吉林宏泰第一城榮域大盤項目定價報告

宏泰第一城·榮域定價分析報告項目匯總本案華宇城金地華章大禹加州灣波爾多小鎮(zhèn)金宇·和園鑫宇國際市政府板塊鐵西區(qū)政府板塊本案定價主要研究本案所在的市政府板塊和鐵西區(qū)政府板塊；市政府板塊華宇城和金地華章兩個項目將作為重點(diǎn)研究對象，對于本案定價具有重要的參考意義。華宇城/規(guī)劃一期二期三期華宇城130萬平米大盤，分三期開發(fā)。華宇城/一期產(chǎn)品一期A組團(tuán)在售產(chǎn)品5棟6層花園洋房，一梯兩戶，首層帶花園，頂層贈送閣樓3棟18層高層，2梯三戶。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A組團(tuán)2011年10月開盤，共推出5棟多層，3棟高層。華宇城/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（多層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)97㎡三室兩廳兩衛(wèi)140㎡多層目前在售主力97、140平米主力兩三居，在售價格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。華宇城/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（高層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)87㎡兩室兩廳一衛(wèi)79㎡小高層主力79-87平米兩居，均價3700元/平米。華宇城/產(chǎn)品價格在售價格華宇城月均銷售速度約為40套，在區(qū)域內(nèi)銷售速度較快。多層均價4200元/平米，高層均價3700元/平米。目前尚未動工，但交房時間與本案基本相同。從地段、產(chǎn)品、項目規(guī)模等各方面對比，華宇城為本案重點(diǎn)競爭參考項目。細(xì)部定價參考華宇城/產(chǎn)品價格華宇城首層不贈送地下室，花園加價300元/㎡。頂層贈送產(chǎn)權(quán)閣樓，價格按照標(biāo)準(zhǔn)層面積計算，加價100元/平米。邊戶型客戶認(rèn)可度較低，減價100元/㎡。多層層差為100、200元/㎡，高層戶型差為30、50元/㎡。華宇城/整體綜述前期藍(lán)山英郡工程質(zhì)量以及小區(qū)舒適度為后期華宇城的熱銷奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。項目產(chǎn)品體量較大，且目前市場形勢較弱，決定了此項目短期內(nèi)價格不會有大的變動，營銷策略以快速銷售、快速回籠資金為主。華宇城大盤的營銷策略對于區(qū)域市場影響較大，因此為本案重點(diǎn)參考項目。九洲·金地華章/規(guī)劃九洲·金地華華章/當(dāng)期在在售產(chǎn)產(chǎn)品3層半聯(lián)聯(lián)排別別墅5-6層花園園洋房房一梯梯兩戶戶（僅僅剩頂頂層））18層高層層一梯梯兩戶戶（在在售））12層小高高層一一梯兩兩戶（（在售售）8層小小高高層層一一梯梯兩兩戶戶金地地華華章章目目前前在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要為為18層高高層層。。九洲洲·金地地華華章章/產(chǎn)品品類類型型三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)141㎡兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)103㎡九洲洲·金地地華華章章/產(chǎn)品品類類型型四室室兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)179㎡三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)152㎡在售售產(chǎn)產(chǎn)品品（（多多層層主主力力戶戶型型））多層層電電梯梯洋洋房房為為152、179平米米三三四四居居，，整整體體面面積積偏偏大大，，目目前前所所剩剩房房源源較較少少，，均均價價6200元/平米米。。九洲洲·金地地華華章章/產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格在售售價價格格細(xì)部部定定價價參參考考九洲洲·金地地華華章章/整整體體綜綜述述九洲洲·金地地華華章章主主要要產(chǎn)產(chǎn)品品有有高高層層板板樓樓、、電電梯梯洋洋房房、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，整整體體產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積偏偏大大，，定定位位客客戶戶層層次次較較高高。。從建建筑筑品品質(zhì)質(zhì)、、產(chǎn)產(chǎn)品品配配套套、、園園林林等等方方面面均均定定位位高高端端，，以以電電梯梯洋洋房房、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅拉拉升升整整體體項項目目品品質(zhì)質(zhì)。。目前前項項目目立立面面、、配配套套、、園園林林、、現(xiàn)現(xiàn)房房等等均均已已呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，為為項項目目實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高高價價奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。