城中村改造基本模式課件

我國城中村改造的主要模式2016我國城中村改造的主要模式20161一、珠海模式政府在改造中起著決策引導，制定改造規(guī)劃，出臺改造優(yōu)惠政策的作用。改造的主體為房地產商，政府通過公開招標引入有實力的開發(fā)商，由開發(fā)商籌集資金完成改造工作。一、珠海模式政府在改造中起著決策引導，制定改造規(guī)劃，出臺改造2拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補償比例為1∶1（補償標準以內）和1∶1.2（未達規(guī)定面積）。土地權屬由集體土地轉為國有土地，轉讓期限為70年。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補償比例為1∶1（3二、廣州模式廣州的城中村改造模式是由政府引導村民自行開發(fā)改造、不允許房地產商進入的模式。政府在改造中起著制定政策，出臺優(yōu)惠、扶持政策，積極引導的作用。改造的主體為村集體和村民，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財政拿出一部分配套資金，由城中村自行改造開發(fā)，不允許房地產商介入。改造方式為重建、改建與維護相結合。拆遷補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。土地權屬由集體土地轉為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。二、廣州模式廣州的城中村改造模式是由政府引導村民自行開發(fā)改造4三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著組織作用，市政府負責城中村改造政策制定和工作考核，市規(guī)劃局負責編制城中村改造的規(guī)劃，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。改造的主體為區(qū)政府，區(qū)政府享受市政府在土地運作方面的部分權限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地,

集體土地轉為國有后由政府招標建筑公司建設安置村民的農轉居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設資金平衡需要，這類地塊由各區(qū)政府會同市土地儲備中心三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種5整理成凈地后，交市國土資源局公開“招拍掛”出讓，土地出讓金的35%上交市政府，65%返還各區(qū)政府用于全區(qū)城中村改造試點的整體改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內調控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結余的，用于其他撤村建居村的農轉居多層公寓建設和本區(qū)內撤村建居范圍各項基礎設施建設。整理成凈地后，交市國土資源局公開“招拍掛”出讓，土地出讓金的6四、深圳模式深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體開發(fā)的模式。政府在改造中起著引導作用，主要表現(xiàn)為制定政策，出臺扶持和優(yōu)惠措施。改造的主體為房地產商（政府通過“招拍掛”出讓土地予房地產商由其籌資開發(fā)），城中村集體（城中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及以上二者的結合（城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產商合作改造）。城中村改造資金來源為房地產商、城中村集體和村民，政府財政支持。改造方式為重建、改建與維護相結合。拆遷補償方式為以貨幣補償為主、產權置換為輔，具體標準一村一策。土地權屬由集體土地轉為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。四、深圳模式深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體7國內部分地區(qū)舊城舊村拆遷改造的經驗做法國內部分地區(qū)舊城舊村拆遷改造的經驗做法8一、鄭州市在民主路地區(qū)拆遷的主要做法

（一）觀念創(chuàng)新。鄭州市原來的舊城拆遷改造，是由開發(fā)商為主導，以贏利為目的進行拆遷改造。如今的拆遷改造，則是政府主導加市場化運作的模式，即由市土地儲備中心、市地產集團對土地進行拆遷、收購、整理、儲備、然后以招、拍、掛等形式進入市場。

（二）機制創(chuàng)新。民主路地區(qū)拆遷中首次引入保險機制，較好地避免了動遷政策前緊后松，被拆遷人早走吃虧的現(xiàn)象。一、鄭州市在民主路地區(qū)拆遷的主要做法

