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文檔簡介
實用合同商品房買賣合同(篇七)商品房買賣合同。
關于買賣交易有很多細節(jié)要注意,進行買賣交易時需要進行約定簽訂合同。簽訂合同可以防備可能存在的風險,簽訂買賣合同是雙方不斷協(xié)商談判、利益博弈的過程。有沒有可以參考借鑒的買賣合同范本呢?小編特地為大家精心收集和整理了“實用合同:商品房買賣合同(篇七)〞,歡迎您參考,希望對您有所助益!
「內容提要」最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題,但其自身適用范圍的限制,并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發(fā)的一系列問題,導致實踐中的無序。無效論者從合同違反?土地管理法》的規(guī)定和合同標的履行不能出發(fā),否認此類合同的效力;有效論者那么從法解釋學和取締標準與效力標準的區(qū)別出發(fā),認定合同效力?;诖祟悊栴}的復雜,筆者從社會整體的角度出發(fā),利用利益衡量的根本觀點,指出有效論更能適應現(xiàn)實社會的需要,并在此根底上提出了相應的處理對策,以期能對這一難題的解決起到促進作用。
「關鍵詞」商品房買賣合同,集體土地,合同效力,利益衡量
隨著經濟的開展,我國社會整體開展,物質水平有了很大的提高,人民生活漸趨富足,文化日益昌明,原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買有賣,其間就難免產生糾紛,為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛,20xx年4月28日最高人民法院頒布了?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》〔下列簡稱?解釋》〕.這一司法解釋的出臺,對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用,得到了社會各界的普遍歡迎。但是,通過近一年來的實踐,這一司法解釋也暴露出自身的一些缺乏,尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看,該司法解釋主要是針對城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內的商品房買賣合同進行規(guī)定的,并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的商品房買賣行為納入調整范圍,不能不說是一種“立法〞上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理,目前司法實務界及理論界都尚無定論,但實踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加,亟待解決。本文中,筆者試就此問題發(fā)表一下個人見解,希望能夠對人民法院的司法實踐起到參考作用。
一、我國的土地制度與商品房種類
根據(jù)我國憲法的規(guī)定,“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。〞因此,在社會主義的中國,從所有制上講,土地可以分為兩類,即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題,就不能不以此為最基本的出發(fā)點,所以,商品房也就可以辨別為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。
二、農村集體土地上所建商品房的問題所在
商品者,依?高級漢語大詞典》之解釋,意為“⑴為交換而生產的物品。⑵泛指市場上買賣的物品〞。據(jù)此并參考?解釋》第1條的規(guī)定,本文要討論的商品房就是指出賣人〔僅指房地產開發(fā)企業(yè)〕尚未建成或者已經竣工的用于向社會銷售并移轉房屋所有權于買受人、買受人支付價款的房屋。究其基本,商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換,商品房在所有權的讓渡過程中實現(xiàn)其交換價值。但是,法學不同于經濟學,其著眼點在于所有權的移轉及移轉過程中出現(xiàn)的問題。比擬研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房,就是要比擬二者在所有權移轉方面的差異。
通觀世界各國,在房屋與土地的關系上,普遍采取“房地一體主義〞,即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉,只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國?城市房地產管理法》第31條也規(guī)定:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。〞在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的,但是,1998年8月?土地管理法》修改時將“允許城鎮(zhèn)非農戶口居民建住宅使用集體土地〞的規(guī)定加以刪除,并在第63條中明確規(guī)定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,合乎土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外〞,造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉〞的狀況,從而在立法意旨上,城市及外村、本土居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約,從而直接影響到買賣合同的效力問題。
但是,在當前相當一局部地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國有的集體土地開發(fā)商品房、規(guī)模建設新型人口匯集區(qū)的活動,較為時興的說法叫作“舊村改造〞。雖然在這一過程中出現(xiàn)了一些糾紛,但是,從深層次上看,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產業(yè)結構的升級和經濟結構轉型,土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮,而財富儲存功能、產業(yè)空間匯集功能、土地增值等新興功能不斷加強,集體土地經歷了從生存伎倆到保障伎倆再到增值伎倆的演變,此其一。其二,隨著開放型經濟與城市建設的深入開展,大量外來資金與人口涌入,使村鎮(zhèn)集體土地的價值迅速提升,城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三,國家征用集體土地是按產值補償,而當前土地市場價格遠遠超出該規(guī)范,用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地本錢過高。在土地補償水平與用地本錢比擬利益的巨大反差下,農村集體建設用地不可防止地自行流轉。其四,我國土地管理制度改革后,土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出,隨著城市化程度的提高和“舊村改造〞的推進,相當一局部村成為實體化的經濟組織,在經濟利益最大化的驅動下,自然將手中所掌握并能實際加以運用的土地使用權作為資產來進行“土地經營〞。可以說,在一定意義上,在農村集體土地上所建商品房買賣合同的出現(xiàn)就成為不可防止的現(xiàn)象。
除此以外,在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造〞也并不與國家開發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無論從我國作為開展中國家走城市化、現(xiàn)代化道路的開展途徑上看,抑或從我國拉動內需、擴展經濟增長點的需求上看,小城鎮(zhèn)開發(fā)都是我國必將長期堅持并不斷開展的一項重要國策,而不是應付現(xiàn)狀、一時之興的臨時過渡措施。與其相對照,“集體建設用地不得直接進入市場流轉〞的規(guī)定,僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利〞政策,其實質仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的方案經濟時代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進入市場,其收益只能由國家得到,這一傳統(tǒng)做法明顯是無視農民集體土地財產權的表現(xiàn),與我國正在推行的財產權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產權,其所有人必然要求能正常地使用、支配和處罰土地,以取得合理的土地收益。
三、病態(tài)契約與無效合同
討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前,有必要首先對病態(tài)契約和無效合同的概念作出表明。
