商業(yè)運(yùn)營培訓(xùn)資料

瀑鄉(xiāng)驛站商業(yè)運(yùn)營培訓(xùn)2016年6月2日商業(yè)地產(chǎn)與商管公司的關(guān)系一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。二、什么是商管公司？對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目定位、商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營管理、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、商業(yè)經(jīng)營管理診斷、品牌管理、商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)市場調(diào)研、經(jīng)營定位、賣場規(guī)劃、招商組貨、商品陳列布展、商業(yè)培訓(xùn)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員定編、開業(yè)策劃、運(yùn)營管理等全方位高效優(yōu)質(zhì)的全程服務(wù)。商管公司的終極目標(biāo)：為商家和消費(fèi)者做好服務(wù)。讓商業(yè)項(xiàng)目正蒸蒸日上一、商業(yè)地產(chǎn)：2001年誕生二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段：

第一個(gè)階段為2000年以前，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”階段，這個(gè)階段的主要特征是：其一、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，那是還沒有“商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)名詞；其二、地產(chǎn)商對商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部份項(xiàng)目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上；其三、對商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段； ，其四、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂，部份難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境。

第二個(gè)階段為2000年—2005年，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”

其一，提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念；其二，將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進(jìn)行簡單疊加，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”的價(jià)值貌合神離，是兩張皮；其三，這個(gè)階段地產(chǎn)商仍以盡快銷售商實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的，銷售模模式不斷創(chuàng)新，“帶租約銷售”、“短期返租”、“長期返租”、“回購”等銷售模式紛紛拋向市場； 其四，商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報(bào)和付款方式所吸引并投資； 其五，多數(shù)項(xiàng)目不重視經(jīng)營管理。

第三階段為2006年開始的新階段，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”

百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)第四代商業(yè)以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時(shí)間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化城市核心商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購物中心

三、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的界定及其分類區(qū)別

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別主要體現(xiàn)在開發(fā)理念與開發(fā)意識(shí)兩個(gè)層面，即從“無意識(shí)”到“有意識(shí)”，從“粗專業(yè)”到“細(xì)專業(yè)”。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通常強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)使用用途，主要區(qū)別于住宅產(chǎn)品而言；而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)除了注重商業(yè)使用用途以外，更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)的組合，其開發(fā)動(dòng)機(jī)也過渡到了更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)特色的階段?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是為了滿足商業(yè)用途而有計(jì)劃，有組織地開發(fā)和經(jīng)營產(chǎn)品，而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)則通常情況下是先開發(fā)建設(shè)、后引進(jìn)招商；現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)則著眼于商業(yè)組合，通過商業(yè)組合產(chǎn)生集合能力形成有吸引力的商業(yè)環(huán)境。

