某市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望

中國(guó)指數(shù)研究院西南分院2018年7月

2018年上半年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望目錄中央堅(jiān)持住房居住屬性，強(qiáng)化金融監(jiān)管降杠桿再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析12市場(chǎng)環(huán)境分析兩會(huì)堅(jiān)持房住不炒定位，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。2018年3月，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出更好解決群眾住房問題，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。圖：兩會(huì)政府工作報(bào)告關(guān)鍵內(nèi)容全國(guó)政策：中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上；居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度。落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。金融監(jiān)管穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管。財(cái)稅制度改革積極的財(cái)政政策取向不變，要聚力增效。深化財(cái)稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。改革個(gè)人所得稅。區(qū)域協(xié)同發(fā)展深化農(nóng)村改革。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革。改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制。以疏解北京非首都功能為重點(diǎn)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。推進(jìn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展。實(shí)施粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃。各部委積極部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建任務(wù)，深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，國(guó)家各部委積極部署房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建。長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建方面，各部委發(fā)布相關(guān)通知，明確工作任務(wù)。全國(guó)政策：中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè)圖：各部委部署房地產(chǎn)調(diào)控及長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)工作任務(wù)住建部深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。3-5年內(nèi)熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng)50%以上。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。銀保監(jiān)會(huì)要努力抑制制居民杠桿率，重點(diǎn)控制居民杠桿率的過快增長(zhǎng)，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。符合條件的保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)計(jì)劃、資產(chǎn)支持證券、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)建設(shè)。央行抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長(zhǎng)，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。