溫泉項目規(guī)劃定位建議課件

溫泉項目整體規(guī)劃及定位建議溫泉項目整體規(guī)劃及定位建議1一、地塊概況；三、整體定位建議；四、項目規(guī)劃建議；二、項目分析；一、地塊概況；三、整體定位建議；四、項目規(guī)劃建議；二、項目2

1、地塊概況1、地塊概況3本項目位于中山以南，五桂山與三鄉(xiāng)交界處。東臨羅山妹山、中山溫泉，高爾夫球會、南臨廣珠公路原線、西臨嶺仔、北臨御龍山項目；周邊旅游及渡假資源豐富。本項目5分鐘車程內(nèi)可到三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心、20分鐘到達中山市區(qū)。30分鐘到達珠海市區(qū)。40分鐘到達澳門。60分鐘到達廣州市區(qū)。90分鐘到達深圳90分鐘到達香港。項目通達性良好。一、項目概況—區(qū)域交通位于中山以南本項目位于中山以南，五桂山與三鄉(xiāng)交界處。一、項4一、項目概況?項目指標及要求類別功能占地面積容積率平方米畝地塊總面積商業(yè)、文化、商住357636.1536.455>2.0≦2.5商業(yè)配套商業(yè)、廣場3萬平方米45畝總配套要求10萬方酒店3萬平方米45畝文化特色設施3萬平方米45畝交通:規(guī)劃有24米的市政路經(jīng)過項目,另有15米的附道通過項目B地塊(452.38畝區(qū)域)政府開發(fā)意見及條件（引用）：定位為高檔商業(yè)旅游區(qū)和高檔公寓與住宅區(qū)，須一次性報總體方案，可分期開發(fā)，總項目要在五的內(nèi)完成，其中第一期開發(fā)應配置約10萬平方米商業(yè)旅游區(qū)域，三年內(nèi)完成，該區(qū)域是一個集餐飲，購物，娛樂，休閑，運動，文化，旅游，演藝于一體的高檔商業(yè)旅游區(qū)，必須配置3萬平方米以以，約300個房間的五星級酒店一座，建筑3萬平方商業(yè)一條街，配置約3萬方特色娛樂設施等。一、項目概況?項目指標及要求類別功能占地面積容積率平方米畝地5一、項目概況—項目四至330米南臨廣珠公路原線，寬度136米，(暫稱南面84.417畝為A地塊，相臨452.38畝為B地塊)A地塊最短縱深約330米,最長約450米.B地塊最大寬幅約365米,最窄約290米、北臨御龍山項目,直接連接御龍山后期開發(fā)地塊，地塊較狹長，總長度約1400米。地塊總用地面積為357636.1平方米.1400米136米365米290米一、項目概況—項目四至330米1400米136米365米296新地塊御龍山二期御龍山一期項目地塊與”御龍山”地塊緊密相連新地塊御龍山二期御龍山一期7地塊平整開闊,眾山環(huán)抱,景色怡人.南:入口處入口右側(cè)北:望御龍山項目北面遠景五桂山一、項目概況?項目四至地塊平整開闊,眾山環(huán)抱,景色怡人.南:入口處入口右側(cè)北:望御8

