房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略博商課件

《房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略》溫馨提示：掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時(shí)間發(fā)布，盡在博商微信?！斗康禺a(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略》溫馨提示：政治和法律環(huán)境：?房地產(chǎn)調(diào)控?貨幣政策?土地政策?一般法律的約束?房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)技術(shù)環(huán)境：?科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度要求日益提高?先進(jìn)環(huán)保技術(shù)要求推廣?住宅部品的品種、質(zhì)量、生產(chǎn)規(guī)模要求提高經(jīng)濟(jì)環(huán)境：?整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展?區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?城市化、消費(fèi)、投資?城市的GDP增長(zhǎng)率社會(huì)和文化環(huán)境：?城市化的推進(jìn)?人口結(jié)構(gòu)的變化?注重“家”的文化傳統(tǒng)?住宅的小型化?從“房子”到“生活”的轉(zhuǎn)變一般宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)）房地產(chǎn)企業(yè)政治和法律環(huán)境：技術(shù)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：社會(huì)和文化環(huán)境：一般宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期“逢八衰退、逢二增長(zhǎng)”的規(guī)律☆第一個(gè)周期：1978~1988年，該周期的谷底是1982年，之后呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)，總體呈現(xiàn)斜三角W型；☆第二個(gè)周期：1989~1996年，1989年經(jīng)濟(jì)探底，然后迅速回升，之后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)；☆第三個(gè)周期：1998~2007年，起點(diǎn)是亞洲金融危機(jī)，由于大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激政策，該周期的起伏波動(dòng)平緩，到2002年出現(xiàn)趨勢(shì)不明顯的探底，之后有開始出現(xiàn)緩慢反彈，穩(wěn)步增長(zhǎng)；☆第四周期：預(yù)測(cè)為2008~2017年，起點(diǎn)同樣是一次大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)和大量經(jīng)濟(jì)刺激政策。根據(jù)上一周期的特點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)2008~2012年緩慢探底，2012~2017年穩(wěn)步反彈的過(guò)程，整體經(jīng)濟(jì)保持平均8%的增速。經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)☆第一個(gè)周期：1978~1988年，該周期的固定資產(chǎn)投資大幅增加內(nèi)需不足，經(jīng)濟(jì)刺激政策集中于投資領(lǐng)域☆全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占GDP的比重24%增長(zhǎng)到67%；☆房地產(chǎn)投資在固定投資中的比例居高不下，近20年來(lái)保持著平均16%的比例；經(jīng)濟(jì)環(huán)境固定資產(chǎn)投資大幅增加☆全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占G居民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高消費(fèi)水平→當(dāng)前消費(fèi)、儲(chǔ)蓄→潛在消費(fèi)能力☆在崗職工平均工資從1990年的2140元激增到2009年的32736元，同時(shí)，消費(fèi)水平也提高了近10倍；☆儲(chǔ)蓄存款總額從7119億增長(zhǎng)到260771億，漲幅為3600%，居民儲(chǔ)蓄的重要?jiǎng)訖C(jī)之一為耐用品儲(chǔ)蓄購(gòu)買。經(jīng)濟(jì)環(huán)境居民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高☆在崗職工平均工資從1990年城市化和城市圈城市化引發(fā)人口遷移，影響區(qū)域房地產(chǎn)需求城市化規(guī)律：

城市化率——沿“S”型曲線變動(dòng)，當(dāng)城市人口超過(guò)30%，城市化進(jìn)入加速期，直到城市人口超過(guò)

70%；

人口流動(dòng)方向——分為四個(gè)階段，從農(nóng)村進(jìn)入城市、從小城市進(jìn)入大城市、從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)（大城市郊區(qū)化）、進(jìn)入郊區(qū)（郊區(qū)城市化，形成“大都市圈”）。房?jī)r(jià)規(guī)律：

初期——大城市房?jī)r(jià)和全國(guó)漲幅基本持平；

中期——大城市房?jī)r(jià)便會(huì)顯著高于全國(guó)水平；

后期——大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)高于全國(guó)水平。經(jīng)濟(jì)環(huán)境☆我國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到49.68%（2011年），進(jìn)入加速城市化的進(jìn)程；☆我國(guó)大城市區(qū)位的選擇集中于上海、京津和廣深三大地區(qū)，并形成大型經(jīng)濟(jì)圈，人口的流入速度加快，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的高啟。城市化和城市圈城市化規(guī)律：經(jīng)濟(jì)環(huán)境☆我國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到49人口結(jié)構(gòu)面臨拐點(diǎn)：勞動(dòng)人口比下降，撫養(yǎng)比上升◆人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生顛覆性的影響！◆對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)深刻理解這種變化，在選擇新產(chǎn)業(yè)及人力資源戰(zhàn)略等活動(dòng)中充分考慮這種變化。社會(huì)文化人口人口結(jié)構(gòu)面臨拐點(diǎn)：◆人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)以信貸為渠道，分別調(diào)控供給與需求☆分為兩類：

1、作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率等政策措施。

2、作用于住房需求者的金融政策，包括調(diào)節(jié)住房按揭貸款首付比例、貸款期限和按揭貸款利率等?！顑煞N渠道：

1、利率變動(dòng)影響資金成本，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2、貨幣政策影響銀行房貸規(guī)模和動(dòng)機(jī)，間接作用于房地產(chǎn)供需雙方。政策法律貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)☆分為兩類：政策法律土地市場(chǎng)交易和開發(fā)形勢(shì)1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購(gòu)置和完成開發(fā)土地面積

