保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE38目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 11.1概述 11.2項(xiàng)目承辦單位概況 11.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及工作內(nèi)容 21.4項(xiàng)目研究成果 31.5結(jié)論 5第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)規(guī)模 62.1項(xiàng)目提出背景 62.2市場(chǎng)分析 72.3建設(shè)規(guī)模 10第三章項(xiàng)目選址及土地利用 123.1項(xiàng)目選址 123.2土地利用 133.3征地拆遷和安置 15第四章建設(shè)方案 164.1規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 164.2總平面規(guī)劃 164.3建筑物設(shè)計(jì) 204.4配套工程技術(shù)方案 21第五章環(huán)境保護(hù)、消防和節(jié)能 235.1環(huán)境保護(hù) 235.2消防 265.3節(jié)能 28第六章項(xiàng)目組織及進(jìn)度計(jì)劃 296.1項(xiàng)目組織與管理 296.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 29第七章投資估算及資金籌措 317.1投資估算 317.2投資構(gòu)成 327.3資金籌措 32第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析 348.1評(píng)價(jià)說(shuō)明 348.2財(cái)務(wù)分析 348.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 355第九章社會(huì)評(píng)價(jià) 369.1社會(huì)影響分析 369.2社會(huì)互適性分析 37附表附圖附件PAGE第一章總論1.1概述1.1.1項(xiàng)目名稱：保障性住房建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位及法人項(xiàng)目承辦和實(shí)施單位：法人代表：*****1.1.3項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)1.1.4項(xiàng)目建設(shè)期限2008年10月～2011年12月1.2項(xiàng)目承辦單位概況1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及工作內(nèi)容1.3.1編制依據(jù)1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）》2、《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府加快解決低收入家庭住房困難實(shí)施意見的通知》省建設(shè)廳、省發(fā)改委（浙建房[2007]109號(hào)）3、《某市近期建設(shè)規(guī)劃》4、《某市2008-2010城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃》5、《某市城市總體規(guī)劃》（1996-2020）6、《某市城北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》7、項(xiàng)目建議書及批復(fù)8、《項(xiàng)目選址意見書》9、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果10、現(xiàn)行有關(guān)的法律、法規(guī)，建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)1.3.2工作內(nèi)容以某市第四期保障性住房建設(shè)項(xiàng)目為研究對(duì)象，在論證項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)投資及效益等進(jìn)行分析研究和論證。1.4項(xiàng)目研究成果1.4.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目用地位于某市城北區(qū)域，錦城街道萬(wàn)馬路北延段東側(cè)、規(guī)劃新環(huán)北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊?？傆玫孛娣e約77.4畝。1.4.2主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（1）人口規(guī)模：居住區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)1072戶，按每戶3.5人計(jì)，居住區(qū)內(nèi)可容納3752人居住。（2）建筑規(guī)模：總用地面積51598.1m2(合77.4畝)備注總建筑面積112324m2地上建筑面積90454m2其中住宅80751m21072套商鋪9703m2會(huì)館9703m2含物管、經(jīng)營(yíng)用房等配套890m2地下建筑面積21870m2建筑密度28%容積率1.75綠化率30%1.4.3配套工程技術(shù)方案1.4.3.1供電本項(xiàng)目電源由錦城變電所引來(lái)高壓專線供給，由兩路10KV高壓電源由地下供電線路引入至小區(qū)lOKV/0.4KV變電所。小區(qū)采用環(huán)網(wǎng)供電。1.4.3.2給排水本區(qū)塊給水由某自來(lái)水公司供應(yīng)，從市政道路以DN200管徑引入本區(qū)塊沿四周道路成環(huán)狀布置。采用分流制排水系統(tǒng)，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng)。雨水排水室外雨水管網(wǎng)匯總后接入市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。1.4.3.3電信、寬帶本項(xiàng)目委托某市電信、數(shù)字電視等部門負(fù)責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機(jī)和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視系統(tǒng)。1.4.3.4智能化為小區(qū)住戶提供安防、消防、非法入侵報(bào)警、來(lái)人身份識(shí)別、保安巡更等方面的綜合信息管理。1.4.4投資規(guī)模和資金措施方案項(xiàng)目總投資為24541萬(wàn)元，其中建設(shè)投資22823萬(wàn)元，建設(shè)期利息1718萬(wàn)元。商請(qǐng)銀行貸款15900萬(wàn)元，企業(yè)自籌解決8641萬(wàn)元。1.4.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1.1總用地面積平方米51598.1合77.4畝1.2總建筑面積平方米1123242項(xiàng)目總投資2.1建設(shè)投資萬(wàn)元245412.2建設(shè)期利息萬(wàn)元17183營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元267954營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元1501正常年5利潤(rùn)總額萬(wàn)元826稅后利潤(rùn)萬(wàn)元617借款償還期年4.81從借款開始年算起1.4.6項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目分二期實(shí)施，建設(shè)期2008年10月～2011年12月，主要分4個(gè)階段實(shí)施。1.5結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)的是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。本項(xiàng)目選址合理，規(guī)劃建設(shè)方案合理、配套建設(shè)齊全，充分考慮了城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。經(jīng)濟(jì)效益方面貫徹了以保本微利的原則。項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程，按照文明施工，最大程度地減少對(duì)環(huán)境的破壞原則；項(xiàng)目建成后，將改變臟亂差的環(huán)境現(xiàn)狀，對(duì)促進(jìn)城市化進(jìn)程，美好市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。本項(xiàng)目的建成，為當(dāng)?shù)靥峁┝?000多套的保障性住房，切實(shí)解決了一部分中低收入家庭的住房問(wèn)題，為政府人才引進(jìn)、招商引資搭建了平臺(tái)。項(xiàng)目的建設(shè)，可以迅速帶動(dòng)上下游的相關(guān)行業(yè)發(fā)展，為社會(huì)提供一定量的就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需，維護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大，社會(huì)效益顯著。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)，符合保障性用房開發(fā)保本微利的原則，是可行的，也是完全必要的。