2、項目分析地塊分析人群分析2、項目分析9廣珠西線三期工程2009年12月正式動工廣珠輕軌2010年亞運前通車港珠澳大橋2009年12月開工建設四條軌道覆蓋中山八成鎮(zhèn)區(qū)深中大橋納入投資計劃中珠江一體化，中山納入大珠澳都市區(qū)交通利好商業(yè)篇一、地塊分析—區(qū)域交通周邊交通網(wǎng)路發(fā)達，項目至周邊區(qū)域可達性增強，具備了幅射珠江三角州，以及港、澳區(qū)域的基本條件。廣珠西線三期工程2009年12月正式動工廣珠輕軌2010年10一、地塊概況—區(qū)域環(huán)境羅山妹山中山溫泉高爾夫球會五桂山森林公園翠亨孫中山故居巨龍博物館泉眼溫泉……項目外部旅游度假資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好。一、地塊概況—區(qū)域環(huán)境羅山妹山項目外部旅游度假資源豐富，生態(tài)11地塊SWOT分析SWOTS1、與本公司御龍山項目相連O2、稀缺資源S3、發(fā)展商品牌及資源優(yōu)勢W1、本區(qū)域市場高端消費力有限W2、地塊過于狹長O1、旅游、度假、養(yǎng)生住宅市場空白S2、昭示性、通達性良好S5、宏觀經(jīng)濟發(fā)展W3、周邊相匹配的服務配套饋乏T2、項目開發(fā)資金投入密集，資金鏈需要緊密結(jié)合。S4、周邊自然環(huán)境優(yōu)美T1、政策變化對房地產(chǎn)的影響T3、前期規(guī)劃及產(chǎn)品定位風險地塊SWOT分析SWOTS1、與本公司御龍山項目相連O2、稀12地塊分析結(jié)論：結(jié)論1、結(jié)合周邊自然資源豐富的特性，建議本案向生態(tài)、養(yǎng)生、旅游、商業(yè)結(jié)合；結(jié)論2、項目周邊一線景觀資源優(yōu)異，支持項目高端定位結(jié)論3、未來交通持續(xù)改善，使項目快速達到到珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市，輻射區(qū)域廣泛地塊特征總結(jié)：1、交通環(huán)境優(yōu)越，四通八達；2、周邊自然資源優(yōu)美，五桂山、溫泉資源環(huán)繞左右，空氣質(zhì)量高；3、周邊旅游資源、休閑設施較為豐富；4、地塊狹長，功能化分合理的前提下，可提升住宅項目的私密性；輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為核心的中高端復合型地產(chǎn)地塊分析結(jié)論：地塊特征總結(jié)：輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為13中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)14雅居樂新城國際居住城，客群輻射范圍廣泛雅居樂新城累計大量港澳業(yè)主。中山、珠海、港澳成為新城客群核心人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析雅居樂新城國際居住城，客群輻射范圍廣泛人群分析－雅居樂臨近項15對比2009年度數(shù)據(jù)可以知道:珠?？腿猴@著提升外省客戶比例增加港澳客群比例下降中山、珠海、港澳客群仍舊是項目核心人群人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析對比2009年度數(shù)據(jù)可以知道:人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)16雅居樂溫泉項目沙溪鎮(zhèn)區(qū)小欖鎮(zhèn)區(qū)雅建及御龍山長期和近期成交客群可以較準確的猜想項目未來目標人群區(qū)域：核心區(qū)域：中山、珠海、港澳次核心區(qū)域：外省度假投資客群廣州珠海港澳深圳核心客戶圈輻射客戶圈中山住宅篇中山周邊鎮(zhèn)區(qū)人群分析雅居樂沙溪鎮(zhèn)區(qū)小欖鎮(zhèn)區(qū)雅建及御龍山長期和近期成交客群可以較準17人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析中山價格洼地和良好環(huán)境將吸引更多外區(qū)客戶置業(yè)1/6香港老人在廣東養(yǎng)老，2009預計來粵養(yǎng)老人事達15萬人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析中山價格洼地和良好環(huán)境將18目標市場：中山、珠海、香港、澳門、省外（江浙、東北、西北等）目標客戶：中山、珠海高端客戶、港澳中產(chǎn)階級、各區(qū)域市場“養(yǎng)老型”客群中山珠海港澳省外40歲以上且支付力強的自住或改善型客群35歲以上且支付力強的投資或自住客群40歲以上且支付力強的自住或投資客群40歲以上且支付力強的投資或度假客群目標市場及目標人群定位中山、珠海、港澳、外省50歲以上“養(yǎng)老型”客群目標市場：中山珠海港澳省外40歲以上且支付力強的自住或改善型19三、項目整體定位建議三、項目整體定位建議20輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為核心的中高端復合型地產(chǎn)

