房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；只關(guān)注招投標(biāo)和施工過程成本；成本管理是成本部和總經(jīng)理的事情；有目標(biāo)成本，但是只有簽訂合同后才能拆分出；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫；……房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語錄

利潤＝收入－成本

——省錢就是賺錢！合理的分配成本

——好鋼要用在刀刃上！價值＝功能

/成本

——花“小錢”賺“大錢”！2成本分級管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期管理“三全”成本管理全成本管理為確保建設(shè)工程項目的投資收益和利潤最大化，對工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標(biāo)、施工、竣工驗收、工程結(jié)算、后評估等過程，圍繞工程投資所進(jìn)行的全部行為和組織活動。全成本管理的概念在項目建設(shè)的各個階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案和施工方案的基礎(chǔ)上，把建設(shè)項目成本所發(fā)生的費用控制在合理范圍和合理的限額以內(nèi)，并及時糾偏，以保證項目目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，從而為公司獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。全成本管理的目的全成本管理

全成本管理

全生命周期管理

土地獲取階段成本管控的重點土地獲取階段的成本測算非常重要，成本測算的準(zhǔn)確性與否直接涉及到土地成本的大小，一味瘋狂不理智的拿地，最后導(dǎo)致土地成本過高項目虧本無法開發(fā)。更壞的是流轉(zhuǎn)資金套牢，公司資金鏈出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的發(fā)展。影響土地成本的因素：1、土地距市中心的距離；2、土地的成熟度；3、土地上是否有附著物，是否需要拆遷；土地獲獲取階階段成成本管管控的的重點點設(shè)計階階段成成本管管控的的重點點占建安成本比例對工程造價影響降低工程造價直接影響對項目投資影響設(shè)計階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費用的多少建設(shè)工期的長短極其重要特別是是擴(kuò)初設(shè)設(shè)計階階段對項目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影影響達(dá)達(dá)70%-95%，實際際上，，當(dāng)擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計批批復(fù)之之后，，存在在的技技術(shù)問問題、、費用用問題題都很很難解解決，，必須須重視視擴(kuò)初初設(shè)計計，以以避免免“先先天不不足””。設(shè)計階階段成成本管管控的的重點點方案設(shè)設(shè)計階階段關(guān)關(guān)注的的重點點：在多個個方案案設(shè)計計間進(jìn)進(jìn)行選選擇時時，除除關(guān)注注交通通、功功能分分區(qū)、、景觀觀分析析等方方面以以外，，成本本方面面應(yīng)重重點考考慮以以下幾幾個方方面：：(1)建筑主主體應(yīng)應(yīng)避開開原水水塘等等淤泥泥質(zhì)軟軟地基基所在在位置置；(2)±0.00的標(biāo)高高、道道路環(huán)環(huán)境標(biāo)標(biāo)高、、基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深深等引引起土土方挖挖填總總方量量最小小；(3)水泵房房、配配電房房、煤煤氣調(diào)調(diào)壓站站、控控制中中心等等配套套設(shè)施施的位位置能能使得得各種種管線線的鋪鋪設(shè)長長度最最短。。