9具體做法是：在拆遷協(xié)商期間簽訂補償安置協(xié)議的，在房地產市場分類評估價格公布后，如有同類被被拆遷房屋價格高于協(xié)商價格的，由拆遷人按評估價格補足被拆遷人，若低于協(xié)商價格的，仍按原協(xié)商價格執(zhí)行；如有同類房屋貨幣補償標準，后搬高于先搬情況的，由拆遷人按照提高的標準向被拆遷人補足差額。如拆遷人未對被拆遷人足額補差時，由保險公司將差額部分向被拆遷人補足為配合保險機制實施，他們同時采取了搬遷獎勵措施，對于在準備搬家階段簽訂協(xié)議并搬遷完畢驗收合格的，和在搬家階段簽訂搬家協(xié)議并搬遷完畢驗收合格的，給予一次性的獎勵，自始至終兌現(xiàn)“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承諾。保險的介入，不僅提高了政府的誠信度，也得到了廣大被拆遷人的理解和支持，加深了拆遷人和被拆遷人的信任感，大大推動了拆遷工作的進程。具體做法是：10（三）工作方法創(chuàng)新。在民主路拆遷中，鄭州市成立了由市政府副秘書長擔任指揮長，區(qū)長和有關部門領導作為副指揮長的指揮部。工作人員從不同的單位臨時抽調過來，同時作為一個有組織、有紀律的團體來抓。逐步建立指揮長會議制度、拆遷動員崗位制度、宣傳制度、信訪制度，分工明確，責任到人。正是因為有了市、區(qū)兩級政府的大力支持和各辦事處等相關單位的全力配合，項目實施拆遷工作僅兩個多月，就完成了總拆遷量的80%，創(chuàng)造了近年來鄭州舊城改造成片拆遷歷史上的神奇速度。（三）工作方法創(chuàng)新。在民主路拆遷中，鄭州市成立了由市政府副秘11二、合肥市廬陽區(qū)拆遷的主要做法（一）認識高度統(tǒng)一。按照屬地管理原則，明確街道作為拆遷主體，凡涉及單位或者其干部職工個人拆遷的，必須無條件配合，由所在單位黨政一把手負總責限期拆除。涉及到省市一級部門的，通過合肥市政府協(xié)調，所在單位黨政主要領導積極支持推進拆遷工作。拆遷工作實行包保制，從所在街道抽調工作人員，較大項目在全區(qū)范圍內抽調。抽調人員組成若干工作小組，每個小組3至6人不等，工作任務按組劃分，包干多少戶、什么時間內完成進行明確規(guī)定，切實做到責任到組，任務到人。二、合肥市廬陽區(qū)拆遷的主要做法（一）認識高度統(tǒng)一。12（二）宣傳輿論到位。廬陽區(qū)堅持把宣傳工作貫穿于拆遷整

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治工作的始終，把被拆遷群眾的思想工作做實、做細。每開一個新片區(qū)，廬陽區(qū)都積極爭取市里支持，市級報紙、政府網(wǎng)站等主要媒體高度配合，頭版頭條宣傳，明確輿論導向，營造宣傳氛圍，引導動員全社會關心、參與、支持拆遷。同時，積極引導群眾正確認識和掌握拆遷安置的有關政策，理性對待拆遷安置中的矛盾和問題，把疏導工作做在前，贏得了群眾的信任和支持。（二）宣傳輿論到位。13（三）先拆違后拆遷。2006年，廬陽區(qū)堅持“凡違必拆，拆違務盡”的原則，共拆除違法建設200多萬平方米。此后的三年來，廬陽區(qū)共完成“大建設”、省市重點工程、危舊房和城中村改造等各類項目71個，總拆遷量100多萬平方米。創(chuàng)造了一周完成農科南路拆遷、10天完成壽春路拆遷、15天完成宿州北路拆遷、一個月完成長江中路拆遷的“廬陽速度”?？梢哉f，廬陽區(qū)的“大拆違”從三個方面推進了“大拆遷”。一是節(jié)約了拆遷成本，二是降低了拆遷難度，三是起到了示范效應。（三）先拆違后拆遷。2006年，廬陽區(qū)堅持“凡違必拆，拆違務14（四）政策分類處置。在拆遷整治中，廬陽區(qū)將項目分為三大類：一是公益性項目，包括道路、橋梁、市政基礎設施建設等，二是危舊房拆遷和城中村改造項目，三是商業(yè)開發(fā)性項目。根據(jù)類別不同，拆遷安置政策也有所不同，對第一、二類項目，由合肥市政府統(tǒng)一制定補償價格，該補償價格低于周邊房屋的市場價格，特別是第一類項目補償價格在市場價格的60%左右，但安置房建在該區(qū)最好的地塊，實行拆一還一。對第三類項目，按市場價格進行協(xié)商補償，政府基本不介入?yún)f(xié)調處理。（四）政策分類處置。15三、西安市新城區(qū)拆遷的主要做法