復合型地產(chǎn)模式項目整體定位建議根據(jù)對地塊屬性及周邊資源的分析得出如下定位建議輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為核心的中高端復合型地產(chǎn)復合21輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游22輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游23文化\旅游項目功能定位建議中山具有千年文化深厚底蘊，一代偉人孫中山、維新思想家鄭觀應等歷史名人均出生于此依本案的地貌特征分析，由于其自然資源的相對豐富，具備開發(fā)旅游項目的充分條件，并通過旅游的運營帶動房地產(chǎn)價值的提升；從三鄉(xiāng)區(qū)域市場的角度分析，高品質(zhì)的綜合性旅游項目較少，現(xiàn)有的旅游資源或非常陳舊（如中山溫泉、泉眼溫泉）或檔次較低（如泉林山莊），可以說與三鄉(xiāng)的城市發(fā)展無法匹配，這也是三鄉(xiāng)港澳業(yè)主節(jié)假日期間返回數(shù)量逐年遞減的根本性原因之一，因此三鄉(xiāng)客觀上存在對中高檔次綜合性旅游項目的潛在需求。結(jié)論：基于上述分析，建議本案設置綜合性旅游項目，以提升三鄉(xiāng)區(qū)域的整體配套標準，從而達到助推房地產(chǎn)長遠發(fā)展的目的。文化\旅游項目功能定位建議中山具有千年文化深厚底蘊，一代偉人24項目規(guī)劃功能設置及定位建議——旅游項目定位旅游定位香山文化打造中山城市新名片1、文化項目；名人館:香山文化\海洋文化熏陶下的名人匯集孫中山\鄭觀應紀念廣場\博物館.定位方向綠色香山文化走廊:粵劇戲臺\傳統(tǒng)美食街\古玩博物館2、旅游項目；海洋文化尋根之旅:環(huán)珠江口的香港\澳門\珠海\中山均為海洋文化發(fā)源地,與目標群互動更好.生態(tài)\養(yǎng)生旅游:單車游\登山游\高球游\溫泉游\美食游\生態(tài)游\文化游游樂設施:野外拓展\溫泉SPA\生態(tài)音樂農(nóng)莊景觀營造:2公里文化綠道;名人雕塑廣場項目規(guī)劃功能設置及定位建議——旅游項目定位旅游定位香山文化打25輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游26項目規(guī)劃功能設置及定位建議——酒店定位區(qū)域目前的酒店業(yè)大部分較為陳舊，基本無法滿足本地或港澳客戶的消費需求。部分溫泉高爾夫會員選擇石歧城區(qū)酒店入住三鄉(xiāng)旅游業(yè)并不發(fā)達,限制酒店業(yè)發(fā)展中山目前缺乏旅游+酒店的復合經(jīng)營模式結(jié)論：綜上情況，如果項目以中高端的旅游\生態(tài)\養(yǎng)生的復合型地產(chǎn)的定位,將形成高尚旅游+高檔高爾夫度假酒店的復合模式填補區(qū)域市場的空白。項目規(guī)劃功能設置及定位建議——酒店定位區(qū)域目前的酒店業(yè)大部271、大氣、恢弘的首層大堂；2、中、小型會展廳；3、300間標準及豪華客房；4、中、西餐廳各一所；5、娛樂配套設施，如SPA館、運動設施、KTV等6、小型高爾夫練習場；（依托于溫泉高爾夫）酒店定位項目規(guī)劃功能設置及定位建議——酒店定位五星級酒店綜合性度假酒店定位方向1、大氣、恢弘的首層大堂；酒店定位項目規(guī)劃功能設置及定位建議28酒店定位(案例參考)酒店定位(案例參考)29輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游30三鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生商圈三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新生代商圈項目規(guī)劃功能設置及定位建議——商業(yè)定位三鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生商圈三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新生代商圈項目規(guī)劃功能設置及定位建議——31關于三鄉(xiāng)商業(yè)方面的總結(jié)—1、從兩大商圈的情況來看，“原始”商圈是隨著三鄉(xiāng)的城市發(fā)展及人口增加自然形成的，所以說基本上無規(guī)劃可言，幾乎全部為沿街商鋪，業(yè)態(tài)分布混亂。“新生代商圈”規(guī)劃方面價值老商圈優(yōu)化很多，但業(yè)態(tài)同樣為中低端的行業(yè)經(jīng)營，較高品質(zhì)的高端品牌缺乏。2、三鄉(xiāng)區(qū)域整體基本以餐飲、服裝、百貨、超市、小型娛樂場所為主，商業(yè)的整體檔次偏低，事實上這也是港澳區(qū)域節(jié)假日回流量逐步降低的根本性原因之一。3、缺乏中大型、高檔次、高品質(zhì)的綜合性商業(yè)廣場(shoppingmore)。4、缺乏高端品牌的集約經(jīng)營場所。5、商業(yè)配置的整體水平尚屬“鎮(zhèn)級”區(qū)域的級別。6、缺乏中、大型的娛樂性購物場所。結(jié)論：綜上情況，三鄉(xiāng)的商業(yè)狀況缺乏主題式商業(yè)業(yè)態(tài)、概念型商業(yè)業(yè)態(tài)（如人文、文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相關的以“文化\養(yǎng)生”為主線的及娛樂、教育、休閑、觀賞、購物、餐飲于一體的綜合性商業(yè)。關于三鄉(xiāng)商業(yè)方面的總結(jié)—1、從兩大商圈的情況來看，“原始”商32項目規(guī)劃功能設置及定位建議——商業(yè)定位商業(yè)定位主題文化情景餐飲街以文化旅游為主題的業(yè)態(tài)商圈(高爾夫\旅游\紀念品類)主題文化商業(yè)街娛樂、休閑配套養(yǎng)生醫(yī)療配套綜合性商業(yè)定位以養(yǎng)生、文化為主的商業(yè)配套方向項目規(guī)劃功能設置及定位建議——商業(yè)定位商業(yè)定位主題文化情景餐33主題文化情景餐飲街(案例參考)北京特色主題餐飲街市場看好主題文化情景餐飲街(案例參考)北京特色主題餐飲街市場看好34主題文化商業(yè)街(案例參考)上海新天地成就高端文化商業(yè)典范主題文化商業(yè)街(案例參考)上海新天地成就高端文化商業(yè)典范35養(yǎng)生參考(案例參考)養(yǎng)生參考(案例參考)36輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游37三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況—產(chǎn)品供應情況樓盤名稱面積戶型東城藝墅35－45平方一房一廳80平方兩房兩廳120-140平方三房兩廳160平方左右四房兩廳中恒海暉園37平方一房一廳71平方兩房兩廳（N＋1）73－88平方三房兩廳140平方左右四房兩廳富和名都48平方一房復式公寓

81-83平方兩房兩廳（N+1)

