華業(yè)行-安徽宣城力泰領(lǐng)航中心項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議-XXXX年

一個(gè)城市的世界觀力泰·領(lǐng)航中心（項(xiàng)目）產(chǎn)品規(guī)劃建議北京華業(yè)行宣城項(xiàng)目組2010.031

通過與甲方的多次深入溝通，并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研分析。我司將站在城市發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略高度，以市場(chǎng)為中心，通過系統(tǒng)的分析與研究，建立適合項(xiàng)目運(yùn)作的最佳模式，為項(xiàng)目提供切合實(shí)際的建議，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。前言2項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位概述思路導(dǎo)圖項(xiàng)目整體購買群體定位3項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位概述項(xiàng)目整體購買群體定位4項(xiàng)目數(shù)據(jù)地塊一地塊二占地面積26675平方米53286.5平方米總建筑面積約18萬平方米容積率不大于3.0不大于1.8綠化率不小于30%不小于20%建筑密度不大于25%不大于40%53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創(chuàng)業(yè)路水陽江大道地塊二地塊一5S—優(yōu)勢(shì)W—劣勢(shì)1、項(xiàng)目十七萬平米的體量，具有一定的規(guī)模效應(yīng)2、項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套較為完善，但目前人流較少3、項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利，屬于開發(fā)區(qū)，擁有巨大升值潛力1、地塊分開，且限高明確，產(chǎn)品布局有一定難度2、容積率較高，基本不支持大面積造園，作為純高端住宅規(guī)劃難度大；3、總建筑面積十七萬平米項(xiàng)目，其中七萬平米體量的商業(yè)，配比較高O—機(jī)會(huì)T—威脅1、居住品質(zhì)提升的需要，希望有一個(gè)能滿足更高居住需求的居住升級(jí)產(chǎn)品2、片區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，作為城市規(guī)劃的升級(jí)，將吸引大量購買客群關(guān)注3、宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未真正成熟，產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大4、擁有較為完備的政府前期規(guī)劃思路，升值潛力巨大。1、面臨眾多競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目分流2、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)與已開發(fā)用地較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目后期操作困難較多3、政府政策頻繁出臺(tái),后期市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)較大項(xiàng)目SWOT分析6通過綜合市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，在一定區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目自成一體，完全可以滿足居住者的生活起居，這一點(diǎn)也造就了項(xiàng)目的獨(dú)特魅力。項(xiàng)目本身以商業(yè)體＋酒店為主導(dǎo)并配合公寓型居住產(chǎn)品，雖然項(xiàng)目體量并不巨大，但也可謂一個(gè)小型的“濃縮型城市”。那么借助這一理念，我們給出的開發(fā)定位為：HOPSCA（豪布斯卡）城中之城項(xiàng)目開發(fā)定位7城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

