某養(yǎng)生公寓項目說明會課件

從化龍溪谷養(yǎng)生公寓項目說明會1從化龍溪谷1從化旅游情況簡介項目基本概況絕美鄉(xiāng)村休閑圣地項目投資預算目標客戶及銷售策略營銷模式及營銷推廣22從化旅游情況簡介3從化旅游情況簡介3海南國際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量754.72萬人次,實現(xiàn)旅游收入25.74億元,同比增長超過50%；第三產(chǎn)業(yè)增加值63.20億元,增長20.2%。從化發(fā)展旅游具有兩方面的天然突出優(yōu)勢:一是生態(tài)優(yōu)勢,一是區(qū)位優(yōu)勢。這兩方面優(yōu)勢的結(jié)合,通過在旅游本身注入保健、運動、娛樂、飲食、購物等因素,為廣大游客打造以休閑度假為核心的旅游平臺,讓游客到此一條龍享受輕松、愜意的嶄新生活,從而為人們創(chuàng)造嶄新的生活方式。

從化打造“達沃斯”品牌,鍛造以休閑度假為中心的旅游平臺4海南國際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量達沃斯簡介達沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū)，坐落在一條17公里長的山谷里，靠近奧地利邊境。它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河的達伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬，主要講德語。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀起成為國際冬季運動中心之一。這個小鎮(zhèn)舉世聞名，倒不全是因為它是個滑雪勝地，而是因為一年一度的世界經(jīng)濟論壇在這里舉行。按照世界經(jīng)濟論壇組織的定義，“冬季達沃斯”是世界500強企業(yè)同各國和地區(qū)政府的對話，研討全球經(jīng)濟問題。每年的世界經(jīng)濟論壇年會均有來自數(shù)十個國家的千余位政界、企業(yè)界和新聞機構(gòu)的領(lǐng)袖人物參加。世界經(jīng)濟論壇已經(jīng)成為全球政界、企業(yè)界人士以及民間和社會團體領(lǐng)導人研討世界經(jīng)濟問題最重要的非官方聚會和進行私人會晤、商務(wù)談判的場所之一。西方輿論由此稱它為“非官方的國際經(jīng)濟最高級會議”。隨著國際形勢的發(fā)展和變化，世界經(jīng)濟論壇所探討的議題逐漸突破了純經(jīng)濟領(lǐng)域，許多雙邊和地區(qū)性問題以及世界上發(fā)生的重大政治、軍事、安全和社會事件等也成為論壇討論的內(nèi)容。論壇組成的核心是其會員和合作伙伴。目前，論壇擁有1000多個會員，全部是世界知名企業(yè)和公司。論壇有選擇地與會員建立合作伙伴關(guān)系。此外，論壇還有各種性質(zhì)的會員制組織，涉及政治、經(jīng)濟、文化、宗教、傳媒和學術(shù)等領(lǐng)域。世界經(jīng)濟論壇每年還與若干國家的政府或企業(yè)聯(lián)合主辦各種國際經(jīng)濟討論會。而小鎮(zhèn)達沃斯也因此聞名遐邇。5達沃斯簡介達沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯66廣州重點建設(shè)項目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過29平方公里的從化溫泉養(yǎng)生谷投入使用，項目廣州市政府投入12億元啟動。整個養(yǎng)生谷建設(shè)投入40億，包括國際會議中心、高級商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心等5個功能區(qū)。養(yǎng)生谷位于廣州“半小時經(jīng)濟圈”內(nèi)，即從廣州出發(fā)30分鐘可到達。目前，世界性的大型國際會議越來越多，對社會經(jīng)濟活動的影響也越來越大。博鰲亞洲論壇，使得博鰲這個偏僻小鎮(zhèn)一躍成為國際對話的平臺，帶動了博鰲社會經(jīng)濟的發(fā)展。在這種思路的指導下，從化溫泉養(yǎng)生谷特別規(guī)劃了國際會議中心，將擁有5家五星級酒店組成的國內(nèi)最密集的高級酒店群，以及一批上檔次、各具特色的旅游企業(yè)及設(shè)施，還有單獨的千人會議廳、綜合接待樓、附屬庭院和花園等設(shè)施。消費方式以高檔為主，兼顧中檔。據(jù)介紹，國際會議中心建成后將主要用于廣州市舉辦各類大中型國際會議和公務(wù)會議，打造一個廣州的“博鰲”。7廣州重點建設(shè)項目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過29平方公里的建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8項目基本概況99

