房地產(chǎn)項目投資決策與評估概述

房地產(chǎn)項目投資決策與評估1.發(fā)展商在不同發(fā)展時期的項目選擇2.項目投資決策考慮的主要因素3.項目評判的主要指標(biāo)4.項目決策中的成本控制第一部分發(fā)展商在不同發(fā)展時期的項目選擇1.發(fā)展商在不同發(fā)展時期的項目選擇1、發(fā)展商不同發(fā)展時期的目標(biāo)追求2、萬科不同發(fā)展階段的項目排布3、關(guān)于公司的核心競爭力4、土地儲備關(guān)系的市場要求發(fā)展商經(jīng)歷的幾個發(fā)展階段原始積累階段，求生存，追求利潤最大化資本突圍階段，求資金，追求項目最優(yōu)化品牌塑造階段，求發(fā)展，追求產(chǎn)品創(chuàng)新度規(guī)模擴張階段，求規(guī)模，追求客戶滿意度跨地域經(jīng)營階段，求規(guī)范，追求體制與人才最優(yōu)五個發(fā)展階段下的目標(biāo)追求你經(jīng)營或者所在的公司處于哪個階段？有沒有告訴你的員工？或者老板有沒有和你探討過類似的話題？萬科的發(fā)展歷程——原始積累階段天景、威登、荔景周期短利潤厚萬科的發(fā)展歷程——資本突圍階段萬景、福景、桂苑市中心，售價高，回收快萬科的發(fā)展歷程——品牌塑造階段萬科城市花園能實現(xiàn)理念的項目萬科的發(fā)展歷程——規(guī)模擴張階段萬科四季花城城郊結(jié)合部成規(guī)模，被大眾認同萬科的發(fā)展歷歷程——跨地地域經(jīng)營階段段（13個城城市）第一輪擴張，拿著“城市市花園、花園園新城”品牌牌進入北京、上海、、天津、沈陽陽、大連、成成都等城市第二輪擴張，拿著“四季季花城”的品品牌進入武漢、南京、、南昌、長春春、佛山等城城市第三輪擴張，拿著“XXX”品品牌進入廣州、東莞、、蘇州、杭州州等城市發(fā)展商的土地地儲備思路：：與城市的整體體規(guī)劃和發(fā)展展速度緊密相相關(guān)發(fā)展商發(fā)展的的關(guān)鍵要素：：土地、人才、、資本、機制制發(fā)展商現(xiàn)有的的拿地方式協(xié)議出讓、招招標(biāo)、拍賣、、股權(quán)收購、、合作開發(fā)、掛掛牌交易有沒有另外的的形式？資本并購？1、TCL收收購德國百年年老店施耐德德（資本市場場）2、艾默生收收購安圣電器器（核心競爭爭力）關(guān)于公司核心心競爭力的問問題（不管公司處處于何種階段段，都要善用自己己的核心競爭爭力）住宅開發(fā)鏈中中的幾個環(huán)節(jié)節(jié)可行性分析新新項目目儲備市場細分、客客戶定位銷售設(shè)計施工建設(shè)客戶管理控制（市場判斷、、儲備成本））控制（客戶溝通管管理）控制（材料采購））控制（市場分析方方法及體系））市場調(diào)研物業(yè)管理核心競爭力土地儲備產(chǎn)品定位成本控制客戶管理市場指導(dǎo)材料采購、工工程技術(shù)信息處理中心心、數(shù)字化管理各環(huán)節(jié)中應(yīng)該該注意的細節(jié)節(jié)——借助社會資源源市場調(diào)研設(shè)計銷售施工專業(yè)人員的審審核、控制能力土地儲備市場定位客戶管理專業(yè)能力、管管理能力、決策能力發(fā)展商在住宅宅開發(fā)鏈中充充當(dāng)?shù)慕巧砸约澳芰σ笄?、社會資源源的整合能力力（在最短的的時間內(nèi)找到最最有效的社會會資源）2、專業(yè)人才才的儲備能力力3、管理人才才的輸出能量量(資源整合\專業(yè)儲備\管理輸出)發(fā)展商的發(fā)展展階段決定其其對市場的態(tài)態(tài)度。市場？？？市場調(diào)研？？？土地儲備—宏宏觀市場（經(jīng)濟分析、、行業(yè)細分、、相關(guān)產(chǎn)業(yè)分分布、人口結(jié)結(jié)構(gòu)、與個體體或者家庭相相關(guān)聯(lián)的諸多多因素）市場調(diào)研貫穿穿了項目前期期決策的全部部環(huán)節(jié)宏觀六要素經(jīng)濟增長居民購買行業(yè)分布及政政策主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人口分布市場需求宏觀調(diào)查421563市場調(diào)研是通通過收集產(chǎn)品品的構(gòu)成、特性、、賣點、成長長環(huán)境、消費群體、消消化周期等涉涉及產(chǎn)品相關(guān)的信息息，進而對產(chǎn)產(chǎn)品的市場份額、消化化能力、競爭爭能力、生命力、威脅脅點進行分析析，最終為目標(biāo)客客戶群設(shè)計產(chǎn)產(chǎn)品的行為。。市場調(diào)研的概概念市場調(diào)研五步步驟確定問題及調(diào)調(diào)研目標(biāo)制定調(diào)查計劃劃準(zhǔn)備工具安排人員實施調(diào)查計劃劃調(diào)查數(shù)據(jù)的審核、補調(diào)、分析解釋和匯報調(diào)調(diào)研結(jié)果不同階段的發(fā)發(fā)展商有不同同的市場評判判標(biāo)準(zhǔn)可以打造片區(qū)區(qū)內(nèi)特色產(chǎn)品品的項目市內(nèi)好銷價高高的項目能實施創(chuàng)新意意識的項目規(guī)模開發(fā)，可可以降低成本本并供大眾消消費的項目商業(yè)項目、停停車場項目、、酒店項目第二部分項目投資決策策考慮的主要要因素1、買地是是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最重要的投投資決策2、房地產(chǎn)產(chǎn)項目可行性性分析3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資中的成成本控制2.