112-122平方三房兩廳

151-155平方左右四房兩廳景觀1品

150－170平方三房（備注：一房酒店式公寓：2期規(guī)劃中兩房：2期規(guī)劃中）180-250平方左右四房－五房（帶入戶花園）三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況—產(chǎn)品供應情況樓盤名稱38從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的供應情況來看，大致呈現(xiàn)出以下特征：一房一廳基本在35-50平方，兩房兩廳基本在73-85平方左右，三房除一些N+1戶型之外，大部分面積在110—140平方，四房基本在150—170平方，五房單位供應較少，景觀一品的五房單位大致在200-250平方左右。目前各個樓盤銷售最為理想的戶型如下：1、100-120㎡的三房單位；2、80-95㎡的兩房或三房單位；3、45-55㎡小戶型產(chǎn)品三鄉(xiāng)區(qū)域供應量有限，銷售情況均較好；150-200㎡的中大戶型銷售壓力較大，主要是因為戶型設計、配套、裝修檔次等方面的投入不夠或整體檔次較低等原因；中小戶型單位在面積方面基本以“偷面積”的方式增加戶型的附加值；豪宅方面除別墅外，只有景觀一品供應了較為純粹的豪宅單位，但品質(zhì)及檔次均差強人意；戶型設計基本為傳統(tǒng)戶型，前衛(wèi)及概念性產(chǎn)品尚屬空白區(qū)域。三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況—產(chǎn)品供應特征從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的供應情況來看，大致呈現(xiàn)出以下特征：三鄉(xiāng)房地39結(jié)論：1、三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)供應及熱銷的主力戶型以80-120㎡的兩房或三房的戶型為主，但供應過于集中；2、從現(xiàn)狀來看，150㎡以上的中大戶型單位銷售壓力大；3、戶型設計過于傳統(tǒng)，創(chuàng)新型戶型供應量偏少；4、外立面方面歐式風格的建筑比例超過50%以上；

從以上供應特征中可以發(fā)現(xiàn)，三項區(qū)域的洋房供應方面“真正意義”的高端品質(zhì)的綜合性住宅項目幾乎為“零供應”，雅居樂新城的領峰組團完全可以成為三鄉(xiāng)區(qū)域的“高端洋房”代表，但體量偏小，未形成規(guī)模效應，而本案體量較大，同時又可與御龍山項目的銜接，加之旅游+房地產(chǎn)的概念支撐，完全具備建設“高端”住宅的條件（環(huán)境、交通、配套)結(jié)論：1、三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)供應及熱銷的主力戶型以80-120㎡的兩40項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位住宅定位中高端度假、養(yǎng)生型住宅1、頂級資源型住宅2、中高端改善型住宅3、度假型住宅依托高爾夫一線景觀頂級住宅針對二次以上置業(yè)自用型住宅定位針對度假型客戶設計項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位住宅定位中高端度假、養(yǎng)41項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位1、頂級資源型住宅：150M2-500M2毛坯高層電梯洋房及復式電梯洋房\類別墅\別墅強調(diào)產(chǎn)品功能設計的奢華性（三-五房）中山、珠海、港澳及外地高端客群他們強調(diào)于資源的占有產(chǎn)品設計空間感的突破以及奢華人性化的設計是重點項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位1、頂級資源型住宅：42項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位2、中高端改善型住宅：90-150M2精裝修/毛坯高層電梯洋房強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、裝修品質(zhì)及實用（三-四房）中山、珠海二次以上高端換房客、雅居樂新城換房客、港澳買家典型自用型客戶強調(diào)產(chǎn)品設計實用性，港珠澳買家更青睞裝修單位項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位2、中高端改善型住宅：43項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位3、度假型住宅：60-120M2精裝修/家電高層電梯洋房強調(diào)產(chǎn)品空間舒適度，景觀擁有，精致裝修/家電/配套/服務（一-三房）港珠澳及外地度假客項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位3、度假型住宅：44輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游45項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位公寓定位中高端度假、養(yǎng)老型公寓精裝修交樓（1200元/㎡)1、養(yǎng)老公寓；2、度假型服務公寓；依托于醫(yī)療配套、環(huán)境的特殊客群依托于投資、候鳥型客群的客群定位方向項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位公寓定位中高端度假、養(yǎng)46項目規(guī)劃功能設置及定位建議——公寓定位1、養(yǎng)老公寓：50-80M2精裝修/家電高層電梯洋房強調(diào)環(huán)境、和服務特別是醫(yī)療服務（一-兩房）港澳、外省養(yǎng)老型客戶項目規(guī)劃功能設置及定位建議——公寓定位1、養(yǎng)老公寓：47項目規(guī)劃功能設置及定位建議——公寓定位2、度假型服務公寓：50-90M2精裝修/家電高層電梯洋房強調(diào)配套服務、投資價值（一-兩房）投資客戶、度假客戶項目規(guī)劃功能設置及定位建議——公寓定位2、度假型服務公寓：48產(chǎn)品配置比例建議—頂級資源型住宅140-500M2三到五房20%140M2-180M2三-四房,平層電梯洋房10%180-250M2疊加復式洋房\客廳中空洋房5%250M2以上類別墅(情景洋房類)3%250M2以上別墅(類獨棟)2%中高端改善型住宅90-140M2三到四房40%90-120M2三房20%