四、商業(yè)地產(chǎn)新紀(jì)元的“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”的主要特征如下：其一、地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融；其二、“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則；其三、“做對程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語。

一是先做深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃；

二是主力店招商要先行；

三是招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；

四是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作一開始就應(yīng)有專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入，共同探討定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經(jīng)營管理等。其四、注重經(jīng)營和業(yè)績。其五、商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景。五、商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)區(qū)別?需求對象?功能用途?物業(yè)持有方式?風(fēng)險(xiǎn)角度商業(yè)地產(chǎn)的幾種模式購物中心模模式分析與與分類購物中心的概念念？購物中心是一一種復(fù)合型型的商業(yè)形形態(tài)，而不不是一種業(yè)業(yè)態(tài)。1、對購物物中心概念念的基本理理解：A．國際購物物中心協(xié)會(huì)會(huì)的定義是是：“購物物中心系由由開發(fā)商規(guī)規(guī)劃、建建設(shè)、統(tǒng)一一管理的商商業(yè)設(shè)施；；擁有大型型的核心店店、多樣化化商品街和和寬廣的停停車場，能能滿足消費(fèi)費(fèi)者的購買買需求與日日?；顒?dòng)的的商業(yè)場所所”。B．日本購購物中心心協(xié)會(huì)對對購物中中心所下下的定義義是：購購物中心心是作作為一個(gè)個(gè)單位有有計(jì)劃地地開發(fā)、、所有、、管理運(yùn)運(yùn)營的商商業(yè)和各各種服務(wù)務(wù)設(shè)施施的集合合體，并并備有停停車場，，按其選選址、規(guī)規(guī)模、結(jié)結(jié)構(gòu)，具具有選擇擇多樣化化、方便性性和娛樂樂性等特征征，并作作為適應(yīng)應(yīng)消費(fèi)費(fèi)需要的的社交場場所，發(fā)發(fā)揮著一一部分城城市功能能。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也也可譯為為“購物林蔭蔭道”，意指在在Mall里肯定有有一條或或多條步步行街，，身臨其其境購物物、消費(fèi)費(fèi)或漫步步，猶如如在林蔭蔭道上閑閑逛一樣樣舒適和和愜意。。較新版版本的美美國詞典典釋意：：“在毗鄰的的建筑群群中或一一個(gè)大建建筑物中中，許多多商店和和餐館組組成的大大型零售售綜合體體?！辟徫镏行氖鞘巧虡I(yè)產(chǎn)產(chǎn)品，因因?yàn)樗钭罱K的體體驗(yàn)方式式是凝聚聚客流、、提升銷銷熟；購購物中心心是地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，，原因在在于它將將為零售售商提供供適合于于商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的建建筑載體體、服務(wù)務(wù)空間；；購物中中心同時(shí)時(shí)也是金金融產(chǎn)品品，因?yàn)闉樗皇鞘庆o態(tài)的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，而是是一種通通過運(yùn)營營可以帶帶來增值值、具有有動(dòng)態(tài)升升值和較較高收益益的投資資形式。。是以以購物為為主體，，輔以休休閑、娛娛樂、餐餐飲、社社區(qū)服務(wù)務(wù)、大型型影院等等多功能能商業(yè)態(tài)態(tài)。在服服務(wù)功能能上表現(xiàn)現(xiàn)為復(fù)合合性，在在經(jīng)營管管理上表表現(xiàn)為一一致性，，在服務(wù)務(wù)設(shè)施上上體現(xiàn)為為完整性性，在服服務(wù)范圍圍上表現(xiàn)現(xiàn)為特定定商圈。。我國國家家質(zhì)量技技術(shù)監(jiān)督督局于2000年5月月19日日發(fā)布的的國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《零零售業(yè)態(tài)態(tài)分類》》中，對對購物中中心的定定義為為：“企企業(yè)有計(jì)計(jì)劃地開開發(fā)、擁擁有、管管理運(yùn)營營的各類類零售業(yè)業(yè)態(tài)、服服務(wù)設(shè)施施的集合合體?！