項目簡介1、一流的區(qū)位優(yōu)勢10項目簡介102、絕佳的周邊環(huán)境項目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國家森林公園從化溫泉鎮(zhèn)112、絕佳的周邊環(huán)境項目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國家森3、項目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村123、項目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村124、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地人們進入森林感到頭腦清醒、舒適、心曠神怡、流連忘返。這是因為空氣負離子有預防疾病的功能，有利于人體健康。當負離子的含量為1000個/cm3以上時，不僅能強身，還能治?。核芍委熛?、慢性支氣管炎、燙傷、萎縮性鼻炎、萎縮性胃炎、神經(jīng)性皮炎、神經(jīng)官能癥、冠心病、高血壓、肺氣腫、偏頭痛。據(jù)西安腫瘤醫(yī)院和西安醫(yī)科大學向玉琴等人研究證明，負離子治療晚期惡性腫瘤有一定效果，無副作用。地點海拔(m)環(huán)境天氣時間負離子數(shù)水庫大壩203人面怪石景點陰10：006080南山瀑布388游道溪邊陰15：0042000三棵松210松樹陰18：004200青年山莊394溪邊陰12：003100良平村477小溪邊陰11：008100紅嶺195湖邊陰15：002600植物園22l公園大門外陰11：002080廣州市6.8市環(huán)保研究所晴110從化空氣負離子含量數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：個/cm3134、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地5、人性化的規(guī)劃設(shè)計項目總體規(guī)劃對良平整體建設(shè)改造，占地3000多畝，預計建設(shè)度假公寓200畝、農(nóng)業(yè)觀光市民菜園1500畝、觀光果園1000畝、天然泳場50畝、特色養(yǎng)殖250畝。精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境——綠化率高達90%以上，溪水分布其間。公寓建設(shè)區(qū)天然游泳場市民菜園規(guī)劃區(qū)游客接待中心及停車場觀光果園采摘區(qū)145、人性化的規(guī)劃設(shè)計項目總體規(guī)劃對良平整體建設(shè)改造，占地30項目組成：1、公寓——養(yǎng)生養(yǎng)老度假休閑基地四星級標準東南亞海濱度假建筑風格先期開發(fā)60畝，918套酒店式養(yǎng)生公寓總建筑面積高達5.1萬平方15項目組成：四星級標準東南亞海濱度假建筑風格152、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果162、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果13、打造廣州最大的市民開心菜園1500畝觀光市民菜園173、打造廣州最大的市民開心菜園1500畝觀光市民菜園174、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地

250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地：烏骨羊原產(chǎn)于我國云南省。純種的烏骨羊全身的毛都是烏黑烏黑的，它的眼睛、口腔、牙齦和舌頭也都是黑色的。據(jù)測定，烏骨羊的肉中黑色素物質(zhì)含量比普通羊肉高，而黑色素已被證實具有：消除體內(nèi)自由基、抗氧化、降血脂、抗腫瘤、美容和益氣補腎的作用。目前，整個烏骨羊產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，全國現(xiàn)存烏骨羊的數(shù)量比較少。烏骨羊的市場售價每只超過2000元，作為一種健康美味的高檔羊肉品種，烏骨羊的市場潛力很大，養(yǎng)殖前景廣闊。184、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖5、天然游泳場項目50余畝天然游泳場195、天然游泳場項目50余畝天然游泳場19項目說明絕美鄉(xiāng)村休閑圣地20項目說明20完美配套食口腹的天堂21完美配套食口腹的天堂21超大型生態(tài)農(nóng)莊會員餐廳完美配套22超大型生態(tài)農(nóng)莊會員餐廳完美配套22木瓜燉雪蛤完美配套23木瓜燉雪蛤完美配套23野生基圍蝦完美配套24野生基圍蝦完美配套24自己釣著吃完美配套25自己釣著吃完美配套25新鮮成熟摘下就吃26新鮮成熟摘下就吃26居完美配套27居完美配套27龍溪山居養(yǎng)生公寓完美配套28龍溪山居完美配套28公寓標準平面圖29公寓標準平面圖29公寓標準平面圖30公寓標準平面圖30公寓戶型圖31公寓戶型圖31屋頂戶型放大圖32屋頂戶型放大圖32

油漆：立邦、多樂士或美國大師

地板：揚子或圣象

地磚：蒙娜麗莎或馬可波羅

潔具：TOTO或KOHLER空調(diào)、液晶電視、冰箱、床上用品等一應(yīng)俱全博洛尼或百安居品牌設(shè)計裝修，設(shè)計趨人性，材質(zhì)定品牌裝修交付使用標準33油漆：立邦、多樂士或美國大師裝修交付使用標準33A風格裝修效果圖34A風格裝修效果圖34A風格裝修效果圖35A風格裝修效果圖35A風格裝修效果圖36A風格裝修效果圖36A風格裝修效果圖37A風格裝修效果圖37B風格裝修效果圖38B風格裝修效果圖38B風格裝修效果圖39B風格裝修效果圖39B風格裝修效果圖40B風格裝修效果圖40B風格裝修效果圖41B風格裝修效果圖41B風格裝修效果圖42B風格裝修效果圖42B風格裝修效果圖43B風格裝修效果圖43行44行44在嘉和望崗地鐵出口設(shè)置大巴站，組織龍溪谷農(nóng)家樂一日游，每天往返；

