北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制北京空港科技園區(qū)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目銀信評(píng)報(bào)字(2022)滬第B00030號(hào)資產(chǎn)評(píng)估有限公司聲明 1摘要 2正文 4一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 4二、評(píng)估目的 8三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 9類型 12五、評(píng)估基準(zhǔn)日 12六、評(píng)估依據(jù) 12七、評(píng)估方法 16八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 23九、評(píng)估假設(shè) 25十、評(píng)估結(jié)論 27十一、特別事項(xiàng)說明 29十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 32十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 33十四、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 34附件 35銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京空港科技園區(qū)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目銀信評(píng)報(bào)字(2022)滬第B00030號(hào)摘要東全部權(quán)益項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目三、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人：目的：股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)象：被評(píng)估單位截至評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估范圍：被評(píng)估單位截至評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的全部資產(chǎn)和負(fù)債類型：市場(chǎng)價(jià)值、資產(chǎn)基礎(chǔ)法采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定的北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值16,510.30萬元(大寫為人民幣壹億陸仟伍佰壹拾萬元零叁佰元整)，比審計(jì)后賬面凈本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)北京空港科技園區(qū)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓北京空港天瑞置業(yè)投銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京空港科技園區(qū)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目銀信評(píng)報(bào)字(2022)滬第B00030號(hào)京空港科技園區(qū)股份有限公司：規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)北京空港科技園區(qū)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及的北京空港天瑞置業(yè)投資一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況(一)委托人委托人名稱：北京空港科技園區(qū)股份有限公司(簡(jiǎn)稱：空港科技)信用代碼0072260157XJ區(qū)股份有限公司限公司(上市)表人本0-03-28報(bào)地址00-03-28須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動(dòng)；不得從事項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)。)(二)其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人：-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)被評(píng)估單位被評(píng)估單位名稱：北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司(簡(jiǎn)稱：天瑞置業(yè))信用代碼137704281345業(yè)投資有限公司司(法人獨(dú)資)表人本2005-01-10報(bào)地址沙峪裕東路東側(cè)天瑞置業(yè)院內(nèi)2005-01-1009房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房。(市場(chǎng)主體依法自主選擇經(jīng)營項(xiàng)目，2、被評(píng)估單位股權(quán)結(jié)構(gòu)及歷史沿革(1)初始設(shè)立北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司是北京空港科技園區(qū)股份有限公司旗下一家全資營業(yè)執(zhí)照》。天瑞置業(yè)成立時(shí)，注冊(cè)資本為人民幣2900.00萬元，實(shí)收資本為人民幣認(rèn)繳比例(%)區(qū)股份有限公司限公司000(2)股權(quán)變更。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告認(rèn)繳比例(%)區(qū)股份有限公司0限公司(3)股權(quán)變更。認(rèn)繳比例(%)區(qū)股份有限公司估單位歷史財(cái)務(wù)資料0.12.311.12.31.8.31647,295,463.194,063,844.65692,797.4571,818.8551,067.9727,525.848,923,644.34金額單位：元47,399,558.516,953.60,552,876.25本,237,353.38,280,310.32加4,189,055.324,366,600.367,306,934.14422.475,922,703.13730,249.21,583.48益467,737.9739失1,039.89938,408.585,161.95,655,089.84-33,763,385.51610,524.03收入.0087.83支出3,486.10銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告額-33,740,253.9522,567.305,628,525.76費(fèi)用-1,268,568.9334.9676,030.83-32,471,685.02,494.93元0.12.311.12.31.8.311,517.973.4330,425.97,779,214.959,548,401.21436,207,674.23,544,874.90,303,446.6401.11元47,399,558.51,953.60,552,876.25本,237,353.38,280,310.32加,335,060.26,549,706.207,326,209.14389,808.50478.52益483,235.03,738.309失1,039.89938,408.585,161.95-28,655,089.84-38,952,147.59-5,517,501.61018,248.62收入40,080.0087.83支出3