綠色建筑行業(yè)專(zhuān)題研究：保障性租賃住房是重大發(fā)展機(jī)遇

綠色建筑行業(yè)專(zhuān)題研究：保障性租賃住房是重大發(fā)展機(jī)遇1、

保障性租賃住房進(jìn)入加速發(fā)展階段1.1、

保障性租賃住房主要解決新市民住房難問(wèn)題國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020

年我國(guó)流動(dòng)人口為

3.76

億人，10

年

間增長(zhǎng)了近

70%，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和流動(dòng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得進(jìn)城務(wù)工

人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問(wèn)題突出，住房問(wèn)題已由

總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。為切實(shí)解決此類(lèi)問(wèn)題，我國(guó)政府正加快完善

以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系。2021

年

12

月

6

日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市

場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。我國(guó)的保障性住房主要有公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房三類(lèi)，其中

保障性租賃住房由多主體投資、多渠道供給，面向符合條件的新市民、青年

人等群體出租，主要解決其住房困難問(wèn)題；公租房由政府投資建設(shè)和發(fā)放貨

幣補(bǔ)貼，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入的住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)

無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租；共有產(chǎn)權(quán)房是政府以讓渡

部分土地出讓金等方式，按比例與購(gòu)房個(gè)人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，主要面向住

房困難群體供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)無(wú)房家庭。2021

年

7

月

2

日，國(guó)辦發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住

房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2021]22

號(hào)），就加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好

大城市住房突出問(wèn)題，提出了相關(guān)意見(jiàn)。22

號(hào)文明確了保障性租賃住房的五

項(xiàng)基礎(chǔ)制度（“明確對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)多方參與、堅(jiān)持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管

理、落實(shí)地方責(zé)任”）和六方面支持政策（土地、審批、補(bǔ)助、稅負(fù)、水電

氣價(jià)、金融），指出“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人

等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)

70

平方米的小戶型為主，租金

低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金”。1.2、

大力發(fā)展保障性租賃住房的背景2）進(jìn)一步推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，人口在城市

的聚集會(huì)產(chǎn)生顯著的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。隨著人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向城市集中，市場(chǎng)需求

將會(huì)迅速增長(zhǎng)和多元化，這會(huì)促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化分工，從而進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)的效率。第

七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020

年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到

63.9%，比

2010

年提高了

14.2pct，但與發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率相比還有差距。要進(jìn)一步推動(dòng)

我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展，需要解決新市民和青年人的住房問(wèn)題，增加保障性租賃住房的

供給可緩解此問(wèn)題，使新市民穩(wěn)定下來(lái)，推動(dòng)其所在城市的發(fā)展。1.3、

“十四五”新增保障性租賃住房或超

800

萬(wàn)套（間）保障性租賃住房政策主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：政策準(zhǔn)備階段和政策密集出臺(tái)階段。1）政策準(zhǔn)備階段：這一階段沒(méi)有特定的相關(guān)政策文件，主要是在中央會(huì)議及“十

四五”規(guī)劃中提及要重視保障性租賃住房建設(shè)，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持

政策，解決城市住房突出問(wèn)題。

2020

年

11

月

3

日，新華社受權(quán)發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)

展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中，首次提出擴(kuò)大保障性租

賃住房供給。2020

年

11

月

17

日，住建部發(fā)布的《實(shí)施城市更新行動(dòng)》中提出，

擴(kuò)大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住

房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。2020

年

12

月

3

日，韓正副總理在

住建部召開(kāi)座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要以保障性租賃住房為著力點(diǎn)，完善基礎(chǔ)性制度和支持

政策，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)。2020

年

12

月

18

日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，首次明確提出要“高度重視保

障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具

有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。之后，“十四五”規(guī)劃中和中央政治局會(huì)議中均提及要推進(jìn)

保障性租賃住房建設(shè)，增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政

策。2021

年

7

月

2

日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦

發(fā)〔2021〕22

號(hào)），第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即公租

房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并規(guī)定了保障性租

賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。基于

22

號(hào)文，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)

稅收政策的公告》，明確規(guī)定了住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人取得的全部

出租收入，按照

5%的征收率減按

1.5%計(jì)算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增

值稅小規(guī)模納稅人，按照

5%的征收率減按

1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單

位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減

按

4%的稅率征收房產(chǎn)稅。2021

年

11

月

1

日，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)

