某村項目前期調(diào)研及定位報告

淄博大張村項目前期調(diào)研及定位報告目錄CONTENT

宏觀市場分析

項目本體分析

市場競爭分析

發(fā)展戰(zhàn)略建議

項目定位建議

物業(yè)發(fā)展建議

宏觀市場分析

張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山東半島對外開放區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)展帶、半島城市群，是中國城市綜合實力50強淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，人口75.26萬人，城市化水平達82.49%，09年全區(qū)實現(xiàn)GDP447億元。臨淄區(qū)是國家重要的石油化工基地，歷史文化名城；周村區(qū)是輕紡工業(yè)、不銹鋼商貿(mào)基地，商貿(mào)名城淄川區(qū)是以建材、服裝為主的私營企業(yè)及商業(yè)中心博山區(qū)是機電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風景名勝區(qū)；沂源縣綠色農(nóng)業(yè)、食品加工基地；張店區(qū)全市的政治、經(jīng)濟及文化中心，具有極強的向心吸引力；張店區(qū)概況

張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整體以向西發(fā)展為主。并且在世紀路以西，規(guī)劃為淄博新區(qū)。隨著城市的逐漸擴展，西部將逐漸成為張店區(qū)乃至淄博市新的中心，其城市配套也將逐漸完善并達到一個新的高度。中心路張店區(qū)長遠規(guī)劃張店與山東省內(nèi)其他同類城市房價、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結論：相對于山東其他同類城市，張店區(qū)經(jīng)濟總量及人均可支配收入排名均在前列，而房價卻處于中游，因此相對于城市人均收入和經(jīng)濟的發(fā)展，張店的房價還有較大的上升空間，并且房價泡沫不大，房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；城市房價（元/㎡）GDP（千萬）人均收入（元）張店區(qū)3689447020670歷下區(qū)8705555024917市南區(qū)23557520024710芝罘區(qū)80232045.520418環(huán)翠區(qū)48892181.720117奎文區(qū)411296018756東營區(qū)5300208321278泰山區(qū)3890289017737年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡)200.18108192.7259.02竣工(萬㎡)202.95169.74275.58295.6銷售(萬㎡)163.8108.57195.7166.3結論：單從自身數(shù)據(jù)來看，張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量逐年上漲，可以反映出目前張店區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)商及消費者對市場前景看好；但縱向比較，目前張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量與其他城市仍有一定差距，市場仍未飽和，市場潛力巨大。張店房地產(chǎn)發(fā)展狀況張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價格變化分析張店區(qū)07年的整體房價約為2610元/㎡；08年受經(jīng)濟危機的影響，市場成交量大幅下跌，但價格依舊堅挺，全年整體房價約為2880；直到09年初，樓市突遇“小陽春”市場需求量陡然增加，大大刺激了消費，房價從年初的2950元/平米漲至12月份的3340元/平米，漲幅高達22%；10年以來，房價更是一路上漲，目前已經(jīng)達到了均價3689元/平米，但目前在售商品房價格已經(jīng)遠遠超出此價格。張店近年房地產(chǎn)市場價格變化圖示張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地成交價格逐年上漲，雖然土地出讓面積增長幅度較大，但仍與其他地區(qū)有一定產(chǎn)局，土地供應量相對偏小，而且平均地塊面積僅為3萬㎡，平均地塊面積較小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面積（萬㎡）30.7590.390成交總價（億元）3.1211.0713.18平均單價（萬元/畝）67.781.897.5張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)品品發(fā)展狀況況自上世紀90年代，張店店區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場開始始起步，就就其產(chǎn)品形形態(tài)經(jīng)歷了了三個階段段：以多層為主主，出現(xiàn)小小高層產(chǎn)品品以小高層及及高層產(chǎn)品品為主產(chǎn)品種類逐逐漸豐富，，低密度產(chǎn)產(chǎn)品成為新新寵第一階段盛世行看市市場：自上世紀90年代后期及及本世紀初初起，隨著著改革開放放步伐的加加快，張店店房地產(chǎn)市市場逐漸成成形。這一時期張張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)品品的主要特點是：一，產(chǎn)產(chǎn)品以多層層為主；二二，出現(xiàn)部部分小高層層產(chǎn)品，但但接受度較較差。其代表項目目：建業(yè)花園園盛世行看市市場：隨著張店房房地產(chǎn)市場場的進一步步發(fā)展，特特別是消費費者觀念的的改變以及及土地價格格的提高，，又出現(xiàn)了了一批全新新的房地產(chǎn)產(chǎn)項目。這一時期張張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)品品的主要特點是：一、市市場上主流流產(chǎn)品逐漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒「邔蛹案吒邔赢a(chǎn)品；；二、消費費者對小高高層及高層層產(chǎn)品的接接受度逐漸漸提高；三三、多層產(chǎn)產(chǎn)品仍受市市場追捧；；四、產(chǎn)品品同質(zhì)化嚴嚴重。其代表項目目：七海里、、龍鳳苑第二階段盛世行看市市場：伴隨隨著著張張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的飛飛速速發(fā)發(fā)展展，，市市場場的的產(chǎn)產(chǎn)品品逐逐漸漸多多樣樣化化，，更更多多復復合合型型及及創(chuàng)創(chuàng)新新型型及及低低密密度度項項目目如如雨雨后后春春筍筍般般涌涌現(xiàn)現(xiàn)這一一時時期期張張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品的的主要要特特點點是：：一一、、主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍然然為為小小高高層層及及高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品；；二二、、普普通通多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品由由于于其其品品質(zhì)質(zhì)難難以以提提升升逐逐漸漸減減少少；；三三、、低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品成成為為市市場場新新寵寵，，占占有有量量逐逐漸漸提提升升。。其代代表表項項目目：美美林林小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、名名尚尚城城市市廣廣場場。。第三三階階段段張店店區(qū)區(qū)各各大大版版塊塊市市場場特特點點分分析析中心心城城區(qū)區(qū)：：核心心東部部城城區(qū)區(qū)為為：：突破破西部部城城區(qū)區(qū)：：熱點點及及高高點點南部部城城區(qū)區(qū)：：城市市化化北部部城城區(qū)區(qū)：：借勢勢中