第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)規(guī)模2.1項(xiàng)目提出背景建立和完善住房保障體系，多渠道解決中低收入和最低收入家庭的住房問(wèn)題，既是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，是構(gòu)建大社保體系的重要組成部分，也是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要舉措。某市堅(jiān)持以人為本，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，規(guī)范運(yùn)作機(jī)制，創(chuàng)新運(yùn)行載體，著力完善各項(xiàng)住房保障政策，逐步擴(kuò)大住房保障面，基本形成了以普通經(jīng)濟(jì)適用房、定向經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)解困房、廉租住房、住房公積金、住房保障資金等為主要內(nèi)容的多類型、多層次城鎮(zhèn)住房保障體系，較好地滿足了不同居民的住房需求，住房保障體系建設(shè)取得了初步成效。今年以來(lái)，國(guó)際金融市場(chǎng)急劇動(dòng)蕩，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多，對(duì)我國(guó)的影響逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了多方面嚴(yán)峻考驗(yàn)。10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房等擴(kuò)大內(nèi)需的一系列政策。這些政策措施，既有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又有利于推動(dòng)結(jié)

構(gòu)調(diào)整，避免重復(fù)建設(shè)；既有利于拉動(dòng)當(dāng)前增長(zhǎng)，又有利于增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；既能有效擴(kuò)大投資，又能積極拉動(dòng)消費(fèi)。組織實(shí)施某市第四期保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，是貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）》，省建設(shè)廳、省發(fā)改委《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府加快解決低收入家庭住房困難實(shí)施意見的通知》（浙建房[2007]109號(hào)）精神，是根據(jù)《某市近期建設(shè)規(guī)劃》、《某市2008-2010城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃》的要求，加大我市住房保障體系建設(shè)力度的具體舉措，是應(yīng)對(duì)當(dāng)前更為嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于當(dāng)前要實(shí)施積極的財(cái)政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策，進(jìn)一步采取強(qiáng)有力措施，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措。2.2市場(chǎng)分析2.2.1宏觀環(huán)境分析某市座落于杭州至黃山兩大國(guó)際著名旅游城市的黃金旅游線上，是一座擁有得天獨(dú)厚山水風(fēng)光和悠久厚重歷史文化，生態(tài)資源豐富的城市。近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)建設(shè)不斷取得新的成績(jī)。2005年，某市人均GDP突破3000美元；2006年某人均GDP達(dá)到3700美元；2007年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值197.3億元，同比增長(zhǎng)17.1%，人均GDP達(dá)到4931美元，財(cái)政總收入18.7億元，同比增長(zhǎng)27.2%，其中地方財(cái)政收入9.8億元，同比增長(zhǎng)21.8%。2008年1-9月，財(cái)政總收入19.26億元，同比增長(zhǎng)32%，其中地方財(cái)政收入10.16億元，同比增長(zhǎng)32.7%。進(jìn)入21世紀(jì)，某生態(tài)資源所蘊(yùn)藏的巨大潛能越來(lái)越清晰地顯現(xiàn)出來(lái)，某房產(chǎn)漸漸步入了繁榮。至目前，某已建成各類商品房300多萬(wàn)平方米，其中商品住宅投資近年來(lái)一直占房地產(chǎn)投資的70%左右，占房屋竣工面積的65%左右，商品住宅建筑類型也越來(lái)越呈現(xiàn)多樣化，從原來(lái)的傳統(tǒng)多層公寓發(fā)展到現(xiàn)在景觀低密休閑住宅、小高層住宅等種類齊全，生態(tài)品質(zhì)樓市的雛形已現(xiàn)。1、規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀依據(jù)某市住房抽樣調(diào)查，至2007年年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積（建筑面積）已達(dá)到37平方米，農(nóng)村居民人均住房面積（建筑面積）已達(dá)到70平方米，城市整體住房條件較好。2、規(guī)劃期內(nèi)住房需求某市的住宅需求由以下五部分構(gòu)成：城市新增人口的居住需求、城市居民改善居住條件和二次置業(yè)的需求、青山工業(yè)園區(qū)外引發(fā)展配套及周邊外來(lái)務(wù)工人員的需求、城市舊城改造及拆遷安置的需求以及房產(chǎn)投資的需求（包括外來(lái)投資性購(gòu)房者）。2006-2020年住宅建設(shè)需求預(yù)測(cè)表年份市區(qū)人口（萬(wàn)人）居住水平（平方米/人）住宅需求凈增量（萬(wàn)平方米）拆遷需求補(bǔ)充量（萬(wàn)平方米）投資需求量（萬(wàn)平方米）新建住宅總量（萬(wàn)平方米）200516.2238存量616.4///2006—20101842139.63072.7242.32011—2020254536960/429注：該預(yù)測(cè)來(lái)源于《某市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（2006-2020）》依據(jù)某市住房現(xiàn)狀和需求預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)不包括暫住人口的年住宅建筑面積需求量約為40～45萬(wàn)平方米，與近年現(xiàn)狀商品房竣工面積基本相符。其中，政府將安排保障性住房建設(shè)每年約為10萬(wàn)平方米，市場(chǎng)對(duì)普通商品住宅的年需求量約為30～35萬(wàn)平方米。2.2.2本市保障性住房建設(shè)發(fā)展分析2.2.2.1本市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀某市自1999年開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房以來(lái)，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、節(jié)能省地的原則，先后開發(fā)建設(shè)（含將于2008年底竣工24萬(wàn)平方米）了：“某人家”、“吳越人家”、“昌化人家”、“苕溪人家”四個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，總建筑面積近40萬(wàn)平方米，較好地解決了2000余戶城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的住房難問(wèn)題。2.2.2.2本市保障性住房市場(chǎng)分析按照“城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)總量占全市住宅建設(shè)總量的20%以上”的總體要求，2008—2010年，預(yù)計(jì)我市城鎮(zhèn)低收入家庭保障性住房（主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)解困房、廉租住房）需求量為建筑面積20.7萬(wàn)平方米。