從1997年以來(lái)，我國(guó)土地市場(chǎng)交易活躍，1997年-2004年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度購(gòu)置土地面積穩(wěn)步上漲，2004年之后基本保持穩(wěn)定。但是，在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積較大程度的小于購(gòu)置土地面積，這表明，由于土地稀缺性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在囤地的現(xiàn)象。土地市場(chǎng)交易和開發(fā)形勢(shì)1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購(gòu)置房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和地價(jià)增長(zhǎng)率比較2001-2009年我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)增長(zhǎng)率比較

自2003年下半年開始土地招拍制度以來(lái)，“18億畝耕地紅線”強(qiáng)化了土地的稀缺性，使土地供應(yīng)日益緊張，不斷推升房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)的上漲進(jìn)而使得“囤地”的現(xiàn)象愈演愈烈，反過(guò)來(lái)帶來(lái)更高的地價(jià)，形成惡性循環(huán)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和地價(jià)增長(zhǎng)率比較2001-2009年我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位：億元根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局資料，2000年-2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)總收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的上升趨勢(shì)，總收入從2000年的4515億元增加到2008年的26698億元，同比上漲了592%。其中商品房銷售收入從2000年的3896億元上升到2008年的24394億元，占比總收入從86%增加到92%。房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況單位：億元根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局資料，2000年-2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)明顯，從2000年的73億增長(zhǎng)到2008年的3432億元，同比增加了468%。與之同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果也在改善，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率從2000年的1.6%，迅速提升到2008年的12.86%。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況單位4房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析集中度曲線不同狀態(tài)所蘊(yùn)含的策略導(dǎo)向散點(diǎn)市場(chǎng)塊狀同質(zhì)化市場(chǎng)團(tuán)狀異質(zhì)化市場(chǎng)描述較低的市場(chǎng)集中度前三名和前十名的市場(chǎng)集中度迅速上升前三名市場(chǎng)份額有所下降，但前十名的市場(chǎng)集中度繼續(xù)上升集中度曲線地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌部分有進(jìn)取心的企業(yè)迅速擴(kuò)張，擠占了眾多地方品牌的市場(chǎng)，市場(chǎng)呈寡頭壟斷結(jié)構(gòu)部分行業(yè)“黑馬”以其特色產(chǎn)品，獨(dú)特賣點(diǎn)以及市場(chǎng)細(xì)分化策略蠶食市場(chǎng)，部分程度地削減了領(lǐng)先企業(yè)的份額解釋區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)張，中小企業(yè)迅速發(fā)展較強(qiáng)的市場(chǎng)投入，迅速的銷售擴(kuò)張市場(chǎng)細(xì)分化，特色經(jīng)營(yíng)，基于差別化消費(fèi)的特賣點(diǎn)訴求策略意義市場(chǎng)演進(jìn)的三個(gè)階段4房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析集中度曲線不同狀態(tài)所蘊(yùn)含的策略導(dǎo)向散點(diǎn)內(nèi)部資源能力分析內(nèi)部資源能力分析是企業(yè)依托自己的核心業(yè)務(wù)，分析現(xiàn)有的資源、確定擁有的能力，通過(guò)資源和能力進(jìn)行延伸，發(fā)展具有差異化競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)資源和能力的共享，分擔(dān)成本費(fèi)用，分散風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。內(nèi)部資源能力分析內(nèi)部資源能力分析是企業(yè)依托自己的核心業(yè)務(wù)，分房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略博商課件工程建設(shè)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈投資機(jī)會(huì)尋找與篩選

土地獲取和利用規(guī)劃投融資方案及優(yōu)化可行性研究規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)

項(xiàng)目策劃

根據(jù)價(jià)值網(wǎng)絡(luò)的分析，房地產(chǎn)價(jià)值于這些企業(yè)和行業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，形成了一系列價(jià)值交換、價(jià)值傳遞和價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)系，建立了內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈、企業(yè)價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和地區(qū)(區(qū)域)價(jià)值鏈之間互相交融、不斷分化和整合的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，是價(jià)值創(chuàng)造的主要和主導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。工程建設(shè)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈投資人力資源制度日趨完善人力成本控制有效核心人才培養(yǎng)缺乏體系房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人才缺失嚴(yán)重人才儲(chǔ)備不足各產(chǎn)業(yè)交叉復(fù)合型人才較少人力資源制度日趨完善人力成本控制有效核心人才培養(yǎng)缺乏體系房地波士頓矩陣明星業(yè)務(wù)汽車&

水務(wù)問(wèn)題業(yè)務(wù)房地產(chǎn)現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)準(zhǔn)金融瘦狗業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率市場(chǎng)占有率波士頓矩陣明星業(yè)務(wù)汽車&問(wèn)題現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)瘦狗增長(zhǎng)率市場(chǎng)占有率1用戶價(jià)值性用戶對(duì)住房的適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟(jì)性要求的前提下,產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等方面具有超前性和性價(jià)比優(yōu)勢(shì),產(chǎn)品價(jià)值具有一定的增值空間3延展性擁有強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力,就意味著企業(yè)在參與依賴核心競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)上有了選擇權(quán)2獨(dú)特性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要培育屬于自己的難以模仿的資源與能力,如資本運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備、地段、資源整合等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)1用戶價(jià)值性3延展性2獨(dú)特性匹配充?，F(xiàn)金流產(chǎn)業(yè)要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配

