房地產(chǎn)合作開發(fā)種合作建房形式涉稅疑難

12種合作建房形式

涉稅疑難分析主講：張輝sw029@263.net

合作開發(fā)司法基礎(chǔ)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）

第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車2合作開發(fā)司法基礎(chǔ)（續(xù)）第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車3轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣法釋（2005）5號第二十四條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同開發(fā)商將在建工程轉(zhuǎn)讓給投資商，取得固定貨幣，并允許投資商以開發(fā)商的名義對外建設(shè)和銷售，貫徹實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)推定為買賣在建工程12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車4轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣2007城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車5轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)1）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方都必須是具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的主體，但如果受讓方受讓項(xiàng)目后自用的除外2、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證3、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)完成一定的投資（25%）4、辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)5、辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車6轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)2）缺點(diǎn)：一般情況下，以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限1994財(cái)農(nóng)稅2號關(guān)于對未建成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅問題的復(fù)函2008國稅函662號關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車7轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)3）2003財(cái)稅16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車8轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)4）2007國稅函645號關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)占有、使用、收益、處分注：實(shí)務(wù)中一般匿名操作，回避了納稅義務(wù)，但開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)較大，投資商的法律行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)，盡管可以要求事后的賠償12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車9轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)項(xiàng)目公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營對象僅限于特定項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營完畢后，及時(shí)向工商部門辦理注銷登記手續(xù)缺點(diǎn)：難以取得較高的資質(zhì)對于出讓方來說，只需要完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，其投資少、經(jīng)營周期短、利潤大，還可以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對于受讓方來說，可以簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量繁瑣事務(wù)12種合作建房形式涉稅疑難分析稅法直通車10轉(zhuǎn)讓項(xiàng)項(xiàng)目公公司股股權(quán)（（續(xù)））2002財(cái)稅191號關(guān)于于股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓有關(guān)關(guān)營業(yè)業(yè)稅問問題的的通知知2000國稅函函687號關(guān)于于以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股股權(quán)名名義轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)行為為征收收土地地增