物業(yè)糾紛典型案例不繳物業(yè)費(fèi)咋成業(yè)主首選維權(quán)方式

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鄒強(qiáng)趙淑雯/城市商報(bào)/20221017

蘇中工業(yè)園區(qū)人民法院發(fā)布物業(yè)糾紛典型案例

隨著住宅商品化進(jìn)程的不斷加快，法院受理的各類物業(yè)糾紛也逐年增多。昨天，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院對(duì)2022年-2022年間的物業(yè)糾紛舉行梳理，通過商報(bào)向社會(huì)發(fā)布五大典型案例，供給給宏大業(yè)主作為參考。

統(tǒng)計(jì)顯示，2022年-2022年這四年里，園區(qū)法院受理的物業(yè)糾紛分別為142、135、217、222件。今年僅第一季度，法院就受理了107件。大多數(shù)案件的被告都是業(yè)主，起因都是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭，且業(yè)主敗訴的分外多。究其理由，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及嚴(yán)格監(jiān)管、業(yè)主權(quán)利意識(shí)的不斷鞏固所致。

大量物業(yè)糾紛的背后，折射出業(yè)主維權(quán)面臨的窘境——對(duì)單個(gè)業(yè)主來說，打官司存在著費(fèi)時(shí)間、取證難、本金高、風(fēng)險(xiǎn)大等問題。但問題是，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿時(shí)，在訴訟之外又很難通過有效途徑舉行維權(quán)。于是，業(yè)主只能通過拒交物業(yè)費(fèi)這種既簡樸又經(jīng)濟(jì)的方式與物業(yè)公司對(duì)抗，結(jié)果被告上法庭。

□商報(bào)記者鄒強(qiáng)通訊員趙淑雯

房門被撬財(cái)物被盜

物業(yè)公司有責(zé)任嗎

自家房門被撬財(cái)物被盜，小區(qū)物業(yè)要承受責(zé)任嗎？業(yè)主王先生就遇到這樣一件氣惱事。

2022年10月14日，王先生回家時(shí)察覺，自家及隔壁家房門被撬、寶貴物品被盜。據(jù)王先生說，他家損失高達(dá)19萬元。他向小區(qū)物業(yè)索要監(jiān)控資料時(shí)才被告知，早在一個(gè)月前，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備因故障一向處于癱瘓狀態(tài)。其后，他花2000元修理并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業(yè)公司承受一半的賠償責(zé)任。

法院認(rèn)為，物業(yè)公司已知小區(qū)監(jiān)控設(shè)備癱瘓，在未修復(fù)的處境下，既未主動(dòng)采取應(yīng)急措施，增加臨時(shí)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)巡邏及對(duì)出入人員登記管理，也未告知全體業(yè)主加強(qiáng)自我防范，因此對(duì)王先生家中失竊存在物業(yè)管理上疏忽（過失），應(yīng)對(duì)王先生損失承受補(bǔ)充賠償責(zé)任（王先生財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任主要應(yīng)由小偷承受）。結(jié)合其過錯(cuò)處境，法院酌定物業(yè)承受就確定損失片面的20%補(bǔ)充賠償責(zé)任。

依照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司一般對(duì)物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)供給輔助管理或服務(wù)，它供給的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對(duì)業(yè)主家中的財(cái)物安好，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在《物業(yè)服務(wù)合同》中予以更加商定。假設(shè)沒有更加商定，法院將結(jié)合實(shí)際處境，考慮物業(yè)服務(wù)公司在供給物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯(cuò)。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承受相應(yīng)的賠償責(zé)任。

房屋漏水修不好

拒繳物業(yè)費(fèi)抗議

房屋漏水能否拒繳物業(yè)費(fèi)？或許要概括問題概括分析！

最近，某物業(yè)公司起訴業(yè)主趙先生不交物業(yè)費(fèi)。在法庭上，趙先生“理直氣壯”地說，自己欠繳物業(yè)費(fèi)不假，但欠費(fèi)的理由是2022年11月自己房屋因漏水而舉行修理，但經(jīng)屢屢修理，至今還在漏水。如今，業(yè)主報(bào)修后，物業(yè)都不來人處理。此外，地下車庫入戶電梯處也有漏水現(xiàn)象，長期未得四處理。

訴訟過程中，業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)仍要求振奮的滯納金。法院認(rèn)為滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，依法予以調(diào)整，酌定業(yè)主參照同期銀行貸款利率的1.3倍支付違約金。

房屋展現(xiàn)漏水，首先要找到理由，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是相鄰業(yè)主的理由，還是因物業(yè)管理疏忽理由導(dǎo)致的。如因房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商作為房屋開發(fā)銷售方，對(duì)所售商品房承受質(zhì)量保修責(zé)任，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，但不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。如因相鄰業(yè)主導(dǎo)致漏水，相鄰業(yè)主應(yīng)承受相應(yīng)賠償責(zé)任。如確因物業(yè)管理疏忽導(dǎo)致漏水，物業(yè)服務(wù)供給方應(yīng)當(dāng)承受相應(yīng)的責(zé)任。

另外，物業(yè)服務(wù)合同所商定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規(guī)定的違約金范疇。當(dāng)事人商定的違約金假設(shè)過高，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為根基，兼顧合同的履行處境、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公允原那么和忠誠信用原那么予以衡量裁決。

樓上群租亂糟糟

樓下拒繳物業(yè)費(fèi)