布《關(guān)于做好

2021

年度發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)工作的通知》，指出

對(duì)人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)

施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，在“十四五”期間應(yīng)大力增加保障性租賃住房供給，力爭(zhēng)新增保障

性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到

30%以上。2021

年

12

月

6

日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)1，支持

商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循

環(huán)”，首次將保障性住房放在首位，表明高層對(duì)我國(guó)保障性住房體系建設(shè)的重視，

保障性租賃住房發(fā)展進(jìn)入加速階段。12

月

10

日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出，

要“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。繼

22

號(hào)文之后，廣西、成都、沈陽(yáng)等地密集出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房的政

策，明確本地保障性租賃住房的發(fā)展重點(diǎn)、對(duì)象、目標(biāo)以及相關(guān)支持政策，保障

性租賃住房進(jìn)入加速落地階段。以成都市人民政府辦公廳

2021

年

8

月

14

日發(fā)

布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》為例，其指出“十四五”期間

計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房

25

萬(wàn)套（間），其中

2021

年計(jì)劃籌集建設(shè)

6

萬(wàn)

套（間），對(duì)申請(qǐng)對(duì)象、租金、各種支持政策做了詳細(xì)規(guī)定。“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房或超

800

萬(wàn)套（間）2021

年全國(guó)

40

個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房

93.6

萬(wàn)

套；前三季度，全國(guó)

40

個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房

72

萬(wàn)套，占全年計(jì)

劃的

76.9%，完成投資

775

億元，其中，南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南

寧等

6

個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。目前多地政府公布的“十四五”規(guī)劃中新增保障

性租賃住房的數(shù)量總計(jì)約

566.22

萬(wàn)套（間），而由于部分政府尚未公布相關(guān)規(guī)

劃，因此當(dāng)前數(shù)量存在遺漏。目前多地政府尚未公布“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃，因而我們對(duì)“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房

數(shù)量進(jìn)行測(cè)算。我們的主要假設(shè)為：1）由于保障性租賃住房主要面向新市民群體，而新市民群體是城市新流入的人

口，通常由三線及以下城市向一二線城市流動(dòng)，因此我們的測(cè)算對(duì)象主要集中在

56

個(gè)二線及以上的大中型城市2；2）由于多地政府尚未公布“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃，因此我們

按照不同等級(jí)城市的劃分，取同等級(jí)內(nèi)已公布城市保障性租賃住房數(shù)量均值作為

同等級(jí)內(nèi)所有城市的參考均值，據(jù)此測(cè)算每一等級(jí)內(nèi)所有城市保障性租賃住房總

量及全國(guó)新增總量。此外，22

號(hào)文規(guī)定每套保障性租賃住房最大面積不超過(guò)

70

平米，假定悲觀、中

性、樂(lè)觀情景下，套均面積分別為

30

平米、50

平米和

70

平米。2、

公募

REITs或可解決資金來(lái)源2.1、

近期公募

REITs對(duì)保障性租賃住房支持力度增加2021

年

6

月

29

日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)

產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958

號(hào)），明確

將保障性租賃住房納入

REITs試點(diǎn)范圍，在拓寬

REITs標(biāo)的資產(chǎn)領(lǐng)域的同時(shí)，

有利于盤(pán)活租賃住房建設(shè)企業(yè)的資金，為保障性租賃住房的建設(shè)和發(fā)展提供

了新的融資渠道。此后，浙江、廣東、吉林、海南、山東、上海等全國(guó)多地

均出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，鼓勵(lì)、支持保障性租賃住房項(xiàng)目開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)

產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，指出利用好基礎(chǔ)設(shè)施

REITs工具為保障性

租賃住房的發(fā)展提供資金支持。2.2、

公募

REITs對(duì)保障性租賃住房的支持更充分基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs采用“公募基金+ABS”雙層架構(gòu)：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券

（ABS）等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，公募基金通過(guò)持有資產(chǎn)支持證券全

部份額而持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，從而取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或

經(jīng)營(yíng)權(quán)利。原始權(quán)益人通過(guò)出售項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)資金的回收，降低杠桿率，提

升周轉(zhuǎn)率，同時(shí)可利用回收的資金進(jìn)行再投資，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。我國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs產(chǎn)品于

