撫順大盤項(xiàng)目策劃及盈利模式

撫順山居大盤項(xiàng)目策劃及贏利模式設(shè)計(jì)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民2013年6月13-16日致遼寧智森房地產(chǎn)公司深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司目錄一、市場(chǎng)分析結(jié)論二、項(xiàng)目位置三、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì)總結(jié)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市位于遼寧省東部。東與吉林省接壤，南與本溪市為鄰，西與沈陽(yáng)市交界，北與鐵嶺地區(qū)相連。面積一萬(wàn)一千二百六十七平方公里（11267萬(wàn)）。撫順市地處遼寧東部的山地丘陵地帶，地勢(shì)東高西低。三面環(huán)山，渾河橫貫其中。境內(nèi)主要河流還有東洲河、海新河、古城子河、撫西河等。撫順市概況深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司序號(hào)新?lián)釁^(qū)順城區(qū)望花區(qū)東洲區(qū)撫順縣撫順縣新賓滿族

自治縣清原滿族

自治縣面積

（平方公里）36277112192214235042873921人口

（萬(wàn)人）3049323740123034撫順市城區(qū)順城區(qū)面積最大、人口最多，新?lián)釁^(qū)人口密度最大，其次是望花區(qū)撫順市概況深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市概況行政區(qū)順城區(qū)行政區(qū)劃河?xùn)|街道、長(zhǎng)春街道、葛布街道、將軍堡街道、新華街道、撫順城街道、前甸鎮(zhèn)、河北鄉(xiāng)、會(huì)元鄉(xiāng)區(qū)域定位撫順市中心城，商務(wù)延展城區(qū)區(qū)域功能行政、金融、文化區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)（裝配制造）、第三產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃一體兩翼，舊城區(qū)改造區(qū)域布局文化商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)區(qū)、休閑度假區(qū)區(qū)域概況深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市概況突出西部提升北部打造中部?jī)?yōu)化東部治理南部城市規(guī)劃深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市概況城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：要把撫順市建設(shè)成為全國(guó)重要的高加工度石化基地、以裝備制造業(yè)為重點(diǎn)的新型工業(yè)化城市；完成老工業(yè)基地調(diào)整改造，實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型；通過(guò)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和生態(tài)各方面的綜合努力，撫順市將成為遼寧省重要的、以渾河文明（滿文化）為主要特色的、并具有山水特點(diǎn)的歷史文化旅游名城；東北經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的特大型城市、遼中南地區(qū)重要的增長(zhǎng)核和經(jīng)濟(jì)次中心，在整個(gè)東北老工業(yè)基地振興以及遼中南城市群的發(fā)展中起到綜合性示范作用，成為國(guó)內(nèi)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的典型示范城市。規(guī)劃期末2020年GDP總量為2200億元左右，人均GDP達(dá)到1萬(wàn)美元以上。登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。

城市規(guī)劃深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市房地產(chǎn)情況整體土地市場(chǎng)情況自2008年起，撫順市土地放量以西部開發(fā)區(qū)為最，其次為順城區(qū)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市房地產(chǎn)情況住宅市場(chǎng)情況序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目位置建筑形態(tài)占地面積

（平方米）容積率面積區(qū)間

（平方米）均價(jià)

（元/平方米）圖片1遠(yuǎn)洋城順城區(qū)將軍北街小高層、多層、洋房、別墅13400001.12小高層：90-120洋房：85-120聯(lián)排別墅：（待定）小高層：4300多層：5500洋房：65002香山美墅順城區(qū)將軍北山地區(qū)小高層、高層、多層、別墅1100001.48高層：80-120洋房：110-150別墅：260左右高層：4400洋房：5700別墅：85003金地富山葛布北街高層、洋房、別墅3000003.0高層：50-90洋房：90-140聯(lián)排別墅：（待定）高層：3750洋房：50004萬(wàn)科·金域藍(lán)灣沈撫路與中興街交匯處小高層、高層、洋房3200002.2高層：80-140洋房：140-190高層：7000（帶裝修）洋房：75005綠地劍橋撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱河路2號(hào)

多層、高層、小高層、洋房、別墅5438001.13高層：50-90多層90-120洋房：90-130聯(lián)排別墅：210-260高層：3700多層：4000洋房：5000別墅：70006旺力城沈撫大道南旺力大街東高層、別墅1566651

