北京某地產(chǎn)商業(yè)街項(xiàng)目營銷策劃方案

營銷策劃方案北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目

我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為客戶創(chuàng)造專業(yè)價(jià)值”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價(jià)服務(wù)。

——同世飛天的使命目錄第一部分：市場(chǎng)背景分析第二部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測(cè)第七部分：商場(chǎng)店鋪切割方案本案共分為七個(gè)部分：

武漢地勢(shì)獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被長江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之勢(shì)。從傳統(tǒng)意義上來說，漢口是商業(yè)中心，漢陽是工業(yè)中心，武昌則是政治文化科技中心。經(jīng)過多年的培育和營造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點(diǎn)，已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。市場(chǎng)背景一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了武漢及漢陽區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場(chǎng)消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升；一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī)。

隨著國際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī)。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。

一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：

商圈名稱主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)解放大道商圈武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢商場(chǎng)、莊勝崇光百貨、工貿(mào)家電等建設(shè)大道商圈新世界百貨等中山大道商圈大連萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、大洋百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)、中心百貨、太平洋購物廣場(chǎng)等中南商圈中南廣場(chǎng)、中南商業(yè)大樓、世紀(jì)中商、家樂福等珞喻商圈亞貿(mào)廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、武商量販珞喻店、易初蓮花等徐東商圈徐東平價(jià)廣場(chǎng)、銷品茂、麥德龍、中百倉儲(chǔ)梨園店、百安居、工貿(mào)家電等鐘家村商圈漢陽商場(chǎng)、中商21世紀(jì)購物中心、家樂福、國美等一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：武漢市已形成以解放大道、中山等為主的“多商圈”分布格局。

武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。

目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì)

國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐武漢商業(yè)市場(chǎng)，極大促進(jìn)武漢商業(yè)市場(chǎng)繁榮發(fā)展同時(shí)，使武漢商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加??；專業(yè)市場(chǎng)、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)生力軍，不斷搶占大型商場(chǎng)市場(chǎng)份額；綜合性購物中心將成為武漢消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。

二、、項(xiàng)目目概概況況及及SWOT分分析析項(xiàng)目目概概況況二、、項(xiàng)目目概概況況及及SWOT分分析析項(xiàng)目目概概況況地處處武武漢漢市市兩兩個(gè)個(gè)市市級(jí)級(jí)商商圈圈之之一一————漢漢陽陽““鐘鐘家家村村商商圈圈””，，漢漢陽陽大大道道與與鸚鸚鵡鵡大大道道交交匯匯處處，，屬屬于于武武漢漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心區(qū)區(qū)域域；；項(xiàng)目目集集購購物物、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲、、休休閑閑、、酒酒店店、、商商務(wù)務(wù)、、住住宅宅為為一一體體的的綜綜合合性性建建筑筑體體；；總用用地地面面積積：：24183.46㎡㎡，，地地上上總總建建筑筑面面積積137600㎡㎡，，其其中中商商業(yè)業(yè)面面積積43500㎡㎡，，停停車車位位511個(gè)個(gè)，，容容積積率率：：5.70，，綠綠化化率率：：15.50%，，建建筑筑密密度度49.60%，，綠綠化化面面積積3753.92㎡㎡。。二、、項(xiàng)目目概概況況及及SWOT分分析析項(xiàng)目目SWOT分析析StrengthsSWOT分析析WeaknessOpportunityThreat二、、項(xiàng)目目概概況況及及SWOT分分析析項(xiàng)目目（（SWOT））分分析析Strengths（（優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析））項(xiàng)目目扼扼城城區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)入入良良鄉(xiāng)鄉(xiāng)的的要要道道，，物物流流車車流流交交通通便便利利，，客客流流的的易易達(dá)達(dá)性性能能好好，，輻輻射射范范圍圍大大；；開發(fā)發(fā)商商在在本本區(qū)區(qū)域域擁擁有有雄雄厚厚的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力與與良良好好的的社社會(huì)會(huì)資資源源；；項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)總總建建筑筑面面積積4萬余余平平方方米米，，在在本本區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯；；地處處良良衛(wèi)衛(wèi)星星城城的的新新區(qū)區(qū)長長陽陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，市市場(chǎng)場(chǎng)范范圍圍東東可可輻輻射射六六里里橋橋，，西西可可輻輻射射良良鄉(xiāng)鄉(xiāng)，，商商圈圈市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響范范圍圍廣廣；；周邊邊多多個(gè)個(gè)住住宅宅小小區(qū)區(qū)已已建建成成或或正正在在建建成成，，今今后后有有一一定定的的商商業(yè)業(yè)購購買買消消費(fèi)費(fèi)力力，，有有利利于于形形成成核核心心商商圈圈；；二、項(xiàng)目概況況及SWOT分分析項(xiàng)目（SWOT）分析析Weakness（劣劣勢(shì)分析析）良鄉(xiāng)屬于于京郊衛(wèi)衛(wèi)星城，，與北京京城區(qū)商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)相比落落后，項(xiàng)目周邊邊缺少應(yīng)應(yīng)有的消消費(fèi)居民民、商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)和和商業(yè)氛氛圍；開發(fā)商在在項(xiàng)目前前期對(duì)商商業(yè)缺少少充分的的考慮和和專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)；物業(yè)為狹狹長底商商，進(jìn)深深不足，，影響商商業(yè)的招招商和經(jīng)經(jīng)營；本項(xiàng)目屬屬于綜合合建筑體體，整體體功能定定位和功功能分區(qū)區(qū)考慮不不充分。二、項(xiàng)目概況況及SWOT分分析項(xiàng)目（SWOT）分析析Opportunity（機(jī)機(jī)會(huì)分析析）良線作為為北京城城市建設(shè)設(shè)與發(fā)展展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，，已逐漸漸顯示出出了強(qiáng)勁勁發(fā)展勢(shì)勢(shì)態(tài)，為為項(xiàng)目提提供了良良好的成成長空間間；周邊區(qū)域域的發(fā)展展帶來居居民數(shù)量量的增長長和居民民收入的的提高，，為項(xiàng)目目提供了了充足的的潛在消消費(fèi)群體體和市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)；；周邊缺少少大型和和有檔次次的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力小，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展空間；；二、項(xiàng)目概況況及SWOT分分析項(xiàng)目（SWOT）分析析Opportunity（機(jī)機(jī)會(huì)分析析）項(xiàng)目的商商業(yè)部分分尚未全全面啟動(dòng)動(dòng)，其規(guī)規(guī)劃、定定位、招招商等還還有充分分的選擇擇空間；；城市區(qū)域域商業(yè)化化建設(shè)進(jìn)進(jìn)程加快快，使土土地和商商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)值不不斷升值值；北京各類類商業(yè)積積極拓展展京郊網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)發(fā)展連鎖鎖，招商商資源相相對(duì)豐富富。二、項(xiàng)目概況況及SWOT分分析項(xiàng)目（SWOT）分析析Threat（（威脅分分析）北京市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)及商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨激激烈；商業(yè)投資者因因日漸理理性而對(duì)對(duì)投資更更加謹(jǐn)慎慎，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)加加強(qiáng)；前期的市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)力不足足，投資資店鋪壓力力較大，，影響項(xiàng)項(xiàng)目的投投資銷售；；項(xiàng)目周邊邊區(qū)域發(fā)發(fā)展還有有待時(shí)日日，使項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)培育育期增長長。三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位業(yè)態(tài)定位位：社區(qū)商業(yè)業(yè)休閑中中心功能定位位：餐飲、休休閑、娛娛樂、購購物、社社區(qū)配套套服務(wù)。。時(shí)尚店三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位功能配置置功能類別服務(wù)內(nèi)容購物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等