其中：預(yù)計(jì)廉租住房保障總戶數(shù)為480戶，廉租住房建筑面積為0.5萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)濟(jì)解困房）建筑面積20.2萬(wàn)平方米?？偼顿Y4.5億元，總建設(shè)用地2.2.3本市保障性住房需求特征2.2.3.1本市保障性住房建設(shè)的政策支持某市在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理中，始終把確保保障性住宅建設(shè)置于規(guī)劃住房供應(yīng)體系的優(yōu)先基礎(chǔ)，分別制定了《某市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（2006-2020）》、《某市“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)（2006-2010）》、《某市住房建設(shè)近期規(guī)劃（2006.6-2008.5）》，就逐步擴(kuò)大政府保障性住房的保障范圍，繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房的規(guī)劃與建設(shè)，完善經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理和擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面等做了明確規(guī)定，《某市2008-2010城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃》和《某市2008年低收入家住房保障計(jì)劃》也于4月正式出臺(tái)，并相繼出臺(tái)完善了《某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《某市經(jīng)濟(jì)解困房銷售管理工作實(shí)施意見》、《某市政府住房保障基金管理暫行辦法》、《某市廉租住房保障辦法》等一系列規(guī)范性文件。相關(guān)規(guī)劃與計(jì)劃的出臺(tái)成為把破解“住房難”工作落到實(shí)處的重要措施。2.2.3.2本市保障性住房戶型特征1、《某市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、銷售管理暫行規(guī)定》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)原則：按照“市場(chǎng)需求、適度超前、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，本市經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)面積由市政府視需求形勢(shì)逐年下達(dá)開發(fā)計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)選址要符合城市總體規(guī)劃要求，經(jīng)濟(jì)適用住房面積享受標(biāo)準(zhǔn)為：一般干部和其他人員65平方米；科局級(jí)干部（含中級(jí)職稱人員）75平方米；處級(jí)干部（含副教授級(jí)職稱人員）85平方米；廳級(jí)干部（含正教授級(jí)職稱人員）110平方米；每戶統(tǒng)一另加陽(yáng)臺(tái)5平方米。2、《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》規(guī)定，城鎮(zhèn)廉租住房保障配租標(biāo)準(zhǔn)是按人均使用面積12平方米（含現(xiàn)房產(chǎn)使用面積）配租，其中家庭人口不足3人的，按3人標(biāo)準(zhǔn)配租，家庭人口3人（含）以上按實(shí)際人口配租。2.2.3.3本市保障性住房?jī)r(jià)格特征《某市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、銷售管理暫行規(guī)定》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格：（一）經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則，由市物價(jià)部門核定。（二）超享受面積標(biāo)準(zhǔn)部分由市物價(jià)部門參照同類地段商品房市場(chǎng)價(jià)格水平確定。2.3建設(shè)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求和市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模為：總用地面積51598.1m2(合77.4畝)備注總建筑面積112324m2地上建筑面積90454m2其中住宅80751m2其中：多層住宅37201m2小高層住宅19550m2高層住宅24000m2商鋪9703m2會(huì)館9703m2含物管、經(jīng)營(yíng)用房等配套890m2地下建筑面積21870m2建筑密度28%容積率1.75綠化率30%戶型：主要戶型為每套建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米以內(nèi)的保障性住房和每套建筑面積一般控制在60平方米左右的保障性住宅，高層和小高層每套加10平方米。為適應(yīng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房面積（建筑面積）已達(dá)到37平方米，農(nóng)村居民人均住房面積（建筑面積）已達(dá)到70平方米，城市整體住房條件較好的實(shí)際情況，作為提供給高職稱、高學(xué)歷的享受對(duì)象的，部分高層和小高層的每套建筑面積適當(dāng)放大；同時(shí)廉顧部分家庭人口相對(duì)較多的購(gòu)房戶實(shí)際需求，部分戶型的建筑面積適當(dāng)放大。

第三章項(xiàng)目選址及土地利用3.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目用地位于某市城北區(qū)域，錦城街道萬(wàn)馬路北延段東側(cè)、規(guī)劃新環(huán)北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊?？傆玫孛娣e約77.4畝。3.2.1地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田，有少量的拆遷物；北面是自然山體，南面是12米寬的老環(huán)北路（長(zhǎng)西線），3.2.2場(chǎng)址條件（1）地形與地貌某市境內(nèi)地勢(shì)西北部高、東南部低，且高差懸殊；西北山嶺起伏延綿，多崇山峻嶺，向東漸趨低緩，形成低山丘陵與寬谷盆地相間排列，交錯(cuò)分布。浙皖交界的清涼峰海拔1787米，與余杭接壤的石泉、坎頭村海拔僅9米。全市大致可分為中山—深谷、丘陵—寬谷、河谷平原三種地貌。（2）氣候某市屬中緯度北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明、溫暖濕潤(rùn)、雨量充沛，年平均氣溫為15.8℃，年平均降水量為1390.8mm，年平均相對(duì)濕度為81%，年平均風(fēng)速為1.38m/s，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)。（3）水文、水系某市境內(nèi)水資源擁有總量為26.64億立方米，多年平均地表水資源量為23.13億立方米。全市有中苕溪、南苕溪、天目溪、昌化溪等四條主要溪流，前兩者屬長(zhǎng)江水系，后兩者屬于錢塘江水系。（4）公用工程和施工條件根據(jù)某市總體規(guī)劃和城北區(qū)域性詳細(xì)規(guī)劃，馬路北延段和新環(huán)北路與本項(xiàng)目基本同步建成，小區(qū)公用工程（給排水、供電、管道煤氣、通訊、有線電視等）均可由周邊道路連接。施工期間的臨時(shí)用電、用水、交通等，可與老環(huán)北路（長(zhǎng)西線）連接。（5）交通條件和社會(huì)環(huán)境項(xiàng)目用地東臨規(guī)劃建設(shè)的汽車北站，南臨12米寬的老環(huán)北路，西臨30米寬萬(wàn)馬路北延段東側(cè)，馬路北延段西是規(guī)劃中的吳越國(guó)王陵旅游景點(diǎn)，北臨規(guī)劃建設(shè)的70米寬的新環(huán)北路。現(xiàn)東南角有明月山莊住宅小區(qū)、錦城三中、某中學(xué)；南有西林小學(xué)；東側(cè)1公里（6）土地性質(zhì)土地性質(zhì)為住宅用地。（7）政策法律支持本項(xiàng)目選址，符合已取得某市建設(shè)局的《項(xiàng)目選址意見書》。3.2土地利用3.2.1指導(dǎo)思想遵循節(jié)約集約用地原則，依據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施規(guī)定》、《浙江省實(shí)施（土地管理法）辦法》、《預(yù)審管理辦法》及土地利用總體規(guī)劃，合理選址，盡量少占耕地、少占基本農(nóng)田。