商廈項目定位及產(chǎn)品打造方案

偉人之鄉(xiāng)

誰與為峰!whoistheNO.1!在此之前，湘潭沒有真正的地標建筑！在此之前，湘潭沒有真正的領(lǐng)袖商業(yè)！在此之前，湘潭沒有真正的5A寫字樓！在此之前，湘潭沒有真正的高端公寓！誰，可打造湘潭的名片，代言湘潭新高度？創(chuàng)造·湘潭新高度——金御商廈項目定位及產(chǎn)品打造方案——深圳天驁投資策劃有限公司/2011年7月案前四問：一、項目處在什么背景環(huán)境下？二、項目如何規(guī)劃才能最大發(fā)揮項目的地段價值？三、如何處理項目與區(qū)域環(huán)境的關(guān)系？四、如何實現(xiàn)項目品牌價值與利潤價值的最大化？報告體系目標及問題導出項目透析市場研判開發(fā)模式及檔次建議項目定位及產(chǎn)品打造營銷戰(zhàn)略思考產(chǎn)出最大化商業(yè)組團面積最大化/臨街鋪最多銷售價值最高/銷售單價最高易于招商經(jīng)營，差異化定位塔樓部分面積/產(chǎn)出最大化最求高單價/每㎡利潤含量最高品牌價值提升針對本項目的開發(fā)，我們通過設(shè)定幾個價值目標方向，結(jié)合項目自身情況進行分析，來尋找我們可能實現(xiàn)的價值追求。項目目標設(shè)定通過提質(zhì)改造與精品綜合體項目打造，以項目樹立口碑，實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)又一次品牌價值提升用足容積率及指標本報告需解決的核心問題梳理如何在滿足開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作、政府要求和市場條件的前提下實現(xiàn)相對的投資回報最大化核心問題如何保證“既能滿足市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報”的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；分解問題（一）如何對區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；并基于本項目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實，正確進行商業(yè)定位，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時，保證本項目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運作？如何在兼顧市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的盈利要求？對產(chǎn)品功能、體量、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；分解問題（二）分解問題（三）運營一個房地產(chǎn)項目，我們先必須透徹把握項目內(nèi)因與外因，并從中尋找實現(xiàn)目標的契機。報告體系目標及問題導出項目透析市場研判開發(fā)模式及檔次建議項目定位及產(chǎn)品打造營銷戰(zhàn)略思考一個城市綜合體最重要的，首先就是它所在區(qū)域在城市發(fā)展中所處的位置。項目所處的區(qū)域在湘潭城市發(fā)展中的地位如何？項目區(qū)位價值項目地塊價值+項目價值透析：區(qū)域?qū)賹傩裕海禾幱谟谙嫣短渡虡I(yè)業(yè)三角角洲中中心，，城市市配套套齊全全，商商業(yè)競競爭激激烈；；商業(yè)三三角洲洲基建營營商圈圈建設(shè)路路口商商圈砂子嶺嶺商圈圈湘潭基基建營營核心心商圈圈：東臨雨雨湖公公園及及沿江江風光光帶;西接長長途汽汽車站站及火火車站站;南臨齊齊白石石廣場場及砂砂子商商圈;北接河河西棚棚戶改改造區(qū)區(qū);商圈業(yè)業(yè)態(tài)多多樣，，主要要為大大型商商場及及個體體商鋪鋪；區(qū)域內(nèi)內(nèi)分布布有大大洋百百貨、、步步步高百百貨、、康星星百貨貨、城城市盒盒子、、電腦腦城等等眾多多市場場；區(qū)域交交通：：湘潭潭老城城區(qū)，，商圈圈原有有交通通體系系已不不能滿滿足城城市發(fā)發(fā)展的的需要要，停停車位位較為為缺乏乏；建設(shè)路路韶山路路車站路路建設(shè)路路、車車站路路兩條條城市市主干干道經(jīng)經(jīng)過項項目地地塊，，出入入交通通便利利；建設(shè)路路與車車站路路均為為6車道路路面，，已不不能滿滿足區(qū)區(qū)域商商業(yè)的的需求求，現(xiàn)現(xiàn)階段段交通通較為為擁堵堵；現(xiàn)階段段區(qū)域域停車車較為為麻煩煩，周周邊只只有大大洋百百貨配配有地地下停停下位位；區(qū)域景景觀：：一江江三園園，城城市綠綠心，，享受受五分分鐘綠綠色生生活圈圈內(nèi)；；雨湖公公園城市綠綠心和平公公園湘江一江：：湘江江，距距離地地塊約約700米；兩園：：和平平公園園、白白石公公園及及雨湖湖公園園，雨雨湖公公園為為湘潭潭最大大的生生活公公園；；地處繁繁華鬧鬧市依依舊能能享受受綠色色生活活，地地塊價價值躍躍升一一個檔檔次；；白石公公園基建營營商圈圈項目所所在地地周邊教教育、、醫(yī)療療、公公園等等配套套完全全成熟熟,生活方方便，，交通通便利利,人流量量全城城最大大,商業(yè)價價值全全城獨獨一無無二.中心醫(yī)醫(yī)院雨湖公公園二醫(yī)院院白石公公園大型商商場電腦城城區(qū)域配配套：：城市市配套套完善善，生生活便便利區(qū)位價價值小小結(jié)：：區(qū)域商商業(yè)配配套成成熟，，湘潭潭人對對區(qū)域域認知知度高高；區(qū)域內(nèi)內(nèi)有湘湘潭最最早的的寫字字樓，，具備備商務(wù)務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)；區(qū)域景景觀配配套成成熟；；城市中中央，，王者者地段段，成成熟配配套，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)景觀觀基于對對項目目區(qū)位位價值值的理理解，，來看看看項項目自自身的的價值值——項目區(qū)區(qū)位價價值項目地地塊價價值+項目價價值透透析：：地塊屬屬性：：城市市央核核，小小體量量城市市綜合合體，，兩面面臨路路雨湖公公園建設(shè)路路車站路路湘江區(qū)位：：地塊位位于雨雨湖區(qū)區(qū)核心心位置置，處處于車車站路路與建建設(shè)路路的交交匯處處；經(jīng)濟技術(shù)指標標：占地面積17畝，容積率10.09，小體量城市市綜合體；現(xiàn)狀：現(xiàn)為湘潭賓館館，尚未拆遷遷；四至：東臨居民點，，西臨建設(shè)路路，北臨車站站路，南臨規(guī)規(guī)劃路；城市商核，價價值無限；地塊實景照片片地塊規(guī)劃：本項目規(guī)劃總總用地面積11403.83㎡，總建筑面積積,115077.76㎡㎡,容積率為10.09。其中商業(yè)建建筑面積為55426.24㎡，公寓建筑面面積29196.24㎡，綜合樓建筑筑面積30455.28㎡。地塊現(xiàn)狀實景景圖：地塊規(guī)劃優(yōu)劣劣勢分析：地塊價值小結(jié)結(jié)：地塊規(guī)則，便便于開發(fā)；昭示性強，商商業(yè)、商務(wù)價價值巨大；規(guī)劃超前，小小型城市綜合合體，湘潭未未來地標；城市地標，湘湘潭首席城市市綜合體城市地標湘潭首席城市市綜合體城市中央王者地段成熟配套優(yōu)質(zhì)景觀項目區(qū)位價值值項目地塊價值值1、地段價值最最大化，彰顯顯天生王者地地段；2、產(chǎn)品規(guī)劃最最優(yōu)化，打造造湘潭絕對地地標！項目價值總結(jié)結(jié)：我們的問題是是：1、這樣一個塔塔樓和商業(yè)裙裙樓結(jié)合的物物業(yè)形態(tài)在這這個區(qū)域適合合做什么？我我們的機會點點在哪里？2、原有的產(chǎn)品品規(guī)劃及體量量安排是否合合理？3、如何來合理理安排產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計，體體現(xiàn)項目差異異化價值？報告體系目標及問題導導出項目透析市場研判開發(fā)模式及檔檔次建議項目定位及產(chǎn)產(chǎn)品打造營銷戰(zhàn)略思考考思維導圖：韶山、魯班殿殿、齊白石紀紀念館、湘鄉(xiāng)鄉(xiāng)孔廟、褒忠忠山是湘潭最最重要的景觀觀和歷史人文文資源；是湘湘潭幾千年歷歷史的見證，，湘潭市民對對她們有著深深厚的感情；；中華人民共和和國的主要締締造者毛澤東東出生在這里里，彭德懷、、齊白石、陳陳賡、譚政、、等名人都出出生于此。湘潭城市概況況：山水環(huán)境境優(yōu)美，歷史史底蘊濃厚，，名人匯聚26湘潭人口分布布特征：老城區(qū)雨湖區(qū)區(qū)人口密度最最高，平均1平方公里有4823人；其次是岳塘區(qū)區(qū)、平均1平方公里有1683人；湘潭縣、湘鄉(xiāng)鄉(xiāng)市地大人少少，人口密度度相對最低，，只有434、417人。