值值稅問問題的的批復(fù)復(fù)注：一一般按按照不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)占總總資產(chǎn)產(chǎn)的比比例判判斷，，按照照會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表表口徑徑計(jì)算算協(xié)定：：在股股份持持有人人轉(zhuǎn)讓讓中國國公司司股份份之前前三年年內(nèi)，，中國國公司司財(cái)產(chǎn)產(chǎn)至少少百分分之五五十曾曾經(jīng)為為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)視為為轉(zhuǎn)讓讓不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)12種合作作建房房形式式涉稅稅疑難難分析析稅法直直通車車11投入貨貨幣返返還開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品法釋（（2005）5號第第二十十五條條合作開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)合同同約定定提供供資金金的當(dāng)當(dāng)事人人不承承擔(dān)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，只分分配固固定數(shù)數(shù)量房房屋的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定為為房屋屋買賣賣合同同。開發(fā)商商引入入投資資商，，約定定未來來分配配開發(fā)發(fā)商品品并辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過過戶，，按照照預(yù)售售房產(chǎn)產(chǎn)處理理房產(chǎn)由由開發(fā)發(fā)商過過戶給給投資資方，，投資資方的的房產(chǎn)產(chǎn)的入入賬價(jià)價(jià)值和和計(jì)稅稅價(jià)值值以投投資款款為基基礎(chǔ)確確定，，與過過戶時(shí)時(shí)的公公允價(jià)價(jià)值無無關(guān)，，但一一般不不得低低于開開發(fā)成成本12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車1212種合作建房形形式涉稅疑難難分析投入貨幣返還還開發(fā)產(chǎn)品（（續(xù)1）2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法第三十六條企企業(yè)以本本企業(yè)為主體體聯(lián)合其他企企業(yè)、單位、、個(gè)人合作或或合資開發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)目，，且該項(xiàng)目未未成立獨(dú)立法法人公司的，，按下列規(guī)定定進(jìn)行處理：：(一)凡開發(fā)合同或或協(xié)議中約定定向投資各方方分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，企業(yè)業(yè)在首次分配配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，如未結(jié)算計(jì)稅稅成本，則將將投資方的投投資額視同銷銷售收入進(jìn)行行相關(guān)的稅務(wù)務(wù)處理。稅法直通車13投入貨幣返還還開發(fā)產(chǎn)品（（續(xù)2）站在金融監(jiān)管管的角度，其其實(shí)質(zhì)是從非非金融機(jī)構(gòu)的的間接融資，，由于不具有有公開性，并并且僅用于自自身生產(chǎn)經(jīng)營營，因此不屬屬于非法集資資目的站在房地產(chǎn)管管理的角度，，其實(shí)質(zhì)是不不符合條件的的提前預(yù)售，，簽訂的合同同在取得預(yù)售售許可證之前前屬于可解除除的合同12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車14團(tuán)購整體樓盤盤開發(fā)商擁有土土地，按照購購買方的要求求設(shè)計(jì)或施工工，購買方負(fù)負(fù)責(zé)建筑安裝裝等主要支出出，購買價(jià)格格按照成本加加合理利潤的的方式定價(jià)，，與市場銷售售價(jià)格沒有直直接聯(lián)系1998國稅函554號關(guān)于代建房房屋行為應(yīng)如如何征收營業(yè)業(yè)稅問題的批批復(fù)注：存在合理理理由，銷售售價(jià)格與公允允價(jià)格無關(guān)，，但利潤率一般不不得低于15%12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車1512種合作建房形形式涉稅疑難難分析投入貨幣返還還開發(fā)產(chǎn)品變變現(xiàn)收入法釋（2005）5號第二十十六條合作開發(fā)房地地產(chǎn)合同約定定提供資金的的當(dāng)事人不承承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，只收取固固定數(shù)額貨幣幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定為借款合合同。開發(fā)商引入投投資商，約定定未來分配開開發(fā)商品對應(yīng)應(yīng)的稅后變現(xiàn)現(xiàn)收入，按照照資金拆借處處理2005國稅函1003號關(guān)于合作建建房營業(yè)稅問問題的批復(fù)2002黑龍江關(guān)于銷銷售不動(dòng)產(chǎn)有有關(guān)營業(yè)稅問問題的通知3稅法直通車16投入貨幣返還還開發(fā)產(chǎn)品變變現(xiàn)收入（續(xù)續(xù)1）1995國稅稅函函156號營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題解解答答（（之之一一））10開發(fā)發(fā)商商支支付付的的利利息息對對應(yīng)應(yīng)的的利利率率一一般般高高于于稅稅法法的的限限定定利利率率，，不不允允許許全全部部扣扣除除。。