按照科學(xué)發(fā)展觀要求，牢固樹立保護(hù)保障、節(jié)約集約、維權(quán)維穩(wěn)和依法規(guī)的理念，以提高土地綜合利用效率為核心，以“管住總量、用地增量、盤活存量、提高質(zhì)量”為原則，以調(diào)整和優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，著力形成規(guī)劃引導(dǎo)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和依法管理的機(jī)制，促進(jìn)土地利用從外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖潛型轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步提高土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)保障能力。3.2.2土地利用評(píng)價(jià)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照《某市城市總體規(guī)劃》和《某市城北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》進(jìn)行規(guī)劃。以土地使用的性質(zhì)及其相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行管理與控制，并與國(guó)家和本省、市的其他法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生、綠化、航空限高、電力等相關(guān)條例規(guī)定一起，實(shí)施多因素控制。以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關(guān)法規(guī)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，合理控制各項(xiàng)用地指標(biāo)。以促進(jìn)某市發(fā)展為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能分區(qū)明確、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。1、開發(fā)利用地下空間在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、人防、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，積極建設(shè)地下設(shè)施，綜合開發(fā)利用地下空間，建設(shè)地下停車庫(kù)。市政工程管線盡量安排在地下空間，電力、電信、自來(lái)水等城市管網(wǎng)建設(shè)推行束狀布置，合理縮小管線工程間距，創(chuàng)造條件建設(shè)共同溝。2、合理節(jié)約利用地面空間從嚴(yán)控制用地規(guī)模，規(guī)劃按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則，科學(xué)確定項(xiàng)目定位、功能目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，增強(qiáng)綜合承載能力。統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、綠化、公共建設(shè)、生活服務(wù)設(shè)施等用地，嚴(yán)格控制道路標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大公共綠化。按照合理布局、經(jīng)濟(jì)可行、控制時(shí)序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3、適度提高小區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度在符合城市規(guī)劃的前提下，以不影響周圍建筑的日照、通風(fēng)、采光為原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目向空中拓展，住宅樓層向小高層和高層發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)方案，力求在滿足生活，符合防火安全、環(huán)保衛(wèi)生等要求的前提下，盡量合并建筑，充分利用空間，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用土地的國(guó)策，因地制宜，合理布置，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到了規(guī)劃的要求，提高了土地利用率。其中：（1）容積率1.75（2）建筑密度28%（3）綠地率為30%（4）地下建筑面積2萬(wàn)余方3.3征地拆遷和安置本項(xiàng)目用地由某市國(guó)土資源局劃撥進(jìn)行保障性住房開發(fā)。因其中的4.5畝在2000年出讓給某企業(yè)，要給予拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。另外有少量的青苗補(bǔ)償費(fèi)。第四章建設(shè)方案4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-932．《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08-55-20023．《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-19994．《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-875．《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-976．其他相應(yīng)建筑法規(guī)、規(guī)范。4.2總平面規(guī)劃4.2.1規(guī)劃理念該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以人為本，合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，體現(xiàn)新型社區(qū)的水平要求和社會(huì)同步發(fā)展的要求。1．規(guī)劃結(jié)構(gòu)居住小區(qū)采用“居住小區(qū)-居住組團(tuán)”的兩級(jí)結(jié)構(gòu)，以內(nèi)部環(huán)狀車行路和枝狀步行路串聯(lián)起各個(gè)組團(tuán)為總體構(gòu)架。環(huán)狀車行路及主、次出入口將地塊分為五個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)之間通過(guò)環(huán)狀組團(tuán)道路和支狀步行系統(tǒng)相連接。水系景觀結(jié)合出入口及車行、步行、綠地系統(tǒng)在地塊中心呈帶狀布置以提高小區(qū)品質(zhì)和整體形象。組團(tuán)分隔以居住小區(qū)主道路和步行景觀系統(tǒng)分隔，在若干個(gè)大的組團(tuán)結(jié)構(gòu)中又適量分隔尺度更為親切的鄰里空間。結(jié)構(gòu)中心由小區(qū)公共服務(wù)——會(huì)所和綠化中心共同組織形成充滿活力和綠色的居住區(qū)結(jié)構(gòu)中心。2．人口和建筑規(guī)模（1）人口規(guī)模：居住區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)1072戶，按每戶3.5人計(jì)，居住區(qū)內(nèi)可容納3752人居住。（2）建筑規(guī)模：地上建筑面積總量為90454平方米，地下建筑面積為21870平方米。住宅建筑面積為80751平方米。4.2.2總平面規(guī)劃描述4.2.2.1組團(tuán)設(shè)計(jì)1、組團(tuán)層次本規(guī)劃的居住組團(tuán)由三個(gè)層次組成：住宅院落——居住組團(tuán)——居住小區(qū)。住宅院落：由南北相鄰的兩幢或結(jié)合沿街商業(yè)靈活圍合成一個(gè)住宅院落，形成鄰里空間，有利鄰里交往。居住組團(tuán)：若干組住宅院落組成居住組團(tuán)。住宅院落采用南北相向的住宅入口，形成道路和宅前綠化結(jié)合的硬質(zhì)入宅交通空間。各住宅院落間則全為軟質(zhì)的綠化空間，各住宅組團(tuán)之間配有小塊綠地。每個(gè)住宅組團(tuán)由硬質(zhì)空間和軟質(zhì)空間結(jié)合的布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)成最基本的生活單元，結(jié)合居住組團(tuán)中心有開敞的公共綠地。2、交通方式：組團(tuán)設(shè)計(jì)突出私密性和開敞性結(jié)合，獨(dú)立性和公共性結(jié)合，在體現(xiàn)加強(qiáng)鄰里交往的同時(shí)，注重居住的寧?kù)o和安全。每個(gè)居住組團(tuán)設(shè)1~2個(gè)出入口，主出入口以人流車流相結(jié)合，接通居住小區(qū)主道路和公共活動(dòng)空間。次入口以人流為主，接通居住區(qū)外部道路；居住組團(tuán)內(nèi)形成枝狀道路，入宅道路由環(huán)型組團(tuán)道路引出。