何謂病態(tài)契約?各國法對契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件,違反法律強行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。示例,根據(jù)?意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定,契約生效的要件包括:⑴當事人的合意;⑵契約原因合法;⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定;⑷契約的形式應合乎法定或約定。如果將合乎這些要件的契約定義為健康契約,則違反這些法定要件的契約那么為病態(tài)契約。根據(jù)我國合同法第52條、54條的規(guī)定,契約的病因主要有:⑴歹意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑵以合法形式掩蓋非法目的;⑶損害社會公共利益;⑷違反法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定;⑸因重大誤解訂立的合同;⑹在訂立合同時顯失公平的;⑺一方以欺詐、脅迫的伎倆或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。
因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同,可以確定契約病態(tài)的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關的要件的違反,如意思瑕疵等;另一種是對于與社會利益相關的要件的違反,如違反法律的強行性規(guī)定或共序良俗等。前者因波及當事人雙方利益,故病態(tài)并不十分嚴重而尚可救治,各國法一般規(guī)定其為相對無效的契約,即將契約是否生效的決定權交給當事人本人;后者因波及社會利益,故為病態(tài)嚴重的契約,當事人無權決定其命運,各國法一般規(guī)定其為絕對無效。
雖然違反與社會利益相關的要件是確認絕對無效的契約的衡量規(guī)范,但這種表述仍失之抽象。筆者以為,根據(jù)我國的實際情況,違反與社會利益相關的有效要件主要有兩個方面,即:⑴違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,⑵損害社會公共利益,或者稱之為違背公
共秩序與善良風俗。對于第一方面,王利明教授在?關于無效合同確認的假設干問題》一文中提出了依據(jù)違法性確認合同無效的三個規(guī)范:⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī),才能直接導致合同無效;⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強行性規(guī)定;⑶必須是違反了強行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。對于第二個方面,可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風俗,一般是指社會對某種行為所持的一般道德規(guī)范與習慣。公共秩序與善良風俗不同,它反映和愛護國家和社會的基本利益,表現(xiàn)了國家對社會生活的積極干涉,其淵源大多來自公法,如憲法、行政法等;也有些規(guī)定來自私法。但凡違背上述條件的合同,都應當認定為絕對無效的合同。
四、在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力
通說認為,由于?房地產管理法》的規(guī)定,商品房買賣必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,而?土地管理法》中又規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設〞、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉〞,因此,在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強行性規(guī)定的無效合同。但是,筆者認為,這種觀點實在是有重新探討的必要。
〔一〕合同無效論的依據(jù)
在農村集體土地上所建商品房買賣合同無效觀點的依據(jù)概括起來主要有下列兩點:
1、此類合同違反了法律的.強制性規(guī)定。由于?房地產管理法》明確規(guī)定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,因此要實現(xiàn)此類合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓,但是在?土地管理法》里卻明確規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設〞,因此,在農村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律〔此處是指?土地管理法》〕的強制性規(guī)定。根據(jù)?合同法》第52條的規(guī)定,違反法律的強制性規(guī)定的合同無效,由此就可以得出此類合同無效的結論。
2、由于合同標的不能而無效。除合法要件外,契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能,是指合同所規(guī)定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能性。如果標的無法實現(xiàn),那么不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同,其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現(xiàn)實生活中,由于房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書,因此,在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉,因為依照物權的公示公信原那么,不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件,不經登記變更物權歸屬始終不發(fā)生變化,也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現(xiàn)的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)?;谶@一原因,也可以確定此類合同無效。
〔二〕合同有效論的依據(jù)
與上述觀點相對應,合同有效觀點的依據(jù)概括起來主要有下列兩點:
1、雖然?土地管理法》中規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設〞,但是,我國?憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定:“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓〞,這里雖然要求“依照法律的規(guī)定〞進行移轉,但依照法律解釋學的體系解釋辦法,根據(jù)該條的高低文意來判斷,這里所稱的法律應當是對轉讓的程序進行標準和調整的法律,而不包括實體上的限制。因為該條從體系上分為四款,第1款規(guī)定了國有土地,第2款規(guī)定了集體所有土地,第3款規(guī)定了土地征用,第4款對土地轉讓作出了規(guī)定。這就是說,在整個這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的辨別,逐款加以規(guī)定,在此種情形下,不作辨別地提及土地使用權,當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個整體的,這是?憲法》條文中的應有之義。所以,?土地管理法》的規(guī)定是與?憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法〞的根本原那么和?立法法》第78條的規(guī)定,應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。
2、暫且不慮及上述對?憲法》和?土地管理法》的學理解釋,單從因為違反法律的強行性規(guī)定而使合同無效的角度分析,在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強行性規(guī)定。法律標準可以辨別為任意法規(guī)和強行法規(guī),而強行法規(guī)又可以辨別為強制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強制規(guī)定,指命令當事人應為一定行為的法律規(guī)定。禁止規(guī)定,指命令當事人不得為一定行為的法律規(guī)定。但是,如果再進一步細分,禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定。前者僅系取締違反之行為,對違反者加以制裁,以禁遏其行為,并不否定其行為之私法上效力。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導致合同無效或不成立的法律規(guī)定。由此可知,由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,必須是違反了強行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。但是,細觀?土地管理法》的規(guī)定,第63條不僅有除外條款,而且也僅是規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設〞,屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定,并未否定其行為之私法上效力,應當定性為取締性規(guī)定,根據(jù)王利明教授“無效一般只限于違反效力性標準的合同〞的觀點推論,在農村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無效,只是屬于行政機關行政執(zhí)法取締的范圍而已,但此種結果并不必然及于私法。