中華華人人民民共共和和國國企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例第三三十十八八條條企企業(yè)業(yè)在在生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)中中發(fā)發(fā)生生的的下下列列利利息息支支出出，，準(zhǔn)準(zhǔn)予予扣扣除除：：（二二））非非金金融融企企業(yè)業(yè)向向非非金金融融企企業(yè)業(yè)借借款款的的利利息息支支出出，，不不超超過過按按照照金金融融企企業(yè)業(yè)同期期同同類類貸貸款款利利率率計(jì)算算的的數(shù)數(shù)額額的的部部分分。。12種合合作作建建房房形形式式涉涉稅稅疑疑難難分分析析稅法法直直通通車車17投入入貨貨幣幣返返還還開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品變變現(xiàn)現(xiàn)收收入入（（續(xù)續(xù)2）中華華人人民民共共和和國國企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例第十八條利利息收入入，是指企企業(yè)將資金金提供他人人使用但不不構(gòu)成權(quán)益益性投資，，或者因他他人占用本本企業(yè)資金金取得的收收入，包括括存款利息息、貸款利利息、債券券利息、欠欠款利息等等收入。利息收入，，按照合同同約定的債債務(wù)人應(yīng)付付利息的日日期確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。注：投資商收收到的返還款款扣除本金后后全部全部視視為利息收入入處理12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車18投入貨幣返還還開發(fā)產(chǎn)品變變現(xiàn)收入（續(xù)續(xù)3）京地稅營[1995]319號北京轉(zhuǎn)發(fā)國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)營業(yè)業(yè)稅問題解答答（之一）的的通知五、雙方分別別以提供土地地使用權(quán)和提提供貨幣資金金方式，合股股成立合營企企業(yè)后合作建建房。凡提供貨幣資資金的一方采采取按合股成成立的合營企企業(yè)銷售收入入的一定比例例提成的方式式參與分配或或提取固定利利潤的，對其其取得的固定定利潤或從銷銷售收入中按按比例提取的的收入，應(yīng)按按照金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)稅目依5%的稅率征收營營業(yè)稅。12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車19投入貨幣返還還開發(fā)產(chǎn)品變變現(xiàn)收入（續(xù)續(xù)4）2004關(guān)于審理建設(shè)設(shè)工程施工合合同糾紛案件件適用法律問問題的解釋第六條當(dāng)事人人對墊資和墊墊資利息有約約定，承包人人請求按照約約定返還墊資資及其利息的的，應(yīng)予支持持，但是約定定的利息計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)高于中中國人民銀行行發(fā)布的同期期同類貸款利利率的部分除除外。當(dāng)事人對墊資資沒有約定的的，按照工程程欠款處理。。當(dāng)事人對墊資資利息沒有約約定，承包人人請求支付利利息的，不予予支持。注：施工方墊墊資的，合理理的利息作為為開發(fā)成本12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車20投入貨幣返還還項(xiàng)目利潤2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法第三十六條企業(yè)以本企業(yè)業(yè)為主體聯(lián)合合其他企業(yè)、、單位、個(gè)人人合作或合資資開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，且該該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法法人公司的，按下列規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理理：(二)凡開發(fā)合同或或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目目利潤的，應(yīng)按以下下規(guī)定進(jìn)行處處理：12種合作建房形形式涉稅疑難難分析稅法直通車21投入貨幣返還還項(xiàng)目利潤（（續(xù)1）1.企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)將將該該項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成的的營營業(yè)業(yè)利利潤潤額額并并入入當(dāng)當(dāng)期期應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額統(tǒng)統(tǒng)一一申申報(bào)報(bào)繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅，，不不得得在在稅稅前前分分配配該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的利利潤潤。。