所謂“城市綜合體”即HOPSCA音譯為豪布斯卡，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能與公寓產(chǎn)品，或者寫字樓跟商業(yè)中心功能是最基本的組合。解讀：豪布斯卡8形象定位宣城首席國(guó)際化休閑居住中心國(guó)際、宜居、綜合、人文、典范、創(chuàng)新我們要有城市氣息，我們將倡導(dǎo)一種國(guó)際的、休閑的生活理念；在這里能體驗(yàn)到嶄新的生活新方式，能滿足不同客戶對(duì)于高品質(zhì)舒適生活的追求；這個(gè)社區(qū)將是宣城的一張城市名片，能夠引領(lǐng)城市價(jià)值和區(qū)域價(jià)值的提升。9案名建議力泰·領(lǐng)航中心力泰：直接點(diǎn)明項(xiàng)目出身，利于企業(yè)品牌推廣與塑造；領(lǐng)航：以城市運(yùn)營(yíng)商的角色出現(xiàn)，表現(xiàn)企業(yè)氣質(zhì)，烘托項(xiàng)目產(chǎn)品；中心：明示項(xiàng)目市場(chǎng)地位，暗示項(xiàng)目品質(zhì)精神。10整體規(guī)劃定定位一號(hào)地塊：主要以酒店店與酒店公公寓為主導(dǎo)導(dǎo)，配合一一線園林景景觀，打造造高端居住住區(qū)；二號(hào)地塊：主要以商業(yè)業(yè)街＋主力力店＋國(guó)際際公寓組合合，打造商商住居住區(qū)區(qū)；關(guān)于兩種公公寓產(chǎn)品的的解釋：根據(jù)項(xiàng)目的的地礦情況況與實(shí)際產(chǎn)產(chǎn)品情況，，按照動(dòng)靜靜結(jié)合的原原理制定兩兩種公寓產(chǎn)產(chǎn)品，形成成差異化，，避免出現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化，拓寬寬銷售渠道道。53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創(chuàng)業(yè)路水陽江大道地塊二地塊一主力店商業(yè)步行街國(guó)際公寓廣場(chǎng)酒店服務(wù)公寓酒店11項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目公寓產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目整體市市場(chǎng)定位概概述項(xiàng)目整體購購買群體定定位12項(xiàng)目客群定定位解析各階層生活活方式分析析根據(jù)居民擁擁有房產(chǎn)的的情況大致致分為如下下各階層：：在城市中沒沒有住房的的。主要包括：：原沒有穩(wěn)穩(wěn)定收入的的城市居民民，倒閉的的企業(yè)工人人或下崗的的工人，新新移民；擁擁有一套住住房是他們們的奢望。。在城市中有有1套住房房的。主要包括：：城市中收收入比較低低下的本地地居民，新新移民中收收入較高的的、有穩(wěn)定定收入的居居民；多數(shù)數(shù)人欠了不不少貸款，，還清貸款款是他們的的奮斗目標(biāo)標(biāo)。城市非中心心地段有2-3套住住房的。主要包括：：城市中學(xué)學(xué)歷較高，，得到過分分房福利的的本地居民民。城市中心有有2-3套套住房的。。主要是：事事業(yè)單位的的工作人員員，單位福福利好，收收入比較高高的、得到到過分房福福利的本地地居民，朝朝九晚五，，生活較為為安逸。有多套中高高檔住宅、、更高收入入的商人。他們注重重身份和地地位的體現(xiàn)現(xiàn)，在充分分享受生活活的同時(shí)仍仍不斷奮斗斗，以積累累更多的財(cái)財(cái)富。同時(shí)時(shí)也較注重重投資。13中高檔樓盤盤消費(fèi)行為為特征分析析行政機(jī)構(gòu)人人員：在安徽各地地中高檔樓樓盤的購買買群體中行行政辦公人人員所占的的比重都比比較大，這這部分群體體購買住宅宅時(shí)主要注注重小區(qū)環(huán)環(huán)境和社區(qū)區(qū)內(nèi)部的生生活氛圍，，要求社區(qū)區(qū)內(nèi)有比較較完善的配配套。企事業(yè)中高高層管理人人員：這部分包括括私營(yíng)企業(yè)業(yè)的中高層層管理人員員，他們大大多有自己己的住房，，購買的主主要目的是是改善居住住環(huán)境和居居住氛圍。。他們比較較注重小區(qū)區(qū)內(nèi)的配套套設(shè)施。注注重戶型設(shè)設(shè)計(jì)的功能能合理，追追求房產(chǎn)的的性價(jià)比。。私營(yíng)企業(yè)老老板及個(gè)體體工商戶：：這部分人多多是依靠自自己的艱苦苦創(chuàng)業(yè)而成成為成功人人士的，多多數(shù)文化水水平不高，，這部分群群體在房地地產(chǎn)消費(fèi)方方面，主要要注重身份份和地位的的體現(xiàn)，注注重社區(qū)的的規(guī)模及社社區(qū)環(huán)境，，在戶型方方面主要追追求寬敞舒舒適。14認(rèn)可該區(qū)域域的發(fā)展，，對(duì)新興的的高檔或繁繁榮的區(qū)域域比較容易易發(fā)現(xiàn)其價(jià)價(jià)值，并樂樂于融入其其中;不受固有思思想的束縛縛，重視今今天城市發(fā)發(fā)展中形成成的區(qū)位價(jià)價(jià)值；經(jīng)常往來于于多個(gè)城市市之間，見見多識(shí)廣，，信息接受受快速；通過相對(duì)超超前的消費(fèi)費(fèi)來證明自自身的成功功；是整個(gè)城市市消費(fèi)的催催動(dòng)者；看好城市的的發(fā)展前景景；……客戶的特征征描述15本案客群定定位根據(jù)對(duì)宣城城房地產(chǎn)市市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分分析，同時(shí)時(shí)結(jié)合產(chǎn)品品自身的特特點(diǎn)及總價(jià)價(jià)區(qū)間我們們對(duì)產(chǎn)品的的主力客群群作出如下下定位：“扎實(shí)穩(wěn)重重的中產(chǎn)財(cái)財(cái)富階層””本案客戶描描述職業(yè)劃分：：企業(yè)高管管、私營(yíng)企企業(yè)主、公公務(wù)員、員員工教育程度：：大專以上上學(xué)歷。