時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街街動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位客層定位位：以中檔消消費(fèi)為主主，兼顧顧部分高高檔及低低檔消費(fèi)費(fèi)需求。。商圈構(gòu)成成：核心商圈圈：良鄉(xiāng)鄉(xiāng)商圈；；輻射商圈圈：北京京西部房房山、豐豐臺(tái)海淀淀等區(qū)。。四、樓層層規(guī)劃布布局運(yùn)作模式式：商鋪鋪分零出出售、不不返租，，業(yè)主自自行經(jīng)營營、統(tǒng)一一管理“倒金子子塔”式式布局結(jié)結(jié)構(gòu)：樓層經(jīng)營區(qū)域面經(jīng)營品類備注東區(qū)F1精品館5100

金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾

不含1F臨街店鋪（2600㎡）

F2-3生活超市16400生活日常用品、小百貨等物業(yè)持有或整售(不含2F門市店)F4時(shí)尚流行館8800飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等業(yè)主自營西邊步行街F1-2品牌店5000名品專業(yè)店、中西快餐等業(yè)主自營F3餐飲、娛樂、2700餐飲、茶藝、KTV、院線等業(yè)主自營四、樓層規(guī)劃劃布局說明：商場(chǎng)的垂垂直功能能布局以以“漢堡包包”形式體現(xiàn)現(xiàn)。充分分將客流流聚集在在二、三三層，通通過各樓樓層手扶扶、垂直直梯等向向上、下下兩層及及步行街街分流，，保證顧顧客資源源的充分分共享和和合理引引導(dǎo)。一層精品品館：商商品定位位中高檔檔，消費(fèi)費(fèi)群體主主要面向向中高端端群體。。要求商商裝的色色彩典雅雅、燈光光明亮、、檔次上上乘，各各店鋪布布局上采采用店中中店形態(tài)態(tài)，可以以最充分分地保證證商場(chǎng)的的整體形形象。四、樓層規(guī)劃劃布局說明：二、三層層生活超超市：引引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)生活超超市進(jìn)駐駐，一則則滿足周周邊市民民的日常常生活消消費(fèi)需求求，為大大眾服務(wù)務(wù)；二則則通過其其強(qiáng)大的的聚客力力為項(xiàng)目目帶來充充足的客客源。四層時(shí)尚尚流行館館：“百百元商品品城”在在經(jīng)營上上突出“小、少少、廉、、精、飾飾、炫、、酷、動(dòng)動(dòng)”的特征，，小、動(dòng)動(dòng)是對(duì)商商品形態(tài)態(tài)的定位位，精是是對(duì)其商商品屬性性的定位位，廉是是對(duì)其價(jià)價(jià)格的定定位，少少、炫、、酷是對(duì)對(duì)其目標(biāo)標(biāo)客層的的定位，，飾是對(duì)對(duì)其經(jīng)營營品類的的概括。。附以電電玩城等等業(yè)態(tài)組組合，吸吸引更廣廣范圍的的青少年年消費(fèi)群群體、工工薪階層層和低收收入人群群，擴(kuò)大大本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客層。。即突顯顯樓層的的經(jīng)營特特色，又又是一樓樓經(jīng)營品品類的延延伸和補(bǔ)補(bǔ)充，提提升四樓樓的物業(yè)業(yè)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值，擴(kuò)擴(kuò)大商場(chǎng)場(chǎng)商鋪的的銷售面面積。西區(qū)商業(yè)業(yè)步行街街作為本本項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)劃劃的亮點(diǎn)點(diǎn)，其承承載的功功能以餐餐飲、休休閑、娛娛樂等功功能為主主，形成成本項(xiàng)目目購物、、休閑、、娛樂、、餐飲綜綜合服務(wù)務(wù)消費(fèi)空空間，更更好滿足足區(qū)域消消費(fèi)需求求，豐富富該區(qū)旅旅游市場(chǎng)場(chǎng)。四、樓層規(guī)劃劃布局樓層業(yè)態(tài)態(tài)面積規(guī)規(guī)劃設(shè)定定樓層品類規(guī)劃經(jīng)營面積備注F1精品館（7700㎡）F1臨街店鋪：1600㎡。業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理室內(nèi)部分：1、名品街4100㎡；2、個(gè)人護(hù)理專業(yè)店：500㎡；3、項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧。業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理F2、F3生活超市（1.64萬㎡）1、F2：7600㎡；（其余1100㎡規(guī)劃為門市店鋪）2、F3：8800㎡。物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營管理F4時(shí)尚流行館(8800㎡)1、百元商品街：4200㎡；2、電玩：600㎡；3、風(fēng)味小吃城：3200㎡；4、其他配套（如美容中心、休閑水吧等）：800㎡。1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理西區(qū)步行街F1-2品牌店（名品專業(yè)店、中西快餐等）：5000㎡；1、項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū)1—3F擬規(guī)劃約1500—2000㎡作為獨(dú)立餐飲店面；2、業(yè)主自營、自行管理3F餐飲、娛樂、休閑：2700㎡。