同同時(shí)時(shí)不不能能因因接接受受投投資資方方投投資資額額而而在在成成本本中中攤攤銷銷或或在在稅稅前前扣扣除除相相關(guān)關(guān)的的利利息息支支出出。。2.投資資方方取取得得該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的營營業(yè)業(yè)利利潤潤應(yīng)應(yīng)視視同同股息息紅紅利利進(jìn)行行相相關(guān)關(guān)的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理1997國稅稅函函387號關(guān)關(guān)于于以以不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)作作為為股股利利進(jìn)進(jìn)行行分分配配征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題的的批批復(fù)復(fù)12種合合作作建建房房形形式式涉涉稅稅疑疑難難分分析析稅法法直直通通車車22投入入貨貨幣幣返返還還項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤潤（（續(xù)續(xù)2）企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法第二二十十六六條條企企業(yè)業(yè)的的下下列列收收入入為為免免稅稅收收入入（（二二））符符合合條條件件的的居居民民企企業(yè)業(yè)之之間間的的股股息息、、紅紅利利等等權(quán)權(quán)益益性性投投資資收收益益；；企業(yè)所得稅稅法實(shí)施條條例第八十三條條符合條條件的居民民企業(yè)之間間的股息、、紅利等權(quán)權(quán)益性投資資收益，是是指居民企企業(yè)直接投投資于其他他居民企業(yè)業(yè)取得的投投資收益12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車23以土地?fù)Q取取開發(fā)產(chǎn)品品1990國務(wù)院城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例第19條土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指指土地使用用者將土地地使用權(quán)再再轉(zhuǎn)讓的行行為，包括括出售、交交換和贈(zèng)與與。未按土地使使用權(quán)出讓讓合同規(guī)定定的期限和和條件投資資開發(fā)、利利用土地的的，土地使使用權(quán)不得得轉(zhuǎn)讓。12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車24以土地?fù)Q取取開發(fā)產(chǎn)品品（續(xù)1）由于需要將將工業(yè)用地地改變?yōu)榫泳幼∮玫?，，改變了原原先的土地地使用?quán)出出讓合同約約定的使用用條件，因因此工業(yè)企企業(yè)不得直直接向開發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土土地，一般般采取協(xié)議議出讓的方方式實(shí)現(xiàn)土土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移1、工業(yè)企業(yè)業(yè)向土地部部門提出申申請2、土地部門門和開發(fā)商商互相協(xié)商商3、土地部門門和工業(yè)企企業(yè)終止土土地出讓合合同4、土地部門門和開發(fā)商商簽訂土地地出讓合同同12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車25以土地?fù)Q取取開發(fā)產(chǎn)品品（續(xù)2）分析：工業(yè)業(yè)企業(yè)從土土地部門取取得搬遷補(bǔ)補(bǔ)助收入（（貨幣），，確認(rèn)為當(dāng)當(dāng)期的營業(yè)業(yè)外收入，，計(jì)算企業(yè)業(yè)所得稅，，符合一定定條件可以以免征營業(yè)業(yè)稅從開發(fā)商取取得的搬遷遷補(bǔ)助收入入（實(shí)物）），應(yīng)當(dāng)計(jì)計(jì)算繳納營營業(yè)稅、土土地增值稅稅和企業(yè)所所得稅。但但由于相關(guān)關(guān)的金額無無法可靠核核算，原則則上可以遞遞延到實(shí)際際取得開發(fā)發(fā)商品時(shí)再再予以確認(rèn)認(rèn)，但各地地普遍遍要求求預(yù)征征，之之后多多退少少補(bǔ)12種合作作建房房形式式涉稅稅疑難難分析析稅法直直通車車26以土地地?fù)Q取取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（續(xù)續(xù)3）在這個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)中，，開發(fā)發(fā)商需需要向向土地地部門門支付付土地地出讓讓金，，同時(shí)時(shí)向工工業(yè)企企業(yè)補(bǔ)補(bǔ)償搬搬遷或或拆遷遷費(fèi)用用，共共同形形成土土地成成本工業(yè)企企業(yè)從從形式式是將將土地地歸還還給土土地部部門，，同時(shí)時(shí)從開開發(fā)商商取得得搬遷遷收入入。