雨湖岳塘湘潭縣湘鄉(xiāng)市韶山市面積（平方公里）7420625132003210人口總量（萬人）35.634.7109.183.510.5人口密度（萬/平方公里）0.480.160.040.040.05人口現(xiàn)狀：雨雨湖區(qū)密度最最高，商業(yè)運運作的保證湘潭年各區(qū)人人口密度圖“3+5”城市群總面積積9.96萬平方公里，，人口4000多萬，GDP占全省79%。以長株潭三三市為核心的的規(guī)劃已確定定面積8848.18平方公里，包包括長株潭三三市市區(qū)以及及望城、瀏陽陽等十幾個縣縣市區(qū)。隨著城市發(fā)展展，湘潭將成成為“3+5”城市群中銜接接長沙和婁底底、衡陽的樞樞紐，將成來來未來連接湘中南的“橋頭堡”。城市地位：3+5城市群中連接接湘中南地區(qū)的的“橋頭堡”28長株潭城際軌軌道交通核心心線呈“人””字型構(gòu)架，，長株潭城際際鐵路項目全全線設(shè)21個站，其中湘湘潭設(shè)昭山站站，荷塘站，，板塘站，湘湘潭站4站。昭山站位于昭昭山鄉(xiāng)長株潭潭大市場東側(cè)側(cè);荷塘站位于岳岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)鄉(xiāng)，西距芙蓉蓉大道500米;板塘站位于芙芙蓉大道與板板五路交匯處處;湘潭站與湘湘潭火車站站并站設(shè)計計。2010年6月動工,預(yù)計2014年建成,屆時對板塘塘及護潭廣廣場沿線房房價提升有有著重要影影響.城際交通：：長株潭城城地鐵規(guī)劃劃，三城交交通大動脈脈292010年2月,芙蓉大道與與湘潭的昭昭山大道、、板塘大道道實現(xiàn)對接接，整條芙芙蓉路往南南將可直抵抵湘潭，湘湘潭又通過過紅易大道道與株洲對對接。長沙沙中心區(qū)至至湘潭由原原來1小時車程，，縮短為約約半小時。。芙蓉路將長長沙與株洲洲的云龍新新區(qū)、河東東新區(qū)、河河西城區(qū)，，與湘潭的的九華新區(qū)區(qū)、河西城城區(qū)、河東東城區(qū)連接接起來，““大長沙””南北交通通瓶頸將被被徹底打破破，三市將將沿芙蓉路路主干道崛崛起新城區(qū)區(qū)。湘潭段城際交通：：芙蓉大道道湘段通車車,長株潭半小小時經(jīng)濟圈圈形成30宏觀經(jīng)濟：：GDP增長維持在在17％以上，城市經(jīng)濟濟穩(wěn)步發(fā)展展人均GDP：2010年湘潭潭市人人均GDP保持高高速增增長，，近5年來增增長速速度均均超過過23.7%，發(fā)展后后勁強強大。。城市GDP近5年湘潭潭市GDP增長率率保持持在17%以上，，高于于中國國GDP增長的的平均均速度度，2010年湘潭潭GDP達到894億元；；與湖南南其它它各市市相比比，GDP總值處處于中中等水水平，，排名名第七七。與與長沙沙、株株洲相相比，，湘潭潭最低低，在在長株株潭一一體化化中經(jīng)經(jīng)濟實實力相相對較較弱。。31房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)警警系統(tǒng)統(tǒng)判斷斷——GDP增速與與房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)關(guān)系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP與房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)關(guān)系湘潭超超過17%湘潭4020美元啟動期期快快速發(fā)發(fā)展期期穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展期減減緩緩發(fā)展展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展從湘潭GDP數(shù)據(jù)經(jīng)經(jīng)驗判判斷，，湘潭潭當前前房地地產(chǎn)市市場屬屬于高速發(fā)發(fā)展階階段湘潭市市近四四年來來經(jīng)濟濟增速速均保保持在在17%以上，，按照照國民民經(jīng)濟濟增長長與房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系系，湘湘潭市市房地地產(chǎn)處處于高高速發(fā)發(fā)展時時期湘潭2009年人均均GDP約4020美元，，說明明湘潭潭房地地產(chǎn)處處于穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展期期，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求旺盛盛GDP增速的的經(jīng)驗驗判斷斷高于于人均均GDP增速經(jīng)經(jīng)驗判判斷時時，選GDP增速經(jīng)經(jīng)驗判判斷更更為準準確.32歷史文文化積積淀深深厚的的人文文之城城，城城市人人口數(shù)數(shù)量相相對較較少，，帶有有濃重重的傳統(tǒng)中中庸色色彩。。隨著長長株潭潭融城城一體體化快快速發(fā)發(fā)展，，湘潭潭基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施等市市政配配套進進入高速發(fā)發(fā)展階階段。。城市規(guī)規(guī)劃向向東，，但依依然以以河西為為城市市重心心。從湘潭GDP數(shù)據(jù)經(jīng)經(jīng)驗判判斷，，湘潭潭當前前房地地產(chǎn)市市場屬屬于高速發(fā)發(fā)展階階段。。城市小小結(jié)：：33政策分分析：：國家家宏觀觀調(diào)控控頻繁繁出臺臺，行行業(yè)面面臨新新一輪輪洗牌牌時間政策名稱2011.1.14央行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.5個百分點2011.1.27我省銀行信貸規(guī)模已很緊張，首套房貸都要排隊2011.2.9央行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款基準利率2011.2.95年以上公積金貸款利率漲0.2個百分點2011.2.16新“國八條”劍指樓市，二套房貸首付提到六成2011.2.18央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.5個百分點2011.3.2長沙限購令細則出臺，市五區(qū)90平米以下戶型嚴格限購2011.3.18央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.5個百分點2011.4.6央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.25個百分點銀根緊緊縮2011年1月至4月，央行上上共計計上調(diào)調(diào)了4次準備備金，，銀行行信貸貸規(guī)模模緊縮縮，購購房成成本加加大，，加息息對樓樓市的的累計計效應(yīng)應(yīng)將逐逐步顯顯現(xiàn)。。34國家政政策趨趨緊，，一線線城市市限購購，投投資客客轉(zhuǎn)移移戰(zhàn)場場一線城城市一線不不讓買買，咱就去去二、、三線線城市市！政策分分析：：“保剛需需，限限投資資，促促發(fā)展展”限購令之于于湘潭因長沙限購購“不限購購”，該政策對湘湘潭影響甚甚微。長沙限購令內(nèi)容明細表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限≥2不能買不限非環(huán)長株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限≥1不能買不限無居住證無不能買不限≥1不能買不限政策分析：：“新國八八條”提高高首付，投投資轉(zhuǎn)向商業(yè)物物業(yè)最低首付利率第二套住宅6成基準利率1.1倍商務(wù)商用物業(yè)5成基準利率1.1倍第二套住宅宅與商用物物業(yè)貸款政政策對比新政后，純純投資客會會投資哪些些物業(yè)？政策解讀：：目前湘潭仍仍以首次置置業(yè)為主，，占60%以上，因此此政策對于于湘潭整體體市場的影影響力有限限；新政下，商商務(wù)商用物物業(yè)按揭最最低首付較較二套房貸貸低一成，，且商務(wù)商商業(yè)物業(yè)貸貸款不計套套數(shù)，優(yōu)勢勢明顯。政策環(huán)境小小結(jié)：宏觀調(diào)控政政策頻出，，多管齊下下，步步趨趨緊，國家控制房房價上漲的的決心明顯顯，然政策調(diào)控控周期性依依然存在規(guī)避政策高高發(fā)期，把握良好的的推售時機機是關(guān)鍵??！啟示示市場供應(yīng)量量分析：湘湘潭商品房房供應(yīng)面積總總體穩(wěn)定湘潭市近5年商品房供供應(yīng)量走勢勢06、07、08年，市場供供應(yīng)量極為為穩(wěn)定，年年供應(yīng)量穩(wěn)穩(wěn)定在165萬方左右。。09年受08年市場大環(huán)環(huán)境影響，，開工量有有所減小，，供應(yīng)量有有所下滑。。09年上半年起起，全國市市場開始回回暖，由于于受滯后性性影響，以以及長株潭潭一體化的的進一步發(fā)發(fā)展，2010年供應(yīng)量大大幅反彈，，為近幾年年最高值。。市場成交量量分析：湘湘潭商品房房消化面積總總體較為穩(wěn)穩(wěn)定湘潭市近5年商品房成成交量走勢勢06年起，湘潭潭商品房消消化面積持持續(xù)放大。。其中07年達到高峰峰187.05萬平米。該該段時間內(nèi)內(nèi)，由于受受全國大趨趨勢影響，，以及剛需需的集中釋釋放，成交交達到高峰峰，主要為為本地市場場客戶消化化。08年下半年起起，全國房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)冷冷局勢影響響，本地自自住客戶觀觀望價格，，成交量有有所減少。。09年上半年起起，全國市市場開始回回暖，由于于受滯后性性影響，反反彈幅度不不大，結(jié)果果導致2010年市場成交交量達到近近幾年頂峰峰。供銷比分析析：近5年來起伏較較大，總體供求趨趨于平衡湘潭市近5年商品房供供銷比走勢勢近幾年湘潭潭市總體供供略小于求求，且供求求狀態(tài)較為為穩(wěn)定。08年市場明顯顯過熱，供供求失衡，，是導致成成交量下跌跌的重要原原因。09年由于受08年寒冬影響響，以及09年成交市場場的回暖，，出現(xiàn)較為為嚴重的供供不應(yīng)求局局面。均價走勢：：整體價格格穩(wěn)步上升升，雨湖區(qū)均價價上漲較快快商品房均價（元/㎡）同比增長雨湖區(qū)（元/㎡）岳塘區(qū)（元/㎡）07年174512％1618181108年2151

