房地產(chǎn)行業(yè)年度策略報告

解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部—房地產(chǎn)行業(yè)2013年年度策略報告2012-12-20一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄2主要結(jié)論解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部

城鎮(zhèn)化將是貫徹2013年的主題，市場將反復(fù)演繹挖掘。在我們看來，新型城鎮(zhèn)化的重點在中西部區(qū)域、縣級市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)。受益的地產(chǎn)股包括：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。樓市復(fù)蘇初期

年末的暖冬提示小陽春行情值得期待。剛需足以支撐市場，而庫存正逐步被消化。結(jié)構(gòu)性特點越發(fā)明顯：小戶型自住型產(chǎn)品供不應(yīng)求，大戶型投資型產(chǎn)品去化艱難。維持超配，推薦“白馬股”+“城鎮(zhèn)化”

維持地產(chǎn)股超配建議。個股推薦：保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。

3一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄4解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略意義不言而喻

中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化；協(xié)調(diào)推進城鎮(zhèn)化是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇（李克強）城鎮(zhèn)化的側(cè)重點在中西部

在城鎮(zhèn)化進程中，要把加強中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為重點。在中西部地區(qū)，以縣城為基礎(chǔ)積極發(fā)展中小城市（李克強）多種路徑尋找受益地產(chǎn)股

從區(qū)域的角度，重慶、武漢、長沙、西安等城市有望成為中西部的核心城市；從類別的角度，除了住宅以為，工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)商也將從中受益。目前，我們認(rèn)為最符合城鎮(zhèn)化主題的地產(chǎn)股有：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。5城鎮(zhèn)化主題正在不斷升溫資料來源：中國銀河證券研究部6關(guān)于城鎮(zhèn)化的幾個概念城鎮(zhèn)化的定義

是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?。城?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，是世界各國工業(yè)化進程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過50%。城鎮(zhèn)化與城市化有何差別？

在英文中是一個詞：Urbanization；但在中文中，有細(xì)微的差別：城市是City，而城鎮(zhèn)是Town。在我們看來，中央采用城鎮(zhèn)化而非城市化的表述，意在突出農(nóng)村。

7城市化的歷史城市的最早出現(xiàn)始于舊—新舊石器時期；到17世紀(jì)，城市擴張的動力來自商人；但只有到了19世紀(jì)，工業(yè)革命的誕生使得人口在城市集聚，出現(xiàn)了快速城市化的現(xiàn)象。19世紀(jì)的工業(yè)城市化，與技術(shù)革新密切相關(guān)，尤以英國的工業(yè)革命和美國的鐵路時代最為典型。20世紀(jì)，北美的城市化出現(xiàn)了大都市圈現(xiàn)象（MetropolitanArea)，并出現(xiàn)了住房問題和貧民區(qū)等負(fù)面的后果。20世紀(jì)的中后期，在第三世界國家出現(xiàn)了城市化加速的現(xiàn)象，包括：拉美、東南亞、中國和韓國。

8李克強關(guān)于城鎮(zhèn)化的論述城鎮(zhèn)化是我國最大內(nèi)需潛力之所在。城鎮(zhèn)化的過程是農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的過程，這意味著消費觀念的更新和消費結(jié)構(gòu)的升級，意味著巨大消費潛力的釋放。城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，還意味著勞動生產(chǎn)率的提高，意味著經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益的提升。推進城鎮(zhèn)化，應(yīng)當(dāng)堅持城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)成長“兩手抓”，把城鎮(zhèn)化與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培育新興產(chǎn)業(yè)、發(fā)展服務(wù)業(yè)、促進就業(yè)創(chuàng)業(yè)結(jié)合起來。要引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向城市和園區(qū)集中，促進企業(yè)集聚發(fā)展。服務(wù)業(yè)是城鎮(zhèn)就業(yè)最大的容納器。

9推進城鎮(zhèn)化需要深入研究一些重大問題城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題。城鎮(zhèn)化布局既要遵循經(jīng)濟規(guī)律，也要考慮國家安全。如何在中西部一些發(fā)展條件較好的地區(qū)，加快培育新的城市群、形成新的增長極，值得認(rèn)真謀劃和推進。怎樣找出有效的辦法，積極挖掘現(xiàn)有中小城市發(fā)展?jié)摿?，更好發(fā)展小城鎮(zhèn)，把有條件的東部地區(qū)中心鎮(zhèn)、中西部地區(qū)縣城和重要邊境口岸逐步發(fā)展成為中小城市，也是一項緊迫的課題。土地利用問題。人多地少是我國城鎮(zhèn)化的最大制約因素。戶籍改革問題。各類城市如何根據(jù)綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)制定農(nóng)民工落戶條件，實行差別化戶籍政策，需要做進一步研究探索。資源支撐問題。能源資源不足是我國的一個基本國情。生態(tài)環(huán)境問題。如何在城鎮(zhèn)居民中推廣綠色生活方式和消費模式

