長沙雙灣國際二期皇家歌劇院推廣提案XXXX年學(xué)案

長沙雙灣國際二期皇家歌劇院推廣提案XXXX年學(xué)案生活就像一場歌劇我們要如何演繹？才夠精彩！才夠熱鬧！才夠品位！才夠檔次！樓市，就像一臺跌宕起伏的歌劇有高潮，有轉(zhuǎn)折，有落幕！我們?nèi)绾窝堇[樓市歌劇？是持續(xù)低潮？還是再創(chuàng)高峰！作為一個無論是檔次、品質(zhì)，還是區(qū)位都占據(jù)價值高地的樓盤我們?nèi)绾窝堇[？才夠高度！才夠力度！才夠深度！才夠廣度！9幕劇本：演繹樓市精彩啟幕：楔子一幕：前期推廣得失二幕：江景樓盤分析三幕：項目分析四幕：項目價值整合五幕：項目推廣思路六幕：項目定位七幕：項目營銷推廣閉幕：劇終啟幕：楔子

政府為長沙人民建音樂廳！

我們?yōu)殚L沙精英建皇家歌劇院！2010年：當(dāng)然我們要建的不僅僅是一座住宅！而或，一座歌劇院那么簡單！我們更需要建立：一種品位生活！一種奢華體驗！一種貴族氣息！一種親民形象！我們必須站在前所未有個高度上發(fā)現(xiàn)我們的不足！分析我們的得失！挖掘我們的項目優(yōu)勢！在達(dá)到高知名度同時，也達(dá)到高銷售率！第一幕：前期推廣得失我們的項目問題在哪里？1、調(diào)子太高，讓人望而卻步，導(dǎo)致來電來訪率不高！2、從一開始便給人的感覺是：高樓大戶大宅，給人的感覺是別墅，是奢侈品，與我距離很遠(yuǎn)，造成來電來訪不高。3、廣告推廣過于天馬行空，沒有具體落到項目賣點(diǎn)。4、注重新聞的炒作，而忽視了項目賣點(diǎn)的整合與推廣。我們認(rèn)為：1、前期推廣，賦予了項目較高的知名度、較好的形象。2、現(xiàn)場包裝非常不錯，售樓部裝修華麗、唯美。3、新聞炒作比較均衡，媒體曝光率適中。但是，前期推廣帶來負(fù)面作用不容忽視：前期推廣關(guān)鍵詞：調(diào)子高、天馬行空、過虛如何解決前期推廣帶來的問題？轉(zhuǎn)變推廣思路整合項目優(yōu)勢，落實項目賣點(diǎn)成為演好這曲大戲下一步整合推廣的關(guān)鍵！所謂曲高和寡：第二幕：市場研究分析北城板塊分析長沙市土地存量最為巨大的區(qū)域，湘江世紀(jì)城，北辰實業(yè)等超級大盤的開發(fā)，拉升了區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)2008年4月2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月土地土地出讓面積（萬㎡）34.9000025.8101.17000土地成交面積（萬㎡）2.240.400.4005.7401.22000成交土地可建面積（萬㎡）10.920.502.3508.6106.08000土地成交總價（億元）0.840.050.5900.6300.66000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）40.8353.7812.8616.893.445.3507.7713.1116.12住宅銷售面積（萬㎡）8.9310.559.915.417.5710.6219.7621.1424.1326.60住宅銷售均價（元/㎡）4294407743674485420942564153428043484119北城片區(qū)麓南片區(qū)市府片區(qū)東城片區(qū)大南城片區(qū)金鷹城星沙片區(qū)中心片區(qū)板塊個性：舊工業(yè)區(qū)形象，整個片區(qū)形象不佳，其板塊的樓盤推出量相對較小。但隨著城北城市改造和建設(shè)的提速，科教、人文、區(qū)域價值的潛力空間相對其它城區(qū)更大。代表樓盤：湘江世紀(jì)城；山語城；濱江.君悅香邸。價格特點(diǎn)：均價在3000～4500元/㎡之間。戶型特點(diǎn)：以高舒適度的居家三房為主。區(qū)域發(fā)展特征：僅次于河西的主要市場，地價便宜；形象改變快；到CBD的距離適中。