2021

年

6

月

21

日上市，募資總規(guī)模達(dá)

314

億元，多數(shù)溢價(jià)發(fā)行，為相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施原始權(quán)益人提供了充足的回收資金，也為

各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs涵蓋的資產(chǎn)提供了良好的示范：租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)

企業(yè)可以通過(guò)將運(yùn)營(yíng)良好的優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房資產(chǎn)，在基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs市場(chǎng)上市實(shí)現(xiàn)良性退出和資金回收。在基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs正式出現(xiàn)之前，北京金融資產(chǎn)交易所已于

2020

年

1

月

17

日發(fā)布《關(guān)于發(fā)布北京金融資產(chǎn)交易所住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)配套制度

的通知》，推出住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)，發(fā)布實(shí)施相關(guān)配套制度。2020

年

7

月

1

日，由建行擔(dān)任項(xiàng)目協(xié)調(diào)人的國(guó)內(nèi)首批住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)試點(diǎn)項(xiàng)

目——北京建信瑞居物業(yè)服務(wù)有限公司完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?biāo)志著我國(guó)住房租賃

REITs正式起航?；A(chǔ)設(shè)施公募

REITs與北金所

REITs雖然均可為保障性租賃住房項(xiàng)目企業(yè)提供

權(quán)益型融資，但前者在多方面均優(yōu)于后者，尤其在融資資金來(lái)源和資金吸引力方

面，基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs具有顯著優(yōu)勢(shì)：1）資金來(lái)源方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs屬于契約型公募基金，可以吸收公眾資

金，無(wú)人數(shù)限制，資金規(guī)模可大幅擴(kuò)充；而北金所

REITs屬于私募基金，且結(jié)

構(gòu)為公司制，投資者數(shù)量受公司法限制，資金規(guī)模較為有限。2）資金吸引力方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs在上交所和深交所上市，平臺(tái)大、投

資者眾多，資產(chǎn)流動(dòng)性高，對(duì)投資者吸引力強(qiáng)；而北金所

REITs在北京金融資

產(chǎn)交易所交易，參與交易的投資者數(shù)量較少，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，對(duì)投資者吸引力

較低。2.3、

公募

REITs促進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目良性循環(huán)保障性租賃住房與傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別在于，保障性租賃住房是通過(guò)建成

后出租的租金收入來(lái)回收成本，具有周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率偏低的特點(diǎn)，而商

品房開(kāi)發(fā)可以通過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)收回期初投資，實(shí)現(xiàn)快速回款和高周轉(zhuǎn)。雖然國(guó)辦發(fā)

[2021]22

號(hào)文在土地、審批、補(bǔ)助、財(cái)稅、水電氣價(jià)、銀行貸款等方面均提供

支持，但在資金回收環(huán)節(jié)，仍無(wú)法克服租賃性住房缺乏吸引力的本質(zhì)——回收期

過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題。3、

保障房：裝配式及綠色建筑的重大機(jī)遇3.1、

提前交付創(chuàng)造時(shí)間價(jià)值裝配式建造方式相較

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式，可節(jié)約

5%-30%的工期。保障性租賃住房采用裝配式建造方式

節(jié)約的工期可用于出租獲得租金收益，從而抵補(bǔ)部分增量建造成本。當(dāng)前住宅建筑結(jié)構(gòu)部分的施工周期通常在

1-1.5

年，我們按照節(jié)約

20%的工期測(cè)

算，則可節(jié)約

2.4-3.6

個(gè)月的工期，我們?nèi)【?/p>

3

個(gè)月；通常情況下，100

套精

裝房傳統(tǒng)裝修工期至少

6

個(gè)月，裝配式裝修僅需

3

個(gè)月，同時(shí)后者較前者還可

節(jié)約

3

個(gè)月左右的通風(fēng)散味時(shí)間，即裝配式裝修總計(jì)可節(jié)約

6

個(gè)月左右的時(shí)間；

綜合結(jié)構(gòu)部分與裝修部分，預(yù)計(jì)裝配式較傳統(tǒng)建造方式共可節(jié)約

9

個(gè)月左右的時(shí)

間。2021

年

7

月公布的國(guó)辦發(fā)[2021]22

號(hào)文，明確提出保障性租賃住房“租金低于

同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金”，之后各地政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策文件對(duì)保障