10城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)產(chǎn)城鎮(zhèn)化使使得農(nóng)民民進城變變?yōu)槭忻衩?，從而而帶來了了對住宅宅的大量量需求。。在中國國正在逐逐步進入入老齡化化的階段段，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化將成成為一股股對沖的的力量。。城鎮(zhèn)化化產(chǎn)生的的新市民民的財富富和收入入都遠(yuǎn)低低于城里里的居民民，這就就要求政政府為其其提供解解決方案案。對開開發(fā)商而而言，如如何通過過低成本本的租屋屋和小戶戶型的居居屋，是是對其核核心能力力的考驗驗。除了農(nóng)民民進城以以外，建建設(shè)新市市鎮(zhèn)是城城市化的的另一條條道路。。在農(nóng)村村轉(zhuǎn)變?yōu)闉槭墟?zhèn)的的過程中中，土地地價值將將大幅提提升。率率先進入入的開發(fā)發(fā)商將從從中受益益。城鎮(zhèn)化過過程中，，各地將將因地制制宜發(fā)展展各自的的優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，建建設(shè)工業(yè)業(yè)園區(qū)，，這可能能為專業(yè)業(yè)的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商提供商商機。城鎮(zhèn)化將將帶動服服務(wù)業(yè)（（包括零零售業(yè)））的發(fā)展展，這也也將為相相關(guān)的開開發(fā)商提提供機會會。11受益于城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)股股與住宅開開發(fā)相關(guān)關(guān)：金科股份份——公司定位位于二三三四線城城市的住住宅開發(fā)發(fā)。60%的業(yè)務(wù)布布局在大大西南（（包括重重慶、成成都等））與工業(yè)地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)：華夏幸福?！薪赢a(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移，，工業(yè)地地產(chǎn)；盈盈利模式式獨特，，鎖定業(yè)業(yè)績高。。市場仍仍有分歧歧，估值值偏低。。與商業(yè)地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)：南國置業(yè)業(yè)——為城鎮(zhèn)化化服務(wù)；；區(qū)域布布局在武武漢及湖湖北二線線城市的的商業(yè)地地產(chǎn)開拓拓者；商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營能能力強；；獨特盈盈利模式式打通商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條，實實現(xiàn)自身身擴張循循環(huán)。12一、主要要結(jié)論二、主題題：解讀讀城鎮(zhèn)化化三、樓市市：溫和和復(fù)蘇四、策略略：維持持超配五、個股股：高周周轉(zhuǎn)龍頭頭+城鎮(zhèn)化受受益股目錄13樓市溫和和復(fù)蘇樓市運行行數(shù)據(jù)顯顯示：當(dāng)當(dāng)前樓市市已處于于復(fù)蘇初初期11月份，銷銷售淡季季不淡；；開發(fā)商大大多完成成或超額額完成年年度銷售售目標(biāo)；；草根證據(jù)據(jù)表明，，小戶型型產(chǎn)品出出現(xiàn)斷檔檔，開發(fā)發(fā)商加大大開工；；年末，土土地市場場明顯回回暖；資料來源源：中國國銀河證證券研究究部1411月份，住住宅銷量量創(chuàng)新高高，樓市市已顯上上升趨勢勢資料來源源：國家家統(tǒng)計局局、各地地房管局局、WIND15開發(fā)商推推盤增加加，成交交略大于于批售十大城市市住宅新新增可售售與成交交批售比比資料來源源：各地地房管局局、WIND、中國銀銀河證券券研究部部16房價在6月份回落落筑底后后，震蕩蕩回升資料來源源：國家家統(tǒng)計局局、中國國指數(shù)研研究院、、WIND17去庫存力力度與持持續(xù)性不不高，表表明供求求總體平平衡十大城市市的每月月住宅凈凈去化量量資料來源源：各地地房管局局、WIND、中國銀銀河證券券研究部部18庫存量高高位徘徊徊，靜態(tài)態(tài)去化周周期7.6個月十大城市市的住宅宅庫存量量資料來源源：各地地房管局局、WIND、中國銀銀河證券券研究部部19住宅投資資增速企企穩(wěn)回升升商品住宅宅投資額額同比增增速資料來源源：國家家統(tǒng)計局局、WIND20新開工面面積下滑滑趨緩商品住宅宅新開工工面積同同比增速速資料來源源：國家家統(tǒng)計局局、WIND21各項指標(biāo)標(biāo)都有筑筑底跡象象商品房銷銷售增速速、新開開工面積積增速和和投資增增速資料來源源：國家家統(tǒng)計局局、WIND22主要城市市土地購購置面積積觸底回回升資料來源源：WIND、中國銀銀河證券券研究部部23土地市場場也已走走出谷底底全國商品品房土地地購置情情況資料來源源：國家家統(tǒng)計局局、WIND24草根調(diào)研研結(jié)論從各區(qū)域域樓市看看，一線線城市的的供應(yīng)更更加短缺缺，房價價反彈壓壓力較大大；二三三線城市市供應(yīng)較較為充足足，房價價表現(xiàn)相相對溫和和從產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，小戶戶型、剛剛需產(chǎn)品品仍舊是是市場成成交的主主流，去去化速度度較快，，已經(jīng)出出現(xiàn)斷檔檔跡象，，提價能能力較強強；而大大戶型、、投資型型產(chǎn)品去去化雖然然改善，，但總體體仍舊較較為緩慢慢。