年齡：大約約在30-45歲,屬于事業(yè)業(yè)有成的階階段,是社社會(huì)的中堅(jiān)堅(jiān)力量。家庭年收入入：7萬元元以上。購買用途：：自住為主主，主要是是改善居住住環(huán)境。家庭結(jié)構(gòu)：：已婚，三三口之家居居多；孩子子多數(shù)已到到學(xué)齡。生活方式：：絕大多數(shù)數(shù)客戶正經(jīng)經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)業(yè)時(shí)期。重重視產(chǎn)品舒舒適度、私私密性和安安全性，注注重品味、、關(guān)注孩子子的教育問問題。對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值有有高度認(rèn)同同感，更重重視戶型設(shè)設(shè)計(jì)的獨(dú)到到性。置業(yè)經(jīng)歷方方面，有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的二次次置業(yè)人群群占一定的的比例，該該類人群對(duì)對(duì)房產(chǎn)置業(yè)業(yè)有一定的的經(jīng)驗(yàn)，且且相對(duì)較為為理性。16項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目公寓產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目整體市市場(chǎng)定位概概述項(xiàng)目整體購購買群體定定位17商業(yè)應(yīng)怎樣樣做才能提提升項(xiàng)目整整體價(jià)值，，有利后期期銷售，降降低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？商業(yè)規(guī)劃體體量超過5萬平米，，是項(xiàng)目城城市價(jià)值的的重要載體體，也是項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)的敏感感點(diǎn)。問題：商業(yè)應(yīng)怎樣樣做才能提提升項(xiàng)目整整體價(jià)值，，有利后期期銷售，降降低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)尚未成成熟，區(qū)域域內(nèi)人口基基數(shù)較少。。1819商業(yè)步行街街規(guī)劃定位位建議———定位：項(xiàng)目目引擎，動(dòng)動(dòng)力摩爾街街！摩爾街概念念摩爾街起源源于上世紀(jì)紀(jì)末，是一一種新型的的商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式，國(guó)國(guó)外稱之為為Mallmeetsthemainstreets,意即摩爾爾與商業(yè)街街的交匯，，將區(qū)域性性的摩爾與與主要的街街區(qū)/城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心連接接到一起，，是正在一一些郊外社社區(qū)發(fā)展的的一種以步步行街為主主，突出多多功能特點(diǎn)點(diǎn)的新興商商業(yè)模式，，這種模式式適合于開開發(fā)土地較較大的區(qū)域域，能將購購物、娛樂樂、休閑等等功能完整整的規(guī)劃與與統(tǒng)一的格格局中，同同時(shí)又充分分體現(xiàn)不同同部分的獨(dú)獨(dú)特功能。。是生活休休閑中心、、商業(yè)街區(qū)區(qū)和餐飲的的融合體。。業(yè)態(tài)定位:餐飲、休閑閑、娛樂、、特色文化化類，部分分休閑餐飲飲、商務(wù)餐餐飲、酒吧吧、茶座等等業(yè)態(tài)相結(jié)結(jié)合。19商業(yè)街整體體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃建議根據(jù)項(xiàng)目定定位所涉及及到的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，做做出如下產(chǎn)產(chǎn)品建議1、面積劃劃分商鋪以4米為主要要面寬，12米進(jìn)深深，以50平米左右右的商業(yè)為為主力鋪位位，輔以部部分6米面面寬的70平米左右右的產(chǎn)品，，采用框架結(jié)結(jié)構(gòu)，相鄰鄰鋪位可以以打通，空空間可隨意意分割，靈靈活處理，，實(shí)現(xiàn)““縱橫結(jié)合合式”空間間組合模式式，全面滿滿足商家各各種業(yè)態(tài)的的不同經(jīng)營(yíng)營(yíng)需求。2、柱距，，層高適當(dāng)加大柱柱距，利利于空間的的分割、自自由組合，，可變幻出出多種復(fù)合合商業(yè)空間間，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)選擇度度更自由。。