北城片區(qū)客戶分析樓盤名稱客戶主要購買目的客戶構(gòu)成（按區(qū)域分）客戶構(gòu)成（按職業(yè)分）綠城青竹園換房長沙本地占60%,湖南省內(nèi)株洲,邵陽,常德,衡陽等客戶占25%.省外廣州,深圳,杭州等客戶占到15%外貿(mào),制造,汽車,礦產(chǎn),鉆石等奢侈品行業(yè)的私營企業(yè)為主。湘江壹號換房主要以長沙本地客戶為主占70%，省內(nèi)外地湘潭，株洲等在長沙工作的客戶占12%，深圳、廣州等客戶占比為18％。長沙客戶中以開福區(qū)占比最大，為30%，芙蓉區(qū)客戶占比20%，天心區(qū)客戶占比10%，雨花區(qū)5%，岳麓區(qū)客戶占比5%。政府機(jī)關(guān)要員、企業(yè)老板、高管、公務(wù)員珠江花城換房主要以長沙本地客戶為主占80%，省內(nèi)外地湘潭，株洲等在長沙工作的客戶占10%，深圳、廣州等客戶占比為10％。購房客戶的職業(yè)以老師、單位職工、白領(lǐng)、公務(wù)員，周邊原居民為主。以換房以改善居住環(huán)境為主需求；長沙本地客戶占主力，尤其以開福區(qū)的客戶為主。高端產(chǎn)品客群更為廣泛，尤其是大品牌項目對外省客戶有較大吸納能力小結(jié)：板塊依托原有豐富的土地儲備基礎(chǔ)，在眾多政策利好的影響下，發(fā)展迅速，逐漸改變“南帝北丐”城市格局，尤其是開福寺周邊區(qū)域發(fā)展更為迅猛。兩館一廳建設(shè)使該區(qū)域成為長沙市最適宜居住和娛樂休閑的地區(qū)之一，可大大提升片區(qū)品質(zhì)形象和物業(yè)價值。板塊區(qū)域市場上普通住宅的產(chǎn)品，主要以多層、小高層為主；市場上戶型也是以居家型的三房、二房、四房為主，但是總的來說單位面積偏大，有面積浪費(fèi)之嫌?？蛻糁饕情_福工作生活的企業(yè)中高層管理人員、事業(yè)單位高收入者、高校教師、醫(yī)生、私營企業(yè)主、個體工商戶。北城片區(qū)的價格總體來說相對其他片區(qū)價格較低，各樓盤的價格相差不大大北城板塊在售樓盤分析湘江世紀(jì)城湘江世紀(jì)城（在售）所屬板塊開福區(qū)體量占地面積：675799.23平方米建筑面積：3198500。00平方米開盤時間2008年5月24日價格形勢5500-6500元/平方米銷售情況總套數(shù)：32292已售套數(shù)：18000主力戶型三房四房樓盤動態(tài)2010-3-12：春節(jié)后第五度加推85-185㎡房源全線發(fā)售2010-3-18：湘江世紀(jì)城本周末第七度加推，87-185㎡全線戶型傾城熱銷中2010-3-29：湘江世紀(jì)城目前加推融江苑8#樓棟141-166㎡房源。另外，購物中心正式對外開始招商招商部設(shè)在售樓部一樓2010-3-31：湘江世紀(jì)城161-185㎡江景闊宅，90-143㎡江景小戶稀缺發(fā)售中2010-2-08：春節(jié)加推85-185平方米新房型，一次性付款9.6折，按揭9.8折。均價4700元/平方米推廣主題400萬平方米超級社區(qū)，戶戶看江，江景生活大城該項目小結(jié)：1、大盤優(yōu)勢，號稱長沙第一大盤，目前在售戶型以二房、三房、四房為主，供房量充足。2、樓宇間距較窄，無法與本項目相比，生活區(qū)擁擠。3、樓盤均價與本項目相差不大，同處北城板塊，對于本項目有較大威脅。但是，該樓盤相對低端，無法與本項目在園林、品質(zhì)上抗衡。