3、停車方式：為適應(yīng)未來(lái)家庭轎車發(fā)展需求，在主要出入口及會(huì)館設(shè)置適量地面停車，方便存取和安全管理;同時(shí)結(jié)合地形設(shè)計(jì)地下、半地下汽車庫(kù)，滿足各種停車需求。4、入口處理：在每個(gè)組團(tuán)主入口設(shè)置標(biāo)志性建筑小品和雕塑，以增加住宅空間的易識(shí)別性，并且美化院落空間。5、住宅布局住宅布局合理，各組團(tuán)在統(tǒng)一的建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，利用地塊形狀特點(diǎn)使每組團(tuán)形態(tài)上略有差別，形成“家園”的整體感覺和親切感。住宅整體布局在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求變化，以造就豐富的空間層次，同時(shí)通過(guò)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，以打破單一兵營(yíng)式的布局，形成氣韻生動(dòng)的總體面貌，達(dá)到富有韻律的布局效果。4.2.2.2道路交通規(guī)劃1、道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)規(guī)劃以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通為原則，在合理組織公共活動(dòng)區(qū)、居住區(qū)車流、人流交通的同時(shí)，考慮休閑、商業(yè)和景觀功能的需要，開辟景觀步行系統(tǒng)。將道路設(shè)計(jì)和社區(qū)組團(tuán)設(shè)計(jì)相結(jié)合，一方面注重交通性道路的景觀要求，加強(qiáng)道路綠化，形成優(yōu)美的道路景觀，并體現(xiàn)居住區(qū)的外部形象；另一方面考慮道路與綠化與廣場(chǎng)等景觀結(jié)合，創(chuàng)造良好的內(nèi)部道路景觀。道路功能明確，分工有序，形成完整統(tǒng)一的道路系統(tǒng)。（1）區(qū)內(nèi)道路指城市道路圍合的城市街區(qū)內(nèi)部的主要道路，為公建和住宅院落之間以及與城市道路提供交通聯(lián)系，呈相對(duì)封閉性環(huán)狀特點(diǎn)。除次要交通出入口直接連接城市主干道外，區(qū)內(nèi)道路主要連通城市支路和次干道，體現(xiàn)道路通達(dá)功能中“達(dá)”的功能。公共活動(dòng)區(qū)內(nèi)的區(qū)內(nèi)道路呈交互式布局，并利用道路的交互空間組織院落單元共用的綠化休閑場(chǎng)地。居住區(qū)內(nèi)的區(qū)內(nèi)道路在居住組團(tuán)內(nèi)呈環(huán)狀布局，通過(guò)居住組團(tuán)主出入口與組團(tuán)外部聯(lián)系，為居住組團(tuán)提供有序列感的出行、入宅交通方式。（2）小區(qū)道路：分為兩個(gè)層次。小區(qū)級(jí)主道路：道路紅線9米（橫向軸線），利用環(huán)狀的曲折性達(dá)到居住區(qū)內(nèi)道路行車安全性的前提下，創(chuàng)造錯(cuò)落豐富的道路景觀。居住區(qū)主道路是聯(lián)系各層住組團(tuán)及居住區(qū)對(duì)外聯(lián)系的車行交通主路；居住組團(tuán)道路：4.5米寬，功能為聯(lián)系居住組團(tuán)內(nèi)部各住宅院落的車行道路；宅前道路：2.5米寬，是承接居住組團(tuán)道路和住宅的非機(jī)動(dòng)車道路：同時(shí)在各級(jí)道路及步行景觀道路交叉部位適度開放，保障通達(dá)性。（3）步行系統(tǒng)：中央景觀道：以沿車行道設(shè)置并結(jié)合主次出入口設(shè)置水系及景觀步行道，并貫通廣場(chǎng)綠化空間，線形流暢，通達(dá)各功能建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)。結(jié)合居住區(qū)中心綠地設(shè)計(jì)，規(guī)劃綠化步行道。其間設(shè)置小亭、環(huán)廊、小橋、雕塑等；并突出流線型綠地步行的運(yùn)動(dòng)特征；并且結(jié)合社區(qū)公共設(shè)施和水系邊沿形成帶狀步行系統(tǒng)。4.2.2.3綠化景觀布局1、規(guī)劃思路綠化是居住區(qū)的靈魂，是實(shí)現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)發(fā)展、可持續(xù)開發(fā)的最重要內(nèi)容。本區(qū)域綠化景觀規(guī)劃從實(shí)際出發(fā)，力求突破制約性因素，因地制宜創(chuàng)造類型豐富、形態(tài)萬(wàn)千的綠色景觀空間；積極探循綠化的最佳實(shí)現(xiàn)方式的綠化空間。2、綠化結(jié)構(gòu)居住區(qū)結(jié)合水系和環(huán)狀主要小區(qū)道路形成線形綠化帶；結(jié)合廣場(chǎng)和公共空間各自形成綠化中心，以中心為基礎(chǔ)輻射發(fā)展點(diǎn)狀綠地，道路綠化和步行系統(tǒng)將綠化中心和點(diǎn)狀綠地有機(jī)串聯(lián)。形成外部以綠圈環(huán)繞，以綠廊將內(nèi)部的綠面與外部形成骨架聯(lián)系，內(nèi)部以綠線將綠點(diǎn)與綠面相串聯(lián)的多個(gè)層次緊密結(jié)合的生面勃勃的綠色空間架構(gòu)。同時(shí)結(jié)合建筑院落，強(qiáng)化綠化空間處理，提高整體綠化率?？倛D布置詳見附圖?？倛D技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表4-1?？傆玫孛娣e51598.1m2(合77.4畝)備注總建筑面積112324m2地上建筑面積90454m2其中住宅80751m2商鋪9703m2會(huì)館9703m2含物管、經(jīng)營(yíng)用房等配套890m2地下建筑面積21870m2其中地下汽車庫(kù)10198m2停車位293個(gè)半地下汽車庫(kù)3532m2停車位114個(gè)半地下自行車庫(kù)8140m2自行車庫(kù)600間建筑密度28%容積率1.75綠化率30%停車泊位436個(gè)人防面積4216m2表4-1總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4.3建筑物設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格的處理上，突出現(xiàn)代意味，簡(jiǎn)約風(fēng)格，造型簡(jiǎn)潔樸素大方；以六層住宅為主，但在中心花園及基地北側(cè)沿新環(huán)北路布置小高層及高層住宅，勾勒出住宅區(qū)建筑空間的多樣性和層次性。新時(shí)代的住宅建設(shè)要強(qiáng)調(diào)建筑的節(jié)能性、生態(tài)性和信息化。多層住宅建筑以一梯二戶為主，特殊部位有少量一梯多戶房,高層為一梯多戶;小高層為一梯二戶,建筑空間體量配合組團(tuán)公共活動(dòng)場(chǎng)地的景觀需求，突出立面和屋頂?shù)膶哟涡?。住宅間距：住宅前后之間距離按規(guī)范設(shè)計(jì)為18~38.8米，滿足日照間距要求。入戶方式為南、北向結(jié)合靈活設(shè)置。前后住宅之間由宅前道路和入戶道路環(huán)繞起活動(dòng)空間，設(shè)置架空層自行車和汽車停車，以綠化為主，同時(shí)在適當(dāng)位置設(shè)置半地下車庫(kù)，車庫(kù)頂部接合景觀綠化設(shè)置屋頂花園，形成立體空間綠化，適當(dāng)設(shè)置硬地，為居民提供方便、安靜、整潔具有一定私密性的活動(dòng)空間。4.4配套工程技術(shù)方案4.4.1供電本項(xiàng)目電源由錦城變電所引來(lái)高壓專線供給，由兩路10KV高壓電源由地下供電線路引入至小區(qū)lOKV/0.4KV變電所。小區(qū)采用環(huán)網(wǎng)供電。4.4.2給排水本區(qū)塊給水由某自來(lái)水公司供應(yīng)，從市政道路以DN200管徑引入本區(qū)塊沿四周道路成環(huán)狀布置。住宅水表均設(shè)于戶外,遠(yuǎn)程抄表計(jì)量。采用分流制排水系統(tǒng)，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng)。各樓二層以上排出系統(tǒng)匯總后接入室外對(duì)應(yīng)排水系統(tǒng)，地下室排水由排水泵提升排放。一層排水單獨(dú)直排至室外相應(yīng)管網(wǎng)。雨水排水室外雨水管網(wǎng)匯總后接入市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。4.4.3電信、寬帶本項(xiàng)目委托某市電信、數(shù)字電視等部門負(fù)責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機(jī)和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視系統(tǒng)。為小區(qū)住戶提供通訊、電視、Internet接入、社區(qū)公共服務(wù)等信息傳輸通道，及可拓展的基于小區(qū)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)還可以增加的VOD視頻點(diǎn)播、家庭信息中心、社區(qū)公共服務(wù)以及電子商務(wù)等信息增值服務(wù)。