房地產(chǎn)估價(jià)原則與培訓(xùn)課件

第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）第三節(jié)合法原則（掌握）第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）

第六節(jié)替代原則（熟悉）

第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）1第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)房地產(chǎn)估第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義（了解）人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)提煉了一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。2第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義（了解）第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類（熟悉）六項(xiàng)（普適性原則，或一般原則）：基本原則，最高行為準(zhǔn)則——獨(dú)立、客觀、公正原則技術(shù)性原則——合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則3第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類（熟悉）第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用（熟悉）可以使不同的估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性；對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相似；幫助估價(jià)師思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，并把價(jià)值界定到合理的較小范圍內(nèi)，評(píng)估出更精準(zhǔn)的價(jià)值。4第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用（熟悉）第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）1、含義：獨(dú)立：要求估價(jià)師憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)?？陀^：要求估價(jià)師從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價(jià)，不帶著自己的好惡、情感和偏見。公正：要求估價(jià)師公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人任何一方。5第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）1、含義：5第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）2、措施保障：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)與估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利益關(guān)系，與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有除依法收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)以外的任何現(xiàn)實(shí)的或潛在的利害關(guān)系；6第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）2、措施保障：6第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力；估價(jià)師必須有良好的職業(yè)道德，不受任何私心雜念的影響7第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）3、估價(jià)師應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是出于利已動(dòng)機(jī)并且是精明、謹(jǐn)慎行事的；估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值，即“換位思考”；再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。8第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）3、估價(jià)師應(yīng)本著下列假第三節(jié)

合法原則（掌握）1、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益下的價(jià)值。此處的“法”是廣義的“法”。原因：房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是評(píng)估房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。9第三節(jié)合法原則（掌握）1、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依第三節(jié)

合法原則（掌握）2、遵守合法原則應(yīng)做到五個(gè)方面：（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案（不動(dòng)產(chǎn)登記簿）以及相關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。10第三節(jié)合法原則（掌握）2、遵守合法原則應(yīng)做到五個(gè)方面第三節(jié)

合法原則（掌握）說明：A、遵守合法原則不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能評(píng)估，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。B、從理論上講，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可估價(jià)，只是其評(píng)估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配。11第三節(jié)合法原則（掌握）說明：11第三節(jié)

合法原則（掌握）（2）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括：買賣、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。12第三節(jié)合法原則（掌握）（2）在依法判定的使用權(quán)利方面第三節(jié)

合法原則（掌握）（4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。具體說，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。（5）房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。13第三節(jié)合法原則（掌握）（4）在依法判定的其他權(quán)益方面第三節(jié)

合法原則（掌握）3、合法原則的具體應(yīng)用：（1）房屋征收估價(jià)中：A、被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收房屋的性質(zhì)和面積直接相關(guān)。B、被征收房屋的性質(zhì)和面積一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；C、各地對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；14第三節(jié)合法原則（掌握）3、合法原則的具體應(yīng)用：14第三節(jié)

合法原則（掌握）D、征收人與被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。E、在對(duì)被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，征收人或被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)；在對(duì)被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定或委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。15第三節(jié)合法原則（掌握）D、征收人與被征收人第三節(jié)

合法原則（掌握）（2）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中：A、評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。16第三節(jié)合法原則（掌握）（2）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中：16第三節(jié)

合法原則（掌握）B、評(píng)估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚未竣工或者雖然竣工但竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款。C、評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。17第三節(jié)合法原則（掌握）B、評(píng)估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚第三節(jié)

合法原則（掌握）D、法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。E、法律、法規(guī)和政策規(guī)定找押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。F、法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。18第三節(jié)合法原則（掌握）D、法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）1、含義：

最高最佳使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。包括用途（或用途組合）、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。19第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）1、含義：19第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）原因：因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。20第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）原因：因?yàn)樵诂F(xiàn)第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）2、最高最佳使用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件下：（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可地（4）價(jià)值最大化21第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）2、最高最佳使用必須同第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）3、最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。22第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）3、最高最佳使用原則與第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）4、把握最高最佳使用原則的三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：收益遞增遞減原理；均衡原理；適合原理當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。23第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）4、把握最高最佳使用原第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）5、最高最佳使用要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：24第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）5、最高最佳使用要求評(píng)第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）（1）保持現(xiàn)狀前提（2）裝飾裝修改造前提（3）改變用途前提（4）重新開發(fā)前提（5）上述情形的某種組合25第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）

1、含義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。原因：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也是不斷變化的，因而同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值；故，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定，一般用公歷年月日表示。26第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）1、含義：26第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）2、估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。3、不論何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。五種情形（P166表）：27第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）2、估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)；（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中；（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是最常見最大量的；28第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如評(píng)估期房的價(jià)值。例：評(píng)估拆遷中的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)——在評(píng)估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致；估價(jià)對(duì)象狀況如期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)，并將拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議作為估價(jià)報(bào)告的一個(gè)附件29第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況下。30第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多第六節(jié)替代原則（熟悉）

1、含義：替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。原因：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。31第六節(jié)替代原則（熟悉）1、含義：31第六節(jié)替代原則（熟悉）2、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)中替代原則指明了下列兩點(diǎn)：（1）如果在估價(jià)對(duì)象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的求知價(jià)格；（2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。32第六節(jié)替代原則（熟悉）2、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)中替代原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）

