淮南淮礦項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略及定位報(bào)告

淮南淮礦項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略及定位報(bào)告（終稿）中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|決策咨詢February

8,2010報(bào)告說明感謝淮礦地產(chǎn)給予易居（中國）克而瑞咨詢團(tuán)隊(duì)此次機(jī)會(huì)，對和平村項(xiàng)目商業(yè)部分提供前期定位咨詢服務(wù)。針對本項(xiàng)目，咨詢團(tuán)隊(duì)從以下幾部分入手：1.實(shí)地考察—走訪項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)營戶、拆遷戶、消費(fèi)者以及業(yè)內(nèi)人士，獲取對項(xiàng)目及市場的認(rèn)識(shí)；2.市場研究—

通過對淮南及區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析，了解和把握城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢；3.項(xiàng)目理解—對項(xiàng)目現(xiàn)方案商業(yè)規(guī)模從市場可行性方面進(jìn)行論證，并深刻梳理區(qū)域資源稟賦；4.頭腦風(fēng)暴—開展項(xiàng)目組動(dòng)腦會(huì)，結(jié)合過去在商業(yè)地產(chǎn)咨詢中的經(jīng)驗(yàn)以及對本項(xiàng)目的理解，借鑒相關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)，制定最優(yōu)方案；5.細(xì)節(jié)修正—在確定方案方向的基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)節(jié)修正，調(diào)整規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)建議、動(dòng)線建議、景觀建議等。以下提供本項(xiàng)目報(bào)告。數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研淮南市房地產(chǎn)管理局淮南統(tǒng)計(jì)年鑒淮南社會(huì)經(jīng)濟(jì)公報(bào)基于對項(xiàng)目的初步理解，我們形成這樣的認(rèn)知邊緣城區(qū)|高開發(fā)強(qiáng)度|不確定性風(fēng)險(xiǎn)|高招商難度目標(biāo)及要求1、項(xiàng)目以棚戶區(qū)改造立項(xiàng)，以住宅及商業(yè)為開發(fā)物業(yè)主體；2、商業(yè)部分將打造成區(qū)域性商業(yè)中心并帶來豐厚利潤；3、完成對項(xiàng)目規(guī)劃布局建議及商業(yè)部分定位工作?；趯?xiàng)目的深刻理解，我們在進(jìn)行項(xiàng)目方案建議之前形成以下認(rèn)識(shí)三點(diǎn)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目應(yīng)打造成淮南西部區(qū)域標(biāo)桿，改善區(qū)域形象項(xiàng)目應(yīng)充分整合區(qū)域旅游資源以尋求突破項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)成為促進(jìn)區(qū)域發(fā)展升級的重要支撐基于對項(xiàng)目的以上認(rèn)知，易居認(rèn)為項(xiàng)目前期需解決四大核心問題：R1項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)論證。R2R3R4項(xiàng)目最優(yōu)發(fā)展策略問題。項(xiàng)目最佳規(guī)模及業(yè)態(tài)定位問題。項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本測算問題。至此，易居認(rèn)為項(xiàng)目的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)大于機(jī)會(huì)，我們需要對區(qū)域商業(yè)市場詳細(xì)研究，充分整合運(yùn)用區(qū)域歷史文化及自然資源稟賦，以最佳策略、最優(yōu)規(guī)模及最小風(fēng)險(xiǎn)、最大利潤率，指導(dǎo)項(xiàng)目操作、精準(zhǔn)定位項(xiàng)目以找到發(fā)展的突破點(diǎn)。研究框架

項(xiàng)目屬性認(rèn)知

城市屬性分析區(qū)域及片區(qū)分析地塊及項(xiàng)目屬性界定

城市房地產(chǎn)發(fā)展分析區(qū)域商業(yè)市場機(jī)會(huì)分析區(qū)域住宅市場機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場訪談分析

整體發(fā)展策略項(xiàng)目定位建議整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局建議招商運(yùn)營建議

市場機(jī)會(huì)論證物業(yè)發(fā)展建議

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

旅游文化市場研究

淮南旅游文化市場簡析旅游文化市場商戶訪談旅游文化主題適應(yīng)性評估研究框架

項(xiàng)目屬性認(rèn)知

城市屬性分析區(qū)域及片區(qū)分析地塊及項(xiàng)目屬性界定

市場機(jī)會(huì)論證物業(yè)發(fā)展建議

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

旅游文化市場研究1項(xiàng)目屬性/城市區(qū)位分析

皖北

皖中

皖東★淮南

皖西省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈淮南緊臨淮河南岸，可輻射皖北大部及皖東、皖西地區(qū)，臨近省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈中心城市合肥，消費(fèi)及人口呈現(xiàn)外流趨勢淮南位于安徽省中部偏北，處在淮河之濱。距離合肥直線距離106公里，距蚌埠54公里；淮南處在省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈以及沿淮城市群核心位置，未來發(fā)展前景較好；淮南對皖北城市具有較強(qiáng)的輻射能力，對皖西、皖東城市輻射較弱；淮南受省會(huì)合肥輻射較強(qiáng)，高端消費(fèi)及人口出現(xiàn)外流趨勢。106公里54公里138公里安徽第二大城市，華東地區(qū)重要的能源基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢1項(xiàng)目屬性/城市地位分析淮南04-08年產(chǎn)業(yè)總值變化圖淮南2008年三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例圖數(shù)據(jù)來源：2009淮南統(tǒng)計(jì)年鑒■淮南是傳統(tǒng)重工業(yè)城市，支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭、電力以及化工，第二產(chǎn)業(yè)占絕對主導(dǎo)地位，其中煤炭、電力占第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值85%左右，是華東地區(qū)重要的能源基地；■淮南人口239.4萬人，其中市區(qū)人口超過百萬人，是安徽省第二特大城市，市區(qū)下轄五區(qū)以及一個(gè)實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)也是安徽省城區(qū)面積最大的城市之一。