120-140M2四房20%度假型住宅60-120M2一到三房27%60-70M2一房8%

70-90M2兩房10%

90-120M2三房9%養(yǎng)老型公寓50-80M2一到兩房8%50-60M2一房6%

60-80M2兩房2%度假型服務公寓50-90M2一到兩房5%50-70M2一房3%

70-90M2兩房2%產(chǎn)品配置比例建議—頂級資源型住宅140-500M2三到五房249四、項目規(guī)劃建議；四、項目規(guī)劃建議；50新地塊御龍山二期御龍山一期原：24米道路穿過御龍山地塊后貫穿本項目地塊。由于項目狹長，貫穿其中的地塊將影響地塊布局以及檔次。（蘭色）建議修改規(guī)劃，將24米貫穿項目道路移至地塊西線外延（黑色，原15米道路處）好處：1、地塊完整2、道路和原河流形成地塊與西面村落的天然屏障新地塊御龍山二期御龍山一期原：24米道路穿過御龍山地塊后貫5124米道路將項目地塊劃分成A、B、C三塊地塊景觀集中于東線高爾夫球場景色和山景。東線景觀優(yōu)于西線A地塊臨廣珠公路，交通通達和昭示性最好B、C地塊東部交界處離溫泉高爾夫及羅山妹山的旅游資源最近ABC產(chǎn)品布局原則建議商業(yè)展示集中A地塊高端物業(yè)延東線展開酒店、公寓布局BC地塊東部交界底商延24米路布居24米道路將項目地塊劃分成A、B、C三塊ABC產(chǎn)品布局原則52ABC地塊狹長東部高爾夫景觀，水景A地塊昭示性作用酒店位置A高爾夫景觀布局原則建議景觀為南北帶狀分布東線利用水景及高爾夫形成主要景觀帶（文化綠廊）西線景觀帶與路與河形成景觀圍擋A地塊制作昭示性景觀點酒店位置形成綠廊上的明珠ABC地塊狹長A高爾夫景觀布局原則建議53謝謝！謝謝！54溫泉項目整體規(guī)劃及定位建議溫泉項目整體規(guī)劃及定位建議55一、地塊概況；三、整體定位建議；四、項目規(guī)劃建議；二、項目分析；一、地塊概況；三、整體定位建議；四、項目規(guī)劃建議；二、項目56

1、地塊概況1、地塊概況57本項目位于中山以南，五桂山與三鄉(xiāng)交界處。東臨羅山妹山、中山溫泉，高爾夫球會、南臨廣珠公路原線、西臨嶺仔、北臨御龍山項目；周邊旅游及渡假資源豐富。本項目5分鐘車程內(nèi)可到三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心、20分鐘到達中山市區(qū)。30分鐘到達珠海市區(qū)。40分鐘到達澳門。60分鐘到達廣州市區(qū)。90分鐘到達深圳90分鐘到達香港。項目通達性良好。一、項目概況—區(qū)域交通位于中山以南本項目位于中山以南，五桂山與三鄉(xiāng)交界處。一、項58一、項目概況?項目指標及要求類別功能占地面積容積率平方米畝地塊總面積商業(yè)、文化、商住357636.1536.455>2.0≦2.5商業(yè)配套商業(yè)、廣場3萬平方米45畝總配套要求10萬方酒店3萬平方米45畝文化特色設施3萬平方米45畝交通:規(guī)劃有24米的市政路經(jīng)過項目,另有15米的附道通過項目B地塊(452.38畝區(qū)域)政府開發(fā)意見及條件（引用）：定位為高檔商業(yè)旅游區(qū)和高檔公寓與住宅區(qū)，須一次性報總體方案，可分期開發(fā)，總項目要在五的內(nèi)完成，其中第一期開發(fā)應配置約10萬平方米商業(yè)旅游區(qū)域，三年內(nèi)完成，該區(qū)域是一個集餐飲，購物，娛樂，休閑，運動，文化，旅游，演藝于一體的高檔商業(yè)旅游區(qū)，必須配置3萬平方米以以，約300個房間的五星級酒店一座，建筑3萬平方商業(yè)一條街，配置約3萬方特色娛樂設施等。一、項目概況?項目指標及要求類別功能占地面積容積率平方米畝地59一、項目概況—項目四至330米南臨廣珠公路原線，寬度136米，(暫稱南面84.417畝為A地塊，相臨452.38畝為B地塊)A地塊最短縱深約330米,最長約450米.B地塊最大寬幅約365米,最窄約290米、北臨御龍山項目,直接連接御龍山后期開發(fā)地塊，地塊較狹長，總長度約1400米。地塊總用地面積為357636.1平方米.1400米136米365米290米一、項目概況—項目四至330米1400米136米365米2960新地塊御龍山二期御龍山一期項目地塊與”御龍山”地塊緊密相連新地塊御龍山二期御龍山一期61地塊平整開闊,眾山環(huán)抱,景色怡人.南:入口處入口右側(cè)北:望御龍山項目北面遠景五桂山一、項目概況?項目四至地塊平整開闊,眾山環(huán)抱,景色怡人.南:入口處入口右側(cè)北:望御62