五、招商及運(yùn)運(yùn)營招商目標(biāo)標(biāo)品牌（略）招商建議議：規(guī)劃在先先，按所所招品類類對(duì)象的的空間設(shè)設(shè)計(jì)要求求進(jìn)行規(guī)規(guī)劃；配套保障障，按各各業(yè)態(tài)的的功能要要求進(jìn)行行配套；；招商先行行，按商商場(chǎng)的定定位目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行針針對(duì)招商商；同步開業(yè)業(yè)，確保保各品牌牌店、各各業(yè)種統(tǒng)統(tǒng)一開業(yè)業(yè)。五、招商及運(yùn)運(yùn)營招商策略略策略一：：科學(xué)分分類、合合理配比比；策略二：：強(qiáng)勢(shì)品品牌優(yōu)先先；策略三：：放水養(yǎng)養(yǎng)魚、低低價(jià)引進(jìn)進(jìn)；策略四：：業(yè)態(tài)互互補(bǔ)、資資源共享享；五、招商及運(yùn)運(yùn)營運(yùn)營建議議模式一：：注冊(cè)成成立閩東東中天國國際城商商業(yè)管理理公司經(jīng)經(jīng)營管理理公司，，對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)實(shí)施全全程經(jīng)營營管理。。模式二：：注冊(cè)成成立閩東東中天國國際城商商業(yè)管理理公司，，委托專專業(yè)公司司參與經(jīng)經(jīng)營管理理。七、項(xiàng)目商鋪鋪定位產(chǎn)品定位位按照“分分零發(fā)售售，產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪””模式切切割，將將商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷銷售，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，銷銷售后全全面自營營或包租租。東區(qū)商鋪鋪1、一層層商鋪建筑面積積為30～35㎡為主主；所占占比例為為60%；20～30㎡為輔輔；所占占比例為為30%；；10㎡㎡以下及及35～～60㎡㎡所占比比例10%；特特殊需要要，具體體可視情情況而定定。2、其他他各層，，建筑面積積為10～15㎡為主主；所占占比例為為60%；16～25㎡為輔輔；所占占比例為為30%；；10㎡㎡以下及及30㎡㎡～60所占比比例10%；特特殊需要要，具體體可視情情況而定定。滿足投資資大眾化化的需求求，鋪位位分割以以“小面面積，低低總價(jià)””為主。。七、項(xiàng)目商鋪鋪定位產(chǎn)品定位位西區(qū)商鋪鋪二、三層層，以功功能和業(yè)業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割割，依據(jù)據(jù)各業(yè)態(tài)態(tài)的不同同需求確確定建筑面積積。東區(qū)的臨臨街店鋪鋪和西區(qū)區(qū)步行街街在滿足經(jīng)經(jīng)營需求求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，最最大限度度的增加加銷售面面積，建建筑面積積為100～～150㎡為主主。七、項(xiàng)目商鋪鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)西區(qū)商鋪鋪東區(qū)商鋪鋪東區(qū)的臨臨街店鋪鋪和西區(qū)區(qū)步行街街“分零發(fā)發(fā)售，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪”，合合理控制制總價(jià)與與單價(jià)，，提高銷銷售率是是基本原原則。遵循不同同業(yè)態(tài)的的經(jīng)營規(guī)規(guī)律，滿滿足物業(yè)業(yè)需求是是基本原原則，分分區(qū)、分分期進(jìn)行行銷售。。在不違背背臨街店店鋪主題題定位的的基礎(chǔ)上上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“高、、寬、深深”的設(shè)設(shè)計(jì)理念念，最大限度度地提高高利潤率率。七、項(xiàng)目商鋪鋪定位價(jià)格定位位定價(jià)原則則：依據(jù)據(jù)不同區(qū)區(qū)域，制制定價(jià)格格原則層總價(jià)一一般控制制在20～40萬，盡盡量挖掘掘市場(chǎng)資資源。首首付款控控制———首付款款不宜超過過4～10萬元元，降低低投資門門檻。東區(qū)商鋪鋪西區(qū)商鋪鋪東區(qū)的臨臨街店鋪鋪和西區(qū)區(qū)步行街街一層商鋪鋪的價(jià)格格為：10000元/㎡其他他各層均均價(jià)為6000元/㎡㎡遵循“租租價(jià)反推推，合理理定價(jià)””原則，，總價(jià)一一般控制制在150萬～～200萬。二、三層層均價(jià)為為：6000元元/㎡遵循“黃黃金地段段，黃金金價(jià)位””的原則則，不進(jìn)進(jìn)行總價(jià)價(jià)控制，，按需定定價(jià)，滿滿足貴賓賓級(jí)客戶戶。東西區(qū)的的臨街店店鋪的均均價(jià)為：：25000元元/㎡七、項(xiàng)目商商鋪定定位客群定定位本產(chǎn)品品客群群定位位為經(jīng)經(jīng)營群群體和和個(gè)體體投資資者經(jīng)營群群體的的主要要特征征1、機(jī)構(gòu)特特征：：通訊訊、銀銀行、、連鎖鎖餐飲飲等主主要鎖鎖定東東區(qū)的的臨街街店鋪鋪。2、民民營企企業(yè)：：娛樂樂、餐餐飲、、文化化等主主要鎖鎖定西西區(qū)的的二、、三層層。3、個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營：：經(jīng)營營服飾飾等，，主要要鎖定定東區(qū)區(qū)的一一、四四層。。個(gè)體投投資者者群體體的主主要特特征1、年年齡結(jié)結(jié)構(gòu)：：在30—55歲歲之間間，其其中又又以35——45歲的的投資資者為為主。。2、職職業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)政府人人員、、企業(yè)業(yè)中上上層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、私營營老板板、國國有企企業(yè)員員工、、金領(lǐng)領(lǐng)一族族等。。七、項(xiàng)目商商鋪定定位投資者者收益益分析析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10000元／㎡總房價(jià)30㎡×10000=30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10％年返租金額3萬元(30萬元×10％=3萬元)提前返租購房時(shí)返還3年租金9萬元實(shí)際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元東區(qū)一一層投投資方方式設(shè)設(shè)計(jì)七、項(xiàng)目商商鋪定定位投資者者收益益分析析投資者者投資資收益益分析析租金收益每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、項(xiàng)目功功能及及配套套建議議各產(chǎn)品品類型型的功功能分分析各產(chǎn)品品功能能的規(guī)規(guī)模關(guān)關(guān)系1、北北京各各建筑筑綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目不不同功功能規(guī)規(guī)模比比例八、項(xiàng)目功功能及及配套套建議議各產(chǎn)品品類型型的功功能分分析各產(chǎn)品品功能能的規(guī)規(guī)模關(guān)關(guān)系名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場(chǎng)寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%八、項(xiàng)目功功能及及配套套建議議各產(chǎn)品品類型型的功功能分分析本項(xiàng)目目規(guī)模模比例例關(guān)系系如下下物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例18%11%41%33%100.0%與北京京七個(gè)個(gè)項(xiàng)目目相比比，本本項(xiàng)目目各部部分的的功能能比例例吻合合建筑筑綜合合體的的規(guī)模規(guī)規(guī)律。。