1.3高層：55-140聯(lián)排別墅：210-260高層：4200別墅：7500本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手---遠(yuǎn)洋城競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目遠(yuǎn)洋城規(guī)劃容積率1.8局部把容積率用足，多層和別墅容積率坐低高端別墅容積率0.3多層1.01.0200萬(wàn)平方米占地學(xué)校新華一小和北京大地幼兒園公園山體藝術(shù)公園高山公園會(huì)所體育和藝術(shù)會(huì)所會(huì)所遠(yuǎn)洋城規(guī)規(guī)劃圖深圳新摩摩爾商業(yè)業(yè)管理有有限公司司撫順市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總結(jié)結(jié)從以上住住宅市場(chǎng)場(chǎng)通過(guò)實(shí)實(shí)地調(diào)查查情況來(lái)來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋城、、萬(wàn)科金金域藍(lán)灣灣、香山山美墅綠綠地劍橋橋等項(xiàng)目目銷售情情況良好好，金地地富山和和旺力城城銷售情情況不是是很理想想。建議項(xiàng)目目容積率率不宜超超過(guò)2.5。建議戶型型區(qū)間：：小高層層：80-120洋房：120-160，聯(lián)排別別墅：200-350.順城區(qū)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)：住宅土地地放量放放緩，整整體以市市場(chǎng)消化化存量為為主產(chǎn)品面積積將逐漸漸增大，，將逐漸漸高于改改善型居居住，分分流撫順順市其他他區(qū)域的的高端客客戶價(jià)格持續(xù)續(xù)上升，，在順城城區(qū)域逐逐漸形成成“北貴”圈層深圳新摩摩爾商業(yè)業(yè)管理有有限公司司項(xiàng)目位置本案沈吉高速速深圳新摩摩爾商業(yè)業(yè)管理有有限公司司本案837畝1.8容積率總建筑面面積預(yù)計(jì)計(jì)為101萬(wàn)平方米米安置區(qū)占占地建議議為50畝建筑面積積46585平方米住住宅，便便利店和和社區(qū)商商業(yè)1000平方米，，其余商商鋪8035平方米社社區(qū)商鋪鋪建議在在商業(yè)區(qū)區(qū)，居住住人口預(yù)預(yù)測(cè)20000人以上。95.6萬(wàn)平方米米物業(yè)建建議規(guī)劃數(shù)據(jù)據(jù)葛步通道道-地塊節(jié)點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)狀葛布深溝溝和高山山路深溝溝地塊節(jié)節(jié)點(diǎn)現(xiàn)狀狀高山路深深溝水潭潭高山路深深溝地塊塊節(jié)點(diǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊塊定位建建議一號(hào)地塊塊二號(hào)地塊塊三號(hào)地塊塊五號(hào)地塊四號(hào)地塊塊一號(hào)地塊塊：高尚尚住宅二號(hào)地塊塊）：本本區(qū)域高高端別墅墅和洋房房三號(hào)地塊塊：鄰里里中心：：（含社社區(qū)醫(yī)院院，商業(yè)業(yè)，文藝藝中心+餐飲+住宅+小學(xué)幼兒園四號(hào)地塊塊：回遷遷安置區(qū)區(qū)高尚居居住區(qū)五號(hào)地塊塊：高尚尚社區(qū)配配備老年年人群活活動(dòng)設(shè)施施和幼兒兒園楊寶民先先生繪制制規(guī)劃草草圖楊寶民先先生指導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)院院完成的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)初步步方案突出區(qū)域域產(chǎn)品特特點(diǎn)，提提升整個(gè)個(gè)大盤的的居住品品質(zhì)。該項(xiàng)目在在深化設(shè)設(shè)計(jì)中。。產(chǎn)品定位位初步構(gòu)構(gòu)想物業(yè)類型單位：萬(wàn)平方米獨(dú)立別墅2.1萬(wàn)平方米（其中3000平方米用于別墅式度假酒店）2．1聯(lián)排別墅10萬(wàn)平方米10多層洋房區(qū)20萬(wàn)平方米20小高層住房28萬(wàn)平方米28高層住房（沿著十字路口路邊布局）30萬(wàn)平方米30安置區(qū)域含8350平方米商鋪）54260平方米5.4小學(xué)和幼兒園小學(xué)7000平方米兩個(gè)幼兒園各2500平方米1。