物業(yè)管理服務與經營

中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務與經營》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第一章物業(yè)管理服務與經營概述案例透視第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念第二節(jié)我國物業(yè)管理服務的產生與發(fā)展

精選ppt案例透視地處浦東一高檔的具有歐美風情的外銷別墅，里面大多住著跨國公司的老板與主管，每月管理費高達1.5美元/平方米。支付這么高的管理費就應該享受到高層次、優(yōu)質的管理與服務，其中免費幫助照看小孩也是服務項目之一。這項服務很受業(yè)主歡迎，經常有業(yè)主打電話來預約。精選ppt一天中午，管理處的顧小姐因要去參加她外公的追悼會早早地吃過中飯，把下午的工作交待一番后她準備離去。突然接到別墅內A座12號瑞士太太的電話，說因下午要去參加一個聚會，想請顧小姐去家里幫忙照看一下孩子。她家共有3個孩子，最小的僅幾個月。這讓顧小姐感到為難：一邊是自己親愛的外公見最后一面的時候，一邊是關系到公司聲譽的問題。顧小姐顧不上太多的思考，一口答應了瑞士太太的請求，不聲不響地到她家照看小孩去了。一直到她完成任務回來后，人們才發(fā)現(xiàn)她沒有去參加追悼會。精選ppt次日，有人問起顧小姐：當時，你完全可以回絕她，跟她說對不起，今天我已有安排了。因為如果她知道你要去參加外公的葬禮，她一定會通情達理接受的。顧小姐說：當時也沒有想太多，只是想業(yè)主有需求，我們就應滿足。因為我們的服務理念是“100%為業(yè)主第一”。我個人的事是小事，但維護公司信譽是大事。精選ppt

多么樸素的語言，聽起來卻讓人感動?？梢?，我們的員工具有多么高尚的服務意識：當公司利益和個人利益發(fā)生沖突時，哪怕個人利益再重要，也以公司利益為重。

當然，對員工的這種犧牲精神，物業(yè)管理公司領導也不會忽略。他們專門派人專程到顧小姐家慰問，一方面體現(xiàn)了公司領導對員工的關心，對顧小姐沒能出席追悼會向他們的家屬表示了歉意；另一方面也弘揚了這種犧牲自我讓客戶滿意的精神。精選ppt事后，物業(yè)管理公司總經理把此事作為典型案例，要求各管理處以此作為樣板，展開討論：當公司利益和個人利益發(fā)生沖突時，你該怎么辦？精選ppt【詳解】本案例的發(fā)生是由于物業(yè)管理公司推出免費為業(yè)主照看小孩的服務，公司員工為了滿足業(yè)主的要求，而放棄了自己親屬的追悼會。該物業(yè)管理公司員工的所作所為充分體現(xiàn)了業(yè)主利益高于一切和100%業(yè)主第一的高尚管理理念。精選ppt從案例中可以看出，社會在不斷發(fā)展，人們的消費水平不斷提高，在物質條件提高后，對服務就有了新的需求，要真正做到不斷超越業(yè)主日益增長的需求，還需物業(yè)管理從業(yè)人員的共同努力。在一些高檔住宅（別墅）小區(qū)推出花樣繁多的服務，服務的質量應該是放在第一位的，因為沒有好的服務是很難吸引業(yè)主來此購房居住的?，F(xiàn)在對于廣大消費者來說，購房的選擇范圍也越來越大，除了房型、地段、朝向、周邊交通條件等，他們越來越看重物業(yè)管理，物業(yè)管理的好壞將直接影響到這個樓盤的銷售情況和房地產開發(fā)商今后在這塊土地上的開發(fā)前景。精選ppt對于走向市場的物業(yè)管理公司來說，服務的好壞、是否到位對企業(yè)的發(fā)展起著一定的推動或制約作用，公司員工的個人利益與公司的整體利益是緊密地聯(lián)系在一起的，同樣比兩者更重要的是業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司如何以它正確的服務理念來對待業(yè)主，也將是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的源動力。在一個提倡品牌和服務的行業(yè)里，服務理念的產生就需要企業(yè)領導層動足腦筋，它的推廣和運用更需要依靠企業(yè)每一個員工，只有從上到下，齊心協(xié)力，才能讓社會認可你所擁有的品牌和你所提倡的服務。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念1.1物業(yè)物業(yè)是指有價的土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設施及建筑地塊等。物業(yè)一般由3部分組成：1.土地。土地只由一定范圍的面積構成的地產。2.建筑物。建筑物是指附著于土地的各種建筑物或構筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。從產權方面來看，建筑物與用作地基的土地可以分屬于不同的屬主。建筑物的產權可以是國家、集體和個人所有。3.物權。物權是財產權，它的標的是物。它的義務主體是不特定的人。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念1.2物業(yè)的分類1.按功能劃分物業(yè)按原始設計功能分為：居住型、非居住型和綜合型三大類。2.按產權劃分物業(yè)所有權人可以是自然人也可以是法人或其他組織，可以是中國人也可以是外國人。自然人又有個人獨有和共有兩種。法人和其他組織根據單位的性質可分為：國有、集體所有、私有、公私和有、外資和中外合資等。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念3.按照經營性質劃分物業(yè)從經營性角度可分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)兩類。收益性物業(yè)指其原始設計功能為經營性房屋，能為業(yè)主帶來經濟效益，如辦公樓、商場、店鋪、會展中心、酒店、賓館、標準廠房、停車場等。非收益性物業(yè)指其原始設計功能為公益性、消費性的房屋，業(yè)主并不要求經濟效益，如自有自用公寓、別墅、花園住宅和機關事業(yè)單位的公務樓、學校、醫(yī)院、圖書館、公園、慈善事業(yè)、宗教用房等。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念1.3物業(yè)管理服務1.3.1物業(yè)管理服務定義對于物業(yè)管理服務的概念到目前為止還沒有一個完全確定的說法，本書編者認為物業(yè)管理服務指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，為業(yè)主提供服務，兌現(xiàn)承諾。即被雇傭的管理者為業(yè)主提供服務。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念1.3.2物業(yè)管理服務新觀念1.零干擾服務2.個性化服務3.一拖N管理4.一卡制5.噪音等約束性管理精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念1.3.3物業(yè)管理服務的五大要素1.專業(yè)服務和專業(yè)管理的分離

2.職業(yè)經理人

3.服務理念4.高科技的應用

5.招投標

精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務與經營的基本概念1.3.4倡導服務理念對物業(yè)管理服務作用1.提升地位2.規(guī)范管理（1）健全法律規(guī)范管理（2）合同嚴格糾紛減少（3）分業(yè)經營、相互制約（4）要走社會化、專業(yè)化、經營型物業(yè)管理的道路3.行業(yè)監(jiān)督精選ppt第二節(jié)我國物業(yè)管理服務的產生與發(fā)展2.1我國物業(yè)管理服務的產生

我國的物業(yè)管理起步較晚，它作為房地產業(yè)的一個分支，在我國幾經起伏，經歷了起步、休眠、復蘇與發(fā)展三個階段。精選ppt第二節(jié)我國物業(yè)管理服務的產生與發(fā)展2.2物業(yè)管理服務的發(fā)展2.2.1創(chuàng)建物業(yè)管理服務平臺

國內外的實踐證明，為滿足專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理服務需求，需要創(chuàng)建一個能夠更有效地連接企業(yè)和市場，企業(yè)和社會的平臺。2.2.2培育正確的服務理念，并在實踐中加以運用。2.2.3推出“物業(yè)行業(yè)整合機制”，推進行業(yè)的整體發(fā)展。

精選ppt中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務與經營》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第二章物業(yè)服務的基礎工作

【案例透視】第一節(jié)物業(yè)服務的早期介入第二節(jié)物業(yè)的接管驗收第三節(jié)物業(yè)服務的招投標第四節(jié)物業(yè)服務合同第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理精選ppt【案例透視】