心

板塊借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小高層為主，后期土地供應量將非常緊缺。代表項目：黃金國際、頤景園南部板塊三大亮點：一是汽配產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)連成一片，其影響正在形成并在擴展壯大中；二是板塊內(nèi)集結了10個左右的樓盤，有的一下開了十幾個樓座，有的是舊村改造，頗有點當年廣州華南板塊的味道；三是新客運中心投入運營后將會極大地帶動周邊的發(fā)展。代表樓盤：盛世康城、南苑綠洲等東部板塊大踏步發(fā)展的制約因素已經(jīng)撬開一角。洪溝片區(qū)改造和東部化工區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是東城發(fā)展的兩大引擎。兩大引擎如今都有了實質(zhì)性的啟動，特別是洪溝片區(qū)的改造令人歡欣鼓舞。東城的居住價值正一步步體現(xiàn)出來。代表樓盤推薦：改造中的洪溝片區(qū)、花山府邸、盛世新東城北部板塊目前北部片區(qū)有近10個樓盤在銷售。而且隨著體量近60萬㎡的昂展項目的落成，可以預計，今后對北部片區(qū)的拉動將不可估量。同時伴隨著其他幾個項目高科技陶瓷園的完工北部板塊引來業(yè)界和人們的關注只是時間早晚的問題。板塊代表樓盤：名尚國際社區(qū)、盛世名苑、華僑城、弘韻豪庭等。西部板塊西部城區(qū)是淄博市下一步規(guī)劃的重點區(qū)域，也是淄博市發(fā)展的主要方向。隨著佳士客新城購物中心啟用以及政府西遷，西部板塊的發(fā)展將新添一個強大的發(fā)動機。目前一大批樓盤項目已經(jīng)動工或正在前期準備中。板塊代表樓盤：頤豐花園、創(chuàng)業(yè)體育場項目等。本案未來來張張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場將將迎迎來來較較大大的的發(fā)發(fā)展展機機遇遇，，市市場場整整體體向向好好，，特特別別是是西西部部區(qū)區(qū)域域?qū)沙蔀闉槲次磥韥沓殖掷m(xù)續(xù)的的開開發(fā)發(fā)熱熱點點；；張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場未未來來發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠?，，遠遠未未達達到到飽飽和和狀狀態(tài)態(tài)，，價價格格將將會會持持續(xù)續(xù)平平穩(wěn)穩(wěn)走走高高；；土地地成成本本增增大大，，使使得得大大盤盤將將會會減減少少，，100畝左左右右的的項項目目更更適適宜宜開開發(fā)發(fā)；；產(chǎn)品品將將多多元元化化，，小小高高層層及及高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍然然為為主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品將將會會成成為為高高端端市市場場的的寵寵兒兒。。項目目本本體體分分析析地塊塊區(qū)區(qū)域域認認知知◆項目目位位置置：：處于于世紀紀路路以以西西、、魯魯泰泰大大道道以以北北；◆項目目位位于于：張店店西西部部及及北北部部板板塊中央居住區(qū)中心城區(qū)商務區(qū)本案世紀路魯泰大道濟青高速◆項目地地塊四四至：：東至阿波羅羅大酒酒店，西至至大張村村村民民回遷遷房，，南至魯泰大大道，，北至村里小小路。。地塊東東端地塊西西端地塊南南端地塊北北端地塊區(qū)區(qū)位四四至項目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊現(xiàn)現(xiàn)狀已拆村村民房房已拆村村民房房待拆村村民房房待拆村村民房房待拆小小工廠廠待拆小小工廠廠大張村村委會會項目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀◆項目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：：該地塊塊由大張村村土地地、房房鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府用地地、大大張糧糧管所所、莊莊園集集團、、張店店區(qū)法法院◆項目地地塊面面積：：項目地塊方方正，面積約約8.15萬㎡㎡，約122.5畝。大張村村土地地大張糧糧管所所房鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府用地地莊園集集團、、張店店區(qū)法法院地塊通乾拉拉菲◆項目南南臨魯魯泰大大道，，東邊邊鄰近近世紀紀路，，路政政建設設較好好，但但是公公共交交通通車率率較低低，屬屬于城城市邊邊緣地地帶，，而且且魯泰泰大道道通行行大型型貨車車車輛輛，居居住私私密性性較弱弱?！繇椖康氐靥帍埖晷滦聟^(qū)，，項目目周邊邊現(xiàn)為為農(nóng)村村舊址址，生生活配配套有有待完完善；；◆項目所所在區(qū)區(qū)域已已經(jīng)形形成張張店城城區(qū)居居住區(qū)區(qū)，周周邊大大盤較較多，，居住住氛圍圍濃厚厚；◆區(qū)域在在售樓樓盤集中魯魯泰大大道以以南區(qū)區(qū)域。。如：通通乾拉拉菲、、遠景景花園園、陽陽光花花園、、名尚尚城市市廣場場、華華僑城城、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)頤頤豐花花園等等。項目區(qū)區(qū)域周周邊環(huán)環(huán)境分分析主要道道路項目南南部村村民房房項目北北部村村民房房冠都新新城玉龍河河豬籠河河項目周周邊生生活配配套狀狀況◆生活配配套：：通乾乾拉菲菲、名名尚城城市廣廣場、、義烏烏小商商品城城◆教育配套：世紀花園小學、大張村中心小學、張店美術中學等◆醫(yī)療配套：蓮池醫(yī)院名尚城市廣場蓮池醫(yī)院大張村中心小學通乾拉菲張店美術中學高中部

世紀花園小學火炬公園

義烏小商品城玉龍河蓮池公園結論：：國際化化生活活，享享受奢奢華級級生活活配套套；遠離城城市的的喧囂囂，交交通的的擁堵堵項目屬屬性定定位雖然處處于城城市主主發(fā)展展方向向上，，但位位于西西部及及北部部片區(qū)區(qū)交匯匯處；；距離淄淄博新新區(qū)核核心區(qū)區(qū)域上上有一一段距距離。。區(qū)域臨臨近城城市主主干道道，路路政建建設較較好，，交通通便利利，但但是公公共通通車率率較低低；目前城城市配配套尚尚不齊齊全，，城市市形象象較差差，但但后期期發(fā)展展?jié)摿α^大大。◆項目地地塊涉涉及村、鎮(zhèn)鎮(zhèn)、區(qū)區(qū)三方方面的的土地地，前期需需投入入較大大的精精力、、成本本進行行協(xié)商商、拆拆遷、、安置置。◆地塊平平整，，高低低起伏伏不大大，體體量適適中；；◆地塊容容積率率為2.5，屬于于小高高層及及高層層物業(yè)業(yè)類型型區(qū)域?qū)傩耘涮讓傩酝恋貙傩皂椖繉傩皂椖糠址治鲂⌒〗Y屬于城城市主主發(fā)展展方向向，但但距離離核心心區(qū)域域有一一定距距離；；目前周周邊配配套較較為缺缺乏，，城市市形象象較差差，但但后期期發(fā)展展?jié)摿α^大大；；地塊較較為方方正，，但存存在拆拆遷改改造；；產(chǎn)品以以小高高層為為主，，與周周邊項項目相相似。。項目所所處區(qū)區(qū)域較較為尷尷尬，，長遠遠來看看發(fā)展展?jié)摿αα己煤?，但但容易易被邊緣化化及同質(zhì)化化！市場競競爭分分析盛世名名苑市場競競品掃掃描◆選取原原則：：◆空間區(qū)區(qū)位相相近，，處于于相同同板塊塊或臨臨近板板塊；；◆產(chǎn)品形形態(tài)以以小高高層、、高層層為主主；項項目檔檔次接接近，，存在在直接接競爭爭◆在售競競爭樓樓盤：：中潤華華僑城城、黃黃金國國際、、名尚尚城市市廣場場、紫紫園、、龍鳳鳳苑、、創(chuàng)業(yè)業(yè)頤豐豐花園園、通通乾拉拉菲、、遠景景玉城城競品項項目樣樣本選選取本案名尚·城市廣廣場七海里里黃金國國際華僑城城通乾拉拉菲陽光花花園遠景·玉城世紀花花園·蘭花園園創(chuàng)業(yè)頤頤豐花花園中心板板塊北區(qū)板板塊西區(qū)板板塊紫園中潤潤大大道道世紀路市場主主要競競品分分析主要競競爭個案——黃金國國際項目名稱黃金國際項目位置西六路聯(lián)通路交匯處西南角占地面積592畝，合39.5萬㎡建筑面積80萬㎡建筑形態(tài)目前在售18號樓開發(fā)進度A、B、C、E區(qū)現(xiàn)房，DE建設中戶型區(qū)間97㎡的兩居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力戶型97㎡、147㎡,153㎡銷售均價6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項目配套機關幼兒園、中央水系景觀、高爾夫練習場、多功能運動會所區(qū)域配套蓮池公園、蓮池小學、張店七中、義烏商品城、大潤發(fā)、銀座購物廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項目配套完善、品質(zhì)高端（例溫泉入戶）劣勢：1：價格高于周邊在售項目近1000元、客群較??；