江臨天下（長泰豪園Ⅱ期）江臨天下（長泰豪園Ⅱ期）（在售）所屬板塊北城板塊體量占地面積：68773平方米建筑面積：11萬平方米開盤時間2008年價格形勢3490元/平方米起均價4400元/平方米銷售情況總套數(shù)：686已售套數(shù)：492主力戶型二室二廳樓盤動態(tài)2010-3-23：江臨天下在售兩房三房，均價4800元/平2010-3-12：江臨天下在售145㎡三房，均價4400元/㎡2010-2-23：江臨天下在售一百平米以上三房，均價4400元/㎡2010-2-1：江臨天下在售房源145㎡三房，均價4400元/㎡2009-12-30：江臨天下在售房源145-150㎡三房、四房，均價4200元/㎡評定優(yōu)勢江臨天下，縱覽三江（湘江、瀏陽河、撈刀河），地鐵1號首站物業(yè)戶型建筑面積（M2）在推套數(shù)可售套數(shù)銷售率分隔門面41.64-70.8718180二室二廳72.873393098%一室一廳42.171561438%三室二廳110.63-128.661175057%四室二廳210220該項目小結(jié)：1、項目在售戶型以二房、三房為主，均價都比較低，與本項目比，有價格上的優(yōu)勢。2、同處北城板塊，會分流本項目的部分客戶。君悅香邸■項目位于長沙市市政府重點(diǎn)扶持的新河三角洲，開福區(qū)五家?guī)X路19號■西臨湘江，北抵瀏陽河，毗鄰城市中軸芙蓉路■“兩館一廳”緊臨其北■西南與湘江風(fēng)光帶融為一體，北連瀏陽河風(fēng)光帶■南有三一大道與城市主干道相連企業(yè)長沙雄屹工貿(mào)有公司位置長沙市五家領(lǐng)西北角規(guī)模占地82219.73㎡；總建530000㎡，綠化率45%；容積率3.66；總11棟產(chǎn)品電梯高層規(guī)劃特色由11套高層組成。建筑采取環(huán)保、科技、多維綠化空間為一體現(xiàn)代住宅開發(fā)模式。集居住、商業(yè)、文化、休閑于一體建筑特色現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格園林特色整體采用超大酒店式景觀園林，內(nèi)庭外院典藏私家風(fēng)景；維也納景區(qū)種植大型遮陰喬木；金色池塘深藏樓區(qū)中央，花草爭艷；形成絕佳濕地風(fēng)景核心配套公園[烈士公園、沿江風(fēng)光帶、小區(qū)休閑園]學(xué)校[國防科大、長沙一中、伍家?guī)X小學(xué)雙語幼兒園、小區(qū)內(nèi)自建幼兒園]醫(yī)院[湘雅附一醫(yī)院、開福區(qū)婦幼保健院、163醫(yī)院]商場[麥德龍超市、新一佳超市、小區(qū)內(nèi)自建大型超市]銀行[中國銀行、工商銀行、商業(yè)銀行]公共設(shè)施[規(guī)劃中兩館一廳]房型89、96㎡電梯二房123、131、181㎡電梯三房售價均價5800該項目小結(jié)：1、曾經(jīng)的長沙地王，具有一定號召力，但是目前在售房源不多，屬于尾貨清理。2、周邊配套比較完備，產(chǎn)品以三房為主，對本項目的威脅不大。均價在略高于本項目。凱樂國際城凱樂國際城（待售）所屬板塊伍家?guī)X片區(qū)體量占地面積：46400.2平方米建筑面積：250000.0平方米開盤時間5月價格形勢銷售情況總套數(shù)：1106已售套數(shù)：0戶型描述項目分兩期開發(fā)其中一期“棲鳳苑”由四棟高層單元住宅及一棟三梯多戶的復(fù)式公寓組成，戶型從一室一廳到三室二廳，面積從61至126㎡樓盤動態(tài)2010-3-22：凱樂國際城5月底開盤，現(xiàn)VIP卡3萬抵8萬認(rèn)籌中2009-11-24：凱樂國際城明年4月份定價格，有61平米的一房，80平米的兩房，130平米的三房。辦VIP卡預(yù)交3萬抵8萬

優(yōu)勢凱樂國際城位于長沙市湘江大道326號，西面緊依湘江，遠(yuǎn)眺岳麓山、橘子洲頭，北望開福寺、湘江二橋，東臨商業(yè)街黃興北路，南接新竹小學(xué)，整個地塊地勢平坦，小區(qū)周邊人文、自然景觀條件得天獨(dú)厚，五面臨路。東有王家巷綠化帶，西有湘江城市風(fēng)光帶，整個規(guī)劃用地呈環(huán)抱有情的風(fēng)水格局，是商住兩宜的上佳風(fēng)水寶地