在拆遷工作中，新城區(qū)搭建起了“內部監(jiān)督”、“群眾監(jiān)督”、“媒體監(jiān)督”三個監(jiān)督平臺，對拆遷工作進行多層面、全方位的“立體”監(jiān)督。“內部監(jiān)督”平臺，對全體領導干部提出了“三帶頭、三不準”的原則，要求領導干部帶頭支持拆遷工作，不準做不利于拆遷的事；帶頭拆除本單位和自家的房屋，不準拖拆遷的后腿；帶頭做本單位職工和親朋好友的工作，不準為被拆遷戶說情，打招呼，寫條子。新城區(qū)不僅確立起了信訪、投訴、舉報監(jiān)督制度，還抽調精干力量組成拆遷監(jiān)督小組，對所有拆遷項目和工作人員進行監(jiān)督，

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對群眾反映的問題逐一核實，限時答復?！叭罕姳O(jiān)督”平臺則邀請各級人大代表、政協(xié)委員及被拆遷戶中的積極分子擔任特邀監(jiān)督員，對拆遷安置政策、標準的執(zhí)行情況以及拆遷工作人員的行為進行監(jiān)督?！拜浾摫O(jiān)督”平臺主要是通過新聞通氣會、報刊等形式，主動把拆遷工作的政策、工作進度，甚至遇到的困難進行報道宣傳，同時主動接受媒體監(jiān)督。三、西安市新城區(qū)拆遷的主要做法

在拆遷工作中，新城區(qū)搭建起了16四、嘉興市拆遷實行“兩輪事前征詢制度”第一次征詢由改造單位、街道會同居委會在改造地塊范圍內張貼公告，發(fā)放征詢意見單，征詢每戶居民的改造意愿，征詢結果在小區(qū)內公示。如果超過90%的居民愿意改造，就將這個小區(qū)列入改造計劃；達不到90%的，就暫不實行改造。第二次征詢是建立在第一次征詢的基礎之上的，主要是針對《房屋拆遷補償安置方案》的征詢。其間，政府鼓勵和支持廣大居民參與補償安置方案的制訂。方案制訂后，改造單位與居民簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》。這個協(xié)議中有一條附加條款：在簽約期內簽約戶數(shù)達到地塊總戶數(shù)的90%以上，本協(xié)議生效。也就是說，只要10%的住戶不愿簽約，就不能啟動拆遷。四、嘉興市拆遷實行“兩輪事前征詢制度”第一次征詢由改造單位、17五、三亞市首創(chuàng)“自主拆遷”模式該市實施“自主拆遷”后，使曾歷經10次拆遷而未能順利實施的海南乃至全國聞名的“釘子村”——月川村，在幾個月內完成了拆遷。其“自主拆遷”模式具體如下：

在拆遷前，先由居委會和村民出資成立股份制公司，地塊中標公司將拆遷費用付給村辦拆遷公司，由代表被拆遷戶利益的拆遷公司負責實施拆遷工作，盈利由拆遷公司和參股居民分紅。拿下拆遷項目后，月川公司采取分工包點負責的做法，利用好友、親戚，深入每家每戶做工作。在實際操作中，在長期一起生活的居民相互監(jiān)督下，丈量更精確，補償標準也讓所有被拆遷戶心服口服。做好一戶丈量一戶，然后進行公示、算價、賠償付款、拆遷。新型拆遷模式以凈地出讓方式，真正體現(xiàn)了土地的本身價值，使土地收益大幅度提高。比如測試地塊的收益是原來交于開發(fā)商公開拆遷的兩倍多，居民因此得到了合理的補償價款，也達到了五、三亞市首創(chuàng)“自主拆遷”模式該市實施“自主拆遷”后，使曾歷18土地的集約化利用；拆遷后居民的基本住房問題由政府提供的安置房予以解決，并且政府將所獲的收益用于建設出租房，使得居民還有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委會進行統(tǒng)一管理、進行出租，收益歸個人。這不僅有效杜絕了各種治安問題的出現(xiàn)，還使得居民可以從中長期獲益。同時市政府將把部分地價款作為土地收益返還給月川開發(fā)公司，作為該公司在月川開發(fā)下一輪拆遷的費用，并拿出一部分發(fā)展社區(qū)經濟和生產，讓老百姓得到更多實惠。