〔三〕筆者的觀點
筆者認為,對在農村集體土地上所建商品房買賣合同效力進行界定,必須放在一個更高的、全局的視野上進行審視,不能單就某一部法律為判斷,“法規(guī)那么只有參照它們所效勞的目的始能被理解〞,確定一項法律規(guī)那么的存在是否合理,必須首先探究其目的何在,只有在此根底上,才能對兩種針鋒相對的觀點作出取舍。
?土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權在原那么上不允許出讓、轉讓,其意圖可以從該法第一章總那么的規(guī)定得到表明。該法第1條規(guī)定:“為了加強土地管理,維護土地的社會主義公有制,愛護、開發(fā)土地資源,合理利用土地,切實愛護耕地,促進社會經濟的可持續(xù)開展,根據(jù)憲法,制定本法。〞同時,該法第4條規(guī)定:“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃,規(guī)定土地用途,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實行特殊愛護。……〞根據(jù)這些規(guī)定,我們可以較為分明的認識到,?土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓,其目的主要是愛護農用地〔耕地〕總量,避免農用地〔耕地〕不斷減少而影響糧食平安和國計民生。應該說,這種立法意圖是十分正確的,整個社會經濟的開展,是以農業(yè)的穩(wěn)定為根底的,只有農業(yè)穩(wěn)定,才會有工業(yè)和第三產業(yè)的穩(wěn)定健康開展,社會也才能保持穩(wěn)定。但是,假如商品房的開發(fā)是在現(xiàn)有建設用地上進行的,對農用地并不構成影響,則,就不應當也沒有依據(jù)一概加以否認。
法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互沖突的利益,無論是個人利益還是社會利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動的全部領域,總是有某種領域要依靠法官的自由裁量來決定,在這種領域中,法官必須發(fā)揮其發(fā)明精神和能動性。法官應當努力在合乎社會一般目的的范圍內最大可能地滿足當事人的意愿。實現(xiàn)這個任務的辦法應當是“認識所波及的利益、評價這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進行衡量,以便根據(jù)某種社會規(guī)范去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位,最終到達最為可欲的平衡〞。
讓我們首先來看一下確認在集體土地上所建商品房買賣合同無效能夠帶來的利益。這一點其實在前面也已經根本提及了,最基本的就是為了貫徹落實土地用途的嚴格管制制度,國家可以控制土地用途,愛護耕地,穩(wěn)定國計民生。當然,除此以外,由于?土地管理法》已經著有明文,所以對這一制度不便輕易改動,這就是另一個好處,即維護法律秩序的穩(wěn)定性。
與此對應的,如果確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來哪些利益呢?從目前的情況看,在集體土地上進行商品房開發(fā),雖然主要目的是用于銷售,但是,在此根底上,村民的居住條件那么是首先得到了改善,在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場銷售,也正是這種銷售帶來的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進行居住條件的普遍改善。可以說,改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點好處。第二個好處,確認此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力開展城市低收入人群的“廉租住房〞制度,但是,單一的渠道難以在短時間內解決全部問題,多頭并舉更能加快進程。第三,也是很實際的一個問題是,由于行政機關的執(zhí)法乏力,在集體土地上進行的商品房開發(fā)已經在全國各地廣泛出現(xiàn),成為一種普遍的社會問題。如何處理這類商品房的買房者與賣房者的利益,就成為一個直接關乎社會穩(wěn)定的政治問題。確認合同無效,必然導致退房退款,而農村集體經濟組織已將所收房款用于房屋開發(fā)或者其他支出,不可能退還出如此巨大的一筆款項,買房者關懷的更是有房住,如此一來買
者與賣者都將遭受巨大損失。則,國家如果調整法律、確認此類合同有效又會失去什么呢?國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設,這一前提是國家要向集體經濟組織支付征地補償費,如果補償費高于出讓金,那么國家就會遭受損失,如此一來國家就要“賠錢〞;如果補償費低于出讓金,那么意味著國家從農村集體經濟組織處也就是農民處獲得了額外的利益,農民就遭受了“盤剝〞。也就是說,補償費無論是高是低,都不足合理的依據(jù)。而如果確認合同有效,開發(fā)商品房使用集體土地而支付給農村集體經濟組織,就不會有“賠錢〞或是“盤剝〞的出現(xiàn),國家只要加強對土地用途的監(jiān)管就可以了。目前實踐中出現(xiàn)的障礙主要是無法為在集體土地上建設的商品房辦理權屬證書,而這完全是由于國家法律政策造成,對國家而言輕而易舉毫無損失,對房屋的買賣者那么是利益巨大。這也就是為什么此類合同在國家法律上存在障礙,而實踐中有大量出現(xiàn)的基本原因。
從法律演變的歷史原因看,國家之所以調整?土地管理法》,禁止集體土地使用權流轉,主要是為了有力遏止1992年之后出現(xiàn)的開發(fā)區(qū)熱、房地產熱對新興土地市場的過度沖擊,改變耕地大量閑置、用地結構失衡的惡性局面。但是,“社會現(xiàn)象日新月異,立法者有非萬能,茍發(fā)生立法當時所未料及之事件,自須衡量現(xiàn)行環(huán)境及價值判斷之各種變化,以探求立法者于今日‘立法’時,所可能表示之意思,始能掌握法律的‘一般妥當性’〞。經濟的開展,現(xiàn)實的需要,都要求國家調整立法政策,對需求作出合理的反映?!疤枴⒃铝梁托切墙裉炜瓷先ヒ蝗鐜浊暌郧?;玫瑰仍像在伊甸園里那樣開放;但法律從來是另一回事。婚姻、家庭、國家、財產經歷了最多種多樣的形態(tài)。〞如果一味地因循守舊固守現(xiàn)有法律不變,實在不是明智之舉。
最后還有一個因素,但并非是最不重要的,就是如果確認合同無效,其邏輯的必然結果是退房退款,而事實上的失控已使數(shù)量眾多的農村集體經濟組織、村民個人、城市居民卷入到此類合同中來,退房退款必將極大影響他們的切身利益,極易造成社會的不穩(wěn)定。在這種情況下,與其硬性取締,不如調整政策而疏導之,畢竟國家的政策要以絕大多數(shù)人的利益為歸依。
綜上,基于對上述兩種觀點的利益衡量,筆者認為,確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效的觀點在現(xiàn)階段更為可取。
五、對在農村集體土地上所建商品房買賣合同的處理
基于對上述分析,筆者認為,應當可以采取一種更加靈活務實的策略來對待這一日益突出的問題,具體的可以采取下列處理辦法:
第一,修改?土地管理法》,在愛護根本農田的前提下,使農村集體土地使用權的出讓與轉讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡單的方法。?憲法》的原那么性規(guī)定看,所有的土地使用權都是可以依法轉讓的,修改?土地管理法》只是使具體法律與?憲法》的基本意旨相合乎。從財產權的性質看,無論是作為國有土地所有者的國家,還是作為農村集體土地所有者的農村集體經濟組織,在法律性質上,都是土地這種特殊財產的財產所有人,它們在私法上的地位應當是平等的,所有權具體權能的內容應是無差別的,即都應包含占有、使用、收益、處罰四項權能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點和保證國家糧食平安,對土地的用途應從法律上作出統(tǒng)一規(guī)定,但是在合理使用土地和確保耕地數(shù)量的根底上,應當允許土地所有人享有其他財產的所有人所能享有的財產權內容相同的權利,其中當然包括用益物權的設立,此時的制度設計可以傳統(tǒng)的地上權制度為藍本。