1999年8月月底，一天早晨，××苑小區(qū)物業(yè)管理處幾名工作人員正準備將一圍墻的門洞封掉，突然出現(xiàn)了一些外來人員上前阻攔，雙方發(fā)生爭執(zhí)且僵持不下。經了解，原來這一門洞是以前在這里施工的人員為了方便進出小區(qū)，擅自開鑿的。施工完畢后，由于房地產開發(fā)商與該施工隊在費用的結算上存在分歧，問題遲遲沒有得到解決。于是，該施工隊就在小區(qū)圍墻邊的空房里住下了。現(xiàn)在，該小區(qū)已由物業(yè)管理公司受托管理。這一門洞的存在，對小區(qū)安全不利，存在著極大的隱患。為此，物業(yè)管理處決定將門洞封掉。但在著手實施時，就出現(xiàn)了文章開頭的一幕。后來，該管理處多次與房地產開發(fā)商和施工隊協(xié)商解決辦法。該管理處物業(yè)主任向開發(fā)商說，如果這一門洞不及時堵上，會給來看房、準備買房和租房的客戶留下不好的印象，影響房屋租售工作。同樣，他向施工隊解釋說，小區(qū)房屋租售情況不理想，房地產開發(fā)商就很難回收資金進而與施工隊結清費用，這對施工隊也不利。只有將這一門洞盡早封掉，房地產開發(fā)商將房屋租售出去，才能與施工隊結清相關費用，雙方之間的問題才能盡快解決。這對房地產開發(fā)商、施工隊都有利，也有利于小區(qū)管理處今后順利開展工作。經過該管理處曉之以理、動之以情的解釋。最終，這一事件圓滿地得到了解決。試想：如果你是這小區(qū)的業(yè)主，你希望如何解決這件事呢？如果你是這家物業(yè)公司，你將如何處理這件事呢？精選ppt物業(yè)管理公司在服務與經營過程中不可避免地要與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、潛在地租戶和社區(qū)街道、財政稅務等部門以及社會其他各個方面、各個層次發(fā)生關系，經常會碰到一些矛盾，特別是在早期介入或前期物業(yè)管理階段，矛盾有時涉及三方或多方，處理時更要慎重，發(fā)展商與物業(yè)管理公司強強聯(lián)手，優(yōu)勢互補，不僅建成一個個爭相斗艷的物業(yè)，也為日后物業(yè)的售后服務與長效管理打下了良好基礎，才能收到良好的效果。精選ppt

這里我們結合有關案例主要介紹物業(yè)管理公司早期介入的重要性、物業(yè)公司接管與驗收的程序及注意事項、物業(yè)公司招投標的原則、程序及注意事項、物業(yè)合同的簽訂方法、程序及注意事項、物業(yè)資料的具體內容等進行較為詳細的描述。精選ppt【詳解】