■淮南以工業(yè)立市的發(fā)展思路，限制了其它產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例逐年下降。江淮城市市群及合合淮同城城化發(fā)展展戰(zhàn)略的的實(shí)施，，將為淮淮南提供供更廣闊闊的發(fā)展展空間平平臺(tái)，對對外聯(lián)系系更加緊緊密1項(xiàng)目屬性性/城市戰(zhàn)略略分析■江淮城市市群：包括合肥肥市、六六安市(不含金寨寨、霍山山及舒城城、霍邱邱的部分分地區(qū))、巢湖、、淮南市市區(qū)、蚌蚌埠市區(qū)區(qū)、滁州州、馬鞍鞍山、蕪蕪湖、銅銅陵、池池州(部分)、安慶(部分)等11個(gè)省轄市市，形成成以合肥肥為中心心的“1+10”江淮城市市群?！龊匣赐浅腔簩?shí)現(xiàn)合淮淮同城對對接發(fā)展展，重點(diǎn)點(diǎn)打造“兩心一一廊兩翼翼”。一心一心一廊1項(xiàng)目屬性性/城市規(guī)劃劃分析確定“東東進(jìn)、南南擴(kuò)、西西調(diào)、北北連”的的空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略；城市市空間發(fā)發(fā)展方向向與本案案所在區(qū)區(qū)域不一一致，對對項(xiàng)目發(fā)發(fā)展不利利?！鑫磥砘茨夏洗_立““三山鼎鼎立、三三水環(huán)抱抱、三城城互動(dòng)””空間格格局，重重點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)山南新新區(qū)建設(shè)設(shè)，城市市發(fā)展格格局向南南、向東東拉開，，西部不不是重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域。■山南新區(qū)區(qū)：定位為全全市的行行政辦公公、文化化教育和和體育中中心，重點(diǎn)發(fā)展展商貿(mào)服服務(wù)業(yè)、、生活居居住、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)和輕型型工業(yè)。。規(guī)劃到2020年，山南南新區(qū)人人口達(dá)到到60萬，建設(shè)設(shè)用地60平方公里里。■八公山區(qū)區(qū)：位于淮南南市西部部，面積積105平方公里里，轄一一場、兩兩鎮(zhèn)、三三街道，，總?cè)丝诳?8萬，將依依托八公公山旅游游資源打打造成皖北最具具吸引力力的旅游游度假基基地，綠綠色食品品生產(chǎn)和和加工基基地。山南新區(qū)區(qū)規(guī)劃八公山區(qū)區(qū)規(guī)劃★本案未開發(fā)區(qū)區(qū)域依托煤炭炭開采發(fā)發(fā)展而成成的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，與主主城區(qū)基基本脫離離，以區(qū)區(qū)域八公公山自然然景觀及及人文資資源，承承擔(dān)主城城旅游職職能2項(xiàng)目屬性性/區(qū)域與城城市的關(guān)關(guān)系主城區(qū)山南新區(qū)（規(guī)劃）謝家集區(qū)八公山區(qū)■淮南因礦礦而迅速速發(fā)展壯壯大，因因礦而形形成了淮淮南獨(dú)特特的帶狀狀城市空空間發(fā)展展格局；；■八公山區(qū)區(qū)因采礦礦而發(fā)展展成城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，進(jìn)而而形成淮淮南五區(qū)區(qū)之一；；區(qū)域距距離主城城約25公里，處處于淮南南城市邊邊緣區(qū)域域；■目前，八八公山區(qū)區(qū)以區(qū)域域優(yōu)質(zhì)旅旅游資源源，承擔(dān)擔(dān)了了淮淮南城市市旅游職職能，是是主城的的延伸。。距市區(qū)約約25公里往鳳臺(tái)縣縣城方向向，約30公里待發(fā)展區(qū)區(qū)域淮南西部部城區(qū)構(gòu)構(gòu)成主體體，謝家家集區(qū)發(fā)發(fā)展較好好，對八八公山區(qū)區(qū)具有較較強(qiáng)輻射射和影響響2項(xiàng)目屬性性/區(qū)域與區(qū)區(qū)域之間間關(guān)系八公山區(qū)謝家集區(qū)輻射較強(qiáng)輻射較弱八公山區(qū)區(qū)印象謝家集區(qū)區(qū)印象■從兩區(qū)整整體發(fā)展展看，雖雖同因礦礦而發(fā)展展，但謝謝家集區(qū)區(qū)不論從從城區(qū)規(guī)規(guī)模、城城市形象象、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套、、商業(yè)發(fā)發(fā)展等方方面均優(yōu)優(yōu)于八公公山區(qū)；；■八公山區(qū)區(qū)發(fā)展相相對滯后后，在區(qū)區(qū)域發(fā)展展中，受受謝家集集區(qū)輻射射、影響響較大；；謝區(qū)的的快速發(fā)發(fā)展在一一定程度度上將促促進(jìn)八公公山區(qū)的的改造提提升。城市空間間拓展邊邊緣區(qū)，，整體形形象較差差，區(qū)域域狹長地地形及周周邊地理理地質(zhì)條條件限制制了未來來發(fā)展空空間■在淮南整整體向南南、向東東大格局局下，以以及區(qū)域自身身?xiàng)l件限限制等，，八公山山區(qū)是淮淮南以及淮南西西部城區(qū)區(qū)空間拓拓展邊緣緣及盡頭頭，未來發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)有限限；■作為依托托采礦而而發(fā)展的的城區(qū)，，八公山山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)單一，，商業(yè)發(fā)發(fā)展滯后后，城區(qū)區(qū)整體形象較差差，屬于于典型的的工業(yè)區(qū)區(qū)形象；；■區(qū)域沿采采礦區(qū)及及八公山山布局，，整體呈呈狹長形，長長約2公里，寬寬不到1公里，兩兩側(cè)進(jìn)行城市建建設(shè)可行行性不大大，未來來城區(qū)幾幾無拓展空間，，城市建建設(shè)只能能以舊城城改造為為主向北發(fā)展為為輔方式式實(shí)現(xiàn)，，以提升升現(xiàn)有城城市形象、改善善基礎(chǔ)配配套為主主。2項(xiàng)目屬性性/對區(qū)域的的認(rèn)識(shí)八公山風(fēng)景區(qū)采礦塌陷陷區(qū)淮河城郊、農(nóng)農(nóng)村★本案紅線以下下為現(xiàn)有有建成區(qū)區(qū)，以上上為規(guī)劃劃區(qū)紅線以上上為八公公山區(qū)，，以下為為謝家集集區(qū)未來八公公山區(qū)將將依托八八公山風(fēng)風(fēng)景名勝勝資源稟稟賦，建建設(shè)成為為淮南旅旅游核心心，打造造八公山山旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈，，區(qū)域承承擔(dān)淮南南城市旅旅游職能能，商貿(mào)貿(mào)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)等職能能較弱■八公山文文化旅游游區(qū)：以以八公山山風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)（八公公山森林林公園、、八公山國家地地質(zhì)公園園）為依依托，包包含周邊文化景景點(diǎn)，形形成以文文化觀光光、生態(tài)旅游為為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品的旅旅游區(qū)。。在西部城區(qū)建建設(shè)旅游游服務(wù)基基地，，打造八八公山旅游游經(jīng)濟(jì)圈圈?！鲆园斯缴铰糜谓?jīng)經(jīng)濟(jì)圈為為核心，，聯(lián)合壽縣古古城、穎穎上西湖湖和鳳陽陽明皇陵共同組組建“八八百里沿沿淮風(fēng)光光旅游帶”。■08年成功舉舉辦第八八屆八公節(jié),推出“大八公山”一日游線路。全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入3.79億元，增長8.9%。