第二,貫徹兩權別離,標準集體土地使用權流轉市場。要堅持和維護國家就土地所有制問題上的根本原那么不動搖,確保土地所有制上的公有制度,在此根底上實現(xiàn)所有權與使用權的別離,使土地使用權作為資源在市場上合理流動。在這一過程中,要時刻保持清醒的頭腦,從土地用途管理和國家總體規(guī)劃入手,愛護耕地、節(jié)約耕地,通過集體存量用地的流轉減少建設用地增量的增加,減少閑置土地數(shù)量。目前,廣東在這一方面進行了有益的探索,正式出臺了?集體所有建設用地使用權流轉管理暫行方法》,允許在土地總體規(guī)劃中確定并經批準為建設用地用途的集體土地進入市場,從而在國家土地一級市場外全新生成一個區(qū)域性的農村集體土地市場,在我國集體土地管理改革進程中邁出了實質性的一步,被稱為土地管理“二次創(chuàng)業(yè)〞。為有力支持這一改革,廣東省在堅持占補平衡、切實愛護耕地,全面進行農村土地產權登記調查,建立土地交易信息效勞系統(tǒng)及建立以農村土地交易為核心的有形土地市場等方面做了大量根底性工作,為農村集體土地這一“農民的資產〞正式進入可經營范圍提供了堅實的保障。
第三,以上兩點主要是對今后立法提出的一點倡議,但立法的修訂總是需要一個周期,如何在現(xiàn)有法律條文修訂前處理實踐中出現(xiàn)的在農村集體土地上所建商品房買賣合同案件,是司法實踐中亟需解決的迫切問題,這也是我們司法實務工作者義不容辭的義務。
根據(jù)上述對在農村集體土地上所建商品房買賣合同效力的分析,筆者提出一個大膽的處理意見,僅供參考,即確認此類合同有效,但賦予購房者以選擇權。這里的選擇權的具體內容包括購房者可以選擇解除合同,要求退房退款;也可以選擇繼續(xù)履行合同,維持使用房屋的現(xiàn)狀,如果購房者要求辦理相關證件,那么可以辦理“村鎮(zhèn)房屋所有權證〞或者其他證明手續(xù),并待國家政策調整后再作出進一步處理。
下面進一步闡述一下筆者提出上述倡議的理由。
1、解除合同。雖然通過對合同效力的分析,合同應當認定為有效,但是由于目前實踐中的現(xiàn)狀,比方產權證照辦理不能,對購房者權利的愛護措施仍然不健全,其權利處于一種不能完全行使的狀態(tài),因此,應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時,由于目前經濟的持續(xù)開展,商品房市場的走勢良好,房價不斷攀升,而這種房屋的購置者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下,解除合同的做法其實是由購房者自己選擇,是否讓自己失去已得利益或可得利益,這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒有必要強行干涉。在這種房價持續(xù)上漲的狀況下,也不宜賦予開發(fā)商以解除權,因為那樣一來,對開發(fā)商有利而對購房者不利,容易助長開發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是,在解除合同、退房退款的情況下,所退房款應當只是房屋價款的本金,而不應當包含利息。
2、履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下,由于合同具有法律效力,那么雙方就應當按照合同的約定履行各自義務,購房者交納購房款,開發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下,由于目前體制上和行政管理上的問題,可能在房屋所有權證的辦理上會存在一些問題,影響到權利人的權利行使和今后房屋的再次轉讓等方面,但這是一個需要協(xié)調各方面的系統(tǒng)項目,又波及到前文對立法方面的倡議了。
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買賣合同:商品房買賣合同〔七〕
賣方〔下列簡稱甲方〕:_______________________買方〔下列簡稱乙方〕:_______________________根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上,就乙方向甲方購置商品房,甲乙雙方達成如下協(xié)議:第一條甲方用地依據(jù)及商品房坐落位置甲方以_________方式取得位于_______________________、編號為_________的地塊的土地使用權。[土地使用權出讓合同號][土地使用權劃撥批準文件號]為________________。劃撥土地使用權轉讓批準文件號為________________。土地使用權證號為_________,土地面積為_________。地塊規(guī)劃用途為_________,土地使用權年限自_______年______月______日至_______年______月______日止。甲方經批準,在上述地塊上建設商品房,[現(xiàn)定名][暫定名]_________,主體建筑物的性質為_________,屬_________結構,建筑層數(shù)為_________層。項目建設規(guī)劃許可證號為________________。第二條乙方所購商品房的面積乙方向甲方購置商品房〔下列簡稱該商品房〕建筑面積共_________平方米〔其中實得建筑面積_________平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米〕,共_________[套][間]?!苍撋唐贩糠课萜矫鎴D見本合同附件一,房號以附件一上表示為準〕。該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的:第_________[幢][座]_________層_________號房,第_________[幢][座]_________層_________號房,第_________[幢][座]_________層_________號房,第_________[幢][座]_________層_________號房。上述面積為[甲方暫測][房地產產權登記機關實際測定]面積。如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差別的,以房地產產權登記機關實際測定面積〔下列簡稱實際面積〕為準。根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權與該房屋占用土地范圍內的土地使用權一致的原那么,該商品房相應占有的土地使用權,在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。第三條該商品房銷售特征該商品房為[現(xiàn)房][預售商品房]。預售商品房批準機關為________________,商品房預售許可證號為________________。該商品房為[內銷][外銷]商品房。外銷商品房批準機關為________________,外銷商品房許可證號為________________。第四條價格與費用該商品房[屬于][不屬于]政府定價的商品房。按實得建筑面積計算,該商品房單位[售價][暫定價]為〔_________幣〕每平方米_________元,總金額為〔_________幣〕_________元整。除上述房價款外,甲方依據(jù)有關規(guī)定收取以下稅費:代收_________,計〔_________幣〕_________元整;_________。上述代收稅費合計〔_________幣〕_________元整。第五條實際面積與暫測面積差別的處理。該商品房交付時,房屋實際面積與暫測面積的差異不超過暫測面積的±______%〔不包括±______%〕時,上述房價款保持不變。實際面積與暫測面積差異超過暫測面積的±_________%〔包括±_________%時〕,甲乙雙方同意按下述第________種方式處理:1.乙方有權提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方,并按________利率付給利息。2.每平方米價格保持不變,房價款總金額按實際面積調整。3.________________________________________________________。第六條價格與費用調整的特殊約定該商品房出現(xiàn)以下情況之一時,房價款和代政府收取的稅費可作相應調整:1.由于該商品房屬于政府定價的預售商品房,有權批準單位最后核定的價格與本合同第四條規(guī)定的價格不一致,按政府有關部門最后核定的每平方米價風格整。2.預售商品房開發(fā)建設過程中,甲方代政府收取的稅費規(guī)范調整時,按實際發(fā)生額調整。3._________________________________________________________。第七條付款優(yōu)惠乙方在_________年______月______日前付清全部房價款_______%的,甲方給予乙方占付款金額_______%的優(yōu)惠,即實際付款額為〔_________幣〕_________元整。第八條付款時間約定乙方應當按下列時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的_________銀行〔帳戶名稱:_________,帳號:_________〕;1._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;2._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;3._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;4._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;5._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元。第九條交接商品房時的付款額約定在雙方交接該商品房時,乙方累計支付的款額應當占全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元。