浩然國際呼和浩特項目方案－中原

浩然國際住宅項目之簡案

－－呼和浩特深圳中原物業(yè)顧問有限公司二OO六年四月簡案目錄市場淺析項目簡析客戶群定位項目定位產(chǎn)品定位營銷策略UPPERCLASS上層·上品·上游上層建筑·領(lǐng)秀城市生活上品建筑·專業(yè)之手·摯誠之心·世界之觀上游之城·僅獻給與224人中原點評：主要以項目地段、生活配套、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品本身等為賣點，所有優(yōu)勢都羅列呈現(xiàn)，但沒有宣傳重點，沒有真正體現(xiàn)UPPERCLASS的核心賣點，沒有體現(xiàn)什么才是真正的UPPERCLASS。一、學(xué)府康都

開發(fā)商：呼和浩特市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

項目位置：大學(xué)西路人民路交叉道口（大唐藥業(yè)原址）二、東達城市廣場

開發(fā)商：呼和浩特市東達蒙古王置業(yè)有限公司

聯(lián)系項目位置:賽罕區(qū)呼倫貝爾南路、健康街、地質(zhì)局北街三路地利財富·國際榮耀東達·錦江酒店公寓內(nèi)蒙古國貿(mào)中心東達·國際商城東達·國際公寓國貿(mào)私人商務(wù)俱樂部中原點評：以酒店式公寓投資為主，結(jié)合錦江酒店和國貿(mào)中心，體現(xiàn)私人俱樂部的尊貴，以及名牌物管提升物業(yè)價值。但是項目定位不明確、國貿(mào)和商城定位重復(fù)混淆；酒店和酒式公寓投資重復(fù)，沒有什么特色。三、中山勛章開發(fā)商：內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：呼和浩特中山東路與呼倫南路交匯處波士名人國際首席商務(wù)公館絕對尊貴/絕對私密/絕對自主/絕對安全中原點評：主要是投資性小戶型3.6M一層半空間，帶精裝修送名牌家電，項目處處宣傳BOSS國際名人私有概念，住宅、SOHO、SOLO、STUDIO、成長型公司，把所有目前流行的概念都羅列其中，沒有重點，勛章尊貴的私人會所卻沒有實質(zhì)性的附著體，空虛。NEWHOPE締造城市的·生活夢想“城市經(jīng)典、終極置業(yè)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)、創(chuàng)新居住空間、國際化花園社區(qū)”中原點評：本項目規(guī)模大，70多萬平方米的社區(qū)；產(chǎn)品多樣化，有多層、小高層、花園洋房、別墅等；這么大的項目卻沒有一個主題，產(chǎn)品形式多樣化卻沒有一個明顯的規(guī)劃分區(qū)，宣傳口號虛無飄渺。四、新希望家園開發(fā)商：四川新希望集團錦官置業(yè)項目位置：賽罕區(qū)政府北側(cè)

城市新中心·首席私人會館公館，一種傳承百年的居住理想公館生活，首現(xiàn)青城中原點評：本項目以地段、建筑規(guī)劃、主題園林等為主要宣傳重點；以”稀缺、尊貴、社交、私密、舒適“等公館生活體現(xiàn)項目的形象特點。其宣傳不合實際，什么是公館生活？怎樣實現(xiàn)公館生活？……五、九合國際