2：后期開發(fā)高層產(chǎn)品品質(zhì)較差；項目基基本信信息市場主主要競競品分分析主要競競爭個案——黃金國國際景觀設設計中心組組團景景觀、、景觀觀節(jié)點點、樓樓間綠綠化，，符合合其高高端定定位；；中心組組團景景觀（（C區(qū)）：：9洞GOLF推桿練練習場場、中中央水水系、、下沉沉式網(wǎng)網(wǎng)球場場、下下沉式式會所所；市場主主要競競品分分析主要競競爭個案——黃金國國際戶型設設計在售18#樓戶型型圖黃金國國際的的高價價位，，實際際支撐撐點包包含以以下幾幾點：：1）生活活方式式創(chuàng)新新（溫溫泉入入戶、、GOLF）2）景觀觀創(chuàng)新新3）會所所、配配套及及物業(yè)業(yè)管理理4）前期期建立立起高高端形形象。。黃金國國際核核心賣賣點可可歸結結為：：完善的的城市市配套套高端的的自身身配套套創(chuàng)新的的生活活理念念主要競競爭個案——黃金國國際市場主主要競競品分分析市場主主要競競品分分析主要競競爭個案——龍鳳苑苑項目名稱龍鳳苑項目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積23.49公頃建筑面積6580萬㎡建筑形態(tài)目前在售龍鳳苑四期開發(fā)進度預計2011年10月交房戶型區(qū)間118——169㎡主力戶型130㎡、146㎡,158㎡銷售均價6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項目配套幼兒園、小學區(qū)域配套佳世客超市優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：新區(qū)發(fā)展的核心位置，升值空間較大；劣勢：1：建筑密度相對較大

2：開發(fā)周期過長，前期入住客戶影響較大項目基基本信信息市場主主要競競品分分析主要競競爭個案——龍鳳苑苑景觀設設計小區(qū)內(nèi)內(nèi)多層層、小小高層層、高高層住住宅錯錯落有有致，，增添添了龍龍鳳苑苑整體體的層層次感感。功能結結構與與布局局，可可概括括為“一環(huán)、、兩軸軸、兩兩心”市場主主要競競品分分析主要競競爭個案——龍鳳苑苑戶型設設計99㎡㎡兩房兩兩廳一一衛(wèi)三房兩兩廳一一廚一一衛(wèi)168㎡三房兩兩廳兩兩衛(wèi)三房兩兩廳一一廚兩兩衛(wèi)主要競爭個案——龍鳳苑龍鳳苑的高價價位，實際支支撐點包含以以下幾點：1）市政府西移移，片區(qū)的升升值2）合理的景觀觀規(guī)劃3）配套及規(guī)范范的物業(yè)管理理4）樹立高端大大盤形象。龍鳳苑核心賣賣點可歸結為為：完善的城市配配套產(chǎn)品創(chuàng)新與多多元化以人為本的生生活理念市場主要競品品分析市場主要競品品分析主要競爭個案——華僑城項目名稱華僑城項目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積1800畝建筑面積120萬㎡建筑形態(tài)四期加州海岸開發(fā)進度多層三成在建，小高層8層在建戶型區(qū)間90——130㎡主力戶型100——120㎡銷售均價預計起價6000元/㎡優(yōu)惠措施憑身份證綠卡辦理中項目配套會所、商業(yè)、華僑城實驗幼兒園，北京大學外國語學院實驗學校區(qū)域配套豬籠河景觀帶、火炬公園、名尚城市廣場、高新區(qū)實驗中小學校、淄博11中、

優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：淄博第一大盤，高端生活區(qū)；

2：高品質(zhì)景觀的打造

3：中潤大道帶來交通優(yōu)勢；劣勢：1：部分產(chǎn)品品質(zhì)交差，影響產(chǎn)品形象

2：營銷出現(xiàn)失誤，價格提升較慢。項目基本信息息市場主要競品品分析主要競爭個案——華僑城景觀設計純正古典歐式式建筑風格，，14國風情園林景景觀；現(xiàn)代的材質(zhì)、、多變的色彩彩、三段式立立面構圖；整個社區(qū)以水水為界，以湖湖、河為主題題，空間恢弘弘、錯落有致致、秩序井然然，形成一個個有序的、活活躍的生態(tài)有有機組合體，，市場主要競品品分析主要競爭個案——華僑城戶型設計市場主要競品品分析主要競爭個案——名尚城市廣場場項目名稱名尚城市廣場項目位置西五路魯泰大道交匯處西北角占地面積23萬㎡建筑面積56萬㎡（住宅26萬㎡）建筑形態(tài)電梯多層、小高層、高層開發(fā)進度主體封頂戶型區(qū)間85-260㎡主力戶型110-140㎡銷售均價5500元/㎡優(yōu)惠措施--項目配套30萬㎡城市綜合體，會所區(qū)域配套新瑪特超市、豬龍河景觀帶優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項目商業(yè)定位超前；劣勢：位于城市邊緣，周邊生活配套缺乏；項目基本信息息未開發(fā)待售組團在售組團交房組團商業(yè)綜合體高層公寓A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)住宅組團：分為ABCD四個組團，分分別為：多層層、小高層高高層、洋房、、聯(lián)排組團；；目前在售為為B區(qū)，主力戶型型92-120㎡兩房三房；均均價5500元/㎡；商業(yè)組團：分為集中商業(yè)業(yè)綜合體、公公寓組團。目目前為主推組組團；正在火火爆招商中，，中國首座家家庭主題樂園園。工程進度方面面，住宅部分分建設主體完完工。規(guī)劃、產(chǎn)品主要競爭個案——名尚城市廣場場市場主要競品品分析市場主要競品品分析主要競爭個案——名尚城市廣場場戶型設計116㎡三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)107㎡三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)92㎡二房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)市場主要競品品分析主要競爭個案——遠景玉城項目名稱遠景玉城項目位置中潤大道以北，西八路以東占地面積--建筑面積11.58萬㎡建筑形態(tài)電梯花園洋房開發(fā)進度項目在建戶型區(qū)間258-345㎡主力戶型--銷售均價8000元/㎡優(yōu)惠措施--項目配套名流會所區(qū)域配套世紀花園小學、名尚城市廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：高端電梯花園洋房，項目檔次高；

2：打造稀缺隱秘大宅

3：城市重點發(fā)展區(qū)域，升值空間大項目基本信息息市場主要競品品分析主要競爭個案——遠景玉城景觀設計項目效果圖市場主要競品品分析主要競爭個案——紫園項目名稱紫園項目位置張店區(qū)政務中心正對面占地面積21.15萬㎡建筑面積21.22建筑形態(tài)別墅、洋房、多層、小高層開發(fā)進度主體封頂戶型區(qū)間90-380㎡主力戶型110-150㎡銷售均價5150元/㎡優(yōu)惠措施--項目配套會所區(qū)域配套區(qū)政府、理工大學、實驗中學、水上樂園優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：地理位置優(yōu)越，未來發(fā)展好；