4545和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂自駕游。

46和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂自駕游。玩47玩47良平村龍溪谷主要旅游活動：碧水峽漂流48良平村龍溪谷主要旅游活動：碧水峽漂流48登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州的最高峰天堂頂海拔1210米高，這里山高氣爽，林木蔥郁，峻嶺錯疊，具有秀、幽、奧等自然特色。。

49登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州山地車健身運動、休閑騎車探訪50山地車健身運動、休閑騎車探訪50狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)會多種形式的修心健身活動51狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)四星服務(wù)52四星服務(wù)52四星酒店物業(yè)管理代訂機票、提供機場接送代租短期居住權(quán)專業(yè)管家服務(wù)代訂餐飲代訂景區(qū)門票代訂出游汽車市區(qū)班車接送，交通便捷年度體檢，社區(qū)醫(yī)院全程醫(yī)療關(guān)懷四星公寓配套尊貴服務(wù)53四星酒店物業(yè)管理四星公寓配套尊貴服務(wù)53項目投資預算5454項目開發(fā)合作模式A：村委會和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村民的宅基地對整個村莊進行重新規(guī)劃。村莊與公司達成的協(xié)議規(guī)定，由公司出錢，將村里原有危房農(nóng)民住宅全部拆掉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一經(jīng)營。原來新舊不一、凌亂不堪的土坯農(nóng)居，現(xiàn)在將統(tǒng)一按照三星級賓館的標準建成框架結(jié)構(gòu)的4層樓房。樓房底層使用權(quán)仍歸房主，由農(nóng)民自己居住，其他3層由開發(fā)公司統(tǒng)一對外經(jīng)營30年。到期后，所有使用權(quán)“物歸原主”。開發(fā)公司獲得農(nóng)居使用權(quán)后，將其出租給城市居民。村民入住新房的同時成為公司的合同制員工，公司給每戶村民每月發(fā)工資，由該戶村民負責該房的衛(wèi)生、接待、安全等工作。這種新型鄉(xiāng)村公寓的建造，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田，不改變農(nóng)民所有權(quán)的情況下，滿足城里人休閑養(yǎng)生的要求，為傳統(tǒng)農(nóng)家樂走出一條完全不同的道路。55項目開發(fā)合作模式A：村委會和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村項目開發(fā)合作模式B：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)公司出資金，合作開發(fā)雙方建成物業(yè)分配的比例為3：7。一直以來，農(nóng)村集體用地開發(fā)是沒有獨立產(chǎn)權(quán)的，一般用于商業(yè)項目開發(fā)，這是通常運用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以村委會的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外開發(fā)公司投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)項目所得部分的永久使用權(quán)。56項目開發(fā)合作模式B：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)項目開發(fā)合作模式

C：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)公司出資金，開發(fā)公司采用租賃土地40年的方式，項目開發(fā)需要以村委會的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。40年后地面上建筑物全部物業(yè)歸村集體所有。

57項目開發(fā)合作模式C：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)項目開發(fā)總投資預算

一、項目用地指標：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率１.２總用地面積６０畝建筑密度２５％凈用地面積１５畝綠地率７５％土地使用年限４０年建筑高度１５米小車車位要求５００個自行車車位要求二、規(guī)劃建設(shè)指標：1總建筑面積５１０００平方２

小區(qū)內(nèi)園林面積２００００平方３小區(qū)外廣場面積８０００平方一、項目概況58項目開發(fā)總投資預算一、項目用地指標：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率項目開發(fā)總投入資金及利潤預算

1、項目計容建筑面積５１０００平方銷售均價（元/平方）３５００元銷售合同額（萬元）１.７８５億全部公寓精裝修，包括人工開支及營銷費用單位成本（元/平方）２０００元項目總造價（萬元１.０２億項目利潤（萬元７６５０萬投資利潤率75％59項目開發(fā)總投入資金及利潤預算1、項目計容建筑面積５１０００項目開發(fā)前期啟動資金預算