開發(fā)商：內(nèi)蒙古九合置業(yè)發(fā)展有限公司

項目位置：呼和浩特市賽罕區(qū)南二環(huán)路興昭烏達路交叉口西南角航天小區(qū)、富恒大廈、怡園小區(qū)、創(chuàng)業(yè)公寓以及其他項目處于中低檔次，規(guī)劃設(shè)計很普通，沒有特色，在此無可提之處。市場淺析從以上幾個比較有代表性的項目來看，目前呼和浩特市的房地產(chǎn)開發(fā)特點總結(jié)為：1）盤樓素質(zhì)普遍較差，個別樓盤與其他樓盤好似兩個時代的作品。2）由于房地產(chǎn)的總體水平較低，主要產(chǎn)品以解決基本居住為主要目的的開發(fā)層次，沒有上升對生活品質(zhì)的體現(xiàn)。3）產(chǎn)品形式單一，缺乏精品住宅以及高檔產(chǎn)品，中小戶型產(chǎn)品不飽和。4）小區(qū)規(guī)劃停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品開發(fā)和以項目自身的賣點為要點；5）目前新建樓盤主要集中在主城區(qū)，郊區(qū)大盤時代出現(xiàn)盟芽，未來競爭主要集中在中心區(qū)；6）客戶群主要以本地為主，對周邊城市的輻射吸引能力薄弱。結(jié)論：呼和浩特市房地產(chǎn)目前處于剛剛起步階段，市場發(fā)展很不成熟，高端產(chǎn)品市場空白，宣傳手法沒有重點，成羅列型，打造的一些概念更是空洞無物。外地有實力的開發(fā)商逐漸進入呼市房地產(chǎn)市場，會影響未來房地產(chǎn)的格局和走向，勢必對本土的開發(fā)商帶來一定的沖擊。至于本項目所在的片區(qū)，學(xué)府康都、廣達城市廣場以及中山勛章算是本市目前最高檔的產(chǎn)品，均價在5000元/㎡左右，銷售情況很好，但銷售差不多接近尾聲。本項目的面市時機，在內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)市場中高檔項目是一個空白，在本市及本片區(qū)更是處于一個市場空白，做好本項目的開發(fā)，打造本項目的理念，將是一個創(chuàng)新的市場格局，將成為呼市房地產(chǎn)發(fā)展一個時代的改變者和市場場的領(lǐng)跑者。本案項目簡析項目概況本項目位于呼倫貝爾路和中山東路交匯處，介于新城賓館與中山勛章之間，10分鐘步行至中山路商業(yè)圈，所在區(qū)域?qū)儆诤羰兄行膮^(qū)的一級輻射地段，學(xué)校、醫(yī)院、公園以及賓館等配套完善，是高尚住宅聚集區(qū)域，具有濃厚的生活氣息，所在地段可以左右逢源，兼具所長。隨著城市中心東移，憑借其獨特的區(qū)位、優(yōu)美的自然環(huán)境和高尚的“國際化”配套，本項目更是成為不可得的稀缺項目。本項目占地面積19588㎡，建筑面積約120000㎡，容積率6.2左右，地下二層，地上首三層為整層商場，四層為技術(shù)轉(zhuǎn)換層，建會所和物業(yè)管理服務(wù)中心，其余部分做綠化。地上五至二十五層為七棟中高檔住宅，五層頂空地部分做空中花園。住宅部分（五至二十七層）75000㎡商業(yè)部分（地上三層）45000㎡會所（第四層轉(zhuǎn)換層）2000㎡物業(yè)管理（第四層轉(zhuǎn)換層）200㎡車庫地下二層項目SWOT分分析項目優(yōu)優(yōu)勢（（S））住宅片片區(qū)成成熟、、國際際生活活配套套地塊方方正、、規(guī)模模居中中車流量量大吸吸引人人群項目劣劣勢（（W））項目一一面臨臨街，，噪音音和灰灰塵房地產(chǎn)大規(guī)規(guī)模開發(fā)，，整個市場場競爭屬于舊城改改造項目，，回遷戶對對銷售產(chǎn)生生一定的影影響項目機會（（O）高尚片區(qū)，，有利于提提高項目的的附加值本項目戶型型創(chuàng)新實用用，制造機機會點營銷理念超超前，有利利于提升項項目品位項目威脅（（T）市場供應(yīng)量量大，對本本項目形成成強勢攻擊擊目前本片區(qū)區(qū)主要以現(xiàn)現(xiàn)樓銷售，，對本項目目產(chǎn)生價格格挑戰(zhàn)本項目屬遠遠期樓花，，形成風(fēng)險險壓力客戶群分析析以本地客戶戶為主，政政府官員，，私企老板板，外企高高管等；同時輻射周周邊城市如如包頭、鄂鄂爾多斯、、烏蘭察布布等煤礦、、稀土礦主主，以及外外來經(jīng)商者者；外地投資客客，如溫州州、山西炒炒房團蒙古人崇尚尚自然、追追求天地山山川共融的的境界；個個性粗獷豪豪放，雖然然他們生活活傳統(tǒng)，但但是心胸廣廣闊，并易易于接受外外來的理念念。中原建議：：迎合蒙古古人的天性性，本案引引入國際化化的生活概概念，打造造國際化的的品位生活活。項目定位本產(chǎn)品定位位為呼市最最高檔產(chǎn)品品，打造精精品住宅，，造就呼市市地產(chǎn)典范范。形象定位為為珠穆朗瑪瑪峰上的旗旗云，成為為內(nèi)蒙古房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的最高度度和發(fā)展的的風(fēng)向標物業(yè)功能定定位為CCI（citycenterintegration)城市核核心區(qū)域綜綜合體主題形象定位源于世界趨趨勢，成長于本土土土壤之中國??呼和浩浩特?CCI國國際社區(qū)產(chǎn)品定位戶型配比由于對市場場沒有一個個周詳?shù)氖惺袌稣{(diào)查和和分析，基基于目前市市場上主要要以110-180戶型為主主，兼以小小戶投資型型公寓。中原建議：：本項目以以115-135㎡㎡闊廳三房房為主，80-100㎡兩房房為輔，并并以頂層復(fù)復(fù)式提高項項目形象。。