14％

1897231109年245114％2217256210年285017％

—— ——湘潭屬三線線城市，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)起步較晚晚，價格受國家家宏觀調(diào)控控政策影響響較小。07-10年間，湘潭潭湘潭商品品房價格一一直穩(wěn)步上上升，每年年均維持著著10％以上的增增長率。隨著雨湖區(qū)區(qū)舊城改造造的進行，，區(qū)域房價價已逐漸摸摸平了與岳岳塘區(qū)的差差價；2011年長沙普通通住宅均價價7200元/㎡；2011年株洲普通通住宅均價價4500元/㎡；2011年湘湘潭潭普普通通住住宅宅均均價價3600元/㎡㎡；與長長沙沙、、株株洲洲相相比比，，湘湘潭潭現(xiàn)現(xiàn)在在處處于于長長株株潭潭價價格格洼洼地地湘潭潭人人民民在呼呼喚喚城城市市地地標標建建筑筑的的誕誕生生!代表表性性項項目目：：湘湘潭潭城城市市無無地地標標房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場小小結(jié)結(jié)：：供應(yīng)面積積穩(wěn)定，，年均供供應(yīng)量160萬方左右右，2010出現(xiàn)較大大幅度上上浮。消化面積積穩(wěn)定，，年均160萬方左右右，08年出現(xiàn)較較大幅度度下滑。。整體供求求平衡，，08年出現(xiàn)供供過于求求現(xiàn)象，，09年出現(xiàn)供供不應(yīng)求求現(xiàn)象。。湘潭現(xiàn)處處于房地地產(chǎn)市場場蝶變階階段，急急需一批批有代表表性的項項目開發(fā)發(fā)啟示示45板塊劃分分：城市市短期迅迅速擴張張，房地地產(chǎn)分區(qū)區(qū)單一湘潭市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展尚未未成熟，，分區(qū)較較為單一一，以湘湘江為界界，自然然分為河東板塊塊和河西西板塊，與行政政區(qū)域雨雨湖區(qū)和和岳塘區(qū)區(qū)吻合。。但隨著著市場發(fā)發(fā)展，逐逐漸分離離出市府板塊塊和九華華板塊。九華板塊塊河西板塊塊河東板塊塊市府板塊塊河東板塊塊市場現(xiàn)現(xiàn)狀：18-30萬較大規(guī)規(guī)模，85-140㎡㎡二房、三三房為主主，售價價3400-4800元/㎡。樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（萬方）容積率主力戶型及面積銷售均價（元/平米）城郊新府華城小高層、高層303.0一房、二房、三房40-130㎡3800宜華湘江名城小高層1603.0二房、三房、四房85-144㎡4000春滿江南小高層30/三房116-135m23400湖湘林語多層、小高層一期73.5三房90-130㎡3800湘銀熙城納帕溪谷高層30.542.52三房86-120㎡4400樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（萬方）容積率主力戶型及面積銷售均價（元/平米）湘電友誼1號多層272.8.三房125-137㎡3600霞光山莊北苑小高層222.15二房、三房95-115－133－152㎡；4000中地凱旋城多層、小高層24．52.52兩房、三房95-144㎡4500建鑫國際社區(qū)小高層1504.35二房、三房、四房78-99㎡104-140㎡3900東方名苑高層小高層801.488兩房、三房、四房89-134-190㎡4800湘電依科.鉑宮多層、小高層65.48兩房、三房、四房100-136-156㎡3500河西板塊塊市場現(xiàn)現(xiàn)狀：項目較少少，低容容積率，，但體量量較大；；九華區(qū)區(qū)域占較較大比重重；價格格3800-4600元/㎡樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（萬方）容積率主力戶型及面積銷售均價（元/平米）大學里多層、小高層、高層182.58二房、三房、四房70—170㎡3800九華新城小高層、公寓452．8二房、三房、四房90-140㎡3800金僑城別墅、多層、小高層39/小高層二房、三房、四房90-140㎡，多層120-240㎡洋房4500御景江山多層、小高層、//一房、二房、三房、四房45-145㎡4500城郊·香樟園南院小高層15/90-138㎡二房、三房4600白石古蓮城高層100/二房、三房、四房90-144㎡4000五礦·尊城