薄逼錁I(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)為：：“由發(fā)發(fā)起者者有計(jì)劃劃地開設(shè)設(shè)，實(shí)行行商業(yè)型型公司管管理，中中心內(nèi)設(shè)設(shè)商店管管理委員員會(huì)，開開展廣告告宣傳等等共同活活動(dòng)，實(shí)實(shí)行統(tǒng)一一管理。。內(nèi)部部結(jié)構(gòu)由由百貨店店或超級(jí)級(jí)市場作作為核心心店，以以及各類類專業(yè)店店、專賣賣店等零零售業(yè)態(tài)態(tài)和餐飲飲、娛樂樂設(shè)施構(gòu)構(gòu)成。服服務(wù)功能能齊全全，集零零售、餐餐飲、娛娛樂為一一體。根根據(jù)銷售售面積，，設(shè)相應(yīng)應(yīng)規(guī)模的的停車場場。選址址為中心心商業(yè)區(qū)區(qū)或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部的交通通要道道。商圈圈根據(jù)不不同經(jīng)營營規(guī)模、、經(jīng)營商商品而定定。設(shè)施施豪華、、店堂典典雅、寬寬敞明亮亮，實(shí)行行賣場租租賃制。。目標(biāo)顧顧客，以以流動(dòng)動(dòng)顧客為為主。根根據(jù)選址址和商圈圈不同，，購物中中心可分分為近鄰鄰型、社社區(qū)型、、區(qū)域型型、超區(qū)區(qū)域型種種類”。。應(yīng)該說說，針對對我國的的這一定定義，在在當(dāng)前看看來，確確實(shí)已經(jīng)經(jīng)有很多多內(nèi)容需需要我們們重新進(jìn)進(jìn)行思考考和定位位了。國內(nèi)購物物中心發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，預(yù)計(jì)到2016年中國購物中中心總體體開業(yè)數(shù)數(shù)量有望望達(dá)到4500家，購物物中心名名副其實(shí)實(shí)地成為為中國最最搶眼的的商業(yè)形形態(tài)之一一，如如此的購購物中心心存量規(guī)規(guī)模除了了引發(fā)競競爭加劇劇的格局局形成之之外，更更進(jìn)一步步加速了了精細(xì)化管管理時(shí)代的到到來。購物中心業(yè)業(yè)態(tài)與傳傳統(tǒng)百貨貨區(qū)別經(jīng)營體量量不同：：百貨面面積一般般較小，，購物中中心比較較大；管理方式式不同：：百貨注注重商品品管理，，購物中中心注重重租戶管管理；經(jīng)營品類類不同：：百貨注注重商品品，休閑閑娛樂項(xiàng)項(xiàng)目較小小，購物物中心注注重一站站式購物物，休閑閑娛樂一一體化，，購物、、餐飲、、娛樂的的比例一一般為50：18：32;布局模式式不同：：百貨一一般采用用開放式式或半開開放式，，購物中中心一般般為獨(dú)立立門面店店鋪。綜述購物中心心是一種種復(fù)合型型的商業(yè)業(yè)形態(tài)，，而不是是一種業(yè)業(yè)態(tài)。是是一種復(fù)復(fù)合型的的商業(yè)形形態(tài)，是是商業(yè)與與地產(chǎn)的的結(jié)體。。它決非非一種業(yè)業(yè)態(tài)這樣樣的簡單單，它是是多業(yè)種種、多業(yè)業(yè)態(tài)的具具有統(tǒng)一一規(guī)劃和和管理理的有機(jī)機(jī)組合體體，是一一種與時(shí)時(shí)代發(fā)展展緊密聯(lián)聯(lián)系在一一起的生生活方式式和消費(fèi)費(fèi)服務(wù)模模式。購購物中心心是社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)物，，是消費(fèi)費(fèi)水平提提高和生生活方式式轉(zhuǎn)變的的必然結(jié)結(jié)果，是是商業(yè)零零售業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程中的一一個(gè)最高高形式，，它能最最大限度度地適應(yīng)應(yīng)生活活方式的的轉(zhuǎn)變、、滿足現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)費(fèi)的多種種需要，，從而也也就形成成了購物物中心比比單一零零售業(yè)態(tài)態(tài)更具魅魅力的多多種功能能上的綜綜合優(yōu)優(yōu)勢。我國商務(wù)務(wù)部對購購物中心的分分類中國國家家質(zhì)量技技術(shù)監(jiān)督督局于2000年5月19日發(fā)布的的國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)態(tài)分類》中，對購購物中心心的分類類為：近近鄰型、、社區(qū)型型、區(qū)域域型、超超區(qū)域型型四種””。該標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為推推薦性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，于于2004年10月1日開始實(shí)實(shí)施。2008年商務(wù)部部組織相相關(guān)部門門對原《零售業(yè)態(tài)態(tài)分類》標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行了修訂訂，將購購物中心心分為社社區(qū)購物物中心（（5萬㎡以內(nèi)內(nèi)）、市市區(qū)購物物中心（（10萬㎡以內(nèi)內(nèi)）、城城郊購物物中心（（10萬㎡以上上）三種種。