2：高端城中別墅，項目

3：項目商業(yè)定位超前；劣勢：1、存在部分回遷客戶，整體性、品質(zhì)性受到影響項目基本信息息主要競爭個案——紫園市場主要競品品分析景觀設計市場主要競品品分析未來主要競爭爭個案——通乾拉菲地段：位于魯泰大道與世世紀路交匯處處西北角，項項目東臨；規(guī)模：項目總規(guī)劃占占地面積6.18萬平方米，總總建筑面積約約26萬平方米。酒酒店及配套公公寓占地面積積2.13萬平方米，建建筑面積11萬平方米。住住宅占地面積積4萬平方米，建建筑面積15萬平方米。產(chǎn)品：包括1座5星級酒店，1座小戶型公寓寓以及4座星級高檔住住宅組成。進度：項目主體完工工；現(xiàn)場售樓樓處還未開放放。競爭態(tài)勢總結結市場主要競品品分析總結◆規(guī)模方面：市場競爭樓盤以大體量量為主；◆產(chǎn)品方面：市場推出樓盤盤多以小高層層、高層產(chǎn)品品為主；周邊邊世紀花園、、遠景花園以以多層洋房為為主?！魬粜头矫婷妫菏袌鰺徜N戶型型產(chǎn)品以120—140㎡舒適三房型為為主，另外90——105㎡經(jīng)典兩房，銷銷售狀況良好好◆價格方面面：淄博新區(qū)價格格不斷攀升，，區(qū)域內(nèi)樓盤盤均價在5000/㎡㎡以上；◆特色方面面：競爭項目主打打教育、交通通、景觀、配配套等賣點，，小區(qū)整體規(guī)規(guī)劃合理，注注重景觀打造造與產(chǎn)品創(chuàng)新新，打造高檔檔住宅社區(qū)。。項目SWOT分析SWOT分析——S優(yōu)勢淄博新區(qū)，未未來區(qū)域發(fā)展展的核心；區(qū)域居住氛圍圍濃厚；地塊方正，方方便統(tǒng)一規(guī)劃劃；臨城市主干道道，道路通達達性好；景觀資源豐富富；SWOT分析——W劣勢公共交通較弱弱；魯泰大道通行行大型車輛，，環(huán)境嘈雜西、南、北三三面為尚未改改造的村民房房，影響項目目檔次；新區(qū)發(fā)展不完完善，生活配配套欠佳。SWOT分析——O機會SWOT分析——T威脅□同物業(yè)產(chǎn)品集集中投放，加加劇競爭態(tài)勢勢：小高層、高層層將是目前建建筑形態(tài)的發(fā)發(fā)展趨勢，市市場整體放量量較大，目前前市場在售項項目推出的產(chǎn)產(chǎn)品均是小高高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品，加劇競競爭態(tài)勢；未未來同質(zhì)化競競爭嚴重。□越來越高的價價格門檻：隨著政策調(diào)控控反抑的價格格報復性上漲漲、和土地稀稀缺造成的地地價上調(diào)勢必必帶動房價整整體上漲，房房價過高帶來來的抗性將進進一步體現(xiàn)□周邊新建小區(qū)區(qū)眾多，形成成客戶分流片區(qū)發(fā)展?jié)摿α?政府對西北方方向城市建設設的扶持，新新區(qū)將成為淄淄博的重點發(fā)發(fā)展區(qū)域；未來1—2年，周邊城市市配套逐漸齊齊全；區(qū)域樓盤的提提升價值：區(qū)域內(nèi)大盤帶帶動片區(qū)持續(xù)續(xù)保持市場熱熱點和焦點，，名尚城市廣場場、通乾拉菲菲的建立，對對該區(qū)域的項項目檔次給以以提升。項目區(qū)位優(yōu)越越、土地資源源稀缺，適合合培育高端住住宅項目；項目規(guī)劃合理理，人車分流流，景觀突出出，社區(qū)會所所、配套完善善，產(chǎn)品以小小高層為主，，項目整體檔檔次適合做高高端；區(qū)域受華僑城城、名尚城市市廣場、遠景景花園等項目目帶動，區(qū)域域形成高端住住宅物業(yè)集群群；項目SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略建議議公司使命——快速回款、搶搶占市場是本本案的必然使使命淄博前所未有有的新區(qū)高品品質(zhì)、新理念念、創(chuàng)新性、、宜居住宅。。本案作為貴司司在淄博開發(fā)發(fā)的第一個房房地產(chǎn)項目，，快速回款、、搶占市場是是其必然使命命。可以從以以下方面著手手：產(chǎn)品創(chuàng)新以創(chuàng)新的產(chǎn)品品設計吸引客客戶關注，從從居住舒適度度、性價比等等方面更好地地滿足客戶的的需要，便于于項目快速銷銷售回款。對企業(yè)進行必必要的包裝，，利用企業(yè)第第一次進入淄淄博市場造勢勢，做好宣傳傳和推廣，樹樹立良好的企企業(yè)形象。公司包裝通過以上準備備工作，力圖圖在貴司進入入淄博市場后后給淄博人民民打造：競爭策略目前房地產(chǎn)市市場充斥著各各種競爭策略略，通過我們們對淄博市房房地產(chǎn)市場的的詳細調(diào)研，，我們對目前前淄博市房地地產(chǎn)市場上存存在的競爭策策略進行歸納納，共得出四四種競爭策略略:壟斷價格較大的市場權重品牌至上領導者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品特色和價值創(chuàng)新者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者追隨者黃金國際、名名尚城市廣場場：開發(fā)商的的品牌、項目目品質(zhì)及項目目的規(guī)模都是周邊邊項目所無法法企及的。盛世名苑：借借助中潤大道道以北地區(qū)的的全面開發(fā)以及周邊項目目的帶動，以以價格取勝。。通乾拉菲：作作為淄博西西區(qū)的城市綜綜合體，其中中推出一棟小小公寓填補了了周圍公寓產(chǎn)產(chǎn)品的空白。。領導者追隨者補缺者各種策略的代代表項目本項目所選擇擇的競爭策略略本項目所面臨臨的態(tài)勢：1.項目規(guī)模：項項目占地規(guī)劃劃用地總面積積8.15萬㎡，建筑面面積20.38萬㎡。從規(guī)模上無法法與周邊大盤盤進行規(guī)模競競爭。2.項目地段：位位于淄博新區(qū)區(qū)，處于城市市西部板塊、、北部板塊發(fā)發(fā)展的交匯處處，但目前城市配配套仍不齊全全。3.開發(fā)商品牌：：貴司作為一一個第一次進進入淄博市場場的開發(fā)商，，規(guī)模及品牌牌無法與已進入淄博市市場的開發(fā)商商大鱷進行直直接競爭，但但貴公司以一一個創(chuàng)新的項項目產(chǎn)品、全新的居住理理念為淄博市市民提供一個個舒適的居住住空間，必會會實現(xiàn)利潤打打造品牌。創(chuàng)新者者！創(chuàng)新的重要性性創(chuàng)新對市場競競爭的意義：：產(chǎn)品的創(chuàng)新可可以使得項目目在激烈的市市場競爭中快快速脫穎而出出，從而在市市場上占據(jù)自自己的份額創(chuàng)新對價格的的意義：產(chǎn)品的創(chuàng)新，，可以增加產(chǎn)產(chǎn)品的附加值值，從而在側側面提升產(chǎn)品品的價值已達達到最終提高高產(chǎn)品價格的的作用。