高層、小高層152.14二房、三房90-135㎡3900新都匯高層356.8一房、LOFT公寓，三房49-138㎡LOFT公寓5750本案金湘潭商商業(yè)廣場場大洋百貨貨步步高心蓮心康星百貨貨商業(yè)市場場：半徑徑600米內(nèi)五大大商場扎扎堆，競競爭激烈烈。個案:金湘潭商商業(yè)廣場場樓盤名稱金湘潭商業(yè)廣場項目地址湘潭市韶山中路與建設(shè)北路交匯處東南角開發(fā)商湘潭佳信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積23370㎡總建筑面積110924㎡商業(yè)面積

35163㎡公寓面積18814㎡負二層停車場

負一層書市一層室內(nèi)步行街

：麥當勞、中高檔男女服飾、鞋類、珠寶、化妝品等二層步步高超市三層步步高超市四層美食娛樂廣場五層-九層商務(wù)辦公本案各大商場業(yè)態(tài)分布情況項目名稱負一層一層二層三層四層五層六層六層以上大洋百貨精品格子鋪化妝品、珠寶男裝電影院/金湘潭商業(yè)廣場書市麥當勞、服飾、鞋類、珠寶、化妝品等步步高超市步步高超市美食辦公辦公辦公心蓮心精品珠寶、化妝品、鐘表、女包、鞋類女裝休閑男裝運動休閑裝修中/無康星百貨/化妝品、鐘表女裝

男裝運動休閑服裝時尚休閑服裝無無步步高/珠寶、通訊步步高超市步步市超市、休閑服飾女裝、家居、文體用品、餐飲無無總結(jié)各大商場多數(shù)為五層左右，最高為六層，分布的業(yè)態(tài)有些項目每層的類別清晰，但部分項目業(yè)態(tài)，層與層之間混雜經(jīng)營，影響商業(yè)檔次，區(qū)域尚未出現(xiàn)分類經(jīng)營非常清晰的項目。本案大學里御江山山金湘潭(二手房)白石公館館(二手房)在售288套,均價3800元/㎡在售40套左右,均價4500元/㎡售完,二手房均均價4500元/㎡售完,二手房均均價4500元/㎡公寓市場場：雨湖湖公寓供供應(yīng)非常常小,臨本項目目附近4公里無公公寓供應(yīng)應(yīng)。本案大學里御江山山金湘潭(二手房)白石公館館(二手房)在售未出出租在售未出出租售完,租金22元/㎡/月,出租率80%售完,租金22元/㎡/月,出租率90%公寓市場場：多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為辦公公用途,周邊公寓寓租金22元/㎡·月,為湘潭最最高水平平本案18萬方均價:3800元/㎡15萬方,均價4600元/㎡均價4500元/㎡100萬方,均價4200元/㎡大學里錦繡世家家21萬方均價:洋房3700元/㎡聯(lián)排：6000元/㎡御江山香樟園南南院白石古蓮蓮城住宅市場場：整個個雨湖區(qū)區(qū)住宅供供應(yīng)量較較小，市市場存在在一定的的空白區(qū)區(qū)間1、湘潭市場場進入穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展期，且且目前處處于價格格洼地，，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆?、二三城市市限購，，湘潭機機遇反而而增多。。3、城市發(fā)展展在呼喚喚地標性性建筑。。4、周邊公寓寓嚴重供供不應(yīng)求求，且租租金水平平高，未未來公寓寓銷售看看好。5、區(qū)域內(nèi)內(nèi)乃至湘湘潭市均均無寫字字樓產(chǎn)品品面市，，市場出出現(xiàn)空白白。5、周邊集中中式商業(yè)業(yè)體量較較大，未未來競爭爭加劇。。6、周邊集中中式商業(yè)業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)較為為混雜，，城市發(fā)發(fā)展在呼呼喚經(jīng)營營業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)范的大大型商場場誕生??！總結(jié)：湘潭無真真正的寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)，市場場存在極極大空白白，目前前企業(yè)大大多在商商住樓辦辦公，市市場存在在較大的的需求空空間。機會點挖挖掘：寫字樓湘潭缺乏乏高端公公寓產(chǎn)品品面世，，公寓價價值未充充分彰顯顯，河西西區(qū)域公公寓供應(yīng)應(yīng)極少，，市場存存在一定定的空白白區(qū)間，，公寓作作為居住住、投資資皆宜的的產(chǎn)品，，擁有較較大的市市場需求求量。公寓寓區(qū)域商業(yè)業(yè)成熟，，已擁有有兩個較較大的百百貨類商商業(yè)，就就三線城城市消費費能力而而言，已已難以容容納兩個個以上的的同類型型大型百百貨商業(yè)業(yè)，因此此，商業(yè)業(yè)將是項項目最大大的難點點，采取取何種商商業(yè)模式式，如何何處理本本項目商商業(yè)與區(qū)區(qū)域現(xiàn)有有商業(yè)的的關(guān)系，，將是本本案的關(guān)關(guān)鍵。商業(yè)業(yè)商業(yè)發(fā)展展模式探探討：難點：是是否能引引入一家家品牌、、資質(zhì)、、運營能能力超過過大洋百百貨的百百貨品牌牌是項目目最大的的難點。。替代式共榮式難點：準準確找到到區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)的不足足及空白白點，選選擇差異異性的商商業(yè)運營營模式是是關(guān)鍵，，如何處處理好項項目體量量及利潤潤最大化化的關(guān)系系。共榮式的的發(fā)展模模式顯然然更適合合本項目目商業(yè)的的發(fā)展報告體系系目標標及及問問題題導導出出項目目透透析析市場場研研判判開發(fā)發(fā)模模式式及及檔檔次次建建議議項目目定定位位及及產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略思思考考思維維導導圖圖：：案例例借借鑒鑒原原則則：：1、地地塊塊位位置置相相似似———城市市中中心心；；2、地地塊塊規(guī)規(guī)模模相相近近———中小小規(guī)規(guī)模模；；3、地地塊塊屬屬性性相相同同———具備備商商務(wù)務(wù)潛潛質(zhì)質(zhì)；；4、項項目目背背景景相相似似———競爭爭較較大大；；5、地地塊塊形形象象相相似似———區(qū)域域性性地地標標。。綜合合體體模模式式研研究究：：華貿(mào)貿(mào)中中心心由由以以下下部部分分組組成成：：3座高高達達百百米米以以上上的的超超5A級智智能能寫寫字字樓樓20萬平平米米的的水水世世界界商商城城20萬平平米米國國際際公公寓寓總面積超過過13萬平米的超超豪華酒店店——里茲·卡爾頓(TheRitz-Carlton)和國際五星星級酒店萬萬豪（Marriott）構(gòu)筑國際大大都市生活活的巨擘級級建筑綜合合體5A智能寫字樓樓＋國際商商業(yè)區(qū)＋國國際公寓＋五星級酒酒店＋體育育中心＋展展示中心案例一：均均衡發(fā)展模模式——北京華貿(mào)中中心出現(xiàn)于國際際大都市，，有的足夠夠的商業(yè)和和商務(wù)市場場支撐;優(yōu)越的地理理位置，位位于商業(yè)區(qū)區(qū)核心區(qū)，，依托CBD;良好的交通通環(huán)境;超大規(guī)模，，形成建筑筑集群效應(yīng)應(yīng)，成為名名符其實的的“城中城城”.各種功能均均衡發(fā)展的的聚核體功能配比：：各功能比比例均衡，，沒有明顯顯處于核心心地位的功功能。各種功能均均衡發(fā)展的的聚合體的的成功條件件超高層寫字字樓部分樓高：80層，標高333米；單層面積：：2500㎡㎡；電梯：34部進口日立立高速升降降梯；停車場：地地庫二層，，共900個車位。公寓部分公寓樓位于于中信廣場場寫字樓的的左右兩翼翼，由兩幢幢38層的大樓組組成，總建建筑面積達達69054平方米。公公寓的單元元面積由113至237平方米不等等。購物中心部部分中信廣場購購物城位于于中信廣場場的裙樓，，樓高四層層，每層的的面積由8000平方米至10000平方米。一一層經(jīng)營世世界品牌精精品，二層層以流行、、時尚的品品牌為主。。案例二：商商務(wù)驅(qū)動型型——廣州中信廣廣場城市已經(jīng)或或者即將進進入一個服務(wù)務(wù)業(yè)為主的的后工業(yè)時時代，產(chǎn)業(yè)簇群已已形成，寫寫字樓市場場有客戶（（產(chǎn)業(yè)）支支撐；優(yōu)越的地理理位置，城城市的商務(wù)務(wù)/金融區(qū)中心心/未來商務(wù)核核心區(qū)；區(qū)域具有較較大的發(fā)展展?jié)摿?；具有良好的的可視性和和標志性。。功能配比：?/p>