不僅僅如此此，本本項(xiàng)目目注重重住宅宅和商商業(yè)的的比重重與項(xiàng)項(xiàng)目本本身所所在區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛氛圍是是相輔輔相成成的。。八、項(xiàng)目功功能及及配套套建議議各產(chǎn)品品類型型的功功能分分析各產(chǎn)品品功能能互動(dòng)動(dòng)關(guān)系系分析析1、寫寫字樓樓功能能特點(diǎn)點(diǎn)整個(gè)建建筑綜綜合體體的支支撐物物業(yè)，，其經(jīng)經(jīng)營直直接影影響到到酒店店、商商業(yè)的的收益益。2、酒店店功能能特點(diǎn)點(diǎn)有酒店店的建建筑綜綜合體體，寫寫字樓樓租金金都較較高。。3、公寓寓功能能特點(diǎn)點(diǎn)其客群群與寫寫字樓樓和商商業(yè)客客群在在時(shí)間間上形形成互互補(bǔ)，，支撐撐商業(yè)業(yè)經(jīng)營營，并并延長長了商商業(yè)的的經(jīng)營時(shí)時(shí)間。。同時(shí)時(shí)精英英客群群有效效提升升了建建筑綜綜合體體的品品質(zhì)。。4、商業(yè)業(yè)功能能特點(diǎn)點(diǎn)為建筑綜合合體中其它它功能的使使用者帶來來便利，且且能夠擴(kuò)大大項(xiàng)目知名名度，在市市場(chǎng)中樹立高檔次次的項(xiàng)目形形象，有利利于項(xiàng)目租租金水平的的提高。八、項(xiàng)目功能及及配套建議議本項(xiàng)目各產(chǎn)產(chǎn)品類型的的功能及配配套酒店配套特特點(diǎn)1、客群特特點(diǎn)需求特點(diǎn)是是注重內(nèi)部部空間的舒舒適性和高高品質(zhì)，注注重服務(wù)的的水準(zhǔn)，對(duì)對(duì)配套的要求不是非非常強(qiáng)烈。。2、配套內(nèi)內(nèi)容酒店的配套套可以少而而精，滿足足其基本需需求，如早早餐、洗衣衣等。3、共享配配套對(duì)于使用頻頻次相對(duì)較較低的配套套如健身、、會(huì)議、咖咖啡茶吧、、美發(fā)店、、大型中餐廳等設(shè)施施，可共享享公寓或?qū)憣懽謽堑呐渑涮自O(shè)施或或是本項(xiàng)目目的配套設(shè)設(shè)施。八、項(xiàng)目功能及及配套建議議本項(xiàng)目各產(chǎn)產(chǎn)品類型的的功能及配配套公寓配套特特點(diǎn)1、客群特特點(diǎn)公寓為居家家客群，長長久居住，，對(duì)公寓的的配套、服服務(wù)要求比比較高。2、配套內(nèi)內(nèi)容主要配套內(nèi)內(nèi)容包括金金融機(jī)構(gòu)、、郵政、餐餐飲、通訊訊、健身中中心、干洗、高檔會(huì)會(huì)所等。3、共享配配套金融機(jī)構(gòu)、、郵政、購購物、餐飲飲、休閑娛娛樂、酒吧吧等。七、項(xiàng)目商鋪定定位產(chǎn)品定位按照“分零零發(fā)售，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪””模式切割割，將商鋪鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售售，產(chǎn)權(quán)可可轉(zhuǎn)讓，銷銷售后全面面自營或包包租。東區(qū)商鋪1、一層商商鋪建筑面積為為30～35㎡為主主；所占比比例為60%；20～30㎡㎡為輔；所所占比例為為30%；10㎡以下下及35～～60㎡所所占比例10%；特特殊需要，，具體可視視情況而定定。2、其他各各層，建筑面積為為10～15㎡為主主；所占比比例為60%；16～25㎡㎡為輔；所所占比例為為30%；10㎡以下下及30㎡㎡～60所所占比例10%；特特殊需要，，具體可視視情況而定定。滿足投資大大眾化的需需求，鋪位位分割以““小面積，，低總價(jià)””為主。七、項(xiàng)目商鋪定定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，，以功能和和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，，依據(jù)各業(yè)業(yè)態(tài)的不同同需求確定定建筑面積。。東區(qū)的臨街街店鋪和西西區(qū)步行街街在滿足經(jīng)營營需求的基基礎(chǔ)上，最最大限度的的增加銷售售面積，建建筑面積為為100～150㎡為為主。七、項(xiàng)目商鋪定定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)西區(qū)商鋪東區(qū)商鋪東區(qū)的臨街街店鋪和西西區(qū)步行街街“分零發(fā)售售，產(chǎn)權(quán)商商鋪”，合合理控制總總價(jià)與單價(jià)價(jià)，提高銷銷售率是基基本原則。。遵循不同業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營營規(guī)律，滿滿足物業(yè)需需求是基本本原則，分分區(qū)、分期期進(jìn)行銷售售。在不違背臨臨街店鋪主主題定位的的基礎(chǔ)上，，實(shí)現(xiàn)“高高、寬、深深”的設(shè)計(jì)計(jì)理念，最大限度地地提高利潤潤率。七、項(xiàng)目商鋪定定位價(jià)格定位定價(jià)原則：：依據(jù)不同同區(qū)域，制制定價(jià)格原原則層總價(jià)一般般控制在20～40萬，盡量量挖掘市場(chǎng)場(chǎng)資源。首首付款控制制——首付付款不宜超過4～10萬萬元，降低低投資門檻檻。東區(qū)商鋪西區(qū)商鋪東區(qū)的臨街街店鋪和西西區(qū)步行街街一層商鋪的的價(jià)格為：：10000元/㎡㎡其他各層層均價(jià)為6000元元/㎡遵循“租價(jià)價(jià)反推，合合理定價(jià)””原則，總總價(jià)一般控控制在150萬～200萬。。二、三層均均價(jià)為：6000元元/㎡遵循“黃金金地段，黃黃金價(jià)位””的原則，，不進(jìn)行總總價(jià)控制，，按需定價(jià)價(jià)，滿足貴貴賓級(jí)客戶戶。東西區(qū)的臨臨街店鋪的的均價(jià)為：：25000元/㎡㎡七、項(xiàng)目商鋪定定位客群定位本產(chǎn)品客群群定位為經(jīng)經(jīng)營群體和和個(gè)體投資資者經(jīng)營群體的的主要特征征1、機(jī)構(gòu)特征：：通訊、銀銀行、連鎖鎖餐飲等主主要鎖定東東區(qū)的臨街街店鋪。2、民營企企業(yè)：娛樂樂、餐飲、、文化等主主要鎖定西西區(qū)的二、、三層。3、個(gè)體經(jīng)經(jīng)營：經(jīng)營營服飾等，，主要鎖定定東區(qū)的一一、四層。。個(gè)體投資者者群體的主主要特征1、年齡結(jié)結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間間，其中又又以35——45歲的的投資者為為主。