在物業(yè)管理的過程中，經常會碰到一些矛盾。特別是在早期介入或前期物業(yè)管理階段，矛盾有時涉及三方或多方，處理時更要慎重。本案例中，小區(qū)物業(yè)管理處認真分析了當事雙方的矛盾根源，闡明利害關系，最后促使問題圓滿解決。早期介入和前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程的重要組成部分，從工程施工階段開始就需對物業(yè)進行有效的維護。本案例中的圍墻門洞，如不及時發(fā)現(xiàn)并改正，將令購房者有所顧忌，影響房屋銷售。物業(yè)公司在早期介入時，要與開發(fā)商明確雙方的權利和義務，以免在問題出現(xiàn)時互相推諉。特別是在工程質量、配套設施問題上，不要讓一些小問題從眼皮底下溜走，為以后的物業(yè)管理造成不便，甚至影響到業(yè)主的使用安全等。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務的早期介入1.1物業(yè)管理早期介入的含義及其意義1.1.1物業(yè)管理早期介入的含義物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設等開發(fā)活動，并從物業(yè)管理者的角度提出建議，使規(guī)劃設計既能夠滿足行業(yè)標準、又滿足業(yè)主和使用人的需要，為今后的物業(yè)管理工作打好基礎。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務的早期介入1.1.2物業(yè)管理早期介入的意義1.早期介入實現(xiàn)了物業(yè)開發(fā)建設與使用維護的“全過程”物業(yè)服務。2.早期介入在物業(yè)建設期間便實現(xiàn)了建房、用房、管房的有機結合。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務的早期介入1.2物業(yè)管理早期介入的主要內容1.2.1介入規(guī)劃設計1.配套設施的完善2.水電氣等供應容量3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)4.垃圾處理方式5.綠化布置6.消防設施7.建筑材料選用8.其他1.2.2介入施工質量管理1.指導施工單位把好質量關2.不斷進行質量檢查3.掌握新物業(yè)的全部情況1.2.3介入竣工驗收1.介入物業(yè)的竣工驗收2.介入物業(yè)的出售準備3.介入物業(yè)的正式出售精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務的早期介入1.3前期管理準備工作物業(yè)管理公司在早期介入階段的身份是“顧問”，居于從屬地位，隨著物業(yè)的開盤，其工作性質從“介入”逐步向“主導”過渡。1.3.1健全管理機構物業(yè)管理公司應根據委托物業(yè)的用途、面積確定管理機構1.3.2規(guī)章制度的制定規(guī)章制度的制定應依據國家和政府有關部門的法律、法令和文件，結合本物業(yè)的實際情況，制定一些必要的適用的制度和管理細則，這是物業(yè)管理逐步成熟并走向規(guī)范化、程序化、科學化、法制化道路的重要前提，也是實施和規(guī)范物業(yè)管理行為的當務之急。1.3.3建立完善的財務制度物業(yè)管理公司在物業(yè)交付業(yè)主使用前，應根據有關法規(guī)及物業(yè)特點，擬定收費標準，制定一年的管理收支預算，籌措物業(yè)管理維修基金，建立完善的財務制度，有效控制管理經費和基金的收支。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.1物業(yè)的接管驗收含義和作用2.1.1物業(yè)接管驗收的含義物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理公司接受房地產開發(fā)商或建設單位移交的新建房和實行產權轉移的原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收1.明確物業(yè)管理的責任和義務，通過簽署書面合同，將物業(yè)管理明確化和規(guī)范化，使物業(yè)管理公司重視自己的責任。2.1.2物業(yè)接管驗收的作用2.確保物業(yè)使用安全和功能正常，通過接管驗收，可以發(fā)現(xiàn)質量問題和隱患，及時反工、補救和加固，如果沒有物業(yè)的接管檢驗，通常業(yè)主是很難查到隱患問題的。3.為今后的物業(yè)管理打好基礎，通過接管驗收，一方面可以是工程質量達到標準要求，減少日常管理維修的工作量，另一方面，根據移交的資料和現(xiàn)場勘察，可以摸清物業(yè)的性能和特點，制定預防性的管理措施和維修計劃。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.2物業(yè)接管驗收應具備的條件和應移交的資料2.2.1接管驗收應具備的條件1.新建房屋接管應具備的條件：（1）建設工程全部施工完畢，并已竣工驗收合格（2）供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能夠正常使用（3）房屋幢、戶編號已經有關部門確認2.原有房屋的接管應具備的條件：（1）房屋所有權和使用權清楚（2）土地使用范圍明確精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.2.2接管驗收應移交的資料1.新建房屋接管驗收應提交的資料（1）產權資料（2）技術資料2.原有房屋接管驗收應提交的資料（1）產權資料（2）技術資料精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.3物業(yè)接管驗收的程序與內容2.3.1新建房屋的接管驗收程序1.開發(fā)建設單位書面提請接管單位驗收；2.接管單位按照驗收條件和提交的資料進行審核，并在15日內給出答復，對于滿足條件的，要發(fā)驗收通知單和約定驗收時間；3.接管單位會同開發(fā)建設單位對物業(yè)的質量和使用功能進行檢驗；4.對發(fā)現(xiàn)的問題，按照質量問題處理辦法進行處理；5.經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.3.2原有房屋接管驗收程序1.移交人書面提請接管單位接管驗收；2.接管單位按接管驗收條件和提交的資料進行審核，并在15日內給出答復，對于滿足條件的，要發(fā)驗收通知單和約定驗收時間；3.接管單位和移交人對原有房屋的質量和使用功能進行檢驗；4.對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按照危險和損壞問題的處理辦法進行處理；5.交接雙方共同清點房屋、裝修、設備、定著物和附屬物，核定房屋使用狀況；6.經檢驗符合要求的房屋，接管單位簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.3.3新建房屋接管驗收的要求1.新建房屋主體結構接管驗收的要求2.外墻、屋面和樓地面的要求3.裝修要求4.電氣要求5.水、衛(wèi)和消防要求6.采暖要求7.附屬工程及其他要求精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.3.4原有房屋接管驗收的要求根據《危險房屋鑒定標準》和國家其他有關規(guī)定，對原有房屋的質量和使用功能進行檢驗，主要有下面的3方面：1.檢查建筑物整體的外觀變異情況，查看是否有損壞；2.檢查房屋結構、裝修和設備的完好程度；3.檢查房屋的使用情況，評價房屋的現(xiàn)有價值并建立資料檔案。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗收2.4接管驗收應注意的事項1.接管驗收要在規(guī)定的期限內完成。2.接管驗收要嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》。3.接管驗收不但要重視對質量缺陷的查找，還要重視資料文檔的移交和保存，建設單位應向管理單位移交整套圖紙資料。質量保修責任要以合同形式加以明確。精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.1物業(yè)服務招投標概述3.1.1物業(yè)服務招投標的基本概念物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理公司競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理公司，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標活動。精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.1.2物業(yè)管理招投標的原則1.公開原則2.公平原則3.公正原則4.合理原則精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.1.3物業(yè)管理招投標的組織機構1.物業(yè)管理招標的組織機構招標機構的設立有兩種途徑：（1）自行設立招標機構根據物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和業(yè)主自行招標。①開發(fā)商自行招標②業(yè)主自行招標（2）委托招標代理機構招標2.物業(yè)管理投標的組織機構在物業(yè)管理公司中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部門精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.2物業(yè)管理招標3.2.1物業(yè)管理招標的方式根據招標項目不同的特點，招標人有權選擇不同的方式進行招標?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式大致可分為三種：1.公開招標2.邀請招標3.議標精選ppt3.2.2物業(yè)管理招標的程序1.招標準備階段(1)成立招標機構(2)編制招標文件①投標人須知1)投標的條件2)對投標文件的要求3)對招標程序的說明②合同條款③技術規(guī)范(3)制定標底2.招標實施階段(1)發(fā)布招標公告或投標邀請書(2)組織資格預審(3)召開標前會議(4)開標、評標與定標3.招標結束階段(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.3物業(yè)管理投標的程序3.3.1投標前期工作1.取得從業(yè)資格2.籌措資金3.收集招標物業(yè)相關資料4.進行投標可行性分析精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.3.2投標實施步驟1.購買閱讀招標文件2.考察現(xiàn)場3.制定管理服務方法及工作量4.制定資金計劃5.標價試算6.標價評估與調整7.辦理投標保函8.封送標書、保函精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務的招投標3.3.3定標后的工作1.中標后的合同簽訂與履行2.未中標的總結3.資料整理與歸檔精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務合同4.1物業(yè)服務合同的概念4.1.1合同的概念合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設立、變革、終止民事權利義務關系的協(xié)議。精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務合同4.1.2物業(yè)服務合同的概念物業(yè)服務合同是指在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間簽訂的用來說明委托服務內容、期限、費用等相關內容的合同。精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務合同4.2物業(yè)服務合同的特征1.物業(yè)服務合同是委托合同2.物業(yè)服務合同是有償合同3.物業(yè)服務合同的訂立是以當事人相互信任為前提的4.物業(yè)服務合同的內容必須是合法的5.物業(yè)服務合同既是諾成合同又是雙務合同精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務合同4.3物業(yè)服務合同的內容1.合同當事人（委托方、受托方）的名稱和住所2.委托管理事項3.委托管理期限一般為1～2年。4.雙方的權利和義務5.物業(yè)服務質量6.物業(yè)服務費用7.專項維修資金的管理和使用8.物業(yè)管理用房9.違約責任10.合同終止和解除的約定11.當事人雙方約定的其他事項精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.1檔案的概念5.1.1檔案的概念檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.1.2檔案的構成要素1.檔案的形成者即國家機構、社會組織以及個人。2.檔案的內容即檔案所記載的知識信息，就是人們在從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文化、宗教等活動中獲得的信息。3.檔案的形式指文種形式、載體形式、信息記錄和表達形式。4.檔案的本質即直接的、原始的歷史記錄。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.1.3檔案管理的現(xiàn)代化檔案管理現(xiàn)代化的主要包括：“一是在檔案管理中使用現(xiàn)代技術和設備，二是運用科學方法對檔案實施規(guī)范化、制度化、程序化的管理。檔案管理現(xiàn)代化的實質就是檔案管理技術的變革。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.2物業(yè)管理檔案的概念和分類5.2.1物業(yè)管理檔案的概念物業(yè)管理檔案，是國家機構、社會組織和個人從事物業(yè)管理活動中直接形成的對國家和社會及物業(yè)管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.2.2物業(yè)管理檔案的分類1.按資料檔案來源的時間順序劃分（1）設計規(guī)劃階段信息（2）施工及驗收階段信息（3）委托管理階段信息（4）招商階段信息（5）用戶入住信息（6）日常管理信息精選ppt2.按工作內容分（1）辦公室檔案（2）工程部檔案（3）經營服務部檔案（4）財務部檔案（5）管理部檔案3.按管理內容分（1）基礎管理檔案（2）房屋管理及維修養(yǎng)護檔案（3）共用設備管理檔案（4）安全管理檔案（5）環(huán)境衛(wèi)生管理檔案（6）精神文明建設檔案（7）管理效益檔案精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.3物業(yè)管理檔案的特點和作用5.3.1物業(yè)管理檔案的特點1.檔案的形成領域較為局限2.檔案的動態(tài)性3.檔案的基礎性（1）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)現(xiàn)代化管理的基礎（2）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)管理水平的標志精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.3.2物業(yè)管理檔案的作用1.憑證作用2.參考作用3.指導作用精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.4物業(yè)管理檔案的建立和管理5.4.1物業(yè)管理檔案的建立1.客戶檔案的建立（1）進行產權備案工作（2）建立客戶檔案2.物業(yè)檔案的建立（1）收集物業(yè)資料（2）整理物業(yè)資料精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.4.2物業(yè)管理檔案的管理1.資料歸檔管理歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學的分類和保存。2.檔案使用管理（1）采用先進的檢索軟件，建立電腦網絡系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值。（2）對借閱重要的資料，如原始文件、合同等，必須嚴格管理，按檔案的不同密級程度由單位負責人批準后方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。（3）建立目錄方便查詢。所有的物業(yè)進行分類、分冊建立目錄，實行電腦管理，一是存檔方便，二是檢索方便。精選ppt中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務與經營》

電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第三章物業(yè)管理經營性服務

【案例透視】第一節(jié)物業(yè)管理經營性服務概論第二節(jié)物業(yè)經營內容與項目第三節(jié)物業(yè)租賃第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt案例透視2003