,486.10額-38,924,016.03-5,388,335.84,038,250.35費(fèi)用-1,268,568.9334.9676,030.83-37,655,447.10-5,921,770.8062,219.52-35,115,403.68-2,241,428.26.47財(cái)光華審會(huì)字(2022)第217178號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告稅種計(jì)稅依據(jù)稅率增值稅按稅法規(guī)定計(jì)算的銷售貨物和應(yīng)稅勞務(wù)收入為基礎(chǔ)計(jì)算銷項(xiàng)稅額，在扣除當(dāng)期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后，差額部分為應(yīng)交增值稅13%、9%、6%、5%、3%城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納的增值稅及消費(fèi)稅計(jì)繳%教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納的增值稅及消費(fèi)稅計(jì)繳%地方教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納的增值稅及消費(fèi)稅計(jì)繳2%企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額計(jì)繳25%4、被評(píng)估單位經(jīng)營管理狀況概述、委托人和被評(píng)估單位之間的關(guān)系的全資子公司據(jù)。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全流動(dòng)資產(chǎn)賬面金額：非流動(dòng)資產(chǎn)賬面金額：其中：長期股權(quán)投資賬面金額投資性房地產(chǎn)賬面金額固定資產(chǎn)賬面金額：無形資產(chǎn)賬面金額：遞延所得稅資產(chǎn)賬面金額：資產(chǎn)合計(jì)賬面金額：流動(dòng)負(fù)債賬面金額：非流動(dòng)負(fù)債賬面金額：負(fù)債合計(jì)賬面金額：凈資產(chǎn)賬面金額：196,258,322.53元287,434,474.92元 27,587,100.00元259,366,254.07元 65.68元 4,451.88元226,803.29元483,692,797.45元344,927,525.84元344,927,525.84元138,765,271.61元興財(cái)光華審會(huì)字(2022)第217178號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。(一)被評(píng)估單位主要資產(chǎn)的賬面記錄情況如下：“順義區(qū)龍?zhí)谅反髮O各莊段”項(xiàng)目的開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本，包括土地價(jià)款、前期工程費(fèi)、置狀態(tài)，暫無相關(guān)規(guī)劃。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司10-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)智慧物流園規(guī)劃綜合實(shí)施方案有關(guān)意見的函》(京規(guī)自函【2021】32號(hào)，孫各莊地塊完成了土地變性的相關(guān)手續(xù)，最終將以物流用地(W1)的性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估。費(fèi)用明細(xì)/科目名稱順義區(qū)龍?zhí)谅反髮O各莊段土地費(fèi)用118,886,050.00前期工程費(fèi)1,116,765.23安保費(fèi)1,630,833.10其他54,637,398.90合計(jì)176,271,047.23序號(hào)權(quán)證編號(hào)房屋名稱結(jié)構(gòu)建成年月筑面積m21京(2017)順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0015239號(hào)房屋混合2004/12/31218.732房屋混合2004/12/31275.473房屋混合2004/12/3131.934房屋鋼2004/12/315184.985房屋混合2004/12/31251.176房屋混合2004/12/31674.84合計(jì)6,637.12序號(hào)被投資單位名稱持股比例投資日期投資成本(元)賬面價(jià)值(元)1北京諾丁山置業(yè)有限公司51%2016/1227,587,100.0027,587,100.00合計(jì)27,587,100.0027,587,100.00證編號(hào)名稱月賬面原值(元)賬面凈值(元)1474.59832京(2020)順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)房一039.16銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司11-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3A7-1(32-1)11.5031.904A7-4(32-4)5B-2(22-2)6E2(24-2)7B-1(23-1)8E1(24-1)9E1(21-1)B-1(12-1)20404332.248.79庫5.988.61845515.9974.71-445,682.1136,213,224.74259,366,254.07名稱人期限起止1通信技術(shù)有限公司12/312房一龍酒店管理有限公司賃期限3A7-1(32-1)哈工大(北京)軍民融合創(chuàng)新研究院有限公司18174A7-4(32-4)信健康管理有限公司27265B-2(22-2)滴科技發(fā)展有限公司1306E2(24-2)技有限公司1307B-1(23-1)方過醫(yī)醫(yī)院1308E1(24-1)普瑞森能源科技(北京)股份有限公司1099E1(21-1)和醫(yī)療器械股份有限公司130B-1(12-1)光電科技股份有限公司76庫企業(yè)園(16-4)創(chuàng)科技有限公司12/31序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量現(xiàn)狀、特點(diǎn)賬面原值(元)賬面凈值(元)1車輛賬實(shí)相符，正常使用493,913.07111,763.222電子設(shè)備賬實(shí)相符，正常使用718,760.3068,102.46合計(jì)1,212,673.37179,865.6812-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告無形資產(chǎn)名稱取得日期預(yù)計(jì)使用年限原始入賬價(jià)值(元)賬面價(jià)值(元)1微軟辦公軟件2018/95.00105,750.0021,150.002WindowsPro中文專業(yè)版及CAD辦公軟件2020/95.0088,836.2853,301.88合計(jì)194,586.2874,451.88(一)根據(jù)評(píng)估目的與委托人協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能(一)經(jīng)濟(jì)行為文件13-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)法律、法規(guī)依據(jù)表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過)；3、《中華人民共和國公司法》(根據(jù)2018年10月26日第十三屆全國人民代產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正)；；6、