李嘉誠(chéng)長(zhǎng)江集團(tuán)主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與投資，業(yè)務(wù)涵蓋范圍還包括、房地產(chǎn)代理及管理、港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、酒店、零售、能源、基建、財(cái)務(wù)及投資、電子商貿(mào)、建材、媒體及生命科技等匹配充?，F(xiàn)金流產(chǎn)業(yè)要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配縱向一體化用自己的資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、服務(wù)等集成化整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和通路渠道才是品牌發(fā)展之道利潤(rùn)在縱向一體化的鏈條里面分散了，有助于合理避稅縱向一體化用自己的資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有，防止資金鏈危機(jī)地產(chǎn)開發(fā)方向之一持有型地產(chǎn)üüü持有型地產(chǎn)持有型地產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合新經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相融合新能源低能照明利用太陽(yáng)能區(qū)域儲(chǔ)能新材料可回收和可再生環(huán)保材料低能耗的材料兼容性好的材料新網(wǎng)絡(luò)智能樓宇新經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相融合新能源低能照明新材料可回收和可再生A基于前期財(cái)務(wù)報(bào)表的分析現(xiàn)有財(cái)務(wù)能力現(xiàn)有金融戰(zhàn)略BCD資金缺口分析當(dāng)前及今后資金缺口及其原因

融資模式的選擇最終的金融戰(zhàn)略A基于前期財(cái)務(wù)報(bào)表的分析BCD資金缺口分析融資模式的選擇最房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點(diǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項(xiàng)目的融資，確保企業(yè)資金順暢?？梢圆捎玫娜谫Y方式，除了傳統(tǒng)的銀行借款、IPO等，還主要可以采用：PE、REITs、買殼上市等。不過(guò)在具體運(yùn)用時(shí)需要考慮各種融資方式的正面和負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點(diǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項(xiàng)目的融資從融資主體看

從融資渠道看其他分類方式-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項(xiàng)目融資-借貸性融資和投資性融資貨幣性融資和實(shí)物性融資