2、職業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)政府人員、、企業(yè)中上上層領(lǐng)導(dǎo)、、私營老板板、國有企企業(yè)員工、、金領(lǐng)一族族等。七、項(xiàng)目商鋪定定位投資者收益益分析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10000元／㎡總房價(jià)30㎡×10000=30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10％年返租金額3萬元(30萬元×10％=3萬元)提前返租購房時(shí)返還3年租金9萬元實(shí)際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元東區(qū)一層投投資方式設(shè)設(shè)計(jì)七、項(xiàng)目商鋪定定位投資者收益益分析投資者投資資收益分析析租金收益每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、項(xiàng)目功能及及配套建議議各產(chǎn)品類型型的功能分分析各產(chǎn)品功能能的規(guī)模關(guān)關(guān)系1、北京各各建筑綜合合體項(xiàng)目不不同功能規(guī)規(guī)模比例八、項(xiàng)目功能及及配套建議議各產(chǎn)品類型型的功能分分析各產(chǎn)品功能能的規(guī)模關(guān)關(guān)系名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場(chǎng)寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%八、項(xiàng)目功能及及配套建議議各產(chǎn)品類型型的功能分分析本項(xiàng)目規(guī)模模比例關(guān)系系如下物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例18%11%41%33%100.0%與北京七個(gè)個(gè)項(xiàng)目相比比，本項(xiàng)目目各部分的的功能比例例吻合建筑筑綜合體的的規(guī)模規(guī)律。。不僅如此此，本項(xiàng)目目注重住宅宅和商業(yè)的的比重與項(xiàng)項(xiàng)目本身所所在區(qū)域的商業(yè)氛氛圍是相輔輔相成的。。八、項(xiàng)目功能及及配套建議議各產(chǎn)品類型型的功能分分析各產(chǎn)品功能能互動(dòng)關(guān)系系分析1、寫字樓樓功能特點(diǎn)點(diǎn)整個(gè)建筑綜綜合體的支支撐物業(yè)，，其經(jīng)營直直接影響到到酒店、商商業(yè)的收益益。2、酒店功能能特點(diǎn)有酒店的建建筑綜合體體，寫字樓樓租金都較較高。3、公寓功能能特點(diǎn)其客群與寫寫字樓和商商業(yè)客群在在時(shí)間上形形成互補(bǔ)，，支撐商業(yè)業(yè)經(jīng)營，并并延長了商商業(yè)的經(jīng)營時(shí)間。。同時(shí)精英英客群有效效提升了建建筑綜合體體的品質(zhì)。。4、商業(yè)功能能特點(diǎn)為建筑綜合合體中其它它功能的使使用者帶來來便利，且且能夠擴(kuò)大大項(xiàng)目知名名度，在市市場(chǎng)中樹立高檔次次的項(xiàng)目形形象，有利利于項(xiàng)目租租金水平的的提高。八、項(xiàng)目功能及及配套建議議本項(xiàng)目各產(chǎn)產(chǎn)品類型的的功能及配配套酒店配套特特點(diǎn)1、客群特特點(diǎn)需求特點(diǎn)是是注重內(nèi)部部空間的舒舒適性和高高品質(zhì)，注注重服務(wù)的的水準(zhǔn)，對(duì)對(duì)配套的要求不是非非常強(qiáng)烈。。2、配套內(nèi)內(nèi)容酒店的配套套可以少而而精，滿足足其基本需需求，如早早餐、洗衣衣等。3、、共共享享配配套套對(duì)于于使使用用頻頻次次相相對(duì)對(duì)較較低低的的配配套套如如健健身身、、會(huì)會(huì)議議、、咖咖啡啡茶茶吧吧、、美美發(fā)發(fā)店店、、大大型型中中餐廳廳等等設(shè)設(shè)施施，，可可共共享享公公寓寓或或?qū)憣懽肿謽菢堑牡呐渑涮滋自O(shè)設(shè)施施或或是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的配配套套設(shè)設(shè)施施。。八、、項(xiàng)目目功功能能及及配配套套建建議議本項(xiàng)項(xiàng)目目各各產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的功功能能及及配配套套公寓寓配配套套特特點(diǎn)點(diǎn)1、、客客群群特特點(diǎn)點(diǎn)公寓寓為為居居家家客客群群，，長長久久居居住住，，對(duì)對(duì)公公寓寓的的配配套套、、服服務(wù)務(wù)要要求求比比較較高高。。2、、配配套套內(nèi)內(nèi)容容主要要配配套套內(nèi)內(nèi)容容包包括括金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、郵郵政政、、餐餐飲飲、、通通訊訊、、健健身身中中心心、、干干洗、、高高檔檔會(huì)會(huì)所所等等。。3、、共共享享配配套套金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、郵郵政政、、購購物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂樂、、酒酒吧吧等等。。八、、項(xiàng)目目功功能能及及配配套套建建議議本項(xiàng)項(xiàng)目目各各產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的功功能能及及配配套套寫字字樓樓配配套套特特點(diǎn)點(diǎn)1、、客客群群特特點(diǎn)點(diǎn)作為為白白領(lǐng)領(lǐng)階階層層，，他他們們需需求求主主要要集集中中在在生生活活需需求求方方面面，，實(shí)實(shí)用用性性和和形形象象并重重，，講講求求生生活活質(zhì)質(zhì)量量。。2、、配配套套內(nèi)內(nèi)容容公司司的的需需求求內(nèi)內(nèi)容容具具體體包包括括公公務(wù)務(wù)宴宴請(qǐng)請(qǐng)、、產(chǎn)產(chǎn)品品展展示示和和發(fā)發(fā)布布、、大大型型會(huì)會(huì)議議與與報(bào)告告、、金金融融郵郵政政服服務(wù)務(wù)、、票票務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)等等。。員工工需需求求包包括括工工作作餐餐、、加加班班餐餐、、日日常常生生活活用用品品需需求求、、健健身身、、休休閑閑等等。。3、、共共享享配配套套銀行行、、品品牌牌快快餐餐、、咖咖啡啡酒酒吧吧、、郵郵局局、、健健身身與與通通訊訊。。八、、項(xiàng)目目功功能能及及配配套套建建議議配套套功功能能組組合合與與分分布布各產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型配配套套功功能能需需求求1、、酒酒店店配配套套需需求求配套名稱前臺(tái)咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、、公公寓寓配配套套需需求求配套名稱美容、美體保健中心花店藥店、面包房超市配套名稱桑拿、淋浴健身房體操房兒童活動(dòng)室圖書室配套名稱西餐廳休息廳球類運(yùn)動(dòng)室空中花園