2、項目分析地塊分析人群分析2、項目分析63廣珠西線三期工程2009年12月正式動工廣珠輕軌2010年亞運前通車港珠澳大橋2009年12月開工建設四條軌道覆蓋中山八成鎮(zhèn)區(qū)深中大橋納入投資計劃中珠江一體化，中山納入大珠澳都市區(qū)交通利好商業(yè)篇一、地塊分析—區(qū)域交通周邊交通網(wǎng)路發(fā)達，項目至周邊區(qū)域可達性增強，具備了幅射珠江三角州，以及港、澳區(qū)域的基本條件。廣珠西線三期工程2009年12月正式動工廣珠輕軌2010年64一、地塊概況—區(qū)域環(huán)境羅山妹山中山溫泉高爾夫球會五桂山森林公園翠亨孫中山故居巨龍博物館泉眼溫泉……項目外部旅游度假資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好。一、地塊概況—區(qū)域環(huán)境羅山妹山項目外部旅游度假資源豐富，生態(tài)65地塊SWOT分析SWOTS1、與本公司御龍山項目相連O2、稀缺資源S3、發(fā)展商品牌及資源優(yōu)勢W1、本區(qū)域市場高端消費力有限W2、地塊過于狹長O1、旅游、度假、養(yǎng)生住宅市場空白S2、昭示性、通達性良好S5、宏觀經(jīng)濟發(fā)展W3、周邊相匹配的服務配套饋乏T2、項目開發(fā)資金投入密集，資金鏈需要緊密結(jié)合。S4、周邊自然環(huán)境優(yōu)美T1、政策變化對房地產(chǎn)的影響T3、前期規(guī)劃及產(chǎn)品定位風險地塊SWOT分析SWOTS1、與本公司御龍山項目相連O2、稀66地塊分析結(jié)論：結(jié)論1、結(jié)合周邊自然資源豐富的特性，建議本案向生態(tài)、養(yǎng)生、旅游、商業(yè)結(jié)合；結(jié)論2、項目周邊一線景觀資源優(yōu)異，支持項目高端定位結(jié)論3、未來交通持續(xù)改善，使項目快速達到到珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市，輻射區(qū)域廣泛地塊特征總結(jié)：1、交通環(huán)境優(yōu)越，四通八達；2、周邊自然資源優(yōu)美，五桂山、溫泉資源環(huán)繞左右，空氣質(zhì)量高；3、周邊旅游資源、休閑設施較為豐富；4、地塊狹長，功能化分合理的前提下，可提升住宅項目的私密性；輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為核心的中高端復合型地產(chǎn)地塊分析結(jié)論：地塊特征總結(jié)：輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為67中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)68雅居樂新城國際居住城，客群輻射范圍廣泛雅居樂新城累計大量港澳業(yè)主。中山、珠海、港澳成為新城客群核心人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析雅居樂新城國際居住城，客群輻射范圍廣泛人群分析－雅居樂臨近項69對比2009年度數(shù)據(jù)可以知道:珠?？腿猴@著提升外省客戶比例增加港澳客群比例下降中山、珠海、港澳客群仍舊是項目核心人群人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析對比2009年度數(shù)據(jù)可以知道:人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)70雅居樂溫泉項目沙溪鎮(zhèn)區(qū)小欖鎮(zhèn)區(qū)雅建及御龍山長期和近期成交客群可以較準確的猜想項目未來目標人群區(qū)域：核心區(qū)域：中山、珠海、港澳次核心區(qū)域：外省度假投資客群廣州珠海港澳深圳核心客戶圈輻射客戶圈中山住宅篇中山周邊鎮(zhèn)區(qū)人群分析雅居樂沙溪鎮(zhèn)區(qū)小欖鎮(zhèn)區(qū)雅建及御龍山長期和近期成交客群可以較準71人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析中山價格洼地和良好環(huán)境將吸引更多外區(qū)客戶置業(yè)1/6香港老人在廣東養(yǎng)老，2009預計來粵養(yǎng)老人事達15萬人群分析－雅居樂臨近項目人群數(shù)據(jù)分析中山價格洼地和良好環(huán)境將72目標市場：中山、珠海、香港、澳門、省外（江浙、東北、西北等）目標客戶：中山、珠海高端客戶、港澳中產(chǎn)階級、各區(qū)域市場“養(yǎng)老型”客群中山珠海港澳省外40歲以上且支付力強的自住或改善型客群35歲以上且支付力強的投資或自住客群40歲以上且支付力強的自住或投資客群40歲以上且支付力強的投資或度假客群目標市場及目標人群定位中山、珠海、港澳、外省50歲以上“養(yǎng)老型”客群目標市場：中山珠海港澳省外40歲以上且支付力強的自住或改善型73三、項目整體定位建議三、項目整體定位建議74輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為核心的中高端復合型地產(chǎn)