……-直接融資-間接融資從融資主體看從融資渠道看其他分類方式-房地產(chǎn)企業(yè)融資-定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購(gòu)已渡過(guò)初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場(chǎng)初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營(yíng)業(yè)額初具規(guī)模距IPO1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營(yíng)業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求市場(chǎng)份額進(jìn)入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績(jī)和股票走勢(shì)良好公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入新的市場(chǎng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/紐交所新加坡交易所上市地點(diǎn)的選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/新加坡交易所上市地上市方式的選擇上市方式的選擇推薦模式：借/買殼在香港上市穩(wěn)定、長(zhǎng)期的融資渠道經(jīng)營(yíng)的安全性可以發(fā)行股票作為支付手段進(jìn)行并購(gòu)利用股票期權(quán)計(jì)劃激勵(lì)員工大大增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性股東和管理層可以通過(guò)出售股權(quán)獲得巨額收益成為公眾公司，大大提高知名度規(guī)范運(yùn)作管理，完善治理結(jié)構(gòu)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，開拓市場(chǎng)空間，打通國(guó)際渠道負(fù)有向公眾包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行充分信息披露的義務(wù)，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)策略等方面的信息企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策需要履行一定的程序，可能失去部分作為民營(yíng)企業(yè)所享受的經(jīng)營(yíng)靈活性管理層將不可避免地失去對(duì)企業(yè)的一部分控制權(quán)企業(yè)需要支付較高的費(fèi)用履行更多義務(wù)，承擔(dān)更多責(zé)任，管理層面臨更大壓力買殼上市效應(yīng)推薦模式：借/買殼在香港上市穩(wěn)定、長(zhǎng)期的融資渠道股東和管蘇州吳中供水有限公司殼公司殼公司的母公司置入資產(chǎn)置出資產(chǎn)定向增發(fā)，支付差價(jià)所持殼公司股份殼公司置出資產(chǎn)做對(duì)價(jià)支付資產(chǎn)置換定向增發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓蘇州吳中供水有限公司殼公司殼公司的母公司置入資產(chǎn)置出資產(chǎn)定向優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)殼的干凈程度高后續(xù)籌資渠道多元化整體成功率高，操作迅速國(guó)際水平的監(jiān)管和公司治理結(jié)構(gòu)面向全球化的金融市場(chǎng)和多種金融工具上市地位這一“會(huì)籍”幾乎是“終身制”，極少被出牌買殼成本高資產(chǎn)注入需要更精密的設(shè)計(jì)市盈率比A股低與賣方談判前必須獲取國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)資產(chǎn)的審計(jì)報(bào)告、國(guó)際評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告和中國(guó)律師的法律意見書。如擬注入資產(chǎn)未經(jīng)以上步驟，賣方不會(huì)跟你動(dòng)真格。尤其以地產(chǎn)這種在資本市場(chǎng)不屬于具備想象空間的資產(chǎn)更是如此。香港買殼優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)殼的干凈程度高買殼成本高香港買殼優(yōu)劣分析銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押,信用貸款抵押貸款保證貸款貼現(xiàn)貸款以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任.即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。指按規(guī)定抵押方房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。優(yōu)點(diǎn)涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)二級(jí)以上資質(zhì)資本金比例不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求融資成本較高房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代1234Factor1Factor2Factor3Factor4戰(zhàn)略投資優(yōu)勢(shì)可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度?？梢詭椭髽I(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問(wèn)題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。戰(zhàn)略投資者所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。戰(zhàn)略投資或稱戰(zhàn)略私募是指通過(guò)非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者。1234Factor1Factor2Factor3Fa房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。它主要是擁有并營(yíng)運(yùn)帶來(lái)收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來(lái)回報(bào)。收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略博商課件投資風(fēng)險(xiǎn)管理類基金的模式投資風(fēng)險(xiǎn)管理類基金的模式內(nèi)控大綱公司制度部門制度投資管理制度風(fēng)險(xiǎn)控制制度監(jiān)察稽核制度保密制度產(chǎn)品開發(fā)銷售管理員工行為守則人事管理制度財(cái)務(wù)管理制度行政管理制度法律事務(wù)管理制度制度建設(shè)管理規(guī)定委員會(huì)實(shí)施細(xì)則部門及崗位職責(zé)內(nèi)控制度體系內(nèi)控大綱公司制度部門制度投資管理制度委員會(huì)實(shí)施細(xì)則內(nèi)控制內(nèi)控制度——目標(biāo)保證公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的合法合規(guī)健全完善的法人治理，科學(xué)合理的決策機(jī)制、執(zhí)行機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)提高經(jīng)營(yíng)管理的效率和效益規(guī)范管理和運(yùn)作資金實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展促進(jìn)公司員工恪守職業(yè)操守、正直誠(chéng)信、廉潔自律、勤勉盡責(zé)保護(hù)公司最重要的資本——公司聲譽(yù)，創(chuàng)建“取信于市場(chǎng)，取信于社會(huì)，取信于廣大投資者”的信譽(yù)法人機(jī)構(gòu)主體和知名品牌內(nèi)控制度——目標(biāo)保證公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的合法合規(guī)內(nèi)控制度——完善原則健全性原則獨(dú)立性原則相互制約原則防火墻原則成本效益原則內(nèi)控制度——完善原則健全性原則獨(dú)立性原則相互制約原則防火墻原內(nèi)控制度——制定原則全面性原則審慎性原則有效性原則適時(shí)性原則內(nèi)控制度——制定原則全面性原則審慎性原則有效性原則適時(shí)性原則內(nèi)控制度——主要內(nèi)容環(huán)境控制業(yè)務(wù)控制資金管理控制會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制電子信息系統(tǒng)控制內(nèi)部稽核控制內(nèi)控制度——主要內(nèi)容環(huán)境控制內(nèi)控制度——要求確立加強(qiáng)內(nèi)部控制的指導(dǎo)思想，營(yíng)造有利于加強(qiáng)內(nèi)部控制的文化氛圍健全公司治理結(jié)構(gòu)，完善公司組織體系對(duì)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)提出指導(dǎo)性控制要求建立“三縱三橫”的制度體系建立權(quán)責(zé)明確的權(quán)限及授權(quán)制度對(duì)公司內(nèi)部控制的合理性、有效性實(shí)行持續(xù)檢驗(yàn)內(nèi)控制度——要求確立加強(qiáng)內(nèi)部控制的指導(dǎo)思想，營(yíng)造有利于加強(qiáng)內(nèi)內(nèi)控制度——“三縱三橫”公司章程公司制度部門制度及規(guī)則決策執(zhí)行監(jiān)督監(jiān)督內(nèi)控制度——“三縱三橫”公司章程公司制度部門制度及規(guī)則決策執(zhí)投資管理——投資決策程序投資管理——投資決策程序投資管理——內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組監(jiān)察稽核部投資計(jì)劃制訂部門研究部門財(cái)務(wù)部門投資執(zhí)行部門投資管理——內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——目標(biāo)遵守法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)章、公司制度提高經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)保障財(cái)產(chǎn)的安全完整及資訊的可靠和安全維護(hù)公司信譽(yù)和形象內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——目標(biāo)遵守法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)章、公司制度內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——原則全面性全員性獨(dú)立性相互制衡防火墻適時(shí)有效與業(yè)務(wù)發(fā)展同等重要定性與定量相結(jié)合內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——原則全面性內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——主要步驟風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制措施監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)控制制度完善風(fēng)險(xiǎn)控制制度內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——主要步驟風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制措施監(jiān)控內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——風(fēng)險(xiǎn)類型市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)投資管理風(fēng)險(xiǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)投資執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)估值風(fēng)險(xiǎn)投資品種風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——風(fēng)險(xiǎn)類型市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——措施市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別強(qiáng)化研究市場(chǎng)監(jiān)控政策變化流動(dòng)性信用監(jiān)控作業(yè)監(jiān)控職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)教育制定作業(yè)規(guī)則強(qiáng)制休假舉報(bào)制度內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——措施市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——措施（續(xù)）投資管理風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定合理的權(quán)限范圍制定嚴(yán)格的交易制度加強(qiáng)研究產(chǎn)品和科學(xué)論證制定項(xiàng)目估值原則、方法和程序動(dòng)態(tài)監(jiān)控技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)雙重備份應(yīng)急系統(tǒng)操作權(quán)限、程序和責(zé)任內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制——措施（續(xù)）投資管理風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)博商管理科學(xué)研究院簡(jiǎn)介博商管理科學(xué)研究院(BosumInstituteofManagementScience)成立于2006年，是我國(guó)專門從事管理科學(xué)研究、理論轉(zhuǎn)化及咨詢輔導(dǎo)的綜合性研發(fā)教育機(jī)構(gòu)。研究院整合國(guó)內(nèi)外一流院校的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才資源，為企業(yè)提供綜合性的總裁教育、管理層訓(xùn)練、企業(yè)咨詢和投融資服務(wù)，為企業(yè)尤其是成長(zhǎng)型企業(yè)提供綜合管理服務(wù)的平臺(tái)。博商管理科學(xué)研究院立足珠三角，服務(wù)于長(zhǎng)三角、西南、環(huán)渤海等中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域乃至全國(guó)，通過(guò)專業(yè)的服務(wù)與客戶共同成長(zhǎng)，為中國(guó)人才培養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。機(jī)構(gòu)已在中國(guó)十余個(gè)重點(diǎn)城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、建立了中國(guó)商界極具影響力的博商同學(xué)會(huì)。博商管理科學(xué)研究院辦院宗旨：我們將繼續(xù)集古今中西之智慧，追管理科學(xué)之前沿，探中外之文明，培育實(shí)業(yè)精英，興舉中華商道，致力于創(chuàng)造學(xué)術(shù)新知，崇尚知行合一精神，站在歷史高度，四海守望、植根中國(guó)、面向世界、面向未來(lái)、達(dá)而濟(jì)世，育一流人才、產(chǎn)一流成果、創(chuàng)一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世紀(jì)恢宏，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。博商管理科學(xué)研究院簡(jiǎn)介博商管理科學(xué)研究院(BosumIns特色課程博商管理科學(xué)研究院致力于為成長(zhǎng)型企業(yè)提供整體解決方案，課程覆蓋企業(yè)全員?，F(xiàn)開設(shè)的各類課程包括3大系統(tǒng)分類，共計(jì)160余門。擁有的特色課程項(xiàng)目包括：

