房產(chǎn)業(yè)發(fā)展與稅收制度的調(diào)節(jié)

房產(chǎn)業(yè)發(fā)展與稅收制度的調(diào)節(jié)內(nèi)?容摘要。文?章認(rèn)為__?_收調(diào)控要?著眼于建立?長(zhǎng)效機(jī)制，?物業(yè)稅是維?護(hù)房地產(chǎn)業(yè)?健康發(fā)展的?長(zhǎng)效制度，?必須下決心?認(rèn)真研究開?征或者著手?改革現(xiàn)行_?__制和土?地出讓金制?度。關(guān)鍵?詞：房地產(chǎn)?業(yè)___收?政策長(zhǎng)效機(jī)?制稅制改革?正確認(rèn)識(shí)?房地產(chǎn)業(yè)及?稅收調(diào)控的?地位（一?）房地產(chǎn)業(yè)?健康發(fā)展需?要擺正位置?，堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)?“房地產(chǎn)依?賴癥”房?地產(chǎn)業(yè)從_?__年開始?，被確認(rèn)為?國(guó)民經(jīng)濟(jì)的?支柱產(chǎn)業(yè)，?其地位的特?殊性一直受?中央和地_?__府重視?。但房地產(chǎn)?業(yè)的“過度?非理性發(fā)展?”也會(huì)產(chǎn)生?一系列負(fù)面?作用，導(dǎo)致?一些地__?_府不惜違?法用地;房?地產(chǎn)業(yè)的“?過度非理性?發(fā)展”加劇?了人口、土?地、資源環(huán)?境之間的矛?盾;房?jī)r(jià)上?漲過快加劇?收入分配不?公，造成社?會(huì)不穩(wěn)定、?不和諧的因?素;高房?jī)r(jià)?必然抑制居?民對(duì)其他領(lǐng)?域的合理消?費(fèi)，不利于?擴(kuò)內(nèi)需、促?消費(fèi);地方?收入“房地?產(chǎn)依賴癥”?對(duì)其他產(chǎn)業(yè)?產(chǎn)生資本和?土地的擠出?效應(yīng)，使其?他產(chǎn)業(yè)可能?被忽視，因?此不利于經(jīng)?濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)?整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)?化升級(jí)，加?快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)?發(fā)展方式必?然受到影響?;大多數(shù)中?央調(diào)控政策?的執(zhí)行最終?都要靠地_?__府，而?對(duì)“土地財(cái)?政”和房地?產(chǎn)的過度依?賴讓地__?_府既無力?建設(shè)保障性?住房，也無?心抑制高房?價(jià)，這可以?說是當(dāng)前宏?觀調(diào)控政策?作用失靈的?一個(gè)重要原?因。因此，?必須擺正房?地產(chǎn)業(yè)的地?位，房?jī)r(jià)一?味上漲和房?地產(chǎn)業(yè)“一?枝獨(dú)秀”的?發(fā)展絕不是?房地產(chǎn)業(yè)健?康發(fā)展的模?式，必須從?根本上扭轉(zhuǎn)?這種認(rèn)識(shí)和?局面。（?二）___?收調(diào)控要著?眼于建立長(zhǎng)?效機(jī)制，努?力改善稅收?調(diào)控方式?房地產(chǎn)行業(yè)?具有的“資?金密集型”?和對(duì)土地的?高度依賴性?特征，決定?了土地政策?和貨幣政策?是房地產(chǎn)市?場(chǎng)調(diào)控最重?要的手段，?而稅收調(diào)控?只能作為一?種輔助手段?，不宜頻繁?使用，相對(duì)?穩(wěn)定的稅收?體系更有利?于行業(yè)的健?康發(fā)展。?在對(duì)房地產(chǎn)?市場(chǎng)可以采?取的常用調(diào)?控政策中，?稅收調(diào)控具?有明顯的優(yōu)?勢(shì)。因?yàn)榻?融、信貸等?政策調(diào)控往?往是“一刀?切”，而稅?收政策更多?是結(jié)構(gòu)性調(diào)?整。因此，?雖然稅收調(diào)?控只是作為?一種輔助手?段，但在房?地產(chǎn)調(diào)控中?