土地的集約化利用；拆遷后居民的基本住房問題由政府提供的安置房19此種模式的最大好處是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運作拆遷事務，最大的優(yōu)點是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時候建的，怎么建起來的，是否應該付給拆遷補償，他們往往比政府部門更清楚。更重要的是，由于其主體地位是“公司”，節(jié)約出來的拆遷費用可以“拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經濟”，因此與拆遷戶討價還價的動力要比政府人員足，從總體來講將會節(jié)余拆遷費用。此種模式的最大好處是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉而20六、日照市嵐山區(qū)拆遷的主要做法（一）實行民情懇談制度。實行拆遷群眾參與小組懇談討論會的辦法，讓群眾自主評判拆遷的必要性，充分表達對拆遷的顧慮，積極探討拆遷補償?shù)挠嘘P辦法，拆遷工作組認真接受群眾的質詢，及時根據(jù)群眾的意見調整策略。六、日照市嵐山區(qū)拆遷的主要做法（一）實行民情懇談制度。實行拆21（二）實行“一聯(lián)雙進”制度。讓干部黨員劃片聯(lián)系拆遷戶，做到思想溝通進戶、政策宣傳進戶。三是實行民意“直通車”制度。主要包括區(qū)級領導干部大接訪、區(qū)長公開電話、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部電話受理承諾三項內容。（二）實行“一聯(lián)雙進”制度。讓干部黨員劃片聯(lián)系拆遷戶，做到思22（三）采取“三會二公一評”工作模式。一是召開“三會”，把拆遷事項交給群眾研究審議。對是否同意拆遷、怎樣進行補償、如何進行安置，拆遷中出現(xiàn)具體問題如何解決等，都先開兩委會商議，再開黨員會審議，然后開居民代表會決議。二是實行“二公”，把拆遷事項交給群眾決定監(jiān)督。對關系群眾切身利益的大事，都提交村民大會進行公決，群眾支持率達到90%以上方可實施；對拆遷政策、被拆房屋細況、補償評估價格、補償安置方式等所有