遏制房地產(chǎn)泡沫化，查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。國(guó)家發(fā)改委引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等，以自主開發(fā)、合資合作等方式來發(fā)展租賃物業(yè)。全國(guó)政策：調(diào)控政策升級(jí)，調(diào)控城市進(jìn)一步擴(kuò)容資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院整理2018年上半年，地方房地產(chǎn)政策調(diào)控強(qiáng)化與擴(kuò)圍并存。熱點(diǎn)城市調(diào)控政策全面升級(jí)，部分三四線城市出臺(tái)調(diào)控政策。截至6月底，超過20個(gè)地級(jí)以上城市和4個(gè)縣級(jí)城市出臺(tái)調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，上半年約有11個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策、23個(gè)城市出臺(tái)限售政策，海南從省級(jí)層面進(jìn)行限購(gòu)、限售。整體來看，限售已成為各線城市常用的調(diào)控手段。圖：2016-2018.6出臺(tái)限購(gòu)及限售政策城市分布目錄宏觀環(huán)境分析12市場(chǎng)環(huán)境分析中央堅(jiān)持住房居住屬性，強(qiáng)化金融監(jiān)管降杠桿再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)重慶政策：再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人層面：對(duì)已經(jīng)擁有兩套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款均未結(jié)清的居民家庭，繼續(xù)暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)不能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。開展個(gè)人貸款違規(guī)用于購(gòu)房的專項(xiàng)治理。銀行層面：人民銀行重慶營(yíng)管部、重慶銀監(jiān)局和市國(guó)土房管局要聯(lián)合開展個(gè)人貸款違規(guī)用于購(gòu)房專項(xiàng)治理，嚴(yán)禁為購(gòu)房者提供“首付貸”或場(chǎng)外配資，防范個(gè)人消費(fèi)性貸款（含以房抵押貸款、網(wǎng)絡(luò)貸款）、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。開發(fā)商層面：嚴(yán)格審查其土地競(jìng)買資金，嚴(yán)禁利用銀行貸款、債券融資、信托資金、保險(xiǎn)資金等用于繳納競(jìng)買保證金。同時(shí)，嚴(yán)格審查開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款資格，審慎發(fā)放開發(fā)貸款。6月28日，重慶市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（渝府辦發(fā)〔2018〕88號(hào)）。《通知》的主要就進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，針對(duì)落實(shí)調(diào)控責(zé)任、促進(jìn)供需平衡、遏制投機(jī)炒房、房?jī)r(jià)精細(xì)化監(jiān)測(cè)、引導(dǎo)人房合理分布、提高保障性住房保障力度、維持市場(chǎng)良好秩序等方面做了詳細(xì)規(guī)定說明。重慶政策：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，綜合精準(zhǔn)施策，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展主要內(nèi)容包括：1、自2018年7月1日起，對(duì)在主城區(qū)（含主城開發(fā)區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率由15%調(diào)整為20%。