創(chuàng)新對開發(fā)商商品牌的意義義：作為一個第一一次進入淄博博市場的開發(fā)發(fā)商，其第一一個項目采用用全新的產(chǎn)品品，可使得開開發(fā)商迅速打打開淄博市場場，得到淄博博市民的認可可。創(chuàng)新對消費者者的意義：作為一個全新新的產(chǎn)品，可可迅速吸引消消費者的關注注度，同時培培養(yǎng)消費者對對開發(fā)商的品品牌忠誠度。。項目定位建議議既然項目的競競爭策略為創(chuàng)創(chuàng)新者，那么么我們?nèi)绾蝿?chuàng)創(chuàng)新；項目周邊競競爭激烈，，目標客戶戶必將會與與其他項目目重疊，如如何尋找我我們的目標標客戶；；目標客戶的的真正需求求點在哪里里，我們?nèi)缛绾卫每涂蛻舻男枨笄蟠蛟煳覀儌兊漠a(chǎn)品，，或者是引引導客戶的的需求。定位前的思思考我們將會帶帶著以上的的問題進行行思考從而而給項目一一個明確的的定位！追求全新生生活理念的的精英圈層層城市準財富階層事業(yè)有成，財富積累階段與城市富裕階層仍存在部分差距希望享有獨有的居住文化改變生活方式的富裕階層（企業(yè)管理層、生意階層）、追求生活品味的中級公務員開發(fā)商關系戶政府高級公務員高新區(qū)企業(yè)高管中產(chǎn)階層高收入工薪家庭祖輩父輩有一定社會地位，擁有較大的財富積累收入豐厚跟隨型客戶中小生意階層、企事業(yè)中層員工、有社會背景的公務員、重要領域的技術人員企業(yè)中層員工、技術人員一般公務員小型私營企業(yè)主普通階層穩(wěn)定的收入投資型客戶區(qū)域內(nèi)個體商戶周邊原住民餐飲、娛樂、超市經(jīng)營者目標客戶定定位目標客戶分分析他們是這樣樣一群人：：有自己的的生活方式式，他們厭厭倦了鋪天天蓋地的舶舶來品，對對傳統(tǒng)文化化懷有向往往；喜歡創(chuàng)創(chuàng)新事物。。有自己固定定的社交圈圈，喜歡群群居、事業(yè)業(yè)正處于上上升階段但但仍需不斷斷努力的城城市準財富富階層正是是我們需要要尋求的目目標客戶。。項目形象定定位新區(qū)生活圈圈>>新中式原創(chuàng)創(chuàng)精英社區(qū)區(qū)城市化與房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，就是為為了達成人人類對兩個個根本需求求的滿足——方向感與歸歸宿感。US.約翰.奈斯比特項目并非是是簡單建造造房子，亦亦非西部新新區(qū)所增加加的一座樓樓盤，而是是為面向全全淄博而建建造的一種種富有全新中式文文化底蘊的的精精英生活方方式。項目產(chǎn)品定定位小高層、高高層：通過樓層的的高矮排布布，形成豐豐富的天際際線，給人人以動感的的美學；新中式人文文社區(qū)：通過對園林林景觀，社社區(qū)配套以以及產(chǎn)品自自身的提升升，營造社社區(qū)新中式式人文氣息；精細化戶型型：建議項目根根據(jù)市場競競爭情況，，戶型設計計做到人性性化、精細細化。具有豐富天天際線的小小高層、高高層新中式式人文社區(qū)區(qū)、精細化化戶型項目案名定定位案名闡釋：：大觀：意為為人所所仰慕及事事物的美好好繁多盛大大壯觀之意意；天下：恢弘大氣，，觀天下；；案名大氣，，既體現(xiàn)了了項目的中中式意象，，又展示了了項目高端端品質(zhì)及尊尊貴之感。。紫郡備選案名：：大觀華府大觀·天下物業(yè)發(fā)展建建議本項目開發(fā)發(fā)策略制定定原則規(guī)模為122畝，面積適適中，考慮慮到開發(fā)商商初次開發(fā)發(fā)，建議根根據(jù)地塊目目前現(xiàn)狀分期數(shù)量為為3期，一方面減少少資金壓力力，另一方方面根據(jù)后后期市場變變化對產(chǎn)品品進行局部部調(diào)整；首期啟動分分區(qū)物業(yè)應應該以提升項目形形象及聚攏人氣為原則，后后期根據(jù)市市場反應，，對產(chǎn)品不斷創(chuàng)創(chuàng)新，在培養(yǎng)一一定人氣后后，利用成成熟社區(qū)做做為樣板，，加速后期期樓盤銷售售；充分考慮項項目的沿街街昭示性，應充分利利用項目沿沿街面打造造社區(qū)特色商商業(yè)。分期開發(fā)策策略南側地塊規(guī)規(guī)整方正，，借助其臨臨街昭示性性作為形象象展示，可可以一期率率先啟動；；中間地塊目目前為糧管管所，可作作為二期開開發(fā)地塊；；北側地塊可可作為三期期最后開發(fā)發(fā)；I期II期III期項目整體規(guī)規(guī)劃建議項目整體地地塊較為規(guī)規(guī)整，利于于后期規(guī)劃劃，可按照照地塊形狀狀進行縱向向排布，利利用樓座的的排布形成成社區(qū)圍合合，同時規(guī)規(guī)劃遵循以以下原則：：人車分流、、地下停車車：體現(xiàn)項目檔檔次，實現(xiàn)現(xiàn)人車分流流地下停車車。中央景觀、、均好性佳佳：社區(qū)設計中中心水景長長廊，各樓樓座均能觀觀景；增加社區(qū)互互動區(qū)域：：社區(qū)規(guī)劃社社區(qū)會所、、開放式網(wǎng)網(wǎng)球場、羽羽毛球場等等運動設施施。小高層、高高層產(chǎn)品的的結合：根據(jù)項目容容積率的要要求，產(chǎn)品品應該是小小高層及高高層的組合合社區(qū)商業(yè)：：考慮項目自自身配套及及為周邊提提供商業(yè)配配套，建議議在魯泰大大道一側設設置一層商商業(yè)。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F景觀規(guī)劃建建議社區(qū)景觀設設計以和諧諧共生的規(guī)規(guī)劃理念為為基礎，以以“社區(qū)主主題景觀帶帶”、“水水系景觀””、“樓與與樓之間的的組團綠化化”為核心心理念、以以“復合式式植物群落落”為表現(xiàn)現(xiàn)，通過三三大系統(tǒng)景景觀體系的的有機結合合，實現(xiàn)整整個社區(qū)景景觀資源的的均好與共共享。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主題景觀帶水系景觀帶組團景觀帶創(chuàng)造資源帶帶——形成社區(qū)中中心,帶動高價值值物業(yè)和戶戶型增值核心景觀——傳統(tǒng)意境的的現(xiàn)代表達達借鑒古典園園林先抑后后揚、一詠詠三嘆的造造園手法，，避免核心心區(qū)一覽無無余。小小廣場場還可以局局部下沉，，進一步強強化場所感感案例：北京京金都都杭城核心景觀——先抑后揚的現(xiàn)現(xiàn)代表達建筑風格建議議項目名稱黃金國際中潤華僑城通乾拉菲名尚城市廣場陽光花園紫園產(chǎn)品風格歐式歐式現(xiàn)代北美風情現(xiàn)代歐式打造新中式建建筑風格目的實現(xiàn)產(chǎn)品品的主題性、、都市性、超超越性競爭項目本項目產(chǎn)品價價值體系構建建外內(nèi)