1、針對(duì)公司總裁開發(fā)的課程：商界精英實(shí)戰(zhàn)班\商界創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖高級(jí)研修班

2、針對(duì)公司接班人和高層開發(fā)的課程：商界新銳高級(jí)研修班3、針對(duì)公司中層管理人員開發(fā)的課程（共4大類）：市場(chǎng)營(yíng)銷管理\人力資源管理\財(cái)務(wù)管理\生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

4、針對(duì)公司基層儲(chǔ)備人才開展的課程：團(tuán)隊(duì)責(zé)任、感恩、執(zhí)行力特訓(xùn)營(yíng)

5、針對(duì)公司總裁、核心領(lǐng)導(dǎo)人員開展的在職教育學(xué)位班：與赫斯萊茵大學(xué)合辦的管理學(xué)碩士學(xué)位班\中國(guó)人民大學(xué)EMBA學(xué)位班特色課程博商管理科學(xué)研究院致力于為成長(zhǎng)型企業(yè)提供整體解決方案THANKSFORWATCHING公司地址：深圳市南山科技園南區(qū)科苑路R3-B棟2樓聯(lián)系電話：400-8765-011聯(lián)系傳真網(wǎng)：

溫馨提示：掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時(shí)間發(fā)布，盡在博商微信。THANKSFORWATCHING公司地址：深圳市南山科《房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略》溫馨提示：掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時(shí)間發(fā)布，盡在博商微信?！斗康禺a(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略》溫馨提示：政治和法律環(huán)境：?房地產(chǎn)調(diào)控?貨幣政策?土地政策?一般法律的約束?房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)技術(shù)環(huán)境：?科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度要求日益提高?先進(jìn)環(huán)保技術(shù)要求推廣?住宅部品的品種、質(zhì)量、生產(chǎn)規(guī)模要求提高經(jīng)濟(jì)環(huán)境：?整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展?區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?城市化、消費(fèi)、投資?城市的GDP增長(zhǎng)率社會(huì)和文化環(huán)境：?城市化的推進(jìn)?人口結(jié)構(gòu)的變化?注重“家”的文化傳統(tǒng)?住宅的小型化?從“房子”到“生活”的轉(zhuǎn)變一般宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)）房地產(chǎn)企業(yè)政治和法律環(huán)境：技術(shù)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：社會(huì)和文化環(huán)境：一般宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期“逢八衰退、逢二增長(zhǎng)”的規(guī)律☆第一個(gè)周期：1978~1988年，該周期的谷底是1982年，之后呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)，總體呈現(xiàn)斜三角W型；☆第二個(gè)周期：1989~1996年，1989年經(jīng)濟(jì)探底，然后迅速回升，之后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)；☆第三個(gè)周期：1998~2007年，起點(diǎn)是亞洲金融危機(jī)，由于大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激政策，該周期的起伏波動(dòng)平緩，到2002年出現(xiàn)趨勢(shì)不明顯的探底，之后有開始出現(xiàn)緩慢反彈，穩(wěn)步增長(zhǎng)；☆第四周期：預(yù)測(cè)為2008~2017年，起點(diǎn)同樣是一次大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)和大量經(jīng)濟(jì)刺激政策。根據(jù)上一周期的特點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)2008~2012年緩慢探底，2012~2017年穩(wěn)步反彈的過(guò)程，整體經(jīng)濟(jì)保持平均8%的增速。經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)☆第一個(gè)周期：1978~1988年，該周期的固定資產(chǎn)投資大幅增加內(nèi)需不足，經(jīng)濟(jì)刺激政策集中于投資領(lǐng)域☆全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占GDP的比重24%增長(zhǎng)到67%；☆房地產(chǎn)投資在固定投資中的比例居高不下，近20年來(lái)保持著平均16%的比例；經(jīng)濟(jì)環(huán)境固定資產(chǎn)投資大幅增加☆全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占G居民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高消費(fèi)水平→當(dāng)前消費(fèi)、儲(chǔ)蓄→潛在消費(fèi)能力☆在崗職工平均工資從1990年的2140元激增到2009年的32736元，同時(shí)，消費(fèi)水平也提高了近10倍；☆儲(chǔ)蓄存款總額從7119億增長(zhǎng)到260771億，漲幅為3600%，居民儲(chǔ)蓄的重要?jiǎng)訖C(jī)之一為耐用品儲(chǔ)蓄購(gòu)買。經(jīng)濟(jì)環(huán)境居民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高☆在崗職工平均工資從1990年城市化和城市圈城市化引發(fā)人口遷移，影響區(qū)域房地產(chǎn)需求城市化規(guī)律：