2項(xiàng)目屬性性/區(qū)域規(guī)劃劃分析八公山風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)目前地塊塊集中了了八公山山商業(yè)步步行街以以及多層層住宅，，體量龐龐大，具具有較大大拆遷難難度3項(xiàng)目屬性/地塊現(xiàn)狀分析析●拍攝地點(diǎn)建北路●集中商業(yè)部分地塊●●●項(xiàng)目總平圖八公山商業(yè)步行街入口步行街內(nèi)景地塊南街景地塊內(nèi)景地塊西街景蔡新北路項(xiàng)目緊臨新莊莊孜煤礦，周周邊均為具有有一定年限居居民住宅，無無景觀資源，，整體環(huán)境欠欠佳，不適宜宜建造高檔商商業(yè)設(shè)施3項(xiàng)目屬性/地塊周邊環(huán)境境分析■項(xiàng)目地塊雖在在八公山下，，但距離稍遠(yuǎn)遠(yuǎn)，無法借助助優(yōu)越的景觀觀資源，緊臨臨的新莊孜煤煤礦對整個(gè)區(qū)區(qū)域的環(huán)境均均帶來一定影影響；■項(xiàng)目緊臨區(qū)域域交通主干道道，過來車輛輛及載貨車輛輛較多，給項(xiàng)項(xiàng)目周邊環(huán)境境帶來躁音及及空氣影響；；■整體分析，項(xiàng)項(xiàng)目周邊既無無優(yōu)越資源，，亦受來自周周邊因素影響響，不具備建建設(shè)高檔項(xiàng)目目條件。地塊南地塊路口地塊東南地塊東地塊整體狹長長，對建筑規(guī)規(guī)劃有一定限限制；容積率率及建筑密度度過高，土地地開發(fā)強(qiáng)度較較大地塊名稱G地塊用地地址建北路與八公山路交匯處用地面積6..07萬平方米容積率3.23建筑面積≤19.62萬平米用地性質(zhì)商業(yè)、居住綜合性用地相關(guān)指標(biāo)建筑密度≤40.79%綠地率≥10%3項(xiàng)目屬性/地塊指標(biāo)分析析建北路蔡新北路（規(guī)劃）八公山路建北村改造項(xiàng)目商業(yè)地塊地塊緊臨區(qū)域域主干道蔡新新路，周邊公公交路線較多多，對外交通通較為便利，，為區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力向謝家集集及田家庵外外流提供了條條件3項(xiàng)目屬性/地塊交通分析析★商業(yè)地塊位置蔡新路，主干道，通往市區(qū)及謝家集八公山路，通往八公山北部及鳳臺(tái)縣建北路，區(qū)域南北向主干道商圈及周邊公交車情況車次發(fā)車方向服務(wù)時(shí)間發(fā)車頻率121八公山→田家庵6:00~20:303分鐘/趟26八公山→田家庵6:00~20:007分鐘/趟816八公山→田家庵6:30~18305分鐘/趟20謝家集→鳳臺(tái)6:00~20:305分鐘/趟33謝家集→皖淮廠6:30~19:305分鐘/趟18蔡家崗→壽縣八公山公園6:30~19:305分鐘/趟■作為淮南唯一一市級商圈，，龍湖路商圈圈輻射范圍可可達(dá)全市，在在便利的交通通導(dǎo)向以及豐豐富商品種類類的條件下，，八公山區(qū)消消費(fèi)者傾向于于市中心消費(fèi)費(fèi)；■謝家集區(qū)域商商業(yè)中心緊臨臨八公山區(qū)，，區(qū)域部分消消費(fèi)具有外流流態(tài)勢，如前前往蘇果超市市購物消費(fèi)。?！鰧ν獗憷慕唤煌ǚ炊鵀閰^(qū)區(qū)域消費(fèi)外流流創(chuàng)造更多條條件和機(jī)會(huì)，，對項(xiàng)目發(fā)展展不利。四線發(fā)發(fā)展中中城市市、城城郊邊邊緣區(qū)區(qū)域、、弱氛氛圍條條件下下的商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。。四線發(fā)展中城市四線資源城市，第二產(chǎn)業(yè)占絕對主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)投入不足，發(fā)展相對較慢；沿淮城市群主要城市，可快速鏈接省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈核心合肥。城郊邊緣區(qū)域，風(fēng)險(xiǎn)區(qū)與中心城區(qū)相脫離，并受主城區(qū)較大輻射和分流；非城市主導(dǎo)發(fā)展方向，區(qū)域商業(yè)資源有限，無法支撐大體量商業(yè)；區(qū)域呈帶狀分布，城市發(fā)展空間無法展開。產(chǎn)業(yè)引擎單一區(qū)域以煤炭開采形成城鎮(zhèn)，其它產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱；具有一定的旅游資源，需在整合城市及外圍資源基礎(chǔ)上形成突破。高開發(fā)強(qiáng)度道路紅線用地面積約4.5萬，容積率在4左右。舊城改造類型以“舊城改造”立項(xiàng)，以住宅和商業(yè)為開發(fā)主體。操作難度較大項(xiàng)目存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)和較高招商難度。區(qū)域?qū)賹傩裕海喉?xiàng)目屬屬性：：項(xiàng)目屬屬性/核心屬屬性界界定4研究框框架項(xiàng)目屬屬性認(rèn)認(rèn)知城市房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展分析析區(qū)域商商業(yè)市市場機(jī)機(jī)會(huì)分分析區(qū)域住住宅市市場機(jī)機(jī)會(huì)分分析區(qū)域市市場訪訪談分分析市場機(jī)機(jī)會(huì)論論證物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)旅游文文化市市場研研究對本項(xiàng)目的思考區(qū)域住宅市場城市房地產(chǎn)發(fā)展淮南商商業(yè)整整體處處于快快速發(fā)發(fā)展階階段，，商業(yè)業(yè)發(fā)展展模式式逐步步更新新，目目前形形成百百貨商商店和和大型型超市市并存存格局局；淮南目目前已已成型型商圈圈有三三個(gè)，，其中中龍湖湖路商商圈最最具影影響力力，謝謝家集集商圈圈對本本案影影響最最大；；淮南商商業(yè)整整體供供求失失衡，，隨著著新項(xiàng)項(xiàng)目的的入市市，未未來市市場競競爭更更不容容樂觀觀；淮南住住宅市市場發(fā)發(fā)展迅迅猛，，但仍仍以滿滿足基基本居居住需需求為為主；；供求求整體體平衡衡，價(jià)價(jià)格偏偏低，，未來來具有有一定定的上上漲空空間和和可能能。市場訪談分析拆遷難難度比比較大大，商商戶要要求妥妥善安安置貨貨物且且補(bǔ)償償較多多，難難以滿滿足；；商戶對對拆遷遷還原原以后后的安安置方方式不不認(rèn)同同，一一是要要求還還原較較好商商鋪，，二是是一定定程度度抵觸觸業(yè)態(tài)態(tài)的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃；；八公山山區(qū)有有較大大的潛潛在購購買力力，可可以通通過改改善區(qū)區(qū)域商商業(yè)形形象和和檔次次挖掘掘、留留住這這部分分購買買力；；八公山山區(qū)的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)看漲漲預(yù)期期較弱弱，購購買者者更看看重當(dāng)當(dāng)前價(jià)價(jià)格而而不是是漲價(jià)價(jià)的前前景本區(qū)各各細(xì)分分市場場尚未未啟動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)項(xiàng)目住住宅產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)以二二房、、三房房主流流戶型型為主主；本區(qū)對對高層層住宅宅抗性性較大大，購購買高高層住住宅缺缺乏足足夠的的動(dòng)機(jī)機(jī)，建建議建建筑形形態(tài)為為多層層、小小高層層；本區(qū)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品水水平較較低，，可通通過景景觀、、產(chǎn)品品優(yōu)化化獲取取競爭爭優(yōu)勢勢；本區(qū)住住宅價(jià)價(jià)格上上漲空空間較較小，，本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格應(yīng)應(yīng)與市市場保保持同同步，，以穩(wěn)穩(wěn)妥為為主。。思考一一：項(xiàng)目前前期拆拆遷難難度較較大，，并且且拆遷遷戶要要求復(fù)復(fù)雜，，商鋪鋪原地地還原原存在在一定定困難難，對對本案案后期期操作作帶來來一系系列不不可預(yù)預(yù)見影影響；；思考二二：區(qū)域商商業(yè)容容量有有限，，并且且發(fā)展展層級級較低低，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展面面臨較較大困困境，，市場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大于于機(jī)會(huì)會(huì)，加加之未未來可可預(yù)見見競爭爭較為為激烈烈，決決定本本案不不能走走大而而全、、高而而精路路線，，必須須契合合區(qū)域域市場場實(shí)際際及資資源稟稟賦，，精準(zhǔn)準(zhǔn)定位位，尋尋求項(xiàng)項(xiàng)目突突破；；思考三三：本案商商業(yè)部部分難難以快快速回回流現(xiàn)現(xiàn)金，，住宅宅部分分則承承擔(dān)回回流現(xiàn)現(xiàn)金職職能，，住宅宅定位位需符符合市市場實(shí)實(shí)際。。區(qū)域商業(yè)市場八公山山區(qū)在在淮南南商業(yè)業(yè)整體體規(guī)劃劃中不不占優(yōu)優(yōu)勢，，資源源傾斜斜力度度較小??；公山區(qū)區(qū)將長長期面面臨人人口外外流、、消費(fèi)費(fèi)外溢溢的局局面，，區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)市場場總體體狹小小的狀狀態(tài)難難以改改變；；八公山山區(qū)目目前商商業(yè)體體量較較小，，但未未來將將有大大量商商業(yè)上上市，，市場場競爭爭將會(huì)會(huì)非常常激烈烈；八公山山區(qū)的的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀在業(yè)業(yè)態(tài)和和形象象上都都欠佳佳，而而這也也是本本項(xiàng)目目的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)市場機(jī)機(jī)會(huì)分分析結(jié)結(jié)論城市房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展分析析淮南商商業(yè)發(fā)發(fā)展正正處于于超級級市場場向購購物中中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變提提升階階段，，業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展展呈現(xiàn)現(xiàn)多樣樣性，，整體體檔次次仍有有待提提升1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/發(fā)展概概述■淮南商商業(yè)仍仍以街街鋪、、超市市、百百貨等等傳統(tǒng)統(tǒng)零售售業(yè)態(tài)態(tài)為主主，休休閑娛娛樂較較少，，新穎穎業(yè)態(tài)態(tài)尚未未出現(xiàn)現(xiàn)；■從目前前淮南南商業(yè)業(yè)發(fā)展展階段段和模模式來來看，，淮南南正經(jīng)經(jīng)歷從從超級級市場場向購購物中中心過過渡階階段，，大型型綜合合性商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目正正在蓬蓬勃建建設(shè)，，未來來將成成淮南南商業(yè)業(yè)的主主導(dǎo)力力量；；■隨著城城市空空間格格局的的拉開開，未未來淮淮南商商圈格格局將將出現(xiàn)現(xiàn)一定定程度度調(diào)整整，區(qū)區(qū)域級級商圈圈將會(huì)會(huì)增加加，但但田家家庵核核心商商圈的的地位位仍將將不會(huì)會(huì)改變變。購物中中心2000-200420092005-2008發(fā)展階段時(shí)間2000年以前沿街商業(yè)傳統(tǒng)百貨超級市場目前階段淮南現(xiàn)現(xiàn)已成成熟商商圈共共有三三個(gè)，，其中中以龍龍湖路路商圈圈為絕絕對核核心，，滿足足全市市購物物、娛娛樂、、餐飲飲需求求1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/商圈分分布■受城市市空間間格局局所限限，作作為人人口突突破100萬的特特大型型城市市，淮淮南商商圈發(fā)發(fā)展相相對滯滯后，，格局局尚未未拉開開，呈呈現(xiàn)單單極化化?！鍪屑壣躺倘Γ海菏屑壣躺倘σ札埡飞躺倘秃突此此瓷倘θ榇?，其中中，作作為老老商圈圈的淮淮舜商商圈逐逐步衰衰落，，其城城市核核心商商圈的的地位位已經(jīng)經(jīng)被龍龍湖路路商圈圈所取取代。?！鰠^(qū)級商商圈：：謝家集集商圈圈是目前前成型型的唯唯一區(qū)區(qū)級商商圈，，未來來將呈呈現(xiàn)升升級提提升趨趨勢，，商圈輻輻射范范圍將將達(dá)到到八公公山區(qū)區(qū)域。?；此瓷倘埡飞倘χx家集商圈龍湖路路商圈圈是淮淮南絕絕對核核心商商圈，，業(yè)態(tài)態(tài)較為為豐富富，但但零售售業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營營呈同同質(zhì)化化，整整體檔檔次不不高，，有待待提升升1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/龍湖路路商圈圈■商圈概概述：：淮南市市中高高檔、、中檔檔零售售商業(yè)業(yè)最集集中區(qū)區(qū)域，，是隨隨著90年代后后淮南南城市市建設(shè)設(shè)而逐逐漸崛崛起的的新商商圈，，并取取代原原老城城商圈圈，成成為淮淮南商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)；■經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)：：主要以以百貨貨為主主，覆覆蓋休休閑娛娛樂、、特色色餐飲飲、專專賣店店、專專業(yè)賣賣場、、大型型超市市等；；■消費(fèi)客客群：：龍湖路路商圈圈覆蓋蓋全客客群，，但以以中高高檔客客群為為主；；■代表商商業(yè)：：新百百百貨、、華聯(lián)聯(lián)商廈廈、商商貿(mào)文文化廣廣場、、百大大購物物中心心、大大潤發(fā)發(fā)購物物中心心；華聯(lián)商商廈購購物中中心是是淮南南傳統(tǒng)統(tǒng)百貨貨的代代表1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/龍湖路路商圈圈代表表項(xiàng)目目樓層業(yè)態(tài)分布代表品牌-1超市食品、日用品1化妝品、黃金珠寶、男鞋\女鞋、男女皮具、高檔滋補(bǔ)品、名煙名酒、名表美寶蓮、高夫、清妃、南非之星、上海瑞寶、BOSS、寶利來、依波表、西鐵城2男裝、休閑裝金利來、斯蒂文、布路卡、梵思尊尼、聖達(dá)菲、鱷魚3女裝、時(shí)尚配飾哥弟、WETOO、歌力思、玖姿、璐帕莎、ONLY4運(yùn)動(dòng)、床上用品、針織內(nèi)衣耐克、阿迪達(dá)斯、喬丹、春竹、貓人5家用電器、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品長虹、海爾、索尼、日立、格力6兒童娛樂城、童裝、童鞋、童車、音像制品、辦公用品、健身器材鴨鴨、雅鹿、大自然、得力、好孩子■位置：：位于淮淮南市市朝陽陽中路路與龍龍湖路路交匯匯處；；■面積：：經(jīng)營面面積2萬平米米；■經(jīng)營