年1月，某新建花園小區(qū)業(yè)主紛紛入住后，第一件事就是忙著裝修，高興之余也有一塊“心病”。剩余的裝修材料無處存放，成為“雞肋”。

精選ppt業(yè)主裝修時，購買裝修材料，如涂料、油漆、地板、磁磚、墻磚以及裝潢飾品等總是留有余量，以防萬一不夠。裝修完了，這些余料扔掉吧，有點心痛，萬一日后需修補，恐無處小量購貨；不扔吧，放在家里既占地，又煞風景。有的業(yè)主只能乘著夜晚無人時悄悄地放到門外。雖然業(yè)主裝修后多余建材的處置不是物業(yè)管理的服務內容，簽訂的物業(yè)服務合同中也沒有這一項，但物業(yè)管理處員工們積極獻計獻策，為業(yè)主排憂解難，他們最終找到了辦法。物業(yè)管理處與開發(fā)商聯(lián)系，把大樓地下空余的車庫辟出一塊地方，讓業(yè)主堆放剩余建材，免費代為保管。他們對業(yè)主需代管的剩余建材按戶名逐一登記，并在實物上貼上姓名標簽。這些余料保管期為6個月，逾期經聯(lián)系確認業(yè)主不認領的作無主處理。同時，他們還建議業(yè)主作價出讓，由物業(yè)管理處牽線，讓需要小額添置建材的業(yè)主前來調劑。精選ppt這一辦法確定后，物業(yè)管理處立即在小區(qū)宣傳欄貼出告示，業(yè)主們對此反響非常熱烈。不少業(yè)主高高興興地將自家多余的裝修建材送到地下車庫里來，物業(yè)管理處員工熱情接待，細心地當面點清，并且妥善地捆扎好，貼上戶名標簽，做好登記。沒多久，庫房里特地預備的臨時貨架整整齊齊堆放著業(yè)主們委托保管的材料。有的業(yè)主在代保管庫房里覓到了需要的建材，雙方當場成交，皆大歡喜。

精選ppt詳解本案例中物業(yè)的裝修材料保管交易服務雖然是免費的，但可以為我們開展經營性服務開拓新的思路,物業(yè)公司的利潤大部分來源于經營性服務獲得的收益，因此，物業(yè)公司必須在合法，合規(guī)，合情的前提下積極，主動的開展經營性服務，我們學習這一章要了解物業(yè)管理公司的一些經營性服務項目，本章內容分三部分，第一部分重點講述物業(yè)管理的經營性服務的各項服務內容，第二部分著重介紹物業(yè)租賃的步驟,第三部分介紹物業(yè)保險的各項險種。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理經營性服務概論

1.1物業(yè)管理經營性服務1.1.1物業(yè)管理經營性服務的含義物業(yè)管理經營性服務是指與房屋樓宇住宅小區(qū)的?。ㄓ茫羯?、工作、生產相配套的一些經營服務，包括商業(yè)網點、文化教育、衛(wèi)生、娛樂、體育等公共設施的建立、開設和經營，以及為方便住（用）戶生活而開展的多種特約便民和經營服務精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理經營性服務概論

1.1.2物業(yè)管理經營性服務內容1.便民服務（1）日常生活類:開設飲食店、洗衣店及修理店,美容美發(fā)店等生活服務設施（2）商業(yè)服務類:開設小百貨商店等商業(yè)設施（3）文化教育類:開設圖書室、音樂茶座，開辦展覽和托兒所、幼兒園等文化教育設施（4）體育衛(wèi)生類:開設衛(wèi)生站和游泳池、乒乓球室、健身房等體育設施。精選ppt2.特約服務（1）衣著方面：代買衣、洗衣、熨衣、制衣服務。（2）飲食方面：代買盒飯、送餐服務、送煤氣、代買菜做飯等。（3）居住方面：房屋清潔打掃、搬家、管家服務等（4）旅行方面：各種車輛代管、清洗保養(yǎng)、維修；禮品遞送；代繳水電煤、電話費和代訂購車、船、機票。（5）文化教育方面：代請家教；代訂報刊雜志和接送小孩上學、人托。（6）衛(wèi)生方面：代請醫(yī)療護理人員；衛(wèi)生清毒、小孩疫苗接種；接送病人看病。（7）其他方面：代請保姆、組織比賽、聚會、游玩等。精選ppt3.經營服務經營服務是物業(yè)管理企業(yè)的重要業(yè)務之一，是物業(yè)管理企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關的經營業(yè)務，目前開設的經營業(yè)務一般有：投資咨詢，裝修咨詢，綠化咨詢，中介等業(yè)務。企業(yè)的經營業(yè)務應與物業(yè)管理有關，并且應當從屬于物業(yè)管理業(yè)務。精選ppt第二節(jié)

物業(yè)經營內容與項目

2.1物業(yè)經營內容與項目1.餐飲服務2.日用百貨3.美容美發(fā)服務4.圖書、音像出租服務5.康樂項目6.上學入托接送服務7.托幼服務8.廣告經營9.其它服務精選ppt第三節(jié)

物業(yè)租賃

3.1物業(yè)租賃的概念與特征3.1.1物業(yè)租賃的概念物業(yè)租賃，是指出租方通過合同或契約的方式將物業(yè)的使用權交付給承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租賃期限屆滿時收回物業(yè)使用權的一種經濟活動。精選ppt第三節(jié)

物業(yè)租賃

3.2物業(yè)租賃的步驟3.2.1物業(yè)租賃的準備1.學習房屋租賃管理規(guī)定2.準備與熟悉合同3.熟悉和檢查物業(yè)4.其他方面的準備精選ppt第三節(jié)

物業(yè)租賃

3.2.2物業(yè)租賃的營銷推廣1.進行市場宣傳推廣（1）物業(yè)的市場定位（2）物業(yè)市場營銷策略的制定（3）選定物業(yè)宣傳的主題（4）選擇適當的宣傳媒介精選ppt①標志牌②報紙廣告③期刊和其他出版物④廣播⑤電視⑥傳單⑦網站⑨郵寄廣告⑩路牌廣告精選ppt2.開展促銷活動（1）潛在的客戶常被那些聲譽良好的物業(yè)管理者所吸引，因此，與房產界和廣大公眾維持良好關系很重要。（2）提高物業(yè)和管理者吸引的另一種方法是通過有準備的事實的傳播進行的。如名人的宣傳，一篇有趣的、實際的、有根據的紀實性文章，一個實施中的思想，一個教育成就或一個新物業(yè)管理傾向等都是有價值的主題。精選ppt3.2.3物業(yè)租賃的談判與簽約主要有以下幾個階段：1.租客引導2.租客選擇(1)租戶經營業(yè)務的類型及其聲譽(2)承租戶的財務狀況(3)所需面積的大小(4)需要提供的物業(yè)服務第三節(jié)物業(yè)租賃精選ppt3.租約談判(1)控制簽約進程(2)聘請租賃經紀人(3)談判妥協(xié)(4)簽約與租賃登記A.簽約當達成出租\承租意向時，就可由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃意向書。隨后，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。B.租賃登記房地產租賃工作的行政主管部門是當地的市國土局、房地產管理局（以下簡稱房管局）。精選ppt3.2.4物業(yè)租賃合同的變更、終止與退租1.租賃合同的變更租賃合同變更的情形如下：（1）因物業(yè)買賣、繼承、贈與等發(fā)生房屋所有權變更時，合同中原來的出租人應改變成新的出租人，即新的房屋所有權人。（2）承租人如果需要將承租的物業(yè)分出一部分獨立租用，可征得出租人同意，會同其分租其他成員分別與出租人簽訂租賃合同。第三節(jié)物業(yè)租賃精選ppt（3）原承租人死亡或外遷，經出租人同意應變更其同一戶籍的共同居住家庭為承租人。（4）承租人因生活或工作需要，與第三者互換所租房屋使用權時，出租人應對承租人合理的換房要求予以支持。承租人也應事先征得出租人同意，不得私自調換。（5）租賃物業(yè)數量、條件、用途、租金數額的改變或因其他原因而發(fā)生租賃雙方的權利和義務改變時，應按照有關政策規(guī)定，變更租賃合同。精選ppt2.租賃合同的終止（1）合同終止的情形①到期。②人為終止。③因不可抗力的原因致使合同無法履行。④租賃房屋被界定為危險房屋。⑤房屋因社會公共利益需要被征用。⑥房屋占用范圍的土地使用權被依法提前收回。⑦出現(xiàn)當事人約定的解除合同事由。⑧當事人協(xié)商一致，同意解除合同。⑨法律規(guī)定可以終止合同的其他事由。精選ppt（2）合同終止時的處理物業(yè)管理公司的經營服務部門在處理合同終止業(yè)務時，就做好以下工作：①合同到期前的通知②合同終止的確認精選ppt3.退租當確認退租，經營服務部門應及時向公司的財務、保安、維修等部門發(fā)出通知，通報該租賃合同具體時間，并要求各部門著手做好善后工作。房間的恢復是承租人退租時的一件大事。一般大廈辦公室的租賃合同中均規(guī)定承租人退租搬遷時應將辦公室恢復原狀。實踐中有兩種方式：一是由承租人自己恢復，應規(guī)定恢復的期限；二是承租人委托物業(yè)管理部門代為恢復。此時，應首先確定裝修公司，然后由承租人、工程部、經營服務部門和裝修公司一起對房間進行驗收檢查，確定需要恢復的內容及費用，由承租人一次付清了結。凡是租賃期間所損壞的室內物品均由承租人負責賠償精選ppt第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用