城市化率——沿“S”型曲線變動(dòng)，當(dāng)城市人口超過(guò)30%，城市化進(jìn)入加速期，直到城市人口超過(guò)

70%；

人口流動(dòng)方向——分為四個(gè)階段，從農(nóng)村進(jìn)入城市、從小城市進(jìn)入大城市、從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)（大城市郊區(qū)化）、進(jìn)入郊區(qū)（郊區(qū)城市化，形成“大都市圈”）。房?jī)r(jià)規(guī)律：

初期——大城市房?jī)r(jià)和全國(guó)漲幅基本持平；

中期——大城市房?jī)r(jià)便會(huì)顯著高于全國(guó)水平；

后期——大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)高于全國(guó)水平。經(jīng)濟(jì)環(huán)境☆我國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到49.68%（2011年），進(jìn)入加速城市化的進(jìn)程；☆我國(guó)大城市區(qū)位的選擇集中于上海、京津和廣深三大地區(qū)，并形成大型經(jīng)濟(jì)圈，人口的流入速度加快，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的高啟。城市化和城市圈城市化規(guī)律：經(jīng)濟(jì)環(huán)境☆我國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到49人口結(jié)構(gòu)面臨拐點(diǎn)：勞動(dòng)人口比下降，撫養(yǎng)比上升◆人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生顛覆性的影響！◆對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)深刻理解這種變化，在選擇新產(chǎn)業(yè)及人力資源戰(zhàn)略等活動(dòng)中充分考慮這種變化。社會(huì)文化人口人口結(jié)構(gòu)面臨拐點(diǎn)：◆人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)以信貸為渠道，分別調(diào)控供給與需求☆分為兩類：

1、作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率等政策措施。

2、作用于住房需求者的金融政策，包括調(diào)節(jié)住房按揭貸款首付比例、貸款期限和按揭貸款利率等?！顑煞N渠道：

1、利率變動(dòng)影響資金成本，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2、貨幣政策影響銀行房貸規(guī)模和動(dòng)機(jī)，間接作用于房地產(chǎn)供需雙方。政策法律貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)☆分為兩類：政策法律土地市場(chǎng)交易和開發(fā)形勢(shì)1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購(gòu)置和完成開發(fā)土地面積

從1997年以來(lái)，我國(guó)土地市場(chǎng)交易活躍，1997年-2004年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度購(gòu)置土地面積穩(wěn)步上漲，2004年之后基本保持穩(wěn)定。但是，在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積較大程度的小于購(gòu)置土地面積，這表明，由于土地稀缺性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在囤地的現(xiàn)象。土地市場(chǎng)交易和開發(fā)形勢(shì)1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購(gòu)置房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和地價(jià)增長(zhǎng)率比較2001-2009年我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)增長(zhǎng)率比較

自2003年下半年開始土地招拍制度以來(lái)，“18億畝耕地紅線”強(qiáng)化了土地的稀缺性，使土地供應(yīng)日益緊張，不斷推升房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)的上漲進(jìn)而使得“囤地”的現(xiàn)象愈演愈烈，反過(guò)來(lái)帶來(lái)更高的地價(jià)，形成惡性循環(huán)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和地價(jià)增長(zhǎng)率比較2001-2009年我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位：億元根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局資料，2000年-2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)總收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的上升趨勢(shì)，總收入從2000年的4515億元增加到2008年的26698億元，同比上漲了592%。其中商品房銷售收入從2000年的3896億元上升到2008年的24394億元，占比總收入從86%增加到92%。房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況單位：億元根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局資料，2000年-2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)明顯，從2000年的73億增長(zhǎng)到2008年的3432億元，同比增加了468%。與之同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果也在改善，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率從2000年的1.6%，迅速提升到2008年的12.86%。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利情況單位4房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析集中度曲線不同狀態(tài)所蘊(yùn)含的策略導(dǎo)向散點(diǎn)市場(chǎng)塊狀同質(zhì)化市場(chǎng)團(tuán)狀異質(zhì)化市場(chǎng)描述較低的市場(chǎng)集中度前三名和前十名的市場(chǎng)集中度迅速上升前三名市場(chǎng)份額有所下降，但前十名的市場(chǎng)集中度繼續(xù)上升集中度曲線地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌部分有進(jìn)取心的企業(yè)迅速擴(kuò)張，擠占了眾多地方品牌的市場(chǎng)，市場(chǎng)呈寡頭壟斷結(jié)構(gòu)部分行業(yè)“黑馬”以其特色產(chǎn)品，獨(dú)特賣點(diǎn)以及市場(chǎng)細(xì)分化策略蠶食市場(chǎng)，部分程度地削減了領(lǐng)先企業(yè)的份額解釋區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)張，中小企業(yè)迅速發(fā)展較強(qiáng)的市場(chǎng)投入，迅速的銷售擴(kuò)張市場(chǎng)細(xì)分化，特色經(jīng)營(yíng)，基于差別化消費(fèi)的特賣點(diǎn)訴求策略意義市場(chǎng)演進(jìn)的三個(gè)階段4房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析集中度曲線不同狀態(tài)所蘊(yùn)含的策略導(dǎo)向散點(diǎn)內(nèi)部資源能力分析內(nèi)部資源能力分析是企業(yè)依托自己的核心業(yè)務(wù)，分析現(xiàn)有的資源、確定擁有的能力，通過(guò)資源和能力進(jìn)行延伸，發(fā)展具有差異化競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)資源和能力的共享，分擔(dān)成本費(fèi)用，分散風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。內(nèi)部資源能力分析內(nèi)部資源能力分析是企業(yè)依托自己的核心業(yè)務(wù)，分房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略博商課件工程建設(shè)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈投資機(jī)會(huì)尋找與篩選