復合型地產(chǎn)模式項目整體定位建議根據(jù)對地塊屬性及周邊資源的分析得出如下定位建議輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為核心的中高端復合型地產(chǎn)復合75輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游76輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游77文化\旅游項目功能定位建議中山具有千年文化深厚底蘊，一代偉人孫中山、維新思想家鄭觀應等歷史名人均出生于此依本案的地貌特征分析，由于其自然資源的相對豐富，具備開發(fā)旅游項目的充分條件，并通過旅游的運營帶動房地產(chǎn)價值的提升；從三鄉(xiāng)區(qū)域市場的角度分析，高品質(zhì)的綜合性旅游項目較少，現(xiàn)有的旅游資源或非常陳舊（如中山溫泉、泉眼溫泉）或檔次較低（如泉林山莊），可以說與三鄉(xiāng)的城市發(fā)展無法匹配，這也是三鄉(xiāng)港澳業(yè)主節(jié)假日期間返回數(shù)量逐年遞減的根本性原因之一，因此三鄉(xiāng)客觀上存在對中高檔次綜合性旅游項目的潛在需求。結(jié)論：基于上述分析，建議本案設置綜合性旅游項目，以提升三鄉(xiāng)區(qū)域的整體配套標準，從而達到助推房地產(chǎn)長遠發(fā)展的目的。文化\旅游項目功能定位建議中山具有千年文化深厚底蘊，一代偉人78項目規(guī)劃功能設置及定位建議——旅游項目定位旅游定位香山文化打造中山城市新名片1、文化項目；名人館:香山文化\海洋文化熏陶下的名人匯集孫中山\鄭觀應紀念廣場\博物館.定位方向綠色香山文化走廊:粵劇戲臺\傳統(tǒng)美食街\古玩博物館2、旅游項目；海洋文化尋根之旅:環(huán)珠江口的香港\澳門\珠海\中山均為海洋文化發(fā)源地,與目標群互動更好.生態(tài)\養(yǎng)生旅游:單車游\登山游\高球游\溫泉游\美食游\生態(tài)游\文化游游樂設施:野外拓展\溫泉SPA\生態(tài)音樂農(nóng)莊景觀營造:2公里文化綠道;名人雕塑廣場項目規(guī)劃功能設置及定位建議——旅游項目定位旅游定位香山文化打79輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游80項目規(guī)劃功能設置及定位建議——酒店定位區(qū)域目前的酒店業(yè)大部分較為陳舊，基本無法滿足本地或港澳客戶的消費需求。部分溫泉高爾夫會員選擇石歧城區(qū)酒店入住三鄉(xiāng)旅游業(yè)并不發(fā)達,限制酒店業(yè)發(fā)展中山目前缺乏旅游+酒店的復合經(jīng)營模式結(jié)論：綜上情況，如果項目以中高端的旅游\生態(tài)\養(yǎng)生的復合型地產(chǎn)的定位,將形成高尚旅游+高檔高爾夫度假酒店的復合模式填補區(qū)域市場的空白。項目規(guī)劃功能設置及定位建議——酒店定位區(qū)域目前的酒店業(yè)大部811、大氣、恢弘的首層大堂；2、中、小型會展廳；3、300間標準及豪華客房；4、中、西餐廳各一所；5、娛樂配套設施，如SPA館、運動設施、KTV等6、小型高爾夫練習場；（依托于溫泉高爾夫）酒店定位項目規(guī)劃功能設置及定位建議——酒店定位五星級酒店綜合性度假酒店定位方向1、大氣、恢弘的首層大堂；酒店定位項目規(guī)劃功能設置及定位建議82酒店定位(案例參考)酒店定位(案例參考)83輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游84三鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生商圈三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新生代商圈項目規(guī)劃功能設置及定位建議——商業(yè)定位三鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生商圈三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新生代商圈項目規(guī)劃功能設置及定位建議——85關于三鄉(xiāng)商業(yè)方面的總結(jié)—1、從兩大商圈的情況來看，“原始”商圈是隨著三鄉(xiāng)的城市發(fā)展及人口增加自然形成的，所以說基本上無規(guī)劃可言，幾乎全部為沿街商鋪，業(yè)態(tài)分布混亂?！靶律倘Α币?guī)劃方面價值老商圈優(yōu)化很多，但業(yè)態(tài)同樣為中低端的行業(yè)經(jīng)營，較高品質(zhì)的高端品牌缺乏。2、三鄉(xiāng)區(qū)域整體基本以餐飲、服裝、百貨、超市、小型娛樂場所為主，商業(yè)的整體檔次偏低，事實上這也是港澳區(qū)域節(jié)假日回流量逐步降低的根本性原因之一。3、缺乏中大型、高檔次、高品質(zhì)的綜合性商業(yè)廣場(shoppingmore)。4、缺乏高端品牌的集約經(jīng)營場所。5、商業(yè)配置的整體水平尚屬“鎮(zhèn)級”區(qū)域的級別。6、缺乏中、大型的娛樂性購物場所。結(jié)論：綜上情況，三鄉(xiāng)的商業(yè)狀況缺乏主題式商業(yè)業(yè)態(tài)、概念型商業(yè)業(yè)態(tài)（如人文、文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相關的以“文化\養(yǎng)生”為主線的及娛樂、教育、休閑、觀賞、購物、餐飲于一體的綜合性商業(yè)。關于三鄉(xiāng)商業(yè)方面的總結(jié)—1、從兩大商圈的情況來看，“原始”商86項目規(guī)劃功能設置及定位建議——商業(yè)定位商業(yè)定位主題文化情景餐飲街以文化旅游為主題的業(yè)態(tài)商圈(高爾夫\旅游\紀念品類)主題文化商業(yè)街娛樂、休閑配套養(yǎng)生醫(yī)療配套綜合性商業(yè)定位以養(yǎng)生、文化為主的商業(yè)配套方向項目規(guī)劃功能設置及定位建議——商業(yè)定位商業(yè)定位主題文化情景餐87主題文化情景餐飲街(案例參考)北京特色主題餐飲街市場看好主題文化情景餐飲街(案例參考)北京特色主題餐飲街市場看好88主題文化商業(yè)街(案例參考)上海新天地成就高端文化商業(yè)典范主題文化商業(yè)街(案例參考)上海新天地成就高端文化商業(yè)典范89養(yǎng)生參考(案例參考)養(yǎng)生參考(案例參考)90輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復合型地產(chǎn)模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游91三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況—產(chǎn)品供應情況樓盤名稱面積戶型東城藝墅35－45平方一房一廳80平方兩房兩廳120-140平方三房兩廳160平方左右四房兩廳中恒海暉園37平方一房一廳71平方兩房兩廳（N＋1）73－88平方三房兩廳140平方左右四房兩廳富和名都48平方一房復式公寓

