物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件_第1頁(yè)
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件_第2頁(yè)
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件_第3頁(yè)
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件_第4頁(yè)
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩189頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

第一節(jié)物業(yè)管理公司第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)第一節(jié)物業(yè)管理公司案例1由于家在一樓且位于小區(qū)一角,嚴(yán)先生在住房上自行開設(shè)的一扇窗戶外安裝了防盜柵欄。2004年1月28日下午l時(shí)許,兩名竊賊進(jìn)入小區(qū),一人從嚴(yán)先生家自行開設(shè)的窗戶爬了進(jìn)去。正當(dāng)小偷入室時(shí),在隔壁小區(qū)目擊一切的另一住戶陳某,立即奔至嚴(yán)先生小區(qū)的門衛(wèi)室向保安人員報(bào)告。保安接報(bào)后前去巡視卻未發(fā)覺(jué)異常情況,于是保安便又折回了門衛(wèi)室。下午3時(shí)許,嚴(yán)先生回家,發(fā)現(xiàn)家中現(xiàn)金被盜23300元,當(dāng)即報(bào)案。盡管不久后兩名竊賊在另行作案時(shí)被捕,但嚴(yán)先生卻以因保安的疏忽直接導(dǎo)致家中失竊而將物業(yè)管理公司告上法庭。本案例的關(guān)鍵問(wèn)題是:該物業(yè)管理公司保安人員是否具有承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或使用人的人身、財(cái)產(chǎn)免遭不法侵害的義務(wù)。即在本案例中,保安人員應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。案例1由于家在一樓且位于小區(qū)一角,嚴(yán)先生在住房上自行開設(shè)的一參考意見按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,物業(yè)管理服務(wù)中的保安服務(wù)僅指必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)免遭不法侵害的義務(wù)。從此角度講,物業(yè)管理公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

但物業(yè)管理公司應(yīng)盡的保安責(zé)任不同于一般業(yè)主的通常注意義務(wù)。保安接到原告家中可能發(fā)生被盜險(xiǎn)情的報(bào)告,理應(yīng)引起充分重視,并通過(guò)采取全面巡查、報(bào)警、通知原告等途徑,盡可能避免原告家被盜的危險(xiǎn)發(fā)生。但被告僅委派保安做了通常巡視,且未發(fā)現(xiàn)竊賊已撬壞原告窗戶防盜柵欄的情況,亦未采取其他安全措施,其管理存在瑕疵,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。參考意見按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,物業(yè)管理服務(wù)中的

另外,物業(yè)管理公司以竊賊爬進(jìn)來(lái)的窗戶系原告自己違章開設(shè)為拒絕賠償?shù)睦碛墒遣荒艹闪⒌?。因?yàn)檫@種違章行為帶來(lái)了潛在的安全隱患,可能成為犯罪分子實(shí)施犯罪行為的條件,但這種條件與該業(yè)主家中被盜不能形成法律上的因果關(guān)系。

通過(guò)本案例,物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保安人員的職業(yè)道德教育,強(qiáng)化其責(zé)任心,還應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)技能教育,要求保安人員應(yīng)按作業(yè)程序工作,對(duì)類似問(wèn)題應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示上報(bào),不能擅做主張,隨意處置。最后,要加強(qiáng)制度建設(shè),制定緊急事件應(yīng)急方案,使此類問(wèn)題有規(guī)范的操作程序,杜絕類似問(wèn)題的再發(fā)生。

另外,物業(yè)管理公司以竊賊爬進(jìn)來(lái)的窗戶系原告自己違章開案例22004年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日,陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi),等第二天上班時(shí),陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了,便立即報(bào)了警,但至今未破案。今年10月,陳某起訴至法院,請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。案例22004年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定,物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù),但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生,于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”,一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席,然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè),是指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施專業(yè)化管理,并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好生活和工作環(huán)境,具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè),是指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)(一)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人《條例》第32條規(guī)定:“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。”

“具有獨(dú)立的法人資格”,是指物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)設(shè)立,從事物業(yè)管理活動(dòng),獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理公司的所有制性質(zhì),可以是全民、集體,也可以是私營(yíng)或者外商投資企業(yè),包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)(一)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人性質(zhì):即是服務(wù)性機(jī)構(gòu),又是經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)組織。區(qū)別:傳統(tǒng)的房管所(所有者與管理者身份、不贏利、事業(yè)單位)性質(zhì):即是服務(wù)性機(jī)構(gòu),又是經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)組織。物業(yè)管理企業(yè)的類型投資性質(zhì)分:

全民、集體、聯(lián)營(yíng)、三資、私營(yíng)股東出資形式分:

有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式分:

管理型、顧問(wèn)型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的類型投資性質(zhì)分:(二)物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè),那就是服務(wù)。

(三)物業(yè)管理公司承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能

物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí),也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全,住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等。

(二)物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批

(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

《條例》第32條規(guī)定:“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。”

物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括:

1.有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本。2.有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。3.有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件

一級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上;2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件一級(jí)資質(zhì):各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件

一級(jí)資質(zhì):4.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:(1)多層住宅200萬(wàn)平方米;(2)高層住宅100萬(wàn)平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件一級(jí)資質(zhì):二級(jí)資質(zhì):

1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上;2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;二級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上;二級(jí)資質(zhì):

4.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:(1)多層住宅100萬(wàn)平方米;(2)高層住宅50萬(wàn)平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米;(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。二級(jí)資質(zhì):三級(jí)資質(zhì):

1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。三級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì):(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(2)企業(yè)章程;(3)驗(yàn)資證明;(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列(二)分級(jí)審批制度

國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。(二)分級(jí)審批制度國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列材料:(1)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;(2)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同,工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同;(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;(6)物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列材料:不能獲得資質(zhì)等級(jí)的行為1.

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;2.

將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;3.

挪用專項(xiàng)維修資金的;4.

擅自改變物業(yè)管理用房用途的;5.

擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;不能獲得資質(zhì)等級(jí)的行為1.

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的6.

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;7.

擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;8.

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;9.

與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通,以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;10.

不履行物業(yè)服務(wù)合同,業(yè)主投訴較多,經(jīng)查證屬實(shí)的;11.

超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;12.

出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;6.

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新核定資質(zhì)等級(jí)。企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度

各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書,由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的,由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正,可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)不按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,可處2萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上地方人三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

《條例》第33條規(guī)定:“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書?!?/p>

目前,國(guó)家對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)人員的要求,主要是1996年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》和1998年建設(shè)部《關(guān)于全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作的通知》(〔98〕建房物字第18號(hào))文件。通知規(guī)定了對(duì)物業(yè)管理的高級(jí)、中級(jí)管理人員,即企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員全部實(shí)行持證上崗,并還對(duì)崗位培訓(xùn)、持證上崗制定了具體實(shí)施辦法。1998年12月2日,建設(shè)部又印制了《全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書》并制定了證書管理辦法。

三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格《條例》第33條規(guī)定:“從事勞動(dòng)和社會(huì)保障部:物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師、物業(yè)管理師建設(shè)部:物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員勞動(dòng)和社會(huì)保障部:(一)培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容

通過(guò)崗位培訓(xùn),使企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識(shí)與工作能力達(dá)到崗位要求,基本勝任本崗位工作。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實(shí)務(wù)、法規(guī)等知識(shí)。(二)崗位證書的頒發(fā)與管理全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(以下簡(jiǎn)稱“證書”)由建設(shè)部人事教育司統(tǒng)一印制,加蓋建設(shè)部人事教育司證書專用章和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司公章。證書在全國(guó)范圍內(nèi)通用。證書由建設(shè)部人事教育司會(huì)同住宅與房地產(chǎn)業(yè)司統(tǒng)一管理。證書實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、復(fù)檢驗(yàn)證制度。持證者必須接受規(guī)定的繼續(xù)教育,由培訓(xùn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)做好繼續(xù)教育記錄。(一)培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容(三)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范

崗位必備知識(shí):了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識(shí);了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí);了解《公司法》、《合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識(shí);熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用的知識(shí);熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理基本知識(shí);熟悉國(guó)家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策;掌握物業(yè)管理的基本理論與實(shí)務(wù);掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。崗位必備能力:具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃,建立、健全企業(yè)管理制度的能力;掌握本公司各部門業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況,熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況,具有經(jīng)營(yíng)決策能力;具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力,具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力;具有處理突發(fā)事件的能力;具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。(三)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范崗位必備知識(shí):(四)物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范

崗位必備知識(shí):了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí);熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī),掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求、計(jì)費(fèi)規(guī)定等;掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí);掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn);掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕(維護(hù))的基本知識(shí);掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。崗位必備能力:具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力;具有制定工作計(jì)劃,并組織實(shí)施的能力;具有及時(shí)處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力;具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力;具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力;具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。

(四)物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范崗位必備知識(shí):注冊(cè)物業(yè)管理師凡是取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建中專學(xué)歷,工作滿10年,其中從事物業(yè)管理滿8年;取得以上大專學(xué)歷,工作滿6年,其中從事物業(yè)管理滿4年;取得以上本科學(xué)歷,工作滿4年,其中從事物業(yè)管理滿3年;取得以上學(xué)歷,雙學(xué)習(xí)學(xué)位或研究生班畢業(yè),工作滿3年,其中從事物業(yè)管理滿2年的市民都可以報(bào)名參加。

《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》注冊(cè)物業(yè)管理師凡是取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建中專學(xué)歷猜猜:物業(yè)管理公司有哪些部門呢?猜猜:物業(yè)管理公司有哪些部門呢?

四、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

總經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部公關(guān)部工程部管理部服務(wù)部發(fā)展部各管理處下屬企業(yè)物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)四、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部公關(guān)部第二節(jié)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第二節(jié)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主【案例】買房但尚未取得產(chǎn)權(quán)證,是不是業(yè)主?王某所住小區(qū)在準(zhǔn)備召開業(yè)主代表大會(huì)核定業(yè)主代表時(shí),一些工作人員對(duì)其代表資格存有異議,認(rèn)為房子雖然可能事實(shí)上是他買的,但他沒(méi)有取得房產(chǎn)證,沒(méi)有證據(jù)證明他就是業(yè)主,請(qǐng)問(wèn),買房暫時(shí)尚沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證,還不能被稱為業(yè)主嗎?一、業(yè)主【案例】買房但尚未取得產(chǎn)權(quán)證,是不是業(yè)主?所謂業(yè)主,簡(jiǎn)單地說(shuō),就是指某區(qū)域物業(yè)(房屋及相關(guān)設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)地)的所有權(quán)人。具體來(lái)講,業(yè)主是指在城市房屋土地管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè),且現(xiàn)有記錄表明其擁有某大廈或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房產(chǎn)業(yè)權(quán)的單位或個(gè)人(產(chǎn)權(quán)證上的著名人),以及享有此份業(yè)權(quán)的注冊(cè)受抵押人。對(duì)于期房買賣合約的買方,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),只有等到所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行契證登記后,才能成為法律上的業(yè)主。所謂業(yè)主,簡(jiǎn)單地說(shuō),就是指某區(qū)域物業(yè)(房屋及相關(guān)設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)但一般情況下,如果有經(jīng)過(guò)政府房地產(chǎn)管理部門監(jiān)證及公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)預(yù)售合同或買賣合同的買主,亦可視為業(yè)主。

