《物權法》與《物業(yè)管理條例》

《中華人民共和國物權法》

與

《物業(yè)管理條例》

1/13/20231.什么是物權？物權：物之歸屬權、物之利用權即是權利人對特定的物直接支配、管領的權利

直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入權利人就可以獨立地作出決斷并根據自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權利1/13/20232.《物權法》的架構

基本原則第一編：總則物權的設立、變更、轉讓和消滅38條物權的保護國家、集體、私人之所有權業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權第二編：所有權相鄰關系之相鄰權共有所有權取得的特別規(guī)定土地承包經營權建設用地使用權物權法第三編：用益物權五編，247條宅基地使用權地役權抵押權第四編：擔保物權質權留置權第五編：占有附則1/13/20233.《物業(yè)管理條例》的修改379號國務院令-------504號國務院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會職責修改成“下列事項由業(yè)主共同決定”第十二條投票權方式與《物權法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務企業(yè)”業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約”第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”1/13/20234.建筑物區(qū)分所有權與物業(yè)管理建筑物區(qū)分所有權構筑物業(yè)管理理論體系和法律制度所有權問題：1.公共、公用與共用、共有2.建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域3.紅線、紫線、黃線、綠線、藍線4.所有權的初始獲得、創(chuàng)設獲得與繼受獲得5.小區(qū)內住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權6.會所、車庫、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬地7.人防工程的所有權及經營權8.小區(qū)的樓頂廣告、無線發(fā)射出租的共有收益歸屬9.房改房、經濟適用房、成本價房、標準價房、共有住房承租房的權利性質10.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關系11.相鄰關系的處理原則1/13/20235.物權法應規(guī)定哪些國家財產？國家財產分為經營性財產與非經營性財產，物權法規(guī)定非經營性財產，經營性財產由公司法等規(guī)定物權法應當規(guī)定的非經營性財產，分為：1、公有物（國家所有國家使用的財產），包括國家機關辦公設施（如人民大會堂）；軍事設施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等2、公用物（國家所有公眾使用），包括道路、機場、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書館、公立學校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個人無法排他地占有和消費的物品1/13/20236.新提出了“建筑區(qū)劃”（《物業(yè)管理條例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線”四至。建筑區(qū)劃內的其他物權不屬于建筑物區(qū)分所有權的范疇規(guī)定了建筑區(qū)劃內的一些法定權利道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。1/13/20237.《物權法》與《物業(yè)管理條例》1.業(yè)主對建筑物管理方式的自主選擇2.由業(yè)主共同決定的事項及其程序3.業(yè)主大會投票權4.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位與訴訟地位5.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關系物業(yè)管理維修基金與專項維修資金1.物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造2.專項維修資金的籌集、使用包干制與酬金制1/13/20238.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

《中華人民共和國物權法》第六章專有部分享有所有權。俗稱“專有權、私有權”專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業(yè)主組織的成員權”1/13/20239.《物權法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權《物權法》的雙2/31/13/202310.《物權法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”《物權法》的“新雙過半”1/13/202311.業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……《中華人民共和國物權法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權人

……《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動產所有權……按國際慣例以產權證書確認沒有辦理產權證書……簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產權證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定1/13/202312.夫妻共同財產辦理了產權登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產權登記

夫妻個人財產沒有辦理產權證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權人。但其所有權行使受到一定限制，即不能流轉、交易、抵押……不得對抗第三人1/13/202313.對于不動產物權：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權法統(tǒng)一規(guī)定，即無論其所有權的移轉，擔保物權、或用益物權的設定，及不動產物權的拋棄，均須經登記，始生效力非依法律行為而取得不動產物權，如繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經登記，不得處分1/13/202314.業(yè)主總人數I.

產權證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產已婚，屬于夫妻共同財產夫妻產權證書署名者夫妻產權證書未署名者未擁有產權證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者1/13/202315.管理人業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會政府主管部門及相關部門管理服務人物業(yè)管理公司管理服務人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負責人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護事務者1/13/202316.《物權法》與物業(yè)管理《物權法》涉及物業(yè)管理方面主要集中在“第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”，其影響作用：在社會經濟方面，有助于解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使用土地，減少建筑成本，促進都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會，創(chuàng)設合理規(guī)范，以保障和促進大家業(yè)主的共同生活在物權制度方面，重新建構一套合理有效率的規(guī)范體系，規(guī)定專有部分和共用部分的法律關系在消費者權利方面，維護了作為建筑物物業(yè)消費者的合法權益1/13/202317.建筑物區(qū)分所有權立法的目的與原則建筑物區(qū)分所有權法律制度以及《物業(yè)管理條例》的制定系為加強建筑物大廈之管理維護，提升居住生活品質，并促進社會安定、安寧、和諧與安居立法指導原則：建筑物大廈物權關系立體化敦親睦鄰法律化，共同決策大家共同利益管理組織民主化，民主協(xié)商私法關系行政化和罰則化1/13/202318.不動產所有權的構成不動產所有權土地所有權建筑物區(qū)分所有權居住權相鄰權1/13/202319.建筑物區(qū)分所有權的構成建筑物區(qū)分所有權專有部分所有權共用部分持分權業(yè)主大會組織的成員權1/13/202320.建筑物區(qū)分所有權的法律關系

專有部分建筑物物權關系共用部分（共有部分）所有權基地使用權（地上權、租賃權等）業(yè)主大會（區(qū)分所有權人集會）建筑物區(qū)分所有權管理人業(yè)主委員會管理組織業(yè)主、物業(yè)使用人管理服務人（物業(yè)管理公司）《物權法》--------------國家基本法律《物業(yè)管理條例》-----國家行政法規(guī)規(guī)范基礎管理規(guī)約（業(yè)主公約)業(yè)主大會決議、決定1/13/202321.單獨所有、共有

專有部分建筑物區(qū)分所有權之標的適用于不動產物權規(guī)定使用區(qū)分所有權人專用約定共用由區(qū)分所有權人按應有部分共有所有權不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等）法定建筑物之附屬物（如排水、防火、空調、管線等設備）建筑物之附屬設備（如消防栓、天井、共有停共用部分分類車場、游泳池）（共有部分）約定附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫）約定專有部分（如交誼廳、會所、會議室）全體共用（大共）部分共用（小共）售房合同約定共用部分之專用權（約定專用）管理規(guī)約約定業(yè)主大會決議（物業(yè)服務合同）約定1/13/202322.1/13/202323.共用部分是建筑物區(qū)分所有權的核心重要問題1/13/202324.專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內容：專有部分——專項服務、特約服務共用部分——常規(guī)服務責任：專有部分——業(yè)主自己負責共用部分——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責費用：專有部分——業(yè)主自己承擔共用部分——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤權利與義務不同有利于解決糾紛1/13/202325.專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之中心說1/13/202326.專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說1/13/202327.專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施

共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施1/13/202328.架空層、停車場、會所、綠地所有權屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯1/13/202329.專有部分所有權專有部分所有權權利義務法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔專有部分的責任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當地善良風俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權賠償損失處分1/13