；2、自2018年7月1日起，對(duì)非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%；3、自2018年7月1日起，停止執(zhí)行對(duì)投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征政策；4、自2018年7月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一或第二套住房的契稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房（住房）的個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠政策中，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進(jìn)行認(rèn)定；5、自2018年8月1日起，不再執(zhí)行個(gè)人首次購(gòu)房按揭財(cái)政補(bǔ)助政策2018年6月29日，重慶市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)稅毛利率等政策的通知》。目錄宏觀環(huán)境分析12市場(chǎng)環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價(jià)格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價(jià)同比明顯下跌金科150億領(lǐng)跑銷售榜，市場(chǎng)集中度再提高住宅成交預(yù)計(jì)保持高位，土地成交量降價(jià)穩(wěn)住宅價(jià)格：住宅價(jià)格持續(xù)上漲，上漲趨勢(shì)有望放緩2018年上半年，重慶主城區(qū)住宅成交均價(jià)為11002元/m2，較2017年同期上漲2578元/m2，同比上升30.6%，4、5月環(huán)比漲幅均在4.5%以上。整體來看，重慶住宅成交價(jià)格近半年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，但6月份漲幅收窄，為近半年最小值，6月住宅價(jià)格較1月提高19.9%。圖：2013年7月-2018年6月重慶主城區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖：2018年上半年重慶主城各區(qū)住宅成交均價(jià)↑26.47%↑22.02%↑34.43%↑42.41%↑31.32%↑30.11%↑31.86%↑42.75%↑35.24%住宅成交：住宅成交月均232萬㎡，再創(chuàng)新新高圖：2013年7月-2018年6月重慶主城區(qū)住住宅月度成交交量及月均成成交走勢(shì)2018年上半年，重慶主城區(qū)累累計(jì)成交住宅1389.76萬m2，同比上漲0.9%，刷新了2017年上半年的最最高成交量記記錄。月度成交來看看，商品住宅宅成交量4月相對(duì)最少，，不足200萬m2，3月成交量為近近半年最大，，近260萬m2。上半年月均成交232萬m2，再創(chuàng)歷史新新高。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，沙坪壩區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)區(qū)域2018年上半年（萬㎡）2017年上半年（萬㎡）變化漲幅渝北區(qū)426.05474.44-48.39-10.20%巴南區(qū)215195.2319.7710.13%北碚區(qū)171.8387.3584.4896.71%沙坪壩區(qū)146.45153.22-6.77-4.42%南岸區(qū)139.97160.51-20.54-12.80%江北區(qū)123.3990.7132.6836.03%九龍坡區(qū)85.29137.26-51.97-37.86%大渡口區(qū)59.4258.50.921.57%渝中區(qū)22.3819.742.6413.37%合計(jì)1389.781376.9612.820.93%區(qū)域成交：北碚江北樓市熱度度持續(xù)上升，，另多個(gè)區(qū)域域成交下滑九龍坡區(qū)渝中區(qū)面積結(jié)構(gòu)中低面積段：成交套數(shù)約5萬套，同比下降32.73%；占比較去年同期下降13.76%。中高面積段：成交套數(shù)約超6.5萬套，同比增長(zhǎng)20.31%；占比較去年同期上升12.36%。高面積段：成交套數(shù)為1.3萬套，同比增長(zhǎng)5.04%；占比較去年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至10.27%。細(xì)分市場(chǎng)：中高面積段占比進(jìn)一步步擴(kuò)大中低面積段中高面積段高面積段2018年上半年2017年上半年占比39.46%占比50.28%占比10.27%占比53.22%占比37.91%占比8.87%總價(jià)結(jié)構(gòu)中低價(jià)位段：成交面積297.35萬方，同比下降44.1%；占比下滑15.89個(gè)百分點(diǎn)至22.29%。中高價(jià)位段：成交面積442.73萬方，同比下降0.86%；占比上漲1.16個(gè)百分點(diǎn)至33.19%。