但一般情況下,如果有經(jīng)過(guò)政府房地產(chǎn)管理部門監(jiān)證及公證機(jī)關(guān)公證所謂使用人,就是指物業(yè)的使用權(quán)擁有人,我們一般稱他為租用人、租客(戶)或者住戶。使用人可以是業(yè)主,也可以是業(yè)主以外的單位或個(gè)人。所謂使用人,就是指物業(yè)的使用權(quán)擁有人,我們一般稱他為租用人、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí):權(quán)利意識(shí)自治意識(shí)自律意識(shí)業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí):權(quán)利意識(shí)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)形態(tài)個(gè)人所有:兩方共有:部分共有:共有并非“按份共有”,而是全體業(yè)主共同利益的凝結(jié)。單個(gè)業(yè)主通過(guò)它獲利的前提是不損害其他業(yè)主利益。權(quán)利意識(shí)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)形態(tài)權(quán)利意識(shí)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)形態(tài)個(gè)人所有:住戶的內(nèi)部空間兩方共有:相鄰兩家共有樓板墻壁部分共有:歸全體業(yè)主共同擁有的樓梯、基礎(chǔ)、管道、綠地等共有并非“按份共有”,而是全體業(yè)主共同利益的凝結(jié)。單個(gè)業(yè)主通過(guò)它獲利的前提是不損害其他業(yè)主利益。權(quán)利意識(shí)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)形態(tài)權(quán)利意識(shí)的三個(gè)層次有何權(quán)利?如何行使這些權(quán)力?如何維護(hù)自己的權(quán)益?權(quán)利意識(shí)的三個(gè)層次有何權(quán)利?有何權(quán)利?對(duì)于單個(gè)業(yè)主,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章第六條:業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);有何權(quán)利?對(duì)于單個(gè)業(yè)主,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章第六條:業(yè)主在(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。單個(gè)業(yè)主的權(quán)利,通過(guò)共有權(quán)和參與權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn),故第四、八、九條最為重要(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);業(yè)主的義務(wù)

1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的義務(wù)業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主都具有約束力,全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定,是實(shí)施物業(yè)管理的重要規(guī)章制度,因此,全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理方面的各項(xiàng)規(guī)章制度的義務(wù)3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定的義務(wù)4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)業(yè)主的義務(wù)1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的義務(wù)白云花園案例2002年12月9日,廣州市新興白云花園小區(qū)的業(yè)主們迎來(lái)了新聘用的物業(yè)公司廣州華信公司,新物業(yè)公司一百多名保安進(jìn)入了小區(qū)。業(yè)主們要辭退的是從1998年開始一直在這里管理的悅?cè)A物業(yè)公司。但是當(dāng)天就遭到原物業(yè)管理公司抵抗,悅?cè)A物業(yè)管理公司不肯作出讓步,雙方經(jīng)過(guò)六個(gè)多小時(shí)的僵持,在當(dāng)?shù)嘏沙鏊途游瘯?huì)的調(diào)解下,沖突得以平息。究其辭退原因,新興白云花園業(yè)主委員會(huì)主任表示,對(duì)悅?cè)A物業(yè)管理不信任,不滿意,特別是治安問(wèn)題。兩年了,沒(méi)人說(shuō)得清這棟樓房從一樓到五樓的玻璃窗為什么不翼而飛。小區(qū)護(hù)欄上的鐵家伙也不知道被誰(shuí)搬了家。眾目睽睽之下翻墻而入在這里也成了家常便飯。2002年底,3號(hào)樓一戶居民家里的煤氣口突然冒出了火苗。有位鄰居第一時(shí)間沖向樓道里的消防栓。卻發(fā)現(xiàn)那條消防口是沒(méi)有噴嘴的。業(yè)主們卻強(qiáng)烈要求更換物業(yè)公司。白云花園案例2002年12月9日,廣州市新興白云花園小區(qū)的據(jù)了解,悅?cè)A物業(yè)公司之所以賴著不走,是因?yàn)槠潆`屬?gòu)V州市道路擴(kuò)建辦公室。廣州市道路擴(kuò)建辦擁有小區(qū)60%的產(chǎn)權(quán),作為最大業(yè)主,他們認(rèn)為小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)是不合法的。所以由這個(gè)業(yè)主委員會(huì)作出的決定也就是不成立的。但師笑天則表示,業(yè)主委員會(huì)從籌備到招聘新公司長(zhǎng)達(dá)兩年。當(dāng)時(shí),廣州市道路擴(kuò)建辦公室不僅參加了籌備會(huì),還向業(yè)主委員會(huì)提供了辦公場(chǎng)地。業(yè)主委員會(huì)成立后,向白云區(qū)房管局申請(qǐng)備案。白云區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局物管科的唐科長(zhǎng)也認(rèn)為:業(yè)主委員會(huì)從籌備到成立都是按照法定的程序來(lái)操作的,是合法的。據(jù)了解,悅?cè)A物業(yè)公司之所以賴著不走,是因?yàn)槠潆`屬?gòu)V州市道路擴(kuò)廣州市道路擴(kuò)建辦公室將白云區(qū)房管局和白云花園業(yè)主委員會(huì)告上法庭,狀告白云區(qū)房管局越權(quán)審批和業(yè)委會(huì)欠交管理費(fèi)。但按照物業(yè)管理?xiàng)l例,凡對(duì)業(yè)委會(huì)存在質(zhì)疑應(yīng)在業(yè)委會(huì)成立三個(gè)月內(nèi)提出,但道擴(kuò)辦卻在一年多后才提出。并且房管局對(duì)于業(yè)委會(huì)只是一個(gè)備案制度,不存在審批;而對(duì)于欠交的管理費(fèi),白云區(qū)房管局也已整改業(yè)主補(bǔ)交了。所以,起訴很快就被白云區(qū)法院一審駁回。在4月9日,中院再次審理此案,仍然維持原判。而3月9日,就悅?cè)A物業(yè)管理公司始終不愿退出小區(qū),不肯交出管理權(quán),業(yè)委會(huì)也正式向白云區(qū)法院起訴了悅?cè)A物業(yè)公司。5月4日,初審開庭,但道擴(kuò)辦仍以業(yè)委會(huì)不合程序?yàn)橛桑芙^出庭。廣州市道路擴(kuò)建辦公室將白云區(qū)房管局和白云花園業(yè)主委員會(huì)告上法本例獨(dú)特之處在于,原物業(yè)公司的母公司廣州市道路擴(kuò)建辦擁有超過(guò)50%的產(chǎn)權(quán)份額,是有絕對(duì)多數(shù)代表權(quán)的大業(yè)主,這種情形下小業(yè)主的意見和利益極易被忽略。因此,便有一個(gè)是否需要通過(guò)立法對(duì)大業(yè)主的代表權(quán)進(jìn)行限制的問(wèn)題。雖現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)并無(wú)此點(diǎn)內(nèi)容,但至少可以檢查大業(yè)主有無(wú)100%繳納管理服務(wù)費(fèi)。若無(wú),便沒(méi)資格享有其所占份額的代表權(quán)。另外,即便有大業(yè)主的袒護(hù),若物業(yè)公司出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)失職行為,依法依然可由主管部門注銷其資質(zhì)。