4.4.4智能化為小區(qū)住戶提供安防、消防、非法入侵報(bào)警、來(lái)人身份識(shí)別、保安巡更等方面的綜合信息管理，本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)的具體功能有：１、住戶報(bào)警系統(tǒng)：住戶的防盜、防火、防燃?xì)庑孤┮约熬o急求助的監(jiān)控管理；２、門禁控制與可視對(duì)講系統(tǒng)：各建筑單元的出入門的開關(guān)均實(shí)現(xiàn)就地控制與物業(yè)中心集中控制、集中報(bào)警；３、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、主要道路、小區(qū)周界、地下車庫(kù)裝設(shè)電視監(jiān)控裝置，在物業(yè)中心進(jìn)行多畫面監(jiān)控及錄像；４、各種計(jì)量表的遠(yuǎn)程抄收、物業(yè)信息管理、計(jì)費(fèi)管理、公共設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng)。第五章環(huán)境保護(hù)、消防和節(jié)能5.1環(huán)境保護(hù)5.1.1環(huán)境保護(hù)原則1、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996；雨水：《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002；噪聲：《城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-19932、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)污水：《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996顆粒物、氮氧化物、THC排氣：《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-1996；施工期噪聲：《建筑施工場(chǎng)辦噪聲限值》GB12523-1990。5.1.2環(huán)境保護(hù)措施5.1.2.1施工期主要污染源及防治措施根據(jù)本項(xiàng)目的工程特點(diǎn)，施工期的環(huán)境影響主要為施工場(chǎng)地的揚(yáng)塵、廢水、噪聲污染等方面。施工期廢水施工期廢水來(lái)源主要為工程施工廢水和生活污水。其中工程施工廢水有一定量的油污和泥沙。另外，雨季作業(yè)場(chǎng)面的地面徑流水，含有一定量的泥土和高濃度的懸浮物。要求施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置臨時(shí)集水池、沉砂池等臨時(shí)性污水簡(jiǎn)易處理設(shè)施，對(duì)施工廢水、生活污水進(jìn)行處理后，有組織的排入排污管。另外，還需設(shè)置干廁或臨時(shí)沖水廁所，糞便污水經(jīng)一定時(shí)間發(fā)酵后作為農(nóng)家肥。、揚(yáng)塵（1）灰土攪拌站是施工期主要固定塵污染源，對(duì)攪拌設(shè)備應(yīng)有較好的密封并加裝二級(jí)除塵裝置。（2）瀝青熬制和攪拌應(yīng)設(shè)置在距居民點(diǎn)600m（3）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，水泥、石灰等材料運(yùn)送時(shí)運(yùn)輸汽車應(yīng)完好，不得超載，并盡量采取遮蓋、封閉措施，以防泥土灑落，減少起塵量。水泥、石灰等容易飛散的物料，應(yīng)統(tǒng)一存放，并采取蓋棚等防風(fēng)遮擋措施；砂石的篩料，水泥的拆包等應(yīng)在避風(fēng)處進(jìn)行，起塵嚴(yán)重的場(chǎng)所四周要加設(shè)擋風(fēng)塵設(shè)施。（4）為防止施工期挖、填土方，平整場(chǎng)地起塵，應(yīng)配備一定數(shù)量的灑水車，使表面有一定的濕度，減少揚(yáng)塵。噪聲施工各階段，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境造成噪聲污染。建議：（1）施工單位應(yīng)注意施工機(jī)械保養(yǎng)，維持施工機(jī)械低聲級(jí)水平，給在較高聲源附近工作時(shí)間較長(zhǎng)的工人，發(fā)放防聲耳塞，并按《工業(yè)企業(yè)噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)》合理安排工作人員作業(yè)時(shí)間或進(jìn)行工作輪換。（2）施工車輛在施工運(yùn)行時(shí)，禁止亂鳴喇叭。合理安排運(yùn)輸車輛的路線和工作時(shí)間，尤其在深夜，避免運(yùn)輸車輛經(jīng)過(guò)居民居住區(qū)，防止噪聲擾民。噪聲源強(qiáng)大的作業(yè)盡量在白天進(jìn)行，噪聲大的施工機(jī)械在夜間停止施工，最大限度地控制噪聲污染程度和污染范圍。4、固體廢物（1）施工期生活垃圾施工期施工人員的生活垃圾要進(jìn)行專門收集，并定期送到指定的垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一處置，嚴(yán)禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。（2）施工期建筑垃圾施工期的固體廢物應(yīng)送到指定處置場(chǎng)所堆放或處置。施工結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)多余或廢棄建筑垃圾。對(duì)建筑垃圾中的土建施工垃圾，可以就地填埋處理（可用于地基或低洼地的回填）；安裝施工的金屬垃圾要進(jìn)行回收。5.1.2.2環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)1、廢水治理生活污（廢）水，室內(nèi)生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。2、廢氣治理建筑污、廢水排水管道均采用專用通氣立管通氣。住宅廚房，公建餐飲排煙、排氣道伸至頂排放。3、固廢治理小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，并通過(guò)收集至垃圾收集站，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)。4、噪音控制水泵均采用低轉(zhuǎn)速優(yōu)質(zhì)水泵，水泵均設(shè)減震基礎(chǔ)并在水泵進(jìn)出水管上設(shè)可曲撓橡膠軟接頭，以最大限度地降低噪聲。5、綠化通過(guò)各種建筑及景觀的設(shè)計(jì)手法，建立起從庭院綠地、組團(tuán)綠地向中心綠地層層滲透、逐步過(guò)渡的網(wǎng)絡(luò)化綠化體系。為了改善自然環(huán)境、美化小區(qū)環(huán)境、減少灰塵及噪聲等危害，種植適宜于當(dāng)?shù)貧夂?、易成活、樹姿美觀的行道樹及草皮、灌木，營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部綠化空間環(huán)境，充分考慮視覺景觀和各類功能的需求布置相應(yīng)的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，營(yíng)造各具特色的綠化景觀，使之體現(xiàn)小區(qū)的整體品質(zhì)和風(fēng)貌。小區(qū)四周用綠化隔離帶而封閉、隔離城市街道的噪音、廢氣及視覺污染。5.2消防5.2.1總圖及建筑消防1、本小區(qū)有兩個(gè)車行出入口與城市道路相連，小區(qū)內(nèi)部均實(shí)現(xiàn)消防車道環(huán)通，小區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道。2、高層住宅樓均四邊直接落地，各建筑物之間及與周邊建筑物之間均符合防火間距要求。3、地下車庫(kù)及設(shè)備，人防用房，防火分區(qū)面積滿足汽車庫(kù)防火規(guī)范及高層民用建筑防火規(guī)范要求。5.2.2消防給水1、消防給水系統(tǒng)：根據(jù)有關(guān)規(guī)范規(guī)定各消防水量為：室內(nèi)消防水量：20升/秒室外消防水量：15升/秒自噴強(qiáng)度：30升/秒其中火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，持續(xù)噴啉時(shí)間為1小時(shí)。2、本工程消防給水為獨(dú)立消防給水系統(tǒng)，采用臨時(shí)高壓制，在地下室內(nèi)設(shè)消防水池一只3、地下車庫(kù)按間距不大于30米布置DN65型室內(nèi)消火栓，按間距不大于3.6米布置直立式噴頭，按防火（人防）分區(qū)設(shè)水流指示器，每組濕式報(bào)警閥控制800只噴頭。各樓按單元每層布置DN65型室內(nèi)雙栓消火栓，消火栓壓力超過(guò)0.5Mpa的采用減壓式消火栓。物管用房等按間距不大于30米布置DN65型室內(nèi)消火栓。全區(qū)塊室外按間距不大于120米布置SS150室外消火栓，消火栓給水系統(tǒng)在室外各設(shè)二組DN100型消防水泵接合器，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)室外設(shè)二組DN100消防水泵接合器，以供消防隊(duì)加壓滅火。