該項目小結(jié)：1、待售樓盤，5月開盤，在開盤時間上與本項目接近，對項目銷售威脅較大。2、戶型較多，有一房、二房、三房，戶型上對低端客戶具有較大吸引力。對項目有一定威脅。3、位于伍家?guī)X片區(qū)，設(shè)施比較齊備，但是樓盤稍顯低檔，與本項目有極大差別北辰新河三角洲北辰新河三角洲項目位于長沙市開福區(qū)，湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江，北依瀏陽河，東靠芙蓉北路，南抵319國道城區(qū)段。項目占地面積約110萬平方米，總建筑規(guī)模達(dá)500萬平方米。其中，黃海標(biāo)高39米架空平臺上住宅面積300萬平方米，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米；平臺下社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等建筑面積120萬平方米。規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米的標(biāo)志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標(biāo)。項目獨(dú)攬兩江，視野遼闊，景觀資源絕佳。近可聞開福寺晨鐘暮鼓，遠(yuǎn)可眺岳麓山春綠秋紅，濱水岸線長達(dá)3000米，具有真正意義上的\\\“濱水特質(zhì)\\\”，是中心城區(qū)唯一的一塊風(fēng)水寶地新河三角洲項目的開發(fā)建設(shè)作為長沙市\(zhòng)\\“城市運(yùn)營\\\”的一個重要組成部分，將集合超高層商務(wù)寫字樓、高層住宅群、大型購物中心、超五星級酒店等地標(biāo)性建筑，密集凸顯該片區(qū)的高端商務(wù)價值，輻射出長沙樓宇經(jīng)濟(jì)的浦東效應(yīng)，迸發(fā)出商業(yè)地帶與人居社區(qū)的時尚與活力；將憑借得天獨(dú)厚的文化氛圍和獨(dú)一無二的濱水資源，成為長沙新興的多功能區(qū)域中心；將因高起點(diǎn)的規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計、高水平的建設(shè)、高人文的管理，營造出長沙最高品質(zhì)的綜合新城示范區(qū)。置身于此，不僅能領(lǐng)略到強(qiáng)烈的現(xiàn)代文化氣息，還能感受到濃郁的湖湘文化特色項目采用\\\"匯聚城市特色、融入自然環(huán)境、重塑水岸綠洲、打造活力新城\\\"的總體規(guī)劃設(shè)計理念。立體開發(fā)，利用架縜掌教ㄊ迪質(zhì)蛉順搗至鰨緩誦那蚣脅賈玫墓步ㄖ河?兩館一廳\\\"緊密呼應(yīng)，標(biāo)志性建筑屹立其中；生態(tài)景觀綠軸貫穿南北，濱江風(fēng)光帶蜿蜒其側(cè)，構(gòu)成舒適的城市空間和獨(dú)特的游憩資源；便捷、暢通的交通組織，將區(qū)域內(nèi)部與城市外部順暢連接；把\\\"山、水、洲、城\\\"的城市特點(diǎn)融入到新城的開發(fā)當(dāng)中，延續(xù)長沙原有的規(guī)整大氣的城市空間肌理和特色風(fēng)貌，塑造隨水流動的景觀空間，隨街流動的商業(yè)空間、隨勢流動的建筑空間，建成富有張力的\\\"有機(jī)生長\\\"的城市新區(qū)

項目介紹占地面積:102990平方米總建筑面積:700000平方米開發(fā)商:長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合商場：新河服飾市場、新一佳長沙開福店、新華夏服飾、維多利購物中心、泰陽商城

銀行：農(nóng)行華夏支行、工行新河儲蓄所、中國移動通信五家?guī)X營業(yè)廳、伍家?guī)X郵政所、工商銀通分理處

醫(yī)院：德福醫(yī)院、保益堂大藥房、同濟(jì)醫(yī)院、康泰藥號、中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院門診部