4.1居住性物業(yè)經營收入4.1.1居住性物業(yè)經營收入的原則1.依法籌集原則2.公平合理原則3.保本微利原則4.分層收費原則精選ppt第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用

4.1.2物業(yè)經營收入的主要渠道1.房地產發(fā)展商提供的保證金2.物業(yè)業(yè)主和租房定期交納的物業(yè)管理費3.住宅區(qū)特約服務費收入4.物業(yè)經營收入和其他經營收入5.國家或地主城市維護費的少量補貼6.維修基金7.融資與抵押貸款精選ppt第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用

4.1.3物業(yè)經營收入的運用原則1.為業(yè)主和租戶服務的原則。2.實行分類儲蓄、專項使用的原則。3.堅持合理使用的原則。精選ppt第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用

4.1.4物業(yè)經營費用1.物業(yè)經營費用項目（1）公司員工的工資、福利及各種保險。（2）機電設備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。（3）公共設施維修保養(yǎng)。（4）園林綠化管理。（5）清掃保潔。（6）治安保衛(wèi)。（7）公共服務。（8）公共水電費、辦公用品等項開支。（9）其他為管理發(fā)生的合理支出。精選ppt第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用

4.2經營性物業(yè)經營收入4.2.1經營性物業(yè)經營收入的來源與籌集經營性物業(yè)是指用于出租能夠產生經濟收入的物業(yè)，經營性物業(yè)經營收入來源有三大方面。1.業(yè)主承擔的管理費業(yè)主是物業(yè)管理最主要的收益人，理應承當物業(yè)管理費用，其管理費的計算方法有兩種。(1)定額法(2)比例法2.租戶承擔的管理費3.其他專項收入精選ppt第四節(jié)物業(yè)經營的收入與費用

4.2.2經營性物業(yè)經營費用經營性物業(yè)經營費用主要有三個方面：1.管理費用支出(1)建筑物的維修費用(2)機電設備管理費用(3)治安保衛(wèi)管理費用(4)衛(wèi)生清潔管理費用(5)職員工資及福利(6)辦公費(7)保險費精選ppt2.營銷費用支出營銷費用是物業(yè)管理公司為開拓市場，加強競爭力所需要的費用。營銷費用大致包括以下幾種。(1)廣告費(2)代理費(3)公共關系費用(4)其他費用3.有關稅費物業(yè)出租經營過程中的主要稅費包括房產稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費和土地使用稅等。精選ppt5.1物業(yè)保險的定義及作用5.1.1物業(yè)保險的定義保險是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。物業(yè)保險是指物業(yè)管理企業(yè)向保險人交付保險費，雙方建立保險合同，在合同規(guī)定的事由，事故，災害發(fā)生后，由保險人在合同規(guī)定范圍內承擔賠償或給予保險金責任的一種商業(yè)保險行為。第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt5.1.2物業(yè)保險的作用物業(yè)保險大體有以下作用：1.可以抵御意外不幸。2.可以增強社會防災救災力量。第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt5.2投購物業(yè)管理相關保險物業(yè)管理中涉及的相關保險及其規(guī)定主要有：5.2.1財產保險財產保險是以各種物質財產及其有關利益為保險標的的保險。保險人對因各種自然災害、意外事故對財產造成的損失承擔經濟賠償責任。財產保險的保險責任分為基本責任、責任免除和特約責任?；矩熑问侵竿侗Ｈ艘蟊ｋU人承擔的賠償責任。

第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt企業(yè)財產保險中的責任免除包括：戰(zhàn)爭、軍事行動或暴亂；核輻射或污染；被保險人的故意行為。特約責任又稱附加責任，是指責任免除中不保的責任經雙方協(xié)商同意后特別注明由保險人負責保險的危險。特約責任一般采用附加險承保。精選ppt1.財產保險基本險2.財產保險綜合險3.財產一切險4.國際通行的火災保險5.住戶保險6.租金損失保險

7.可附加的保險險種（1）破壞性地震保險（2）水暖管爆裂保險（3）盜搶保險（4）煤氣保險（5）現(xiàn)金保險精選ppt5.2.2機動車輛險主要承保車輛損失險和第三者責任險1.機動車輛損失保險2.第三者責任險3.機動車輛附加險第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt5.2.3責任保險1.公眾責任保險2.公共營業(yè)場所火災責任保險3.電梯責任保險4.雇主責任保險5.雇員忠誠保險第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt5.2.4人身保險1.意外傷害保險2.人壽保險與養(yǎng)老保險(1)人壽保險(2)養(yǎng)老保險(3)組合保險第五節(jié)物業(yè)管理的保險運作精選ppt中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務與經營》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第四章物業(yè)服務收費概述

【案例透視】第一節(jié)物業(yè)服務收費原則第二節(jié)物業(yè)服務收費模式第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道第四節(jié)物業(yè)服務費的構成與核算第五節(jié)物業(yè)服務費的收繳精選ppt案例透視廣州XX新都小區(qū)一位業(yè)主說，“我們小區(qū)物業(yè)費的標準每平方米是4元人民幣，交了兩年,也沒覺得什么不妥。可最近到朋友家去玩，差不多的房子，物業(yè)費才每平方米2元，從享受到的物業(yè)服務，包括小區(qū)保安、小區(qū)綠化、公共部位清潔、設施維修服務等方面比較，好像質量上也沒有多少差別。不知道物業(yè)收費標準是依據房價檔次定的還是依據服務標準定的?！本xppt物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。其在發(fā)展的過程中遇到很多問題，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費的問題。物業(yè)服務收費是直接關系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。收費問題是消費者即業(yè)主所關注的熱點，更是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點，同時也是政府主管部門立法和工作的重點。如何解決收費難的問題，真正做到既能保護業(yè)主的合法權益，又能促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，需要通過政府、企業(yè)與業(yè)主三方面的努力來共同實現(xiàn)。隨著我國住房制度改革的進一步深化，市場經濟進一步的繁榮，加強解決物業(yè)管理收費的問題，促進物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有著現(xiàn)實意義和很強的緊迫感。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務收費原則1.1物業(yè)服務費的含義1.1.1物業(yè)服務費的概念物業(yè)服務費是指物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內的房屋及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務收費原則1.1.2物業(yè)服務收費遵循的原則1.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開及與物業(yè)產權人、使用人的承受能力相適應的原則。2.物業(yè)管理收費應當根據所提供的服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。3.為物業(yè)產權人、使用人公共衛(wèi)生清潔，公用設施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質的服務以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。4.凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，服務收費實行經營者定價。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務收費原則1.1.3經營者定價的原則。1.等價交換的原則2.誰受益誰出錢的原則3.差別原則4.優(yōu)質優(yōu)價原則5.取之于民，用之于民的原則6.公開原則精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務收費原則1.1.4物業(yè)服務收費需明碼標價