檔檔次：：中高檔檔次；；■開業(yè)時(shí)時(shí)間：：1996年百大購購物中中心是是淮南南百貨貨業(yè)發(fā)發(fā)展的的新標(biāo)標(biāo)志1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/龍湖路路商圈圈代表表項(xiàng)目目樓層業(yè)態(tài)分布代表品牌1化妝品、黃金珠寶、玉器、眼鏡鐘表、手機(jī)數(shù)碼、皮鞋、超市玉蘭油、露華濃、通靈、周大福、康斯登、名士、金利來、老人頭、合家福2少淑女裝、精品女裝、職業(yè)女裝、女性配飾、麗妍美容SPA瑪萊蒂爾、娜爾斯、比然、圣可尼、可可尼、易非、影兒國際3精品男裝、精品襯衫、男性配飾、運(yùn)動(dòng)休閑、咖啡簡餐美津濃、阿迪達(dá)斯、耐克、US保羅、教父、七匹狼、杰克、LEVIS4兒童用品、床上用品、精品家紡、箱包皮具、家用電器、電玩娛樂民光、恒源祥、圣布凡、長虹、海爾、索尼、卡帝樂■位置：：位于淮淮南市市人民民南路路與國國慶中中路交交匯處處；■面積：：共四層層，經(jīng)經(jīng)營面面積2.8萬平米米；■經(jīng)營檔檔次：：中高檔檔次；；■開業(yè)時(shí)時(shí)間：：2008年9月26日大潤發(fā)發(fā)購物物廣場場的建建成開開業(yè)，，標(biāo)志志著淮淮南商商業(yè)進(jìn)進(jìn)入超超級市市場時(shí)時(shí)代城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/龍湖路路商圈圈代表表項(xiàng)目目樓層業(yè)態(tài)分布相關(guān)說明1餐飲、珠寶、手機(jī)數(shù)碼、兒童玩具、生鮮熟食、煙酒飲料臨街商鋪主要有：肯德基、程咬金快餐、聯(lián)通手機(jī)精品城、電動(dòng)車專賣店等，內(nèi)鋪主要是：靚石記珠寶、達(dá)芙妮女鞋、漂亮寶貝兒童玩具等2大潤發(fā)超市圖書、文具、電器、手機(jī)數(shù)碼、日用百貨、休閑食品3澤豐家具城家居、家具、床上用品■位置：：位于國國慶中中路，，汽車車站西西；■面積：：共四層層，經(jīng)經(jīng)營面面積3.6萬平米米；■經(jīng)營檔檔次：：中檔，，滿足足日常常生活活需求求；■開業(yè)時(shí)時(shí)間：：2006年12月14日傳統(tǒng)老老商圈圈，目目前主主要以以專業(yè)業(yè)市場場為主主，是是批發(fā)發(fā)與零零售綜綜合的的大型型商圈圈1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/淮舜商商圈■商圈概概述：：位于田田家庵庵區(qū)北北部老老城區(qū)區(qū)，是是淮南南傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)貿(mào)區(qū)，，隨著著淮南南城市市發(fā)展展，城城市核核心商商圈地地位逐逐步被被龍湖湖路商商圈取取代，，目前前以服服裝、、鞋、、輕工工業(yè)品品、小小商品品和家家居建建材類類專業(yè)業(yè)市場場為主主，檔檔次較較低；；■經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)：：主要以以大型型商場場百貨貨、專專業(yè)市市場、、中小小型專專賣店店、批批發(fā)店店和品品牌店店為主主；■消費(fèi)客客群：：以中低低收入入工薪薪階層層、學(xué)學(xué)生客客群為為主；；■代表商商業(yè)：：商之都都商廈廈、金金灣名名街、、金太太陽廣廣場、、永安安建材材大市市場、、東安安大市市場、、香港港街；；淮南商商業(yè)規(guī)規(guī)劃考考慮到到城市市三大大片區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展需需求，，以謝謝家集集為中中心的的市級級商圈圈的打打造，，勢必必對八八公山山區(qū)消消費(fèi)產(chǎn)產(chǎn)生更更多分分流和和影響響1城市房房地產(chǎn)產(chǎn)研究究/商業(yè)市市場/遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃淮南商商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃（（2011-2020）提出出未來來商業(yè)業(yè)發(fā)展展將打打造：：■3個(gè)市級級商業(yè)業(yè)中心心區(qū)（（即田田家庵庵區(qū)、、西部部城區(qū)區(qū)、舜舜耕山山以南南的新新區(qū)））■5個(gè)區(qū)域域性商商業(yè)中中心區(qū)區(qū)（即即潘集集區(qū)、、大通通區(qū)、、洞山山、開開發(fā)區(qū)區(qū)、大大學(xué)城城）■40個(gè)社區(qū)區(qū)，15條特色色商業(yè)業(yè)街，，將有有40個(gè)以上上的項(xiàng)項(xiàng)目,面積達(dá)達(dá)90多萬平平方米米。從而形成成由傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中中心向現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚并有很很強(qiáng)輻射射功能的的大商圈圈發(fā)展，，構(gòu)成淮淮南市現(xiàn)現(xiàn)代化大大都市繁繁華的商商業(yè)格局局。1城市房地地產(chǎn)研究究/商業(yè)市場場/供求關(guān)系系數(shù)據(jù)來源源：淮南南市房地地產(chǎn)管理理局注注：：3月供應(yīng)量量較小，，供求比比達(dá)13淮南商業(yè)業(yè)市場供供、求量量均偏低低，且呈呈現(xiàn)供過過于求局局面，加加之未來來大量商商業(yè)入市市，市場場前景不不容樂觀觀■目前淮南南商業(yè)市市場處于于發(fā)展中中，整體體規(guī)模較較小；■市場整體體供求矛矛盾突出出，出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重供供過于求求局面，，且商業(yè)業(yè)去化速速度逐步步降低，，預(yù)計(jì)全全年市場場供應(yīng)量量將達(dá)到到23萬平米、、去化量量將達(dá)到到14萬平米，，全年供供求比為為0.61；淮南整體體房地產(chǎn)產(chǎn)市場目目前處于于快速發(fā)發(fā)展期，，市場發(fā)發(fā)展空間間廣闊。。開發(fā)項(xiàng)目目整體檔檔次中等等，市場場大盤項(xiàng)項(xiàng)目較多多，住宅宅市場多多種建筑筑形態(tài)并并存，但但逐步向向小高層層、高層層過渡；；住宅市場場未形成成明顯細(xì)細(xì)分板塊塊；市場場劃分仍仍以行政政區(qū)為界界定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和依據(jù)據(jù)；其外，政政府往年年對住宅宅市場的的規(guī)劃力力度不夠夠；但新新城建設(shè)設(shè)正于規(guī)規(guī)劃中，，未來市市場前景景良好。。時(shí)間上一輪調(diào)整期復(fù)蘇期調(diào)整期新一輪復(fù)蘇期階段城市房地產(chǎn)發(fā)展周期123中國房地產(chǎn)發(fā)展周期理論發(fā)展期發(fā)展期特特征：成交量：：整體成成交快速速上揚(yáng)價(jià)格：整整體體價(jià)格走走勢穩(wěn)定定消費(fèi)者：：剛性需需求開始始釋放2城市房地地產(chǎn)研究究/住宅市場場/發(fā)展概述述35結(jié)合國際際通用衡衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，淮南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場正正由初期期上升發(fā)發(fā)展階段段向快速速發(fā)展階階段過渡渡，市場場消費(fèi)仍仍以生存存型需求求為主。。人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系生存需求生存需求向改善需求過渡改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型大于8%宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長與與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系2000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-2000美元初期上升升發(fā)展期期快快速發(fā)展展期穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展期減減緩發(fā)展展期2008年淮南人人均GDP為19809元，折合合2898美元（按按當(dāng)年匯匯率計(jì)算算），市市域經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于快快速發(fā)展展階段。?；茨?8年實(shí)現(xiàn)生生產(chǎn)總值值453.6億元,按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上年增長長15.4%，分別居居全省11位和第4位；根據(jù)相關(guān)關(guān)理論和和國際通通用衡量量標(biāo)準(zhǔn)判判斷，淮淮南房地地產(chǎn)市場場正逐步步由初期期上升發(fā)發(fā)展階段段向快速速發(fā)展階階段逐步步過渡。。小于4%4-5%5-8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展展高速發(fā)展展2城市房地地產(chǎn)研究究/住宅市場場/發(fā)展階段段自06年始，淮淮南房地地產(chǎn)市場場步入發(fā)發(fā)展快車車道，房房地產(chǎn)投投資額及及銷售量量均有大大幅度增增長。■2006年淮南市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額呈現(xiàn)快快速增長長，近四四年年均均增長率率達(dá)30%左右，至至08年達(dá)到37億元，是是04年的2.8倍；■在市場供供應(yīng)充足足及旺盛盛需求的的推動(dòng)下下，商品品房銷售售量增長長迅速，，07年增長率率達(dá)到75%左右。至至08年，商品品房銷售售量達(dá)到到125.4萬平米。。2城市房地地產(chǎn)研究究/住宅市場場/未來走勢勢數(shù)據(jù)來源源：《淮南市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)（2004-2008）》淮南商品品住宅市市場發(fā)展展穩(wěn)定，，供需基基本平穩(wěn)穩(wěn)；預(yù)計(jì)計(jì)2-3年內(nèi)將有有更多放放量，市市場發(fā)展展?jié)摿^較大。淮南全市市近年來來商品住住宅銷售售面積逐逐年快速速遞增，，07年達(dá)到最最高增幅幅，住宅宅市場發(fā)發(fā)展基本本穩(wěn)定；；市場對對住宅的的需求沒沒有表現(xiàn)現(xiàn)出大量量缺口的的狀態(tài)；；2008年淮南市市場受整整體市場場影響不不大，全全年銷售售商品住住宅面積積達(dá)118.5萬平米左左右，主主要滿足足了剛性性需求；；淮南市級級近三年年來商品品住宅土土地出讓讓形式主主要是拍拍賣形式式，2007年-2009年1-10月共拍賣賣土地約約279萬平米，，扣除已已開發(fā)入入市部分分，預(yù)計(jì)計(jì)將為未未來帶來來超過250萬平米商商品住宅宅供應(yīng)，，以目前前去化速速度看，，未來市市場供應(yīng)應(yīng)較為充充足。出讓時(shí)間土地面積（萬平方米）用地性質(zhì)最大建筑面積（萬平方米）2009年1-10月40住宅或商住882008年64住宅或商住1402007年175住宅或商住380根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期與當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，預(yù)設(shè)07年度到09年1-10月新增土地供應(yīng)所帶來的住宅產(chǎn)品供應(yīng)將超過250萬平方米。數(shù)據(jù)來源源：《淮南市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)（2004-2008）》數(shù)據(jù)來源源：中國國土地市市場網(wǎng)2城市房地地產(chǎn)研究究/住宅市場場/供求研究究今年以來來，淮南南住宅市市場運(yùn)行行雖有波波動(dòng)但整整體較為為平穩(wěn)，，前三季季度供求求比為0.97,預(yù)計(jì)市場場后市仍仍以平穩(wěn)穩(wěn)姿態(tài)運(yùn)運(yùn)行2城市房地地產(chǎn)研究究/住宅市場場/供求研究究數(shù)據(jù)來源源：淮南南市房地地產(chǎn)管理理局■09年1、2月，受整整體市場場低迷形形勢影響響，淮南南住宅市市場銷售售走低，，其中一一月份跌跌至谷底底，月度度成交僅僅4.79萬平米；；隨著整整體市場場轉(zhuǎn)暖，，3月份市場場銷售好好轉(zhuǎn)，月月度成交交量整體體呈小幅幅上漲，，穩(wěn)定在在月均12萬平米左左右；預(yù)預(yù)計(jì)未來來市場月月度成交交將穩(wěn)定定在14萬左右；；■淮南住宅宅市場月月度供應(yīng)應(yīng)量隨銷銷售淡旺旺季有所所波動(dòng)，，隨著整整體市場場向好，，9月份市場場供應(yīng)出出現(xiàn)放量量，達(dá)到到22.71萬平米，，預(yù)計(jì)未未來市場場月度供供應(yīng)量在在12萬左右；；■前三季度度，市場場供求整整體平穩(wěn)穩(wěn)，供求求比0.97，后市仍仍將以平平穩(wěn)姿態(tài)態(tài)運(yùn)行。。淮南住宅宅市場產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)、成交交以70-110平米為主主力戶型型，70平米以下下小戶型型比例偏偏少，大大戶型面面積呈穩(wěn)穩(wěn)定遞減減2城市房地地產(chǎn)研究究/住宅市場場/產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)數(shù)據(jù)來源源：淮南南市房地地產(chǎn)管理理局■從市場供供應(yīng)成交交比例可可以看出出，市場場70-90平米產(chǎn)品品更受歡歡迎，其其次是50-70平米中小小戶型；；從戶型型供求結(jié)結(jié)構(gòu)可以以看出，，淮南市市場基本本以自住住性需求求為主，，投資需需求比例例較少；；■70-90平米戶型型產(chǎn)品是是市場供供求主力力，分別別占到市市場總比比例的百百分之60%左右。淮南住宅宅市場成成交價(jià)格格相對較較低，整整體有上上漲趨勢勢和空間間；市場場成交以以2500-3500元/平米占主主體2城市房地產(chǎn)研研究/住宅市場/價(jià)格數(shù)據(jù)來源：淮淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)管理局09年1-9月住宅月度價(jià)價(jià)格走勢09年1-9月住宅成交價(jià)價(jià)格區(qū)間比例例圖■淮南市場住宅宅價(jià)格偏低，，居于全省17個(gè)地級市最后后幾位；市場場整體價(jià)格在在2900元/平米左右，田田家庵區(qū)住宅宅價(jià)格在3100元/平米左右；■從目前市場走走勢分析，市市場價(jià)格整體體呈上漲趨勢勢，未來市場場價(jià)格有上升升空間；■從成交價(jià)格區(qū)區(qū)間看，2500-3500元/平米占絕對比比例，市場高高端項(xiàng)目較少少。總結(jié)淮南商業(yè)整體處于快速發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展模式逐步更新，目前形成百貨商店和大型超市并存格局１