商鋪層高高確定在4米左右，，更適合各各種不同業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)。3、產(chǎn)品單單元組合投資者根據(jù)據(jù)需要，在在買下一、、二層縱向向單位的同同時(shí)，還可可在一層二二層實(shí)現(xiàn)橫橫向的多個(gè)單位組合合，滿足不不同類型投投資者的需需要。20購物中心、、超市、集集中電玩城城類型：精品品百貨檔次：高檔檔和中高檔檔定位：滿足足核心商圈圈內(nèi)及其它它輻射區(qū)域域內(nèi)中高收收入消費(fèi)者者對(duì)高檔精精品品牌商商品的需求求，以經(jīng)營(yíng)營(yíng)高檔服裝裝、服飾、、化妝品、、珠寶首飾飾、鞋、箱箱包等為主主商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)劃分53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創(chuàng)業(yè)路水陽江大道地塊二地塊一主力店國(guó)際公寓商業(yè)步行街廣場(chǎng)酒店服務(wù)公寓酒店21商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)劃分內(nèi)向型商業(yè)業(yè)內(nèi)向型商業(yè)參考開間進(jìn)深面積藥店4-6米12米50-70平米照相館2.5-4米12米25-50平米洗衣店2.5-6米12米25-70平米沖印店2.5-4米12米25-50平米便利店5-8米12米60-100平米家政服務(wù)2.5-4米12米25-50平米中介3-6米12米35-70平米布藝4-6米12米50-70平米美容美發(fā)3-8米12米30-120平米文具店4-6米12米50-70平米玩具4-6米12米50-70平米冷飲店2.5-5米12米25-60平米外貿(mào)服飾2.5-3米12米25-35平米小型倉買3-6米12米35-70平米53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創(chuàng)業(yè)路水陽江大道地塊二地塊一主力店國(guó)際公寓商業(yè)步行街廣場(chǎng)酒店服務(wù)公寓酒店22商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)劃分外向型商業(yè)業(yè)外向型商業(yè)參考開間進(jìn)深面積小型特色餐飲4-6米12米50-70平米工藝店3-4米12米35-50平米音像店3-5米12米20-50平米電玩城\球吧10-20米15-30米150-600平米酒樓6-10米12-14米80-140平米KTV10-20米15-28米150-550平米西餐廳6-10米12-15米70-150平米服裝4-6米6-8米30-50平米銀行8-10米12米96-120平米書城68米21米1400平米水吧6-8米8-10米100-300平米53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創(chuàng)業(yè)路水陽江大道地塊二地塊一主力店國(guó)際公寓商業(yè)步行街廣場(chǎng)酒店服務(wù)公寓酒店23案例借鑒：：Solana藍(lán)色色港灣SOLANA藍(lán)色港港灣國(guó)際商商區(qū)19棟棟2至3層層的歐式建建筑洋溢著著濃郁的異異域風(fēng)情，，按不同的的功能劃分分為美瑞時(shí)時(shí)尚百貨、、SOLANAMALL、、活力城主主題店、品品牌街、亮亮馬食街、、亮碼頭酒酒吧街、中中央廣場(chǎng)等等區(qū)域。涵涵蓋了1000余個(gè)個(gè)知名品牌牌，600多家零售售名店，30多家餐餐飲美食，，20多家家臨水酒吧吧以及傳奇奇時(shí)代影城城、全明星星滑冰俱樂樂部、BHG精品超超市等豐富富的選擇。。24案例借鑒項(xiàng)項(xiàng)目：Solana藍(lán)色港灣灣Solana藍(lán)色港港灣位于北北京市朝陽陽區(qū)朝陽公公園西北岸岸，占地13萬平米米，由19棟2-3層商業(yè)小小樓組成，，整體交通通動(dòng)線成8字型，均均穿過商區(qū)區(qū)中心位置置的景觀廣廣場(chǎng)。容積率：：0.63

綠化化率：：30.72℅物物業(yè)類型：：綜合性商商業(yè)交交通組織：：人車分流流、客貨分分流后后勤通道：：設(shè)備先進(jìn)進(jìn)完善，各各商家店鋪鋪卸貨走地地下，有電電梯直達(dá)店店面垃垃圾處理中中心：安裝裝空調(diào)排風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)實(shí)行干濕垃垃圾區(qū)分25項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目公寓產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目整體市市場(chǎng)定位概概述項(xiàng)目整體購購買群體定定位2627酒店式公寓寓APARTMENT酒店式公寓寓——使項(xiàng)目物業(yè)業(yè)完善化，，做為項(xiàng)目目居住類產(chǎn)產(chǎn)品中的一一級(jí)產(chǎn)品，，吸引客戶戶購買。