性租賃住房的租金進(jìn)行了一定限制，絕大部分限定在市場(chǎng)租金的

70%-90%之間。

考慮到一線城市的市場(chǎng)租金與新一線、二線存在一定差異4，我們假定悲觀、中

性、樂(lè)觀情景下保障性租賃住房的月均租金分別為

30

元/平米、40

元/平米和

50

元/平米。則三種情景下，節(jié)約的時(shí)間預(yù)計(jì)將分別帶來(lái)

270

元/平米、360

元/平

米和

450

元/平米的額外租金收益，占傳統(tǒng)建安造價(jià)（含裝修）的比重分別為

9%、

12%和

15%。3.2、

政策主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)性并非優(yōu)先考慮事項(xiàng)成本因素是目前裝配式建筑及綠色建筑推廣的核心制約成本因素限制裝配式建筑大規(guī)模推廣。平均成本方面，鋼結(jié)構(gòu)>PC結(jié)構(gòu)>傳統(tǒng)現(xiàn)

澆結(jié)構(gòu)。PC結(jié)構(gòu)小高

層住宅、高層住宅（裝配率

20%-60%）平均造價(jià)分別為

2,151、2,416

元/平米，

分別較現(xiàn)澆造價(jià)高

7.6%、20.8%，鋼結(jié)構(gòu)高層住宅平均造價(jià)為

2,777

元/平米，

較

PC結(jié)構(gòu)高層住宅高約

8.5%-24.5%，成本因素限制了裝配式建筑的大規(guī)模推

廣。我們認(rèn)為，隨著人工成本的提升，裝配式建筑的建造成本與傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑的建造

成本之間的差距在縮小，因此未來(lái)成本因素的影響將逐步減弱；不過(guò)，預(yù)制化率

越高，造價(jià)越貴是目前依然存在的現(xiàn)象。裝配式及綠色建筑行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家政策的驅(qū)動(dòng)?！半p碳”背景下綠色建筑是實(shí)現(xiàn)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的重要方式。建筑業(yè)6是世界

上最大的能源消耗及最主要的溫室氣體排放行業(yè)之一，近

40%的碳排放來(lái)自

建筑領(lǐng)域。在我國(guó)“碳達(dá)峰-碳中和”的背景下，建筑業(yè)的節(jié)能減排穩(wěn)步推進(jìn)，

綠色建筑是其重要的實(shí)現(xiàn)方式。中央政策層面鼓勵(lì)裝配式及綠色建筑行業(yè)發(fā)展1）國(guó)務(wù)院于

2016、2017

年均提出我國(guó)力爭(zhēng)用

10

年左右的時(shí)間，使裝配式建

筑占新建建筑面積的比例達(dá)到

30%，明確了滲透率方面的目標(biāo)。2）住建部于

2018

年起實(shí)施《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，提高了前期裝配式建筑

預(yù)制化率的考核。3）住建部于

2019

年提出開(kāi)展鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅建設(shè)試點(diǎn)，在試點(diǎn)地區(qū)保障性

住房、裝配式住宅建設(shè)等場(chǎng)景中，明確一定比例的項(xiàng)目采用鋼結(jié)構(gòu)建造方式，首

次確認(rèn)“鋼結(jié)構(gòu)+住宅”方向。4）住建部等多部委于

2020

年發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》，提出到

2022

年當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達(dá)到

70%，裝配化建造方式占比穩(wěn)步

提升?！斗桨浮访鞔_了國(guó)家政策導(dǎo)向，在綠色建筑中推廣裝配化建造方式，大力

發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)等裝配式建筑，新建公共建筑原則上采用鋼結(jié)構(gòu)。5）2021

年中辦、國(guó)辦聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》指出，

要大力發(fā)展裝配式建筑，重點(diǎn)推動(dòng)鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅建設(shè)，從最高層面再次明確

了裝配式及鋼結(jié)構(gòu)是建筑業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。過(guò)去數(shù)年，盡管裝配式

PC結(jié)構(gòu)及鋼結(jié)構(gòu)成本高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，但仍迎來(lái)快速

發(fā)展，核心原因在于政策支持。相較于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)效益作為首要考慮因