土地獲取和利用規(guī)劃投融資方案及優(yōu)化可行性研究規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)

項(xiàng)目策劃

根據(jù)價(jià)值網(wǎng)絡(luò)的分析，房地產(chǎn)價(jià)值于這些企業(yè)和行業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，形成了一系列價(jià)值交換、價(jià)值傳遞和價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)系，建立了內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈、企業(yè)價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和地區(qū)(區(qū)域)價(jià)值鏈之間互相交融、不斷分化和整合的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，是價(jià)值創(chuàng)造的主要和主導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。工程建設(shè)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈投資人力資源制度日趨完善人力成本控制有效核心人才培養(yǎng)缺乏體系房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人才缺失嚴(yán)重人才儲(chǔ)備不足各產(chǎn)業(yè)交叉復(fù)合型人才較少人力資源制度日趨完善人力成本控制有效核心人才培養(yǎng)缺乏體系房地波士頓矩陣明星業(yè)務(wù)汽車&

水務(wù)問(wèn)題業(yè)務(wù)房地產(chǎn)現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)準(zhǔn)金融瘦狗業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率市場(chǎng)占有率波士頓矩陣明星業(yè)務(wù)汽車&問(wèn)題現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)瘦狗增長(zhǎng)率市場(chǎng)占有率1用戶價(jià)值性用戶對(duì)住房的適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟(jì)性要求的前提下,產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等方面具有超前性和性價(jià)比優(yōu)勢(shì),產(chǎn)品價(jià)值具有一定的增值空間3延展性擁有強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力,就意味著企業(yè)在參與依賴核心競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)上有了選擇權(quán)2獨(dú)特性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要培育屬于自己的難以模仿的資源與能力,如資本運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備、地段、資源整合等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)1用戶價(jià)值性3延展性2獨(dú)特性匹配充?，F(xiàn)金流產(chǎn)業(yè)要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配

李嘉誠(chéng)長(zhǎng)江集團(tuán)主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與投資，業(yè)務(wù)涵蓋范圍還包括、房地產(chǎn)代理及管理、港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、酒店、零售、能源、基建、財(cái)務(wù)及投資、電子商貿(mào)、建材、媒體及生命科技等匹配充?，F(xiàn)金流產(chǎn)業(yè)要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配縱向一體化用自己的資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、服務(wù)等集成化整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和通路渠道才是品牌發(fā)展之道利潤(rùn)在縱向一體化的鏈條里面分散了，有助于合理避稅縱向一體化用自己的資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有，防止資金鏈危機(jī)地產(chǎn)開發(fā)方向之一持有型地產(chǎn)üüü持有型地產(chǎn)持有型地產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合新經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相融合新能源低能照明利用太陽(yáng)能區(qū)域儲(chǔ)能新材料可回收和可再生環(huán)保材料低能耗的材料兼容性好的材料新網(wǎng)絡(luò)智能樓宇新經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相融合新能源低能照明新材料可回收和可再生A基于前期財(cái)務(wù)報(bào)表的分析現(xiàn)有財(cái)務(wù)能力現(xiàn)有金融戰(zhàn)略BCD資金缺口分析當(dāng)前及今后資金缺口及其原因

融資模式的選擇最終的金融戰(zhàn)略A基于前期財(cái)務(wù)報(bào)表的分析BCD資金缺口分析融資模式的選擇最房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點(diǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項(xiàng)目的融資，確保企業(yè)資金順暢?？梢圆捎玫娜谫Y方式，除了傳統(tǒng)的銀行借款、IPO等，還主要可以采用：PE、REITs、買殼上市等。不過(guò)在具體運(yùn)用時(shí)需要考慮各種融資方式的正面和負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點(diǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項(xiàng)目的融資從融資主體看

從融資渠道看其他分類方式-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項(xiàng)目融資-借貸性融資和投資性融資貨幣性融資和實(shí)物性融資