人員編制表序號部門崗位編制人員工資（元）１總經(jīng)理１人２００００２行政文員１人２０００３策劃營銷部總監(jiān)１人６０００４文案１人３５００５營銷人員８人根據(jù)情況調(diào)整２０００１６０００６工程部工程總監(jiān)１人６０００７施工員１人３５００８財務(wù)部財務(wù)１人４０００９出納１人３５００總編制人數(shù)１６人年人員開支費用為７９８０００１、人力資源配置60項目開發(fā)前期啟動資金預算人員編制表序號部門崗位編制人員工資項目開發(fā)前期啟動資金預算

1、２、開發(fā)采取滾動開發(fā)的策略，先期一棟2776平方，土建工程采取帶資方式，裝修部分帶資，成本控制計劃如下表：類別面積（㎡）單價（元）項目控制造價（元）三通一平，土石方工程277640111040臨時水電27763597160土建工程2776101128068607消防工程277660166560電梯工程277640111040裝修工程27766251735000室外配套277650138800監(jiān)理費27761541640設(shè)計費27761849968勘探費2776513880合計5549695每平米造價199961項目開發(fā)前期啟動資金預算1、２、開發(fā)采取滾動開發(fā)的策略，先項目開發(fā)前期啟動資金預算

項目費用（萬元）占比推廣費用媒介廣告發(fā)布３０廣告公司設(shè)計１０戶外廣告３０電視報紙軟新聞５現(xiàn)場環(huán)境包裝５銷售道具１項目費用占比外賣場１０活動１０禮品費３網(wǎng)絡(luò)宣傳３小計１０７其它租賃大巴１０車輛一臺１０客戶會２０合計１４７萬３、銷售費用計劃62項目開發(fā)前期啟動資金預算項目費用（萬元）占比推廣費用媒介廣科目年度預算數(shù)備注固定費用01薪資支出02電腦支出１００００03租金支出５００００04辦公費１００００06伙食費１０８０００合計１７８０００變動費用0１交際費及禮品２５００００0２汽油費６０００００３其他費用１０００００合計３１００００費用總計４８８０００行政費用計劃表

單位：元63科目年度預算數(shù)備注固定費用01薪資支出02電腦支出１００００目標客戶及銷售策略64目標客戶及銷售策略64

青年中年事業(yè)成功者群體據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州人口大約是1200萬，這也就意味著，其中間階層人數(shù)應(yīng)該在500萬-600萬之間。經(jīng)過多年的打拼，有了穩(wěn)定的事業(yè)，并有一定的財富積累，對工作之余度假休閑有旺盛的需求。

１、主要目標客戶群體定位65青年中年事業(yè)成功者群體１、主要目標客戶群體定位

度假休閑養(yǎng)老群體居住旅游休閑式的養(yǎng)老概念，這一項目只能吸引低齡健康、具有健全生活能力的老人，而不具有自理能力、收入拮據(jù)的老人肯定不是這些項目關(guān)注的對象。廣州目前有85萬的老年群體，其中機關(guān)退休有養(yǎng)老金為14萬人，這也是一個巨大度假養(yǎng)老的消費市場。66度假休閑養(yǎng)老群體66銷售模式—會員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一次性收分時度假會費2.5萬元，５年有效。每年可以免費到公寓住宿５０天。有效期40年，根據(jù)其長租戶型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可免費使用住宿40年，全年均可居住。6%返租回報，有效期40年，前15年會員限定每年居住25天。但每年獲得投資回報。后25年享受和養(yǎng)生型一樣的待遇。注：以上銷售為初步設(shè)想，具體將根據(jù)項目和市場的實際情況進行調(diào)整營銷策略，以保證項目的銷售順利推進。67銷售模式—會員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一營銷模式及營銷推廣68營銷模式及營銷推廣68美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國外度假養(yǎng)生公寓贏利模式分析69美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性國內(nèi)度假公寓主要贏利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商在度假公寓的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性度假公寓社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。國內(nèi)贏利型度假公寓經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離70國內(nèi)度假公寓主要贏利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商在度假公寓的開發(fā)上度假公寓贏利模式的運用策略分析度假公寓銷售的定價策略除產(chǎn)品本身外、細致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是度假公寓項目最大的賣點，產(chǎn)品的價格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費由于度假公寓的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，度假公寓的物業(yè)服務(wù)費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務(wù)費包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費釣魚服務(wù)、收費娛樂服務(wù)、收費健身服務(wù)、收費社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。71度假公寓贏利模式的運用策略分析度假公寓銷售的定價策略71國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析國內(nèi)目前對于度假公寓的物業(yè)管理還處在起步探索階段。度假公寓物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預測收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入度假公寓物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對老年人的專項服務(wù)收入度假公寓與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元度假公寓會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，度假公寓為80%，會所費用1000元/人·年。由于度假公寓的會所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營收益將高于普通住宅，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。盈利預測由于目標客戶群的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。72國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析國內(nèi)目前對于度假公寓的物業(yè)管國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析（2）度假公寓社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有度假公寓的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的度假公寓服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費方式費用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收取；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收??；配套設(shè)施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取。73國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析（2）度假公寓社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)營銷推廣策略74營銷推廣策略74