1、、寫字字樓樓配配套套需需求求配套名稱銀行會(huì)議室商務(wù)中心高檔餐廳配套名稱員工餐廳、郵局咖啡廳夜總會(huì)八、、項(xiàng)目功能及配配套建議配套功能組合合與分布將不同物業(yè)的的商業(yè)配套需需求，進(jìn)行組組合，最大限限度的發(fā)揮本本項(xiàng)目中商業(yè)業(yè)物業(yè)的功能。1、酒店可共共享配套：咖咖啡吧、餐廳廳。2、公寓可共共享物業(yè)：美美容、美體、、保健中心、、花店、藥店店、面包房、、超市、桑拿、健身房、、體操房、圖圖書室、西餐餐廳3、寫字樓可可共享物業(yè)：：銀行、高檔檔餐廳、員工工餐廳、郵局局、咖啡廳、、夜總會(huì)。4、高檔俱樂樂部補(bǔ)充商業(yè)業(yè)物業(yè)的不足足，完善各產(chǎn)產(chǎn)品類型配套套功能的組合合。各產(chǎn)品類型配配套功能組合合八、項(xiàng)目功能及配配套建議配套功能組合合與分布1、東部商業(yè)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)全部購物物和金融、通通訊等部分商商務(wù)功能功能能。2、步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、、酒吧、娛樂樂功能。3、西部商業(yè)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)中檔餐飲飲、小吃一條條街、部分娛娛樂功能。4、高檔俱樂樂部實(shí)現(xiàn)康體、娛娛樂功能，包包含健身房等等；高級(jí)餐飲飲功能：以高高級(jí)西餐為主主，兼有最高檔中餐餐；會(huì)議功能能：包含大規(guī)規(guī)模的會(huì)議廳廳及小會(huì)議室室。共享商業(yè)配套套的分布八、項(xiàng)目功能及配配套建議高檔商務(wù)俱樂樂部目標(biāo)客戶具備一定實(shí)力力的公司的決決策層人士經(jīng)營方式采用會(huì)員制的的經(jīng)營方式功能分類1、康體娛樂樂功能：健身房、桑拿拿、臺(tái)球、保保齡球、壁球球、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等等；2、高級(jí)餐飲飲：以高級(jí)西餐為為主，以及日日本、韓國料料理等，兼有有最高檔中餐餐；3、會(huì)議功能能：包含大規(guī)模的的會(huì)議廳及小小會(huì)議室；4、其它功能能：根據(jù)特殊殊人群的特殊殊服務(wù)，提供供一些特殊的空空間；九、項(xiàng)目營銷策略略營銷總思路以“整體營銷銷策略”、““未來營銷策策略”和“功功能營銷策略略”為主要營營銷策略，針對(duì)未來來的“中天人人”定向推廣廣，結(jié)合中天天國際流光溢溢彩的賣點(diǎn)，，確定銷售和推推廣策略?！罢w營銷策策略”將“國際公寓寓、星G酒店店、市G商圈圈和5A配套套的綠色生態(tài)態(tài)辦公區(qū)（EOD）”融融為一體，以強(qiáng)調(diào)調(diào)中天國際的的恢弘與大氣氣，以中天國國際的綜合性性來塑造新武武漢的城市景觀，，以關(guān)鍵詞———“中天··國際”，以以攜領(lǐng)之勢(shì)樹樹立整體形象象。九、項(xiàng)目營銷策略略營銷總思路“未來營銷策策略”昨日漢陽，““晴川歷歷漢漢陽樹,芳草草萋萋鸚鵡州州”。明日漢陽，““錦繡長江鸚鸚鵡州，珠璣璣中天鐘家村村”。以“錦繡長江江”描繪漢陽陽未來，描繪繪中天國際的的未來“功能營銷策策略”以功能的第一一性使整個(gè)武武漢為之瞠目目。以告別空空調(diào)與頂G品質(zhì)的嚴(yán)重背背離，使整個(gè)武武漢為之結(jié)舌舌。九、項(xiàng)目營銷策略略關(guān)鍵詞中天·國際中天概念天地之元點(diǎn)，，歷法之根本本；四季交更更、時(shí)代變遷遷之臨界點(diǎn)。?！秷虻洹分杏浻涊d，敘述了了帝堯當(dāng)時(shí)制制定歷法的情情況。帝堯命令羲氏氏、和氏通過觀測(cè)日日月星辰的運(yùn)運(yùn)行，制定歷歷法，告知百百姓。具體的的做法就是：“日中星星鳥，以殷仲仲春”，“日日永星火，以以正仲夏”，，“宵中星虛虛，以殷仲秋”，，“日短星昴昴，以正仲冬冬”。也就是是說，晝夜等等長的時(shí)候，，當(dāng)黃昏時(shí)見到到鳥星升到中中天，即為仲仲春或春分；；白晝最長的的時(shí)候，見到大火星升升到中天，即即為仲夏或夏夏至；晝夜又又等長到時(shí)候候，見到虛星升到中天天，即為仲秋秋或秋分；白白晝最短的時(shí)時(shí)候，見到昴昴星升到中天，即為仲仲冬或冬至。。九、項(xiàng)目營銷策略略關(guān)鍵詞國際概念注冊(cè)世界500強(qiáng)的國際際商務(wù)空間國際品質(zhì)：頂頂級(jí)品質(zhì)＝節(jié)節(jié)能＋智能居住世界各地地朋友的世界界村——中天天國際公寓國際的思維方方式：大武漢漢·大華中··大中國·大大世界的思維維方式。九、項(xiàng)目營銷策略略銷售策略高舉高打，注注重亮點(diǎn)，合合理統(tǒng)籌形成一個(gè)有效效的貼合產(chǎn)品品：漢陽———武漢明天的的高檔社區(qū)；；有一定高度的的市場(chǎng)推廣主主題：中天··國際——武武漢天元；因地制宜的高高效率組合有有效媒體———高端媒體、、高品質(zhì)、大大篇幅的宣傳傳效果?！拔逦灰惑w”，多頭并進(jìn)，，高效蓄水，，快速銷售包裝成一個(gè)好好的樓盤產(chǎn)品品、建立一支支好的銷售隊(duì)隊(duì)伍、營造一一個(gè)好的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、設(shè)計(jì)一個(gè)個(gè)好的推廣策策略和形成一一個(gè)好的項(xiàng)目目管理體系及及全員激勵(lì)措措施。九、項(xiàng)目營銷策略略促銷策略本項(xiàng)目的關(guān)鍵鍵點(diǎn)是“中天天國際購物中中心”，本項(xiàng)項(xiàng)目的推廣重重點(diǎn)是“中天天商廈”。促銷時(shí)時(shí)“中天國際際購物中心””先行，重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行“中天天國際大廈””的促銷。整合資源除傳統(tǒng)媒體以以外，充分利利用發(fā)展商自自身龐大的商商戶資源、客客戶資源，及及政府資源、新聞資資源、內(nèi)部資資源進(jìn)行多維維度的宣傳與與行銷，口碑碑渠道，事件件行銷，及全員行銷方方式進(jìn)行立體體傳播。建立制度1、“全員獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)制度”；2、“客帶客客銷售獎(jiǎng)勵(lì)制制度”；3、VIP大客客戶（團(tuán)購））制度4、政府官員自自動(dòng)行銷管理理制度；5、促銷獎(jiǎng)勵(lì)制制度九、項(xiàng)目營銷策略略價(jià)格策略價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要要體現(xiàn)在以下下幾個(gè)方面：：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、、首期優(yōu)勢(shì)、、月供優(yōu)勢(shì)，，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和和首期付款時(shí)時(shí)間等方面。。本項(xiàng)目的價(jià)格格策略在投資產(chǎn)品中中，淡化單價(jià)價(jià)概念和總價(jià)價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)調(diào)首期付款時(shí)時(shí)間和保值、增值值優(yōu)勢(shì)。在企業(yè)和個(gè)人人自用產(chǎn)品中中，淡化單價(jià)價(jià)感念，降低低入駐門檻，，突出首付優(yōu)勢(shì)和首首期付款時(shí)間間。