本例獨(dú)特之處在于,原物業(yè)公司的母公司廣州市道路擴(kuò)建辦擁有超過(guò)自治意識(shí)“自治”,是指業(yè)主對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理做出決定的行為。1、“誰(shuí)擁有、誰(shuí)管理”,“權(quán)在業(yè)主”業(yè)主對(duì)個(gè)人所有物業(yè)的治理,對(duì)兩方共有、共同擁有的物業(yè)的維護(hù),對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的決策自治意識(shí)“自治”,是指業(yè)主對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理2、有償業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系法律關(guān)系:委托與被委托經(jīng)濟(jì)關(guān)系:關(guān)系平等,有償服務(wù)2、有償自律意識(shí)“自律”,業(yè)主要遵守業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約,服從物業(yè)管理企業(yè)的正常管理,承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用,約束自己的行為。1、增強(qiáng)法律意識(shí)2、提高公眾意識(shí)自律意識(shí)“自律”,業(yè)主要遵守業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約,服從物業(yè)二業(yè)主大會(huì)(一)業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)所謂“業(yè)主大會(huì)”,是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治自律組織。具體來(lái)講,業(yè)主大會(huì)是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的群眾團(tuán)體和物業(yè)監(jiān)督管理組織,也是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主實(shí)施自治自律管理的組織。

《條例》第九條規(guī)定:“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。”

《條例》所稱“物業(yè)管理區(qū)域”,是指根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)域。

二業(yè)主大會(huì)(一)業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)(二)業(yè)主大會(huì)成立的條件《條例》第10條規(guī)定,一般情況下,“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?!蓖瑫r(shí),《條例》第10條規(guī)定:“只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?!保ǘI(yè)主大會(huì)成立的條件《條例》第10條規(guī)定,一般情況下,(二)業(yè)主大會(huì)成立的條件房地產(chǎn)行政主管部門如何指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立呢?應(yīng)按照地方物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定。如,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿2年的”,可以成立業(yè)主大會(huì)?!渡虾J芯幼^(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,即可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):“(l)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上的;(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上的;(3)住宅出售已滿兩年的?!?/p>

(二)業(yè)主大會(huì)成立的條件(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式①集體討論。②書面征求意見。2.業(yè)主大會(huì)召開的法定人數(shù)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主大會(huì)作出決定的法定人數(shù)作出普通決議的法定人數(shù):必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)”。作出特別事項(xiàng)決定的法定人數(shù):“業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3或1/2以上通過(guò)”。(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(2/3)(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(2/3)(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?!?/p>

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議定期會(huì)議臨時(shí)會(huì)議(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立,街道辦事處參與指導(dǎo)工作。會(huì)議籌備工作:1.組織大會(huì)籌備組。其成員由所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成,已有居民委員會(huì)的,還可以邀請(qǐng)居民委員會(huì)委員參加。2.每幢樓房協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員或者業(yè)主代表,業(yè)主小組成員應(yīng)當(dāng)為業(yè)主代表。首次業(yè)主大會(huì)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立,街道辦首次業(yè)主大會(huì)3.通過(guò)協(xié)商,推薦業(yè)主委員會(huì)候選人。業(yè)主既包括商品房購(gòu)房者,也包括公房購(gòu)買者和擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)委員,一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際擁有房屋的建筑面積,按照一定比例推薦。4.草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約等有關(guān)文件。5.確定會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn),做好會(huì)務(wù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。首次業(yè)主大會(huì)3.通過(guò)協(xié)商,推薦業(yè)主委員會(huì)候選人。業(yè)主既包括商首次業(yè)主大會(huì)召開的程序1.由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹大會(huì)籌備情況;2.由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況,候選人本人也可以自我介紹;3.審議、通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約;4.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員;5.審議、通過(guò)與物業(yè)管理相關(guān)的重大事項(xiàng)。在首次業(yè)主大會(huì)上,建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)作物業(yè)管理前期工作報(bào)告,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)作物業(yè)承接驗(yàn)收情況的報(bào)告。首次業(yè)主大會(huì)召開的程序1.由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹大會(huì)定期會(huì)議(一年一次)聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告《議事規(guī)則》、《公約》、《業(yè)委會(huì)章程》的審議與修訂物業(yè)管理企業(yè)的選、續(xù)、改聘專項(xiàng)維修基金的使用、續(xù)籌方案的決定業(yè)主委員會(huì)換屆選舉和委員增減決定有關(guān)共同利益的其他事項(xiàng)定期會(huì)議(一年一次)聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告案例二個(gè)別業(yè)主有要求,可以召開業(yè)主大會(huì)嗎?

【案情】某住宅小區(qū)業(yè)主張某因在住宅裝修過(guò)程中與物業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭(zhēng)吵,以致對(duì)物業(yè)管理公司不滿,于是就向業(yè)主委員會(huì)主任提出書面申請(qǐng),請(qǐng)求立即召開業(yè)主大會(huì),討論物業(yè)管理公司服務(wù)水平及解聘問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主張某的這一做法,新上任的業(yè)主委員會(huì)主任感到為難。請(qǐng)問(wèn),個(gè)別業(yè)主有要求,就可以召開業(yè)主大會(huì)嗎?