印發(fā)銷售宣傳單張，在各大專業(yè)市場派發(fā)，累積客戶；

75印發(fā)銷售宣傳單張，在各大專業(yè)市場派發(fā)，累積客戶；

7網(wǎng)絡(luò)推廣——專業(yè)網(wǎng)絡(luò)門戶如搜房網(wǎng)推廣，或公司網(wǎng)站推廣76網(wǎng)絡(luò)推廣——專業(yè)網(wǎng)絡(luò)門戶如搜房網(wǎng)推廣，或公司網(wǎng)站推廣76招開中小型的推介會，組織客戶現(xiàn)場度假休閑體驗77招開中小型的推介會，組織客戶現(xiàn)場度假休閑體驗77謝謝！78謝謝！78從化龍溪谷養(yǎng)生公寓項目說明會79從化龍溪谷1從化旅游情況簡介項目基本概況絕美鄉(xiāng)村休閑圣地項目投資預算目標客戶及銷售策略營銷模式及營銷推廣802從化旅游情況簡介81從化旅游情況簡介3海南國際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量754.72萬人次,實現(xiàn)旅游收入25.74億元,同比增長超過50%；第三產(chǎn)業(yè)增加值63.20億元,增長20.2%。從化發(fā)展旅游具有兩方面的天然突出優(yōu)勢:一是生態(tài)優(yōu)勢,一是區(qū)位優(yōu)勢。這兩方面優(yōu)勢的結(jié)合,通過在旅游本身注入保健、運動、娛樂、飲食、購物等因素,為廣大游客打造以休閑度假為核心的旅游平臺,讓游客到此一條龍享受輕松、愜意的嶄新生活,從而為人們創(chuàng)造嶄新的生活方式。

從化打造“達沃斯”品牌,鍛造以休閑度假為中心的旅游平臺82海南國際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量達沃斯簡介達沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū)，坐落在一條17公里長的山谷里，靠近奧地利邊境。它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河的達伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬，主要講德語。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀起成為國際冬季運動中心之一。這個小鎮(zhèn)舉世聞名，倒不全是因為它是個滑雪勝地，而是因為一年一度的世界經(jīng)濟論壇在這里舉行。按照世界經(jīng)濟論壇組織的定義，“冬季達沃斯”是世界500強企業(yè)同各國和地區(qū)政府的對話，研討全球經(jīng)濟問題。每年的世界經(jīng)濟論壇年會均有來自數(shù)十個國家的千余位政界、企業(yè)界和新聞機構(gòu)的領(lǐng)袖人物參加。世界經(jīng)濟論壇已經(jīng)成為全球政界、企業(yè)界人士以及民間和社會團體領(lǐng)導人研討世界經(jīng)濟問題最重要的非官方聚會和進行私人會晤、商務(wù)談判的場所之一。西方輿論由此稱它為“非官方的國際經(jīng)濟最高級會議”。隨著國際形勢的發(fā)展和變化，世界經(jīng)濟論壇所探討的議題逐漸突破了純經(jīng)濟領(lǐng)域，許多雙邊和地區(qū)性問題以及世界上發(fā)生的重大政治、軍事、安全和社會事件等也成為論壇討論的內(nèi)容。論壇組成的核心是其會員和合作伙伴。目前，論壇擁有1000多個會員，全部是世界知名企業(yè)和公司。論壇有選擇地與會員建立合作伙伴關(guān)系。此外，論壇還有各種性質(zhì)的會員制組織，涉及政治、經(jīng)濟、文化、宗教、傳媒和學術(shù)等領(lǐng)域。世界經(jīng)濟論壇每年還與若干國家的政府或企業(yè)聯(lián)合主辦各種國際經(jīng)濟討論會。而小鎮(zhèn)達沃斯也因此聞名遐邇。83達沃斯簡介達沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯846廣州重點建設(shè)項目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過29平方公里的從化溫泉養(yǎng)生谷投入使用，項目廣州市政府投入12億元啟動。整個養(yǎng)生谷建設(shè)投入40億，包括國際會議中心、高級商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心等5個功能區(qū)。養(yǎng)生谷位于廣州“半小時經(jīng)濟圈”內(nèi)，即從廣州出發(fā)30分鐘可到達。目前，世界性的大型國際會議越來越多，對社會經(jīng)濟活動的影響也越來越大。博鰲亞洲論壇，使得博鰲這個偏僻小鎮(zhèn)一躍成為國際對話的平臺，帶動了博鰲社會經(jīng)濟的發(fā)展。在這種思路的指導下，從化溫泉養(yǎng)生谷特別規(guī)劃了國際會議中心，將擁有5家五星級酒店組成的國內(nèi)最密集的高級酒店群，以及一批上檔次、各具特色的旅游企業(yè)及設(shè)施，還有單獨的千人會議廳、綜合接待樓、附屬庭院和花園等設(shè)施。消費方式以高檔為主，兼顧中檔。據(jù)介紹，國際會議中心建成后將主要用于廣州市舉辦各類大中型國際會議和公務(wù)會議，打造一個廣州的“博鰲”。85廣州重點建設(shè)項目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過29平方公里的建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