開發(fā)商““以價換換量”的的策略暫暫告段落落，轉(zhuǎn)而而“保價價求利””開發(fā)商的的資金鏈鏈與去年年相比明明顯改善善，對后后市的信信心也更更強小結(jié)：無無論從數(shù)數(shù)據(jù)分析析還是草草根證據(jù)據(jù)看，樓樓市短期期向上的的趨勢已已經(jīng)確立立。預(yù)計計明年小小陽春，，再度放放量的概概率較大大。25一、主要要結(jié)論二、主題題：解讀讀城鎮(zhèn)化化，布局局中西部部三、樓市市：溫和和復(fù)蘇四、策略略：維持持超配五、個股股：高周周轉(zhuǎn)龍頭頭+城鎮(zhèn)化受受益股目錄26房地產(chǎn)股股配置策策略結(jié)論：維維持超配配資料來源源：WIND、中國銀銀河證券券研究部部27樓市回暖是主主要催化劑，，不確定性在在于政策地產(chǎn)股的股價價表現(xiàn)及驅(qū)動動因素資料來源：WIND、中國銀河證證券研究部28貨幣政策金融機構(gòu)貸款款余額同比增增速資料來源：CEIC9月末，金融機機構(gòu)貸款余額額為61.5萬億，同比增增長16.3%；增速與09年6月份的34.4%相比顯著回落落，但仍舊略略高于01年末的11.6%、05年末的13.0%的兩個前期底底部29貨幣政策房地產(chǎn)貸款余余額同比增速速資料來源：CEIC三季度末，金金融機構(gòu)房地地產(chǎn)貸款余額額為11.7萬億，同比增增長12.2%；其中，房地開開發(fā)貸款余額額3.8萬億，同比增增長11.0%；購房貸款余余額7.2萬億，同比增增長12.0%，增速均見底底反彈。預(yù)計計，四季度購購房貸款和開開發(fā)貸款增速速繼續(xù)溫和回回升。30近期的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)政策2012.11.28李克強副總理：未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣2012.11.13住建部部長：樓市調(diào)控政策沒打算放松2012.11.08上海：支持住房公積金繳存職工以自住和改善為目的的住房消費2012.11.02鎮(zhèn)江：新就業(yè)人員購買自住房，父母可成共同還款人2012.10.25武漢：公積金可異地還貸，二手房可貸額度提升2012.10.24天津新政：網(wǎng)簽首付可分兩次交納2012.10.22房產(chǎn)稅試點擴圍難，接近財政部人士透露，“兩湖”房產(chǎn)稅相關(guān)工作已暫停2012.10.21陜西新政：商品房利潤控制在10%2012.10.17溫家寶：房地產(chǎn)調(diào)控初見成效2012.10.07貴陽：購房入戶資料來源：WIND、中國銀河證證券研究部31股價的驅(qū)動因因素預(yù)測經(jīng)濟政策：穩(wěn)健貨幣+積極財政，中中性偏多行業(yè)政策：中央真空、地地方微松，中中性偏多樓市表現(xiàn)：復(fù)蘇初期，量量價微升，中中性偏多估值水平：對應(yīng)于2012年業(yè)績，龍頭頭股-PE10倍，NAV折價20%；二線股-PE11倍，NAV折價30%至45%。估值仍有上上漲空間。結(jié)論：總體偏正面，，雖然累積超超額收益較多多，但上漲行行情似乎還未未走完。維持持超配。32一、主要結(jié)論論二、主題：解解讀城鎮(zhèn)化，，布局中西部部三、樓市：溫溫和復(fù)蘇四、策略：維維持超配五、個股：高高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股股目錄33行業(yè)分化延續(xù)續(xù)，繼續(xù)優(yōu)先先配置高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)龍頭2013年樓市將呈現(xiàn)現(xiàn)溫和復(fù)蘇的的態(tài)勢，賺取取開發(fā)利潤的的高周轉(zhuǎn)模式式仍舊是最佳佳的選擇；另另一方面，區(qū)區(qū)域和產(chǎn)品分分化的特點也也將更加突出出。因此，從從板塊配置的的角度，我們們?nèi)匀唤ㄗh配配置銷售好、、周轉(zhuǎn)快、業(yè)業(yè)績增速高的的全國性開發(fā)發(fā)商和二三線線開發(fā)商，包包括保利地產(chǎn)產(chǎn)、萬科、榮榮盛發(fā)展、中中南建設(shè)、陽陽光城等。保利地產(chǎn)（600048）：全國性開發(fā)商商中的龍頭，，近幾年增長長勢頭迅猛。。