上述購物物中心分分類，雖雖然對購購物中心心的面積積、輻射射范圍等等進(jìn)行了了界定，，但這些些分類，，并不能能完全描描述購物物中心的的全部特特征，為為此，業(yè)業(yè)界引入入以下行行業(yè)人士士對購物物中心的的三維度度疊加型型分類。。購物中心的分分類1、按開發(fā)發(fā)商背景景及購物物中心經(jīng)經(jīng)營管理理的模式式分類物業(yè)型購物物中心：（1）物業(yè)型購購物廣場：：（業(yè)態(tài)一一般不齊備備、大租戶戶以高級(jí)百百貨為主，，許多業(yè)態(tài)態(tài)沒有引入入；（2）物業(yè)型摩摩爾購物中中心：面積積比購物廣廣場大許多多，一般在在15至30萬平方米左左右；業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種的復(fù)復(fù)合度高度度齊全，一一般為全業(yè)業(yè)態(tài)全業(yè)種種經(jīng)營。百貨公司型型購物中心心：由大型連連鎖百貨公公司發(fā)展或或擴(kuò)建而成成。連鎖摩爾購購物中心MALL：自營比例較較高（50%至70%左右）。連連鎖摩爾購購物中心是是指：由專專業(yè)連鎖購購物中心集集團(tuán)開發(fā)并并經(jīng)營，自自營比例較較高（自營營百貨公司司、超市、、影城、美美食城等）），業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種的復(fù)合合度極度齊齊備，商品品組合的寬寬度最寬深深度最深，，定位于家家庭（全家/全客層），，能滿足全客客層的一站站式購物消消費(fèi)和一站站式文化、、娛樂、休休閑、餐飲飲享受的特特大型購物物中心。2、按購物中中心的商場場面積規(guī)模模分類巨型/超級(jí)購物中中心面積在24萬平方米以以上。如如曼谷西康康廣場、臺(tái)臺(tái)北京華城城、新加坡坡義安城和和新達(dá)城廣廣場SuntecCity、上海正大大廣場、香香港海港城、成都大大悅城。大型購物中中心面積在12至24萬平方米之之間。如如廣州天河河城和中華華廣場、大大連和平廣廣場和新瑪瑪特。"摩爾"就是巨型或或大型的購購物中心。。超大型購購物中心的的發(fā)展，大大多不是一一步到位的的，而是分分步進(jìn)行投投資，分為為一期二期期工程興建建，因此可可以隨時(shí)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。。中型購物中中心面積在6至12萬平方米之之間。如如上海友誼誼南方商城城、成都摩摩爾百盛、、廣州中泰泰百盛、北北京東東方廣場、、北京中友友百貨、上上海九百城城市廣場太太平洋百貨貨。購物廣廣場一般也也是中型購購物中心。。小型購物中中心面積在2至6萬平方米之之間。如如樂購上海海七寶店、、JUSCO吉之島青島島東部店。。生活購物物中心、社社區(qū)購物中中心也是小小型購物中中心。3、按購物中中心的定位位檔次分類類以高檔商品品為主（70%的以上比例例經(jīng)營高檔檔商品）以中高檔商商品為主（（即高中低檔檔比例協(xié)調(diào)調(diào)（在高3︰中5︰低2左右）以中低檔商商品為主（（低檔商品品不能超過過60%）4、按購物中中心的選址址地點(diǎn)分類類都會(huì)型購物物中心東亞日本、、香港、臺(tái)臺(tái)北一帶多多為都會(huì)型型購物中心心，位于市市中心黃金金商圈且連連通地鐵站站。一般般樓層較高高：營業(yè)樓樓層達(dá)到地地下2至3層，地面8至12層。地下下3至5層為停車場場。臺(tái)北京京華城、新新加坡義安安城和新達(dá)達(dá)城廣場、、上海正大大廣場、香香港時(shí)代廣廣場。地區(qū)型購物物中心位于市區(qū)非非傳統(tǒng)商圈圈，但交通通便捷城郊型購物物中心歐美多為城城郊型購物物中心，位位于城郊高高速公路旁旁。一般樓樓層較少：：營業(yè)樓層層為地下1層，地面2至4層。室外停停車場巨大大，達(dá)到1000車位以上；；甚至還有有1000車位以上的的大型停車車場附樓。。社區(qū)購物中中心位于大型居居民社區(qū)內(nèi)內(nèi)。社區(qū)區(qū)購物中心心一般面積積較小。5、依據(jù)國際際購物中心心協(xié)會(huì)的分分類按商圈輻射射范圍分類類：1、鄰里型購購物中心；；2社區(qū)型購物物中心；3區(qū)域型購物物中心；4、超區(qū)域型型購物中心心（業(yè)態(tài)復(fù)復(fù)合度最高高，是真正正的“摩爾爾”）按入駐商家家的主要業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)業(yè)分類：5、時(shí)裝精品品購物中心心；6、大型量販販購物中心心；7、主題與節(jié)節(jié)慶購物中中心；8、工廠直銷銷購物中心心。6、按購物物中心的業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)合度度的程度分分類業(yè)態(tài)復(fù)合程程度極高，，如面積又又超過12萬㎡，即即可稱真正正的摩爾購購物中心MALL。。如泰國國曼谷西康康廣場/施施康廣場（（SeaconSquare）、菲菲律賓馬尼尼拉SMMEGAMALL等。業(yè)態(tài)復(fù)合程程度較低，，（如只有有大型百貨貨公司，而而沒有大賣賣場；或只只有大賣場場，而沒有有大型百貨貨公司或沒沒有大型影影城）就稱稱不上摩爾爾購物中心心MALL。購物中心包括括哪幾部分分？集購物、休休閑、娛樂樂、文化、、飲食、游游覽等多功功能服務(wù)、、體驗(yàn)于一一體的一站站式消費(fèi)。。