目前市場(chǎng)上上酒店式公公寓類產(chǎn)品品稀缺作，，且小戶型型公寓產(chǎn)品品暢銷。并并且介于本本項(xiàng)目地塊塊商業(yè)用地地的土地性性質(zhì)，建議議設(shè)計(jì)小戶型型精裝修類類酒店公寓寓類產(chǎn)品。。同時(shí)聘請(qǐng)請(qǐng)國(guó)際知名名物業(yè)管里里公司進(jìn)行行綜合性的的物業(yè)管理理，全面提提升項(xiàng)目品品質(zhì)。一方面彌補(bǔ)市市場(chǎng)的空白白點(diǎn)，另一一方面尋求求項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)的最大化化。2728國(guó)際公寓APARTMENT國(guó)際公寓———所處的地塊塊緊鄰商業(yè)業(yè)區(qū)，又為為高層產(chǎn)品品，其居住住環(huán)境會(huì)有有一定影響響。建議本部分分定位為國(guó)國(guó)際公寓，，適當(dāng)加大大銷售面積積，減少裝裝修工序，，產(chǎn)品與酒酒店公寓產(chǎn)產(chǎn)品拉開檔檔次，局部部增加部分分贈(zèng)送空間間，提高附附加值。一方面對(duì)于于小戶型精精裝修酒店店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品是個(gè)有有力的補(bǔ)充充，滿足不不同人群的的購房需求求。同時(shí)物物業(yè)方面可可以沿用酒酒店以及酒酒店式公寓寓聘請(qǐng)的國(guó)國(guó)際知名物物業(yè)管理公公司，也適適用于HOPSCSA項(xiàng)目定定位要求，，提升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值。同時(shí)規(guī)避其其的價(jià)值缺缺陷。28通過建筑立立面、戶型型和服務(wù)的的打造，盡盡可能的提提升公寓產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值公寓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)原則立面戶型服務(wù)單房：功能能模糊化設(shè)設(shè)計(jì)一房：最大大化利用凸凸窗、陽臺(tái)臺(tái)贈(zèng)送使用用空間兩房：南向向布置，充充分考慮居居住功能完完善性公寓針對(duì)酒店式式公寓提供供先進(jìn)的物物管增值服服務(wù)充分體現(xiàn)城城市意象，，打造區(qū)域域形象標(biāo)桿桿29本項(xiàng)目公寓寓立面形象象應(yīng)該有力力提升項(xiàng)目目形象價(jià)值值，現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚、特色色突出、充充分體現(xiàn)城城市意象，，打造區(qū)域域地標(biāo)性建建筑，迅速速聚集市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度酒店式服務(wù)務(wù)公寓和國(guó)國(guó)際公寓的的呼應(yīng)可通通過細(xì)節(jié)元元素來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。外立面風(fēng)格格建議30外立面材質(zhì)質(zhì)建議盡可能細(xì)化化外立面的的功能。簡(jiǎn)簡(jiǎn)約而非““簡(jiǎn)單”，，外墻主要要以玻璃為為主要材質(zhì)質(zhì)，立面上上還可采用用局部金屬屬構(gòu)架和鋁鋁板，第一一增加了質(zhì)質(zhì)感，還可可發(fā)揮功能能性作用，，并且突出出項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。311單房2一房3兩房通過步入式式凸窗延伸伸室內(nèi)空間間，弱化餐餐廳、廚房房、起居室室等功能空空間，開放放式大空間間設(shè)計(jì)，滿滿足既可簡(jiǎn)簡(jiǎn)單居住又又能滿足辦辦公功能空空間布局設(shè)設(shè)計(jì)案例借鑒：北京榮豐2008房型----1單房房45㎡贈(zèng)送----凸窗全部面面積2.8*0.6約1.68㎡所占比例：：4.8%功能空間優(yōu)優(yōu)化：1.利用步入式式凸窗延伸伸室內(nèi)空間間；2.弱化廚廚房、餐廳廳、起居室室等居家功功能，作開開放式大空空間設(shè)計(jì)3.考慮功功能模糊化化，既可居居家又能辦辦公靈活空空間布局贈(zèng)送全部4.0m公寓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議4loft32贈(zèng)送一半贈(zèng)送全部1單房2一房3兩房通過凸凸窗、、陽臺(tái)臺(tái)延伸伸室內(nèi)內(nèi)空間間，贈(zèng)贈(zèng)送實(shí)實(shí)用面面積，，保證證各功功能空空間的的相對(duì)對(duì)獨(dú)立立，客客廳及及臥室室均大大面寬寬采光光設(shè)計(jì)計(jì)，滿滿足居居住需需求案例借借鑒：深圳菁菁英趣趣庭房型----1房2廳1衛(wèi)45.71~47.03㎡贈(zèng)送----陽臺(tái)2.55*1.0/2約約1.2㎡凸窗全全部面面積（（3.1+1.6+1.8））*0.8約5.2㎡合計(jì)：：贈(zèng)送送6.4㎡所所占比比例：：13%功能空空間優(yōu)優(yōu)化：：1.