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事項，通過多種方式進行全過程公開，由群眾做好監(jiān)督工作。三是實行“一評”，對拆遷滿意不滿意讓群眾來評判。拆遷工作完成后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府組織黨員群眾進行民主評議，評議范圍包括“兩委”班子、村居干部和拆遷工作滿意度。評議結果作為對班子調整、績效考核和評先樹優(yōu)的重要依據(jù)。（三）采取“三會二公一評”工作模式。23七、廣州市白云區(qū)城中村拆遷改造的主要做法（一）改造與市政道路建設相結合。在“城中村”里規(guī)劃出若干條交通干道，象切豆腐塊一樣，把“城中村”分割成若干小塊。以市政道路的建設推動“城中村”的改造。凡是在規(guī)劃路上的建筑一律拆除，同時給農民一定的補償；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小塊?！盎麨榱恪笔沟酶脑斓牡谝徊奖容^好解決。在高標準建設城市道路的過程中，實施市政道路建設的“4個整治”配套工程：完善道路的下水道、建設綠化帶、配套路燈及進行道路兩邊建筑物立面整飾工作。七、廣州市白云區(qū)城中村拆遷改造的主要做法（一）改造與市政道路24（二）改造與發(fā)展相結合。街道黨工委在拆建整治的同時，提出“拆到哪里，建到哪里”，“路通到哪里，漂亮到哪里，光亮到哪里，興旺到哪里”等工作思路，并制定出拆建管結合、重在建設的工作方案。在改造中，白云區(qū)相繼改建、新建了一批商業(yè)用途的建筑和物業(yè)，改善了群眾日常購物環(huán)境。結合遠景路暢通工程，進行遠景路商業(yè)街規(guī)劃，計劃建設成為可媲美北京路的商業(yè)步行街。白云區(qū)還利用新建道路兩邊的空地或拆遷后的閑置空地，在不違反城市規(guī)劃和經規(guī)劃報建批準的前提下，幫助、支持集體經濟組織或原居民投資建設高檔次的商鋪或建設商業(yè)廣場，以彌補因拆遷給集體經濟組織和原居民帶來的經濟損失。（二）改造與發(fā)展相結合。街道黨工委在拆建整治的同時，提出“拆25（三）創(chuàng)造性融資。一是充分發(fā)揮轄區(qū)企業(yè)的資源。貫徹“誰受益，誰投資”的思路，動員受益企業(yè)捐資建設道路等市政基礎設施，形成投資主體多元化的模式，有效地解決了改造資金問題。例如在整治、拆除棠溪村口臨街商鋪后，地區(qū)集體經濟組織和居委會主動無償提供綠化用地，并投資70多萬元興建了棠溪綠化廣場；廣州時代發(fā)展集團出資修建了松云街、水邊街道路和時代綠化廣場。二是充分發(fā)揮環(huán)境等無形資產的作用。通過環(huán)境改善提

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高商鋪的租金價格，收到了明顯效果。整治后的樂嘉商業(yè)廣場附近的商鋪租金由原來十幾元/平方米提高到幾十元甚至上百元/平方米，樂天廣場旁的商鋪租金由原來十幾元/平方米上升到300多元/平方米。（三）創(chuàng)造性融資。一是充分發(fā)揮轄區(qū)企業(yè)的資源。貫徹“誰受益，26我國城中村改造的主要模式2016我國城中村改造的主要模式201627一、珠海模式政府在改造中起著決策引導，制定改造規(guī)劃，出臺改造優(yōu)惠政策的作用。改造的主體為房地產商，政府通過公開招標引入有實力的開發(fā)商，由開發(fā)商籌集資金完成改造工作。一、珠海模式政府在改造中起著決策引導，制定改造規(guī)劃，出臺改造28拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補償比例為1∶1（補償標準以內）和1∶1.2（未達規(guī)定面積）。土地權屬由集體土地轉為國有土地，轉讓期限為70年。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補償比例為1∶1（29二、廣州模式廣州的城中村改造模式是由政府引導村民自行開發(fā)改造、不允許房地產商進入的模式。政府在改造中起著制定政策，出臺優(yōu)惠、扶持政策，積極引導的作用。改造的主體為村集體和村民，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財政拿出一部分配套資金，由城中村自行改造開發(fā)，不允許房地產商介入。改造方式為重建、改建與維護相結合。拆遷補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。土地權屬由集體土地轉為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。二、廣州模式廣州的城中村改造模式是由政府引導村民自行開發(fā)改造30三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著組織作用，市政府負責城中村改造政策制定和工作考核，市規(guī)劃局負責編制城中村改造的規(guī)劃，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。改造的主體為區(qū)政府，區(qū)政府享受市政府在土地運作方面的部分權限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地,