淮南目前已成型商圈有三個(gè)，其中龍湖路商圈最具影響力，謝家集商圈對本案影響最大2

淮南商業(yè)整體供求失衡，隨著新項(xiàng)目的入市，未來市場競爭更不容樂觀3

淮南住宅市場發(fā)展迅猛，近年來銷售量提升較快，但仍以滿足基本居住需求為主4淮南住宅供求整體平衡，價(jià)格偏低，未來具有一定的上漲空間和可能5通過前述淮南南房地產(chǎn)整體體市場的分析析，我們總結(jié)結(jié)出以下結(jié)論論：區(qū)域商業(yè)發(fā)展展分析3區(qū)域商業(yè)研究究/商業(yè)發(fā)展階段段本區(qū)與淮南主主城相對隔離離，商業(yè)有獨(dú)獨(dú)立的發(fā)展進(jìn)進(jìn)程；從人均均GDP與商業(yè)發(fā)展階階段關(guān)系的一一般規(guī)律看，，八公山區(qū)的的零售商業(yè)正正處于超級市場場快速發(fā)展的的階段。八公山區(qū)（美元/年）人均GDP（美元/年）對應(yīng)商業(yè)發(fā)展模式2003年10001000百貨商店2008年26492000-3000超級市場2016年預(yù)計(jì)61046000社區(qū)便利店…………8000倉儲(chǔ)式購物2023年預(yù)計(jì)1267212000購物中心mall世界零售業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律結(jié)合合國內(nèi)零售發(fā)發(fā)展階段（美元匯率按1：6.8計(jì)算）■從世界各國發(fā)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看看，零售商業(yè)業(yè)發(fā)展階段與與區(qū)域人均GDP水平密切相關(guān)關(guān)，并跟隨人人均GDP的增長而產(chǎn)生生逐次形態(tài)演演進(jìn)；■大城市人口密密集，商業(yè)繁繁榮，商業(yè)形形態(tài)演進(jìn)較快快，而小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)受限于較小小的市場，形形態(tài)發(fā)展較慢慢，且超大型型商業(yè)形態(tài)難難以出現(xiàn)；■八公山區(qū)建成成區(qū)距離淮南南主城田家庵庵較遠(yuǎn)，在城城市功能上具具有較大的獨(dú)獨(dú)立性，因而而，商業(yè)發(fā)展階段段相對于區(qū)域域人均GDP水平較為滯后后。人均GDP3000美元左右時(shí)，合理的零售業(yè)態(tài)生命周期3區(qū)域商業(yè)研究究/商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀描述+圖片+一些定量數(shù)據(jù)+特定條件決定的與眾不同的特殊點(diǎn)八公山區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要集集中在餐飲、、服裝、休閑閑娛樂、便利利店和超市等等與生活密切切相關(guān)的類別別中；區(qū)域內(nèi)內(nèi)商鋪主力面面積主在80平米以下，大大中型商業(yè)稀稀缺。八公山區(qū)業(yè)態(tài)面積結(jié)構(gòu)圖八公山區(qū)業(yè)態(tài)數(shù)量結(jié)構(gòu)圖3區(qū)域商業(yè)研究究/區(qū)域商業(yè)規(guī)劃劃淮南城市商業(yè)業(yè)布局近期規(guī)規(guī)劃，在八公公山區(qū)步行街街商圈基礎(chǔ)上上規(guī)劃區(qū)域性性商業(yè)中心；；遠(yuǎn)景規(guī)劃，，八公山與謝謝家集構(gòu)成西西部市級商業(yè)業(yè)中心區(qū)，以以謝家集為主主?！鲋x家集區(qū)與八公山區(qū)趨向一體化，未來西部城區(qū)的商業(yè)重心在謝家集區(qū)的蔡家崗一帶；