公司堅持高高杠桿、高周周轉(zhuǎn)模式，執(zhí)執(zhí)行力強。產(chǎn)產(chǎn)品定位于主主流人群、中中小戶型，在在剛需為主的的市場中凸顯顯優(yōu)勢。榮盛發(fā)展（002146）：二三線城市開開發(fā)商中的龍龍頭。主要區(qū)區(qū)域布局在廊廊坊、滄州、、徐州等華北北區(qū)域的二、、三線城市，，產(chǎn)品面向剛剛性需求。公公司同樣貫徹徹高杠桿、高高周轉(zhuǎn)開發(fā)模模式，項目管管控到位、成成本控制能力力強者。34城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略受受益股城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是是中國經(jīng)濟中中長期發(fā)展主主線，也是房房地產(chǎn)股2013年的主題；而而新型城鎮(zhèn)化化重心在于中中西部，相應(yīng)應(yīng)的受益地產(chǎn)產(chǎn)股包括：金金科股份、華華夏幸福和南南國置業(yè)。金科股份(000656)公司定位于二二三四線城市市的住宅開發(fā)發(fā)。60%的業(yè)務(wù)布局在在大西南（包包括重慶、成成都等）。華夏幸福(600340)公司的業(yè)務(wù)模模式是與各地地方政府合作作，負(fù)責(zé)工業(yè)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃劃、招商、開開發(fā)運營以及及配套住宅和和其他設(shè)施的的開發(fā)。公司司的業(yè)務(wù)范圍圍已經(jīng)從廊坊坊拓展到了沈沈陽、青島、、無錫、鎮(zhèn)江江等外地。南國置業(yè)(002305)公司定位于二二三線城市的的商業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)、銷售售和運營。武武漢大家裝（（為家裝提供供一條龍服務(wù)務(wù)的零售市場場）是其標(biāo)志志性的成功項項目。公司已已經(jīng)開始走出出武漢，到湖湖北的二線城城市（已進入入荊州）區(qū)復(fù)復(fù)制其成功的的商業(yè)模式。。35重點覆蓋公司司估值表資料來源：WIND、中國銀河證證券研究部3637389、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:18:5702:18:5702:1812/24/20222:18:57AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2202:18:5702:18Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:18:5702:18:5702:18Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2202:18:5702:18:57December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月20222:18:57上午午02:18:5712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:18上午午12月-2202:18December24,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/242:18:5702:18:5724December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:18:57上上午2:18上上午午02:18:5712月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:18:5702:18:5702:1812/24/20222:18:57AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2202:18:5702:18Dec-2224-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。02:18:5702:18:5702:18Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2202:18:5702:18:57December24,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222:18:57上上午午02:18:5712月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:18上午午12月-2202:18December24,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/242:18:5702:18:5724December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。2:18:57上午午2:18上午午02:18:5712月-229