高價(jià)位段：成交面積593.69萬方，同比上漲42.9%；占比上漲14.72個(gè)百分點(diǎn)至44.51%。細(xì)分市場(chǎng)：高價(jià)位段占比比大幅上漲2018年上半年2017年上半年中低價(jià)位中高價(jià)位高價(jià)位占比22.29%占比33.19%占比44.51%占比38.18%占比32.03%占比29.79%單價(jià)結(jié)構(gòu)6000元/平方米以下：成交面積245.2萬平方米，同比下降35.48%，占比減少8.87個(gè)百分點(diǎn)至18.39%。6000-8000元/平方米：成交面積208.4萬平方米，同比下降52.17%，占比減少15.63個(gè)百分點(diǎn)至15.63%。8000-10000元/平方米：成交面積375.2萬平方米，同比上升31.52%，占比提高7.67個(gè)百分點(diǎn)至28.13%。10000元/平方米以上：成交面積504.9萬平方米，同比上升37.85%，占比增加16.84個(gè)百分點(diǎn)至37.85%。細(xì)分市場(chǎng)：按單價(jià)段分占占比兩漲兩跌跌2018年上半年重慶主城區(qū)住宅供供應(yīng)面積為1281.78萬平方米，近五年內(nèi)首首次出現(xiàn)上半半年突破千萬萬方，同比上漲77.8%。從銷供比來看看，2018年上半年住宅銷供比為1.08，而2017年同期銷供比為1.91，目前市場(chǎng)整整體供銷基本本平衡；從各個(gè)月度來來看，除1月外，銷供比比均大于1，短期內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)略顯供不應(yīng)應(yīng)求。住宅供應(yīng)：住宅供應(yīng)量破千萬萬方，同比大幅上漲漲新開盤：推盤體量大幅增加加，開盤價(jià)格高位運(yùn)行行2018年上半年，重慶主城區(qū)新開盤盤體量111萬方，較2017年同期增加48萬方，同比大幅上漲漲，漲幅為76.16%。2018年上半年，重慶市主城區(qū)區(qū)新開盤項(xiàng)目目?jī)r(jià)格同比上漲，開盤價(jià)格雖雖較上季度有有所下跌，但但仍然高位運(yùn)運(yùn)行，在1.5萬元/㎡左右，同比上漲15.8%，環(huán)比下跌1.24%。排名項(xiàng)目區(qū)縣銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售金額(億元)01紫御江山江北144317.031940733.0502龍湖昱湖壹號(hào)渝北124519.641579631.0203融創(chuàng)國(guó)博城渝北178925.731129329.0604金輝城南岸112815.831653426.1805江山樾渝北145119.461281624.9506富力城沙坪壩306827.8818222.7407金科金輝美院北碚170621.641044022.5908瑞安重慶天地渝中97911.941813821.6609龍湖兩江新宸渝北129117.591177820.7210恒大照母山渝北155915.171257619.08合計(jì)--15659191.8313086251.04表：2018年上半年住宅宅成交金額TOP102018年上半年重慶主城區(qū)住宅成成交金額排行行榜中，紫御江山成交交33.05億元，位居榜首；龍湖昱湖壹壹號(hào)以31.02億元的成交額額次之；排名名第十的恒大大照母山成交交金額也在19億元之多。從區(qū)域來源看看，渝北區(qū)有5個(gè)項(xiàng)目上榜，江北區(qū)、南南岸區(qū)、沙坪坪壩區(qū)、北碚碚區(qū)和渝中區(qū)區(qū)各有1個(gè)項(xiàng)目上榜。。成交金額排行行榜：渝北區(qū)5個(gè)項(xiàng)目上榜，龍湖兩項(xiàng)目目進(jìn)前十排名項(xiàng)目區(qū)縣銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售金額(億元)01富力城沙坪壩306827.8818222.7402重慶華南城地塊巴南212219.28630412.1603融創(chuàng)歐麓花園城巴南189820.27911118.4704融創(chuàng)國(guó)博城渝北178925.731129329.0605金科金輝美院北碚170621.641044022.5906恒大照母山渝北155915.171257619.0807金科天宸沙坪壩150816.01982115.7308恒大香山華府九龍坡149915.51773111.9909江山樾渝北145119.461281624.9510紫御江山江北144317.031940733.05合計(jì)--18043197.9210601209.82表：2018年上半年住宅宅成交套數(shù)TOP102018年上半年重慶主城區(qū)住宅成成交套數(shù)排行行榜中，富力城成交套數(shù)為3068套，遙遙領(lǐng)先先于其他項(xiàng)目；重慶華南城地地塊以2122套的成交量位位居第二。