規(guī)劃布局外部建筑形象入口圍擋/圍墻展示區(qū)園林景觀內(nèi)部建筑形象產(chǎn)品構面

設計目標

“中式”表達手法/要點尺度/原則

秀給城市看的高端形象驚艷超越的樓盤氣場城市尺度千尺為勢標定感昭示性

話題性親人尺度百尺為形游線引導驚爆點設置核心區(qū)構建場所感營造現(xiàn)代風格與中式元素的拼貼、對比元素說話全面借鑒中式造園風格與手法空間說話

規(guī)劃追求大圍合與大形式；突出建筑形象的都市感，強化天際線塑造；入口、圍墻等突出夸張的尺度與儀式感；原型引用集萃主義文脈主義

我們主張：現(xiàn)現(xiàn)代風骨，中中式元素首先是都市的的、高端的、、高層的；然然后是體現(xiàn)現(xiàn)設計感的巧巧妙“移植””，讓中式元元素成為現(xiàn)代代風格的手法法之中常用元素1：符號常用元素2：色彩常用元素3：細節(jié)元素之一：符符號案例：北京禧禧福會禧福會建筑形形象上突出了了現(xiàn)代建筑利利落的線條、、高聳的體量量。在建筑頂頂部借用了古典園林中花花格窗，加以夸張變變形，成為鮮鮮明的古典符符號。元素之一：符符號窗格作為符號，在在建筑的其他他部分也反復復出現(xiàn)，甚至至在項目LOGO上也予以呼應應，古典主線線通過符號得得到了反復強強化。選用了沉穩(wěn)大大氣的赭石色色系，雖然形形象仍是現(xiàn)代代風格，但與與項目的案名名與皇家園林林的主題形成成呼應。案例：曲江華華府曲江華府山墻墻頂部使用了了大面積的灰灰色，與整體體白色調(diào)搭配配，直接喚起起了傳統(tǒng)民居居經(jīng)典的色彩彩印象。元素之二：顏顏色元素之三：顏顏色案例：成都錦錦都錦都的高層住住宅延續(xù)了主主流的現(xiàn)代風風格，但細部部出彩——窗格的古典意意味不言自明明；山墻的折折線造型寫意意不寫實，簡簡約一筆，卻卻是對古典建建筑致敬競爭項目項目戶型區(qū)間主力戶型黃金國際70-267㎡110-150㎡中潤華僑城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市廣場85-260㎡110-140㎡紫園90-380㎡120-160㎡住宅面積區(qū)間間：與市場差異化化競爭，避開開競爭項目的的戶型設計區(qū)區(qū)間，我們設計以100-120㎡為主力的經(jīng)濟濟型戶型，輔輔以70-90㎡㎡的緊湊型戶型型，適當延展展少量區(qū)域熱熱銷的120-130㎡戶型。項目產(chǎn)品探研研A、D為3室2廳2衛(wèi)建面110-120㎡B、C為3室2廳1衛(wèi)建面100-110㎡優(yōu)點：全部戶型客廳廳附贈大面積積觀景花園陽陽臺全部主臥、客客廳南向設置置、所有臥室室附贈凸窗觀景花園陽臺臺凸窗項目產(chǎn)品建議議——100-120㎡緊湊三居優(yōu)點:較大戶型南北北通透戶型方正、經(jīng)經(jīng)濟實用全部戶型客廳廳和主臥南向向設計客廳贈送觀景景陽臺ABC觀景陽臺項目產(chǎn)品建議議——70-90㎡二居（高板2梯3戶）項目產(chǎn)品建議議——一梯兩戶點塔塔戶型（130㎡）國際城案例(一梯二戶)三室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：130㎡◎雙客臥面積適適中，層次分分明，小客玲玲瓏剔透，大大客外飄窗更更顯雍容◎家政陽臺◎獨守一片窗外外風情，動靜靜自如◎獨立餐廳與廚廚房相近，與與客廳有效錯錯開，顯私秘秘◎明衛(wèi)設計，可可自由分隔◎約7平米方正露臺臺，盡情享受受陽光浴◎?qū)挸◤N房面寬寬2.2米◎客廳尺度適中中，與觀景陽陽光室相連◎書房超大面寬寬落地窗連接接露臺完備的配套表表現(xiàn)為：滿足精致人生生追求的會所所滿足居住需要要的商業(yè)街體現(xiàn)生活品味味的生態(tài)陽光光車庫提高居住便利利性社區(qū)體驗設施施項目整體價值值的實現(xiàn)提升住宅價值值承擔城市功能能豐富都市生活活整合項目區(qū)域域資源體現(xiàn)項目整體體形象由于本項目所所在區(qū)域位于于淄博市新區(qū)區(qū)，目前周邊邊城市配套較較為缺乏，位位于淄博城區(qū)區(qū)主要發(fā)展兩兩方向的交匯匯處，城市配配套的全面覆覆蓋仍需一定定時間，故本本項目的商業(yè)業(yè)配套既要考考慮提升項目目的價值，又又要考慮承擔擔一部分的城城市配套功能能。商業(yè)配套定位位時尚化、風情情化的商業(yè)空空間?紅色窗框和幕幕墻古典分格格