案例二個(gè)別業(yè)主有要求,可以召開業(yè)主大會(huì)嗎?臨時(shí)會(huì)議召開條件:20%以上業(yè)主(有投票權(quán)的)提議:重大事故和緊急事件業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情況有效條件:1/2以上投票權(quán)業(yè)主參加不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定臨時(shí)會(huì)議召開條件:業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開會(huì)議類型:全體大會(huì)和代表大會(huì)代表方式:有投票權(quán)和聯(lián)系人會(huì)議形式:集體討論和書面形式業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開會(huì)議類型:全體大會(huì)和代表大會(huì)案例三業(yè)主的表決權(quán)應(yīng)以什么為依據(jù)?

【案情】王某在某小區(qū)買了一套四室二廳的住房,總建筑面積約200平方米。在召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)時(shí),他發(fā)現(xiàn)一戶只購(gòu)買一室一廳(建筑面積約為50平方米)住房的業(yè)主和他一樣都有一票投票權(quán),而繳納物管費(fèi)他卻是這個(gè)業(yè)主的幾倍,請(qǐng)問(wèn)這合理嗎?業(yè)主的表決權(quán)到底應(yīng)該以什么為依據(jù)?案例三業(yè)主的表決權(quán)應(yīng)以什么為依據(jù)?【案情】王某在投票權(quán)原則:

效率優(yōu)先,兼顧公平方法:住宅套數(shù)(住宅物業(yè))建筑面積(其他物業(yè))投票權(quán)原則:《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,投票權(quán),是按照每一位業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積或者住宅套數(shù)的數(shù)量來(lái)確定的。

各地對(duì)于如何確定業(yè)主表決權(quán)的問(wèn)題,規(guī)定盡管各不相同,但多數(shù)城市還是按照業(yè)主的個(gè)數(shù)來(lái)考慮的。例如,《北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》中規(guī)定,產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行每一單元房一票?!渡虾J芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》則基本上按照業(yè)主人數(shù)確定,一人一票。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,投票權(quán),是按照每一位業(yè)主所擁有的物業(yè)建《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定按建筑面積每平方米一個(gè)表決權(quán)或每一份額一個(gè)表決權(quán)?!渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“各類房屋按照建筑面積每10平方米計(jì)算為一票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計(jì)算為一票;不足5平方米的不計(jì)票。”有的地方規(guī)定:“業(yè)主擁有的建筑面積不足100平方米的,每一產(chǎn)權(quán)單位為一票;超過(guò)100平方米的,每100平方米為一票。”

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件討論某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作,發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作,籌備小組召開了業(yè)主大會(huì),并通過(guò)差額選舉,選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前,有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,并要求進(jìn)行重新選舉。討論某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進(jìn)一請(qǐng)問(wèn):1、發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),為什么?2、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾?物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件【第一小問(wèn)解析】發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開發(fā)建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上,建筑物發(fā)展商通過(guò)買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。因此,是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,就必然擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

【第一小問(wèn)解析】發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的【第二小問(wèn)解析】某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,要求進(jìn)行重新選舉,這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。

作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋,使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益,依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作?!镜诙?wèn)解析】某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的2三、業(yè)主委員會(huì)(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和宗旨

業(yè)主委員會(huì),是依據(jù)業(yè)主公約或者法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的。是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù),業(yè)主委員會(huì)的一切活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī),遵守物業(yè)管理規(guī)定以及有關(guān)群眾團(tuán)體的有關(guān)規(guī)定。

三、業(yè)主委員會(huì)(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和宗旨三、業(yè)主委員會(huì)(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和宗旨

業(yè)主委員會(huì)的宗旨是:代表本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益;實(shí)行業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制;保障物業(yè)的安全與合理使用;貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定;維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全和文明的環(huán)境。

三、業(yè)主委員會(huì)(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和宗旨(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后,業(yè)主委員會(huì)方可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同?!斑x聘物業(yè)管理企業(yè)”,是指通過(guò)公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式,選擇聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?!袄m(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)”,是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用?!敖馄肝飿I(yè)管理企業(yè)”,分為自然解聘和提前解聘。“自然解聘”,是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期?!疤崆敖馄浮保侵冈诤贤男衅陂g,由于某種原因,合同雙方或者單方提出終止合同的履行。(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的

3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。督促業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定,遵守業(yè)主公約以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。主要包括以下職責(zé):(1)組織修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程。(2)審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理,以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。(3)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受政府行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo),執(zhí)行政府行政主管部門對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項(xiàng)提出的指令和要求,等等。(4)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管(三)業(yè)主委員會(huì)章程

業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)范性文件,一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

(l)業(yè)主委員會(huì)的名稱、地址、物業(yè)管理區(qū)域范圍;(2)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、主管部門及宗旨;(3)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立及職責(zé);(4)組織原則;(5)業(yè)主委員會(huì)委員的條件及委員產(chǎn)生程序;(6)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù);(7)經(jīng)費(fèi)來(lái)源及經(jīng)費(fèi)賬目管理;(8)工作制度及會(huì)議制度;(9)業(yè)主委員會(huì)章程生效、修訂等有關(guān)事宜。(三)業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)(四)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議包括例行會(huì)議和特別會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)例行會(huì)議是業(yè)主委員會(huì)的常規(guī)會(huì)議,一般應(yīng)當(dāng)每季度召開一次。有1/3的委員提議或者主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí),可以召開特別會(huì)議。召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,召集人應(yīng)當(dāng)提前7日將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加,可以一次性書面委托代理人參加,并代其行使表決權(quán)。