由由于不不屬于于政策策性搬搬遷，，必須須計(jì)算算繳納納營業(yè)業(yè)稅、、土地地增值值稅和和企業(yè)業(yè)所得得稅12種合作作建房房形式式涉稅稅疑難難分析析稅法直直通車車27以土地地?fù)Q取取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（續(xù)續(xù)4）2008國稅函函277號關(guān)于于土地地使用用者將將土地地使用用權(quán)歸歸還給給土地地所有有者行行為營營業(yè)稅稅問題題的通通知2009國稅函函520號關(guān)于于政府府收回回土地地使用用權(quán)及及納稅稅人代代墊拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)有關(guān)關(guān)營業(yè)業(yè)稅問問題的的通知知土地增增值稅稅暫行行條例例第八條條第二二項(xiàng)“因國國家建建設(shè)需需要依依法征征用、、收回回的房房地產(chǎn)產(chǎn)”，，“免免征土土地增增值稅稅”稅法直直通車車12種合作作建房房形式式涉稅稅疑難難分析析28以土地?fù)Q換取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（續(xù)5）中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例實(shí)施細(xì)細(xì)則第十一條條第二款款因因國家建建設(shè)需要要依法征征用、收收回的房房地產(chǎn)，，是指因因城市實(shí)實(shí)施規(guī)劃劃、國家家建設(shè)的的需要而而被政府府批準(zhǔn)征征用的房房產(chǎn)或收收回的土土地使用用權(quán)。因城市實(shí)實(shí)施規(guī)劃劃、國家家建設(shè)的的需要而而搬遷，，由納稅稅人自行行轉(zhuǎn)讓原原房地產(chǎn)產(chǎn)的，比比照本規(guī)規(guī)定免征征土地增增值稅。。2006財(cái)稅21號關(guān)于土土地增值值稅若干干問題的的通知412種合作建建房形式式涉稅疑疑難分析析稅法直通通車29以土地?fù)Q換取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（續(xù)6）1995國稅函156號營業(yè)稅稅問題解解答（之之一）17(一)土地使用用權(quán)和房房屋所有有權(quán)相互互交換，，雙方都都取得了了擁有部部分房屋屋的所有有權(quán)。在在這一合合作過程程中，甲甲方以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分分土地使使用權(quán)為為代價(jià)，，換取部部分房屋屋的所有有權(quán)，發(fā)發(fā)生了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)的行為為；乙方方則以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分分房屋的的所有權(quán)權(quán)為代價(jià)價(jià)，換取取部分土土地的使使用權(quán)，，發(fā)生了了銷售不不動(dòng)產(chǎn)的的行為。。因而合合作建房房的雙方方都發(fā)生生了營業(yè)業(yè)稅的應(yīng)應(yīng)稅行為為。對甲甲方應(yīng)按按“轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)”稅稅目中的的“轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)””子目征征稅；對對乙方應(yīng)應(yīng)按“銷銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅稅目征稅稅。12種合作建建房形式式涉稅疑疑難分析析稅法直通通車30以土地?fù)Q換取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（續(xù)7）由于雙方方?jīng)]有進(jìn)進(jìn)行貨幣幣結(jié)算，，因此應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照《中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例實(shí)施施細(xì)則》第十五條條的規(guī)定定分別核核定雙方方各自的的營業(yè)額額。注：：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)公公允允價(jià)價(jià)值值或或同同期期售售價(jià)價(jià)1999國稅稅函函737號關(guān)關(guān)于于以以補(bǔ)補(bǔ)償償征征地地款款方方式式取取得得的的房房產(chǎn)產(chǎn)征征收收契契稅稅的的批批復(fù)復(fù)12種合合作作建建房房形形式式涉涉稅稅疑疑難難分分析析稅法法直直通通車車31以土土地地?fù)Q換取取開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（（續(xù)續(xù)8）2009房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅處處理理辦辦法法第三三十十七七條條企企業(yè)業(yè)以以換換取取開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品為為目目的的，，將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投資資其其他他企企業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的，，企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)在在首首次次取取得得開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)，，將將其其分分解解為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和購購入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品兩兩項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)進(jìn)行行所所得得稅稅處處理理，，并并按按應(yīng)應(yīng)從從該該項(xiàng)項(xiàng)目目取取得得的的開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品(包括首次取取得的和以以后應(yīng)取得得的)的市場公允允價(jià)值計(jì)算算確認(rèn)土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得或或損失。