寫字樓樓66%、公寓23%、商業(yè)11%以寫字樓為為核心的聚聚合體的成成功條件PortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位位于主樓14到45層。酒店內(nèi)內(nèi)有上海最最大的、最最高檔國際際化健康中中心，并與與公寓共享享。上海商城由由一個五星星級酒店、、擁有472間豪華公寓寓、國際水水準的辦公公大樓、25000平方米世界界知名品牌牌的購物商商場、以及及其它各種種設(shè)施組成成。定位:上海頂級國國際化聚核核體“citywithinacity””五星級酒店店+豪華公寓+寫字樓+商場功能配比：：酒店45%、公寓30%、寫字樓15%、商業(yè)10%案例三：酒酒店驅(qū)動型型——上海商城北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛娛樂中心，總總建筑面積達達23萬平方米，提提供約1000個車位寫字樓——4.2萬平方米的甲甲級寫字樓，，高度為139米，其中1-3層為高檔國際際時裝旗艦店店，4層為開放式屋屋頂花園，5-28層為寫字樓，，頂層為多功功能廳。萬象城——18.8萬平方米的大大型綜合性購購物及娛樂中中心，包含零零售、餐飲、、娛樂休閑、、文化、康體體等諸多消費費元素，由超超級市場、大大型百貨商店店、時尚零售售商店、電影影院、真冰溜溜冰場及各類類餐飲等近300家零售店面組組成。華潤中心首期期占地4.1萬平方米，總總建面達25萬㎡，提供約約2000個車位由超五星級君君悅酒店、酒酒店服務(wù)公寓寓、國際商業(yè)業(yè)休閑廣場以以及高尚住宅宅構(gòu)成的華潤潤中心二期將將于2008年建成啟用。。華潤中心二期期功能配比：商商業(yè)39%，公寓23%，住宅23%，寫字樓9%，酒店6%案例四：商業(yè)業(yè)驅(qū)動型——深圳華潤中心心商業(yè)商務(wù)酒店公寓作用相互關(guān)系提升整體檔次次的有力手段段。標志性（尤其其是對外地和和外籍人士））。實現(xiàn)較高的銷銷售價格保持物業(yè)形象象向心性較強的的組成部分可以塑造與其其他項目較大大的差異住宅開發(fā)企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流的來來源滿足中長期居居住者需求商業(yè)為寫字樓樓、酒店和公公寓提供配套套商業(yè)可能對公公寓帶來負面面影響酒店為住宅或或辦公提供共共享的服務(wù)和和配套設(shè)施酒店可以提高高項目整體檔檔次。商務(wù)辦公為商商業(yè)、酒店和和公寓帶來潛潛在客戶。商務(wù)辦公可提提高商業(yè)整體體檔次。商務(wù)辦公與酒酒店可共享大大堂。住宅為商業(yè)提提供客源公寓可能降低低項目整體檔檔次與單個物業(yè)的的研究方法不不同的是，在在研究聚核體體項目過程中中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項項目的整體規(guī)規(guī)劃時，必須須考慮各個物物業(yè)之間的相相互影響從而而確定建筑單單體的位置排排布。聚核體各種物物業(yè)相互關(guān)系系和作用的有有機生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)解析酒店：項目標志性物物業(yè)，定義項項目整體檔次次；商業(yè)：可實現(xiàn)較高利利潤，承擔某某種社會職能能，可以塑造造與其他項目目較大的差異異，項目的活活力核心；商務(wù)：價值標桿，可可樹立項目高高端形象；公寓：保證開發(fā)企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流來源源，滿足中長長期居住者需需求。在既定的開發(fā)發(fā)目標和限制制條件下，需需要結(jié)合不同同物業(yè)的市場場承載能力，，以及所承擔擔的功能來確確定項目的功功能組合。解析一：不同同類型的物業(yè)業(yè)在聚核體中中承擔不同的的功能功能種類模式一：各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以住宅（公寓）為驅(qū)動發(fā)展模式模式三：以寫字樓為驅(qū)動的發(fā)展模式模式四：以酒店為驅(qū)動的發(fā)展模式模式五：以商業(yè)為驅(qū)動的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營————外包經(jīng)營外包經(jīng)營商務(wù)銷售/出租銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商業(yè)自行經(jīng)營/出租一般出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售銷售/出租銷售/出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金銷售為主，能快速回籠項目資金各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響多為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響解析二：聚核核體不同發(fā)展展模式下的收收益特征本項目適合何何種發(fā)展模式式？S——優(yōu)勢W——劣勢O——機會T——威脅本項目雄居城城市央?yún)^(qū)核心心區(qū)位，商業(yè)業(yè)價值潛力無無限；鄰近雨湖公園園，景觀資源源豐富；周邊醫(yī)院、教教育、商業(yè)配配套完全成熟熟；地塊內(nèi)商業(yè)集集中，且體量量大，拆遷成成本大。湘潭經(jīng)濟的高高速發(fā)展，以以及長株潭一一體化帶來的的諸多利好，，將進一步提提高本項目的的商業(yè)價值；；位于湘潭全城城商業(yè)核心位位置，基建營營商圈作為傳傳統(tǒng)霸主地位位，將為本項項目的商業(yè)、、商務(wù)發(fā)展帶帶來重大利好好。棚戶區(qū)改造，，沿江風光帶帶的打造將提提升項目周邊邊的景觀資源源。本片區(qū)未來拆拆遷量較大，，同類型地塊塊可能呈較集集中供應(yīng)趨勢勢，將加劇市市場競爭；從緊的政府調(diào)調(diào)控對房地產(chǎn)產(chǎn)市場有一定定沖擊OS戰(zhàn)略：大體量商業(yè)運運作，區(qū)域位位置絕佳，引進高端酒店店，提升項目目整體品質(zhì)，，打造湘潭最好好的商業(yè)綜合合廣場。項目整體發(fā)展展思考——SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢O——機會T——威脅位于城市交通通、商業(yè)中心心位置；基建營商圈為為湘潭老的核核心商圈，商商業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)質(zhì)；有悠久的的商圈商業(yè)積積淀；老城區(qū)城市規(guī)規(guī)劃落后；區(qū)域商業(yè)競爭爭壓力大；城市消費和發(fā)發(fā)展能支撐項項目大體量的的商業(yè)；區(qū)域商場繁多多，商業(yè)運營營壓力大本案商業(yè)可立立足于打造湘湘潭首個CentralShoppingPark，滿足區(qū)域商商業(yè)、商務(wù)上上的需求。商業(yè)發(fā)展思考考——SWOT分析S———優(yōu)勢W———劣勢O———機會T———威脅位于城城市交交通、、商業(yè)業(yè)中心心位置置；城市商商務(wù)品品質(zhì)需需求整整體不不高；；周邊商商務(wù)聚聚群性性較差差；商務(wù)氛氛圍不不濃。。本案酒酒店的的形象象驅(qū)動動市場需需求的的量和和質(zhì)不不斷加加強；；周邊商商務(wù)氛氛圍不不斷提提升；；目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的發(fā)發(fā)展前前景受受到局局限。。市場具具備空空白點點，且且本案案地段段位置置具備備打造造高端端寫字字樓的的條件件。同同時寫寫字樓樓產(chǎn)品品能為為商業(yè)業(yè)提供供穩(wěn)定定而充充足的的客源源。寫字樓樓發(fā)展展思考考——SWOT分析S———優(yōu)勢W———劣勢O———機會T———威脅位于城城市交交通、、商業(yè)業(yè)中心心位置置；城市央央核，，交通通通達達性、、昭示示性強強；商務(wù)氛氛圍不不濃。。城市消消費和和發(fā)展展具備備高端端酒店店發(fā)展展條件件；目前市市場存存在酒酒店市市場空空缺；；宏觀房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策的威威脅。。建議引引進國國際知知名酒酒店管管理，，以提升升項目目品質(zhì)質(zhì)，拉拉動項項目的的溢價價空間間；酒店發(fā)發(fā)展思思考——SWOT分析S————優(yōu)勢勢W————劣勢勢O————機會會T————威脅脅位于于城城市市交交通通、、商商業(yè)業(yè)中中心心位位置置；；高品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的打打造造，，將將增增加加其其投投資資成成本本；；城市市消消費費和和發(fā)發(fā)展展具具備備高高品品質(zhì)質(zhì)公公寓寓發(fā)發(fā)展展條條件件；；商務(wù)務(wù)公公寓寓成成為為市市場場主主流流酒店店式式公公寓寓市市場場空空缺缺，，需需求求強強勁勁；；房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資政政策策的的進進一一步步縮縮緊緊及及其其他他不不可可預(yù)預(yù)期期的的政政策策影影響響。。公寓寓作作為為現(xiàn)現(xiàn)金金流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，可可兼兼顧顧商商務(wù)務(wù)需需求求及及投投資資需需求求，，為為商商業(yè)業(yè)提提供供充充足足客客流流。。以以高高檔檔酒酒店店式式公公寓寓模模式式開開發(fā)發(fā)，，可可實實現(xiàn)現(xiàn)公公寓寓價價值值提提升升公寓寓發(fā)發(fā)展展思思考考———SWOT分析析確定初步的的發(fā)展方向向：商業(yè)核心綜合合模式物業(yè)構(gòu)成：CentralShoppingPark＋高端酒店＋＋5A級寫字樓＋酒酒店式公寓初步物業(yè)選擇擇：基于各類類物業(yè)風險、、溢價的評估估，初步物業(yè)業(yè)選擇如下：：物業(yè)名稱檔次（或方向）風險指數(shù)溢價指數(shù)商業(yè)CentralShoppingPark★★☆★★★★★商務(wù)酒店五星★★★★★六星★★★★★★★寫字樓5A寫字樓★★☆★★★★公寓商務(wù)公寓☆★★★酒店式公寓★★★★★★★以商業(yè)為核心心的發(fā)展模式式下，對各類類物業(yè)的選擇擇。各物業(yè)檔次定定位商業(yè)公寓寓寫字樓CentralShoppingPark酒店式公寓5A級豪華寫字樓樓酒店五星級商務(wù)酒酒店CentralShoppingPark品味新高度，從此此引領(lǐng)世界新潮潮流5A級豪華寫字樓尊貴新高度，，從此丈量世世界百強！五星級商務(wù)酒店奢豪新高度，，從此湘潭納全球視野??！酒店式公寓生活新高度，，從此家就是是我的私人酒酒店報告體系目標及問題導導出項目透析市場研判開發(fā)模式及檔檔次建議項目定位及產(chǎn)產(chǎn)品打造營銷戰(zhàn)略思考考湘潭地標，城城市價值集群群項目屬性定位位城市央核，湖湖湘價值領(lǐng)袖袖形象定位：匹配你與城市市的高度廣告語：案名建議：東方財富廣場場——城市地標，，湘潭價值值集群基于項目定定位的產(chǎn)品品打造產(chǎn)品打造商業(yè)產(chǎn)品打打造酒店產(chǎn)品打打造公寓產(chǎn)品打造寫字樓產(chǎn)品品打造裙樓商業(yè)主主出入口項目平面圖圖優(yōu)化示意意城市中央購購物公園5A級寫字樓五星級酒店店酒店式公寓寓項目剖面圖圖優(yōu)化示意意——商業(yè)裙樓建建議城市中央購購物公園CentralShoppingPark湘潭地標，，城市價值值集群商業(yè)布局初步方案