81-83平方兩房兩廳（N+1)

112-122平方三房兩廳

151-155平方左右四房兩廳景觀1品

150－170平方三房（備注：一房酒店式公寓：2期規(guī)劃中兩房：2期規(guī)劃中）180-250平方左右四房－五房（帶入戶花園）三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況—產(chǎn)品供應情況樓盤名稱92從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的供應情況來看，大致呈現(xiàn)出以下特征：一房一廳基本在35-50平方，兩房兩廳基本在73-85平方左右，三房除一些N+1戶型之外，大部分面積在110—140平方，四房基本在150—170平方，五房單位供應較少，景觀一品的五房單位大致在200-250平方左右。目前各個樓盤銷售最為理想的戶型如下：1、100-120㎡的三房單位；2、80-95㎡的兩房或三房單位；3、45-55㎡小戶型產(chǎn)品三鄉(xiāng)區(qū)域供應量有限，銷售情況均較好；150-200㎡的中大戶型銷售壓力較大，主要是因為戶型設計、配套、裝修檔次等方面的投入不夠或整體檔次較低等原因；中小戶型單位在面積方面基本以“偷面積”的方式增加戶型的附加值；豪宅方面除別墅外，只有景觀一品供應了較為純粹的豪宅單位，但品質(zhì)及檔次均差強人意；戶型設計基本為傳統(tǒng)戶型，前衛(wèi)及概念性產(chǎn)品尚屬空白區(qū)域。三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況—產(chǎn)品供應特征從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的供應情況來看，大致呈現(xiàn)出以下特征：三鄉(xiāng)房地93結(jié)論：1、三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)供應及熱銷的主力戶型以80-120㎡的兩房或三房的戶型為主，但供應過于集中；2、從現(xiàn)狀來看，150㎡以上的中大戶型單位銷售壓力大；3、戶型設計過于傳統(tǒng)，創(chuàng)新型戶型供應量偏少；4、外立面方面歐式風格的建筑比例超過50%以上；

從以上供應特征中可以發(fā)現(xiàn)，三項區(qū)域的洋房供應方面“真正意義”的高端品質(zhì)的綜合性住宅項目幾乎為“零供應”，雅居樂新城的領峰組團完全可以成為三鄉(xiāng)區(qū)域的“高端洋房”代表，但體量偏小，未形成規(guī)模效應，而本案體量較大，同時又可與御龍山項目的銜接，加之旅游+房地產(chǎn)的概念支撐，完全具備建設“高端”住宅的條件（環(huán)境、交通、配套)結(jié)論：1、三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)供應及熱銷的主力戶型以80-120㎡的兩94項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位住宅定位中高端度假、養(yǎng)生型住宅1、頂級資源型住宅2、中高端改善型住宅3、度假型住宅依托高爾夫一線景觀頂級住宅針對二次以上置業(yè)自用型住宅定位針對度假型客戶設計項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位住宅定位中高端度假、養(yǎng)95項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位1、頂級資源型住宅：150M2-500M2毛坯高層電梯洋房及復式電梯洋房\類別墅\別墅強調(diào)產(chǎn)品功能設計的奢華性（三-五房）中山、珠海、港澳及外地高端客群他們強調(diào)于資源的占有產(chǎn)品設計空間感的突破以及奢華人性化的設計是重點項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位1、頂級資源型住宅：96項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位2、中高端改善型住宅：90-150M2精裝修/毛坯高層電梯洋房強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、裝修品質(zhì)及實用（三-四房）中山、珠海二次以上高端換房客、雅居樂新城換房客、港澳買家典型自用型客戶強調(diào)產(chǎn)品設計實用性，港珠澳買家更青睞裝修單位項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位2、中高端改善型住宅：97項目規(guī)劃功能設置及定位建議——住宅定位3、度假型住宅：60-120M