素，中央及地方政府在主導(dǎo)相關(guān)項(xiàng)目時(shí)，更加注重契合宏觀政策導(dǎo)向，將相關(guān)政

策規(guī)定作為首要考慮要素，而將經(jīng)濟(jì)效益放在次要位置。僅保障性租賃住房一項(xiàng)，便可為裝配式行業(yè)帶來(lái)可觀增長(zhǎng)與傳統(tǒng)混凝土建筑相比，裝配式建筑是一種低能耗、低碳排放的建筑形式，在“雙

碳”背景下，符合綠色建筑的理念，是建筑業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。中辦、國(guó)辦、住

建部等出臺(tái)多項(xiàng)政策，明確裝配式是建筑業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。各地方政府也陸續(xù)

出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)、支持裝配式建筑的發(fā)展，明確“十四五”期間新建建筑中裝

配式建筑的比例。保障性租賃住房為政府主導(dǎo)類(lèi)項(xiàng)目，將為裝配式建筑行業(yè)帶來(lái)新的成長(zhǎng)空間。前

文我們測(cè)算“十四五”期間國(guó)內(nèi)新增保障性租賃住房或超

800

萬(wàn)套（間），而

保障性租賃住房通常為政府主導(dǎo)類(lèi)項(xiàng)目（該類(lèi)項(xiàng)目以契合政府宏觀政策方向?yàn)?/p>

主），當(dāng)前中央和各地方政府均規(guī)定了新建建筑中裝配式建筑的占比（絕大部分

在

30%-40%之間），考慮到保障性租賃住房為政府主導(dǎo)類(lèi)項(xiàng)目，傾向于盡可能

提高裝配式建筑的占比，我們?nèi)?/p>

60%作為基準(zhǔn)值，假定悲觀、中性、樂(lè)觀情景

下的滲透率分別為

50%、60%、70%，則“十四五”期間新增的以裝配式方式

建造的保障性租賃住房總套（間）數(shù)分別為

405

萬(wàn)套（間）、485

萬(wàn)套（間）、

566

萬(wàn)套（間），為裝配式建筑行業(yè)帶來(lái)新的成長(zhǎng)空間。3.3、

保障性租賃住房對(duì)裝配式行業(yè)增量貢獻(xiàn)測(cè)算裝配式

PC建筑成本低于鋼結(jié)構(gòu)建筑，是當(dāng)前我國(guó)裝配式建筑的主流。裝配式建筑結(jié)構(gòu)主要分別為預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)，三類(lèi)結(jié)構(gòu)各具優(yōu)

劣：PC結(jié)構(gòu)在三類(lèi)結(jié)構(gòu)中成本最低，抗壓強(qiáng)度最高，防火、防腐蝕性能最出色，

主要應(yīng)用于水利工程、橋梁、部分住宅建筑等；鋼結(jié)構(gòu)具備工業(yè)化程度最高、抗

震性能出色、結(jié)構(gòu)靈活、得房率最高等優(yōu)點(diǎn)，主要應(yīng)用于大型廠房、展覽中心及

部分民用建筑等；木結(jié)構(gòu)環(huán)保性能出色但造價(jià)成本高，應(yīng)用最少。鋼結(jié)構(gòu)建筑是政府鼓勵(lì)方向，后續(xù)占比或?qū)⒋蠓嵘?。裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑具有自重輕、工業(yè)化程度高、生態(tài)環(huán)保性能高、工期短便于運(yùn)

輸、改造相對(duì)容易、可回收、抗震性能好等方面的優(yōu)勢(shì)，其全生命周期的碳排放

低于裝配式混凝土建筑及傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑，綜合性能優(yōu)異，在“雙碳”背景下，得

到中央和各地方政府的大力支持。鋼結(jié)構(gòu)建筑之前由于成本高于裝配式

PC結(jié)構(gòu)，而更多地被應(yīng)用于公共建筑領(lǐng)域，

近兩年來(lái)，住建部、中辦國(guó)辦相繼出臺(tái)相關(guān)政策，明確重點(diǎn)推動(dòng)鋼結(jié)構(gòu)裝配式住

宅建設(shè)，我們認(rèn)為獲得政策大力支持的鋼結(jié)構(gòu)能夠加快推廣，加速提升在住宅領(lǐng)