■八公山區(qū)未來定位為旅游商業(yè)區(qū)，規(guī)劃內(nèi)容上將向旅游相關(guān)商業(yè)傾斜；

■八公山區(qū)規(guī)劃商業(yè)中心在地域上以現(xiàn)步行街商業(yè)圈為核心，向建北路、丁山路、蔡新路延伸；

■區(qū)域商業(yè)規(guī)劃形態(tài)上，兼有大中型超市和沿街中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及旅游商品交易市場。3區(qū)域商業(yè)研究究/人口現(xiàn)狀及趨趨勢八公山建成區(qū)規(guī)模小、環(huán)境較差、功能不完善，居住吸引力不強(qiáng)，區(qū)域人口存在向主城區(qū)外流趨勢；隨著山南新區(qū)的建設(shè)，政府有規(guī)劃的人口導(dǎo)入，或?qū)⒓觿^(qū)域人口外流速度。田家庵區(qū)山南新區(qū)謝家集區(qū)八公山區(qū)人口流動(dòng)人口流動(dòng)人口流動(dòng)人口流動(dòng)■

八公山區(qū)依托煤礦而建設(shè),缺少其他產(chǎn)業(yè)支撐，人口集聚能力較弱；■考慮到生活便利、環(huán)境較好、就業(yè)、小孩就學(xué)、房地產(chǎn)升值預(yù)期等因素，八公山區(qū)人口不斷向田家庵等區(qū)域轉(zhuǎn)移；■

2008年，八公山區(qū)人口遷入3167，遷出3568，凈遷出401人，遷出率2.4‰，此外還有部分外流人口沒有更換戶籍。2008年，八公山區(qū)總?cè)丝?70299人，非農(nóng)人口143354人，農(nóng)業(yè)人口26945人，人口增長率5.6‰.3區(qū)域商業(yè)研究究/消費(fèi)外溢八公山區(qū)消費(fèi)外溢現(xiàn)象嚴(yán)重。由于田區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，且兩地間交通便捷，區(qū)域居民具有城區(qū)中高檔商品消費(fèi)習(xí)慣；緊鄰的謝家集區(qū)域商業(yè)中心對本區(qū)日常消費(fèi)具有較大分流。區(qū)域商業(yè)中心八公山區(qū)居民消費(fèi)居民消費(fèi)■本區(qū)距田家庵商業(yè)中心約25公里，距謝家集商業(yè)中心（蔡家崗）3公里；■本區(qū)居民偏好在本區(qū)域購買生活必需品，而在田家庵進(jìn)行中高檔商品消費(fèi)；■謝區(qū)由于日常消費(fèi)商業(yè)種類相對豐富，對本區(qū)日常消費(fèi)具有一定分流；■