其它：江宴食府、靜軒音樂茶樓、馮胖子酒家、銀苑海鮮酒樓、大旺角酒店、華悅大酒店、湖南康橋大酒店、溜溜溜食府益陽總店、銀星海鮮大酒樓、衡東味美思連鎖店基本信息交通圖該項目總結(jié)：1、項目規(guī)模大，配套全，目前處于蓄客狀態(tài)，對本項目銷售威脅較大。2、目前項目均價還沒公布，項目周邊配套一般，環(huán)境一般，與本項目比，顯低檔。板塊代表樓盤萬國城Moma科技建筑美好生活企業(yè)當(dāng)代置業(yè)湖南有限公司位置開福區(qū)國營綜合農(nóng)場漁業(yè)分場規(guī)模占地880000㎡；總建163199.2㎡；綠化率40.12%；容積率1.89；17棟1500套產(chǎn)品電梯小高層電梯高層規(guī)劃特色南北高層，東西建筑高低搭配，中軸高層；國際大師以科技、節(jié)能為主題；貼合地理風(fēng)向、光照設(shè)計大型社區(qū)建筑特色現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格園林特色現(xiàn)代園林景觀。流動水系環(huán)繞整個社區(qū)，組團(tuán)綠化，高低樹木搭配。上風(fēng)上水，得天獨(dú)厚的自然景觀，西臨新河三角洲，北靠撈刀河，南望洪山公園。核心配套洪山公園、月湖公園、開福區(qū)醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、163醫(yī)院、周南中學(xué)，長沙大學(xué)、國防科大、麥德龍、瀏陽河風(fēng)光帶。房型面積80-90㎡二房；120-140㎡三房；140-190㎡四房；復(fù)式售價08/12均價3200元/㎡；09/12均價4200元/㎡營銷動態(tài)開盤09/1/1；09/11期樣板間登場，2千抵1萬，VIP登記中；09/12/13“御庭春”開盤！80-140平限量發(fā)售。該項目小結(jié)：1、在售房型以二房、三房為主，與本項目具有較大競爭性，對項目威脅較大。2、均價較低，價格優(yōu)勢大，能夠分流低端客戶?？偨Y(jié)：1、在售江景樓項目眾多，且多為高檔住宅。均價一般都比較高。2、所有在售江景樓盤中，周邊配套一般都不齊備。3、即將開盤上市的江景樓盤不多，這對項目填補(bǔ)市場空白，引領(lǐng)市場關(guān)注有較大幫助。形象！價值！從市場上熱銷江景樓盤分析來看——擁有清晰的定位及鮮明的形象特征，為其在市場快速擴(kuò)大影響，并爭取有效客戶群體起到了極大的作用！而價值感的營造則是其推動客戶快速購買的關(guān)鍵！達(dá)觀觀點(diǎn)第三幕：項目分析項目是否具備成為本劇主角的條件？是否具有別的樓盤無法比擬的核心賣點(diǎn)？我們是否已經(jīng)充分了解了本項目的特性？項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢1、項目位處湘江與撈刀河交匯處，景觀好；2、項目為湘江沿江風(fēng)光帶及三大公園所包圍，綠化環(huán)境好；4、項目位于北城板塊，區(qū)域配套及生活氛圍極其成熟，商超、教育、醫(yī)院、娛樂、交通等均較為完善；5、臨近地鐵1號線，發(fā)展前景可觀；6、項目內(nèi)部規(guī)劃有2000平米中心園林，實現(xiàn)了75000平米超大園林原生澳洲風(fēng)情，綠化率高；7、項目擁有超寬樓距，最窄55米，最寬120米，居住舒適度高；8、項目戶型創(chuàng)新度高，附加值高，贈送率高達(dá)10%-15%；劣勢1、項目臨高架橋，噪音極大，對項目檔次影響極大；2、項目旁邊安置小區(qū)環(huán)境雜亂，人員混雜，且較多貨車通行，對項目形象影響極大；3、北城板塊還處于開發(fā)狀態(tài)，核心價值還沒體現(xiàn)。機(jī)會與威脅分析：機(jī)會1、上半年樓市穩(wěn)健發(fā)展，為項目上市的銷售提供良好契機(jī)；2、地鐵1號線建設(shè)的推進(jìn)，過江通道建設(shè)為項目的未來居住價值及升值前景提供了較大的提升空間；3、北城板塊的開發(fā)推進(jìn)，為項目未來升值提供了很好的基礎(chǔ)。