孫先生最近被小區(qū)物業(yè)告上法庭，理由也是拖欠物業(yè)費(fèi)。

在法庭上，孫先生認(rèn)為自己不交物業(yè)費(fèi)的理由很充沛，自家樓上的那戶人家，長期處于群租狀態(tài)。每到深夜，樓上進(jìn)進(jìn)出出、洗衣洗澡，動(dòng)靜太大，往往讓自己休息不好。為此，他屢屢向物業(yè)反映，夢(mèng)想能根治這個(gè)問題，但物業(yè)公司未有效管理。有一次，樓上往下漏水，孫先生向物業(yè)反映，但也沒有得到合理處理。因此，孫先生要求物業(yè)給自己減免物業(yè)費(fèi)。

不過，物業(yè)并不認(rèn)同孫先生的說法。針對(duì)小區(qū)群租問題，物業(yè)公司認(rèn)為自己已經(jīng)盡到了合理的管理服務(wù)義務(wù)。至于漏水問題，物業(yè)認(rèn)為這屬于樓上業(yè)主的問題，況且這一問題目前已經(jīng)解決。法院認(rèn)定孫先生的辯護(hù)理由不成立，應(yīng)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，應(yīng)供給充分、有力的證據(jù)，表明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在過錯(cuò)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)未達(dá)成合同商定的服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的方式也是多樣的，僅通過拒繳物業(yè)費(fèi)不能真正達(dá)成維權(quán)之目的。

業(yè)主房屋長期閑置

能不能減免物業(yè)費(fèi)

丁先生是園區(qū)某小區(qū)的業(yè)主。2022年4月，他與物業(yè)公司簽訂《

業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約》，其中明確規(guī)定：“房產(chǎn)一經(jīng)添置、交付，不管是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產(chǎn)業(yè)主務(wù)必全額繳納服務(wù)費(fèi)及其他該房產(chǎn)應(yīng)付之費(fèi)用賦予物業(yè)服務(wù)者?！敝?，物業(yè)起訴丁先生拖欠物業(yè)費(fèi)。丁先生那么提出，自己房屋一向閑置并未入住，要求按《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理手段》的規(guī)定，賦予七折優(yōu)待，況且業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合意，所以不實(shí)時(shí)繳費(fèi)。

法院認(rèn)為，雙方既然明確商定空置處境下全額繳費(fèi)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)全額繳費(fèi)。至于服務(wù)缺陷，丁先生拿不出證據(jù)表明，因此業(yè)主應(yīng)按商定全額支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

生活中，片面業(yè)主買下房屋后不住的，應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，需就房屋空置物業(yè)費(fèi)收取的問題舉行精心商定。如有明確商定，房屋空置那么不能成為物業(yè)費(fèi)打折的理由。

業(yè)主車輛被劃傷

怎能不繳物業(yè)費(fèi)

錢小姐由于自己停放在小區(qū)里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫里的窨井蓋被盜，向物業(yè)反映都未得四處理，因此拒繳物業(yè)費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭。通過法院調(diào)解，錢小姐同意向物業(yè)公司支付欠付的物業(yè)費(fèi)及滯納金。

業(yè)主財(cái)物受損，不能當(dāng)然成為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。同時(shí)，《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于業(yè)主財(cái)物受損的免責(zé)條款，并非當(dāng)然成為物業(yè)公司免責(zé)的合理借口，如有證據(jù)表明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在過錯(cuò)，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物受損。物業(yè)公司應(yīng)就業(yè)主的損失承受賠償責(zé)任。如因第三人侵權(quán)導(dǎo)致，業(yè)主應(yīng)向侵權(quán)人看法相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中存在瑕疵，業(yè)主可通過相應(yīng)途徑看法權(quán)利。

這些處境易引發(fā)物業(yè)糾紛

1，開發(fā)商的遺留問題，輕易讓業(yè)主和物業(yè)鬧沖突。譬如：開發(fā)商交付的房屋存在設(shè)計(jì)不合理或嚴(yán)重的施工質(zhì)量問題、房屋規(guī)劃變更影響業(yè)主權(quán)益、配套工程不全等。由于業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商困難，且認(rèn)為物業(yè)與開發(fā)商為同一家，因此直接要求前期物業(yè)公司解決。當(dāng)開發(fā)商與物業(yè)公司彼此推諉責(zé)任時(shí)，導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而引起糾紛。個(gè)別開發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)沒有多少實(shí)際管理閱歷，服務(wù)質(zhì)量差，難以得到業(yè)主認(rèn)可，或是一些前期物業(yè)公司為了承接物業(yè)工程,自行降低標(biāo)準(zhǔn)接納物業(yè),都為日后的糾紛埋下隱患。業(yè)主入住后一旦產(chǎn)生不滿，往往把矛頭指向物業(yè)公司。

2，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致無法對(duì)其舉行監(jiān)測和評(píng)估。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平與開初的承諾、宣傳有較大出入，而物業(yè)公司那么認(rèn)為自身在小區(qū)的管理和維護(hù)中已經(jīng)做了大量工作，埋怨業(yè)主過于挑剔。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)在進(jìn)展初期，我國立法及實(shí)踐中均未形成分類全面、系統(tǒng)概括、指標(biāo)明確的物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，且該行業(yè)本身存在工程多、標(biāo)準(zhǔn)難以量化等特點(diǎn)。使得法院在處理物業(yè)糾紛時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)水平難以舉行客觀的評(píng)價(jià)。當(dāng)物業(yè)公司縮減服務(wù)工程和內(nèi)容時(shí)，無法對(duì)其舉行有效的監(jiān)測和評(píng)估，糾紛難以化解。

3，物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支出工程不夠公開通明，易使業(yè)主對(duì)收費(fèi)的合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。當(dāng)下，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加是支出工程，一般不向全體業(yè)主