域的滲透率。僅保障性租賃住房，可為裝配式

PC建筑行業(yè)、鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)帶來(lái)約

12.5%、

24.3%的增量規(guī)模。多地政府政策規(guī)定了“十四五”期間新建建筑中裝配式建筑和鋼結(jié)構(gòu)建筑占比（表

14/16），通常規(guī)定的裝配式建筑占新建建筑比重在

30%-40%之間，其中浙江

省規(guī)定裝配式建筑占新建建筑比重達(dá)

35%以上，鋼結(jié)構(gòu)占裝配式比重達(dá)

40%以

上?？紤]到保障性租賃住房為政府主導(dǎo)類(lèi)項(xiàng)目，傾向于盡可能提高裝配式建筑的

占比，我們假定“十四五”期間悲觀、中性、樂(lè)觀情景下：裝配式建筑總體滲透

率分別為

50%、60%、70%；裝配式

PC結(jié)構(gòu)占裝配式建筑的比重分別為

50%、

60%和

70%；鋼結(jié)構(gòu)占裝配式建筑的比重分別為

30%、40%和

50%。按照悲觀、中性、樂(lè)觀三種情景下，不同建筑結(jié)構(gòu)各自的滲透率，分別測(cè)算

得：“十四五”期間新增保障性租賃住房中裝配式

PC建筑總面積占“十三五”

期間累計(jì)新開(kāi)工裝配式

PC建筑總面積的比重分別為

5.2%、12.5%、23.8%；“十

四五”期間新增保障性租賃住房中裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑總面積占“十三五”期間累

計(jì)新開(kāi)工裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑總面積的比重分別為

9.1%、24.3%、49.6%。僅保障性租賃住房，為裝配式裝修行業(yè)帶來(lái)超

190%增量空間裝配式裝修，是指將工廠生產(chǎn)的內(nèi)裝部品，由工人進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化組合安裝的裝修方

式。與傳統(tǒng)裝修相比，裝配式裝修不僅能提升裝修效率、節(jié)約人工成本，還能大

大減少資源的浪費(fèi)、減少裝修污染。裝配式裝修包括裝配式樓地面系統(tǒng)、裝配式

墻體墻面系統(tǒng)、裝配式吊頂系統(tǒng)、裝配式套門(mén)系統(tǒng)、裝配式布線系統(tǒng)、裝配式收

納系統(tǒng)、集成衛(wèi)浴系統(tǒng)、集成廚房系統(tǒng)八大系統(tǒng)。3.4、

考慮預(yù)制化率提升，對(duì)行業(yè)產(chǎn)值拉動(dòng)或更高同種結(jié)構(gòu)的建造方式，預(yù)制化率越高造價(jià)越貴：以裝配式預(yù)制混凝土小高層住宅

為例，在預(yù)制化率分

別為

20%、40%、50%、60%的情況下，每平米估算參考價(jià)分別為

1991

元、

2133

元、2205

元及

2277

元，預(yù)制化率越高則相應(yīng)的造價(jià)也越高。政府主導(dǎo)的保障性租賃住房項(xiàng)目會(huì)盡可能提高裝配式建造方式的占比，同時(shí)其對(duì)

新工藝的更高追求也會(huì)體現(xiàn)為在建造過(guò)程中盡可能提高預(yù)制化率。預(yù)制化率的提

升會(huì)帶來(lái)造價(jià)的進(jìn)一步增加，對(duì)行業(yè)產(chǎn)值規(guī)模的拉動(dòng)更為明顯。4、

重點(diǎn)公司分析4.1、

北新建材：“一體兩翼穩(wěn)步推進(jìn)”，繼續(xù)看好長(zhǎng)期成長(zhǎng)21

年三季度業(yè)績(jī)下滑，主要受成本上漲與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整影響。公司單

Q3

銷(xiāo)售

毛利率為

28.29%，同比下滑

7.24pct；凈利率為

15.49%，同比下滑

7.02pct。

主要由于煤炭、鋼材、石化產(chǎn)品等原燃材料價(jià)格上漲，導(dǎo)致石膏板、龍骨以及防

水業(yè)務(wù)毛利率均受到影響。此外，由于綜合建造成本上漲，下游客戶或?qū)χ械投?/p>

石膏板采購(gòu)意愿提升。產(chǎn)品銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的調(diào)整同樣對(duì)公司盈利造成一定沖擊。石膏板主業(yè)將保持較強(qiáng)盈利韌性。2021

