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文檔簡介
控股2002-2005年滿足資金增量需求的資金來源結(jié)構(gòu)未未未分配利潤(凈利潤-現(xiàn)金分紅)口配股所得中中長期借款口短期借款口商業(yè)信用(預(yù)售+應(yīng)付-應(yīng)收-預(yù)付)凈增額如上圖所示,按照目前已經(jīng)制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃,金融街控股為滿足未來增量資金需求所制定的2003-2005年融資計(jì)劃還有著很多的缺陷,具體表現(xiàn)為:1)對中長期債務(wù)融資(包括中長期銀行借款、發(fā)行公司債券、集合資金信托等)重視不足;2)增發(fā)過猛,忽略了股權(quán)融資的內(nèi)在成本。雖然擴(kuò)張股本融資不需要還本付息,但也應(yīng)該看到,股權(quán)融資的內(nèi)在成本理論上等于公司的凈資產(chǎn)收益率,考慮到金融街控股的凈資產(chǎn)收益率很高,其實(shí)在所有的融資方式中這是成本最高的一種。而且,如果按照計(jì)劃公司在2004年配股增發(fā)后,華融在金融街控股所占的份額將降至43%左右,雖然不至于威脅華融在金融街的控股地位,但運(yùn)作的空間將受到其他股東的制約;3)短期借款在資金來源中所占的比例過大,還款壓力沉重,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大;4)商業(yè)信用的比例較高。和股權(quán)融資類似,商業(yè)信用的融資內(nèi)在成本(體現(xiàn)在價(jià)格上)也比較高,理論上應(yīng)該大于或等于商業(yè)伙伴自身的融資成本,至少要高于銀行借款成本。因此,商業(yè)信用也應(yīng)慎用。
因此,新華信項(xiàng)目組建議為滿足金融街控股未來增量資金需求,應(yīng)適當(dāng)加大直接債務(wù)融資力度,適當(dāng)降低短期借款、商業(yè)信用和增發(fā)配股的融資額。具體建議如下:增量資金來源(億元)2003年2004年2005年商業(yè)信用020短期借款024中長期公司債券330中長期借款(銀行)030配股所得040未分配利潤(凈利潤-現(xiàn)金分紅)合計(jì)431如下圖所示增量資金來源年
3
O年
3
O
O
2"份00年2年
5
O
O
2□未分配利潤(凈利潤-現(xiàn)金分紅)口配股所得□中長期借款(銀行)□中長期公司債券口短期借款口商業(yè)信用.風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理精品文檔,值得擁有精品文檔,值得擁有如果未來的經(jīng)營形勢發(fā)生較大變化,金融街控股的銷售額乃至利潤不能保證金融街獲得配股資格的話,公司可以通過變更開發(fā)計(jì)劃,將一部分原定自留的物業(yè)(主要集中于區(qū))做房產(chǎn)或地產(chǎn)出售;或者,將年前計(jì)劃不做開發(fā)的和地塊提前出售。由于公司預(yù)定自留的物業(yè)面積相當(dāng)大(30多萬平米,價(jià)值50億元以上),因而,通過這部分資源的蓄水池作用,金融街控股基本能夠規(guī)避未來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理由于2003-年2土0地0拆5遷和工程建設(shè)的資金支出相當(dāng)多,金融街控股在未來三年的資金狀況相當(dāng)緊張。為防止未來經(jīng)營形勢發(fā)生變化造成資金鏈斷裂,公司可以采取以下方式預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn):1)在融資結(jié)構(gòu)上,降低銀行短期借款在資金來源中所占的比重、適當(dāng)降低200年4再次配股的預(yù)計(jì)融資額,增加中長期債務(wù)融資在資金來源中所占的比例,并嘗試以發(fā)行公司債券的方式為公司以較低的成本籌集中長期資金,緩解公司在2003-年期間的資金壓力;發(fā)揮公司現(xiàn)有資源(區(qū)自留物業(yè)部分、和地塊)的蓄水池作用,在公司資金面臨緊張狀況時(shí),以房產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)品的形式投放市場,回收資金;3)保留適當(dāng)?shù)娜哂嗳谫Y能力:即簽下銀行的信貸額度,但并不使用,以備在資金發(fā)生階段性緊張時(shí)能夠應(yīng)付支付問題。
附錄一金融街區(qū)域儲備的項(xiàng)目開發(fā)模式分類儲備項(xiàng)目土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)自留物業(yè)出租編號概況南地上面積:萬平米用途:辦公、公寓整體作房產(chǎn)開發(fā),面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公整體作房產(chǎn)開發(fā),面積萬平米。地上面積:萬平米用途:酒店、公寓酒店部分土地開發(fā)(區(qū)政府)面積萬平米。公寓部分房產(chǎn)開發(fā),面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公、公寓雙塔之一座土地開發(fā)(商業(yè)銀行),面積萬平米。雙塔之二座及會議中心開發(fā)后自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公、公寓整體土地開發(fā)(寰島公司立項(xiàng)),面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公、商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)(還建沿街商業(yè))面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公土地開發(fā)(吸引自用重點(diǎn)客戶)面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公土地開發(fā)(吸引自用重點(diǎn)客戶)面積萬平米。地上面積:萬平米用途:停車、辦公整體作自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:停車、辦公土地開發(fā)(首長院置換),面積萬平米。