集體土地轉為國有后由政府招標建筑公司建設安置村民的農轉居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設資金平衡需要，這類地塊由各區(qū)政府會同市土地儲備中心三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種31整理成凈地后，交市國土資源局公開“招拍掛”出讓，土地出讓金的35%上交市政府，65%返還各區(qū)政府用于全區(qū)城中村改造試點的整體改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內調控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結余的，用于其他撤村建居村的農轉居多層公寓建設和本區(qū)內撤村建居范圍各項基礎設施建設。整理成凈地后，交市國土資源局公開“招拍掛”出讓，土地出讓金的32四、深圳模式深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體開發(fā)的模式。政府在改造中起著引導作用，主要表現(xiàn)為制定政策，出臺扶持和優(yōu)惠措施。改造的主體為房地產商（政府通過“招拍掛”出讓土地予房地產商由其籌資開發(fā)），城中村集體（城中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及以上二者的結合（城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產商合作改造）。城中村改造資金來源為房地產商、城中村集體和村民，政府財政支持。改造方式為重建、改建與維護相結合。拆遷補償方式為以貨幣補償為主、產權置換為輔，具體標準一村一策。土地權屬由集體土地轉為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。四、深圳模式深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體33國內部分地區(qū)舊城舊村拆遷改造的經驗做法國內部分地區(qū)舊城舊村拆遷改造的經驗做法34一、鄭州市在民主路地區(qū)拆遷的主要做法

（一）觀念創(chuàng)新。鄭州市原來的舊城拆遷改造，是由開發(fā)商為主導，以贏利為目的進行拆遷改造。如今的拆遷改造，則是政府主導加市場化運作的模式，即由市土地儲備中心、市地產集團對土地進行拆遷、收購、整理、儲備、然后以招、拍、掛等形式進入市場。

（二）機制創(chuàng)新。民主路地區(qū)拆遷中首次引入保險機制，較好地避免了動遷政策前緊后松，被拆遷人早走吃虧的現(xiàn)象。一、鄭州市在民主路地區(qū)拆遷的主要做法

35具體做法是：在拆遷協(xié)商期間簽訂補償安置協(xié)議的，在房地產市場分類評估價格公布后，如有同類被被拆遷房屋價格高于協(xié)商價格的，由拆遷人按評估價格補足被拆遷人，若低于協(xié)商價格的，仍按原協(xié)商價格執(zhí)行；如有同類房屋貨幣補償標準，后搬高于先搬情況的，由拆遷人按照提高的標準向被拆遷人補足差額。如拆遷人未對被拆遷人足額補差時，由保險公司將差額部分向被拆遷人補足為配合保險機制實施，他們同時采取了搬遷獎勵措施，對于在準備搬家階段簽訂協(xié)議并搬遷完畢驗收合格的，和在搬家階段簽訂搬家協(xié)議并搬遷完畢驗收合格的，給予一次性的獎勵，自始至終兌現(xiàn)“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承諾。保險的介入，不僅提高了政府的誠信度，也得到了廣大被拆遷人的理解和支持，加深了拆遷人和被拆遷人的信任感，大大推動了拆遷工作的進程。具體做法是：36（三）工作方法創(chuàng)新。在民主路拆遷中，鄭州市成立了由市政府副秘書長擔任指揮長，區(qū)長和有關部門領導作為副指揮長的指揮部。工作人員從不同的單位臨時抽調過來，同時作為一個有組織、有紀律的團體來抓。逐步建立指揮長會議制度、拆遷動員崗位制度、宣傳制度、信訪制度，分工明確，責任到人。正是因為有了市、區(qū)兩級政府的大力支持和各辦事處等相關單位的全力配合，項目實施拆遷工作僅兩個多月，就完成了總拆遷量的80%，創(chuàng)造了近年來鄭州舊城改造成片拆遷歷史上的神奇速度。（三）工作方法創(chuàng)新。在民主路拆遷中，鄭州市成立了由市政府副秘37二、合肥市廬陽區(qū)拆遷的主要做法（一）認識高度統(tǒng)一。按照屬地管理原則，明確街道作為拆遷主體，凡涉及單位或者其干部職工個人拆遷的，必須無條件配合，由所在單位黨政一把手負總責限期拆除。涉及到省市一級部門的，通過合肥市政府協(xié)調，所在單位黨政主要領導積極支持推進拆遷工作。拆遷工作實行包保制，從所在街道抽調工作人員，較大項目在全區(qū)范圍內抽調。抽調人員組成若干工作小組，每個小組3至6人不等，工作任務按組劃分，包干多少戶、什么時間內完成進行明確規(guī)定，切實做到責任到組，任務到人。二、合肥市廬陽區(qū)拆遷的主要做法（一）認識高度統(tǒng)一。38（二）宣傳輿論到位。廬陽區(qū)堅持把宣傳工作貫穿于拆遷整