零售設(shè)施：核心主力店店：百貨、、綜合超市市等；輔助主力店店：時(shí)裝、電器器、家居、、書店、音音像店等各各類專業(yè)店店；配套輔助店店：不同地區(qū)商商品特色店店；文化化娛樂設(shè)施施：核心主力店店：動(dòng)感影院、、科技展覽覽等；輔輔助主力店店：兒童樂樂園等；配套輔助店店：藝術(shù)攝影、、旅行社、、網(wǎng)吧等；；餐飲設(shè)設(shè)施：核心主力店店：中餐、咖啡啡西餐、美美食廣場、、酒吧等；；輔助主力店：快餐類、、風(fēng)味小吃吃類等；配套服務(wù)設(shè)設(shè)施：賓館、寫字字樓、銀行行、郵局、、診所、美美容美發(fā)、、停車場等等。購物中心的生命命周期1、導(dǎo)入階階段或者叫叫做推進(jìn)階階段這個(gè)是指第第一到第二二個(gè)租約期期。就是前前一到三年年。第一個(gè)個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)，購購物中中心定定位。。2、成成長階階段““蜜月月階段段”。。這個(gè)個(gè)階段段是開開業(yè)三三到九九年的的時(shí)候候，特特點(diǎn)是是人流流穩(wěn)定定，并并且人人流不不斷增增長，，使知知名度度在不不斷增增加，，人氣氣越來來越旺旺。成成長期期的目目標(biāo)第第一是是租金金的增增長，，第二二是使使租金金組合合更加加完美美，第第三是是塑造造和增增強(qiáng)商商業(yè)中中心和和形象象。3、成成熟階階段。。這個(gè)個(gè)階段段也是是非常常好了了階段段，主主要經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)指十十年或或者十十年以以上的的商場場，特特點(diǎn)是是租金金繼續(xù)續(xù)增長長，但但是增增長率率有所所下降降。4、衰退期期階段段（調(diào)調(diào)整、、升級(jí)級(jí)換代代）購物中中心商商圈與與項(xiàng)目目定位位商圈的含義義：是指商商店以以其所所在地地點(diǎn)為為中心心，沿沿著一一定的的方向向和距距離擴(kuò)擴(kuò)展，，吸引引顧客客的輻輻射范范圍，，簡單單地說說，也也就是是來店店顧客客所居居住的的區(qū)域域范圍圍。無無論大大商場場還是是小商商店，，它們們的銷銷售總總是有有一定定的地地理范范圍。。這個(gè)個(gè)地理理范圍圍就是是以商商場為為中心心，向向四周周輻射射至可可能來來店購購買的的消費(fèi)費(fèi)者所所居住住的地地點(diǎn)。。商圈分分析是是選址的一一重大大步驟驟，也也是重重要的的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作。商商場在在選址址時(shí)，，首先先要明明確商商圈范范圍，，了解解服務(wù)務(wù)對象象，確確定經(jīng)經(jīng)營范范圍，，評(píng)估估經(jīng)營營效益益，然然后確確定大大致地地點(diǎn)和和商店店規(guī)模模。邊商圈圈次商圈圈主商圈圈商圈的構(gòu)成成商圈大大致由由三部部分組組成，，即主主圈、、次圈圈、邊邊圈。。主圈主圈即即主要要商圈圈，也也稱第第一商商圈，，是指指最接接近商商店的的區(qū)域域。在在主商商圈內(nèi)內(nèi)，顧顧客在在人口口中的的密度度較高高，每每個(gè)顧顧客的的平均均購貨貨額也也最高高。次圈次圈即即次要要商圈圈，也也稱第第二商商圈，，是指指位于于主要要商圈圈外圍圍的次次要區(qū)區(qū)域。。在這這一區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，顧顧客較較為分分散，，但消消費(fèi)者者來店店購買買商品品也較較為方方便。。邊圈邊圈即即邊緣緣商圈圈，也也稱第第三商商圈，，是指指位于于次要要商圈圈以外外的區(qū)區(qū)域。。在邊邊緣商商圈內(nèi)內(nèi)。商圈在在受各各種因因素的的影響響，其其范圍圍和形形態(tài)狀狀是會(huì)會(huì)經(jīng)常常變化化的，，一般般情況況下，，商圈圈形態(tài)態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)多為為各種種不規(guī)規(guī)則的的多角角型，，為便便于研研究分分析，，一般般將商商圈抽抽象地地視為為以商商店為為中心向向外輻輻射的的圓心心圈型型。商圈的分析析商圈分分析是是指對對商圈圈的構(gòu)構(gòu)成、、特點(diǎn)點(diǎn)和影影響商商圈規(guī)規(guī)模變變化的的各種種因素素進(jìn)行行綜合合性的的研究究。它它有助助于企企業(yè)合合進(jìn)選選擇店店址，，在符符合設(shè)設(shè)址原原則的的條件件下，，確定定適宜宜的設(shè)設(shè)址地地點(diǎn)；；有助助于企企業(yè)制制定市市場開開拓目目標(biāo)，，明確確哪些些是本本商場場的基基本顧顧客群群和潛潛在顧顧客群群，不不斷擴(kuò)擴(kuò)大商商圈范范圍；；有助助于企企業(yè)有有效地地進(jìn)行行市場場競爭爭，在在掌握握商圈圈范圍圍內(nèi)客客流來來源和和客流流類型型的基基礎(chǔ)上上，開開展有有針對對性的的營銷銷。商圈分分析的的必要要性：：商圈分分析是是零售售商店店旱災(zāi)災(zāi)行合合理選選址的的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作商商圈圈分析析是零零售商商店制制定競競爭經(jīng)經(jīng)營策策略的的基礎(chǔ)礎(chǔ)本前前提商圈分分析是是零售售商店店制定定市場場開拓拓戰(zhàn)略略的重重要條條件商圈分分析是是零售售商店店減少少資金金占用用的重重要手手段商圈分分析應(yīng)應(yīng)考慮慮的因素素人口數(shù)數(shù)量及及特點(diǎn)點(diǎn)包括居居住人人口數(shù)數(shù)量、、工作作人口口數(shù)量量、過過往人人口數(shù)數(shù)量、、居民民戶數(shù)數(shù)和企企事業(yè)業(yè)單位位數(shù)，，及相相應(yīng)人人口年年齡、、性別別、職職業(yè)和和收入入水平平構(gòu)成成等。。