年上半年，公司石膏板業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到

39.86%，為歷史同期新高。護(hù)面紙等原材料價(jià)格的上漲令公司盈利能力不降反

升，這是由于公司憑借高市占率下的議價(jià)能力，通過(guò)提價(jià)將成本順利傳導(dǎo)。目前

原燃材料漲價(jià)對(duì)公司業(yè)績(jī)暫時(shí)造成壓力，但我們相信公司仍有能力繼續(xù)將成本進(jìn)

行傳導(dǎo)，此外房屋竣工需求仍在，該板塊將持續(xù)為公司業(yè)績(jī)帶來(lái)支撐?！耙惑w兩翼”持續(xù)打開(kāi)長(zhǎng)期成長(zhǎng)空間。2021

年，公司“一體兩翼，全球布局”

部署繼續(xù)取得進(jìn)展，包括：收購(gòu)上海臺(tái)安、重組成都賽特、并購(gòu)天津?yàn)I海奧特，

防水版圖不斷擴(kuò)張；收購(gòu)北新禹王系、蜀羊系公司的剩余

30%股權(quán)，加強(qiáng)決策

效率、優(yōu)化資源配置；收購(gòu)天津燈塔涂料

49%股權(quán)，涂料業(yè)務(wù)再進(jìn)一步。整體

而言，公司石膏板主業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，規(guī)劃全球產(chǎn)能布局?jǐn)U張至

50

億平米（目前

28

億平米左右），穩(wěn)定盈利基本盤(pán)和帶來(lái)優(yōu)異現(xiàn)金流，防水材料和涂料產(chǎn)業(yè)基地計(jì)

劃分別發(fā)展至

30

個(gè)、20

個(gè)，未來(lái)具有較大增長(zhǎng)潛力，中長(zhǎng)期成長(zhǎng)邏輯清晰。4.2、

鴻路鋼構(gòu)：21Q3

噸毛利保持較高水平，現(xiàn)金流同

環(huán)比明顯改善公司

2021

年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入

134

億元，同增

41%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)

8.2

億，同增

64%，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)

6.1

億元，同增

69%。其中，21Q3

實(shí)現(xiàn)歸

母凈利潤(rùn)

3.2

億，同增

3%，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)

2.1

億元，同增

3%。21Q3

噸毛利環(huán)增，盈利能力保持穩(wěn)定。我們判斷公司

21Q3

銷(xiāo)量約為

85

萬(wàn)噸，

測(cè)算噸毛利約為

755

元/噸，環(huán)增

63

元/噸；在鋼價(jià)大幅波動(dòng)背景下，公司噸毛

利仍保持較高水平，且為過(guò)去四個(gè)季度中最高水平。21Q3

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，主要由于應(yīng)付票據(jù)上升。21Q3

公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈

額為

1.65

億元，同環(huán)比均有明顯提升，主要由于：1）21Q3

應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬

款環(huán)增約

13

億元；2）21Q3

合同負(fù)債環(huán)增

3.21

億元。應(yīng)付票據(jù)規(guī)?；厣饕?/p>

由于

21Q3

原材料價(jià)格波動(dòng)趨于平穩(wěn)后，公司使用票據(jù)結(jié)算環(huán)比增多，21Q2

原

材料價(jià)格上漲較快時(shí)現(xiàn)金支付更有利于低價(jià)鎖定采購(gòu)成本。營(yíng)運(yùn)效率仍在提升。21

年前三季度公司存貨周轉(zhuǎn)周期為

146

天，同減

14

天；

營(yíng)業(yè)周期天數(shù)

180

天，同減

29

天。公司

21Q3

存貨同環(huán)比增長(zhǎng)的同時(shí)，營(yíng)業(yè)周

期和存貨周轉(zhuǎn)周期均有好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步論證公司營(yíng)運(yùn)效率提升。4.3、

精工鋼構(gòu)：收入訂單實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，收現(xiàn)比同比改善精工鋼構(gòu)

2021

年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入

104

億，同增

34%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利

潤(rùn)

5.6

億，同增

15%；其中

21Q3

實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入

40

億，同增

30%，實(shí)現(xiàn)歸母

凈利潤(rùn)

2.3

億，同增

5%。21Q3

毛利率同降，導(dǎo)致凈利潤(rùn)增速低于收入增速。公司

21Q3

毛利率為

13.5%