2社區(qū)鄰里中心（包括社區(qū)健康服務(wù)中心設(shè)置在二樓，超市一層，文化活動(dòng)中心和電影院）1.5萬(wàn)平方米和1萬(wàn)平方米1.5體育會(huì)所和書畫藝術(shù)中心1.2萬(wàn)平方米（物業(yè)管理公司辦公室，警務(wù)中心等），3000平方米高山路會(huì)所1.5商業(yè)街區(qū)2萬(wàn)平方米1.8其他配套設(shè)施社區(qū)管理中心，垃圾站，菜市場(chǎng)等0.5書畫藝術(shù)術(shù)中心的的管理重點(diǎn)收藏藏滿族風(fēng)風(fēng)情和努努爾哈赤赤相關(guān)書書畫和東東北山水水書畫藝藝術(shù)作品品，為藝藝術(shù)沙龍龍服務(wù)，，豐富居居民文化化生活。。建設(shè)森林林藝術(shù)公公園建議充分分利用林林地資源源建設(shè)森森林公園園，合理理規(guī)劃登登山路徑徑，設(shè)置置景觀亭亭和觀景景塔。塔建議和魯魯迅美術(shù)術(shù)學(xué)院合合作桃花花源主題題藝術(shù)品品森林公園園建議在在關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行行藝術(shù)規(guī)規(guī)劃，在在項(xiàng)目主主要入口口和重要要節(jié)點(diǎn)專專題創(chuàng)作作生態(tài)保保護(hù)和桃桃花源主主題藝術(shù)術(shù)品。例如，在在項(xiàng)目重重要入口口請(qǐng)遼寧寧注明書書法家石石刻陶淵淵明的桃桃花源記記。突出本項(xiàng)項(xiàng)目打造造撫順桃桃花源的的主要思思路，在在城市中中享受森森林公園園的寧?kù)o靜。潭和大學(xué)合合作建立立一流的的小學(xué)和和幼兒園園建議和沈沈陽(yáng)師范范學(xué)院或或者撫順順示范學(xué)學(xué)院等合合作，聯(lián)聯(lián)合設(shè)立立一流師師資力量量的中心心學(xué)校和和幼兒園園。借鑒深圳圳蔚藍(lán)海海岸等和和北京師師范大學(xué)學(xué)合作的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)結(jié)合合自然----高山路內(nèi)內(nèi)部產(chǎn)品品舉例高山路內(nèi)內(nèi)部保持持良好自自然生態(tài)態(tài)景觀，，松樹較較多，有有自然形形成的水水潭。本項(xiàng)目高高層、小小高層形形態(tài)建議議法式建筑筑色彩大大氣精致致、端莊莊典雅，，在窗、、檐口、、立面等等部位采采用古典典的元素素和符號(hào)號(hào)，線條條裝飾簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔流暢暢，呈現(xiàn)現(xiàn)細(xì)節(jié)上上的體貼貼與完美美。營(yíng)造造莊嚴(yán)、、尊貴的的美感。。本項(xiàng)目多多層形態(tài)態(tài)建議建筑采用用成熟硬硬朗、莊莊重柔美美的純法法式建筑筑風(fēng)格。。本項(xiàng)目花花園洋房房形態(tài)建建議新古典主主義花園園洋房，，使住宅宅在生活活之外更更具藝術(shù)術(shù)價(jià)值、、文化價(jià)價(jià)值與收收藏價(jià)值值。本項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排別墅墅形態(tài)建建議建筑沿山山勢(shì)層層層而進(jìn)，，與自然然山水相相結(jié)合，，并由此此生成最最合理、、宜居的的社區(qū)。。本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)立別墅墅形態(tài)建建議將法國(guó)的的浪漫與與中國(guó)的的山水意意境完美美融合，，以新古古典主義義建筑風(fēng)風(fēng)格，為為撫順奉奉獻(xiàn)一場(chǎng)場(chǎng)東情西西韻的奢奢華人居居盛宴。。法式合院院別墅法式合院院是在綠綠城法式式排屋基基礎(chǔ)上升升級(jí)的一一種產(chǎn)品品形態(tài)，，是綠城城最新研研發(fā)產(chǎn)品品，法式式合院將將傳承法法國(guó)古典典主義與與新古典典主義的的建筑立立面風(fēng)格格并自成成一體，，使法蘭蘭西民族族的浪漫漫主義審審美觀和和恒久居居住理念念與中式式生活習(xí)習(xí)慣有機(jī)機(jī)結(jié)合，，以打造造出合肥肥翡翠湖湖玫瑰園園獨(dú)有的的建筑美美感和人人文品位位。項(xiàng)目分期期建設(shè)建建議在首先進(jìn)進(jìn)行安置置房建設(shè)設(shè)的同時(shí)時(shí)，考慮慮一期商商品房建建設(shè)。建議項(xiàng)目目一期建建設(shè)地塊塊3號(hào)地塊，，二期建建設(shè)二號(hào)號(hào)地塊，，三期建建設(shè)一號(hào)號(hào)地塊，，四期建建設(shè)五號(hào)號(hào)地塊。。一號(hào)地塊塊三期二號(hào)地塊塊二期三號(hào)地塊塊一期五號(hào)地塊四期四號(hào)地塊塊項(xiàng)目一期期高層部部分戶型型比例項(xiàng)目一期期以高層層和小高高層為主主建議高層層部分60平方米一一室戶型型占有30%80平方米兩室戶戶型占有30%90平方米兩室一一廳一衛(wèi)35%120平方米戶型5%建議一期小高高層部分戶型型比例60平方米一室戶戶型占有30%80平方米兩室戶戶型占有20%90平方米兩室一一廳一衛(wèi)40%115-1