整個(gè)區(qū)塊按300m2/組（2只）密度配置MF3干粉滅火器。5.2.3消防電氣設(shè)計(jì)1、高層住宅在每層電梯前室設(shè)置設(shè)有感煙探測(cè)器，一個(gè)消火栓按鈕、一個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕、一個(gè)火災(zāi)警報(bào)裝置和在電梯機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有電梯返降控制模塊?？蓪?shí)現(xiàn)在火災(zāi)時(shí)遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防泵，反映消火栓按鈕的狀態(tài)，人工手動(dòng)報(bào)警、火災(zāi)發(fā)生時(shí)火災(zāi)信號(hào)報(bào)警提示和非消防電梯返降底層。消防控制室設(shè)在地下車庫(kù)內(nèi)。2、地下汽車庫(kù)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)在地下車庫(kù)設(shè)感溫探測(cè)器，設(shè)置有消火栓按鈕、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)警報(bào)裝置和有關(guān)消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備相關(guān)的控制模塊，以實(shí)現(xiàn)在火災(zāi)時(shí)遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防泵、防排煙風(fēng)機(jī)。消防設(shè)備電源采用來(lái)自不同變壓器的雙電源末端自動(dòng)切換。在地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)事故照明和疏散指示照明。3、在消防控制室內(nèi)設(shè)置火警專用119外線電話與就近公安消防隊(duì)建立通訊聯(lián)系，以便盡快撲滅可能發(fā)生的火災(zāi)。5.3節(jié)能5.3.1建筑節(jié)能設(shè)計(jì)嚴(yán)格按浙江省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和浙江省公建設(shè)計(jì)，保證屋面、外墻面、外門窗傳熱系數(shù)，按某地區(qū)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)控制體型系數(shù)。1、建筑體型系數(shù)滿足規(guī)范要求。2、建筑外墻采用外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)。3、建筑外窗采用鋁合金中空窗。窗墻比滿足節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求。4、建筑屋頂采用40厚擠塑泡沫板保溫，綜合傳熱系數(shù)及熱惰性指標(biāo)滿足節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求。5、采用節(jié)能設(shè)備、燈具。5.3.2給水排水節(jié)能設(shè)計(jì)所有衛(wèi)生設(shè)備均采用節(jié)水產(chǎn)品，其中：大便器沖洗水箱選用6升節(jié)水型，水池、水箱進(jìn)水選用節(jié)水浮球閥控制。5.3.3電氣節(jié)能設(shè)計(jì)1、選用節(jié)能低損耗干式變壓器SCB9，降低有功和無(wú)功損耗；2、變電所采用無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償，功率因數(shù)不低于0.9,降低電壓損失，減少有色金屬用量3、地下車庫(kù)、物業(yè)管理用房照明采用節(jié)能型熒光燈，戶外道路照明采用節(jié)能燈。公共部位使用節(jié)能燈，提高照明效率。風(fēng)機(jī)、設(shè)備采用BAS管理，使其工作在最佳工況，降低能耗。4、住宅樓梯內(nèi)設(shè)節(jié)能自熄開關(guān)。第六章項(xiàng)目組織及進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目組織與管理本項(xiàng)目的建設(shè)單位已組建了項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子，在公司主要領(lǐng)導(dǎo)的親自參與下，具體負(fù)責(zé)和領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)如下：公司管理層公司管理層財(cái)務(wù)銷售部綜合部造價(jià)部工程部財(cái)務(wù)銷售部綜合部造價(jià)部工程部項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)實(shí)際需要，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)地的環(huán)境和實(shí)施條件，本項(xiàng)目分二期實(shí)施，建設(shè)期2008年10月～2011年12月，主要分4個(gè)階段實(shí)施。第一階段為前期準(zhǔn)備階段，從2008年10月到2008年12月，完成項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告編制和審批。第二階段為勘察、設(shè)計(jì)、實(shí)施準(zhǔn)備階段，從2009年1月到2009年5月，完成勘察設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查，完成招標(biāo)工作，并按照國(guó)內(nèi)基本建設(shè)項(xiàng)目的審批程序做好開工準(zhǔn)備。第三階段為項(xiàng)目施工階段，從2009年6月到2011年6月，分二期完成本項(xiàng)目的建筑安裝工程及裝修工程。第四階段為工程掃尾、竣工驗(yàn)收階段，2011年12月完成竣工驗(yàn)收，投入使用。表6-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表年份季度220082009201020113412341234前期準(zhǔn)備階段勘察設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段施工階段工程掃尾、竣工驗(yàn)收第七章投資估算及資金籌措7.1投資估算7.1.1投資概況項(xiàng)目總投資估算為24541萬(wàn)元，其中建設(shè)投資估算為22823萬(wàn)元,建設(shè)期貸款利息為1718萬(wàn)元。7.1.2編制依據(jù)1、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000版）。2、《浙江省建筑工程概算定額》（2003版）。3、《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（2003版）。7.1.3編制說(shuō)明1、建筑工程根據(jù)《浙江省建筑工程概算定額》及參照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況按概算指標(biāo)進(jìn)行計(jì)計(jì)算。2、公用工程設(shè)備及材料部分均以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)及信息價(jià)估算。3、本項(xiàng)目征用土地為77.4畝，土地出讓金按每畝15萬(wàn)元計(jì)，并另計(jì)取土地補(bǔ)償費(fèi)及青苗補(bǔ)償費(fèi)500萬(wàn)元。4、工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，參照《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》編制。其中各項(xiàng)規(guī)費(fèi)按比例減半計(jì)算。5、項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)按建安工程及其他費(fèi)用的5%計(jì)算。6、項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程及其他費(fèi)用的3%計(jì)算。7、項(xiàng)目稅費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)算。8、商業(yè)用地補(bǔ)交出讓金按每畝65萬(wàn)元計(jì)。7.2投資構(gòu)成表7-1單位：萬(wàn)元序號(hào)投資內(nèi)容投資額所占比例（%）人民幣合美元總投資24541.00一建設(shè)投資22823.00100.001主要工程費(fèi)用16487.6072.242土地費(fèi)用1661.007.283其他費(fèi)用2299.3710.084不可預(yù)見費(fèi)1019.034.464管理費(fèi)及稅費(fèi)968.004.245商業(yè)用地補(bǔ)交出讓金388.001.70二建設(shè)期貸款利息1718.00詳見總投資估算表、建設(shè)投資估算表。7.3資金籌措本項(xiàng)目新增總投資為24541萬(wàn)元。資金來(lái)源：商請(qǐng)銀行貸款15900萬(wàn)元。企業(yè)自籌解決8641萬(wàn)元。