從區(qū)域來源看看，渝北區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目上榜，沙坪壩壩區(qū)、巴南區(qū)區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目上榜，，北碚區(qū)、九九龍坡區(qū)、江江北區(qū)各有1個(gè)項(xiàng)目上榜。。成交套數(shù)排行行榜：富力城成交套套數(shù)超3千目錄宏觀環(huán)境分析12市場(chǎng)環(huán)境分析樓市住宅供需需同比雙漲，，價(jià)格保持穩(wěn)穩(wěn)中走高土地成交同比比略有增加，，溢價(jià)同比明明顯下跌金科150億領(lǐng)跑銷售榜榜，市場(chǎng)集中中度再提高住宅成交預(yù)計(jì)計(jì)保持高位，，土地成交量量降價(jià)穩(wěn)2018年上半年土地整體成交交略有增長(zhǎng)，，重慶主城共共成交住宅、商辦類經(jīng)營(yíng)性性用地63宗，土地出讓面面積為714.35萬平方米，同比比增加5.5%；規(guī)劃建筑面積1367.59萬平方米，同比下降4.1%%；成交總金額額為698.23億元，同比增長(zhǎng)11.4%。其中，住宅用地成成交面積為676.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積1316.88萬方，成交總金額額為670.82億元，分別同比比增加16.3%、4.3%和18.9%；商辦用地成成交面積37.98萬方，規(guī)劃建筑面積50.71萬方，成交總金額27.41億元，分別同比下降60.2%、69.1%和56.2%。土地成交：商品房住宅用用地成交量同同比略有增加加樓面均價(jià)方面，2018年上半年重慶慶住宅用地成交交樓面價(jià)為5094元/平方米，同比上漲13.96%；商辦用地成成交樓面價(jià)為5406元/平方米，同比顯著增長(zhǎng)長(zhǎng)41.63%。溢價(jià)率方面，2018年上半年重慶慶住宅用地平均均溢價(jià)率為13.52%，較2017年同期30.95%的溢價(jià)率下降了17個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地溢價(jià)率僅為為0.24%，仍以底價(jià)成交為為主。土地價(jià)格：宅地成交溢價(jià)率同比下滑圖：2011Q3-2018Q2重慶主城商品品房成交樓面價(jià)圖：2011Q3-2018Q2重慶主城商品品房溢價(jià)率成交量方面，渝北區(qū)商品房用地成交量最大，，為291.5萬方，規(guī)劃建建筑面積508.1萬方，占比38.58%，土地出讓金為277.1億元；巴南區(qū)共成交商品房用用地161.9萬方，規(guī)劃建筑面積374.7萬方，占比為28.45%，土地出讓金金為160.2億元；沙坪壩壩區(qū)出讓土地地65.7萬方，規(guī)劃建筑面面積為154.5萬方。成交價(jià)格方面，南岸區(qū)以7460元/平方米的成交樓面價(jià)領(lǐng)先于其他區(qū)域，大渡口區(qū)、、九龍坡區(qū)、、渝北區(qū)和沙沙坪壩區(qū)土地地成交樓面價(jià)在5500元/平方米左右，，江北區(qū)價(jià)格格最低，為3419元/平方米。圖：2018年上半年重慶慶主城各區(qū)成成交規(guī)劃建筑筑面積占比圖：2018年上半年主城城各區(qū)土地成交樓面均價(jià)價(jià)區(qū)域土地：渝北區(qū)、巴南區(qū)多多宗地塊出讓，兩區(qū)出讓面面積占比近70%板塊土地：十余個(gè)組團(tuán)賣地接近700億2018年上半年，重慶主城區(qū)18個(gè)組團(tuán)共計(jì)成成交63塊經(jīng)營(yíng)性用地地，金額接近近700億元。渝北區(qū)共成成交17塊地，在以拍拍賣方式出讓讓的地塊中，，兩路組團(tuán)5宗地分別被招商、美的的、首鋼、萬萬科摘得，其其中萬科以35.4億元包攬中央央公園旁2宗純住宅用地地；龍興組團(tuán)2宗地塊均被協(xié)協(xié)信攜手哈羅羅國(guó)際收入囊囊中；大竹竹林林和悅來2宗地塊塊分別別被龍龍湖&平安、華僑城城拿下下。巴南區(qū)區(qū)李家家沱組組團(tuán)6宗地被被五家家企業(yè)業(yè)分別別獲得得，總總價(jià)86.65億元；；界石組團(tuán)4宗地塊塊被四四家企企業(yè)以以31.49億元的的總價(jià)價(jià)分食食。次次兩區(qū)區(qū)上半半年受受市場(chǎng)場(chǎng)熱度度影響響，推推地較較多，，成交交喜人人。