12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車32以土地?fù)Q取取開發(fā)產(chǎn)品品（續(xù)9）分析：房地地產(chǎn)企業(yè)接接受土地時(shí)時(shí)暫不確認(rèn)認(rèn)其成本，，待實(shí)際分分出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，再再按照其公公允價(jià)格和和補(bǔ)價(jià)以及及應(yīng)支付的的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)確認(rèn)土地地成本，同同時(shí)計(jì)算繳繳納契稅2004財(cái)稅134號關(guān)于國有有土地使用用權(quán)出讓等等有關(guān)契稅稅問題的通通知2009國稅函603號關(guān)于明確確國有土地地使用權(quán)出出讓契稅計(jì)計(jì)稅依據(jù)的的批復(fù)12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車33聯(lián)合建設(shè)承承擔(dān)特定項(xiàng)項(xiàng)目工業(yè)企業(yè)將將擁有的土土地通過土土地部門協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給給開發(fā)商，，約定完成成另一宗土土地的特定定項(xiàng)目建設(shè)設(shè)。注：特定項(xiàng)項(xiàng)目不涉及及土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)移移，單獨(dú)辦辦理報(bào)建手手續(xù)，屬于于開發(fā)商的的代建項(xiàng)目目，不涉及及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)業(yè)稅1995云南關(guān)于營營業(yè)稅若干干征稅問題題的通知72004浙江關(guān)于營營業(yè)稅若干干政策業(yè)務(wù)務(wù)問題的通通知12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車34聯(lián)合建設(shè)承承擔(dān)特定項(xiàng)項(xiàng)目（續(xù)））1998國稅函554號關(guān)于代建建房屋行為為應(yīng)如何征征收營業(yè)稅稅問題的批批復(fù)開發(fā)商應(yīng)將將特定項(xiàng)目目對應(yīng)的建建設(shè)成本作作為土地成成本的組成成部分，付款人為開開發(fā)商，但但發(fā)票抬頭頭應(yīng)當(dāng)填寫寫工業(yè)企業(yè)業(yè)2002國稅函1094號關(guān)于以項(xiàng)項(xiàng)目換土地地等方式承承受土地使使用權(quán)有關(guān)關(guān)契稅問題題的批復(fù)12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車35以土地?fù)Q取取開發(fā)企業(yè)業(yè)股權(quán)2007中華人民共共和國城市市房地產(chǎn)管管理法第二十八條條依依法取得的的土地使用用權(quán)，可以以依照本法法和有關(guān)法法律、行政政法規(guī)的規(guī)規(guī)定，作價(jià)價(jià)入股，合合資、合作作開發(fā)經(jīng)營營房地產(chǎn)。。1995財(cái)稅48號關(guān)于于土地地增值值稅—些具體體問題題規(guī)定定的通通知2006財(cái)稅21號關(guān)于于土地地增值值稅若若干問問題的的通知知2002財(cái)稅191號關(guān)于于股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓有關(guān)關(guān)營業(yè)業(yè)稅問問題的的通知知12種合作作建房房形式式涉稅稅疑難難分析析稅法直直通車車36以土地地?fù)Q取取開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)股權(quán)權(quán)（續(xù)續(xù)1）2009房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)所得得稅處處理辦辦法第三十十一條條第二二款企企業(yè)、、單位位以股股權(quán)的的形式式，將將土地地使用用權(quán)投投資企企業(yè)的的，接接受投投資的的企業(yè)業(yè)應(yīng)在在投資資交易易發(fā)生生時(shí)，，按該該項(xiàng)土土地使使用權(quán)權(quán)的市市場公公允價(jià)價(jià)值和和土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過過程中中應(yīng)支支付的的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)費(fèi)計(jì)算算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)項(xiàng)土地地使用用權(quán)的的取得得成本本。