的作用也日?益重要。就?稅收調(diào)控而?言，現(xiàn)在的?問題是：當(dāng)?前房地產(chǎn)業(yè)?的稅收政策?，沒有一項(xiàng)?是從房地產(chǎn)?市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)?展的角度出?臺(tái)的。對(duì)?前一階段_?__收政策?的梳理（?一）___?年以來__?_收政策的?實(shí)施情況?我國(guó)的__?_收政策從?___年以?來大致經(jīng)歷?了以下幾個(gè)?階段：第?一階段，_?__至__?_年上半年?，其間為應(yīng)?對(duì)房?jī)r(jià)偏高?、增長(zhǎng)幅度?偏快等現(xiàn)象?，國(guó)家出臺(tái)?了一系列緊?縮性政策;?第二階段，?___年下?半年至__?_年底，這?一階段為應(yīng)?對(duì)國(guó)際金融?危機(jī)影響，?配合國(guó)家的?（范本）擴(kuò)?內(nèi)需、保增?長(zhǎng)、惠民生?的指導(dǎo)方針?，為鼓勵(lì)國(guó)?民購(gòu)買住房?和扶持房地?產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?，稅收政策?以寬松政策?為主。從以?上兩個(gè)階段?來看，宏觀?調(diào)控措施盡?管產(chǎn)生了積?極的效果，?但是從稅收?政策看，并?沒有達(dá)到預(yù)?期的效果，?國(guó)內(nèi)大部分?城市房?jī)r(jià)波?動(dòng)較大，同?時(shí)在總體上?延續(xù)著不斷?上漲的趨勢(shì)?。第三階?段，___?年底至今，?為遏制部分?城市房?jī)r(jià)又?出現(xiàn)過快增?長(zhǎng)的勢(shì)頭，?宏觀政策又?開始趨緊，?相應(yīng)稅收政?策方面也開?始收緊。?（二）__?_年以來國(guó)?家采取的具?體___收?政策_(dá)_?_年___?月，為了支?持廉租住房?和經(jīng)濟(jì)適用?房的建設(shè)，?國(guó)家減免廉?租房和經(jīng)濟(jì)?適用房建設(shè)?和運(yùn)行當(dāng)中?涉及的有關(guān)?稅收。__?_年___?月，為了減?輕個(gè)人購(gòu)房?者的負(fù)擔(dān)，?促進(jìn)個(gè)人住?房消費(fèi)，將?個(gè)人首次購(gòu)?買___平?米以下普通?住房契稅稅?率統(tǒng)一下調(diào)?到___%?。同時(shí)還規(guī)?定個(gè)人住房?買賣的時(shí)候?可以免征印?花稅，個(gè)人?銷售住房還?可以免征土?地增值稅。?___年_?__月出臺(tái)?的國(guó)辦__?_號(hào)文，規(guī)?定對(duì)住房轉(zhuǎn)?讓環(huán)節(jié)的營(yíng)?業(yè)稅暫定一?年實(shí)行減免?政策。規(guī)定?個(gè)人購(gòu)買普?通住房超過?___年（?含___年?）轉(zhuǎn)讓免征?營(yíng)業(yè)稅;將?個(gè)人購(gòu)買普?通住房不足?___年轉(zhuǎn)?讓的，按其?轉(zhuǎn)讓收入減?去購(gòu)買住房?原價(jià)的差額?征收營(yíng)業(yè)稅?。個(gè)人購(gòu)買?非普通住房?超過___?年（含__?_年）轉(zhuǎn)讓?按其轉(zhuǎn)讓收?入減去購(gòu)買?住房原價(jià)的?差額征收營(yíng)?業(yè)稅;個(gè)人?購(gòu)買非普通?住房不足_?__年轉(zhuǎn)讓?的，仍按其?轉(zhuǎn)讓收入全?額征收營(yíng)業(yè)?稅。這次稅?收政策調(diào)整?和原來執(zhí)行?的政策相比?，調(diào)整了住?房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)?營(yíng)業(yè)稅的征?免期，同時(shí)?加大了稅收?優(yōu)惠的力度?。通過這次?營(yíng)業(yè)稅的政?策調(diào)整可以?降低住房轉(zhuǎn)?讓交易成本?，促進(jìn)二手?房市場(chǎng)發(fā)展?