大渡口口區(qū)緊挨半半島逸逸景地地塊是是上半半年成成交溢溢價(jià)率率最高高的，，溢價(jià)價(jià)71.28%，被聯(lián)聯(lián)發(fā)奪奪得；；大楊石石地塊塊作為弘弘陽首首入渝渝基石石，以以11727元/平方米米的成成交樓樓面價(jià)價(jià)居上上半年年榜首首。北碚組團(tuán)水土組組團(tuán)西永組組團(tuán)西彭組組團(tuán)龍興組組團(tuán)魚嘴組組團(tuán)界石組團(tuán)大渡口口組團(tuán)沙坪壩組團(tuán)空港組組團(tuán)悅來組組團(tuán)人和組組團(tuán)茶園組組團(tuán)禮嘉組團(tuán)·唐家沱沱組團(tuán)李家沱沱組團(tuán)觀音橋橋組團(tuán)團(tuán)大楊石石組團(tuán)團(tuán)渝中組組團(tuán)南坪組團(tuán)蔡家組組團(tuán)土地位位置：兩江新新區(qū)悅悅來組組團(tuán)C分區(qū)C62-2/06、C62-3-3/05、C63/05、C64/05、C65-1/05、C66/05、C67/05、C68/05、C69-1/05、C69-2/05號(hào)宗地地土地用途：二類居居住用用地、、娛樂樂康體體用地地、其其他商商務(wù)設(shè)設(shè)施用用地、、文化化設(shè)施施用地地、服服務(wù)設(shè)設(shè)施用用地、、商業(yè)業(yè)用地地占地面面積：148329.50㎡規(guī)劃建建面：384021.60㎡容積率率：＞1并且≤≤2.58成交總總價(jià)：：350000萬元成交樓面價(jià)價(jià)：9114元/㎡土地溢價(jià)率率：30.21%拿地企企業(yè)：華僑城城成交時(shí)時(shí)間：4月4日近年來來悅來來逐漸漸成為為重慶慶熱點(diǎn)點(diǎn)板塊塊之一一，地塊周周邊有有融創(chuàng)創(chuàng)碧桂桂園望望江府府、北北京城城建龍龍樾生生態(tài)城城、嘉嘉悅江江庭等等多個(gè)個(gè)在售售項(xiàng)目目，推出產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)計(jì)劃涵涵蓋所所有物物業(yè)類類型，，且以以改善善型為為主。。目前推出小小高層層均價(jià)價(jià)1.6萬元/㎡，大平平層310萬元/套起，，別墅墅450萬元/套起，幾幾乎開開盤售售罄。。這些項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)后后期還還會(huì)有其他他類型型物業(yè)業(yè)推出，，加上早早期入入駐的的項(xiàng)目目有部分二二手房房源，，區(qū)域域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較較大。。重點(diǎn)地地塊：華僑城城35億斬獲獲悅來來今年年首宗宗優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊塊土地位位置：大渡口口區(qū)大大渡口口組團(tuán)團(tuán)K分區(qū)K13-1號(hào)宗地土地用途：二類居居住用用地占地面面積：36197㎡規(guī)劃建建面：72394㎡容積率率：＞1并且≤≤2成交總總價(jià)：：49600萬元成交樓面價(jià)價(jià)：6851元/㎡土地溢價(jià)率率：71.28%拿地企企業(yè)：聯(lián)發(fā)成交時(shí)時(shí)間：5月31日當(dāng)天與與此地地塊一一并登登上拍拍賣臺(tái)臺(tái)的另另1宗大渡渡口地地塊與與之東東西排排布，，緊鄰鄰半島島逸景景公租租房，，兩宗宗地塊塊同為為純住住宅用用地。。當(dāng)天天此地地塊爭(zhēng)爭(zhēng)奪最最為激激烈，，聯(lián)發(fā)發(fā)在眾眾多企企業(yè)中中脫穎穎而出出，以以71.28%的溢價(jià)價(jià)率獲獲得該該地塊塊，也也是上上半年年溢價(jià)價(jià)最高高的宗宗地。。地塊塊周邊邊交通通便捷捷，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)也有有完善善的教教育和和醫(yī)療療配套套，居居住環(huán)環(huán)境比比較成成熟。。重點(diǎn)地地塊：聯(lián)發(fā)71.28%的溢價(jià)價(jià)率拿拿下上上半年年最高高溢價(jià)價(jià)地塊塊地塊位位于沙沙坪壩壩區(qū)陳陳家橋橋，屬屬地鐵鐵沿線線項(xiàng)目目。目目前，地塊塊周邊競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目少少卻優(yōu)優(yōu)，西西永九九號(hào)目目前推推出高高層項(xiàng)項(xiàng)目均均價(jià)1萬元/m2，后期期還會(huì)會(huì)加推推洋房房產(chǎn)品品。富富力院士庭庭為新新建項(xiàng)目，，目前前還未未正式式開盤盤。