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國主席令第46號(hào))自2016年；件修改并發(fā)布)；銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司14-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的決定》修訂)；11、《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》(原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資辦發(fā)(國辦發(fā)[2001]102號(hào))；號(hào))；15、《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法>的通知》(企[2001]802號(hào))；《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修正)；05年國務(wù)院國資委第12號(hào)令)；號(hào))；號(hào))；21、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào))；號(hào))；銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司15-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的意見(京國資發(fā)〔2017〕10號(hào))；工作有關(guān)事項(xiàng)的通知(京國資發(fā)〔2019〕2號(hào))；(京國資發(fā)〔2020〕9號(hào))；稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕9號(hào)))；號(hào))；33、財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正)；(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào))；16-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào))；產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)〔2018〕38號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào))；協(xié)〔2017〕39號(hào))；12、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào))；13、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào))；14、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào))；15、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào))；16、《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕53號(hào))；17、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)；18、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)。(四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司17-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；法(一)評(píng)估方法的介紹以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值的評(píng)估?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是對(duì)企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的折現(xiàn)率，。象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司18-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)評(píng)估方法的選擇當(dāng)根據(jù)所獲取可比企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性、可收集到的可比企業(yè)數(shù)量，(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法的介紹銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司19-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告莊”項(xiàng)目發(fā)生的相關(guān)成本，評(píng)估思路如地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值+建造成本評(píng)估價(jià)值其中：建造成本評(píng)估價(jià)值=建造成本賬面余額—不合理支出+合理資金成本+適當(dāng)稅的評(píng)估長期股權(quán)投資評(píng)估值=評(píng)估基準(zhǔn)日長期投資單位凈資產(chǎn)的評(píng)估×經(jīng)核實(shí)的股權(quán)投資(1)前期準(zhǔn)備(2)現(xiàn)場(chǎng)勘查銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司20-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(3)評(píng)定估算根據(jù)本次評(píng)估目的，設(shè)備類資產(chǎn)的評(píng)估在持續(xù)使用原則下，根據(jù)各類設(shè)備的特點(diǎn)、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×?xí)r間因素修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×行駛里程因素修正系數(shù)×排量／變速箱因素修正系數(shù)×外觀因素修正系數(shù)×車輛技術(shù)狀況因素修正×綜合成新率(1)重置全價(jià)的確定價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)-可抵扣的增值稅銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司21-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(2)綜合成新率的確定率；對(duì)于大型的電子設(shè)備還參考其工作環(huán)境、設(shè)備的運(yùn)行狀況等來確定其綜合成新率。壽命年限－已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%(3)評(píng)估值的確定×綜合成新率并。評(píng)估賬情況，經(jīng)綜合分析后確定評(píng)估值。(四)收益法的介紹是將預(yù)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司22-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告現(xiàn)CCE=V?D公式一V=P+C1++C2+E’公式二E投資評(píng)估價(jià)值。