在國家計委、建設部1996年發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費暫行辦法》中明確規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括：（1）管理、服務員的工資和按規(guī)定提取的福利費；精選ppt（2）公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；（3）綠化管理費；（4）清潔衛(wèi)生費；（5）保安費；（6）辦公費；（7）物業(yè)管理單位固定資產折舊費；（8）法定稅費。精選ppt2.1物業(yè)服務收費模式2.1.1酬金式所謂酬金式，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會批準的服務標準和預算對小區(qū)實施物業(yè)管理活動。第二節(jié)物業(yè)服務收費模式精選ppt2.1.2包干式所謂包干式，就是物業(yè)公司每月向業(yè)主方收取定額的費用，如遇管理費賬戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支時，則由物業(yè)管理公司自行支付差額；如賬戶有盈余，則作為物業(yè)管理公司的收益。第二節(jié)物業(yè)服務收費模式精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.1物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道收入渠道是指企業(yè)取得資金的來源。這個來源包括許多渠道。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2物業(yè)管理資金的籌措3.2.1物業(yè)管理啟動資金的籌措從物業(yè)管理企業(yè)的所有制來看，不同所有制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金的籌集是各不相同的。一般來說，國家所有的物業(yè)管理啟動資金，應由國家出資；合營企業(yè)的物業(yè)管理啟動資金由合營各方出資構成；中外合資和股份制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金，則由中外各方按比例出資和股東出資籌集構成；外方獨資的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金則由外方單獨出資構成。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.2物業(yè)管理維修基金的籌措1.向業(yè)主收取2.向開發(fā)商收取3.向物業(yè)的出售者收取4.向國家地方財政收取精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.3物業(yè)接管驗收費的籌措物業(yè)的接管驗收費是指物業(yè)管理企業(yè)在接收、接管房產物業(yè)時，由開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專項驗收費用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與新的房產物業(yè)和接管舊的房產物業(yè)時，組織水、電、泥、木、管道等專業(yè)技術人員和管理人員所支付的費用，包括人工費、辦工費、交通費、零星雜費、資料費等。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.4物業(yè)質量保證金的籌措質量保證金是指開發(fā)商在向物業(yè)管理企業(yè)移交房產物業(yè)時，向物業(yè)管理企業(yè)繳納的保證物業(yè)質量的資金，用于交房后的保修期（一般為2年）內被管物業(yè)的保修。其范圍限于室內裝飾、水電管線、隱蔽工程及室外建筑公共設施等因建造質量問題所引起的返修。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.5日常綜合管理費的籌措物業(yè)管理的日常綜合管理費用主要用于物業(yè)管理公司支付日常管理和日常維修工人的工資津貼、勞防費、辦公費、公用水電費、保安服務費、垃圾代運保潔費、綠化養(yǎng)護費、工器具折舊及其他管理費用。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.6特約服務費的籌措為滿足各種不同層次業(yè)主的消費需求，物業(yè)管理企業(yè)除了提供日常綜合管理服務外，還要根據業(yè)主的具體需要，開設各類特約服務項目，收取特約服務費。首先，物業(yè)管理企業(yè)擁有水、電、泥等管道技術力量，完全有能力開展為業(yè)主進行的特約服務。其次，物業(yè)管理企業(yè)利用自己良好的服務態(tài)度，高質量的服務水平和管理服務經驗，開發(fā)全方位、多功能、多層次的綜合性特約服務，如組織家庭服務，代聘保姆，代聘家教，代訂車船機票，家庭清潔、消毒打蠟，代為復印、傳真，代訂送牛奶，代訂書報雜志等等。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.7多種經營服務收入的籌措大多數物業(yè)管理企業(yè)都實行“一業(yè)為主、多種經營”的經營策略，組織創(chuàng)收，積極開發(fā)內容豐富的與物業(yè)管理相關的多種經營，創(chuàng)造盡可能多的利潤。精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務費的構成與核算4.1物業(yè)服務費標準的確定收費標準的確定，主要可以采用以下幾種途徑。1.政府部門審定2.會同業(yè)主商定3.委托雙方議定精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務費的構成與核算4.2物業(yè)服務費的具體構成各類物業(yè)服務費用主要由如下一些項目構成1.用物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廣場升降梯（扶梯）、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械設備、機械裝置及設施等。2.聘用管理售貨員的薪金，包括工資、津貼、福利保險等。3.公用水電的支出，如公用照明、噴泉、草地淋水等。4.購買或租賃必需的機械及器材的支出。5.投購物業(yè)財產保險（如火險、災害險等）及各種責任保險的支出。精選ppt6.垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。7.清潔公用地方及幕墻、墻面之費用。8.公用區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費。9.儲備金，指物業(yè)配套設施的更新費用。10.聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用。11.節(jié)日裝飾之費用。12.管理者酬金，指管理者履行管理義務時，全體業(yè)主（用戶）向其支付的報酬。13.行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。14.公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。15.其他為管理而發(fā)生的合理支出。精選ppt4.3物業(yè)服務費的核算物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產權人、使用人委托對物業(yè)其設備、公用設施及相關綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整治服務及提供其他相關服務所需要的費用，即物業(yè)管理企業(yè)在經營過程中的各項支出。4.3.1物業(yè)服務費的計算公式如下：物業(yè)服務費=物業(yè)管理成本+物業(yè)管理經營應繳納的稅金+物業(yè)管理經營利潤第四節(jié)物業(yè)服務費的構成與核算精選ppt公式中各項組成的具體說明如下：1.物業(yè)管理成本物業(yè)管理成本分為有形成本和無形成本兩部分。有形成本是指物業(yè)管理工作中耗費的物質資料和活勞動。無形成本指為消除或減少管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響所支付的費用，包括排污費、交通管理費、市容管理費等相關費用。2.物業(yè)管理經營應繳納的稅金該稅金包括營業(yè)稅、所得稅、印花稅、房產稅、土地使用費、車船使用稅等國家規(guī)定應繳納的各種稅賦。3.物業(yè)管理經營利潤經營利潤是物業(yè)管理工作的勞動“產出”大于勞動“投入”部分。物業(yè)服務經營利潤是物業(yè)管理工作中降低勞動成本，提高勞動效率，其所占用社會勞動時間小于社會平均生產勞動時間而取得的社會勞動必然結果，是勞動所得。精選ppt4.3.2按管理費和專用設備費用歸類分別核算1.行政辦公費行政辦公費包括：(1)行政辦公售貨員費用，包括工資、津貼、維修費、折舊費。(2)文具辦公用品費用。(3)車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費。(4)節(jié)日裝點費。(5)公共關系費。(6)宣傳廣告費。(7)其他雜項支出費用。第四節(jié)物業(yè)服務費的構成與核算精選ppt2.一般公共設施維護費一般公共設施維護費的構成如下：(1)人員費用，包括管理人員、技工、技師等費用。(2)公共照明系統(tǒng)、抽送風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共建筑、道路等一般公共設施的電費（如有用電量時）、維修費及不可預見費，其中電費按實際消耗計算，維修費是一個估算及經驗值，不可預見費按上述兩項支出費用的一定比例（如10%）計算。(3)更新儲備金。精選ppt3.特殊公共設施維護費特殊公共設施維護費如電梯、空調、電視系統(tǒng)費用（非有限電視公司提供及綠化費用等）。4.環(huán)衛(wèi)清潔費這部分費用包括人工費，清潔、清理費、材料費，清潔機械維護費及其他費用。精選ppt5.保安費保安費包括人工費、器材費、保安系統(tǒng)的各項消耗及更新儲備金。6.保險費精選ppt5.1.物業(yè)服務費的收繳管理5.1.1物業(yè)服務費收取通知物業(yè)服務費通知單

XX大廈（小區(qū)）物業(yè)服務費標準已經X月X日業(yè)主管理委員會討論通過，自公布之日起執(zhí)行，望各位業(yè)主（用戶）通知并遵照執(zhí)行。