表7-2總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱合計(jì)比例（％）備注一建設(shè)投資1建安等工程費(fèi)用16487.6072.241.1住宅8908.3039.031.1.1小高層2150.501.1.2高層3240.001.1.3多層住宅3517.801.2地下建筑物2696.911.821.3公用工程1872.48.21.4室外工程3010.0013.192土地費(fèi)用1661.007.282.1土地費(fèi)用及補(bǔ)償費(fèi)1661.007.283其他費(fèi)用2299.3710.083.1建設(shè)管理費(fèi)405.811.783.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)496.942.183.3招投標(biāo)等前期工作費(fèi)150.000.663.4場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)148.390.653.5工程保險(xiǎn)費(fèi)36.270.163.6市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1033.964.533.7地方高等教育費(fèi)28.000.124不可預(yù)見費(fèi)1019.034.465管理費(fèi)用564.002.476稅費(fèi)404.001.777商業(yè)用地補(bǔ)交出讓金388.001.70建設(shè)投資合計(jì)22823.00100.00二建設(shè)期貸款利息1718.00三總投資合計(jì)24541.00

經(jīng)濟(jì)效益分析8.1評(píng)價(jià)說(shuō)明8.1.1評(píng)價(jià)依據(jù)1、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000版）2、項(xiàng)目方提供的有關(guān)資料。3、各專業(yè)設(shè)計(jì)人員提供的各類數(shù)據(jù)。8.1.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目建設(shè)周期為三年，建成后三年內(nèi)售完。項(xiàng)目計(jì)算期為（2009年--2014年即6年）。2、本項(xiàng)目總投資為24541萬(wàn)元，其中建設(shè)投資估算為22823萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息1718萬(wàn)元。分年投資使用計(jì)劃見附表8-1。8.1.3評(píng)價(jià)說(shuō)明1、售房單價(jià)按照保障性住宅開發(fā)保本微利的原則，適當(dāng)考慮了超面積享受的比例，實(shí)際售價(jià)按有關(guān)部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)。2、因是保本微利項(xiàng)目，不計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。8.2財(cái)務(wù)分析8.2.1營(yíng)業(yè)收入表8-1售房收入估算表序號(hào)工程名稱建筑面積（m2、）售價(jià)(元)合計(jì)（萬(wàn)元）1小高層19550250849032高層24000250860203多層住宅469042398112474商鋪7953300023865車庫(kù)（個(gè)）407550002239合計(jì)26795售房計(jì)劃估算詳見附表8-2。8.2.2營(yíng)業(yè)稅金和附加估算營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取，營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的5％計(jì)取。城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7％，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的5％，年?duì)I業(yè)稅金及附加估算為1501萬(wàn)元。其中營(yíng)業(yè)稅為1340萬(wàn)元。見附表8-3。8.2.3成本估算項(xiàng)目成本費(fèi)用主要為項(xiàng)目建設(shè)投資成本，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及修理費(fèi)用。8.2.4利潤(rùn)總額及分配利潤(rùn)總額及分配詳見附表8-4，彌補(bǔ)前年度虧損后項(xiàng)目只在第六年有盈余，利潤(rùn)總額82萬(wàn)元。上交所得稅25%,稅后利潤(rùn)為61萬(wàn)元，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10％提取。余下全部為未分配利潤(rùn)。8.2.5清償能力分析本項(xiàng)目借款資金為15900萬(wàn)元，償還借款期的資金來(lái)源:前二年不還本金，從第三年項(xiàng)目有售房收入開始償還，固定資產(chǎn)投資借款償還期（從借款開始年算起）為4.81年。見附表8-5。8.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論因本項(xiàng)目是開發(fā)保障性住房的房地產(chǎn)項(xiàng)目，故以保本微利為原則。

第九章社會(huì)評(píng)價(jià)9.1社會(huì)影響分析9.1.1推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施之首，就是加快建設(shè)保障性安居工程。保障性安居工程的建設(shè)，拉動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)。加快保障性安居工程建設(shè)，既是保障民生的需求，也是拉動(dòng)內(nèi)需的有效手段。通過(guò)向市場(chǎng)提供更多的此類住房，一方面改善城市的居住水平，另一方面通過(guò)住房消費(fèi)帶動(dòng)其他消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有推動(dòng)作用。本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有推動(dòng)作用。同時(shí)給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。本項(xiàng)目的實(shí)施，為當(dāng)?shù)靥峁┝?000多套的保障性住房，切實(shí)解決了一部分中低收入家庭的住房問(wèn)題。人才公寓的建設(shè)，為政府人才引進(jìn)、招商引資、公共租賃的需求搭建了平臺(tái)。從而使我市住房保障體系更加完善，形成經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)解困房、廉租住房、住房保障資金、住房公積金制度“五位一體”的住房保障工作新格局。9.1.2推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)投資作用明顯，房地產(chǎn)上下游的50-60個(gè)行業(yè)，如建材、鋼鐵、建筑、裝修、家電等產(chǎn)業(yè)，以及設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等都可以從中受益。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，給上下游的產(chǎn)業(yè)也帶來(lái)不小的沖擊。有專家表示，商業(yè)地產(chǎn)的模式抑制了人們的消費(fèi)沖動(dòng)，以低利潤(rùn)的模式大量開發(fā)保障性住房，是短期內(nèi)提振內(nèi)需的有效方法，可以迅速帶動(dòng)上下游的相關(guān)行業(yè)。9.1.3創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)我國(guó)人口基數(shù)龐大，勞動(dòng)力供給量大，整體勞動(dòng)力供給與需求的矛盾日益加劇，如何解決勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要課題。本項(xiàng)目建設(shè)期將為社會(huì)提供大量的短期就業(yè)機(jī)會(huì)，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期能為社會(huì)提供一定量的就業(yè)機(jī)會(huì)。9.2社會(huì)互適性分析隨著該區(qū)域的城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及本項(xiàng)目的實(shí)施，將大大地改變區(qū)域內(nèi)的環(huán)境