滿鋪裙樓商業(yè)+雙點式塔樓布局因為此處是舊城中心區(qū)域，從產(chǎn)品方向分析，精品小戶型酒店式公寓產(chǎn)品在湘潭市場上的占有率還不是很高，因此以控制總價，提高單價的層次上將產(chǎn)品設(shè)定為精品酒店式公寓樓與5A寫字樓；并且從城市空間來說，雙子塔形式在湘潭是沒有的，可以開創(chuàng)一個先河。商業(yè)滿鋪可以最大化的利用商業(yè)面積，但商業(yè)面積的滿鋪如果沒有相當好的業(yè)態(tài)支持，也將造成商業(yè)的銷售速度減緩。因此我司建議采用天井形式搭配負一層下沉式廣場。商業(yè)布局--中庭空間

中庭形狀可呈不規(guī)則變化，增加空間的趣味感。各層中庭形狀可有所差異，豐富空間層次和視線效果。中庭空間可布置垂掛物或廣告條幅，吸引客戶視線上移，豐富中庭環(huán)境。中庭天井中庭空間--中庭的尺度和規(guī)模中庭為38M×20M，約600㎡建議：商場內(nèi)部的節(jié)點空間不多，外廣場空間也較為有限，因此可保持較大的中庭空間，增強商場內(nèi)部的人流集聚力。中庭內(nèi)部空間的開放也有利于組織人流動線的安排，環(huán)形走廊的設(shè)計將人流一層層的從底部吸引到頂部。中庭空間--中庭頂棚

建議：用透明材料封頂，可自然采光。中庭空間--中庭功能

吸引人流向商場內(nèi)部聚集節(jié)慶、展示、促銷及購物休憩空間仿商場形式，形成趣味空間，創(chuàng)造商業(yè)氣氛，消費者可從中庭看到各層商業(yè)活動商業(yè)布局--負一層下沉式廣場

一層商業(yè)與負一層商業(yè)在中心位置，可以考慮下沉式廣場的設(shè)計，搭配天井的通透式采光，將人流進行上下交流，并且可以在負一層的下沉式廣場內(nèi)舉行活動或者小型簽唱會，增加本項目的人氣。垂直交通梯梯引導人流流手扶欄桿及椅椅凳的布置促使人流停留留、休憩負一層的臨街街鋪，提高價價值導向負一層下沉式廣場—尺度與規(guī)模負一層廣場：38M×20M，約600㎡建議：商場內(nèi)部的節(jié)點空間不多，外廣場空間也較為有限，因此新設(shè)計的負一層下沉式廣場，增強商場內(nèi)部的人流集聚力。負一層下沉式廣場內(nèi)部空間的開放也有利于組織人流動線的安排，環(huán)形走廊的設(shè)計將人流也可以將人流引入到負一層。負一層下沉式廣場—地面鋪裝建議：地面鋪裝的形式也是能吸引人流視覺導向的非常重要的要素，湘潭的市花是菊花，但是湘潭也叫蓮城，因此我們希望能在負一層下沉式廣場的地面鋪裝形式采用菊花或者蓮花的形式進行鋪裝，給我們的裙樓商業(yè)一個內(nèi)涵的神韻，給予銷售之時一個口頭故事營銷的可能。負一層下沉式廣場—廣場功能