業(yè)主回執(zhí) 業(yè)主（用戶）意見：

業(yè)主（用戶）簽名：年月日第五節(jié)物業(yè)服務費的收繳精選ppt5.1.2物業(yè)服務費的收繳和追討1.一般性追繳2.針對性追繳3.區(qū)別性追繳第五節(jié)物業(yè)服務費的收繳精選ppt5.2.物業(yè)收費難的原因及處理辦法：5.2.1物業(yè)收費難的原因1.一些物業(yè)管理公司的服務意識差，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少；2.不能夠完全徹底地履行服務承諾，有的物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理實施過程中在未經過業(yè)主的同意下私自減項或不按合同執(zhí)行；3.物業(yè)管理公司服務態(tài)度不好，工作未完全到位。第五節(jié)物業(yè)服務費的收繳精選ppt5.2.2物業(yè)管理公司服務指導方針物業(yè)服務的對象相對固定，為業(yè)主提供優(yōu)質的服務是物業(yè)管理公司的天職。物業(yè)管理企業(yè)必須正確認識自己的社會角色，找準位置，要使每位員工都清楚地意識到是提供物業(yè)服務的企業(yè)，而不是單純地管理物業(yè)管理單位，更不是管理業(yè)主的部門。所提供的服務只有得到業(yè)主的認可，企業(yè)才能生存與發(fā)展。第五節(jié)物業(yè)服務費的收繳精選ppt中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務與經營》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第五章住宅小區(qū)物業(yè)管理服務與經營

【案例透視】第一節(jié)概述第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務第三節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務與經營存在的問題及解決對策精選ppt案例透視物業(yè)管理公司有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該住戶的強烈不滿。精選ppt詳解在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房價款的義務，享有取得房屋所有權的權利。而在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利均應一致。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致。可是兩種法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致。精選ppt詳解上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。可以雙方談，也可以打官司。但如果該住戶已經按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司應該保證其權利的實現(xiàn)，而其他人（包括開發(fā)商）則不能對這種權益進行侵害。精選ppt詳解現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質就是：由于住戶未履行房屋買賣關系中的義務而不能享有物業(yè)管理法律關系中的權利。這顯然是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。假設該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內容停止水、電等的供應。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調遣。精選ppt第一節(jié)概述1.1住宅小區(qū)管理的概念住宅小區(qū)是依城市統(tǒng)一規(guī)劃建設，基礎設施配套比較齊全，建筑面積在5萬平方米以上，入住率達60%以上的小區(qū)。按照建設部1994年施行的《城市住宅小區(qū)管理辦法》第二條第三款之規(guī)定：住宅小區(qū)管理是指對住宅區(qū)內的房屋建筑機器設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。精選ppt第一節(jié)概述1.2發(fā)展概況為改變我國對住宅小區(qū)管理長期存在的“重建設，輕管理”的傾向，建設部門從20世紀80年代起，開始探索適應我國社會主義市場經濟的房屋管理模式，研究房屋體制改革，并逐步意識到要對住宅小區(qū)進行專業(yè)化綜合管理。在較短的時間內，住宅小區(qū)的物業(yè)管理從無到有、從點到面，有了蓬勃發(fā)展，新建住宅小區(qū)特別是建設部試點小區(qū)成果更為顯著。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴展，居住小區(qū)、綜合大樓、辦公用房、廠房倉庫等物業(yè)都陸續(xù)加入了物業(yè)管理行列。同時，許多城市又針對就住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相對薄弱的狀況，在新建住宅小區(qū)管理取得成功的基礎上，把迅速在舊區(qū)推廣物業(yè)管理的工作列入房改重點內容，并制定相應配套政策，數年內也都取得了可喜成績。然而，在小區(qū)管理中也漸漸暴露出管理體制不順、服務水平較低和管理規(guī)則過于原則等問題。有鑒于此，國務院《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日正式施行，對業(yè)主委員會的職責、物業(yè)管理企業(yè)的行為規(guī)范、物業(yè)管理服務合同的內容以及有關權利義務、法律責任等作了規(guī)范，這必將推進住宅小區(qū)管理的法制化、統(tǒng)一化和規(guī)范化建設，邁開了住宅小區(qū)物業(yè)管理健康有序發(fā)展的新步伐。精選ppt第一節(jié)概述1.3住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的基本內容住宅小區(qū)管理的基本內容主要由房屋及房屋設備的使用與維修管理和住宅小區(qū)環(huán)境維護、市政設施管理等組成，具體內容如下：（1）住宅小區(qū)內各類房屋及其附屬設施、設備的維修和管理。（2）住宅小區(qū)內房屋及水、電、氣等日常保養(yǎng)和維修。（3）住宅小區(qū)的環(huán)境保養(yǎng)。（4）治安保衛(wèi)和車輛管理。（5）按照住戶要求，提供各類專項服務和特約服務。精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.1住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的意義1.良好的服務能夠彌補物業(yè)本身的不足，使物業(yè)的功能和環(huán)境效益能夠更好地發(fā)揮。2.良好的服務能夠為業(yè)主和使用人提供方便快捷的幫助，提高服務社會化水平，解放生產力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，從而提高人們的生活質量。3.物業(yè)管理公司通過提供優(yōu)質服務，對于自主經營型物業(yè)管理企業(yè)可以提高售后服務水平，促進房地產經營，提高社會信譽?？傊?，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務是一項非常重要，非常有意義的工作，是物業(yè)管理和物業(yè)綜合服務的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理人員必須對此有足夠的重視并切實有效地做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務工作。精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.2住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的特點1.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務具有地域性強的特點。2.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務是以物業(yè)的維護和管理為主展開的，是作為小區(qū)物業(yè)管理的補充，是為了滿足業(yè)主和住戶日常生活的需求，提高居民生活質量而展開的服務。3.既然住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務是以面向本區(qū)域的業(yè)主和住戶為主，而且一般不易形成較大的規(guī)?；蚓邆漭^高的專業(yè)水平，那么這種服務就必然是以靠近居民日常生活為主，和家庭的日常生活息息相關。如前面所介紹的服務項目和內容，都是和人們的日常生活密不可分的。精選ppt4.由于居住區(qū)域內人們的生活條件不同，社會層次不同，家庭狀況不同，因而對服務的需求千差萬別，決定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的全方位和多層次多樣性。5.住宅小區(qū)的居民和住戶對服務需求的急迫性。6.居民和住戶對服務的安全性要求是第一位的。7.在人們對市場經濟的認識還沒有普遍提高的情況下，在居民和住戶的經濟承受能力和心理承受能力沒有明顯提高的情況下，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的市場還具有很大的局限性。精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.3住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內容2.3.1按類型劃分住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務按照類型劃分可以分為公共服務、專項服務和特約服務。1.公共服務2.專項服務3.特約服務精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.3.2按照服務項目劃分1.環(huán)境衛(wèi)生服務2.公共設施的維護服務3.綠化養(yǎng)護服務4.車輛管理服務5.保安服務6.應急服務7.社區(qū)服務設施管理8.延伸服務精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.4住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的原則和做法2.4.1住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的原則1.以人為本，住戶至上的原則2.解決急需，排憂解難的原則3.講求信譽，安全第一的原則4.適應性強，靈活多樣的原則5.有償服務，合理收費的原則精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.4.2住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的做法1.確定服務的目標、計劃和措施2.建立服務機構，配備相應的服務力量3.借用社會力量,建立社區(qū)服務網絡4.要有嚴密的安全保障措施5.積極爭取政府部門和公安部門的大力支持精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務2.5住宅小區(qū)的物業(yè)環(huán)境房地產物業(yè)環(huán)境的含義。房地產物業(yè)環(huán)境，是指建筑紅線（紅線一般是指道路用地的邊界線。有時也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線，即建筑紅線。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內不允許建任永久性建筑。）范圍內及周邊地區(qū)交通、衛(wèi)生、綠化、治安、文化、服務等人為的和自然的狀況。物業(yè)環(huán)境的好壞對人們的居住、生活，對物業(yè)價值的體現(xiàn)和對整個城市環(huán)境的改善都具有十分重要的意義。首先，物業(yè)環(huán)境直接關系到人們的居住生活質量。其次，物業(yè)環(huán)境的好壞直接關系到物業(yè)的價值。第三，物業(yè)環(huán)境直接關系整個城市的環(huán)境面貌。精選ppt第三節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務與經營存在的問題及解決對策3.1當前物業(yè)管理存在的問題3.1.1社會方面：1.由于大多數消費者剛從計劃經濟的福利中走出來，個別業(yè)主素質不高，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”；