此項項目目與與本本案案屬屬同同一一地地段段，，對對于于本本案案定定價價具具有有重重要要的的參參考考意意義義。。鑫宇宇國國際際/規(guī)規(guī)劃劃鑫宇宇國國際際/規(guī)規(guī)劃劃多層層小高高層層層高高層層鑫宇宇國國際際/產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)104-115㎡在售售產(chǎn)產(chǎn)品品（（多多層層主主力力戶戶型型））三室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)146㎡多層層主主要要為為104-146平米米，，兩兩三三居居。。目目前前在在售售統(tǒng)統(tǒng)一一一一口口價價4300.鑫宇宇國國際際/產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)61㎡在售售產(chǎn)產(chǎn)品品（（高高層層主主力力戶戶型型））兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)88㎡高層層主主要要以以61-88平米米兩兩居居為為主主。。鑫宇宇國國際際/產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格鑫宇宇國國際際地地段段較較好好，，但但因因營營銷銷策策略略等等多多方方面面原原因因，，嚴(yán)嚴(yán)重重滯滯銷銷。。鑫宇宇國國際際/產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格優(yōu)勢勢：：小區(qū)區(qū)地地段段好好，，周周邊邊商商業(yè)業(yè)配配套套成成熟熟，，銷銷售售價價格格低低。?，F(xiàn)況況：：項目目容容積積率率大大，，品品質(zhì)質(zhì)欠欠缺缺，，售售樓樓處處裝裝修修粗粗糙糙，，目目前前處處于于嚴(yán)嚴(yán)重重滯滯銷銷狀狀態(tài)態(tài)。。與本本項項目目參參考考：：鑫宇宇國國際際目目前前社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)較較差差，，銷銷售售嚴(yán)嚴(yán)重重滯滯銷銷，，對對于于本本案案參參考考意意義義較較小小。參考考點(diǎn)點(diǎn)：：多多層層價價格格4300元/平米米，，小小高高層層/高層層4300元/平米米。。大禹禹·加州州灣灣/規(guī)劃劃南加加州州風(fēng)風(fēng)情情，，別別墅墅、、電電梯梯洋洋房房，，拉拉升升了了整整個個社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)感感，，現(xiàn)現(xiàn)場場現(xiàn)現(xiàn)房房展展示示較較好好。。大禹禹·加州州灣灣/當(dāng)期期在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品一期在售售產(chǎn)品A區(qū)J區(qū)E區(qū)注：6層洋房一一梯二戶戶高層兩梯梯三戶聯(lián)排別墅墅大禹·加州灣灣/產(chǎn)品類型型三室兩廳廳兩衛(wèi)128㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)97㎡在售產(chǎn)品品（高層層主力戶戶型）97、128標(biāo)準(zhǔn)兩三三居，戶戶型設(shè)計計較好，，在售均均價3800元/平米。大禹·加州灣灣/產(chǎn)品類型型在售產(chǎn)品品（洋房房主力戶戶型）三室兩廳廳兩衛(wèi)142㎡電梯洋房房，產(chǎn)品品檔次較較高，主主力142平米三居居，均價價4800元/平米。大禹·加州灣/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（洋洋房主力戶型型）躍層，標(biāo)準(zhǔn)層層149㎡，地下一層層72㎡大禹·加州灣/產(chǎn)品價格在售價格細(xì)部定價參考考大禹·加州灣/整體綜述優(yōu)勢：大禹品牌優(yōu)勢勢明顯，口碑碑及形象被公公眾認(rèn)同?，F(xiàn)況：項目目前已經(jīng)經(jīng)銷售近60%左右，剩余房源以高層為主，價格從去年年至今基本無無變化。與本項目參考考：大禹·加州灣產(chǎn)品類類型豐富，以以中高端的姿姿態(tài)立足于市市場，現(xiàn)房銷銷售，此項目目屬于鐵西區(qū)區(qū)市場板塊，，對于本案有有一定參考意意義。參考點(diǎn)：洋房4800元/平米，高層3800元/平米。金宇·和園/規(guī)劃師大附中、師師大附小，學(xué)學(xué)區(qū)房，現(xiàn)房房在售。金宇·和園/當(dāng)期在在售產(chǎn)品2期在售項目15層高層2梯三戶6層多層1梯2戶金宇·和園/產(chǎn)品類型三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)106-112㎡三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)84-94㎡在售產(chǎn)品（多多層主力戶型型）84-112平米兩三居，，現(xiàn)房，4800元/平米。