設(shè)計階階段成成本管管控的的重點點除此還還應(yīng)對對方案案調(diào)整整引起起的下下列變變化進(jìn)進(jìn)行重重點關(guān)關(guān)注：：(1)商業(yè)面面積調(diào)調(diào)整；；(2)地下室室及人人防面面積調(diào)調(diào)整；；(3)停車比比例及及方式式的調(diào)調(diào)整(停車率率提高高；“架空停停車、、地下下車庫庫等非非路面面”停車的的比例例)(4)基礎(chǔ)形形式的的調(diào)整整；(5)設(shè)備配配套方方案的的調(diào)整整；(6)場地平衡基基礎(chǔ)處理等等內(nèi)容的增增加；設(shè)計階段成成本管控的的重點擴(kuò)初設(shè)計階階段重點關(guān)關(guān)注：建筑平面、、基礎(chǔ)類型型、結(jié)構(gòu)形形式、結(jié)構(gòu)構(gòu)布置、建建筑裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、停車車方式及比比率、小區(qū)區(qū)供配電方方式、主要要設(shè)備選型型等。擴(kuò)初設(shè)計階階段成本控制設(shè)計階段成成本管控的的重點建筑專業(yè)：：確定建筑方方案時，要要盡可能從從結(jié)構(gòu)設(shè)計計方面考慮慮建造成本本，盡可能能減小建筑筑專業(yè)的不不合理布置置帶來的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計成成本的增加加。同時兼兼顧結(jié)構(gòu)類類型的選擇擇，分別評評估平面、、豎向等各各方向的復(fù)復(fù)雜程度，，不選擇不不規(guī)則或非非常不規(guī)則則的建筑方方案。在確定層高高時，應(yīng)綜綜合市場取取向，產(chǎn)品品自身的定定位，同時時考慮長期期的取暖及及制冷的能能源消耗，，選擇合適適的層高等等，層高每每增加0.1m開發(fā)成本相相應(yīng)增加該該層的3-5%。設(shè)計階段成成本管控的的重點門窗的設(shè)計計：在必須滿足足通風(fēng)及采采光要求的的同時，應(yīng)應(yīng)注意選擇擇合適的窗窗地比(外墻門窗面面積與建筑筑面積比)。鋁合金或塑塑鋼門窗除除風(fēng)格要求求外，分格格不宜過小小，以降低低型材的用用量。設(shè)計階段成成本管控的的重點各停車方式式的優(yōu)勢與與劣勢：(1)地面露天停停車(2)利用建筑物物架空停車車(3)建筑物下的的地下停車車庫(4)平戰(zhàn)結(jié)合的的人防地下下室停車庫庫方案比較進(jìn)進(jìn)行成本測測算時，應(yīng)應(yīng)注意容易易忽略的露露臺、不算算面積的架架空層、假假復(fù)式、騎騎樓、空中中花園等引引起的成本本增加。設(shè)計階段成成本管控的的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)關(guān)關(guān)注點:鋼筋和砼成成本占主體體建筑成本本的較大比比重，單方方鋼筋含量量和單方砼砼含量應(yīng)作作為結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計控制、、審查重點點，并與同同類建筑進(jìn)進(jìn)行比較分分析。一般情況，，各基礎(chǔ)類類型的成本本按以下順順序遞增：：天然淺地基基基礎(chǔ)、復(fù)復(fù)合地基淺淺基礎(chǔ)、筏筏板、預(yù)應(yīng)應(yīng)力管樁、、灌注樁；；柱、梁截面面尺寸直接接影響結(jié)構(gòu)構(gòu)的混凝土土和鋼筋含含量，也對對建筑使用用功能有一一定影響，，在做方案案比較時需需著重考慮慮。設(shè)計階段成成本管控的的重點安裝專業(yè)關(guān)關(guān)注重點:給排水、電電氣設(shè)備、、智能化設(shè)設(shè)備的選擇擇：首先應(yīng)充分分調(diào)查市場場，了解各各種品牌的的聲譽及供供應(yīng)狀況；；其次在滿足足使用要求求的前提下下，性價比比較高，且且兼顧長期期使用成本本。對于分期建建設(shè)的大型型小區(qū)的總總配電房、、分配電房房及水泵房房的方案設(shè)設(shè)計時，應(yīng)應(yīng)提前做到到合理規(guī)劃劃，全面考考慮。