威脅1、項目周邊在售項目較多，且多大盤，競爭激烈，對項目形成一定競爭壓力；2.2項目SWOT應(yīng)對分析項目SWOT應(yīng)對分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）項目景觀較好，周邊公園較多；項目超寬樓距，采光性好；臨近地鐵1號線，發(fā)展前景可觀；項目75000平米澳洲原生園林，綠化率高；項目戶型創(chuàng)新度高，附加值高。項目臨高架橋，噪音極大，旁邊安置小區(qū)，人員混雜，且較多貨車通行，對項目形象影響極大；北城板塊處于開發(fā)狀態(tài)，價值尚未最大體現(xiàn)。機(jī)會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢樓市穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢地鐵1號線對項目未來居住價值及升值前景提升較大北城板塊開發(fā)大升級，未來價值升值空間大。搶占樓市向好之機(jī)，快速建立項目形象，促進(jìn)銷售強(qiáng)化項目優(yōu)越的景觀優(yōu)勢和創(chuàng)新的產(chǎn)品優(yōu)勢強(qiáng)化兩大風(fēng)光帶及兩大綠化廣場的規(guī)劃建設(shè)，弱化目前周邊環(huán)境雜亂的劣勢通過圍墻及高深植物等包裝，弱化環(huán)境劣勢挑戰(zhàn)（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅弱化劣勢，迎接挑戰(zhàn)同質(zhì)競爭激烈客源面臨進(jìn)一步緊縮塑造差異化形象，提升價值感通過對項目優(yōu)勢的訴求，規(guī)避競爭，吸引目標(biāo)客群加強(qiáng)道路指引及現(xiàn)場包裝，弱化環(huán)境劣勢塑造項目獨(dú)特形象，規(guī)避競爭項目核心優(yōu)勢挖掘：縱觀項目諸多優(yōu)勢，不外乎兩大核心優(yōu)勢：優(yōu)越景觀優(yōu)越產(chǎn)品那么，是否有深藏于兩大核心優(yōu)勢之中，更具競爭力的優(yōu)勢？對比在售江景樓盤均價：項目均價（元/m2）◆本項目價位位于5000—6000每平方米，處于價位的中間水平。◆戶型面積132平方米—142平方米，贈送面積16平方米——20平方米之間。萬國城4500凱樂國際城暫未定價書院觀邸9400北辰新河三角洲暫未定價湘江世紀(jì)城5000—6500君悅香邸5500-5800達(dá)觀觀點(diǎn)：核心競爭優(yōu)勢優(yōu)越景觀高質(zhì)產(chǎn)品較低均價高贈送率輔助優(yōu)勢高品質(zhì)，打動客戶原動力高贈送，促動銷售的殺手锏拉升檔次，提升項目形象催化劑領(lǐng)先長沙品質(zhì)時代領(lǐng)創(chuàng)長沙價值高地領(lǐng)秀長沙河居標(biāo)準(zhǔn)價位中等，成功交易的保障領(lǐng)令長沙價格洼地高品質(zhì)高優(yōu)景觀高贈送率較低價位性價比之王第四幕：項目價值整合雙地鐵：地鐵1號站與1A線黃金交匯點(diǎn)；雙名校：雅禮中學(xué)、周南中學(xué)、清水塘小學(xué)等；雙江景：湘江、撈刀河，兩江匯流浩瀚大盤；雙風(fēng)光：千米私家江岸風(fēng)光帶，億元澳洲園林；雙王者：百年金桂樹王，8米高差疊水瀑王；雙會所：兩千萬級游艇俱樂部，酒店式會所；雙盛舉：600平米沙灘游池、私家島嶼：龍洲島；雙大堂：五星級奢華大堂、豪華電梯精裝廳；雙高配：總統(tǒng)級安防系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等；雙贈送：6米陽臺、入戶花園、超大露臺、飄窗；在對項目優(yōu)劣勢進(jìn)行深入挖掘及分析的基礎(chǔ)上，我們對項目價值進(jìn)行了全新的整合及提升：十雙創(chuàng)舉：建樹灣區(qū)極致價值項目實現(xiàn)的價值：1、2000萬游艇，就在家門口，奢享生活已經(jīng)實現(xiàn)！