金宇·和園/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（高高層主力戶型型）兩室一廳兩衛(wèi)衛(wèi)93㎡2室1廳兩衛(wèi)106-112㎡2室1廳1衛(wèi)77.6㎡金宇·和園/產(chǎn)品價格在售價格金宇·和園/產(chǎn)品價格細(xì)部定價參考考金宇·和園/整體綜述金宇·和園現(xiàn)房在售售，屬鐵西區(qū)區(qū)政府片區(qū)，，對本案定價價有一定的參參考意義。波爾多小鎮(zhèn)/規(guī)劃波爾多小鎮(zhèn)/當(dāng)期在售產(chǎn)產(chǎn)品6#一期1#兩梯三戶6#一梯兩戶多層小高層高層9#一梯兩戶3#一梯兩戶波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品類型兩室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)103㎡在售產(chǎn)品（多多層主力戶型型）兩室室兩廳一一衛(wèi)98㎡多層為主力98-103平米兩居，均均價4000元/平米左右。波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品類型兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)84㎡在售產(chǎn)品（小小高層主力戶戶型）在售產(chǎn)品（高高層主力戶型型）兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)88㎡主力84-88平米兩居，均均價3600元/平米。波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品價格波爾多小鎮(zhèn)認(rèn)認(rèn)可度較低，，目前銷售速速度較慢。波爾多小鎮(zhèn)/整體闡述小區(qū)體量大，，主力產(chǎn)品以以小戶型為主主。項目目前前還未開盤正正處于認(rèn)購期期，月去化量量10套左右。波爾多小鎮(zhèn)屬屬鐵西區(qū)政府府區(qū)域，對于于本案定價參參考意義較小小。參考點(diǎn)：多層層4000元/平米，小高層層/高層3600-3750元/平米。市場綜述根據(jù)市場調(diào)研研，目前整體體四平房地產(chǎn)產(chǎn)市場較弱，，客戶購買意意向較差；板塊市場內(nèi)，，華宇城銷售售速度最快，，為本案重要要參考目標(biāo)。。價格確定根據(jù)綜合比較較，得出本案案多層價格為為4376元/平米。作為本本案開盤價格格的參考價。。推盤策略推盤策略：首次開盤根據(jù)據(jù)客戶需求確確定推盤樓棟棟，少量推盤盤，擠壓式銷銷售，創(chuàng)造熱熱銷口碑；后期借勢進(jìn)行行加推，每次次少量推盤，，頻繁加推，，價格逐步上上揚(yáng)。首次開盤建議議推出24、、65（多層層）、29號號樓（小高層層）兩棟樓，，共150套套房源，對外外銷售，豐富富產(chǎn)品類型，，首次開盤達(dá)達(dá)到熱銷。如如客戶堅持選選擇其他樓座座，則進(jìn)行控控制性銷售。。首次開盤均價價確定二、首次價格格確定目前整體四平平市場較弱，，本項目截至至到6月9日日共排卡161張，其中中ABC類排排卡量96張張。本案體量較大大，首次開盤盤建議不宜價價格過高，以以適中價格進(jìn)進(jìn)行入市，形形成熱銷。建議首次多層層標(biāo)準(zhǔn)層入市市價格為4100元/平米，小高層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層入市價格格3800元/平米。首層頂層根據(jù)據(jù)制定定價方方式，得出最最終價格。樓座差232425262729303132336566樓層差以頂層為基準(zhǔn)準(zhǔn)樓層，根據(jù)據(jù)客戶對于樓樓層的喜好度度以及周邊競競品情況制定定其他層差，，層差為50-100元/平米。50元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高層以2層為基準(zhǔn)樓差差，1-6層樓座差為30元/平米，6-11層樓座差為50元/平米。單元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米東西戶型差根據(jù)客戶意向向度，B戶型>C戶型>A戶型，但因A戶型面積小，，總價較低，，因此戶型差差需單獨(dú)制定定。戶型差：B戶型>C戶型>A戶型戶型差B1B2B3B1、B2、B3差異較小，定定義為基準(zhǔn)戶戶型，戶型差差為+0元/平米。戶型差B4B5B4、B5戶型差異較小小，戶型劣于于標(biāo)準(zhǔn)戶型，，在標(biāo)準(zhǔn)戶型型基礎(chǔ)上減50元/平米，即-50元/平米。戶型差C3C2D1戶型差A(yù)1A2大禹加州灣首首層定價研究究電梯洋房：首首層146平米，贈送87平米地下室，，50平米花園，6800元/平米。標(biāo)準(zhǔn)層層2層5200元/平米。設(shè)定花園溢價價400元/平米。地下室單價為為（6800-5200-400）*146/87=2013元/平米。首層定價說明明因本案首層產(chǎn)產(chǎn)品附加形式式較多，參考考周邊市場情情況和本案產(chǎn)產(chǎn)品形式，首首層定價方式式如下：1、首層附帶地地下室，贈送送花園產(chǎn)品首層價格=（標(biāo)準(zhǔn)層二層層單價-層差）*二層層建面*1.9倍/首層建面+首層花園溢價價2、首層、二層層躍層附帶地地下室、車位位、庫房產(chǎn)品品B1SS均價=（總價1+總價2+總價3+總價4）/（首層、二層層面積+活動室面積））+花園溢價3、花園溢價：：花園進(jìn)深不低低于5米，小高層+400元/平米；多層+300元/平米。