設(shè)計階段成成本管控的的重點設(shè)計階段成成本管控的的重點園林景觀專專業(yè)關(guān)注重重點：在委托園林林景觀設(shè)計計之前，應(yīng)應(yīng)根據(jù)項目目檔次所定定的目標(biāo)成成本或《設(shè)計限額指指標(biāo)表》，確定園林林景觀工程程的單位成成本(元/景觀m2)，并向設(shè)計計院設(shè)計師師進(jìn)行交底底，作為概概念設(shè)計的的依據(jù)。根據(jù)景觀區(qū)區(qū)域的位置置可把環(huán)境境分為重要要景觀區(qū)、、組團(tuán)景觀觀區(qū)、宅間間景觀區(qū)等等，設(shè)置成成本分配系系數(shù)，讓成成本投入能能在重要的的區(qū)域有所所側(cè)重。詳細(xì)的園林林景觀方案案設(shè)計中，，可把總的的環(huán)境費用用按道路及及廣場、綠綠化、建筑筑小品、室室外照明、、室外部品品及設(shè)施、、圍墻等進(jìn)進(jìn)行拆分，，明確方案案的成本目目標(biāo)。在方方案完成后后，再逐步步核算分項項費用、總總費用是否否超標(biāo)，并并反饋給設(shè)設(shè)計師，再再調(diào)整、再再核算。施工階段成成本管控的的重點招標(biāo)時在編編制標(biāo)底前前首先要做做好下列準(zhǔn)準(zhǔn)備工作：：1、要清楚地地了解圖紙紙及工程規(guī)規(guī)范中有無無特別的技技術(shù)要求和和施工工藝藝，充分考考慮到其可可能會導(dǎo)致致報價偏高高或偏低之之因素。2、要清楚地地了解本工工程中有哪哪些可以降降低成本的的因素。3、要清楚地地了解本工工程之報價價范圍，并并對照清單單特別說明明和清單各各項目內(nèi)容容描述結(jié)合合計量原則則來編制各各項目之單單價，要充充分考慮到到特殊材料料和設(shè)備、、質(zhì)量要求求、工期要要求、工藝藝要求、特特殊的現(xiàn)場場環(huán)境對報報價的影響響。4、要注意意分析參加加投標(biāo)的投投標(biāo)人可能能提出的報報價來作適適當(dāng)?shù)卣{(diào)整整。施工階段成成本管控的的重點施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程項目的目標(biāo)成本和工程項目的利潤最優(yōu)方案施工降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全、實現(xiàn)工程項目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)化施工方方案選擇施工階段成成本管控的的重點工程變更在項目的實實施過程中中，由于各各方面原因因，工程變變更是很難難避免的。。變更工程量工期成本施工成本管理人員判斷變更帶來的索賠額度工程變更一一般包括：：設(shè)計變更、、進(jìn)度計劃劃變更、施施工條件變變更、技術(shù)術(shù)規(guī)范與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)變更、、施工次序序變更、工工程量變更更等施工階段成成本管控的的重點現(xiàn)場簽證，，必須堅持持三個原則則：一是準(zhǔn)確無誤原則工程量簽證要盡可能做到詳細(xì)。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以結(jié)算審核進(jìn)行工程量計算方便為原則。二是實事求是原則凡是無法計算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機械臺班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)格把握，實際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)行補償。三是現(xiàn)場跟蹤原則為了加強管理，嚴(yán)格投資控制，凡是費用數(shù)額較大的簽證，在費用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場監(jiān)理人員、甲方以及造價審計人員一同到現(xiàn)場察看施工階段成成本管控的的重點2成本分級管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄分級管控