其余房價款在房地產產權登記機關辦完權屬登記手續(xù)之日起_________天內付清。第十條乙方逾期付款的違約責任乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時間付款,甲方對乙方的逾期應付款有權查究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天至實際付款之日止,月利息按_________計算。逾期超過______天后,即視為乙方履行本合同。屆時,甲方有權按下述第______種約定,查究乙方的違約責任:1.終止合同,乙方按累計應付款的_______%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額局部由乙方據(jù)實賠償。2.乙方按累計應付款的_______%向甲方支付違約金,合同繼續(xù)履行。3._________________________________________________________。第十一條交付期限甲方須于_______年______月______日前,將經竣工驗收〔包括建筑項目質量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收〕合格,并合乎本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設備規(guī)范的該商品房交付乙方使用。但如遇以下特殊原因,除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,甲方可據(jù)實予以延期。1.人力不可抗拒的火災、水災、地震等自然災害;2._________________________________________________________。第十二條甲方逾期交付的違約責任除本合同第十一條規(guī)定的特殊情況外,甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用,乙方有權按已交付的房價款向甲方查究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,月利息在______個月內按_________利率計算;自第______個月起,月利息那么按_______利率計算。逾期超過______個月,那么視為甲方不履行本合同,乙方有權按以下第______種約定,查究甲方的違約責任:1.終止合同,甲方按乙方累計已付款的______%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額局部由甲乙方據(jù)實賠償。2.甲方按乙方累計已付款的______%向乙方支付違約金,合同繼續(xù)履行。3._________________________________________________________。第十三條設計變更的約定預售商品房開發(fā)建設過程中,甲方對原設計計劃作重大調整時,必須在設計計劃批準后_______日內書面通知乙方。乙方應當在收到該通知之日起_______天內提出退房要求或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。乙要求退房的,甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內將乙方已付款退還給乙方,并按_______利率付給利息。第十四條交接通知與乙方責任預售商品房竣工驗收合格后,甲方應書面通知乙方辦理交付該商品房手續(xù)。乙方就在收到該通知之日起______天內,到甲方指定地點付清本合同第九條規(guī)定的應付款項。假設在規(guī)定期限內,乙方仍未付清全部應付款,甲方有權按本合同第十條規(guī)定向乙方查究違約責任第十五條交接與甲方責任在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應付款之日起_______天內,雙方對該商品房進行驗收交接、交接鑰匙,簽署房屋交接單。假設因甲方責任在乙方付清全部應付款之日起_______天內仍未進行驗收交接,乙方有權按本合同第十二條的約定查究甲方違約責任。第十六條甲方關于裝飾、設備規(guī)范承諾的違約責任甲方交付使用的商品房的裝飾、設備規(guī)范達不到本合同附件二規(guī)定的規(guī)范的,乙方有權要求甲方補償雙倍的裝飾、設備差價。第十七條質量爭議的處理乙方對該商品房提出有重大質量問題,甲、乙雙方產生爭議時,以________出具的書面項目質量評定意見作出處理爭議的依據(jù)。第十八條甲方關于根底設施、公共配套建筑正常運行的承諾甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的以下根底設施、公共配套建筑按下列日期投入正常運行:_______________________。第十九條關于產權登記的約定乙方在實際接收該商品房之日起,在房地產產權登記機關規(guī)定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續(xù),甲方給予協(xié)助。如因甲方的差錯造成乙方不能在雙方實際交接之日起_______天內取得房地產權屬證書,乙方有權提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起_______天內將乙方已付款退還給乙方,并按已付款的_______%賠償乙方損失。第二十條關于物業(yè)管理的約定該商品房移交后,乙方承諾遵守小區(qū)〔樓宇〕管理委員會選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定;在小區(qū)〔樓宇〕管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前,甲方指定_________公司負責物業(yè)管理,乙方遵守負責物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。第二十一條保修責任自乙方實際接收該商品房之日起,甲方對該商品房的以下部位和設施承當建筑施工質量保修責任,保修期內的保修費用由甲方承當:1.墻面,保修_________月2.地面,保修_________月;3.頂棚,保修_________月;4.門窗,保修_________月;5.上水,保修_________月;6.下水,保修_________月;7.暖氣,保修_________月;8.煤氣,保修_________月;9.電路,保修_________月;10._________,保修_________月。保修期內,因不可抗力的因素,或其他非甲方原因造成的損壞,甲方無須承當責任,但可協(xié)助維修,維修費用由乙方承當。第二十二條乙方的房屋僅作_________使用,乙方使用期間不得擅自改變該商品房之房屋結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施,并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承當義務。甲方不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質。第二十三條甲方保證在交接時該商品房沒有產權糾紛和財務糾紛,保證在交接時已去除該商品房原由甲方設定的抵押權。如交接后發(fā)生該商品房交接前即存在的財務糾紛,由甲方承當全部責任。第二十四條自該商品房交付之日起,[_________號劃撥土地使用權批準文件][甲方與_________簽訂的_________號土地使用權出讓合同]中規(guī)定的甲方權利、義務和責任依法隨之轉移給乙方。第二十五條本合同未盡事項,由甲、乙雙方另行議定,并簽定補充協(xié)議。第二十六條本合同之附件均為本合同不可分割之一局部。本合同及其附件內,空格局部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。第二十七條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的,本合同應經該商品房所在地公證機關公證。第二十八條本合同在履行中發(fā)生爭議,由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時,甲、乙雙方同意由_________仲裁委員會仲裁。〔甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構,事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的,可向人民法院起訴?!车诙艞l本合同[經甲、乙雙方簽字][經_________公證〔指外銷房〕]之日起生效。第三十條本合同生效后,甲乙雙方任何一方無正當理由要求終止合同的,除雙方簽訂補充協(xié)議外,責任方須按本合同及其補充協(xié)議的有關條款之規(guī)定承當違約責任,并按實際已付款〔已收款〕的_________%賠償對方損失。第三十一條本合同自生效之日起_________天內,由甲方向_________申請登記備案。第三十二條本合同連同附件共_______頁,一式_______份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,_________各執(zhí)一份,均具有同等效力。附件附件一房屋平面圖〔略〕附件二裝飾、設備規(guī)范1.外墻:___________2.內墻:___________3.頂棚:___________4.地面:___________5.門窗:___________6.廚房:___________7.衛(wèi)生間:_________8.陽臺:___________9.電梯:___________10.其他:__________