2.業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權利責任不明確，凡事都找物業(yè)管理公司。解決不了就是管理服務不好，動輒以不交服務費相威脅，出了事故就向物業(yè)管理公司索賠；3.業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調權利而忽視相應的義務,對業(yè)主不履行義務（如交費），缺乏有力和實用的制約手段；4.社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞“賣點”，一有糾紛就紛紛對物業(yè)管理公司口誅筆伐，并沒有承擔起相應的公正客觀報道的社會責任；

5.業(yè)主自治自律意識不強,業(yè)主委員會成立難、制度不健全；6.歷史欠賬多，樓房質量差、配套設施不齊全，開發(fā)商遺留問題較多，給后期管理造成極大的困難，造成物業(yè)管理投訴多；7.物業(yè)管理收費低、收費難，使物業(yè)企業(yè)入不敷出。精選ppt3.1.2企業(yè)方面1.物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。“麻雀雖小，五臟俱全”的企業(yè)帶來極大的資源浪費；2.物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質偏低，經營理念差，管理服務不到位，擺不正服務與被服務的關系；3.沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度。從國有房管處（所）轉制的企業(yè)還沒有完全擺脫計劃經濟時管房的思維模式；小的民營企業(yè)還處于家族式管理階段。精選ppt第三節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務與經營存在的問題及解決對策3.2住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策隨著房地產業(yè)的快速發(fā)展和管理體制的改革，物業(yè)管理作為一種新興的產業(yè)在我國得到了很大的發(fā)展，在快速發(fā)展的同時，也逐漸暴露出其在法規(guī)、管理、競爭等方面不夠完善等深層次問題。

1.物業(yè)管理相對滯后，明顯落后于目前快速發(fā)展的房地產開發(fā)與銷售，形成建設與管理脫節(jié)的局面。

2.傳統(tǒng)管理體制的存在以及多頭并管現(xiàn)象的存在，形成各部門分塊割據，各自為政的局面，沒有在小區(qū)范圍內形成資源共享、統(tǒng)一管理的局面，嚴重影響到小區(qū)物業(yè)管理的正常開展。

3.封閉格局尚未打破，物業(yè)管理行業(yè)沒有實現(xiàn)有效的市場競爭。傳統(tǒng)管理機制的存在和準開發(fā)準管理的局面，使業(yè)主缺乏對物業(yè)管理公司的選擇權，物業(yè)管理單位缺少內在動力和外在壓力，服務意識不強。

4.小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務范圍窄，經費來源匱乏，制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常運轉和管理單位的自我發(fā)展。5.物業(yè)管理法規(guī)不健全，缺乏對物業(yè)管理的有效制約機制，造成管理上的困難。一方面，缺少對物業(yè)管理單位的約束，服務層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到好的成效。精選ppt對當前物業(yè)管理服務的幾點建議：1.提高認識，把小區(qū)物業(yè)管理服務提高到城市管理的重要位置。作為城市管理的一部分，政府應加大對物業(yè)管理服務工作的重視和支持，推進物業(yè)管理服務工作的不斷深入、規(guī)范和完善。2.政府應明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能，明確相關管理部門的責、權、利關系。同時，作為主管部門應切實履行好管理職責，加大對相關物業(yè)管理部門的協(xié)調力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調；加大對物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質價相稱的服務；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。3.引入競爭機制，發(fā)展規(guī)模經營，培育健康有序的物業(yè)管理市場。推行招投標制，用經濟規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要引導物業(yè)管理走規(guī)模經營之路，降低運營成本，創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè)。4.增加物業(yè)管理的自身造血功能，擴展服務領域，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經濟運行機制。物業(yè)管理企業(yè)必須實行經濟核算，尋求合理利潤，保持自身資產的增值與擴大再生產。要以小區(qū)為依托，以便民為宗旨開展多種經營和有償服務，增加收入。政府應在資金和政策上對物業(yè)管理單位進行必要的扶持。精選ppt中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務與經營》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第六章公寓別墅物業(yè)服務與經營

【案例透視】第一節(jié)概述第二節(jié)公寓物業(yè)服務第三節(jié)別墅物業(yè)服務精選ppt案例透視2004年5月7日早晨，北京位于北四環(huán)外的紫玉山莊別墅的業(yè)主師先生開車載一位客人進小區(qū)，卻被保安攔在了大門外。當第二天記者來到紫玉山莊時，看到離師先生所住房子不遠就是小區(qū)南大門，門外停著一輛黑色寶馬車，車左前部將原本關閉的兩扇鐵柵欄大門頂得微開?！爱敃r問他們?yōu)槭裁床蛔屛疫M，保安只說‘物業(yè)不讓的’，其他什么話都沒有！”指著大門，師先生氣呼呼地說。精選ppt據師先生說，2003年2月他在該小區(qū)買了第二套房子，10月，他向物業(yè)管理公司提出在房子旁加蓋樓體的申請，并提交了施工方案和圖紙，得到同意后就開始施工?？僧斒┕せ就瓿蓵r，物業(yè)管理公司突然告知其為非法建筑，就將加蓋部分拆除，并要求他們將剩余部分拆除。師先生對這一行為立即提出質疑，此后雙方一直僵持著?！爸钡浆F(xiàn)在他們也不給我們一個說法，我想先把房子修完好住進去?！睅熛壬f，今年5月6日晚，他找人拉來兩車沙子、水泥，在小區(qū)門口就被門衛(wèi)阻攔。7日早上，當他開著自家寶馬車拉一位工程師進小區(qū)時，又被門衛(wèi)攔住，門衛(wèi)的解釋是：物業(yè)不讓你進?！熬退阌惺裁疵芤膊荒懿蛔尰丶野??？刹坏?小時，門口就聚集了10多位穿迷彩服的人，原本開著的大門也被鎖上，我就立即報了警?！本xppt“我家人知道后，就直接到物業(yè)部門去了，警察還在協(xié)調時，就聽說我母親犯了心臟病，我就急了?！睅熛壬f，“當時情緒比較激動，就開車撞向了大門，但是沒進去，然后我就跳下車，從小門強行闖進，趕到物業(yè)辦公室。可他們不讓我進，后來就看見我母親被抬進了救護車。”師先生隨后向記者出示了4張診斷證明，上面顯示有幾人受了挫傷。據師先生說，這是他和妻子、母親、父親在與物業(yè)人員的推搡中造成的。精選ppt公寓別墅的物業(yè)管理對物業(yè)服務人員的素質提出了更高的要求，本章主要結合相關案例，針對公寓別墅的服務特點和要求展開討論，重點介紹公寓別墅服務的要求。精選ppt2004年5月，京城紫玉山莊別墅社區(qū)中發(fā)生的“寶馬撞門”事件令高檔別墅社區(qū)的物業(yè)管理問題被各方廣泛重視，至今，糾紛已經得到了妥善的解決，業(yè)內人士指出，由于別墅屬于高檔社區(qū)，因此物業(yè)管理的品質和水平將直接影響生活的品質。不過，不少業(yè)內人士認為，所謂“高檔別墅社區(qū)的物業(yè)服務品質”的評判應當首先建立在安全的基礎上，只有社區(qū)的物業(yè)管理充分地保證了社區(qū)居民的安全才能夠繼續(xù)談論其他服務品質的價值。詳解精選ppt能住別墅的人，身價自然都不菲，所以在居住別墅的人看來，安全永遠是第一位的。記者從碧水莊園方面得到的數據是，在碧水莊園的400多戶業(yè)主當中，有將近95％的人把安全看作是別墅物業(yè)管理最重要，也是首先考慮的因素。所以，在更多的負責別墅的物業(yè)管理公司看來，安全是高水平物業(yè)管理的基礎，在安全的基礎上，才能談論和評判其他服務的水平。詳解精選ppt詳解近兩年來，京城樓市的供應量持續(xù)走高，