級別

定義責(zé)任人

要點

一級

目標(biāo)成本

項目負(fù)責(zé)人

總額合理、每個費項合理；集團(tuán)審批；

二級

合約規(guī)劃

成本經(jīng)理

合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)；

三級

合同管理

業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請、付款申請；

四級

工程量清單

工程經(jīng)理（

造價工程師）

事前測算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理授權(quán)、、層層聚焦焦；集團(tuán)：抓大大放小，統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（（目標(biāo)成本本）；公司/項目：保證證業(yè)務(wù)的““靈活性””（合約規(guī)規(guī)劃）；管理責(zé)任劃劃分（樣例例）項目成本經(jīng)經(jīng)理開發(fā)成本的的責(zé)任人；；營銷費用用統(tǒng)計、預(yù)預(yù)警責(zé)任人人；項目營銷經(jīng)經(jīng)理營銷費用的的直接責(zé)任任人；項目財務(wù)經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)“部門門費用”分分?jǐn)偅豁椖磕款A(yù)算；收收益分析；；項目負(fù)責(zé)人人目標(biāo)成本的的責(zé)任人，，檢查、督督促全項目目合約規(guī)劃劃的執(zhí)行落地關(guān)鍵一條主線-以合同及合合約規(guī)劃作作為管理主主線，管控控項目總體體成本三個模板-目標(biāo)成本模模板-合約規(guī)劃模模板-成本歷史庫庫模板四個核心成成本數(shù)據(jù)-目標(biāo)成本、、動態(tài)成本本、實際成成本、實付付成本二個核心-成本核算-成本控制一條主線：：合約規(guī)劃劃為什么要做做合約規(guī)劃劃？合約規(guī)劃是是什么？預(yù)計合同將各費項成成本分解為為未來可執(zhí)執(zhí)行的合同同隨項目的進(jìn)進(jìn)展，合約約規(guī)劃逐步步變成真實實合同統(tǒng)一成本語語言事前控制指導(dǎo)采購招招標(biāo)計劃制制定指導(dǎo)合同簽簽訂確保計劃的的按期達(dá)成成從拆分工作作解脫出來來成本支出現(xiàn)現(xiàn)金流，指指導(dǎo)資金籌籌措基于合約約規(guī)劃的的成本分分級管控控及落地地關(guān)鍵三級科目保持一致。一個是合約分解，一個按測算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目+合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目+明細(xì)測算科目成本管理理的兩大大核心成本核算算強調(diào)成本本測算（（預(yù)算））模型的的準(zhǔn)確性性對成本構(gòu)構(gòu)成的定定量分析析、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)的沉沉淀；更傾向于于明細(xì)級級（準(zhǔn)清清單）的的成本核核算；成本控制制強調(diào)實時時的過程程的，可可量化的的控制；；目標(biāo)成本本、合同同執(zhí)行、、動態(tài)成成本、調(diào)調(diào)整成本本；更傾向于于總量級級的成本本控制；；成本控制制vs與成成本核算算三級科目目保持一一致。一個是合合約分解解，一個個按測算算明細(xì)科科目分解解控制：目目標(biāo)成本本科目+合約規(guī)劃劃核算：目目標(biāo)成本本科目+明細(xì)測算算科目總額：8000萬逐級匯總總總額：8000萬生成300萬450萬200萬……分解合約約規(guī)劃三個模板板：目標(biāo)成成本測算算模板三個模板板：合約規(guī)規(guī)劃模板板三個模板板：歷史成成本庫模模板四個核心心數(shù)據(jù)成成本目標(biāo)成本本-項目預(yù)算算動態(tài)成本本-預(yù)計最終終成本實際成本本-實際完成成的工程程量實付成本本-實際支付付成本“成本過過程控制制”模型型概述成本控制集團(tuán)統(tǒng)一的成本科目體系成本測算成本結(jié)算目標(biāo)成本(合約規(guī)劃）動態(tài)成本(已發(fā)生+待發(fā)生合約規(guī)劃)竣工成本(竣工驗收)維護(hù)階段銷售管理階段施工管理階段招標(biāo)采購階段設(shè)計管理階段項目策劃階段項目論證階段成本控制科目（按合約規(guī)劃思路構(gòu)建）成本核算科目（按工程造價核算分類構(gòu)建）*動態(tài)成本本是什么么？結(jié)算成本工程量變化目標(biāo)成本材料、設(shè)備、勞動力等市場價格變化動態(tài)成本工程變更經(jīng)濟(jì)簽證配置標(biāo)準(zhǔn)變化過程控制制管理原則則：體現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)成本的的先進(jìn)性性目標(biāo)成本本的嚴(yán)肅肅性(納入績效效考核)管理工具具：目標(biāo)成本本、動態(tài)態(tài)成本月月度回顧顧動態(tài)成本本預(yù)警與與強控9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:58:3601:58:3601:5812/24/20221:58:36AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2201:58:3601:58Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。01:58:3601:58:3601:58Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2201:58:3601:58:36December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月20221:58:36上午午01:58:3612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:58上上午12月-2201:58December24,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/241:58:3601:58:3624December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。1:58:36上午1:58上上午01:58:3612月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:58:3601:58:3601:5812/24/20221:58:36AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2201:58:3601:58Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。01:58:3601:58:3601:58Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2201:58:3601:58:36December24,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20221:58:36上午01:58:3612月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月221:58上上午12月-2201:58December24,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/241:58:3601:58:3624December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。1:58:36上上午1:58上上午01:58:3612月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,Decembe