(四)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)會(huì)議包括例行會(huì)議和特別會(huì)議。(四)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí),可以邀請(qǐng)政府行政主管部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府有關(guān)部門如街道辦事處、公安派出所等人員以及非業(yè)主物業(yè)使用人代表參加。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集、主持。主任因故缺席時(shí),由副主任召集、主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定問(wèn)題,采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。執(zhí)行秘書應(yīng)當(dāng)做好會(huì)議記錄,并由會(huì)議主持人簽名認(rèn)可后存檔。涉及物業(yè)管理的重大問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由與會(huì)的全體委員簽名認(rèn)可。

(四)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議(五)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,應(yīng)當(dāng)“在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”(《條例》第十條第一款)。

一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員5~7名,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減,但最低不得少于5名。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名,副主任2~3名,主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書1名,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職,也可以是專職。(五)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,應(yīng)當(dāng)1.業(yè)主委員會(huì)成立的備案制度

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書、業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程、辦公場(chǎng)所證明文件以及其他需要的材料,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

如一切程序皆符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定,則房管部門會(huì)在接到書面申請(qǐng)之日起15天內(nèi)給業(yè)主委員會(huì)有關(guān)同意設(shè)立的證明文件,業(yè)主委員會(huì)才正式宣告成立。業(yè)主委員會(huì)撤銷、合并,須報(bào)經(jīng)原物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)如屬于社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)的,應(yīng)當(dāng)在地方法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)到民政部門或者社團(tuán)登記管理部門依法辦理社團(tuán)法人核準(zhǔn)登記手續(xù),取得社團(tuán)法人資格。

1.業(yè)主委員會(huì)成立的備案制度業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起2.業(yè)主委員會(huì)委員的資格

業(yè)主委員會(huì)委員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。有下列情形的不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員:

(1)已經(jīng)不是業(yè)主的;(2)個(gè)人已經(jīng)宣告破產(chǎn),或者擔(dān)任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)被宣告破產(chǎn)7年內(nèi)的;(3)司法部門已經(jīng)認(rèn)定有違法犯罪行為,或者有違法犯罪嫌疑正在接受調(diào)查的;(4)被業(yè)主大會(huì)罷免后7年內(nèi)的;(5)有組織煽動(dòng)群眾鬧事、干涉物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)管理活動(dòng)、違章裝修、侵占公共場(chǎng)地、私搭亂建等違反物業(yè)管理法律、法規(guī),或者違反業(yè)主公約等嚴(yán)重行為的;(6)其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

2.業(yè)主委員會(huì)委員的資格業(yè)主委員會(huì)委員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生3.業(yè)主委員會(huì)的成員任期

業(yè)主委員會(huì)一般每屆任期2年或者3年,任期期滿3個(gè)月前,由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉新一屆業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)的補(bǔ)選,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以規(guī)定。章程沒(méi)有規(guī)定的,一般應(yīng)當(dāng)在半年內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)委員辭職或者因長(zhǎng)期出國(guó)、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等原因不能履行職責(zé)的,須書面通知業(yè)主委員會(huì)。

3.業(yè)主委員會(huì)的成員任期業(yè)主委員會(huì)一般每屆任期2年或者3年案例四業(yè)主自發(fā)成立的“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”能罷免“業(yè)主委員會(huì)”嗎?

【案情】2001年9月,南京某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”,公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會(huì)”,并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會(huì)成員案例四業(yè)主自發(fā)成立的“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”能罷免“業(yè)主委員會(huì)”嗎請(qǐng)問(wèn):1、從案例所提供的資料,你認(rèn)為部分業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)委員之間的矛盾是如何產(chǎn)生的,原因是什么?2、用“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”來(lái)罷免“業(yè)主委員會(huì)”是否可行?為什么?3、請(qǐng)?zhí)岢鲆粋€(gè)合理的解決問(wèn)題的途徑。請(qǐng)問(wèn):案例五業(yè)主委員會(huì)是否可以解聘物業(yè)管理企業(yè)?

【案情】李老師擔(dān)任他所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任后,按規(guī)定在第一季度末對(duì)物業(yè)管理公司的帳戶進(jìn)行了審查,發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況混亂,當(dāng)即提出問(wèn)題。但在第三季度再進(jìn)行審查時(shí),不僅原有問(wèn)題沒(méi)有很好解決,在根據(jù)廣大業(yè)主要求重點(diǎn)檢查公共設(shè)施設(shè)備維修開支情況時(shí),發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司并未按物業(yè)管理協(xié)議做到每月暢通下水道一次,清潔水箱一次。業(yè)主委員會(huì)對(duì)此非常氣憤,決定行使權(quán)利解聘物業(yè)管理公司。請(qǐng)問(wèn),在什么情況下業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)管理公司?案例五業(yè)主委員會(huì)是否可以解聘物業(yè)管理企業(yè)?四、業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

“業(yè)主公約”,是一種公共契約,屬于協(xié)議、合約的性質(zhì),是由業(yè)主承諾的,由全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則。

業(yè)主公約一般由政府房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一制訂《示范文本》,業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充。為了搞好前期物業(yè)管理,“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約”。

四、業(yè)主公約(一)業(yè)主公約的主要內(nèi)容物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件臨時(shí)公約與公約二者的區(qū)別制定方式不同內(nèi)容側(cè)重不同生效方式不同適用階段不同臨時(shí)公約與公約二者的區(qū)別制定方式不同《業(yè)主公約》是由全體業(yè)主共同制定或承諾的約定,一般是在業(yè)主團(tuán)體成立以后制訂的;《業(yè)主臨時(shí)公約》是國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》中新提出的名稱,是為了替代前期物業(yè)管理中的住宅使用公約而采用的。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件業(yè)主公約訂立的原則

首先是合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定,符合土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。其次是整體性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行,當(dāng)個(gè)別意見難以統(tǒng)一時(shí),應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo),個(gè)人服從全體,少數(shù)服從多數(shù)。第三是民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式,即通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的形式,反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。業(yè)主公約訂立的原則首先是合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符

違反業(yè)主公約的行為以及其糾正

違反業(yè)主公約的行為一般有:

1.房屋裝飾裝修時(shí)違反業(yè)主公約的行為。2.搬遷時(shí)違反業(yè)主公約的行為。3.日常違反業(yè)主公約的行為。違約行為處理方法主要有:1.規(guī)勸2.制止3.批評(píng)4.警告5.按照物業(yè)管理制度處理6.提起民事訴訟

違反業(yè)主公約的行為以及其糾正違反業(yè)主公約的行為一般有:五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系

社區(qū)居民委員會(huì)委員除居委會(huì)主任是由街道辦事處直接任命的以外,其余都由小區(qū)居民組成,隸屬于街道辦事處直接領(lǐng)導(dǎo)管理。是一種半民間半政府的組織。主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的行政工作,配合政府搞好各項(xiàng)活動(dòng)。

如,向居民傳達(dá)政府的最新指示及精神,倡導(dǎo)居民進(jìn)行愛國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng),加強(qiáng)居民的精神文明素質(zhì),宣傳計(jì)劃生育等。五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系社區(qū)居民委員會(huì)委五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系

1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同2、性質(zhì)不同3.經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同4、對(duì)組織成員的要求不同5、工作的側(cè)重點(diǎn)不同6、辦公用房不同五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系1、兩者的權(quán)利基六、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

第一,在法律上,雙方是平等的民事主體關(guān)系,沒(méi)有誰(shuí)領(lǐng)導(dǎo)誰(shuí),誰(shuí)管理誰(shuí)的問(wèn)題。第二,在經(jīng)濟(jì)上,雙方是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。第三,物業(yè)管理過(guò)程中,業(yè)主應(yīng)處于主導(dǎo)地位,物業(yè)管理公司應(yīng)處于被動(dòng)地位。第四,要防止兩種相反的傾向。六、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系第一,在法律上,雙方是平第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

第一節(jié)物業(yè)管理公司第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)第一節(jié)物業(yè)管理公司案例1由于家在一樓且位于小區(qū)一角,嚴(yán)先生在住房上自行開設(shè)的一扇窗戶外安裝了防盜柵欄。2004年1月28日下午l時(shí)許,兩名竊賊進(jìn)入小區(qū),一人從嚴(yán)先生家自行開設(shè)的窗戶爬了進(jìn)去。正當(dāng)小偷入室時(shí),在隔壁小區(qū)目擊一切的另一住戶陳某,立即奔至嚴(yán)先生小區(qū)的門衛(wèi)室向保安人員報(bào)告。保安接報(bào)后前去巡視卻未發(fā)覺(jué)異常情況,于是保安便又折回了門衛(wèi)室。下午3時(shí)許,嚴(yán)先生回家,發(fā)現(xiàn)家中現(xiàn)金被盜23300元,當(dāng)即報(bào)案。盡管不久后兩名竊賊在另行作案時(shí)被捕,但嚴(yán)先生卻以因保安的疏忽直接導(dǎo)致家中失竊而將物業(yè)管理公司告上法庭。本案例的關(guān)鍵問(wèn)題是:該物業(yè)管理公司保安人員是否具有承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或使用人的人身、財(cái)產(chǎn)免遭不法侵害的義務(wù)。即在本案例中,保安人員應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。案例1由于家在一樓且位于小區(qū)一角,嚴(yán)先生在住房上自行開設(shè)的一參考意見按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,物業(yè)管理服務(wù)中的保安服務(wù)僅指必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)免遭不法侵害的義務(wù)。從此角度講,物業(yè)管理公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

但物業(yè)管理公司應(yīng)盡的保安責(zé)任不同于一般業(yè)主的通常注意義務(wù)。保安接到原告家中可能發(fā)生被盜險(xiǎn)情的報(bào)告,理應(yīng)引起充分重視,并通過(guò)采取全面巡查、報(bào)警、通知原告等途徑,盡可能避免原告家被盜的危險(xiǎn)發(fā)生。但被告僅委派保安做了通常巡視,且未發(fā)現(xiàn)竊賊已撬壞原告窗戶防盜柵欄的情況,亦未采取其他安全措施,其管理存在瑕疵,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。參考意見按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,物業(yè)管理服務(wù)中的

另外,物業(yè)管理公司以竊賊爬進(jìn)來(lái)的窗戶系原告自己違章開設(shè)為拒絕賠償?shù)睦碛墒遣荒艹闪⒌?。因?yàn)檫@種違章行為帶來(lái)了潛在的安全隱患,可能成為犯罪分子實(shí)施犯罪行為的條件,但這種條件與該業(yè)主家中被盜不能形成法律上的因果關(guān)系。

通過(guò)本案例,物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保安人員的職業(yè)道德教育,強(qiáng)化其責(zé)任心,還應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)技能教育,要求保安人員應(yīng)按作業(yè)程序工作,對(duì)類似問(wèn)題應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示上報(bào),不能擅做主張,隨意處置。最后,要加強(qiáng)制度建設(shè),制定緊急事件應(yīng)急方案,使此類問(wèn)題有規(guī)范的操作程序,杜絕類似問(wèn)題的再發(fā)生。

另外,物業(yè)管理公司以竊賊爬進(jìn)來(lái)的窗戶系原告自己違章開案例22004年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日,陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi),等第二天上班時(shí),陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了,便立即報(bào)了警,但至今未破案。今年10月,陳某起訴至法院,請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。案例22004年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定,物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù),但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生,于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”,一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席,然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置課件物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè),是指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施專業(yè)化管理,并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好生活和工作環(huán)境,具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè),是指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)(一)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人《條例》第32條規(guī)定:“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。”