2008年，本區(qū)域消費(fèi)外溢6.07億元，即本區(qū)域居民購買力的四成在區(qū)外實(shí)現(xiàn)?！鰪?006年到2008年，本區(qū)消費(fèi)品零售額占全市比例從8.1%下降為7.8%。2008年，本區(qū)城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出為10902元，農(nóng)村人均消費(fèi)支出3494元；2008年，本區(qū)非農(nóng)人口143354人，農(nóng)業(yè)人口26945人。本區(qū)居民總消費(fèi)支出約為16.57億元；2006年，本區(qū)消費(fèi)品零售總額為7.57億元，全市為93.55億元，本區(qū)占比8.1%；2008年，本區(qū)消費(fèi)品零售總額為10.5億元，全市為133.87億元，本區(qū)占比7.8%。市級商業(yè)中心心3區(qū)域商業(yè)研究究/供求關(guān)系和價(jià)價(jià)格09年前三季度，八公山區(qū)商業(yè)類新增供應(yīng)46套，市場商業(yè)供求都處于停滯狀態(tài)。1月2月3月4月5月6月7月8月9月供應(yīng)量（套）4600000000成交量（套）47存量（套）878787874140404040（數(shù)據(jù)來自淮南市房管局，成交量為1-9月集中統(tǒng)計(jì)）本區(qū)人口自然增長比較緩慢，且存在外流趨勢，區(qū)域商業(yè)消費(fèi)力相對不強(qiáng)，一直沒有達(dá)到商業(yè)供應(yīng)放量的臨界點(diǎn)本區(qū)沿街老商鋪較多，尤其集中在步行街商圈，在較遠(yuǎn)地區(qū)購買新商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者較為抵觸本區(qū)整體商業(yè)檔次偏低，投資者購買動(dòng)機(jī)主要為租金收益、保值及適度增值，因此對物業(yè)的價(jià)格敏感度很高本區(qū)步行街現(xiàn)存商鋪一樓售價(jià)在6000-9000元之間，月租為20-40元/㎡3區(qū)域商業(yè)研究究/市場競爭研究究八公山區(qū)缺少大型商業(yè)項(xiàng)目，但目前有業(yè)態(tài)較全、體量較大的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃或在建，未來將對本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的競爭。項(xiàng)目位置性質(zhì)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)度經(jīng)營模式建北村商業(yè)綜合體建北路，蔡新北路商住綜合體商業(yè)12.9萬3300平米農(nóng)貿(mào)市場，125600平米集中式商業(yè)部分拆遷租售，以出售為主八公山新村商業(yè)綜合體八公山北路商住綜合體商業(yè)3.1萬2000平米菜市場，29000平米商業(yè)/租售，以出售為主國潤時(shí)代廣場蔡新路商住綜合體商業(yè)約3.6萬底商加住宅預(yù)計(jì)2010年上半年動(dòng)工租售建北村八公山新村本項(xiàng)目國潤時(shí)代廣場場步行街居民區(qū)謝八交界居民區(qū)八公山區(qū)城鎮(zhèn)人口主要集中在兩大片區(qū)，一是新莊孜步行街周邊片區(qū)，二是八公山區(qū)與謝家集區(qū)交界處一帶；長江商貿(mào)新區(qū)對面的國潤時(shí)代廣場，規(guī)劃商業(yè)面積約3.6萬平米，周邊客群在很大程度上將被該項(xiàng)目截留；本項(xiàng)目南北各有一個(gè)大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，南面毗鄰的建北村規(guī)劃商業(yè)面積達(dá)到12萬多平米，進(jìn)一步壓縮了本項(xiàng)目的市場空間。3區(qū)域商業(yè)研究究/市場競爭研究究謝家集區(qū)位于八公山區(qū)到淮南主城區(qū)的必經(jīng)之路，謝家集商圈的發(fā)展將增強(qiáng)對八公山區(qū)消費(fèi)者的吸引力，對區(qū)域商業(yè)及本案形成有力的競爭。謝家集商圈研研究謝家集區(qū)規(guī)劃劃功能為西部部城區(qū)的商業(yè)業(yè)、文化中心心、物流中心心；在淮南商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，，謝家集近期期規(guī)劃為市級級商業(yè)副中心心，遠(yuǎn)期規(guī)劃劃為西部城區(qū)區(qū)市級商業(yè)中中心；商業(yè)規(guī)劃中，，謝家集商圈圈將向北擴(kuò)展展，在長江商商貿(mào)城一帶興興建15萬方的商業(yè)步步行街。商業(yè)現(xiàn)狀目前，謝家集集商圈的商業(yè)業(yè)中心在蔡新新南路與臥龍龍山路一帶；；謝家集商業(yè)中中心從形態(tài)上上正從傳統(tǒng)分分散性的商業(yè)業(yè)街和沿街商商鋪向集中式式購物中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變陽光·假日廣場：蔡新南路與臥臥龍山路交口口，7萬方，形態(tài)為為購物中心。。西部商貿(mào)文化化城：蔡壽路，地下下1-2萬方，地上1-4層商業(yè)3-5萬平米，形態(tài)態(tài)為綜合性商商業(yè)街市。競爭點(diǎn)謝家集商圈商商業(yè)基礎(chǔ)更好好，市場更繁繁榮，未來將將吸引八公山山區(qū)部分中高高檔消費(fèi)；謝家集商圈會(huì)會(huì)吸引八公山山區(qū)部分經(jīng)營營商戶前去經(jīng)經(jīng)營，使本項(xiàng)項(xiàng)目未來招商商難度加大。。主要項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃3區(qū)域商業(yè)研究究/消費(fèi)者研究研究區(qū)域區(qū)域人口總量量人口結(jié)構(gòu)典型消費(fèi)者行行為八公山區(qū)城鎮(zhèn)、礦區(qū)與區(qū)屬農(nóng)村2008年底，全區(qū)總?cè)丝?70299人煤礦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)職工占較大比重；以煤礦職工為主體，有一大批購買力較強(qiáng)的人群；城鎮(zhèn)化率很高，農(nóng)業(yè)人口很少；退休人員較多，年齡結(jié)構(gòu)偏成熟。在周邊各礦區(qū)工作，在八公山城區(qū)居住生活；日常消費(fèi)發(fā)生在八公山區(qū)，中高檔消費(fèi)或節(jié)假日休閑消費(fèi)外溢。針對性消費(fèi)測測試我們針對八公山區(qū)消費(fèi)者做了40份隨機(jī)調(diào)查問卷，結(jié)論如下：商業(yè)飽和度適宜發(fā)展的商業(yè)類型適宜發(fā)展的商業(yè)檔次3區(qū)域商業(yè)研究究/消費(fèi)文化演進(jìn)進(jìn)消費(fèi)是人生活中的重要活動(dòng)，消費(fèi)文化就是這種活動(dòng)在一定條件下的表現(xiàn)。消費(fèi)文化的形態(tài)和演進(jìn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一般來說，都表現(xiàn)為從聚集文化到盲從文化……最后到品味文化的發(fā)展過程。上海個(gè)性文化居民出現(xiàn)分化商業(yè)強(qiáng)調(diào)參與性居住復(fù)合化出現(xiàn)夜文化大幅出現(xiàn)城市功能復(fù)合化吃喝玩強(qiáng)調(diào)個(gè)性聚會(huì)商務(wù)活動(dòng)增加年輕人消費(fèi)逐漸成為主力,年輕態(tài)明顯3品位文化文化鑒賞回歸傳統(tǒng)文化重新繁榮城市文化品位上升創(chuàng)意文化地產(chǎn)項(xiàng)目藝術(shù)中心\美術(shù)館發(fā)揮作用文化底蘊(yùn)高城市呈現(xiàn)出后發(fā)優(yōu)勢居民品味城市文化,去追求商業(yè)文化……5聚集文化百貨超市的興起不肯離開城市中心生活圈子固定,對現(xiàn)狀滿意;中老年人群居多1體驗(yàn)文化強(qiáng)調(diào)外部文化的參與強(qiáng)調(diào)個(gè)性與共融創(chuàng)意文化項(xiàng)目出現(xiàn)不斷拋棄傳統(tǒng)文化夜生活繼續(xù)放大,酒吧等設(shè)施成為主要消費(fèi)場所強(qiáng)調(diào)綜合項(xiàng)目的文化體驗(yàn)?zāi)贻p態(tài)和中年態(tài)共同構(gòu)成消費(fèi)主力家庭式消費(fèi)逐漸增加4盲從文化購物中心興起外延,副中心形成形成居住的高檔區(qū)吃喝玩逐漸興起朋友商務(wù)聚會(huì)增加圈子擴(kuò)大但盲目對事物鑒賞能力提高但非本質(zhì)性2淮南八公山區(qū)八公山區(qū)規(guī)模很小，短期內(nèi)在形態(tài)上很難突破聚集文化的限制，或者可以說區(qū)域尚未形成消費(fèi)文化。3區(qū)域商業(yè)研究究總結(jié)通過前述對區(qū)域商業(yè)市場的分析，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項(xiàng)目發(fā)展策略及業(yè)態(tài)定位提供支撐。八公山區(qū)在淮淮南商業(yè)整體體規(guī)劃中不占占優(yōu)勢，資源源傾斜力度較較小1合肥商品住宅宅成交客戶主主要來源于本本城市區(qū)域，，少量來自市市下轄地，且且以自住為主主訴求４八公山區(qū)將長長期面臨人口口外流、消費(fèi)費(fèi)外溢的局面面，區(qū)域消費(fèi)費(fèi)市場總體狹狹小的狀態(tài)難難以改變2３八公山區(qū)的商商業(yè)現(xiàn)狀在業(yè)業(yè)態(tài)和形象上上都欠佳，而而這也是本項(xiàng)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)八公山區(qū)目前前商業(yè)體量較較小，但未來來將有大量商商業(yè)上市，市市場競爭將會(huì)會(huì)非常激烈區(qū)域住宅發(fā)展展分析4區(qū)域住宅研究究/發(fā)展概況八公山區(qū)住宅市場在很大程度上脫離淮南主城區(qū)住宅市場，其發(fā)展進(jìn)程處于初級階段，且具有獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律。本區(qū)城市人口口增長較慢，，原有居民自自有住宅率高高外來人口首次次置業(yè)需求較較弱煤礦原有老舊舊住房、宿舍舍較多住宅項(xiàng)目多以以舊城改造形形式出現(xiàn)，市市場在一定程程度上被分割割供給方缺乏競競爭，需求方方缺少選擇區(qū)域商品住宅宅形態(tài)老舊，，功能單一；；定位模糊，，營銷乏力市區(qū)較新式的住宅市區(qū)老舊住宅舊城改造與拆遷4區(qū)域住宅研究究/供求本區(qū)域商品住宅市場尚未完全進(jìn)入買方市場，供應(yīng)不充分，市場存量較?。辉谛枨蠓矫?，除個(gè)別月份外，每月住宅成交量在20-30套上下波動(dòng)。從成交對比中可見，本區(qū)住宅市場與田家庵趨勢相關(guān)性很小。2009年八公山區(qū)商品住宅供求庫存圖2009年八公山區(qū)與田家庵區(qū)商品住宅成交對比圖套套4區(qū)域住宅研究究/價(jià)格本區(qū)住宅市場價(jià)格相對較低，均價(jià)在2600元/平米，相對于淮南主城區(qū)，本區(qū)住宅價(jià)格有以下幾個(gè)特點(diǎn)：與主城價(jià)差較較大近期價(jià)格平穩(wěn)穩(wěn)缺乏上漲空間間123元/㎡4區(qū)域住宅研究究/產(chǎn)品類型八公山區(qū)住宅以多層建筑為主，小高層較少，高層尚無；產(chǎn)品附加值較低，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)等關(guān)注不夠。建筑以多層為為主區(qū)域土地成本本較低，高層層沒有價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢，居住成成本也較高，，居民缺少接接受高層的必必要性產(chǎn)品細(xì)節(jié)較粗粗糙建筑造型缺乏乏變化，形態(tài)態(tài)單調(diào)，千篇篇一律景觀建設(shè)正起起步本區(qū)檔次較高高的新小區(qū)已已經(jīng)開始注重重環(huán)境、景觀觀建設(shè)，這標(biāo)標(biāo)志著本區(qū)住住宅升級的新新動(dòng)向4區(qū)域住宅研究究/客群構(gòu)成及偏偏好八公山區(qū)商品住宅的潛在客群在來源、職業(yè)分布、購房動(dòng)機(jī)、購房偏好等方面都較為固定和單一?？