1991財(cái)農(nóng)稅稅38號關(guān)于于以房房產(chǎn)作作投資資作股股轉(zhuǎn)讓讓契稅稅問題題的復(fù)復(fù)函2008國稅函函662號關(guān)于于改變變國有有土地地使用用權(quán)出出讓方方式征征收契契稅的的批復(fù)復(fù)12種合作作建房房形式式涉稅稅疑難難分析析稅法直直通車車37以土地地?fù)Q取取開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)股權(quán)權(quán)（續(xù)續(xù)2）1995國稅函函156號營業(yè)業(yè)稅問問題解解答（（之一一）（一））房屋屋建成成后如如果雙雙方采采取風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共共擔(dān)、、利潤潤共享享的分分配方方式，，按照照營業(yè)業(yè)稅““以無無形資資產(chǎn)投投資入入股，，參與與接受受投資資方的的利潤潤分配配、共共同承承擔(dān)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的行為為，不不征營營業(yè)稅稅”的的規(guī)定定，對對甲方方向合合營企企業(yè)提提供的的土地地使用用權(quán)，，視為為投資資入股股，對對其不不征營營業(yè)稅稅；只只對合合營企企業(yè)銷銷售房房屋取取得的的收入入按銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)征稅稅；對對雙方方分得得的利利潤不不征營營業(yè)稅稅。12種合作建建房形式式涉稅疑疑難分析析稅法直通通車38以土地?fù)Q換取開發(fā)發(fā)企業(yè)股股權(quán)（續(xù)續(xù)3）(二)房屋建成成后甲方方如果采采取按銷銷售收入入的一定定比例提提成的方方式參與與分配，，或提取取固定利利潤，則則不屬營營業(yè)稅所所稱的投投資入股股不征營營業(yè)稅的的行為，，而屬于于甲方將將土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給合合營企業(yè)業(yè)的行為為，那么么，對甲方取取得的固固定利潤潤或從銷銷售收入入按比例例提取的的收入按按“轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)”征征稅；對合營營企業(yè)則則按全部部房屋的的銷售收收入依““銷售不不動(dòng)產(chǎn)””稅目征征收營業(yè)業(yè)稅。1994國稅函644號關(guān)于中中外合作作開發(fā)房房地產(chǎn)征征收營業(yè)業(yè)稅問題題的批復(fù)復(fù)12種合作建建房形式式涉稅疑疑難分析析稅法直通通車39以土地?fù)Q換取開發(fā)發(fā)企業(yè)股股權(quán)（續(xù)續(xù)4）(三)如果房屋屋建成后后雙方按按一定比比例分配配房屋，，則此種種經(jīng)營行行為，也也未構(gòu)成成營業(yè)稅稅所稱的的以無形形資產(chǎn)投投資入股股，共同同承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的不不征營業(yè)業(yè)稅的行行為。因因此，首首先對甲甲方向合合營企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓的的土地，，按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)””征稅，，其營業(yè)業(yè)額按實(shí)實(shí)施細(xì)則則第十五五條的規(guī)規(guī)定核定定。因此此，對合合營企業(yè)業(yè)的房屋屋，在分分配給甲甲乙方后后，如果果各自銷銷售，則則再按““銷售不不動(dòng)產(chǎn)””征稅。。1998國稅稅函函413號關(guān)關(guān)于于廣廣州州海?；浕浄糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營廣廣州州““東東山山廣廣場場””征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題的的批批復(fù)復(fù)12種合合作作建建房房形形式式涉涉稅稅疑疑難難分分析析稅法法直直通通車車40開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目封封閉閉運(yùn)運(yùn)作作工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)擁擁有有土土地地，，聯(lián)聯(lián)合合乙乙方方組組建建合合資資的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司，，雙雙方方按按照照約約定定的的比比例例出出資資和和分分配配房房產(chǎn)產(chǎn)（（不不對對外外銷銷售售）），，項(xiàng)項(xiàng)目目結(jié)結(jié)束束后后解解散散合合資資的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司。。1、、工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)沒沒有有承承擔(dān)擔(dān)經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)視視為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，按按照照未未來來返返還還房房屋屋的的公公允允價(jià)價(jià)值值確確定定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入，，計(jì)計(jì)算算繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅、、土土地地增增值值稅稅和和企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅等等2、不動(dòng)產(chǎn)以以合資公司司的名義對對內(nèi)銷售，，繳納營業(yè)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓讓不動(dòng)產(chǎn)））12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車41開發(fā)項(xiàng)目封封閉運(yùn)作（（續(xù)1）2009特別納稅調(diào)調(diào)整實(shí)施辦辦法（試行行）第三十九條條按照關(guān)關(guān)聯(lián)方訂單單從事加工工制造，不不承擔(dān)經(jīng)營營決策、產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、、銷售等功功能的企業(yè)業(yè)，不應(yīng)承承擔(dān)由于決決策失誤、、開工不足足、產(chǎn)品滯滯銷等原因因帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和損失失，通常應(yīng)應(yīng)保持一定定的利潤率率水平。對對出現(xiàn)虧損損的企業(yè)，，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析的基基礎(chǔ)上，選選擇適當(dāng)?shù)牡目杀葍r(jià)格格或可比企企業(yè)，確定定企業(yè)的利利潤水平。。12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車42開發(fā)項(xiàng)目封封閉運(yùn)作（（續(xù)2）銷售收入=（實(shí)收資本本×基準(zhǔn)利率＋＋期間費(fèi)用用+開發(fā)成本））÷（1－5.5%）適用情形：：銷售給關(guān)關(guān)聯(lián)方的面面積超過總總銷售面積積的80%及以上2001財(cái)政部關(guān)于于關(guān)聯(lián)方之之間出售資資產(chǎn)等有關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)處理理問題暫行行規(guī)定12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車43單位集資建建房2005國稅函334號關(guān)于呼和和浩特市鐵鐵路局向職職工銷售住住房征免營營業(yè)稅問題題的批復(fù)納稅人自建建住房銷售售給本單位位職工，屬屬于銷售不不動(dòng)產(chǎn)行為為，應(yīng)照章章征收營業(yè)業(yè)稅。2007關(guān)于單位低低價(jià)向職工工售房有關(guān)關(guān)個(gè)人所得得稅問題的的通知2003遼寧關(guān)于集集資建房征征收營業(yè)稅稅有關(guān)問題題的通知2006河北關(guān)于營營業(yè)稅若干干政策問題題的通知12007哈爾濱關(guān)于于對單位職職工集資建建房征免稅稅問題的通通知12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車44土地使用權(quán)權(quán)置換房屋屋所有權(quán)法釋（2005）5號第二二十七條合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同同約定提供供資金的當(dāng)當(dāng)事人不承承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，只以以租賃或者者其他形式式使用房屋屋的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定為房房屋租賃合合同。事業(yè)單位將將土地使用用權(quán)出租給給開發(fā)商若若干年，開開發(fā)商投資資在該土地地上建造建建筑物并使使用，租賃賃期滿后，，開發(fā)商將將土地使用用權(quán)連同所所建的建筑筑物歸還事事業(yè)單位。。12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車45使用權(quán)置換換房屋所有有權(quán)（續(xù)1）1995國稅函156號營業(yè)稅問問題解答（（之一）(二)以出租土地地使用權(quán)為為代價(jià)換取取房屋所有有權(quán)。例如，甲方方將土地使使用權(quán)出租租給乙方若若干年，乙乙方投資在在該土地上上建造建筑筑物并使用用，租賃期期滿后，乙乙方將土地地使用權(quán)連連同所建的的建筑物歸歸還甲方。。在這一經(jīng)營營過程中，，乙方是以以建筑物為為代價(jià)換得得若干年的的土地使用用權(quán)，甲方方是以出租租土地使用用權(quán)為代價(jià)價(jià)換取建筑筑物。甲方方發(fā)生了出出租土地使使用權(quán)的行行為，對其其按“服務(wù)務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”征征營業(yè)稅；；12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車46使用權(quán)置換換房屋所有有權(quán)（續(xù)2）1999中華人民共共和國合同同法第二百一十十四條租租賃期限不不得超過二二十年。超超過二十年年的，超過過部分無效效。1990國務(wù)院城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例第二十九條條土地使使用權(quán)出租租，出租人人與承租人人應(yīng)當(dāng)簽訂訂租賃合同同。租賃合合同不得違違背國家法法律、法規(guī)規(guī)和土地使使用權(quán)出讓讓合同的規(guī)規(guī)定。2008國稅函662號關(guān)于改變變國有土地地使用權(quán)出出讓方式征征收契稅的的批復(fù)12種合作建房房形式涉稅稅疑難分析析稅法直通車車47使用權(quán)置換換房屋所有有權(quán)（續(xù)3）乙方方發(fā)發(fā)生生了了銷銷售售不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的行行為為，，對對其其按按