吸引人流向商場內(nèi)部聚集節(jié)慶、展示、促銷及購物休憩空間仿商場形式，形成趣味空間，創(chuàng)造商業(yè)氣氛，消費者可從中庭看到各層商業(yè)活動外走廊環(huán)道天街商業(yè)騎樓騎樓與建筑的退讓-天街

騎樓和建筑退讓，形成階梯式的天街外走廊，提升逛街的情景感項目入口規(guī)劃設(shè)計--項目景觀/標志性構(gòu)筑物西側(cè)入口廣廣場、東北角角設(shè)置標志性性景觀/標志物樹立商業(yè)形象象和標識，吸吸引客流。要考慮外廣場場空間尺度，，標志物的體體量要適度，，既起到吸引引人流的作用用，又不影響響商業(yè)門面的的經(jīng)營。并且考慮下沉沉式廣場的設(shè)設(shè)計，將人流流從西側(cè)一直直引入到負一一層商業(yè)組團團中，并且利利用垂直交通通體系將人流流引入到負一一層美食廣場場及每一層的的商業(yè)區(qū)間。。下沉廣場入口廣場項目入口規(guī)劃設(shè)計—公寓/綜合樓入口南面臨街廣場場公寓入口綜合樓入口入口處做開闊闊廣場，不應(yīng)應(yīng)設(shè)置大型景景點遮擋視線線。最好能與與前面的商業(yè)業(yè)廣場有點隔隔斷。地面停車場結(jié)結(jié)合綠化設(shè)置置。公寓入口與綜綜合樓入口之之間的過度空空間用足夠精精致的綠化進進行布置，使使兩者既相互互聯(lián)系又不產(chǎn)產(chǎn)生干擾。裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)分布形式布局的原則核心商戶分別別布置在人流流動線的盡端端，形成人流流的拉動。如：百貨、電電玩城、餐飲飲百貨要求占據(jù)據(jù)較有利的樓樓層和門面。。環(huán)下沉廣場臨街商鋪美食廣場美食廣場1-3F精品百貨4F電子數(shù)碼5-6F商務(wù)會所精品百貨精品百貨精品百貨電子數(shù)碼足浴健身SPA商務(wù)會所-1F精品美食裙樓商業(yè)-公共休閑空間可在各個樓層層圍繞中庭布布置公共休閑閑空間，設(shè)置置展示或休閑閑餐飲、娛樂樂等易于聚集集人氣的商業(yè)業(yè)經(jīng)營，形成成吸引點。目的是聚集人人氣，營造商商業(yè)氣氛，刺刺激流動，促促進商業(yè)消費費。吸引點吸引點吸引點吸引點吸引點吸引點吸引點裙樓商業(yè)-交通原則

分層功能交通原則6F商務(wù)會所小交通環(huán)道，交通方便快捷。5F商務(wù)會所小交通環(huán)道，交通方便快捷。4F電子數(shù)碼小交通環(huán)道，交通方便快捷。3F精品百貨大交通環(huán)道，中庭扶梯上下樓分開設(shè)置，引導人流必須經(jīng)過主要商業(yè)區(qū)。2F精品百貨1F精品百貨多交通環(huán)道，交通方便舒適快捷。負1F美食廣場/臨街鋪大交通通環(huán)道道：設(shè)設(shè)在功功能區(qū)區(qū)內(nèi)部部，視視為內(nèi)內(nèi)部通通道；；小交通通環(huán)道道：沿沿中庭庭布置置，為為開敞敞型走走廊，，視為為公共共空間間裙樓商業(yè)-水平交通自然流流動：：小交交通環(huán)環(huán)道在無誘誘導下下，顧顧客會會選擇擇最簡簡短方方便的的路線線圖示“小交通通環(huán)道道”方便快快捷迫使流流動：：大交交通環(huán)環(huán)道采取措措施，，迫使使顧客客在流流動中中必須須穿越越商業(yè)業(yè)區(qū)圖示“大交通通環(huán)道道”較長，，穿越越商業(yè)業(yè)區(qū)