，鼓勵(lì)普通?住房消費(fèi)。?起，國(guó)家?廢止了《城?市___暫?行條例》，?消除了內(nèi)外?資企業(yè)在_?__征收方?面的“雙軌?制”。__?_年___?月___日?，國(guó)家下發(fā)?財(cái)稅[__?_]號(hào)文，?規(guī)定自__?_年___?月___日?起，個(gè)人將?購(gòu)買不足_?__年的非?普通住房對(duì)?外銷售的，?全額征收營(yíng)?業(yè)稅;個(gè)人?將購(gòu)買超過?___年（?含___年?）的非普通?住房或者不?足___年?的普通住房?對(duì)外銷售的?，按照其銷?售收入減去?購(gòu)買房屋的?價(jià)款后的差?額征收營(yíng)業(yè)?稅;個(gè)人將?購(gòu)買超過_?__年（含?___年）?的普通住房?對(duì)外銷售的?免征營(yíng)業(yè)稅?。這次政策?調(diào)整把個(gè)人?購(gòu)買普通住?房后轉(zhuǎn)讓免?征營(yíng)業(yè)稅的?時(shí)間從__?_年恢復(fù)為?先前的__?_年，體現(xiàn)?了政策較以?前開始趨緊?。下一階?段完善__?_收政策的?建議（一?）盡早全面?開征物業(yè)稅?，改革現(xiàn)行?___制和?土地出讓金?制度開征?物業(yè)稅主要?是完善財(cái)稅?制度的需要?，同時(shí)對(duì)調(diào)?節(jié)收入分配?、優(yōu)化資源?配置、完善?分稅制體系?以及抑制房?地產(chǎn)投機(jī)也?能起到積極?的作用。至?于調(diào)控房?jī)r(jià)?，雖然短期?內(nèi)效果尚待?考察，但從?長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增?加房地產(chǎn)保?有階段的稅?負(fù)、改革現(xiàn)?行“土地批?租”制度，?肯定對(duì)房?jī)r(jià)?的合理化和?避免過快增?長(zhǎng)有積極的?作用。當(dāng)務(wù)?之急是需要?認(rèn)真研究_?__制改革?的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)?問題，包括?___的征?稅對(duì)象和納?稅義務(wù)人、?計(jì)稅依據(jù)、?稅目、減免?稅、稅收征?管以及過渡?時(shí)期新舊體?制的銜接等?具體問題，?對(duì)這些問題?逐一研究解?決?？紤]到?改革的難度?，可以采取?分步驟，由?易到難的辦?法進(jìn)行，可?以考慮先行?開征“房屋?空置稅”和?“土地閑置?稅”等簡(jiǎn)單?易行的稅種?，將來再逐?步過渡到全?面開征物業(yè)?稅。我國(guó)的?___收制?度必須改革?。中國(guó)__?_制存在的?諸多問題，?稅制不合理?已經(jīng)成為制?約房地產(chǎn)市?場(chǎng)健康發(fā)展?的重要原因?之一。__?_年“兩會(huì)?”期間，有?委員提出_?__費(fèi)涉及?___種稅?，___項(xiàng)?費(fèi)，一套房?合計(jì)征收_?__項(xiàng)各種?稅費(fèi)，這也?是高房?jī)r(jià)的?原因之一。?（二）調(diào)?整房屋租賃?稅負(fù)，大力?發(fā)展房屋租?賃市場(chǎng)理?論上，物業(yè)?稅的納稅義?務(wù)人應(yīng)該是?房產(chǎn)的所有?人即業(yè)主，?但業(yè)主會(huì)不?會(huì)把此稅轉(zhuǎn)?嫁給租戶。?事實(shí)上，從?___的情?況來看，業(yè)?主普遍會(huì)把?物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁?到租客身上?。租戶除承?擔(dān)租金外，?還多交了稅?，可以說政?府征收物業(yè)?稅是從租客?身上收了一?筆錢。為了?避免這種情?況出現(xiàn)，必?須調(diào)整房屋?租賃時(shí)的稅?負(fù)，降低租?賃成本，活?躍房屋租賃?市場(chǎng)。我國(guó)?稅法規(guī)定個(gè)?人出租住房?要征收六稅?一費(fèi)，不僅?稅種多、稅?負(fù)重，而且?在實(shí)際征管?中偷逃