九、項(xiàng)目營銷策略略促銷措施舉例例——“中天天國際大廈””武漢市今年寫寫字樓大量面面市，必須加加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)空空間與銷售渠渠道的深度開開發(fā)行銷策略：直直銷為主的行行銷原則盡快鎖定目標(biāo)標(biāo)大客戶，了了解目標(biāo)客層層投資需求，，力爭(zhēng)以整售售為主，配合合廣告宣傳主動(dòng)上門門直銷，深度度挖掘潛在中中、小型客戶戶。低首付的付款款方式中天國際推出出“付二成貸貸八成”的低低首付模式，，從而迎合大大多中小企業(yè)業(yè)又想置業(yè)，但又需要要流動(dòng)獎(jiǎng)金而而貸款難的尷尷尬，從而降降低首付壓力力，有力促進(jìn)進(jìn)售房。返租計(jì)劃針對(duì)投資客戶戶，考慮到客客戶收益，可可考慮購房返返租的手段，，既分析清楚楚按揭年限與成數(shù)，，結(jié)合市場(chǎng)租租賃行情，代代為出租。九、項(xiàng)目營銷策略略促銷措施舉例例——“中天天國際大廈””買房、租房送送豪華大小會(huì)會(huì)議室其活動(dòng)旨在考考慮到小企業(yè)業(yè)因辦公面積積所限，會(huì)議議室安排使用用不便。買房房客戶贈(zèng)送一定時(shí)間間的會(huì)議中心心使用時(shí)段或或頻次迎合其其需要。買房租房送酒酒店套房買房客戶贈(zèng)送送一年酒店套套房免費(fèi)使用用次數(shù)（如每每年10次）），事先預(yù)約約使用。免費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)、菜單式裝裝修服務(wù)以租代售方式式（免息）九、項(xiàng)目營銷策略略銷控策略整體銷控策略略“中天國際購購物中心”、、“中天國際際大廈”、““中天國際大大酒店”，依依序銷控；“中天國國際公寓”與與“中天國際際都市匯”同同步進(jìn)行。各產(chǎn)品的銷控控策略1、“中天國國際大廈”銷銷控策略：分層銷控，整整、散合理控控制，售、租租合理分配。2、“中天國國際大酒店””銷控策略：：分區(qū)銷控，散散、整合理控控制。3、“中天國國際公寓”與與“中天國際際都市匯”銷銷控策略：分樓、分層、、分戶型合理理銷控4、“中天國國際購物中心心”銷控策策略依經(jīng)營者、投投資者的性質(zhì)質(zhì)、特征分類類集中，自營營第一、投資資第二的銷控控策略九、項(xiàng)目營銷策略略服務(wù)策略“中天護(hù)照””——利益在線的互互動(dòng)鐘點(diǎn)助理——101服務(wù)升升級(jí)版建議發(fā)行“中天護(hù)照””，業(yè)主（包括括各種形態(tài)））人手一張，，業(yè)主憑借該該卡可以享受物物業(yè)公公司提提供的的所有有免費(fèi)費(fèi)服務(wù)務(wù)，同同時(shí)不不同身身份和和形態(tài)態(tài)的業(yè)業(yè)主之之間可可以資資源共享享優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)。傳統(tǒng)酒酒店式式公寓寓提供供各種種服務(wù)務(wù)，但但大多多限制制在保保姆式式的洗洗衣、、打掃掃和快快遞等等等。建議議提供供商務(wù)務(wù)助理理的服服務(wù)，，不僅僅包括括收發(fā)發(fā)傳真真、復(fù)復(fù)印，，還包包括提提供鐘鐘點(diǎn)式的秘秘書人人員，，可以以跟隨隨SOHO外出出聯(lián)系系業(yè)務(wù)務(wù)，同同時(shí)做做一些些記錄錄和翻翻譯的的工作作十、項(xiàng)目宣宣傳策策略宣傳總總精神神充分利利用““中天天國際際”前前期的的宣傳傳成果果，提提煉中中天··國際際內(nèi)涵涵，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)第第一性性和未來來發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)。中天··國際際內(nèi)涵涵——中中天生生活，，看得得見、、用得得著、、影響響生活活方式式、擁擁有榮榮譽(yù)感感的生生活；；——中中天企企業(yè)、、中天天品牌牌、中中天生生活，，三位位一體體。第一性性和未未來發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)1、第第一性性中天國國際———告告別空空調(diào)的的頂G品質(zhì)質(zhì)，武武漢無無同類類。2、未未來性性中天國國際———鐘鐘家村村、鸚鸚鵡大大道，，武漢漢只有有一個(gè)個(gè)元點(diǎn)點(diǎn)。十、項(xiàng)目宣宣傳策策略賣點(diǎn)提提煉不同的的產(chǎn)品品類型型具有有各自自鮮明明的賣賣點(diǎn)，，在本本項(xiàng)目目中，，必須須將各各產(chǎn)品品類型型的賣點(diǎn)提提煉，，形成成總體體的統(tǒng)統(tǒng)一。。以““中天天國際際大廈廈”為為例，，說明明賣點(diǎn)點(diǎn)提煉煉過程程。中天國國際生生態(tài)寫寫字樓樓賣點(diǎn)精精粹極品物物業(yè)——綠綠色、、環(huán)保保、節(jié)節(jié)能的的綜合合運(yùn)用用——高高科技技、智智能化化、人人性化化設(shè)備備的配配套呈呈現(xiàn)——綠綠色植植物、、綠色色建筑筑、綠綠色生生活——不不一樣樣的客客戶形形態(tài)，，一樣樣的皇皇家服服務(wù)體體系十、項(xiàng)目宣宣傳策策略賣點(diǎn)精精粹集錦多多元——可可貸款款可按按揭的的靈活活付款款，可可租可可售的的多維維物業(yè)業(yè)；——優(yōu)優(yōu)于儲(chǔ)儲(chǔ)蓄的的兩大大優(yōu)勢(shì)勢(shì)：可可持續(xù)續(xù)增值值、可可隨時(shí)時(shí)取用用；——強(qiáng)強(qiáng)于股股票的的三大大利好好：低低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性，，高成成長性性，回回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定；；——值值得投投資的的四要要素：：產(chǎn)權(quán)權(quán)、可可套現(xiàn)現(xiàn)、歸歸屬感感、固固定資資產(chǎn)。。升級(jí)價(jià)價(jià)值——辦辦公、、酒店店、豪豪宅、、公寓寓、商商業(yè)購購物的的多元元業(yè)態(tài)態(tài)；——休休閑步步行街街、精精品世世界、、VIP會(huì)會(huì)所的的多元元產(chǎn)品品；——名名流商商賈、、中外外機(jī)構(gòu)構(gòu)、世世界村村落共共生共共存的的多元元人群群；——全全產(chǎn)權(quán)權(quán)式、、使用用權(quán)式式、部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式的多多元銷銷售方方式。十、項(xiàng)目宣宣傳策策略賣點(diǎn)精精粹星級(jí)服服務(wù)——執(zhí)執(zhí)行““99+1”模模式的的新懶懶漢計(jì)計(jì)劃；；——星星級(jí)大大堂、、星級(jí)級(jí)會(huì)所所、星星級(jí)辦辦公的的“星星”生生活；；——業(yè)業(yè)主的的管家家，顧顧客的的助理理，企企業(yè)的的后勤勤；——換換位思思考，，從““請(qǐng)消消費(fèi)者者注意意”到到“請(qǐng)請(qǐng)注意意消費(fèi)費(fèi)者””；十、項(xiàng)目宣宣傳策策略賣點(diǎn)精精粹技術(shù)智智能——紅外線線遙控控安保保系統(tǒng)統(tǒng)，保保障安安全生生活百百分百百；——““指紋紋生活活”上上，““卡式式生活活”下下，簡簡單才才是硬硬道理理；——VOD點(diǎn)播播、電電子商商務(wù)、、遠(yuǎn)程程可視視會(huì)議議輕松松“指指點(diǎn)””；繼續(xù)發(fā)發(fā)展——建建筑是是發(fā)展展的，，改進(jìn)進(jìn)+引引進(jìn)，，物業(yè)業(yè)正無無窮；；——服服務(wù)是是發(fā)展展的，，人性性+個(gè)個(gè)性，，滿分分不滿滿足；；——客客戶是是發(fā)展展的，，交流流+溝溝通，，生活活起步步走；；——““中天天”是是發(fā)展展的，，可持持續(xù)合合作，，發(fā)展展無極極限；十、項(xiàng)目宣宣傳策策略客群目目標(biāo)策策略第一階階段媒媒體目目標(biāo)———提提升內(nèi)內(nèi)涵，，引起起關(guān)注注第三階階段媒媒介目目標(biāo)———加加大力力度，，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)第二階階段媒媒介目目標(biāo)———注注重信信息到到達(dá)率率，激激發(fā)購購買欲欲望此階段段是項(xiàng)項(xiàng)目推推廣開開盤前前進(jìn)行行宣傳傳造勢(shì)勢(shì)，以以迅速速提升升中天天國際際的品品牌內(nèi)涵為為主要要目的的，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目影影響，，引起起目標(biāo)標(biāo)客戶戶群的的關(guān)注注。