廚房、、衛(wèi)生生間利利用步步入式式凸窗窗延伸伸室內(nèi)內(nèi)空間間；2.各各功能能空間間均獨(dú)獨(dú)立設(shè)設(shè)置，，舒適適度較較高；；3.客客廳面面寬大大，且且連接接陽臺(tái)臺(tái)采光光較好好贈(zèng)送一一半贈(zèng)送全全部公寓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議4loft331單房2一房3兩房通過凸凸窗、、陽臺(tái)臺(tái)最大大化延延伸室室內(nèi)空空間，，贈(zèng)送送實(shí)用用面積積，增增加生生活陽陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，，滿足足居住住功能能的收收納需需求，，強(qiáng)調(diào)調(diào)戶型型內(nèi)部部空間間的最最大化化利用用，交交通流流線簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔設(shè)設(shè)計(jì)案例借借鑒：深圳蜜蜜園房型----2房2廳1衛(wèi)60㎡㎡贈(zèng)送----陽臺(tái)1.8*1.2/2約1.08㎡凸窗全全部面面積3.2*1.0+(2.7+1.1））*0.7約5.86㎡合計(jì)：：贈(zèng)送送6.94㎡所所占比比例：：11%功能空空間優(yōu)優(yōu)化：：1.生活陽陽臺(tái)空空間引引入，，提供供收納納空間間設(shè)計(jì)計(jì)；2.最最大化化步入入式凸凸窗設(shè)設(shè)計(jì)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)贈(zèng)送送實(shí)用用空空間，，擴(kuò)大大室內(nèi)內(nèi)可用用面積積；3.戶戶型南南向布布局，，保證證客廳廳、主主臥均均南向向最大大面寬寬采光光贈(zèng)送一一半贈(zèng)送全全部公寓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議4loft3435層高4.8米約約80－100㎡loft產(chǎn)產(chǎn)品，，一個(gè)空空間，，兩倍倍面積積，實(shí)實(shí)現(xiàn)功功能的的最大大利用用度。空間自自由組組合，，樓上上樓下下滿足足居住住的不不同需需求，，它它解決決了商商業(yè)銷銷售的的難題題，體體現(xiàn)了了智慧建建筑的價(jià)值值成本本。公寓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議1單房2一房3兩房4loft3553286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創(chuàng)業(yè)路水陽江大道地塊二地塊一主力店國(guó)際公寓商業(yè)步行街廣場(chǎng)酒店服務(wù)公寓酒店戶型凸窗景觀陽臺(tái)生活陽臺(tái)備注贈(zèng)送比例說明單房√考慮功能模糊化設(shè)計(jì)4.8%功能創(chuàng)新一房√√功能空間合理實(shí)用，最大化贈(zèng)送實(shí)用面積13%面積創(chuàng)新兩房√√√南向布局，內(nèi)部空間最大化利用11%空間優(yōu)化兩房一房單房物業(yè)類型戶型面積區(qū)間戶均面積面積配比公寓單房40-504515一房45-555020兩房707050loft80－1007015loft公寓產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型配配比兩房一房36本項(xiàng)目目酒店店式公公寓應(yīng)應(yīng)以優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的酒店店式服服務(wù)和和先進(jìn)進(jìn)的公公寓式式管理理打造造自身身優(yōu)勢(shì)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)化城城市屬屬性，，起到到對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象的的增值值作用用融合星級(jí)酒酒店的的設(shè)施施與服服務(wù)、、專業(yè)業(yè)酒店店管理理公司司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)、提供供低于于酒店店的價(jià)價(jià)格和和注重重家庭庭特色色的生生活便便利。。