投資決決策需要考慮慮的因素1.1買地地是房地產(chǎn)企企業(yè)最重要的的投資決策土地是不可復(fù)復(fù)制和再生的的稀缺資源1.1買地地是房地產(chǎn)企企業(yè)最重要的的投資決策土地的不可控控性1.1買地地是房地產(chǎn)企企業(yè)最重要的的投資決策項目一旦進展展受阻，發(fā)展展商可通過調(diào)調(diào)整價格、戶戶型、銷售包包裝等加以改改進，但土地地的位置、區(qū)區(qū)域形象、區(qū)區(qū)域功能、規(guī)規(guī)劃控制不可可更改；在國內(nèi)，由于于發(fā)展商的運運作水平差異異很大，還有有土地決策失失誤，通過策策劃成功的例例子；而香港港這樣的成熟熟市場，發(fā)展展商的專業(yè)水水平趨于社會會平均化，基基本上土地決決策占項目成成功與否的70%，后期期調(diào)整效果很很微小。土地的不可更更改1.1買地地是房地產(chǎn)企企業(yè)最重要的的投資決策土地是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的最重重要成本1.1買地地是房地產(chǎn)企企業(yè)最重要的的投資決策持續(xù)經(jīng)營的需需要；占有資源，遏遏制競爭對手手的需要；戰(zhàn)略擴張的需需要；未來增值的期期望；穩(wěn)定的利潤回回報。買地的動機不不是單一的可行性分析（（技術(shù)分析））項目決策背景景及摘要第九部分：補補充內(nèi)容1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析項目決策背景景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析要點：項目的基本本情況要詳盡盡、真實、清清楚1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－第一部分：：項目概況（土地的自然然質(zhì)素和屬性性）1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析--宗地位置置1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－宗地現(xiàn)狀1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－宗地現(xiàn)狀1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－周邊社區(qū)配配套1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－周邊環(huán)境1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－大市政配套套。1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－大市政配套套1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－規(guī)劃控制要要點土地價格土地價格計算算的方法，若若有代征地要要說明代征地地價格。根據(jù)據(jù)購買價格計計算總地價、、樓面地價。。土地升值潛力力初步評估從地理位置、、土地供應(yīng)、、周邊環(huán)境及及配套、市場場發(fā)展?fàn)顩r、、政府規(guī)劃、、城市未來發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略等角角度對土地升升值潛力做出出初步評估。。近幾年與本案案相臨地塊的的土地價格比比較分析。立即開發(fā)與作作為土地儲備備優(yōu)缺點分析析1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－地價項目用地取得得土地使用權(quán)權(quán)的法律手續(xù)續(xù)現(xiàn)狀描述1.項目立項項2.項目用地地現(xiàn)狀3.項目用地地規(guī)劃4.項目用地地取得土地使使用權(quán)程序評評估5.項目用地地土地性質(zhì)變變更的評估6.政策性風(fēng)風(fēng)險評估1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－第二部分：：法律及政策策性風(fēng)險分析析1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－第三部分：：市場分析回答三個問題題：1、賣什么2、賣給誰3、多少錢1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－法律及政策策性風(fēng)險分析析合同不是萬能能的，不能規(guī)規(guī)避所有風(fēng)險險合同只是最后后一道防線，，合同中的約約定必須在簽簽署前對其可可實現(xiàn)性逐步步落實和評估估規(guī)劃設(shè)計的可可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初初步概念1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－第四部分：：規(guī)劃設(shè)計初初步分析確定的幾大要要素概念設(shè)計：產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)及比比例（住宅類類型、商業(yè)面面積）小區(qū)內(nèi)部配套套比例可經(jīng)營（可售售、可租）部部分不可經(jīng)營部分分（學(xué)校、會會所等）項目前期報批批報建計劃、、取得建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證、開工許許可證、銷售售許可證等的的時間。