建設(shè)狀狀況包括公公共交交通、、供電電狀況況、通通訊設(shè)設(shè)備、、金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)等對對于百百貨商商店?duì)I營銷的的方便便程度度。社會(huì)因因素分析地地區(qū)建建設(shè)規(guī)規(guī)劃、、公共共設(shè)施施（公公園、、公共共體育育場所所、影影劇院院、展展覽館館），，以及及本地地區(qū)的的人文文等，，是否否有利利于百百貨商商店的的發(fā)展展。商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Πㄙ徺I買潛力和和現(xiàn)有商商場的經(jīng)經(jīng)營狀況況。這兩兩個(gè)因素素是對百百貨商店店影響的的最直接接因素。。在對商商業(yè)發(fā)展展?jié)摿M(jìn)進(jìn)行分析析時(shí)，應(yīng)應(yīng)計(jì)算該該地區(qū)的的商圈飽飽和度，，以了解解這個(gè)地地區(qū)內(nèi)同同行業(yè)是是過多還還是不足足。在商商圈飽和和度低的的地區(qū)建建店，其其成功的可可能性影響購物物中心的經(jīng)經(jīng)營商圈圈定位因因素購物中心心的自身身的特點(diǎn)點(diǎn)購物中心心的經(jīng)營營規(guī)模購物中心心的經(jīng)營營商品種種類交通運(yùn)輸輸情況競爭對手手的地理理位置購物中心心的促銷銷情況消費(fèi)者的的流動(dòng)性性購物中心商商圈定位位要考濾濾的因素素1、項(xiàng)目區(qū)區(qū)位2、商圈條條件3、項(xiàng)目規(guī)規(guī)模4、市場競競爭5、商戶溝溝通6、建筑設(shè)設(shè)計(jì)7、業(yè)態(tài)組組合購物中心商商圈的特特點(diǎn)與定定位的誤誤區(qū)是什什么？（1）購物中中心商圈圈的特點(diǎn)點(diǎn)商圈輻射射面廣、、商圈內(nèi)內(nèi)競爭力力大商圈變化化快、受受城市規(guī)規(guī)劃因素素大（2）購物中中心商圈圈定位的誤誤區(qū)是什什么變成“大大百貨””、組合合項(xiàng)目過過度單一一按傳統(tǒng)零零售業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營（（管理））或傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)城城商業(yè)公司司運(yùn)營管理商業(yè)運(yùn)營營管理是以以商業(yè)物物業(yè)為載載體，通過租租賃經(jīng)營營商業(yè)物物業(yè)，引引進(jìn)商家家，為商商家提供供經(jīng)營服服務(wù)，共共同構(gòu)建建營銷平平臺(tái)，為為消費(fèi)者者提供多多元化的的消費(fèi)服服務(wù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資者的的投資目目標(biāo)，并并以此體體現(xiàn)商業(yè)業(yè)管理者者自身價(jià)價(jià)值的運(yùn)運(yùn)營管理理行為。。商業(yè)管管理的存存續(xù)，取取決于投投資者的的需求和和與投資資者建立立的關(guān)系系。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營營管理分分為前期期開發(fā)過過程的運(yùn)運(yùn)營管理理和后期期的商業(yè)業(yè)管理。。“運(yùn)營營管理””這一術(shù)術(shù)語是由由“生產(chǎn)產(chǎn)管理””演變而而來的。。近一二二十年來來，生產(chǎn)產(chǎn)管理學(xué)學(xué)界對于于生產(chǎn)管管理的理理解逐漸漸深化：：生產(chǎn)不不僅指對對有形產(chǎn)產(chǎn)品的制制造，同同時(shí)還包包含對無無形產(chǎn)品品—服務(wù)的提提供；它它是指將將生產(chǎn)要要素投入入轉(zhuǎn)換為為有形產(chǎn)產(chǎn)品和無無形服務(wù)務(wù)的產(chǎn)出出，通過過創(chuàng)造效效用而增增加附加加價(jià)值的的過程。。最近，，學(xué)術(shù)界界對產(chǎn)品品的定義義又突破破了有形形產(chǎn)品和和無形產(chǎn)產(chǎn)品的界界限，認(rèn)認(rèn)為還應(yīng)應(yīng)該包括括在觀念念，思想想等指導(dǎo)導(dǎo)下的社社會(huì)行為為。因此此“生產(chǎn)產(chǎn)管理””這門學(xué)學(xué)科的名名稱也從從“生產(chǎn)產(chǎn)管理””演變到到“生產(chǎn)產(chǎn)與運(yùn)營營管理””。隨著著此理念念的逐漸漸延伸，，現(xiàn)統(tǒng)統(tǒng)稱為““運(yùn)營管管理”。。運(yùn)營管管理所要要研究的的是如何何對制造造產(chǎn)品或或者提供供的服務(wù)務(wù)的過程程進(jìn)行組組織，計(jì)計(jì)劃，實(shí)實(shí)施和控控制。運(yùn)營管理理到底做做什么？？（1）營運(yùn)管管理是聯(lián)聯(lián)結(jié)租戶戶、顧客客與管理理公司的的橋梁紐紐帶。（2）營運(yùn)管管理是商商業(yè)管理理的總調(diào)調(diào)度。（3）營運(yùn)管管理是商商業(yè)管理理公司的的經(jīng)營主主體。（4）營運(yùn)管管理是商商業(yè)管理理各項(xiàng)工工作的基基本動(dòng)力力。購物中心營營運(yùn)管理理的基本本功能（1）標(biāo)準(zhǔn)化化管理功功能1）商戶管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A商戶檔案案系統(tǒng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化建建立，包包括進(jìn)場場商戶的的檔案和和商業(yè)資資源儲(chǔ)備備檔案的的標(biāo)準(zhǔn)化化建立，，包括場場地需求求，投資資規(guī)模，，經(jīng)營規(guī)規(guī)模，市市場占有有率，盈盈虧平衡衡測算，，擴(kuò)張計(jì)計(jì)劃，商商戶背景景資料，，核心競競爭能力力等。