?酷酷酷的不銹鋼座座椅印上古典典花紋

?黑黑色簡約的的路燈獲得古古典裝飾配套商業(yè)：以以服務于社區(qū)區(qū)內(nèi)部居民生生活需求為主主，業(yè)態(tài)以滿滿足生活配套套為主，包括括小型超市、、茶館、咖啡啡廳、干洗店店、銀行、面面包店、餐飲飲等藥品店便利店家居裝修面包店干洗店銀行時尚化、風情情化的商業(yè)空空間會所類型效用傾向設置意向科目投資收益使用率少高高使用、效益鼓勵乒乓球、桌球少少高使用鼓勵籃球、單雙杠、門球、棋牌、兒童活動、閱覽、多功能廳高高高形象鼓勵壁球、健身、羽毛球館、游泳池高少高形象權衡網(wǎng)球、網(wǎng)吧、咖啡廳高少低廣告取締桑拿、溫水游泳池、迷你高爾夫、保齡球運動會所商務中心室外運動室內(nèi)運動閱覽室、多功功能室籃球、門球、、單雙杠、兒兒童活動中心心羽毛球室、乒乒乓球室、、、桌球室、健健身房、棋牌牌室會所功能設置置以社區(qū)居民民的需求為導導向，采取開開放式經(jīng)營，，面向業(yè)主及及周邊居民。。會所配套定位位右圖案例：廣廣州云山詩意意·人家玻璃天窗模擬擬了傳統(tǒng)木結結構的構架項目會所規(guī)模模建議控制在在1000-2000平米左右啟啟動期作為為項目展示體體驗中心和銷銷售中心，后后期轉(zhuǎn)為社區(qū)區(qū)會所，臨近近主入口和商商業(yè)街設置，，便于形成經(jīng)經(jīng)營上的互動動陽光停車場——實現(xiàn)真正的人人車分流交通組織出入口盡量遠遠離高價值物物業(yè)區(qū)域高層集中地下下停車，盡量量做到人車分分流，車行路路沿社區(qū)外環(huán)環(huán)線布置；車行動線與地地下停車場出出入口設置相相協(xié)調(diào)；車庫設有電梯梯直接入戶，，地下入戶大大堂也要有品品質(zhì)；地下陽光車庫庫處理，設計計有采光口和和采光井，以以及燈光細節(jié)材料服務環(huán)保節(jié)節(jié)能及及智能能化技技術：：以完善善的功功能提提升居居住的的舒適適性；；對細節(jié)節(jié)的追追求：：只有同同多對對細節(jié)節(jié)的把把握及及不斷斷追求求，才才能創(chuàng)造更更好的的產(chǎn)品品物業(yè)服服務的的進一一步加加強：：物業(yè)的的作用用已經(jīng)經(jīng)不僅僅僅是是保安安及收收費。。產(chǎn)品附附加值值新技術術應用用——本項目目運用用新技技術的的三項項原則則原則一一：選選用價價格適適中的的經(jīng)濟濟型材材料，，控制制建造造成本本原則二二：運運用合合理的的規(guī)劃劃設計計以及及施工工技術術，減減少維維護成成本原則三三：綜綜合利利用各各種節(jié)節(jié)能系系統(tǒng)，，最大大限度度的減減少業(yè)業(yè)主使使用成成本新技術術的應應用新技術術的應應用成本案例在項目中的作用智能化社區(qū)智能卡識別系統(tǒng)、磁卡出入系統(tǒng)、門控系統(tǒng)、指紋識別出入系統(tǒng)，全方位可視對講系統(tǒng)，溫度、燈光、窗簾及家電全方位遠程控制系統(tǒng)等；高深圳紅樹西岸（由于智能化技術使用門檻較高，成本高，目前僅在少數(shù)項目中進行了嘗試）項目的主要賣點舒適性恒溫系統(tǒng)，恒濕系統(tǒng)，新風系統(tǒng)、隔音系統(tǒng)等；較高當代MOMA鋒尚國際公寓項目的主要賣點節(jié)能太陽能運用，屋面綠化等一般萬科東麗湖（使用較廣泛）并非項目的主要賣點，主要為項目節(jié)約成本本項目目中新新材料料、新新技術術的使使用并并非項項目的的核心心競爭爭力和和主要要發(fā)力力方向向，但但部分分新技技術的的運用用成本本低且且可以以為項項目節(jié)節(jié)約成成本，，因此此，可可以選選擇節(jié)能方方面的新技技術運運用于于本項項目。。目前新新材料料、新新技術術在住住宅中中的運運用主主要分分為三三種：：當代MOMA紅樹西西岸鋒尚國國際公公寓太陽能能熱水水系統(tǒng)統(tǒng)太陽能新技術術的應應用——太陽能能利用用子系系統(tǒng)樓梯間間、走走道、、廁所所等““冷空空間””朝北北布置置，作作為朝朝南布布置的的起居居“熱熱空間間”的的熱能能緩沖沖區(qū)。。建筑南南面爭爭取盡盡量多多的采采光面面，最最大限限度的的獲得得太陽陽能。。建筑南南向要要考慮慮夏季季遮陽陽，避避免能能源消消耗緊緊張，，可選選擇遮遮陽簾簾，在在不影影響建建筑外外觀的的條件件下達達到遮遮陽的的目的的。電梯間間北置置建筑南南部爭爭取最最大采采光面面遮陽簾簾遮陽簾簾新技術術的應應用——產(chǎn)品設設計子子系統(tǒng)統(tǒng)項目物物業(yè)管管理建建議物業(yè)管管理是是項目目入駐駐后社社區(qū)檔檔次的的直觀觀體現(xiàn)現(xiàn)，因因此，，建議議引進進國內(nèi)內(nèi)頂級級物業(yè)業(yè)管理理公司司，全全面提提升社社區(qū)物物業(yè)管管理水水平；；合作模模式：：1）托管管：直直接由由該公公司負負責管管理；；2）顧問問：開開放商商注冊冊物管管公司司，由由聘請請公司司做顧顧問工工作；；物業(yè)公公司建建議：：全球知知名物物管：：第一太太平戴戴維斯斯世邦魏魏理仕仕戴德梁梁行仲量聯(lián)聯(lián)行國內(nèi)知知名物物管：：中海物物業(yè)深圳萬萬科物物業(yè)浙江綠綠城物物業(yè)北京均均豪物物業(yè)關于盛盛世行行山東盛世行投資顧問有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY誠信·專業(yè)·策略·整合·運營盛世行行簡介介山東盛盛世行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司——一個精英團團隊；一個將將發(fā)達達城市市的成成熟營營銷理理念和和本地地市場場完美美融合合的集合型型團隊隊；一個憑憑專業(yè)業(yè)的智智力資資源在在地產(chǎn)產(chǎn)市場場謀求求生存存和發(fā)發(fā)展的的前進型型團隊隊；一個集集完備備的開開發(fā)商商資源源、密密切的的媒體體拓展展資源源和良良好的的政府府公關關資源源于一一體的的開拓型型團隊隊；一位真真正輔輔助開開發(fā)商商規(guī)避避開發(fā)發(fā)運營營風險險的“地產(chǎn)軍軍師”山東盛盛世行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司將將以專專一的的精神神、專專業(yè)的的姿態(tài)態(tài)，專專注于于客戶戶委托的每每一個個項目目，真真正為為客戶戶創(chuàng)造造最大大價值值！盛世行行簡介介代理服服務顧問服服務經(jīng)紀服服務金融服服務營銷策策劃銷售代代理全程顧顧問二手房房交易易資產(chǎn)管管理公司服服務領領域觀念決定思路思路決定出路團隊座座右銘銘不找不不行的的借口口只找可可行的的策略略……行為理理念先聲奪奪人■□人海戰(zhàn)戰(zhàn)術■□殺雞用用牛刀刀■□集中銷銷售法法■□注重推推廣節(jié)節(jié)奏■□做足客客戶儲儲備■□量身定定做的的價格格策略略■□成為市市場焦焦點與與熱點點■□創(chuàng)新性性的拓拓展銷銷售渠渠道■□與主流流媒體體進行行深度度合作作■□凡戰(zhàn)者者,以正合合,以奇勝勝地產(chǎn)操操作理理念□■項目前前分析析＞＞＞□■項目策策劃＞＞＞□■銷售策策劃＞＞＞□■推廣執(zhí)執(zhí)行計計劃＞＞＞四韜戰(zhàn)戰(zhàn)略無數(shù)成成功的的個案案都證證明了了一點點：策劃先先行。。孫子兵兵法云云：上上兵伐伐謀。。解決“此時、、此地地，投投資何何種項項目風風險小小、收收益大大等”問題◆盛世行行認為為，每每一個個房地地產(chǎn)項項目，，其開開端應應該是是分析析——謹慎、、周到到的全全面分分析，，輔以以相應應的市市場調(diào)調(diào)查與與研究究，解解決下下列問問題：：此時，，在哪哪里投投資回回報大大、風風險小?。