項項目設(shè)計計計劃的時間安安排。1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－第五部分：：工程、銷售售計劃成本預(yù)測——成本測算算表稅務(wù)分析——營業(yè)稅及及附加、所得得稅、土地增增值稅項目資金預(yù)測測——資金投入入計劃，回款款計劃，需求求計劃，啟動資金及啟啟動時占用資資金內(nèi)容、資資金占用峰值值、實現(xiàn)現(xiàn)金金正流入時間間、資金占用用月平均額。財務(wù)測算表——收益分析析1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－第六部分：：投資收益分分析項目投資收益益數(shù)據(jù)簡表經(jīng)濟指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投回報率

1.2房地地產(chǎn)項目可行行性分析－投資收益分分析機構(gòu)設(shè)置：是否需要成成立獨立法人人公司（項目目公司）；主主要部門設(shè)置置。人力資源需求求：啟動項目對對個專業(yè)（部部門）人員的的需求，具體體人數(shù)（重點點是專業(yè)經(jīng)理理）。人力資源缺口口及解決：現(xiàn)有人員能能否滿足需要要，缺口人員員的解決途徑徑（調(diào)動、招招聘、培訓(xùn)等等）。1.2房房地產(chǎn)產(chǎn)項目可可行性分分析－第七部部分：管管理資源源配置一、項目目優(yōu)勢二、項目目劣勢三、項目目機會四、結(jié)論論和建議議從品牌、、設(shè)計、、啟動速速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和特性性、市場場競爭、、營銷、、合作方方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合萬萬科一貫貫發(fā)展思思路等方方面論述述。1.2房房地產(chǎn)產(chǎn)項目可可行性分分析－第八部部分：綜綜合分析析及建議議（1）把把握核心心項目與與輔助項項目的關(guān)關(guān)系：優(yōu)先發(fā)展展在規(guī)模模、利潤潤回報上上能支撐撐當(dāng)?shù)毓镜暮撕诵捻椖磕?，保證證增長的的穩(wěn)定和和持續(xù)的的回報。。輔助項項目支持持公司的的擴張和和占有率率的實現(xiàn)現(xiàn)（2））項目目布局局考慮慮：合理區(qū)區(qū)域分分布，，擴大大市場場覆蓋蓋面，，避免免自我我競爭爭，保保證銷銷售速速度，，降低低市場場風(fēng)險險（3））資源源配置置合理理：培養(yǎng)充充裕的的項目目經(jīng)理理人才才，公公司資資金、、人力力資源源按照照項目目的重重要性性和資資源要要求合合理配配置（4））項目目互動動：圍繞主主力產(chǎn)產(chǎn)品路路線，，共同同培育育利用用積累累客戶戶資源源，保保持一一定的的延續(xù)續(xù)性，，并從從各細細分市市場促促進企企業(yè)品品牌和和市場場份額額擴大大多項目目操作作的權(quán)權(quán)衡1.2房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目可行行性分分析－補充充內(nèi)容容1.3集集團項項目投投資策策略--發(fā)發(fā)展思思路和和原則則繼續(xù)遵遵循持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展的的原則則；投資收收益指指標(biāo)必必須滿滿足集集團最最低要要求，，優(yōu)先先考慮慮2004年能能達到到結(jié)算算條件件的項項目；；鼓勵發(fā)發(fā)展分分期付付款，，資金金占用用小的的項目目；鼓勵深深圳、、上海海和沈沈陽三三大區(qū)區(qū)域大大力發(fā)發(fā)展，，提高高經(jīng)營營規(guī)模模，其其他公公司結(jié)結(jié)合土土地儲儲備狀狀況適適當(dāng)發(fā)發(fā)展；；集團資資源向向公司司經(jīng)營營能力力強、、市場場潛力力巨大大的地地區(qū)傾傾斜。。嘗試與與政府府或代代表政政府行行為的的擁有有土地地處置置權(quán)的的公司司合作作；可以考考慮與與上市市公司司或一一般國國有大大公司司的合合作；；不贊同同購買買公司司，除除非該該公司司從成成立開開始，，我司司能夠夠控制制各種種經(jīng)營營行為為和風(fēng)風(fēng)險；；不贊同同與私私人公公司或或規(guī)模模較小小、資資信較較差的的民營營企業(yè)業(yè)合作作。嘗試與與其他他公司司各種種方式式的合合作（不包包括買買斷土土地使使用權(quán)權(quán)）1.3集集團項項目投投資策策略—購買買股權(quán)權(quán)（公公司））第三部部分項目評評判的的主要要指標(biāo)標(biāo)1、核核心指指標(biāo)2、參參考指指標(biāo)3、項項目目評判判的主主要指指標(biāo)內(nèi)部收收益率率≥%銷售凈凈利率率≥%核心指指標(biāo)內(nèi)部收收益率率是一一個動動態(tài)指指標(biāo)評判項項目資資金滾滾動速速度的的主要要參考考指標(biāo)標(biāo)，其其值與與地價價支付付方式式、貸貸款額額度、、工程程款支支付、、銷售售回流流直接接相關(guān)關(guān)。越越高越越好。。銷售凈凈利率率是一一個靜靜態(tài)指指標(biāo)評判項項目的的最終終贏利利能力力。單位面面積凈凈利銷售毛毛利率率資金峰峰值比