裙樓商業(yè)-垂直交通公共交交通集中在在中庭庭，統(tǒng)統(tǒng)一管管理在規(guī)定定時間間為各各功能能區(qū)共共同服服務(wù)主要作作用鼓鼓勵顧顧客大大范圍圍流動動獨立交交通主力店店、餐餐飲等等獨立立經(jīng)營營需要要，獨獨立控控制主要作用用方便顧顧客定向向流動裙樓商業(yè)-垂直交通--公共自動扶梯移至中庭庭，上下下扶梯分分開設(shè)置置自動扶扶梯在中中庭更顯顯眼，方方便尋找找，集中中人氣，，并且不不受部分分功能區(qū)區(qū)營業(yè)時時間的限限制上下扶梯梯分開設(shè)設(shè)置，迫迫使客流流經(jīng)過商商業(yè)區(qū)流流動步行街區(qū)區(qū)上下扶扶梯的設(shè)設(shè)置和通通達性，，是提高高上下鋪鋪、二層層天街鋪鋪價值的的關(guān)鍵。。這是上上下交通通和扶梯梯設(shè)置的的重點。裙樓商業(yè)-垂直交通—客梯/貨梯通至負一一層保持兩組組扶梯到到達負一一層，提提高負一一層商業(yè)業(yè)價值考慮負一一層內(nèi)街街有兩組組扶梯可可以直接接上到一一層。中庭自動動扶梯和和電梯為為公共交交通，開開放時間間有限制制負一層美美食廣場場餐廳可利利用上述述公共交交通，不不另設(shè)客客梯，但但餐廳經(jīng)經(jīng)營時間間比較晚晚，在經(jīng)經(jīng)營時間間內(nèi)應(yīng)至至少有一一臺客梯梯方便使使用需設(shè)置單獨使使用的貨梯公共走廊局部設(shè)置公共走廊裙樓商業(yè)-天橋和公共走廊設(shè)置公共走廊設(shè)置置引導人流的方方向二、三層不設(shè)設(shè)或局部設(shè)置置，引導客流流穿越主要商商業(yè)區(qū)五、六層主要要是定向消費費，設(shè)公共走走廊，使功能能區(qū)入口明顯顯，快速到達達天橋設(shè)置天橋應(yīng)與各層層交通環(huán)道配配合，并不拘拘泥于上下各各層在同一位位置天橋、公共走走廊、景觀環(huán)環(huán)境共同營造造，使步行街街和中庭流線線合理，并富富有趣味性商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局--美食區(qū)以餐飲消費為為主：超大型品牌餐餐飲、特色餐餐飲面積需求4000-6000㎡以娛樂消費為為主：量販式KTV、電玩城、網(wǎng)網(wǎng)吧面積需求2000-3000㎡商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局—娛樂區(qū)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局—精品區(qū)樓層業(yè)態(tài)一層珠寶首飾、美妝、香水等二層品牌女裝三層品牌男裝引進大蘇寧電電器、國美電電器經(jīng)營品種涉及及空調(diào)、洗衣衣機、冰箱、、彩電、音像像、小家電、、通訊、電腦腦、數(shù)碼等上上千個品牌，，選擇商務(wù)人人士鐘愛的中中高檔品類進進行展示，打打造成長沙中中心主力店規(guī)規(guī)模。商業(yè)功能區(qū)規(guī)規(guī)劃布局—電子區(qū)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局—商務(wù)會所區(qū)突出休閑主題題：“都市白領(lǐng)娛樂樂俱樂部與都都市麗人休閑閑會館”兩大主題。涵涵蓋交友酒吧吧、健身館、、臺球廳、瑜瑜伽館、高級級美容美體機機構(gòu)、時尚造造型機構(gòu)。面積需求：5000㎡休閑消費為主主：影院、KTV、洗浴、沐足足、美容美體體等為主面積需求5000㎡裙樓商業(yè)-立面形象建筑外立面宜宜體現(xiàn)現(xiàn)代、、商業(yè)感強。。人流入口和立立面的結(jié)合宜宜重點考慮，，營造內(nèi)外小小廣場。加強現(xiàn)代感：：立面隱藏柱柱子，利于形形成現(xiàn)代感大大墻面首層以通透材材料為主二層以上布置置廣告位，兼兼顧數(shù)量多和和廣告效果明明顯兩方面巧用一層與負負一層的空間間關(guān)系，形成成下沉式廣場場和二層天街街。裙樓商業(yè)-夜間形象夜景燈光帶動動夜晚商業(yè)氣氣氛室內(nèi)燈光透射射和室外霓虹虹燈結(jié)合考慮慮裙樓商業(yè)-中庭、步行街裝修標準地面中庭可采用拋拋光磚或拋光光大理石等較較貴的材料，，步行街其余余位置采用室室外耐磨磚、、花崗巖等較較便宜的材料料即可周邊墻面現(xiàn)代、明朗、、透明的材料料，和廣告位位及綠化結(jié)合合頂棚鋼架+透明材料電梯、自動扶扶梯有欣賞效果，，和綠化結(jié)合合——酒店產(chǎn)品定位位五星級商務(wù)酒酒店以客房和會議議為主體以休閑及餐飲飲為特色湘潭地標，城城市價值集群群引入國際知名名酒店管理集集團負責運營營——打造湘潭最具具特色五星級級商務(wù)酒店五星級硬件五星級餐飲五星級服務(wù)五星級娛樂五星級奢華酒店立面獨特，產(chǎn)產(chǎn)品裝修用材材奢華，黃金金色打造；運運用高科技元元素，制造全全球稀缺的現(xiàn)現(xiàn)代奢華體驗驗萬國宴，滿足足各類人群需需求，使客戶戶流連忘返；；私人管家，，了解客戶戶需求；營營造帝王式式的尊貴感感，多對一一服務(wù)；名名車負責客客戶接送；；配備備強強大大的的娛娛樂樂配配套套資資源源，，提提供供世世界界一一流流的的高高級級運運動動娛娛樂樂場場所所。。本案案五五星星級級酒酒店店打打造造方方式式：：五星星級級硬硬件件：：15米超超高高大大堂堂設(shè)設(shè)計計，，2000㎡以以上上商商務(wù)務(wù)會會議議廳廳、、宴宴會會廳廳、、打打造造1000㎡湘湘潭潭最最大大的的國國際際多多功功能能會會議議廳廳。。五星星級級硬硬件件：：大大量量采采用用最最新新科科技技，，產(chǎn)產(chǎn)品品以以最最大大化化滿滿足足商商務(wù)務(wù)顧顧客客居居住住的的舒舒適適性性以以及及家家的的感感覺覺。。五星星級級餐餐飲飲：：為為顧顧客客提提供供世世界界各各國國美美味味特特色色菜菜肴肴，，提提供供萬萬國國宴宴滿滿足足客客戶戶各各類類不不同同需需求求。。五星星級級服服務(wù)務(wù)：：超超越越客客戶戶需需求求的的服服務(wù)務(wù)水水準準；；系系統(tǒng)統(tǒng)化化的的客客戶戶管管理理體體系系，，與與顧顧客客建建立立有有價價值值的的永永久久關(guān)關(guān)系系。。五星級娛樂：：結(jié)合城市特特色，設(shè)置豪豪華運動娛樂樂場所，打造造湘潭特色文文化傳播。——寫字樓產(chǎn)品定定位湘潭首席5A級豪華寫字樓樓湘潭地標，城城市價值集群群寫字樓打造原原則及方向軟、硬件發(fā)力力點打造方向要求求提升品質(zhì)感提升形象感提升昭示性入口大堂、前廣場電梯、中央空空調(diào)、停車位位戶型面積銀行配套餐飲配套商務(wù)中心提升舒適度物業(yè)服務(wù)寫字樓產(chǎn)品打打造——方向及發(fā)力點點高檔次公共空空間：與星級酒店相同同的公共空間間標準。高檔次豪華公公共空間：公共部分裝修修：與五星級級酒店相同的的公共空間標標準8部超高速國際際品牌電梯寫字樓罕有配配置，8部高速電梯確保辦公便捷捷；大面積辦公面面積規(guī)劃，主主要針對大公公司辦公需求求。電梯：8部超高速國際際品牌電梯，，滿足龐大人人流量需求電梯大容量轎轎廂，容納更更多人超大電梯轎廂廂容量，容量量更多人地下2層立體車位地下2層立體車位，，滿足五星級級酒店、寫字字樓、公寓住住戶停車需求求；地下車庫采用用全智能化安安防系統(tǒng)，智智能化360度監(jiān)控系統(tǒng)，，確保交通順順暢；停車：設(shè)置立立體車位，全全智能化安防防系統(tǒng)，360度監(jiān)控系統(tǒng)，，滿足合理車車流動線提升舒適性的的花園辦公：：拒絕單調(diào)、、局促的辦公公空間，每層層設(shè)置空中花花園，提供人人與陽光、自自然溝通的界界面。陽光花園，形形成健康生態(tài)態(tài)環(huán)境框架結(jié)構(gòu)，，，內(nèi)部可自行行拆分及組合合根據(jù)公司需需求可有N種組合方式；；在每層設(shè)計多多個可贈送面面積的陽光花花園；滿足不不同面積（整整層，半層，，1/4層）單單位購購買的的物業(yè)業(yè)，性性價比比的提提升；；有氧健健康生生態(tài)辦辦公環(huán)環(huán)境；；資源源的充充分利利用，，自然然通風風，采采光；；可在原原有的的創(chuàng)新新價值值點上上，有有所提提升。。商務(wù)服服務(wù):國際一一流品品牌物物業(yè)服服務(wù)公公司管管理,提供一一站式式個性性化商商務(wù)服服務(wù)，，如洗洗車、、送花花、訂訂票、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)維修修等一流品品牌管管家，，全全程貼貼心服服務(wù)第一太太平戴戴維斯斯以超五五星級級酒店店物管管標準準，管管理寫寫字樓樓物業(yè)業(yè)，為為每一一位員員工提提供精精細化化服務(wù)務(wù)，如如洗車車、送送花、、訂票票等等等引入享享譽全全球的的世界界一流流品牌牌物管管服務(wù)務(wù)公司司，特特設(shè)管管家部部，首首席管管家、、大管管家、、專職職管家家各司司其職職，提提供供一站站式個個性化化服務(wù)務(wù)，體體現(xiàn)每每個入入駐企企業(yè)尊尊貴身身份——公寓產(chǎn)產(chǎn)品定定位以酒店店式豪豪裝公公寓為為主體體以商務(wù)務(wù)功能能為特特色以多功功能居居家為為