86建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8項目基本概況879

項目簡介1、一流的區(qū)位優(yōu)勢88項目簡介102、絕佳的周邊環(huán)境項目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國家森林公園從化溫泉鎮(zhèn)892、絕佳的周邊環(huán)境項目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國家森3、項目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村903、項目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村124、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地人們進入森林感到頭腦清醒、舒適、心曠神怡、流連忘返。這是因為空氣負離子有預防疾病的功能，有利于人體健康。當負離子的含量為1000個/cm3以上時，不僅能強身，還能治?。核芍委熛?、慢性支氣管炎、燙傷、萎縮性鼻炎、萎縮性胃炎、神經(jīng)性皮炎、神經(jīng)官能癥、冠心病、高血壓、肺氣腫、偏頭痛。據(jù)西安腫瘤醫(yī)院和西安醫(yī)科大學向玉琴等人研究證明，負離子治療晚期惡性腫瘤有一定效果，無副作用。地點海拔(m)環(huán)境天氣時間負離子數(shù)水庫大壩203人面怪石景點陰10：006080南山瀑布388游道溪邊陰15：0042000三棵松210松樹陰18：004200青年山莊394溪邊陰12：003100良平村477小溪邊陰11：008100紅嶺195湖邊陰15：002600植物園22l公園大門外陰11：002080廣州市6.8市環(huán)保研究所晴110從化空氣負離子含量數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：個/cm3914、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地5、人性化的規(guī)劃設(shè)計項目總體規(guī)劃對良平整體建設(shè)改造，占地3000多畝，預計建設(shè)度假公寓200畝、農(nóng)業(yè)觀光市民菜園1500畝、觀光果園1000畝、天然泳場50畝、特色養(yǎng)殖250畝。精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境——綠化率高達90%以上，溪水分布其間。公寓建設(shè)區(qū)天然游泳場市民菜園規(guī)劃區(qū)游客接待中心及停車場觀光果園采摘區(qū)925、人性化的規(guī)劃設(shè)計項目總體規(guī)劃對良平整體建設(shè)改造，占地30項目組成：1、公寓——養(yǎng)生養(yǎng)老度假休閑基地四星級標準東南亞海濱度假建筑風格先期開發(fā)60畝，918套酒店式養(yǎng)生公寓總建筑面積高達5.1萬平方93項目組成：四星級標準東南亞海濱度假建筑風格152、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果942、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果13、打造廣州最大的市民開心菜園1500畝觀光市民菜園953、打造廣州最大的市民開心菜園1500畝觀光市民菜園174、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地

250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地：烏骨羊原產(chǎn)于我國云南省。純種的烏骨羊全身的毛都是烏黑烏黑的，它的眼睛、口腔、牙齦和舌頭也都是黑色的。據(jù)測定，烏骨羊的肉中黑色素物質(zhì)含量比普通羊肉高，而黑色素已被證實具有：消除體內(nèi)自由基、抗氧化、降血脂、抗腫瘤、美容和益氣補腎的作用。目前，整個烏骨羊產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，全國現(xiàn)存烏骨羊的數(shù)量比較少。烏骨羊的市場售價每只超過2000元，作為一種健康美味的高檔羊肉品種，烏骨羊的市場潛力很大，養(yǎng)殖前景廣闊。964、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖5、天然游泳場項目50余畝天然游泳場975、天然游泳場項目50余畝天然游泳場19項目說明絕美鄉(xiāng)村休閑圣地98項目說明20完美配套食口腹的天堂99完美配套食口腹的天堂21超大型生態(tài)農(nóng)莊會員餐廳完美配套100超大型生態(tài)農(nóng)莊會員餐廳完美配套22木瓜燉雪蛤完美配套101木瓜燉雪蛤完美配套23野生基圍蝦完美配套102野生基圍蝦完美配套24自己釣著吃完美配套103自己釣著吃完美配套25新鮮成熟摘下就吃104新鮮成熟摘下就吃26居完美配套105居完美配套27龍溪山居養(yǎng)生公寓完美配套106龍溪山居完美配套28公寓標準平面圖107公寓標準平面圖29公寓標準平面圖108公寓標準平面圖30公寓戶型圖109公寓戶型圖31屋頂戶型放大圖110屋頂戶型放大圖32