酒店式式公寓寓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)內(nèi)部部配置置廚房設(shè)設(shè)備齊齊全，，包括括爐、、爐頭頭、自自動(dòng)洗洗衣/干衣衣機(jī)、、洗碗碗機(jī)、、微波波爐、、咖啡啡機(jī)、、水壺壺、垃垃圾桶桶和食食物保保鮮袋袋等提供高高質(zhì)量量的陶陶瓷制制品、、玻璃璃制品品、家家具制制品和和所有有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廚具具以及及中式式與西西式的的餐具具浴室配配有通通風(fēng)和和熱水水系統(tǒng)統(tǒng)浴室應(yīng)應(yīng)配置置浴缸缸、可可拆的的花灑灑、水水槽和和排水水口每個(gè)單單位要要提供供衣柜柜及儲(chǔ)儲(chǔ)存空空間大廈內(nèi)內(nèi)設(shè)有有多余余的儲(chǔ)儲(chǔ)存存空間間位置置單位內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)配配合工工作的的空間間（便便于電電腦操操作及及上網(wǎng)網(wǎng)服務(wù)務(wù)），，配有有國(guó)際際通用用的插插頭高科技技保安安鎖系系統(tǒng)（（刷卡卡制度度包括括阻止止外人人進(jìn)入入樓層層和電電梯））每個(gè)公公寓的的房間間內(nèi)有有小型型保險(xiǎn)險(xiǎn)箱產(chǎn)品價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)塑造造37結(jié)語語我司項(xiàng)項(xiàng)目組組結(jié)合合項(xiàng)目目實(shí)際際進(jìn)展展情況況，通通過與與甲方方及設(shè)設(shè)計(jì)院院進(jìn)一一步溝溝通，，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品建建議進(jìn)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化修修改，，保證證項(xiàng)目目的正正常工工作進(jìn)進(jìn)度。。出于對(duì)對(duì)本次次公寓寓產(chǎn)品品戶型型建議議部分分的內(nèi)內(nèi)容補(bǔ)補(bǔ)充，，在充充分考考慮項(xiàng)項(xiàng)目情情況之之后，，另在在本次次報(bào)告告附件件中對(duì)對(duì)公寓寓產(chǎn)品品的精精裝設(shè)設(shè)計(jì)方方案提提出建建議，，望能能在設(shè)設(shè)計(jì)院院設(shè)計(jì)計(jì)人員員在居居室空空間設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)做為為參考考。38項(xiàng)目公公寓產(chǎn)產(chǎn)品精精裝建建議附件：：39入戶門門鞋柜散件架架加大號(hào)號(hào)收納納柜專用體體育用用品柜柜玄關(guān)衣柜照明插座主臥廚房自由活活動(dòng)層層板轉(zhuǎn)角小小怪物物人性廚廚房布布局吊柜不銹鋼鋼背板板防塵角角衛(wèi)生間間三面翻翻大鏡鏡子品牌潔潔具結(jié)合家家居布布局整整體考考慮戶戶型的的優(yōu)化化方案案，全全面打打造人人性化化空間間設(shè)計(jì)計(jì)陽臺(tái)熱水器器百葉窗窗清潔用用品存存放隱形插插座防撞橡橡膠條條夜燈客廳40獨(dú)立的的內(nèi)外外過度度空間間，設(shè)設(shè)計(jì)舒舒適的的尺度度及通通用細(xì)細(xì)節(jié)，，收納納系統(tǒng)統(tǒng)分類類細(xì)致致玄關(guān)系系統(tǒng)霍曼入入戶門門：噪音音干擾擾，安安全防防衛(wèi)是是都市市人的的兩大大難題題，為為此選選擇德德國(guó)霍霍曼入入戶門門，增增加了了防撞撞條和和防火火材料料，為為客戶戶提供供一流流的安安全防防范和和防噪噪設(shè)備備1245362能旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的鞋鞋架：最多多可以以收納納近70雙雙鞋子子，冬冬鞋和和春夏夏單鞋鞋可以以分開開收納納；客拖存存放：接待待親友友更加加方便便，再再也不不用魚魚龍混混雜的的擺放放一排排拖鞋鞋，不不用彎彎腰，，腳伸伸進(jìn)去去就可可以穿穿上拖拖鞋鑰匙：：一串鑰鑰匙都都有自自己的的位置置散件筐筐：?jiǎn)螕?jù)存存放區(qū)區(qū)；312341獨(dú)立的的內(nèi)外外過度度空間間，設(shè)設(shè)計(jì)舒舒適的的尺度度及通通用細(xì)細(xì)節(jié)，，收納納系統(tǒng)統(tǒng)分類類細(xì)致致玄關(guān)系系統(tǒng)專屬體體育用用品收收納空空間：分類更更細(xì)致致，高高爾夫夫球桿桿、羽羽毛球球拍都都有了了屬于于自己己的空空間412453656加大號(hào)號(hào)收納納柜：：特別加加大了了空間間的收收納柜柜，能能儲(chǔ)放放更多多雜物物長(zhǎng)短靴靴存放放：專門門放長(zhǎng)長(zhǎng)靴的的鞋掛掛，長(zhǎng)長(zhǎng)靴再再也不不用委委屈了了，還還有專專門放放短靴靴的空空間，，任何何時(shí)候候靴子子都是是筆挺挺的42通過細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)置，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)人性性化空空間設(shè)設(shè)計(jì)客廳隱藏線線路：：一般般放在在洗手手間。。