B商戶場內(nèi)內(nèi)外促銷銷活動(dòng)管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化建立立，此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化包包括為促促銷活動(dòng)動(dòng)的收費(fèi)費(fèi)情況和和相關(guān)廣廣場的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，整潔潔，規(guī)范范程度，，活動(dòng)的的主流影影響人群群輻射半半徑，對對購物中中心的熟熟悉程度度，關(guān)聯(lián)聯(lián)消費(fèi)程程度等。C門窗，商商品陳列列管理。D新舊租戶戶進(jìn)退場場管理。。E運(yùn)貨施工工管理。。F倉庫管理理標(biāo)準(zhǔn)化化，包括括貨架擺擺放和陳陳列，符符合消防防要求程程度，人人流進(jìn)出出的方便便性，承承重要求求，是否否為易燃燃，爆或或者化學(xué)學(xué)品。高高度，和和收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。。G文件單據(jù)據(jù)管理：：包括服服務(wù)申請請單，整整改單，，罰款單單和相關(guān)關(guān)發(fā)文的的電子檔檔案匯總總分析和和控制體體系的建建立，為為建立危危機(jī)商戶戶的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提供依依據(jù)。2）外聯(lián)管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：對于于媒體，，租戶和和其他部部門的來來訪形成成流程，，包含接接待流程程，談話話內(nèi)容準(zhǔn)準(zhǔn)備，主主題原則則，禮儀儀，對外外說話權(quán)權(quán)限界定定、統(tǒng)一一說辭等等。3）緊急預(yù)預(yù)警管理理模塊建建立：包包含大型型投訴處處理，媒媒體投訴訴預(yù)警管管理，防防偷盜管管理，消消防配合合管理，，惡劣氣氣候預(yù)警警管理，，其他惡惡性事件件管理。。建立相相應(yīng)的處處理預(yù)案案，并在在實(shí)際工工作中定定期演習(xí)習(xí)，同時(shí)時(shí)研究歷歷史案例例，建立立起相應(yīng)應(yīng)的管理理規(guī)則。。（2）營運(yùn)管管理培訓(xùn)訓(xùn)功能營運(yùn)培訓(xùn)訓(xùn)的內(nèi)容：：禮儀和和禮節(jié)（（全面，，標(biāo)準(zhǔn)參參照星級(jí)級(jí)酒店）），消法法的培訓(xùn)訓(xùn)；投訴訴案例的的匯總培培訓(xùn)，商商業(yè)領(lǐng)域域?qū)I(yè)化化培訓(xùn)，，談判培培訓(xùn)。房房地產(chǎn)和和物業(yè)管管理，相相關(guān)法規(guī)規(guī)培訓(xùn)，，基礎(chǔ)物物管和工工程知識(shí)識(shí)培訓(xùn)。。服務(wù)素素質(zhì)培訓(xùn)訓(xùn)，制度度和文化化培訓(xùn)，，管理知知識(shí)培訓(xùn)訓(xùn)等。營運(yùn)培訓(xùn)訓(xùn)后的實(shí)實(shí)際操作作控制：：以部門門為單位位，逐漸漸深化，，并作為為考核階階段化逐逐漸提升升，最終終成為職職業(yè)習(xí)慣慣。（3）核心業(yè)業(yè)務(wù)支持持功能1）招商支支持：2）收租收收費(fèi)支持持3）商戶營營銷支持持（4）數(shù)據(jù)分分析功能能營運(yùn)管理的內(nèi)內(nèi)容營運(yùn)決策信息管管理：營運(yùn)基礎(chǔ)礎(chǔ)信息管管理：廣廣場基本本信息、、各業(yè)態(tài)態(tài)信息、、主力店店信息、、各品牌牌信息、、各商戶戶信息；；營運(yùn)報(bào)報(bào)表體系系：日報(bào)報(bào)、周報(bào)報(bào)、月報(bào)報(bào)、季報(bào)報(bào)、年報(bào)報(bào)；信息息檔案管管理。市場調(diào)研研和經(jīng)營營狀態(tài)分析：行業(yè)研究究；商圈圈狀況與與競爭態(tài)態(tài)勢分析析；客群群調(diào)研；；市場場品牌信信息；業(yè)態(tài)規(guī)劃劃及租戶戶調(diào)整管理：：包括商業(yè)業(yè)物業(yè)的的定位分分析；業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，包括括各個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析；；商戶經(jīng)經(jīng)營分析析；品品牌組合合與商鋪鋪招商管管理；租租金管理理。營銷策劃劃管理：營銷企劃劃需求與與計(jì)劃管管理；商商品營營銷與促促銷活動(dòng)動(dòng)管理；；（重點(diǎn)點(diǎn)是安全全與形象象）營銷銷活動(dòng)的的評(píng)估管管理（客客流量、、銷售、、目標(biāo)客客戶群的的參與度度、感知知度、美美譽(yù)度））。經(jīng)營規(guī)范范管理：：包括開閉閉店管理理；晨會(huì)會(huì)管理；；廣播管管理；吊吊旗管管理；POP管理；店店招管理理；櫥窗窗管理；；商品品管理；；（陳列列、豐滿滿度、應(yīng)應(yīng)季性等等）；物物價(jià)簽管管理；經(jīng)營環(huán)境境管理：：包括商戶戶裝飾與與裝修管管理；安安全與營營運(yùn)設(shè)施施管理；；燈光光（照度度）、溫溫度、濕濕度、音音響管理理；衛(wèi)生生管理；；公共空空間的人人文藝術(shù)術(shù)管理；；自有媒媒體管理理；貨貨運(yùn)管理理；特種種行業(yè)管管理；相相關(guān)（食食品、珠珠寶等））行業(yè)資資質(zhì)管理理?？