“具有獨(dú)立的法人資格”,是指物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)設(shè)立,從事物業(yè)管理活動(dòng),獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理公司的所有制性質(zhì),可以是全民、集體,也可以是私營(yíng)或者外商投資企業(yè),包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)(一)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人性質(zhì):即是服務(wù)性機(jī)構(gòu),又是經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)組織。區(qū)別:傳統(tǒng)的房管所(所有者與管理者身份、不贏利、事業(yè)單位)性質(zhì):即是服務(wù)性機(jī)構(gòu),又是經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)組織。物業(yè)管理企業(yè)的類型投資性質(zhì)分:

全民、集體、聯(lián)營(yíng)、三資、私營(yíng)股東出資形式分:

有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式分:

管理型、顧問(wèn)型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的類型投資性質(zhì)分:(二)物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè),那就是服務(wù)。

(三)物業(yè)管理公司承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能

物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí),也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全,住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等。

(二)物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批

(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

《條例》第32條規(guī)定:“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度?!?/p>

物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括:

1.有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本。2.有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。3.有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件

一級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上;2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件一級(jí)資質(zhì):各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件

一級(jí)資質(zhì):4.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:(1)多層住宅200萬(wàn)平方米;(2)高層住宅100萬(wàn)平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件一級(jí)資質(zhì):二級(jí)資質(zhì):

1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上;2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;二級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上;二級(jí)資質(zhì):

4.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:(1)多層住宅100萬(wàn)平方米;(2)高層住宅50萬(wàn)平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米;(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。二級(jí)資質(zhì):三級(jí)資質(zhì):

1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。三級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì):(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(2)企業(yè)章程;(3)驗(yàn)資證明;(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列(二)分級(jí)審批制度

國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。(二)分級(jí)審批制度國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列材料:(1)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;(2)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同,工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同;(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;(6)物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列材料:不能獲得資質(zhì)等級(jí)的行為1.

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;2.

將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;3.

挪用專項(xiàng)維修資金的;4.

擅自改變物業(yè)管理用房用途的;5.

擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;不能獲得資質(zhì)等級(jí)的行為1.

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的6.

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;7.

擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;8.

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;9.

與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通,以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;10.

不履行物業(yè)服務(wù)合同,業(yè)主投訴較多,經(jīng)查證屬實(shí)的;11.

超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;12.

出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;6.

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新核定資質(zhì)等級(jí)。企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度

各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書,由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的,由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正,可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)不按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,可處2萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上地方人三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

《條例》第33條規(guī)定:“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書?!?/p>

目前,國(guó)家對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)人員的要求,主要是1996年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》和1998年建設(shè)部《關(guān)于全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作的通知》(〔98〕建房物字第18號(hào))文件。通知規(guī)定了對(duì)物業(yè)管理的高級(jí)、中級(jí)管理人員,即企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員全部實(shí)行持證上崗,并還對(duì)崗位培訓(xùn)、持證上崗制定了具體實(shí)施辦法。1998年12月2日,建設(shè)部又印制了《全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書》并制定了證書管理辦法。

三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格《條例》第33條規(guī)定:“從事勞動(dòng)和社會(huì)保障部:物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師、物業(yè)管理師建設(shè)部:物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員勞動(dòng)和社會(huì)保障部:(一)培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容

通過(guò)崗位培訓(xùn),使企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識(shí)與工作能力達(dá)到崗位要求,基本勝任本崗位工作。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實(shí)務(wù)、法規(guī)等知識(shí)。(二)崗位證書的頒發(fā)與管理全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(以下簡(jiǎn)稱“證書”)由建設(shè)部人事教育司統(tǒng)一印制,加蓋建設(shè)部人事教育司證書專用章和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司公章。證書在全國(guó)范圍內(nèi)通用。證書由建設(shè)部人事教育司會(huì)同住宅與房地產(chǎn)業(yè)司統(tǒng)一管理。證書實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、復(fù)檢驗(yàn)證制度。持證者必須接受規(guī)定的繼續(xù)教育,由培訓(xùn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)做好繼續(xù)教育記錄。(一)培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容(三)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范

崗位必備知識(shí):了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識(shí);了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí);了解《公司法》、《合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識(shí);熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用的知識(shí);熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理基本知識(shí);熟悉國(guó)家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策;掌握物業(yè)管理的基本理論與實(shí)務(wù);掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。崗位必備能力:具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃,建立、健全企業(yè)管理制度的能力;掌握本公司各部門業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況,熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況,具有經(jīng)營(yíng)決策能力;具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力,具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力;具有處理突發(fā)事件的能力;具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。(三)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范崗位必備知識(shí):(四)物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范

崗位必備知識(shí):了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí);熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī),掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求、計(jì)費(fèi)規(guī)定等;掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí);掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn);掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕(維護(hù))的基本知識(shí);掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。崗位必備能力:具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力;具有制定工作計(jì)劃,并組織實(shí)施的能力;具有及時(shí)處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力;具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力;具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力;具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。

(四)物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范崗位必備知識(shí):注冊(cè)物業(yè)管理師凡是取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建中專學(xué)歷,工作滿10年,其中從事物業(yè)管理滿8年;取得以上大專學(xué)歷,工作滿6年,其中從事物業(yè)管理滿4年;取得以上本科學(xué)歷,工作滿4年,其中從事物業(yè)管理滿3年;取得以上學(xué)歷,雙學(xué)習(xí)學(xué)位或研究生班畢業(yè),工作滿3年,其中從事物業(yè)管理滿2年的市民都可以報(bào)名參加。

《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》注冊(cè)物業(yè)管理師凡是取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建中專學(xué)歷猜猜:物業(yè)管理公司有哪些部門呢?猜猜:物業(yè)管理公司有哪些部門呢?

四、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

總經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部公關(guān)部工程部管理部服務(wù)部發(fā)展部各管理處下屬企業(yè)物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)四、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部公關(guān)部第二節(jié)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第二節(jié)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主【案例】買房但尚未取得產(chǎn)權(quán)證,是不是業(yè)主?王某所住小區(qū)在準(zhǔn)備召開業(yè)主代表大會(huì)核定業(yè)主代表時(shí),一些工作人員對(duì)其代表資格存有異議,

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論