防撞橡橡膠條條：使使門扇扇、門門框的的使用用壽命命更長(zhǎng)長(zhǎng)，而而且家家里變變得更更安靜靜餐桌插插座：：基于于中國(guó)國(guó)人習(xí)習(xí)慣吃吃火鍋鍋聚餐餐習(xí)慣慣，在在餐桌桌旁設(shè)設(shè)置電電源插插座，，隨時(shí)時(shí)都可可以使使用電電火鍋鍋等電電器夜燈：：夜晚晚起床床，把把燈打打開滿滿屋賊賊亮，，影響響了家家人休休息，，設(shè)置置夜燈燈照明明系統(tǒng)統(tǒng)，最最省電電，更更方便便43充分利利用空空間，，體現(xiàn)現(xiàn)人性性化的的生活活設(shè)計(jì)計(jì)理念念主臥衣柜：收納空間大大，分類細(xì)細(xì)致，保持持空間整潔潔有序，領(lǐng)領(lǐng)帶和腰帶帶都有固定定位置掛取取，大容量量的褲架，，保證正裝裝衣褲筆挺挺有精神，，桿式開放放設(shè)計(jì)，有有效增加空空間，可容容納更多衣衣物雙面衣柜：：雙面開關(guān)衣衣柜，可兩兩面取衣物物，再也不不用從洗手手間跑到臥臥室取衣服服，很方便便衣柜正面衣柜反面雙插座：越來越多客客戶躺在床床上使用筆筆記本電腦腦，越來越越多的電器器需要隨手手可拿，在在臥室，每每個(gè)床頭柜柜都配置了了2個(gè)插座座，一個(gè)為為臺(tái)燈準(zhǔn)備備，一個(gè)供供手機(jī)和筆筆記本電腦腦充電用雙照明開關(guān)關(guān)：冬天進(jìn)了暖暖烘烘的被被我還要出出去關(guān)燈睡睡覺太不人人性化了，，基于此，，我們?cè)谂P臥室和客廳廳都設(shè)計(jì)了了雙控照明明開關(guān)，為為客戶提供供最人性化化的舒適手手感44充分考慮客客戶使用時(shí)時(shí)的功能及及空間合理理利用廚房124536轉(zhuǎn)角小怪物物：能轉(zhuǎn)角開開關(guān)180°的壁柜柜，就連角角落里都可可以利用了了，很方便便2自由活動(dòng)層層板：改進(jìn)櫥柜柜內(nèi)部的隔隔層板，使使隔層板能能自由調(diào)節(jié)節(jié)，讓櫥柜柜適合物品品，而不是是物品適合合櫥柜，炒炒菜用的鍋鍋也有了自自己存放的的位置13人性廚具布布局：只需輕輕輕轉(zhuǎn)身，洗洗菜、做飯飯、盛飯就就可輕松搞搞定45充分考慮客客戶使用時(shí)時(shí)的功能及及空間合理理利用廚房12453不銹鋼背板板：設(shè)計(jì)一塊不不銹鋼背板板，平時(shí)只只需輕輕一一擦，油煙煙就能清理理干凈5吊柜：改柜門在任任何一個(gè)位位置都可以以支撐的住住4防塵角：滑動(dòng)槽設(shè)計(jì)計(jì)在上面的的廚房推拉拉門，清理理衛(wèi)生很方方便，為此此在柜角設(shè)設(shè)計(jì)有防塵塵角，從根根本上解決決了廚房細(xì)細(xì)節(jié)清理難難的問題6646從細(xì)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)居住者的的生活品味味及品質(zhì)衛(wèi)生間三面翻大鏡鏡子：既是鏡子子又是柜子子，可以從從不同角度度看到自己己，女主人人特別喜歡歡科勒馬桶：既洗手盆盆、浴缸、、座便器都都采用全球球一流品牌牌科勒，上上完洗手間間馬桶蓋會(huì)會(huì)慢慢的合合上，再也也不用擔(dān)心心馬桶蓋““啪”驚擾擾了家人47合理為生活活必需品提提供收納空空間生活陽臺(tái)隱形拖把洗洗存處：一般放在洗洗手間，不不美觀、不不衛(wèi)生也不不方便洗刷刷，因此在在專門設(shè)置置了一個(gè)拖拖把洗存處處，方便美美觀實(shí)用百葉窗：不止是遮陽陽，還能防防雨檔對(duì)視視熱水器：基于對(duì)空間間規(guī)劃最合合理的利用用，將熱水水器規(guī)劃在在生活陽臺(tái)臺(tái)上48華業(yè)行是您您最值得信信賴的戰(zhàn)略略伙伴！THEENDTHANKS!499、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:18:1603:18:1603:1812/21/20223:18:16AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2203:18:1603:18Dec-2221-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:18:1603:18:1603:18Wednesday,December21,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2203:18:1603:18:16December21,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。21十十二二月月20223:18:16上上午午03:18:1612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月223:18上上午午12月月-2203:18December21,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/213:18:1603:18:1621December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:18:16上上午3:18上上午午03:18:1612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什