有關商品房買賣合同〔七〕
有關商品房買賣合同〔七〕
賣方〔下列簡稱甲方〕:_______________________
買方〔下列簡稱乙方〕:_______________________
根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上,就乙方向甲方購置商品房,甲乙雙方達成如下協(xié)議:
第一條甲方用地依據(jù)及商品房坐落位置
甲方以_________方式取得位于_______________________、編號為_________的地塊的土地使用權。
[土地使用權出讓合同號][土地使用權劃撥批準文件號]為________________。
劃撥土地使用權轉讓批準文件號為________________。
土地使用權證號為_________,土地面積為_________。地塊規(guī)劃用途為_________,土地使用權年限自_______年______月______日至_______年______月______日止。
甲方經批準,在上述地塊上建設商品房,[現(xiàn)定名][暫定名]_________,主體建筑物的性質為_________,屬_________結構,建筑層數(shù)為_________層。項目建設規(guī)劃許可證號為________________。
第二條乙方所購商品房的面積
乙方向甲方購置商品房〔下列簡稱該商品房〕建筑面積共_________平方米〔其中實得建筑面積_________平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米〕,共_________[套][間]?!苍撋唐贩糠课萜矫鎴D見本合同附件一,房號以附件一上表示為準〕。
該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的:
第_________[幢][座]_________層_________號房,
第_________[幢][座]_________層_________號房,
第_________[幢][座]_________層_________號房,
第_________[幢][座]_________層_________號房。
上述面積為[甲方暫測][房地產產權登記機關實際測定]面積。如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差別的,以房地產產權登記機關實際測定面積〔下列簡稱實際面積〕為準。
根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權與該房屋占用土地范圍內的土地使用權一致的原那么,該商品房相應占有的土地使用權,在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。
第三條該商品房銷售特征
該商品房為[現(xiàn)房][預售商品房]。
預售商品房批準機關為________________,商品房預售許可證號為________________。
該商品房為[內銷][外銷]商品房。
外銷商品房批準機關為________________,外銷商品房許可證號為________________。
第四條價格與費用
該商品房[屬于][不屬于]政府定價的商品房。按實得建筑面積計算,該商品房單位[售價][暫定價]為〔_________幣〕每平方米_________元,總金額為〔_________幣〕_________元整。
除上述房價款外,甲方依據(jù)有關規(guī)定收取以下稅費:代收_________,計〔_________幣〕_________元整;_________。上述代收稅費合計〔_________幣〕_________元整。
第五條實際面積與暫測面積差別的處理。
該商品房交付時,房屋實際面積與暫測面積的差異不超過暫測面積的±______%〔不包括±______%〕時,上述房價款保持不變。
實際面積與暫測面積差異超過暫測面積的±_________%〔包括±_________%時〕,甲乙雙方同意按下述第________種方式處理:
1.乙方有權提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方,并按________利率付給利息。
2.每平方米價格保持不變,房價款總金額按實際面積調整。
3.________________________________________________________。
第六條價格與費用調整的特殊約定
該商品房出現(xiàn)以下情況之一時,房價款和代政府收取的稅費可作相應調整:
1.由于該商品房屬于政府定價的預售商品房,有權批準單位最后核定的價格與本合同第四條規(guī)定的價格不一致,按政府有關部門最后核定的每平方米價風格整。
2.預售商品房開發(fā)建設過程中,甲方代政府收取的稅費規(guī)范調整時,按實際發(fā)生額調整。
3._________________________________________________________。
第七條付款優(yōu)惠
乙方在_________年______月______日前付清全部房價款_______%的,甲方給予乙方占付款金額_______%的優(yōu)惠,即實際付款額為〔_________幣〕_________元整。
第八條付款時間約定
乙方應當按下列時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的_________銀行〔帳戶名稱:_________,帳號:_________〕;
1._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;
2._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;
3._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;
4._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元;
5._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元。
第九條交接商品房時的付款額約定
在雙方交接該商品房時,乙方累計支付的款額應當占全部房價款的_________%,計〔_________幣〕_________元。其余房價款在房地產產權登記機關辦完權屬登記手續(xù)之日起_________天內付清。
第十條乙方逾期付款的違約責任
乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時間付款,甲方對乙方的逾期應付款有權查究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天至實際付款之日止,月利息按_________計算。逾期超過______天后,即視為乙方履行本合同。屆時,甲方有權按下述第______種約定,查究乙方的違約責任:
1.終止合同,乙方按累計應付款的_______%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額局部由乙方據(jù)實賠償。
2.乙方按累計應付款的_______%向甲方支付違約金,合同繼續(xù)履行。
3._________________________________________________________。
第十一條交付期限
甲方須于_______年______月______日前,將經竣工驗收〔包括建筑項目質量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收〕合格,并合乎本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設備規(guī)范的該商品房交付乙方使用。但如遇以下特殊原因,除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,甲方可據(jù)實予以延期。
實用范文:商品房買賣合同范例
在進行買賣的時候有很多事情需要注意,在買賣合意時需要簽訂買賣合同。簽訂合同可以更好的維護雙方利益,在簽訂買賣合同時一些很重要的信息要多加注意。則我們常見的買賣合同是怎樣的呢?經過搜索和整理,小編為大家呈現(xiàn)“實用范文:商品房買賣合同范例〞,歡迎閱讀,希望您能閱讀并收藏。
商品房買賣合同,是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售,轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。
商品房銷售時,房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
簽訂前要注意申請樓盤情況
購房人在簽訂購房合同前,要認真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查?商品房預售許可證》或竣工驗收合格證明(或開發(fā)商初始登記的?房地產權證》)和發(fā)售許可證明中關于該房地產的內容和范圍,包括宗地號、工程名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購置的房地產的棟號、樓層、名稱等是否相符。