并適當(dāng)考考慮朝向不不佳的40-60㎡㎡小戶型。。戶型建筑面積（㎡）戶型比例二房二廳80-10035%三房二廳115-13550%復(fù)式160-2805%小戶公寓40-6010%此處改成封封閉式內(nèi)陽陽臺,或者者直接變?yōu)闉椴饺胧酵雇勾叭霊艋▓@封封閉,改成成玻璃花房房4.2M的的客廳開間間不能滿足足北方人的的居住習(xí)慣慣，中原建建議：將廳廳擴寬至4.8M，，戶型修改建建議隔層露臺在在北方城市市不適宜建議增加儲儲藏室和嵌嵌入式衣帽帽間營銷策略營銷的真正正成功，在在于對市場場的戰(zhàn)略性性思考【營銷策略略】營銷思路建筑成就生生活，生活活層次成就就領(lǐng)域?qū)哟未?。我們的的營銷戰(zhàn)略略是實現(xiàn)一一種高領(lǐng)域域的生活層層次，一種種國際、品品位的生活活方式，滿滿足一種精精神上的渴渴望。以XX文化為為主題的社社區(qū)生活，，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生理性需需求，結(jié)合合項目感性性生活最終終達成認同同，實現(xiàn)一一種XX生生活。心靈誘惑（（文化形象象）引誘（建筑筑生活）共鳴（體驗驗尊貴生活活）認同（實現(xiàn)現(xiàn)上層生活活）我們的目標標——在內(nèi)蒙古地產(chǎn)市場中造就非凡的影響力提升項目價值和品質(zhì)銷售速度與利潤平衡提升項目品牌知名度奠定勝局叫座叫好出色的營銷銷從市場入手手過硬的產(chǎn)品品精良的團隊隊目標實現(xiàn)各位同仁，，你們認為我我們的目標標該如何實實現(xiàn)？你們說的沒沒錯，浩然然國際項目目能否成功全全靠在座的的各位，讓讓我們共同努努力吧！期待與貴司攜用共創(chuàng)輝煌期待與貴司攜手共創(chuàng)輝煌THANKS9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:58:4003:58:4003:5812/25/20223:58:40AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2203:58:4003:58Dec-2225-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:58:4003:58:4003:58Sunday,December25,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2203:58:4003:58:40December25,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。25十十二二月20223:58:40上上午03:58:4012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月223:58上上午午12月月-2203:58December25,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/253:58:4003:58:4025December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:58:40上午午3:58上午午03:58:4012月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:58:4003:58:4003:5812/25/20223:58:40AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2203:58:4003:58Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:58:4003:58:4003:58Sunday,December25,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2203:58:4003:58:40December25,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。25十二二月20223:58:40上上午03:58:4012月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月223:58上午午12月-2203:58December25,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/253:58:4003:58:4025December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。3:58:40上上午3:58上上午03:58:4012月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。03:58:4003:58:4003:5812/25/20223:58:40AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。12月-2203:58:4003:58Dec-2225-Dec-2212、越是是無能能的人人，越越喜歡歡挑剔剔別人人的錯錯兒。。03:58:4003:58:4003:58Sunday,December25,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力