但但稍遠(yuǎn)遠(yuǎn)一點(diǎn)點(diǎn)距離離有部部分二二手房房源存存在一一定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，如富富力城城時(shí)光光里、、融城城華府府、卓卓越美美麗藍(lán)藍(lán)灣、、碧水水云天天等。。地塊塊周邊邊交通通路網(wǎng)網(wǎng)完善善，各各種配配套資資源完完善，，居住住條件件已成成熟。。重點(diǎn)地地塊：朗基7193元/m2樓面價(jià)價(jià)首進(jìn)進(jìn)大學(xué)城城土地位位置：沙坪壩壩區(qū)西西永K、W組團(tuán)W分區(qū)W05-1/02、W03-10/02、W03-7/02、W03-3/02號(hào)宗地土地用途：二類居居住用用地占地面面積：74609㎡規(guī)劃建建面：111913.50㎡容積率率：＞1并且≤≤1.5成交總總價(jià)：：80500萬元成交樓面價(jià)價(jià)：7193元/㎡土地溢價(jià)率率：49.85%拿地企企業(yè)：朗基成交時(shí)間：6月28日目錄宏觀環(huán)境分析12市場(chǎng)環(huán)境分析樓市住住宅供供需同同比雙雙漲，，價(jià)格格保持持穩(wěn)中中走高高土地成交同比略略有增增加，，溢價(jià)同比明明顯下下跌金科150億領(lǐng)跑跑銷售售榜，，市場(chǎng)場(chǎng)集中中度再再提高高住宅成成交預(yù)預(yù)計(jì)保保持高高位，，土地地成交交量降降價(jià)穩(wěn)穩(wěn)排名企業(yè)名稱銷售套數(shù)銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)01金科股份17303150.48150.3102中國(guó)恒大11565115.20121.8303龍湖集團(tuán)874689.20113.0604融創(chuàng)中國(guó)940092.35105.4905旭輝集團(tuán)743278.15101.2506保利地產(chǎn)752670.3480.8007金輝集團(tuán)489056.9770.4008魯能集團(tuán)700666.5666.5709迪馬股份453749.3362.8710華宇集團(tuán)467447.8459.95從房企企的銷銷售成成績(jī)來來看，，房企企TOP10門檻值值從2017年上半半年的的32億元提高高至60億，大大部分分房企業(yè)績(jī)績(jī)較2017年同期都有大大幅提高。TOP10房企銷售總金金額約932.5億元，整體市場(chǎng)占占比進(jìn)一步提提高，市場(chǎng)更更加集中，金金科以150億元的銷售金金額登頂排行行榜。表：2018年上半年重慶慶主城房企銷售排行榜榜房企排行榜：金科上半年登登榜企業(yè)名稱代表項(xiàng)目銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)金科股份金科金輝美院23.2922.89中國(guó)恒大恒大照母山16.4219.84龍湖集團(tuán)龍湖昱湖壹號(hào)19.6431.02融創(chuàng)中國(guó)融創(chuàng)國(guó)博城27.6431.37旭輝集團(tuán)江山樾21.5628.59保利地產(chǎn)保利觀塘12.2612.73金輝集團(tuán)金輝城17.1527.22魯能集團(tuán)魯能泰山7號(hào)院14.2918.95迪馬股份江山樾21.5628.59華宇集團(tuán)華宇旭輝御璟湖山13.1719.02表：TOP10房企熱銷項(xiàng)目目房企拿地：四房企拿地超70億從房企的拿地地情況來看，共有四家房企上半年拿地金額就超過70億元。其中悅來今年年首塊優(yōu)質(zhì)地地塊吸引了7家房企爭(zhēng)搶，，華僑城過關(guān)斬將以35億斬獲，樓面面價(jià)9114元/㎡，溢價(jià)率30.21%；金科上半年耗資81億元取得7宗地塊，成為為上半年重慶慶地區(qū)拿地體體量最大的房房企。從位置置分布來看，，上半年前三三企業(yè)拿地南南北并進(jìn)，既既有北重慶優(yōu)優(yōu)質(zhì)地塊的搶搶奪，也有南南重慶多集中中在巴南的布布局。排名企業(yè)名稱拿地金額（億元）土地宗數(shù)建筑面積（萬㎡）平均樓面價(jià)（元/㎡）1華僑城82.73121.6068012旭輝集團(tuán)81.057163.8949453金科股份76.928191.2540216月，龍湖首個(gè)個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目落落地重慶新壹壹城。相比于于日常項(xiàng)目3個(gè)月的設(shè)計(jì)周周期，新壹城城養(yǎng)老項(xiàng)目用用了接近日常常項(xiàng)目3倍的時(shí)間。龍湖對(duì)外宣布布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不同于于傳統(tǒng)地產(chǎn)企企業(yè)紛紛以賣賣房為切口進(jìn)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)的大流，龍龍湖獨(dú)辟蹊徑徑打出“服務(wù)務(wù)牌”。