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治工作的始終，把被拆遷群眾的思想工作做實、做細。每開一個新片區(qū)，廬陽區(qū)都積極爭取市里支持，市級報紙、政府網(wǎng)站等主要媒體高度配合，頭版頭條宣傳，明確輿論導向，營造宣傳氛圍，引導動員全社會關心、參與、支持拆遷。同時，積極引導群眾正確認識和掌握拆遷安置的有關政策，理性對待拆遷安置中的矛盾和問題，把疏導工作做在前，贏得了群眾的信任和支持。（二）宣傳輿論到位。39（三）先拆違后拆遷。2006年，廬陽區(qū)堅持“凡違必拆，拆違務盡”的原則，共拆除違法建設200多萬平方米。此后的三年來，廬陽區(qū)共完成“大建設”、省市重點工程、危舊房和城中村改造等各類項目71個，總拆遷量100多萬平方米。創(chuàng)造了一周完成農科南路拆遷、10天完成壽春路拆遷、15天完成宿州北路拆遷、一個月完成長江中路拆遷的“廬陽速度”?？梢哉f，廬陽區(qū)的“大拆違”從三個方面推進了“大拆遷”。一是節(jié)約了拆遷成本，二是降低了拆遷難度，三是起到了示范效應。（三）先拆違后拆遷。2006年，廬陽區(qū)堅持“凡違必拆，拆違務40（四）政策分類處置。在拆遷整治中，廬陽區(qū)將項目分為三大類：一是公益性項目，包括道路、橋梁、市政基礎設施建設等，二是危舊房拆遷和城中村改造項目，三是商業(yè)開發(fā)性項目。根據(jù)類別不同，拆遷安置政策也有所不同，對第一、二類項目，由合肥市政府統(tǒng)一制定補償價格，該補償價格低于周邊房屋的市場價格，特別是第一類項目補償價格在市場價格的60%左右，但安置房建在該區(qū)最好的地塊，實行拆一還一。對第三類項目，按市場價格進行協(xié)商補償，政府基本不介入?yún)f(xié)調處理。（四）政策分類處置。41三、西安市新城區(qū)拆遷的主要做法

在拆遷工作中，新城區(qū)搭建起了“內部監(jiān)督”、“群眾監(jiān)督”、“媒體監(jiān)督”三個監(jiān)督平臺，對拆遷工作進行多層面、全方位的“立體”監(jiān)督?！皟炔勘O(jiān)督”平臺，對全體領導干部提出了“三帶頭、三不準”的原則，要求領導干部帶頭支持拆遷工作，不準做不利于拆遷的事；帶頭拆除本單位和自家的房屋，不準拖拆遷的后腿；帶頭做本單位職工和親朋好友的工作，不準為被拆遷戶說情，打招呼，寫條子。新城區(qū)不僅確立起了信訪、投訴、舉報監(jiān)督制度，還抽調精干力量組成拆遷監(jiān)督小組，對所有拆遷項目和工作人員進行監(jiān)督，

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對群眾反映的問題逐一核實，限時答復?！叭罕姳O(jiān)督”平臺則邀請各級人大代表、政協(xié)委員及被拆遷戶中的積極分子擔任特邀監(jiān)督員，對拆遷安置政策、標準的執(zhí)行情況以及拆遷工作人員的行為進行監(jiān)督?！拜浾摫O(jiān)督”平臺主要是通過新聞通氣會、報刊等形式，主動把拆遷工作的政策、工作進度，甚至遇到的困難進行報道宣傳，同時主動接受媒體監(jiān)督。三、西安市新城區(qū)拆遷的主要做法