P=∑=1[Rt×(1+r)?t]公式三銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司23-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告T性支益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流，則折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本(WACC)確定。估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)(二)簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司24-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。(四)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘查，指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、(五)確定評(píng)估方法并收集資產(chǎn)評(píng)估資料估(六)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況分析及盈利預(yù)測(cè)的復(fù)核(七)評(píng)定估算及內(nèi)部復(fù)核營結(jié)論，按評(píng)估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的內(nèi)部復(fù)核工作。(八)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司25-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)基礎(chǔ)性假設(shè)。(二)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境假設(shè)；(三)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)2、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價(jià)值的3、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及不動(dòng)產(chǎn)等有形資產(chǎn)無影響其(四)收益法預(yù)測(cè)假設(shè)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司26-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(2)被評(píng)估單位與其關(guān)聯(lián)方的所有交易均以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，不存在任何形式的(3)針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的實(shí)際狀況，假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，其經(jīng)營方式不變。(5)除非另有說明，假設(shè)企業(yè)完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī);(6)無其他不可抗力和不可預(yù)見因素造成的重大不利影響。(1)被評(píng)估單位能夠按照企業(yè)管理層規(guī)劃的經(jīng)營規(guī)模和能力、經(jīng)營條件、經(jīng)營范(2)被評(píng)估單位經(jīng)營管理所需資金均能通過股東投入或?qū)ν饨杩罱鉀Q，不存在因(3)被評(píng)估單位保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理水平，其嚴(yán)格的內(nèi)控制度和不斷提高的人員(4)本次預(yù)測(cè)假設(shè)現(xiàn)金流量均為均勻發(fā)生，采用中期折現(xiàn)。塊已被調(diào)整為物流用地(W1)，用地面積為10.25萬平方米，容積率為1.1，建筑限高續(xù)，最終將以物流用地(W1)的性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估。年的物流用地(W1)進(jìn)行評(píng)估；(2)本次納入投資性房地產(chǎn)中的融慧園項(xiàng)目的配套用房轉(zhuǎn)讓給北京福永御龍酒店銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司27-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2017年9月8日發(fā)布的《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)(3)本次納入投資性房地產(chǎn)中的融慧園項(xiàng)目和科技大廈A座項(xiàng)目，對(duì)于土地使用權(quán)終止合同中約定為“31.本合同規(guī)定的出讓年限屆滿，受讓方如果需要繼續(xù)使用該地(五)限制性假設(shè)2、除非另有說明，本評(píng)估報(bào)告假設(shè)通過可見實(shí)體外表對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)有形資產(chǎn)視察(一)評(píng)估結(jié)論銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司28-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告價(jià)值A(chǔ)BAD=C/A×100%125.8427.39358.7123.76436.6380.0043.37567產(chǎn)848,369.281,003.052,633.77992.7592.7534,492.7534,492.75凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)2,633.77的北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值12,310.00萬元，比審計(jì)后賬北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果為銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司29-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)評(píng)估結(jié)論成立的條件3、本評(píng)估結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可、特別事項(xiàng)說明(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司30-北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2、本次納入投資性房地產(chǎn)中的融慧園項(xiàng)目的配套用房轉(zhuǎn)讓給北京福永御龍酒店管2018年12月28日，被評(píng)估單位北京空港天瑞置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“天瑞置業(yè)”)與北京福永御龍酒店管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“福永御龍酒店”)簽訂合同。合同約定委托人將本次評(píng)估對(duì)象即空港企業(yè)園一期配套用房(以下簡(jiǎn)稱“配套用房”)所有權(quán)(產(chǎn)權(quán))以人民幣壹億陸仟捌佰萬元整(人民幣168,000,000.00元)出售給北京福幣10,000,000.00元)，直至付清為止