油漆：立邦、多樂士或美國大師

地板：揚子或圣象

地磚：蒙娜麗莎或馬可波羅

潔具：TOTO或KOHLER空調(diào)、液晶電視、冰箱、床上用品等一應(yīng)俱全博洛尼或百安居品牌設(shè)計裝修，設(shè)計趨人性，材質(zhì)定品牌裝修交付使用標準111油漆：立邦、多樂士或美國大師裝修交付使用標準33A風格裝修效果圖112A風格裝修效果圖34A風格裝修效果圖113A風格裝修效果圖35A風格裝修效果圖114A風格裝修效果圖36A風格裝修效果圖115A風格裝修效果圖37B風格裝修效果圖116B風格裝修效果圖38B風格裝修效果圖117B風格裝修效果圖39B風格裝修效果圖118B風格裝修效果圖40B風格裝修效果圖119B風格裝修效果圖41B風格裝修效果圖120B風格裝修效果圖42B風格裝修效果圖121B風格裝修效果圖43行122行44在嘉和望崗地鐵出口設(shè)置大巴站，組織龍溪谷農(nóng)家樂一日游，每天往返；

12345和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂自駕游。

124和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂自駕游。玩125玩47良平村龍溪谷主要旅游活動：碧水峽漂流126良平村龍溪谷主要旅游活動：碧水峽漂流48登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州的最高峰天堂頂海拔1210米高，這里山高氣爽，林木蔥郁，峻嶺錯疊，具有秀、幽、奧等自然特色。。

127登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州山地車健身運動、休閑騎車探訪128山地車健身運動、休閑騎車探訪50狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)會多種形式的修心健身活動129狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)四星服務(wù)130四星服務(wù)52四星酒店物業(yè)管理代訂機票、提供機場接送代租短期居住權(quán)專業(yè)管家服務(wù)代訂餐飲代訂景區(qū)門票代訂出游汽車市區(qū)班車接送，交通便捷年度體檢，社區(qū)醫(yī)院全程醫(yī)療關(guān)懷四星公寓配套尊貴服務(wù)131四星酒店物業(yè)管理四星公寓配套尊貴服務(wù)53項目投資預算13254項目開發(fā)合作模式A：村委會和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村民的宅基地對整個村莊進行重新規(guī)劃。村莊與公司達成的協(xié)議規(guī)定，由公司出錢，將村里原有危房農(nóng)民住宅全部拆掉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一經(jīng)營。原來新舊不一、凌亂不堪的土坯農(nóng)居，現(xiàn)在將統(tǒng)一按照三星級賓館的標準建成框架結(jié)構(gòu)的4層樓房。樓房底層使用權(quán)仍歸房主，由農(nóng)民自己居住，其他3層由開發(fā)公司統(tǒng)一對外經(jīng)營30年。到期后，所有使用權(quán)“物歸原主”。開發(fā)公司獲得農(nóng)居使用權(quán)后，將其出租給城市居民。村民入住新房的同時成為公司的合同制員工，公司給每戶村民每月發(fā)工資，由該戶村民負責該房的衛(wèi)生、接待、安全等工作。這種新型鄉(xiāng)村公寓的建造，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田，不改變農(nóng)民所有權(quán)的情況下，滿足城里人休閑養(yǎng)生的要求，為傳統(tǒng)農(nóng)家樂走出一條完全不同的道路。133項目開發(fā)合作模式A：村委會和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村項目開發(fā)合作模式B：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)公司出資金，合作開發(fā)雙方建成物業(yè)分配的比例為3：7。一直以來，農(nóng)村集體用地開發(fā)是沒有獨立產(chǎn)權(quán)的，一般用于商業(yè)項目開發(fā)，這是通常運用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以村委會的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外開發(fā)公司投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)項目所得部分的永久使用權(quán)。134項目開發(fā)合作模式B：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)項目開發(fā)合作模式

C：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)公司出資金，開發(fā)公司采用租賃土地40年的方式，項目開發(fā)需要以村委會的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。40年后地面上建筑物全部物業(yè)歸村集體所有。

135項目開發(fā)合作模式C：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)項目開發(fā)總投資預算