審查房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照,委托銷售的還應審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產經紀資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。
購房者對房價擁有知情權
對商品房面積和房價的計算,購房人擁有知情權,房地產開發(fā)企業(yè)也有告知義務。房地產開發(fā)企業(yè)銷售(包括預售、現(xiàn)售)商品房時,應在售樓處將有關房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示,供購房者查閱,公示的資料包括:房屋土地權屬調查報告書(房屋土地調查機構提供)、建筑平面布置圖(經規(guī)劃管理部門審核同意)。
簽署商品房預售合同時,購房人可要求面積計算表或測算表,開發(fā)商應向購房者提供?房屋建筑面積計算表》;簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時,開發(fā)商應向購房者提供?房屋建筑面積測算表》;前述兩表中?房屋公用部位建筑面積表明》中必須將分攤的共有部位全部列明,并能與建筑平面布置圖對照查核。
簽約時商品房買賣合同要看清。
?商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權益的主要法律依據(jù),因此購房者不能不慎重看待,在簽訂?商品房買賣合同》時不要注意下列問題:
(1)在合同中,應注明與開發(fā)商談定的付款方式
是一次性付款還是按揭付款(或分期付款),最好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理方法。
(2)明確注明房屋面積
所購面積要明確注明銷售面積(或分攤的公用面積)是多少,實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍,購房者有權退房并追繳利息損失。
(3)對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定
務必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確,具體到某年某月某日,不要用模棱兩可的措辭來敘述。如果開發(fā)商在約定的時間不交房,那么可以按照此條款查究其違約責任。
(4)明確煤氣通氣的準確時間
合同中要寫明煤氣通氣的準確時間,或寫明因入住率不夠而不能按時通氣時,開發(fā)商應采取什么應急方法。
(5)明確產權證發(fā)放到購房者手中的準確時間
(6)認真查核合同附件,注意房屋平面圖與所購房屋是否一致
注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積;所購房屋的建筑結構、裝修及設備的材料、品牌和型號是否確定。
(7)約定設計變更時如何承當責任
合同中應明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設計變更,新的設計計劃應在多長時間內通知購房者,如果購房者要退房應在多長時間內提出,以及賣方應該在多長時間內退款及付其利息。
(8)仔細研讀補充條款的內容
如果購房者認為?商品房買賣合同》內容仍不夠詳細,可以再簽訂一個補充協(xié)議,把雙方認為應該約定的內容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內容應該公道,雙方權利與義務必須對等。應當注意的是,有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議,這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的,其中包含不少不平等的內容,購房者應多加注意。仔細研讀補充條款,注意補充條款是否與正式合同相抵觸,對不同意的條款可以提出修改,自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。防止疏忽而帶來不必要的經濟損失或民事糾紛。
商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同(20xx年4月4日由中華人民共和國建設部發(fā)布,自20xx年6月1日起施行的?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定:商品房銷售時,房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
(1.)房屋手續(xù)是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
(2.)房屋產權是否明晰
有些房屋有好個共有人,多如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是局部共有人擅自處罰共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大局部國家均認可&
商品房買賣合同(樣式七)_合同范本
本合同雙方當事人:
賣方〔下列簡稱甲方〕
買方〔下列簡稱乙方〕:
根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關規(guī)定,為明確商品房買賣雙方的權利、義務,經甲、乙雙方協(xié)商一致,簽訂本合同并共同遵守。
一、商品房根本情況
1.甲方依據(jù)房許字第號?商品房銷售許可證》將坐落在市區(qū)路〔街〕號〔小區(qū)〕號樓〔總層數(shù)、用途、結構〕單元層室廳號〔管理號〕的商品房發(fā)售給乙方。
2.乙方購置商品房套,建筑面積〔大寫〕平方米,〔小寫〕平方米。房屋建筑面積以市房地產管理局實地測量后計算的測量結果為準。
3.乙方購置的商品房的土地使用權以〔劃撥、出讓〕方式取得,土地使用權年限至年月日。
4.甲方于年月日前將上述所列房屋交付乙方使用。
5.甲方發(fā)售的商品房除?商品房住宅使用表明書》所列設施外,還有等設施。
二、總價款及付款方式
1.經雙方協(xié)商一致,甲方同意將該商品房按建筑面積每平方米元銷售給乙方,總價款〔小寫〕元,〔大寫〕元。
2.自本合同簽訂之日起日內,乙方應向甲方交付購房定金元。
3.乙方可將購房款一次付清,也可分期付款。乙方一次性付款的,應于年月日付清全部房款;乙方分期付款的,其購房定金在第次付款時沖抵,分期付款日期、金額為:合同定額〔元〕付款日期
定金年月日
一期〔大寫〕〔小寫〕年月日
二期〔大寫〕〔小寫〕年月日
三期〔大寫〕〔小寫〕年月日
四期〔大寫〕〔小寫〕年月日
五期〔大寫〕〔小寫〕年月日
貸款〔大寫〕〔小寫〕年月日4.其中第期乙方申請貸款,付款期限屆滿金融機構未批準貸款,且乙方無力支付該款項的,甲方應在十五日內將其已收取的房款返還乙方,本合同解除。如因一方成心造成貸款未獲批準,或乙方逾期不申請貸款,另一方有權要求對方承當違約責任。
三、面積誤差
該商品房交付時,實際建筑面積與合同約定面積誤差超過約定面積%時,乙方可選擇以下任一種方式處理:
1.乙方有權退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起天內將乙方已付款退還乙方,并按同期銀行貸款利率支付利息;
2.乙方同意接受房屋。每平方米價格保持不變,房價款金額按實際建筑面積調整;
3.。
四、合同登記
自本合同簽訂之日起十五日內,雙方應持本合同到房地產市場管理部門辦理合同登記,同時鑒證或公證;稅費按國家規(guī)定由甲、乙雙方各自承當。如因一方原因造成另一方不能在規(guī)定時間內辦理登記、鑒證或公證,另一方有權要求對方按房款的%賠償并有權要求解除合同。
五、質量規(guī)范
甲方交付的房屋需經項目質量監(jiān)督檢驗部門驗收合格,同時必須實行?商品房住宅質量保證》、?商品房住宅使用表明書》制度;凡未實行?商品房住宅質量保證書》、?商品房住宅使用表明書》的住宅房屋,如因質量問題與乙方發(fā)生爭議,由甲方承當全部責任。
商品房買賣合同
商品房買賣合同
〔合同編號:〕
合同雙方當事人:
出賣人:____________________
注冊地址:___________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號:________________
企業(yè)資質證書號:__________________
法定代表人:____________________
聯(lián)系:_____________________
委托代理人:____________________
地址:_______________________
聯(lián)系:____________________
委托代理機構:_______________________
注冊地址:_________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號:_______________________
法定代表人:____________________
聯(lián)系:______________________
買受人:_________________
【本人】【法定代表人】姓名:__________________國籍______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_______________________
地址:__________________________________________________________
【委托代理人】【】姓名:____________________國籍:_____________