吭谶@個個地域域投資資是否否合適適？對手們們在做做些什什么？？◆盛世行行認為為，每每一個個項目目研究究，都都要深深入挖挖掘項項目的的個性性、特特色、、潛質(zhì)質(zhì)與賣賣點，，從而而解決決幾個個問題題：市場走走勢預預測，，行情情分析析；街區(qū)功功能研研究；；投資概概算與與效益益分析析；項目可行性性報告。當盛世行對對您刨根問問底時，請請體諒他們們的敬業(yè)精精神。如果果，研究的的結論有悖悖于您的初初衷，請相相信他們是是為您規(guī)避避潛在風險險。項目前分析析任何房地產(chǎn)產(chǎn)項目都要要進行全方方位的項目目策劃，策策劃費用與與避免的風風險相比簡簡直微不足足道。解決“以什么形象象，用什么么價格，賣賣給誰”的問題◆盛世行認為為，項目策策劃的主旨旨是在項目目的可行性性研究得到到一個肯定定的答案后后，著手擬擬定詳細、、規(guī)范、實實用的策劃劃方案，以以解決問題題為根本：：項目定位；；提出詳盡的的建筑規(guī)劃劃要求；項目功能安安排合理，，個性鮮明明；設計產(chǎn)品品品牌形象；；提出物業(yè)管管理新思路路；價格定位、、目標客戶戶分析；設計置業(yè)策策略與技巧巧。當盛世行帶帶著厚厚一一本策劃報報告拜會您您時，請給給他們一點點時間。盛盛世行的策策劃報告力力求滴水不不漏，切中中要害。項目策劃在本階段，，策略與方方案基本確確定，關鍵鍵在于將此此前所研究究的一切落落到實處。。策劃中設設計到的所所有方面必必須是完全全可操作的的，任何空空話均不允允許存在。。解決“目標客戶的的喜好及最最可能的成成交價格，，目標體系系與銷售方方式等”問題◆盛世行認為為，銷售策策劃的主要要目的是全全面闡釋項項目前分析析與項目策策劃，是戰(zhàn)戰(zhàn)略部署的的戰(zhàn)術演繹繹。再做一次針針對性的市市場調(diào)查；；目標客戶群群分析；競爭對手的的研究與價價格定位；；建立銷售目目標體系；；決定進入市市場的時機機與姿態(tài)；；制定公開計計劃；預算推廣成成本；干擾因素分分析；執(zhí)行監(jiān)控。。當盛世行又又帶著厚厚厚的一本策策劃報告拜拜會您時，，請再給他他們一點時時間，盛世世行的策劃劃一貫力求求嚴謹、周周到、具有有全面的可可操作性。。銷售策劃一切準備就就緒，此前前前期所有有的準備工工作將有力力的保障本本戰(zhàn)役的成成功。解決“媒體廣告運運用、推廣廣方式、職職責、分工工、目標及及其保障并并予以實施施等”問題◆盛世行認為為，推廣計計劃是一道道明確的作作戰(zhàn)指令，，要點是分分工明確、、職責明確確、目標明明確。媒體運用；；促銷策略；；培訓計劃；；銷售執(zhí)行；；跟蹤監(jiān)控；；評估總結當盛世行堅堅持按照既既定方針進進行推廣，，甚至反對對您的時候候，請相信信他們的理理由，盛世世行相信經(jīng)經(jīng)過如此精精準的謀劃劃，推廣定定會成功??！推廣執(zhí)行計計劃√充分的市場場把握能力力；√完善的資源源配套；√項目統(tǒng)籌和和團隊協(xié)作作能力；√專業(yè)的全程程策劃能力力；√遠程操作能能力；√一體化的優(yōu)優(yōu)秀服務；；√豐富的實戰(zhàn)戰(zhàn)操作經(jīng)驗驗；√深刻的理論論優(yōu)勢。八大核心競競爭力——盛世行科學學傳播策略略◆統(tǒng)一的廣告告風格；◆單一的廣告告訴求；◆清晰的廣告告內(nèi)容；◆準確的訴求求對象；◆明確的廣告告目標；◆合理的媒介介計劃；◆把握熱點事事件進行傳傳播。做有銷售力力的廣告別墅類物業(yè)業(yè)：陽光名筑■□香溪庭院■□美林小鎮(zhèn)■□儒風印象■□城市住宅類類物業(yè)：城市風景■□天府名城■□博泰花園■□盛世康城■□商業(yè)辦公類類物業(yè)：財富廣場■□藍鉆國際■□齊都國際■□齊城商務中中心■□部分經(jīng)典項項目概覽◆陽光名筑:淄博首席聯(lián)聯(lián)排別墅社社區(qū)。占地地5.8萬平方米，，容積率0.6，綠化率近近60%，共有聯(lián)排排別墅160余套，戶型型面積從170－230平米。◆主題推廣語語：天空下的的極貴人生生陽光名筑——淄博首席聯(lián)聯(lián)排別墅區(qū)區(qū)高端別墅香溪庭院——淄博市外商商居住區(qū)生生態(tài)別墅◆項目總占地地面積約200畝，由252棟別墅和7萬平米多層層共同組成成?！繇椖慷ㄎ徽Z語：中央生活，，純生態(tài)別別墅◆主題推廣語語：城市中心最最后的別墅墅高端別墅◆項目位于淄博市周村村區(qū)張周路路與柳園路路交匯處北北1000米路西。項項目周邊綠綠化環(huán)境和和空氣質(zhì)量量良好，北北臨孝婦河河風景區(qū)、、大學城片片區(qū)，東南南向、南向向、西向為為農(nóng)田；從從本案到達達周村僅5分鐘車程，，距張店西西七路僅10公里，10分鐘車程，，交通非常常便利?！舯景敢?guī)劃11棟別墅物業(yè)業(yè)，總占地地23810㎡，總建筑面面積23017㎡。美林小鎮(zhèn)——純北美風情情別墅區(qū)高端別墅◆本項目位于于淄博市萌山湖風景景區(qū)，總建筑面面積13萬平米。是集文化、教教育、生態(tài)態(tài)、旅游、、休閑居住住、度假于于一體的綜綜合性文化化項目。◆分別有“禮禮成”、““仁和”、、“誠信””、“智博博”四部分分組成，分分為的孔子文化廣廣場，由20.9米大型孔子子銅像、地地面浮雕、、書本浮雕雕、牌坊、、40幅大型孔子子故事畫、、仿古畫連連廊組成；；老年休養(yǎng)中中心，設有溫泉、、醫(yī)療、文文體活動中中心；孔子文化交交流中心，主要用于孔孔子文化學學術交流、、藝術品交交易及餐飲飲住宿；藝術家工作作室，吸引了國國內(nèi)外大批批著名畫家家、工藝美美術大師、、文化企業(yè)業(yè)家居住。?？鬃游幕瘎?chuàng)創(chuàng)意園——儒文化高檔檔臨湖別墅墅區(qū)高端別墅城市風景——淄博高尚都都市生活典典范◆城市風景，，位于淄博博市張店區(qū)區(qū)美麗的小小西湖畔，，總建筑面面積8.75萬平米，綠綠地率45％，容積率率2.8?！繇椖慷ㄎ徽Z語：淄博高尚都都市生活示示范區(qū)城市住宅天府名城——淄博首席科科技住宅◆項目占地108畝，規(guī)劃總建筑面積積達10萬平米，90-150平米純多層層住宅。綠綠化率高達達40%，獨有8000平米中央綠綠化廣場，，6000平米沿河景景觀綠帶。?！糇筒┦惺准壹也捎孟冗M進的CL建筑體系，，主要特色為為抗震、節(jié)節(jié)能、增大大使用面積積?！繇椖啃蜗蠖ǘㄎ唬鹤筒┦紫瓶萍甲≌鞘凶≌┨┗▓@——周村首席金金牌戶型社社區(qū)◆項目臨近周周村區(qū)中心心，整體規(guī)規(guī)劃10棟樓多層住住宅，總戶戶數(shù)234戶，總建筑筑面積2.2萬㎡，容積積率1.2，綠化率率達36%，建筑密度度24.7%?！粜蜗蠖ㄎ唬海褐艽迨紫鸾鹋茟粜蜕缟鐓^(qū)城市住宅盛世康城——江南風情高高尚住宅總占地14.89萬㎡，總建建筑面積24萬㎡；容積率：1.45，綠地率：：35.2%；三大組團：：怡園、暢暢園、潤園園；三大景觀湖湖：后海、、西子、月月牙灣；三大運動球球場：羽毛毛球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃籃球場；一條龍型景景觀長廊：：戛納大道道；營銷中心選房現(xiàn)場（項目自2009年4月16日亮相至2009年5月23日實現(xiàn)成功簽約認購158套）城市住宅◆財富廣場，，位于淄博博市中心商商圈，總建建筑面積6.4萬平米，是是集商業(yè)、、商務、商商住于一體體的大型城城市綜合體體、城市地地標?！繇椖慷ㄎ徽Z語：淄博首席精精裝小戶型型公寓。財富廣場——淄博市城市市綜合體典典范商務辦公齊都國際——臨淄商務辦辦公地標◆齊都國際際：占地地30畝，由兩棟14層綜合辦辦公樓、3棟6層沿街商商住樓、、一棟8層小高層層住宅樓樓、一棟棟二層物物業(yè)用房房組成。?！粼擁椖恐兄械摹褒R齊都國際際商務大大廈”與與區(qū)行行政辦公