此階段段配合合階段段性銷銷售工工作，，以信信息最最大限限度的的到達(dá)達(dá)目標(biāo)標(biāo)客戶戶群為為主要目的的，激激發(fā)他他們的的租賃賃、購購買欲欲望，，形成成租售售市場(chǎng)場(chǎng)的熱熱點(diǎn)。。此階段段為全全面招招租、、銷售售階段段，針針對(duì)目目標(biāo)客客戶群群體，，注重重宣傳傳推廣廣的深深度和力度度，注注重達(dá)達(dá)到既既定目目標(biāo)客客戶群群的關(guān)關(guān)注頻頻率，，直接接引導(dǎo)導(dǎo)他們們的消消費(fèi)行行為。。十、項(xiàng)目宣宣傳策策略廣告定定位廣告宣宣傳導(dǎo)導(dǎo)入期期形象＝＝項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝＋主主要商商務(wù)和和商業(yè)業(yè)中心心的高高空看看板＋＋新聞聞媒體體炒作作廣告鞏鞏固期期重點(diǎn)客客戶群群購買買欲望望＝地地段＋＋功能能＋品品質(zhì)＋＋服務(wù)務(wù)＋投投資收收益廣告加加強(qiáng)期期硬廣告告＋軟軟廣告告＋與與促銷銷策略略的實(shí)實(shí)施形形成廣告消消退期期實(shí)現(xiàn)銷銷售突突破＝＝珍板板＋優(yōu)優(yōu)惠十、項(xiàng)目宣宣傳策策略廣告主主題中天國國際大大廈1、主主導(dǎo)廣廣告語語“告別別空調(diào)調(diào)的5A級(jí)級(jí)商務(wù)務(wù)空間間”2、輔輔助廣廣告語語——整整層度度身定定制豪豪邁雋雋永——360度空空間有有360度度的商商務(wù)社社交生生活；；——開開間隨隨意分分割自自在實(shí)實(shí)用——給給成長長企業(yè)業(yè)提供供和500強(qiáng)握握手的的機(jī)會(huì)會(huì)?！】⌒阄湮錆h，，大氣氣辦公公十、項(xiàng)目宣宣傳策策略廣告主主題中天國國際公公寓1、主主導(dǎo)廣廣告語語中天國國際公公寓———提提前入入駐武武漢高高檔社社區(qū)。。2、輔助廣廣告語——只聽說說點(diǎn)菜服務(wù)務(wù)，沒想到到還有廚師““點(diǎn)播”，，專屬的超超快感。——星級(jí)酒酒店服務(wù)空空降武漢——四星級(jí)級(jí)的生活包包廂——侍者&保姆&管管家&商務(wù)務(wù)助理十、項(xiàng)目宣傳策策略廣告主題中天國際都都市匯1、主導(dǎo)廣廣告語：體驗(yàn)五星級(jí)級(jí)酒店公寓寓2、輔助廣廣告語三維住宅綜綜合體新武漢的““青年匯””我行我宿———挑戰(zhàn)單單身公寓產(chǎn)產(chǎn)品極限“中天國際際都市匯””的“100+1””全服務(wù)在“中天國國際都市匯匯”，做多多面人。十一、項(xiàng)目銷售目目標(biāo)預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）銷售額（億元）住宅（中天國際公寓）4772048502.315寫字樓（中天國際商務(wù)中心）2331658501.364酒店（中天國際大酒店）1822263001.148公寓（中天國際都市匯）622152000.323西區(qū)二、三層512060000.307商業(yè)街和臨街店鋪5816250001.454東區(qū)一層5100100000.510東區(qū)四層880060000.528合計(jì)7.949項(xiàng)目銷售目目標(biāo)及銷售售收益十一、項(xiàng)目銷售目目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售標(biāo)標(biāo)及銷售收收益：7.949億元十一、項(xiàng)目銷售目目標(biāo)預(yù)測(cè)銷售分期銷售期實(shí)際銷售目目標(biāo)總銷售期為為18個(gè)月月，其中商商業(yè)銷售期期為10個(gè)個(gè)月，商務(wù)務(wù)銷售期：：18個(gè)月，，住宅銷售售期為12個(gè)月。1、銷售預(yù)預(yù)約期：工工作目標(biāo)是是項(xiàng)目推廣廣和客戶積積累，時(shí)間間4個(gè)月。。2、開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期：其其工作目標(biāo)標(biāo)是全面實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售額的突破,時(shí)間4個(gè)月。3、銷售擴(kuò)擴(kuò)張期:其其工作目標(biāo)標(biāo)是全面實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售的的增長,時(shí)時(shí)間7個(gè)月月。4、掃尾清清盤期:其其工作目標(biāo)標(biāo)是最大限限度的提高高銷售額,3個(gè)月。。十一、項(xiàng)目銷售目目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)1、開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)30％％，銷售額額為：2.385億元2、銷售擴(kuò)擴(kuò)張期，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售額額40%,銷售額為為：3.180億元3、掃尾清清盤期,實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售額15%,銷售額額為：1.192億元實(shí)際銷售目目標(biāo)（以15%為沉沉淀物業(yè)））：6.757億元實(shí)際銷售目目標(biāo)階段銷售目目標(biāo)200年月日商業(yè)部分竣竣工2007年1月1日開盤項(xiàng)目開發(fā)節(jié)節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)2.385億元2006年9月銷售實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)銷售預(yù)約期期項(xiàng)目銷售小小組入駐2007年4月30日銷售擴(kuò)張期期2007年11月30日2008年3月1日銷售強(qiáng)銷期期銷售清盤期期實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)3.180億元實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)1.192億元十一、項(xiàng)目銷售目目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)節(jié)點(diǎn)與銷售售目標(biāo)進(jìn)度度表特別說明：：本策劃案系系我司工作作人員在對(duì)對(duì)武漢市商商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行調(diào)查后后，結(jié)合我我司豐富的的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和貴司項(xiàng)項(xiàng)目的具體體情況，結(jié)結(jié)合我司外外圍專家的的論證，分分析討論而而形成的。。本報(bào)告只