在拆遷工作中，新城區(qū)搭建起了42四、嘉興市拆遷實行“兩輪事前征詢制度”第一次征詢由改造單位、街道會同居委會在改造地塊范圍內張貼公告，發(fā)放征詢意見單，征詢每戶居民的改造意愿，征詢結果在小區(qū)內公示。如果超過90%的居民愿意改造，就將這個小區(qū)列入改造計劃；達不到90%的，就暫不實行改造。第二次征詢是建立在第一次征詢的基礎之上的，主要是針對《房屋拆遷補償安置方案》的征詢。其間，政府鼓勵和支持廣大居民參與補償安置方案的制訂。方案制訂后，改造單位與居民簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》。這個協(xié)議中有一條附加條款：在簽約期內簽約戶數(shù)達到地塊總戶數(shù)的90%以上，本協(xié)議生效。也就是說，只要10%的住戶不愿簽約，就不能啟動拆遷。四、嘉興市拆遷實行“兩輪事前征詢制度”第一次征詢由改造單位、43五、三亞市首創(chuàng)“自主拆遷”模式該市實施“自主拆遷”后，使曾歷經10次拆遷而未能順利實施的海南乃至全國聞名的“釘子村”——月川村，在幾個月內完成了拆遷。其“自主拆遷”模式具體如下：

在拆遷前，先由居委會和村民出資成立股份制公司，地塊中標公司將拆遷費用付給村辦拆遷公司，由代表被拆遷戶利益的拆遷公司負責實施拆遷工作，盈利由拆遷公司和參股居民分紅。拿下拆遷項目后，月川公司采取分工包點負責的做法，利用好友、親戚，深入每家每戶做工作。在實際操作中，在長期一起生活的居民相互監(jiān)督下，丈量更精確，補償標準也讓所有被拆遷戶心服口服。做好一戶丈量一戶，然后進行公示、算價、賠償付款、拆遷。新型拆遷模式以凈地出讓方式，真正體現(xiàn)了土地的本身價值，使土地收益大幅度提高。比如測試地塊的收益是原來交于開發(fā)商公開拆遷的兩倍多，居民因此得到了合理的補償價款，也達到了五、三亞市首創(chuàng)“自主拆遷”模式該市實施“自主拆遷”后，使曾歷44土地的集約化利用；拆遷后居民的基本住房問題由政府提供的安置房予以解決，并且政府將所獲的收益用于建設出租房，使得居民還有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委會進行統(tǒng)一管理、進行出租，收益歸個人。這不僅有效杜絕了各種治安問題的出現(xiàn)，還使得居民可以從中長期獲益。同時市政府將把部分地價款作為土地收益返還給月川開發(fā)公司，作為該公司在月川開發(fā)下一輪拆遷的費用，并拿出一部分發(fā)展社區(qū)經濟和生產，讓老百姓得到更多實惠。

土地的集約化利用；拆遷后居民的基本住房問題由政府提供的安置房45此種模式的最大好處是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運作拆遷事務，最大的優(yōu)點是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時候建的，怎么建起來的，是否應該付給拆遷補償，他們往往比政府部門更清楚。更重要的是，由于其主體地位是“公司”，節(jié)約出來的拆遷費用可以“拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經濟”，因此與拆遷戶討價還價的動力要比政府人員足，從總體來講將會節(jié)余拆遷費用。此種模式的最大好處是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉而46六、日照市嵐山區(qū)拆遷的主要做法（一）實行民情懇談制度。實行拆遷群眾參與小組懇談討論會的辦法，讓群眾自主評判拆遷的必要性，充分表達對拆遷的顧慮，積極探討拆遷補償?shù)挠嘘P辦法，拆遷工作組認真接受群眾的質詢，及時根據(jù)群眾的意見調整策略。六、日照市嵐山區(qū)拆遷的主要做法（一）實行民情懇談制度。實行拆47（二）實行“一聯(lián)雙進”制度。讓干部黨員劃片聯(lián)系拆遷戶，做到思想溝通進戶、政策宣傳進戶。三是實行民意“直通車”制度。主要包括區(qū)級領導干部大接訪、區(qū)長公開電話、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部電話受理承諾三項內容。（二）實行“一聯(lián)雙進”制度。讓