腿簛碓纯腿郝殬I(yè)分布布購房動(dòng)機(jī)購房偏好八公山城區(qū)、礦區(qū)人口（圈層一）主要為煤礦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)職工首次置業(yè)和改善型置業(yè)占最大比重大規(guī)模舊城改造造成較大比例的被動(dòng)住房需求投資型需求極少最看重價(jià)格因素，開始重視小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境、景觀、配套接受多層建筑，對高層小高層有很大抗性周邊農(nóng)村人口的城市化（圈層二）部分第三產(chǎn)業(yè)職工和公務(wù)人員本區(qū)域外來置業(yè)的客戶極少偏好中等戶型，如三房和較寬敞的二房圈層一圈層二區(qū)域客群戶型偏好分布圖4區(qū)域住宅研究究總結(jié)通過前述對區(qū)域住宅市場的分析，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位和建議提供支撐。本區(qū)各細(xì)分市市場尚未啟動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目住宅宅產(chǎn)品應(yīng)以二二房、三房主主流戶型為主主1合肥商品住宅宅成交客戶主主要來源于本本城市區(qū)域，，少量來自市市下轄地，且且以自住為主主訴求４本區(qū)對高層住住宅抗性較大大，購買高層層住宅缺乏足足夠的動(dòng)機(jī)，，建議建筑形形態(tài)為多層、、小高層2３本區(qū)住宅價(jià)格格上漲空間較較小，本項(xiàng)目目價(jià)格應(yīng)與市市場保持同步步，以穩(wěn)妥為為主本區(qū)住宅產(chǎn)品品水平較低，，建議本項(xiàng)目目通過環(huán)境、、景觀建設(shè)提提高產(chǎn)品附加加值，獲取競競爭優(yōu)勢市場訪談結(jié)果果分析5八公山、謝家家集訪談內(nèi)容容1、謝八地區(qū)人口前幾年往田家庵遷移的較多，近幾年少一點(diǎn)，但還是向田家庵流失；2、蔡新路和臥龍山路交口人流量約10萬人次/天，其謝八地區(qū)商業(yè)中心的地位正在加強(qiáng)；3、陽光假日作為形態(tài)較新、體量較大的集中式商業(yè)，尚未開盤已經(jīng)吸引了很多八公山區(qū)的商鋪經(jīng)營者咨詢和預(yù)訂，其中有很多人原來在八公山區(qū)的商鋪都是將要被拆遷的。4、初步估計(jì)該商場整體平均價(jià)格約14000元/㎡。1、謝八地區(qū)的沿街商鋪大部分是國有屬性，只租不賣，在謝家集商業(yè)中心附近的街鋪月租約為70元/㎡；2、前幾年生意較好，四周農(nóng)村、八公山區(qū)、壽縣都來謝家集購物，這幾年來的反而少了，可見謝家集的商業(yè)聚集效果并不是特別強(qiáng)；3、八公山區(qū)那邊礦多，礦上職工有錢，但是八公山區(qū)商業(yè)檔次比較低，人們很多時(shí)候被迫到謝家集、田家庵購物；4、作為街鋪小店老板，考慮過進(jìn)購物中心經(jīng)營，主要擔(dān)心管理不善和價(jià)格過高；5、在購買或租賃商鋪時(shí)，最看重人氣旺不旺，價(jià)格能不能接受。謝家集陽陽光·假日廣場置置業(yè)顧問謝家集景景發(fā)皮鞋商店店老板5八公山、謝家家集訪談內(nèi)容容1、該組顧客二男一女，40多歲，都是淮礦集團(tuán)八公山某礦職工，月收入在5000元左右。2、不信任八公山賣的服裝，害怕是假貨，都來謝家集買，而年輕人一般都樂意去田家庵買東西順便游樂；3、如果在八公山做比較大的超市和高檔點(diǎn)的專賣店，他們愿意在家門口購物，還希望搞個(gè)大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品超市；4、八公山區(qū)的人區(qū)田家庵買房子，主要是為了子女考慮，礦上的人其實(shí)很少過去的；八公山區(qū)除了煤礦以外，其他工業(yè)發(fā)展得不是很好。1、針對拆遷風(fēng)聲，諸多經(jīng)營戶都聽說過，但不是很確定，基本上在觀望?？傮w上對拆遷持保留態(tài)度，如拆遷，經(jīng)營戶大都強(qiáng)烈要求補(bǔ)償較好位置的商鋪；2、經(jīng)營戶普遍愿意自己持有一套商鋪而不愿一直租別人的。如果建大型商業(yè)，經(jīng)營戶們一般能接受4500-6000元的價(jià)格，再貴就認(rèn)為不會(huì)去購買；3、有一部分經(jīng)營者認(rèn)為該區(qū)生意較差的原因是沒有大商場，消費(fèi)者都流失到別區(qū)去了，而大多數(shù)經(jīng)營者仍認(rèn)為，長期看區(qū)域還是有前景的，愿意扎根在本區(qū)發(fā)展。謝家集特特步專賣店購購物的顧顧客八公山區(qū)步步行街若若干街鋪經(jīng)經(jīng)營者5訪談結(jié)果分析析通過對謝家集和八公山區(qū)置業(yè)顧問、經(jīng)營商戶和消費(fèi)者的訪談，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)：拆遷難度比較較大，商戶認(rèn)認(rèn)為拆遷傷害害其利益，要要求妥善安置置貨物且補(bǔ)償償較多，難以以滿足1合肥商品住宅宅成交客戶主主要來源于本本城市區(qū)域，，少量來自市市下轄地，且且以自住為主主訴求４商戶對拆遷還還原以后的安安置方式不認(rèn)認(rèn)同，一是要要求還原較好好商鋪，二是是一定程度抵抵觸業(yè)態(tài)的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃2３八公山區(qū)的商商業(yè)物業(yè)看漲漲預(yù)期較弱，，購買者更看看重當(dāng)前價(jià)格格而不是漲價(jià)價(jià)的前景八公山區(qū)有有較大的潛潛在購買力力，可以通通過改善區(qū)區(qū)域商業(yè)形形象和檔次次挖掘、留留住這部分分購買力通過對以上上項(xiàng)目屬性性、區(qū)域市市場及項(xiàng)目目機(jī)會(huì)的分分析論證，，易居認(rèn)為為按一般項(xiàng)項(xiàng)目操作思思路，本案案威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)會(huì)會(huì)，本區(qū)域域不具備建設(shè)設(shè)具有很強(qiáng)強(qiáng)輻射性的的區(qū)域性傳傳統(tǒng)商業(yè)中中心的基礎(chǔ)礎(chǔ)要素，且存在著著一系列的的拆遷難題題和不可控控操作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。易居認(rèn)為可可以在充分分利用區(qū)域域歷史文化化和自然景景觀資源稟稟賦的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，賦予予項(xiàng)目全新新的發(fā)展方方向和思路路，以突破破現(xiàn)有市場場限制。項(xiàng)目總體評評價(jià)區(qū)位無優(yōu)勢勢規(guī)劃不支撐撐市場少需求求價(jià)格無空間間發(fā)展無前景景普通思路項(xiàng)目思考研究框架項(xiàng)目屬性認(rèn)認(rèn)知市場機(jī)會(huì)論論證物業(yè)發(fā)展建建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評評價(jià)淮南旅游文文化市場簡簡析旅游文化市市場商戶訪訪談旅游文化主主題適應(yīng)性性評估旅游文化市市場研究淮南旅游文文化市場簡簡析1旅游文化市市場/金灣名街古古玩城項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱金灣名街古玩城區(qū)位特征傳統(tǒng)老商圈項(xiàng)目體量約6000平米建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)格業(yè)態(tài)構(gòu)成古玩字畫、陶瓷玉器、奇石藏品、錢幣郵票、奇石硯臺(tái)、雜項(xiàng)建筑格局商業(yè)街區(qū)，分東A、東B兩區(qū)商鋪面積30-40平米，可打通經(jīng)營商家約100家租售價(jià)格租金：一樓20，二樓7元/平米售價(jià)：一樓7000-7500、二樓2000-2500元/平米效果圖目前淮南唯唯一成規(guī)模模的古玩藝藝術(shù)品市場場；市場經(jīng)經(jīng)營管理不不佳，較為為冷清。商業(yè)街內(nèi)景景主入口金灣名街古古玩城業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)比例例圖2旅游文化市市場/長江奇石花花卉市場項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱長江奇石花卉市場區(qū)位特征淮南西部，區(qū)位無優(yōu)勢項(xiàng)目體量建面約2000平米業(yè)態(tài)構(gòu)成奇石、硯臺(tái)、花卉、盆景規(guī)劃布局A區(qū)：26間商鋪B區(qū)：21間商鋪C區(qū)：9間商鋪商鋪面積A區(qū)：50B、C區(qū)：30經(jīng)營商家約40家租賃價(jià)格12元/平米/月經(jīng)營管理由業(yè)主自發(fā)成立商會(huì)，進(jìn)行管理效果圖以奇石花卉卉為主的專專業(yè)市場，，市場檔次次不高，布布局較為凌凌亂，軟硬硬件缺乏，，基本無運(yùn)運(yùn)營管理市場實(shí)景1市場實(shí)景2長江奇石花花卉市場業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比比例圖旅游文化市市場商戶訪訪談1旅游文化市市場訪談/金灣名街古古玩城1訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)奇石（靈壁石）商鋪特征經(jīng)營面積約80平米，自己持有，購買價(jià)格約7000元/平米經(jīng)營狀況描述前幾年經(jīng)營尚好，今年經(jīng)營狀況一般，利潤較低客群來源及購買目的主要以淮南本地為主，外地較少；購買主要為送禮金灣名街發(fā)展前景市場經(jīng)營不善，未來發(fā)展前景不太看好業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，但通過良好運(yùn)作，能有較好利潤對本項(xiàng)目看法項(xiàng)目相對較偏，距離田家庵較遠(yuǎn)，市區(qū)消費(fèi)群體不愿過去消費(fèi)，發(fā)展應(yīng)謹(jǐn)慎對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測10-15家左右對入駐條件要求面積至少60平米，需要1樓，不能放在2樓老朱玉石店店主年年齡55本地人從從業(yè)年年限5年1旅游文化市市場訪談/金灣名街古古玩城2訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)名人字畫古玩雜件商鋪特征32平米，面寬4米，進(jìn)深8米經(jīng)營狀況描述整體經(jīng)營狀況一般，主要依靠老顧客客群來源及購買目的主要以淮南本地為主，有一定投資能力，字畫購買主要為送禮金灣名街發(fā)展前景未來發(fā)展前景一般業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，不適宜進(jìn)入對本項(xiàng)目看法區(qū)域購買力不斷增強(qiáng)，有一定空間，可考慮進(jìn)駐，若利潤較低會(huì)盡快撤回；市場需要經(jīng)過較長培育期，并且需要政府提供一系列優(yōu)惠條件和政策支持對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測20家左右對入駐條件要求租賃，30平米左右即可藝緣書苑店店主年年齡40本地人從從業(yè)年年限5-6年1旅游文化市市場訪談/金灣名街古古玩城3訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)名人字畫，以寫意牡丹居多商鋪特征約28平米，面寬4米，進(jìn)深7米經(jīng)營狀況描述生意較為清淡，主要是自己愛好，不圖賺錢客群來源及購買目的淮南本地，主要用于裝修裝飾金灣名街發(fā)展前景發(fā)展前景不理想業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，不適宜進(jìn)入對本項(xiàng)目看法區(qū)域人口素質(zhì)較低，對字畫需求不多；并且距市區(qū)太遠(yuǎn)。對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測15