……-直接融資-間接融資從融資主體看從融資渠道看其他分類方式-房地產(chǎn)企業(yè)融資-定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購(gòu)已渡過(guò)初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場(chǎng)初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營(yíng)業(yè)額初具規(guī)模距IPO1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營(yíng)業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求市場(chǎng)份額進(jìn)入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績(jī)和股票走勢(shì)良好公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入新的市場(chǎng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/紐交所新加坡交易所上市地點(diǎn)的選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/新加坡交易所上市地上市方式的選擇上市方式的選擇推薦模式：借/買殼在香港上市穩(wěn)定、長(zhǎng)期的融資渠道經(jīng)營(yíng)的安全性可以發(fā)行股票作為支付手段進(jìn)行并購(gòu)利用股票期權(quán)計(jì)劃激勵(lì)員工大大增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性股東和管理層可以通過(guò)出售股權(quán)獲得巨額收益成為公眾公司，大大提高知名度規(guī)范運(yùn)作管理，完善治理結(jié)構(gòu)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，開拓市場(chǎng)空間，打通國(guó)際渠道負(fù)有向公眾包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行充分信息披露的義務(wù)，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)策略等方面的信息企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策需要履行一定的程序，可能失去部分作為民營(yíng)企業(yè)所享受的經(jīng)營(yíng)靈活性管理層將不可避免地失去對(duì)企業(yè)的一部分控制權(quán)企業(yè)需要支付較高的費(fèi)用履行更多義務(wù)，承擔(dān)更多責(zé)任，管理層面臨更大壓力買殼上市效應(yīng)推薦模式：借/買殼在香港上市穩(wěn)定、長(zhǎng)期的融資渠道股東和管蘇州吳中供水有限公司殼公司殼公司的母公司置入資產(chǎn)置出資產(chǎn)定向增發(fā)，支付差價(jià)所持殼公司股份殼公司置出資產(chǎn)做對(duì)價(jià)支付資產(chǎn)置換定向增發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓蘇州吳中供水有限公司殼公司殼公司的母公司置入資產(chǎn)置出資產(chǎn)定向優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)殼的干凈程度高后續(xù)籌資渠道多元化整體成功率高，操作迅速國(guó)際水平的監(jiān)管和公司治理結(jié)構(gòu)面向全球化的金融市場(chǎng)和多種金融工具上市地位這一“會(huì)籍”幾乎是“終身制”，極少被出牌買殼成本高資產(chǎn)注入需要更精密的設(shè)計(jì)市盈率比A股低與賣方談判前必須獲取國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)資產(chǎn)的審計(jì)報(bào)告、國(guó)際評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告和中國(guó)律師的法律意見書。如擬注入資產(chǎn)未經(jīng)以上步驟，賣方不會(huì)跟你動(dòng)真格。尤其以地產(chǎn)這種在資本市場(chǎng)不屬于具備想象空間的資產(chǎn)更是如此。香港買殼優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)殼的干凈程度高買殼成本高香港買殼優(yōu)劣分析銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押,信用貸款抵押貸款保證貸款貼現(xiàn)貸款以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任.即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。指按規(guī)定抵押方房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。優(yōu)點(diǎn)涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)二級(jí)以上資質(zhì)資本金比例不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求融資成本較高房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代1234Factor1Factor2Factor3Factor4戰(zhàn)略投資優(yōu)勢(shì)可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度?？梢詭椭髽I(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問(wèn)題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。戰(zhàn)略投資者所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。戰(zhàn)略投資或稱戰(zhàn)略私募是指通過(guò)非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者。1234Factor1Factor2Factor3Fa房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。它主要是擁有并營(yíng)運(yùn)帶來(lái)收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來(lái)回報(bào)。收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略博商課件投資風(fēng)險(xiǎn)管理類基金的模式投資風(fēng)險(xiǎn)管理類基金的模式內(nèi)控大綱公司制度部門制度投資管理制度風(fēng)險(xiǎn)控制制度監(jiān)察稽核制度保密制度產(chǎn)品開發(fā)銷售管理員工行為守則人事管理制度財(cái)務(wù)管理制度行政管理制度法律事務(wù)管理制度制度建設(shè)管理規(guī)定委員會(huì)實(shí)施細(xì)則部門及崗位職責(zé)內(nèi)控制度體系內(nèi)控大綱公司制度部門制度投資管理制度委員會(huì)實(shí)施細(xì)則內(nèi)控制內(nèi)控制度——目標(biāo)保證公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的合法合規(guī)健全完善的法人治理，科學(xué)合理的決策機(jī)制、執(zhí)行機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)提高經(jīng)營(yíng)管理的效率和效益規(guī)范管理和運(yùn)作資金實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展促進(jìn)公司員工恪守職業(yè)操守、正直誠(chéng)信、廉潔自律、勤勉盡責(zé)保護(hù)公司最重要的資本——公司聲譽(yù)，創(chuàng)建“取信于市場(chǎng)，取信于社會(huì)，取信于廣大投資者”的信譽(yù)法人機(jī)構(gòu)主體和知名品牌內(nèi)控制度——目標(biāo)保證公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的合法合規(guī)內(nèi)控制度——完善原則健全性原則獨(dú)立性原則相互制約原則防火墻原則成本效益原則內(nèi)控制度——完善原則健全性原則獨(dú)立性原則相互制約原則防火墻原內(nèi)控制度——制定原則全面性原則審慎性原則有效性原則適時(shí)性原則內(nèi)控制度——制定原則全面性原則審慎性原則有效性原則適時(shí)性原則內(nèi)控制度——主要內(nèi)容環(huán)境控制業(yè)務(wù)控制資金管理控制會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制電子信息系統(tǒng)控制內(nèi)部稽核控制內(nèi)控制度——主要內(nèi)容環(huán)境控制內(nèi)控制度——要求