1、含義：謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。33第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）1、含義：33第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）2、《抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中關(guān)于遵守謹(jǐn)慎原則的要求：（1）在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看；（2）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；34第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）2、《抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中關(guān)于遵第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）（3）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低；（4）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不就高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)。35第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）（3）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。08:37:5108:37:5108:3712/29/20228:37:51AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2208:37:5108:37Dec-2229-Dec-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。08:37:5108:37:5108:37Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12月-2212月-2208:37:5108:37:51December29,2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年12月29日8:37上午12月-2212月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。29十二月20228:37:51上午08:37:5112月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月228:37上午12月-2208:37December29,2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/298:37:5108:37:5129December2022好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。8:37:51上午8:37上午08:37:5112月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。12月-2212月-2208:3708:37:5108:37:51Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2022/12/298:37:51Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/298:37:5112月-22謝謝大家！樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。12月-2212月-2236第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）第三節(jié)合法原則（掌握）第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）

第六節(jié)替代原則（熟悉）

第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）37第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)房地產(chǎn)估第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義（了解）人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)提煉了一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。38第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義（了解）第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類（熟悉）六項(xiàng)（普適性原則，或一般原則）：基本原則，最高行為準(zhǔn)則——獨(dú)立、客觀、公正原則技術(shù)性原則——合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則39第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類（熟悉）第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用（熟悉）可以使不同的估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性；對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相似；幫助估價(jià)師思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，并把價(jià)值界定到合理的較小范圍內(nèi)，評(píng)估出更精準(zhǔn)的價(jià)值。40第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用（熟悉）第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）1、含義：獨(dú)立：要求估價(jià)師憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)?？陀^：要求估價(jià)師從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價(jià)，不帶著自己的好惡、情感和偏見。公正：要求估價(jià)師公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人任何一方。41第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）1、含義：5第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）2、措施保障：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)與估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利益關(guān)系，與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有除依法收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)以外的任何現(xiàn)實(shí)的或潛在的利害關(guān)系；42第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）2、措施保障：6第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力；估價(jià)師必須有良好的職業(yè)道德，不受任何私心雜念的影響43第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）3、估價(jià)師應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是出于利已動(dòng)機(jī)并且是精明、謹(jǐn)慎行事的；估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值，即“換位思考”；再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。44第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）3、估價(jià)師應(yīng)本著下列假第三節(jié)

合法原則（掌握）1、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益下的價(jià)值。此處的“法”是廣義的“法”。原因：房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是評(píng)估房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。45第三節(jié)合法原則（掌握）1、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依第三節(jié)

合法原則（掌握）2、遵守合法原則應(yīng)做到五個(gè)方面：（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案（不動(dòng)產(chǎn)登記簿）以及相關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。46第三節(jié)合法原則（掌握）2、遵守合法原則應(yīng)做到五個(gè)方面第三節(jié)

合法原則（掌握）說明：A、遵守合法原則不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能評(píng)估，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。B、從理論上講，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可估價(jià)，只是其評(píng)估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配。47第三節(jié)合法原則（掌握）說明：11第三節(jié)

合法原則（掌握）（2）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括：買賣、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。48第三節(jié)合法原則（掌握）（2）在依法判定的使用權(quán)利方面第三節(jié)

合法原則（掌握）（4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。具體說，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。（5）房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。49第三節(jié)合法原則（掌握）（4）在依法判定的其他權(quán)益方面第三節(jié)

合法原則（掌握）3、合法原則的具體應(yīng)用：（1）房屋征收估價(jià)中：A、被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收房屋的性質(zhì)和面積直接相關(guān)。B、被征收房屋的性質(zhì)和面積一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；C、各地對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；50第三節(jié)合法原則（掌握）3、合法原則的具體應(yīng)用：14第三節(jié)

合法原則（掌握）D、征收人與被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。E、在對(duì)被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，征收人或被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)；在對(duì)被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定或委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。51第三節(jié)合法原則（掌握）D、征收人與被征收人第三節(jié)

合法原則（掌握）（2）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中：A、評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。52第三節(jié)合法原則（掌握）（2）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中：16第三節(jié)

合法原則（掌握）B、評(píng)估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚未竣工或者雖然竣工但竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款。C、評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。53第三節(jié)合法原則（掌握）B、評(píng)估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚第三節(jié)

合法原則（掌握）D、法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。E、法律、法規(guī)和政策規(guī)定找押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。F、法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。54第三節(jié)合法原則（掌握）D、法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）1、含義：

最高最佳使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。包括用途（或用途組合）、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。55第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）1、含義：19第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）原因：因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。56第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）原因：因?yàn)樵诂F(xiàn)第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）2、最高最佳使用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件下：（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可地（4）價(jià)值最大化57第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）2、最高最佳使用必須同第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）3、最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。58第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）3、最高最佳使用原則與第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）4、把握最高最佳使用原則的三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：收益遞增遞減原理；均衡原理；適合原理當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。59第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）4、把握最高最佳使用原第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）5、最高最佳使用要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：60第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）5、最高最佳使用要求評(píng)第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）（1）保持現(xiàn)狀前提（2）裝飾裝修改造前提（3）改變用途前提（4）重新開發(fā)前提（5）上述情形的某種組合61第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）

1、含義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。原因：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也是不斷變化的，因而同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值；故，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定，一般用公歷年月日表示。62第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）1、含義：26第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）2、估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。3、不論何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。五種情形（P166表）：63第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）2、估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)；（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中；（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是最常見最大量的；64第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如評(píng)估期房的價(jià)值。例：評(píng)估拆遷中的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)——在評(píng)估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致；估價(jià)對(duì)象狀況如期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)，并將拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議作為估價(jià)報(bào)告的一個(gè)附件65第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況下。66第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多第六節(jié)替代原則（熟悉）

1、含義：替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。原因：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。67第六節(jié)替代原則（熟悉）1、含義：31第六節(jié)替代原則（熟悉）2、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)中替代原則指明了下列兩點(diǎn)：（1）如果在估價(jià)對(duì)象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的求知價(jià)格；（2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。68第六節(jié)替代原則（熟悉）2、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)中替代原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（