2、項目一期建成，外型沉穩(wěn)大氣，品質(zhì)高貴、間距寬廣！3、項目內(nèi)澳洲風(fēng)情園林已經(jīng)建成，清新生活即刻享有！4、百年金桂王已經(jīng)立于社區(qū)中央，福佑千年！5、私家島嶼已經(jīng)成為私享，島嶼生活的極致追求！6、8米跌水瀑布，全省首創(chuàng)，壯麗景觀，就在門口！7、建筑色調(diào)高雅尊貴，歷久彌新！通過對比分析，項目核心優(yōu)勢明顯那么我們?nèi)绾瓮怀鲰椖績?yōu)勢，永續(xù)項目精彩？總結(jié)：第五幕：項目推廣思路我們的基本思路是：我們再也不能讓消費(fèi)者望而卻步!我們要大聲告訴消費(fèi)者，我們好在哪里!要讓消費(fèi)者知道你的好!有興趣來看你的好!迅速接受你的好!趕快購買你的好!好，就要大聲說出來!從奢侈品向“高端必需品”轉(zhuǎn)變我們要告訴消費(fèi)者，雙灣國際，絕對奢侈品的品質(zhì)但它更遠(yuǎn)超奢侈品的使用功能，“高端必需品”你要享受高品質(zhì)的生活你要居住高品質(zhì)的建筑你要近享高品質(zhì)的園林你要聆賞高境界的風(fēng)光你要擁有真正彰顯你品味與身份的住宅你就必需擁有“雙灣國際”形象上：設(shè)計上：我們要注重形象，注重美，注重項目實景運(yùn)用和傳播！更要注重銷售力！目標(biāo)上：地鐵1號線即將開建了雅禮中學(xué)、周南中學(xué)、清水塘小學(xué)開學(xué)了兩千萬級游艇開回來了私家島嶼已開放了百年金桂樹王移到家門口了8米高差疊水瀑王即將建成了600平米沙灘游池竣工了澳洲風(fēng)情園林樣板區(qū)開放了五星級大堂、豪華電梯廳樣板可鑒了二期戶型全面改良，更實用，功能更完美，贈送更大雙灣國際到了該摘果子的時候了！第六幕：項目定位項目輔助優(yōu)勢眾多,核心優(yōu)勢明顯，是強(qiáng)調(diào)核心優(yōu)勢，還是主推輔助優(yōu)勢，是與其他江景樓盤狹路相逢，還是劍走邊鋒，主推項目特有的優(yōu)勢？顯然，我們不愿意放棄我們的核心優(yōu)勢由此，結(jié)合項目現(xiàn)狀，綜合市場實際我們有了全新的核心定位：灣區(qū)樓王，性價比之王產(chǎn)品優(yōu)勢明顯我們的定位如何傳達(dá)？我們的優(yōu)勢如何推廣？如何讓客戶認(rèn)識我們的產(chǎn)品特征？如何讓客戶接受我們的產(chǎn)品？如何讓客戶最終購買我們的產(chǎn)品？雙灣國際2期皇家歌劇院排練完畢演出即將開始！第七幕：項目營銷推廣如何實現(xiàn)主角與觀眾的有機(jī)互動？如何把項目與消費(fèi)者聯(lián)系起來？如何讓項目第一時間成為明星？如何讓消費(fèi)者第一時間接受項目？如何改變前期推廣帶來的負(fù)面效果？達(dá)觀認(rèn)為：1、主抓項目賣點(diǎn)傳播，讓消費(fèi)者認(rèn)識到項目的高性價比是關(guān)鍵！2、廣告中插入項目實景至關(guān)重要！3、一個新概念的推出，成為本次推廣重點(diǎn)！實現(xiàn)前期高形象的軟著陸讓消費(fèi)者認(rèn)識到項目不貴，物超所值！讓消費(fèi)者知道：雙灣國際2期皇家歌劇院其實離他們很近！200年金桂王其實離他們很近！76000平米澳洲園林其實離他們很近!2000萬游艇其實離他們很近！湖南音樂廳其實離他們很近！成為推廣的重中之重！推廣目標(biāo)：推廣策略——三高策略高針對性策略項目在營銷上應(yīng)針對貨量多少，針對目標(biāo)客戶群體特性、范圍，針對競爭項目進(jìn)行有的放矢的推廣。高度集中策略集中推盤時期采取高度集中的推廣方式，確保有效的打擊客戶，減弱競爭壓力。不斷的刺激市場，保持項目的銷售速度！高沖擊力策略在推廣表現(xiàn)上采取高沖擊力的表現(xiàn)策略，強(qiáng)化項目信息在客戶群中的印象。6.3推廣方式