蛻絷P(guān)系管理理：包括主力店關(guān)關(guān)系協(xié)調(diào)與管管理；其他商商戶關(guān)系管理理；業(yè)主關(guān)系系管理；客客戶滿意度管管理。其中，，接待投訴、、處理報(bào)修、、走訪回訪、、催繳租金等等是這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的主要工作作。顧客服務(wù)管理理：包括顧客服務(wù)務(wù)中心建設(shè)；；顧客服務(wù)務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與流程管理理；顧客投投訴處理；服服務(wù)品質(zhì)管理理；公共關(guān)系管理理：包括相關(guān)政府府關(guān)系管理；；媒體關(guān)系管管理；社區(qū)與與社會(huì)團(tuán)體關(guān)關(guān)系管理。人員管理：即對營運(yùn)管理理人員的管理理和營業(yè)員的的管理，包括括營運(yùn)人員的的行為規(guī)范與與工作標(biāo)準(zhǔn)管管理；營業(yè)員員的行為規(guī)范范與工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理等；多種經(jīng)營管理理：包括多種經(jīng)營營點(diǎn)位與業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃管理；；多種經(jīng)營市市場調(diào)查與租租賃價(jià)格管理理；多種經(jīng)營營預(yù)算管理；；多種經(jīng)營的的招商管理；；多種經(jīng)營商商戶信息檔案案管理；多多種經(jīng)營開發(fā)發(fā)途徑與開發(fā)發(fā)流程管理。。廣告位的經(jīng)營營與管理：：包括廣告位市市場調(diào)研與整整體規(guī)劃管理理；廣告位位經(jīng)營預(yù)算管管理；廣告告位招商與經(jīng)經(jīng)營權(quán)招投標(biāo)標(biāo)管理；廣廣告位日常管管理，包括安安全、形象與與內(nèi)容管理。。必須指出，無無論營運(yùn)管理理的內(nèi)容看起起來多么復(fù)雜雜，但從總體體上，都是圍圍繞客戶關(guān)系系而進(jìn)行，都都是為“兩個(gè)滿意”服務(wù)。把握了了這一點(diǎn)，也也就把握了營營運(yùn)管理工作作的精髓。在在日常工作中中，營運(yùn)管理理的模塊又可可歸納為“服務(wù)管理”、“品質(zhì)管理”、“公共關(guān)系管理理”、“多種經(jīng)營開發(fā)發(fā)管理”、“品牌調(diào)整管理理”、“租費(fèi)管理”、“營銷需求管理理”。日常運(yùn)營管理理1、巡場要點(diǎn)：：開閉店規(guī)范范，經(jīng)營秩序序、退換貨和和客訴處理2、巡檢制度：：日檢、周檢檢、月檢和各各類專項(xiàng)檢查查3、客戶溝通：：人員、貨品品管理、業(yè)績績反饋、配合合度分析、異異常情況糾正正4、表單和檔案案管理：經(jīng)營營數(shù)據(jù)收集整整理和分析、、客戶臺(tái)賬維維護(hù)和更新5、活動(dòng)組織和和談判：促銷銷活動(dòng)組織、、費(fèi)用承擔(dān)、、客戶配合6、費(fèi)用收?。海鹤饨?、管理理費(fèi)、能源費(fèi)費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用分?jǐn)偂P(guān)于巡場制定定公司領(lǐng)導(dǎo)不定定期巡場相關(guān)崗位人員員定期巡場部門領(lǐng)導(dǎo)交叉叉巡場發(fā)現(xiàn)問題制定規(guī)則解決問題分析扣分商業(yè)營運(yùn)管理工作與其其他系統(tǒng)工作作的關(guān)系商業(yè)營運(yùn)管理由運(yùn)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)責(zé)，營運(yùn)中心一一般包括招商商管理，營運(yùn)運(yùn)管理和企劃劃管理三個(gè)部部門或三大塊塊內(nèi)容。營運(yùn)運(yùn)中心是購物物中心經(jīng)營管管理的核心，，確保一個(gè)正正常的運(yùn)營環(huán)環(huán)境還需要與與工程管理和和物業(yè)管理的的協(xié)同配合，，從價(jià)值鏈管管理的角度出出發(fā)，正確處處理好這三者者之間的關(guān)系系，做到定位位準(zhǔn)確，界面面清晰，銜接接順暢，有效效監(jiān)督，各環(huán)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)才才能使運(yùn)營管管理的整體價(jià)價(jià)值最大化。。各部門的功能能商務(wù)功能運(yùn)營功能維護(hù)功能驅(qū)動(dòng)功能控制功能品牌功能商戶組合與功功能布局客戶關(guān)系與現(xiàn)現(xiàn)場管理市場營銷與公公共關(guān)系安全衛(wèi)生、工工程改造與設(shè)備運(yùn)維團(tuán)隊(duì)建設(shè)與行行政運(yùn)行會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)與計(jì)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)招商部商管部和商管部企劃部物業(yè)部行政部財(cái)務(wù)部營銷推廣規(guī)劃招商規(guī)劃招商營銷推廣運(yùn)營管理運(yùn)