一、項目用地指標：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率１.２總用地面積６０畝建筑密度２５％凈用地面積１５畝綠地率７５％土地使用年限４０年建筑高度１５米小車車位要求５００個自行車車位要求二、規(guī)劃建設(shè)指標：1總建筑面積５１０００平方２

小區(qū)內(nèi)園林面積２００００平方３小區(qū)外廣場面積８０００平方一、項目概況136項目開發(fā)總投資預算一、項目用地指標：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率項目開發(fā)總投入資金及利潤預算

1、項目計容建筑面積５１０００平方銷售均價（元/平方）３５００元銷售合同額（萬元）１.７８５億全部公寓精裝修，包括人工開支及營銷費用單位成本（元/平方）２０００元項目總造價（萬元１.０２億項目利潤（萬元７６５０萬投資利潤率75％137項目開發(fā)總投入資金及利潤預算1、項目計容建筑面積５１０００項目開發(fā)前期啟動資金預算

人員編制表序號部門崗位編制人員工資（元）１總經(jīng)理１人２００００２行政文員１人２０００３策劃營銷部總監(jiān)１人６０００４文案１人３５００５營銷人員８人根據(jù)情況調(diào)整２０００１６０００６工程部工程總監(jiān)１人６０００７施工員１人３５００８財務(wù)部財務(wù)１人４０００９出納１人３５００總編制人數(shù)１６人年人員開支費用為７９８０００１、人力資源配置138項目開發(fā)前期啟動資金預算人員編制表序號部門崗位編制人員工資項目開發(fā)前期啟動資金預算

1、２、開發(fā)采取滾動開發(fā)的策略，先期一棟2776平方，土建工程采取帶資方式，裝修部分帶資，成本控制計劃如下表：類別面積（㎡）單價（元）項目控制造價（元）三通一平，土石方工程277640111040臨時水電27763597160土建工程2776101128068607消防工程277660166560電梯工程277640111040裝修工程27766251735000室外配套277650138800監(jiān)理費27761541640設(shè)計費27761849968勘探費2776513880合計5549695每平米造價1999139項目開發(fā)前期啟動資金預算1、２、開發(fā)采取滾動開發(fā)的策略，先項目開發(fā)前期啟動資金預算

項目費用（萬元）占比推廣費用媒介廣告發(fā)布３０廣告公司設(shè)計１０戶外廣告３０電視報紙軟新聞５現(xiàn)場環(huán)境包裝５銷售道具１項目費用占比外賣場１０活動１０禮品費３網(wǎng)絡(luò)宣傳３小計１０７其它租賃大巴１０車輛一臺１０客戶會２０合計１４７萬３、銷售費用計劃140項目開發(fā)前期啟動資金預算項目費用（萬元）占比推廣費用媒介廣科目年度預算數(shù)備注固定費用01薪資支出02電腦支出１００００03租金支出５００００04辦公費１００００06伙食費１０８０００合計１７８０００變動費用0１交際費及禮品２５００００0２汽油費６０００００３其他費用１０００００合計３１００００費用總計４８８０００行政費用計劃表

單位：元141科目年度預算數(shù)備注固定費用01薪資支出02電腦支出１００００目標客戶及銷售策略142目標客戶及銷售策略64

青年中年事業(yè)成功者群體據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州人口大約是1200萬，這也就意味著，其中間階層人數(shù)應(yīng)該在500萬-600萬之間。經(jīng)過多年的打拼，有了穩(wěn)定的事業(yè)，并有一定的財富積累，對工作之余度假休閑有旺盛的需求。

１、主要目標客戶群體定位143青年中年事業(yè)成功者群體１、主要目標客戶群體定位

度假休閑養(yǎng)老群體居住旅游休閑式的養(yǎng)老概念，這一項目只能吸引低齡健康、具有健全生活能力的老人，而不具有自理能力、收入拮據(jù)的老人肯定不是這些項目關(guān)注的對象。廣州目前有85萬的老年群體，其中機關(guān)退休有養(yǎng)老金為14萬人，這也是一個巨大度假養(yǎng)老的消費市場。144度假休閑養(yǎng)老群體66銷售模式—會員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一次性收分時度假會費2.5萬元，５年有效。每年可以免費到公寓住宿５０天。有效期40年，根據(jù)其長租戶型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可免費使用住宿40年，全年均可居住。6%返租回報，有效期40年，前15年會員限定每年居住25天。但每年獲得投資回報。后25年享受和養(yǎng)生型一樣的待遇。注：以上銷售為初步設(shè)想，具體將根據(jù)項目和市場的實際情況進行調(diào)整營銷策略，以保證項目的銷售順利推進。145銷售模式—會員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一營銷模式及營銷推廣146營銷模式及營銷推廣68美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所