地上面積:萬平米用途:辦公、商業(yè)整體作自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公、商業(yè)整體作自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公整體作房產(chǎn)開發(fā),面積萬平米。地上面積:萬平米用途:公寓、商業(yè)公寓作土地開發(fā)(河北大唐)面積萬H。商業(yè)作自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:劇院自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公土地開發(fā)(吸引重點(diǎn)客戶),面積萬H。地上面積:萬平米用途:酒店、商業(yè)、俱樂部整體作自留物業(yè)出租,面積萬平米。地上面積:萬平米用途:辦公辦公樓之一座土地開發(fā)(大唐發(fā)電),面積萬平米。辦公樓之二座房產(chǎn)開發(fā),面積萬平米。B地上面積:萬平米用途:辦公土地開發(fā)(工美集團(tuán)),面積萬H。合計(jì)萬平米萬平米萬平米附錄二金融街區(qū)域單體項(xiàng)目基本情況及其在第三屆董事會任期內(nèi)建設(shè)進(jìn)度一覽表編號項(xiàng)目概況年月日形象進(jìn)度年月日至U年月日項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)計(jì)(或安排)地上面積地下面積總面積中國銀行辦公樓現(xiàn)狀保留項(xiàng)目已竣工實(shí)現(xiàn)規(guī)劃中國銀行住宅樓現(xiàn)狀保留項(xiàng)目已竣工實(shí)現(xiàn)規(guī)劃北金亞光大廈已拆遷已售出未開工預(yù)計(jì)能夠竣工南未定名部分拆遷未售出計(jì)劃轉(zhuǎn)讓土地或自行開發(fā)新盛大廈已拆遷已售出已開工預(yù)計(jì)能夠竣工未定名未拆遷已售出未啟動預(yù)計(jì)能夠開工國際金融中心已售出結(jié)構(gòu)已封頂預(yù)計(jì)已投入使用英藍(lán)大廈已拆遷已售出已開工預(yù)計(jì)能夠竣工消防立占煤氣立占已拆遷未開工計(jì)劃年開工年投入使用西二環(huán)綠化帶已拆遷已交地年月底實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū):公司承擔(dān)的拆遷任務(wù)只剩南部分,公司承擔(dān)的市政建設(shè)任務(wù)包括市政站點(diǎn)用房和金融大街區(qū)段及其他零星市政工程,公司承擔(dān)的項(xiàng)目銷售(或開發(fā))任務(wù)主要是南,總建筑面積約萬平方米(其中地上建筑面積約萬平方米)。未定名拆遷差首長院未售出計(jì)劃年底開工年中竣工
西二環(huán)綠化帶已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃未定名拆遷差首長院未售出計(jì)劃年3初開工年中完成外裝年底竣工集中綠地已拆遷未開工計(jì)劃年3初開工年底實(shí)現(xiàn)規(guī)劃富凱大廈結(jié)構(gòu)已封頂發(fā)售中年初竣工交用中國證券大廈已售出已開工預(yù)計(jì)年中能夠竣工交用金融城座拆遷差民政局未售出計(jì)劃初開工年中竣工交用區(qū):公司承擔(dān)的拆遷任務(wù)只剩首長院的拆遷收尾,公司承擔(dān)市政建設(shè)任務(wù)包括集中綠地、金融街大街區(qū)段和區(qū)地下車庫連通工程,公司承擔(dān)的項(xiàng)目銷售(或開發(fā))任務(wù)包括、和,總建筑面積約萬平方米(其中地上建筑面積約萬平方米)。建設(shè)銀行大廈已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃平安大廈已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃集中綠地部分拆遷未開工計(jì)劃年初開工年底實(shí)現(xiàn)規(guī)劃投資廣場已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃電信大廈已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃通泰大廈已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃國企大廈已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃百盛二期已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃西二環(huán)綠化帶已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū):公司承才地和地下停車J旦的拆遷任務(wù)只剩庫工程、區(qū)道路液化氣站和戶首長院,公司承擔(dān)的市政建設(shè)任務(wù)包括綠環(huán)境整治工程。長途電話局已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃
人民銀行總行已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃工藝美術(shù)館已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū):公司無拆遷任務(wù),公司承擔(dān)的義務(wù)是督促有關(guān)單位完成鬧市口平面立交西北匝道實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。它位于長話大樓和人民銀行之間的北未定名未拆遷未售出拆遷完成集中綠地未拆遷未開工計(jì)劃年底實(shí)現(xiàn)規(guī)劃中國評劇院未拆遷未征地預(yù)計(jì)能完成拆遷全國政協(xié)現(xiàn)狀保留已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃政協(xié)停車場未拆遷未征地預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)劃未定名未拆遷未售出拆遷完成未定名未拆遷未開工拆遷完成未定名未拆遷未售出拆遷完成未定名未拆遷未售出拆遷完成華嘉小區(qū)現(xiàn)狀保留已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃大水車小學(xué)現(xiàn)狀保留已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃未定名E^E售出預(yù)計(jì)已竣工交用三十八中學(xué)E^E開工預(yù)計(jì)已竣工交用清真寺現(xiàn)狀保留已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū):公司承』集中綠地及其發(fā))任務(wù)包括擔(dān)的拆遷任務(wù)還剩地下停車場、三十、6、^等、266、等地塊,公司承擔(dān)的^H程包括^1中學(xué)、區(qū)間道路及其他零星工程,公司承擔(dān)的項(xiàng)目銷售(或開,總建筑面積約萬平方米(其中地上建筑面積約萬平方米)。
未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年底商業(yè)配套部分竣£交用未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年底商業(yè)配套部分竣£交用未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年底商業(yè)配套部分竣£交用未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年底商業(yè)配套部分竣£交用中央公園未拆遷未開工年底完成拆遷年底實(shí)現(xiàn)規(guī)劃中央公園未拆遷未開工年底完成拆遷年底實(shí)現(xiàn)規(guī)劃未定名未拆遷未售出底完成拆遷年底竣工交用未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年底商業(yè)配套部分竣£交用未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年即業(yè)配套部分竣工交用年酒店竣工交用未定名未拆遷未售出底完成全部拆遷工作年底四合院保護(hù)工程竣工交用區(qū):公司承二司承擔(dān)的市政金融博物館、務(wù)包括區(qū)全擔(dān)的拆遷任務(wù)包括區(qū)全部區(qū)域扣除臨太平橋大街和武定胡同南側(cè)已拆部分)公工程包括、集中綠地及其地下廣場、平房四合院保護(hù)工程(金融街規(guī)劃陳列室)、地上車庫連通工程、區(qū)間道路及其他零星工程,公司承擔(dān)的項(xiàng)目銷售(或開發(fā))任部項(xiàng)目,總建筑面積約萬平方米(其中地上建筑面積約萬平方米)。金陽大廈已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃變電立占已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃綜合、、樓已竣工、、、樓已售出E開工預(yù)計(jì)、、樓年底竣工,樓年中竣工。八中一期E實(shí)現(xiàn)規(guī)劃,二期正在施工。計(jì)劃年月日前二期綜合樓竣工交用,年底二期操場竣工交用。未定名、已^拆遷E售出、拆遷收尾未售出預(yù)計(jì)、年內(nèi)開工,年底竣工,、年初開工,年中竣工。保留首長院已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃
長話局辦公已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)劃現(xiàn)狀保留建筑未拆遷未征地預(yù)留人總行和中央金融工委辦公樓預(yù)計(jì)年中完成現(xiàn)狀建筑裝修改造集中綠地未拆遷未開工預(yù)計(jì)年中(或年底)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃未定名已^拆遷已售出未交地預(yù)計(jì)年底開工,年中能夠竣工區(qū):公司承擔(dān)的拆遷任務(wù)包括i拆遷收尾部分,公司承擔(dān)的市政及公建配套工程包括八中二期、集中綠地、區(qū)區(qū)間道路及其他零星工程,公司承擔(dān)的項(xiàng)目銷售(或開發(fā))任務(wù)包括--項(xiàng)目,總建筑面積約萬平方米(其中地上建筑面積約萬平方米)??傆?jì):在第三屆董事會任期內(nèi),公司承擔(dān)的金融街區(qū)域剩余拆遷工作的工作量約為戶居民,萬平方米單位,約需要拆遷投資萬兀;公司承擔(dān)的金融街區(qū)域市政及公建配套工程(純建造成本、含中心區(qū)地下車庫連通工程)約需要投資5萬元;公司承擔(dān)的金融街區(qū)域剩余的未銷售項(xiàng)目總建筑面積約為萬平方米(其中地上建筑面積約為萬平方米),根據(jù)建設(shè)計(jì)劃需要在第三屆董事會任期內(nèi)啟動的項(xiàng)目總建筑面積約為萬平方米(其中地上建筑面積約為萬平方米)。附錄三公司發(fā)展目標(biāo)基準(zhǔn)值年月日第二屆董事會任期結(jié)果值年月日第三屆董事會任期目標(biāo)值年月日數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)同比增長率數(shù)據(jù)()同比增長率凈利潤年萬元年萬元年萬元年萬元年萬元年萬元年萬元融年無第三屆董事會任期內(nèi)擬完成年無年無
資計(jì)劃年發(fā)行萬股,融資總額萬元,融資凈額萬元,發(fā)行價(jià)格元8殳,發(fā)行市盈率倍數(shù)倍。兩次股權(quán)融資活動,累計(jì)籌資凈額不低于一萬元。年無年發(fā)行不超過萬股,融資總額不低于萬元,融資
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