65、66#樓花園進(jìn)深深不低于3米，花園溢溢價+300元/平米。頂層價格說說明參照華宇城城定價模式式：頂層總價=（五層單價價+100元/㎡）*六層層建面閣樓價格實(shí)實(shí)際上在6樓進(jìn)行加價價，對于客客戶說辭閣閣樓進(jìn)行贈贈送。車庫定價說說明目前市場車車位在12萬-23萬之間，海海銀帝景因因現(xiàn)房，車車位較貴；；建議本案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)車位車車位為22萬，根據(jù)大大小再進(jìn)行行適度調(diào)整整。優(yōu)惠合計價格策略采采取高報價、高高折扣的方式，后后期通過回回收折扣，，達(dá)到價格格的上漲。。按照一次次性92折，分期93折，按揭94折計算，折折合綜合折折扣0.931.辦卡優(yōu)惠按按照開盤消消化100張卡，每張張卡優(yōu)惠額額度15000元，開盤后后再給予30套房源的優(yōu)優(yōu)惠計算，，每套按照照8000元，共折合合174萬，約占總總銷售額的的0.7%。以此計算，，此次價格格綜合折扣扣為0.924.高報價、高高折扣，折折扣逐步回回收，逐步步提高售價價內(nèi)部員工、、團(tuán)購優(yōu)惠惠內(nèi)部員工：：內(nèi)部員工購購房給予10%的無無息貸款補(bǔ)補(bǔ)貼，10%房款在在后期員工工工資中進(jìn)進(jìn)行扣除，，封頂補(bǔ)貼貼無息房款款為5萬元元，如員工工在三年內(nèi)內(nèi)離職，須須補(bǔ)齊房款款及貼息。。此方案可可在加強(qiáng)員員工忠誠度度的同時，，達(dá)到銷售售的目的。。此方案需開開發(fā)商盡快快確定，在在此次開盤盤能夠?qū)嵤┦?。整體價格格確定標(biāo)準(zhǔn)層小小高層成成交均價價3806元/平米，多多層成交交均價4102元/平米，多多層首層層成交均均價4539元/平米，多多層出去去26號樓，首首層成交交均價4263元/平米。整體價格格確定標(biāo)準(zhǔn)層價價格測算算B1按照貸款款客戶計計算：成交均價價約為=（429210-14000）*0.94/95.38=4092元/平米。成交總價價約為：：390297元。頂層測算算6層面積89.38平米，7層閣樓面面積44.36平米。參照華宇宇城定價價模式，，6層價格比比5層多出100元/平米，面面積按照照6層面積計計算，7層閣樓進(jìn)進(jìn)行贈送送。首層定價價測算首層與二二層面積積相同，，并贈送送大約同同等面積積地下室室，贈送送約5米進(jìn)深下下沉花園園。參照照周邊價價格，按按照定價價模式，，首層報報價總價價853591元。首層B1SSB1SS成交價格格約為：：（1122918-14000）*0.94=104萬9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:26:2700:26:2700:2612/22/202212:26:27AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2200:26:2700:26Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:26:2700:26:2700:26Thursday,December22,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2200:26:2700:26:27December22,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。22十十二二月月202212:26:27上上午午00:26:2712月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2212:26上上午12月月-2200:26December22,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/220:26:2700:26:2722December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。12:26:27上上午12:26上午00:26:2712月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:26:2700:26:2700:2612/22/202212:26:27AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2200:26:2700:26Dec-2222-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。00:26:2700:26:2700:26Thursday,December22,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2200:26:2700:26:27December22,202214、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。22十十二二月202212:26:27上上午午00:26:2712月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月2212:26上午12月-2200:26December22,