地址:__________________________________________________________
根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議:
第一條工程建設依據(jù)
出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為______________________。
該地塊土地面積為___________,規(guī)劃用途為___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經批準,在上述地塊上建設商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設項目規(guī)劃許可證號為___________,施工許可證號為___________。
________________________________________________________________________________________。
第二條商品房銷售依據(jù)
買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________,商品房預售許可證號為___________。
________________________________________________________________________________________。
第三條買受人所購商品房的根本情況
買受人購置的商品房〔下列簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準〕為本合同第一條規(guī)定的工程中的:
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。
該商品房的用途為___________,屬___________結構,層高為___________,建筑層數(shù)地上___________層,地下___________層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米,其中,套內建筑面積___________平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米〔有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成表明見附件二〕
_________________________________________________________________。
_________________________________________________________________。
第四條計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款:
1.按建筑面積計算,該商品房單價為〔___________幣〕每平方米______元,總金額〔___________幣〕_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
2.按套內建筑面積計算,該商品房單價為〔___________幣〕每平方米__________元,
總金額〔__________幣〕_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
3.按套〔單元〕計算,該商品房總價款為〔__________幣〕_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。
4._____________________________________________________________。
第五條面積確認及面積差別處理
根據(jù)當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】〔本條款中均簡稱面積〕為依據(jù)進行面積確認及面積差別處理。
當事人選擇按套計價的,不適用本條約定。
合同約定面積與產權登記面積有差別的,以產權登記面積為準。
商品房交付后,產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差別,雙方同意按第__________種方式進行處理:
1.雙方自行約定:
〔1〕____________________________________________________________;
〔2〕____________________________________________________________;
〔3〕____________________________________________________________;
〔4〕____________________________________________________________。
2.雙方同意按下列原那么處理:
〔1〕面積誤差比絕對值在3%以內〔含3%〕的,據(jù)實結算房價款;
〔2〕面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。
買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人,并按__________利率付給利息。
買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內〔含3%〕局部的房價款由買受人補足;超出3%局部的房價款由出賣人承當,產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時,面積誤差比絕對值在3%以內〔含3%〕局部的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產權登記面積-合同約定面積
面積誤差比=─────────────100%
合同約定面積
因設計變更造成面積差別,雙方不解除合同的,應當簽署補充協(xié)議。
第六條付款方式及期限
買受人按以下第__________種方式按期付款:
1.一次性付款_____________________________________________。
2.分期付款________________________________________________。
3.其他方式________________________________________________。
第七條買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按以下第__________種方式處理:
1.按逾期時間,分別處理〔不作累加〕
〔1〕逾期在_____日之內,自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金,合同繼續(xù)履行;
〔2〕逾期超過_____日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____〔該比率應不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2.____________________________________________________________。
第八條交付期限
出賣人應當在_____年_____月_____日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將具備以下第_____種條件,并合乎本合同約定的商品房交付買受人使用:
1.該商品房經驗收合格。
2.該商品房經綜合驗收合格。
3.該商品房經分期綜合驗收合格。
4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5._____________________________________________________________。
但如遇以下特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實予以延期:
1.遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起_____日內告知買受人的;
2._____________________________________________________________;
3._____________________________________________________________。
第九條出賣人逾期交房的違約責任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,按以下第______種方式處理:
1.按逾期時間,分別處理〔不作累加〕
〔1〕逾期不超過_____日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金,合同繼續(xù)履行;
〔2〕逾期超過_____日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知達到之日起____天內退還全部已付款,并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自
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