龍湖湖新壹城通過打造專業(yè)、溫溫暖、自在、、高品質(zhì)的空空間，提供醫(yī)醫(yī)康養(yǎng)護(hù)全方方位的養(yǎng)老服服務(wù)，讓長(zhǎng)者者不遠(yuǎn)離、不不脫離、不分分離的城市社社區(qū)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)養(yǎng)老。作為龍湖試水水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的的項(xiàng)目，龍湖湖重慶新壹城城頤年公寓總總面積8000余平方米，提提供床位150余張。該項(xiàng)目目位于城市商商業(yè)區(qū)，與周周邊商業(yè)、社社區(qū)高度融合合形成“城市市共生”持續(xù)續(xù)照護(hù)的服務(wù)務(wù)特色。不遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市核心心生活圈，延延續(xù)過往的美美好生活。此次進(jìn)軍養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)，也將將秉承龍湖““善待你一生生”理念，以以養(yǎng)老服務(wù)連連接“人與空空間”。新壹壹城頤年公寓寓圍繞獨(dú)立、、協(xié)助、失智智等客群的需需求，全天24小時(shí)提供專業(yè)業(yè)、溫暖、自自在、品質(zhì)的的生活照護(hù)服服務(wù)。并且持持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式，建立立照護(hù)體系、、康復(fù)體系、、餐飲體系、、社工體系等等四大服務(wù)體體系，針對(duì)活活力長(zhǎng)者、介介護(hù)長(zhǎng)者、失失智長(zhǎng)者等不不同客群，提提供全方位的的醫(yī)康養(yǎng)護(hù)服服務(wù)，全面輻輻射重慶養(yǎng)老老市場(chǎng)。房企戰(zhàn)略：龍湖首個(gè)養(yǎng)老老項(xiàng)目落地重重慶創(chuàng)新養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)新模模式房企戰(zhàn)略：金科“全面布布局大灣區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)2018年，金科計(jì)劃劃加大華南地地區(qū)投資開發(fā)發(fā)力度，將““深耕華南，，擴(kuò)展海西，，布局大灣區(qū)區(qū)“作為區(qū)域域主要戰(zhàn)略目目標(biāo)。計(jì)劃將將重點(diǎn)拓展廣廣州、深圳、、福州、佛山山、肇慶、惠惠州、東莞、、中山、珠海海、江門等10個(gè)城市。同時(shí)時(shí)，金科也對(duì)對(duì)外發(fā)布了進(jìn)駐華南的第第一個(gè)項(xiàng)目，，即金科為華華南用心定制制的首個(gè)“博博翠系”產(chǎn)品品，落地佛山山，金科博翠翠天下，由此開啟了金科布局灣灣區(qū)的元年。未來，金科將將“全面布局局大灣區(qū)”作作為區(qū)域主要要戰(zhàn)略目標(biāo)，，實(shí)現(xiàn)灣區(qū)大大覆蓋，并以“美好生活活服務(wù)商”的的定位，將重重慶的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)帶到灣區(qū)。。金科將以“全面布局大大灣區(qū)”作為為區(qū)域主要戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，并并在2020年力爭(zhēng)沖擊2000億。商業(yè)規(guī)劃劃上，是力求求每年3-5條商業(yè)街開業(yè)業(yè)。房企戰(zhàn)略：凱德57億元收購(gòu)重慶慶兩江春城項(xiàng)項(xiàng)目建筑用用地面積482畝凱德集團(tuán)團(tuán)6月27日宣布，，該集團(tuán)團(tuán)通過旗旗下全資資子公司司重慶凱凱泰實(shí)業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司，收購(gòu)購(gòu)了重慶慶中華置置業(yè)有限限公司及及其名下下的中華華·兩江春城城項(xiàng)目100%股權(quán)，交交易價(jià)格格約為57億元人民民幣。兩江春城項(xiàng)目目總建筑筑用地面面積約482畝，涵蓋蓋住宅、、商業(yè)和和辦公樓樓等業(yè)態(tài)態(tài)。該項(xiàng)項(xiàng)目位于于兩江新新區(qū)核心心，地處處新牌坊坊中央商商務(wù)區(qū)。凱德集團(tuán)團(tuán)在渝耕耕耘多年年，積累累了豐