嘉聯(lián)江蘇嘉定新城項目前期定位報告

日期：2010/1常發(fā)地產(chǎn)嘉定新城項目前期定位報告

市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略方案建議本案11號線地塊方正，距11號線嘉定新城站僅500米，地塊北側(cè)將規(guī)劃為大組團(tuán)綠地景觀，是未來可以重點利用提升自身核心競爭力的資源11號線嘉定新城站距離本地塊400-500米遠(yuǎn)，與市區(qū)交通無縫連接地塊北側(cè)將規(guī)劃為的大組團(tuán)綠地景觀地塊現(xiàn)狀地塊南側(cè)有一變電站，會給本案帶來一定負(fù)面影響項目背景地塊方正，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團(tuán)綠地景觀，距11號線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無縫鏈接。項目名稱溫泉路地塊出讓面積41863.6平方米

容積率1.8建筑面積75353.4平方米建筑密度30%限高60米樓板價12076元

地塊位于嘉定新城，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團(tuán)綠地景觀，距11號線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無縫鏈接。本案為4.2萬方，1.8容積率，地塊方正，中等規(guī)模體量，建筑密度30%，限高60米，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線以小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差。項目背景項目建筑面積7.5萬方中等體量，容積率1.8，限高60米，建筑密度不大于30%，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差本案11號線項目背景嘉定新城近年各大開發(fā)商拿地樓板價近期嘉定地價持續(xù)升溫，樓板價已在12000元/平米以上，而各大開發(fā)商近年來在嘉定早已有了一定的土地儲備，前期拿地樓板價僅在2000元/平米左右，攤低了整體成本，其后續(xù)開發(fā)及操作有較大靈活性。本案為嘉定地王項目，樓板價偏高，為12076元/平米，體量較小，為7.5萬方。本案為嘉定新城地王項目，相比其他開發(fā)商，操作性上存在較大劣勢項目名稱樓板價（元/平方米）新地塊樓板價（元/平方米）保利置業(yè)保利湖畔陽光苑2400嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊11148嘉寶嘉寶紫提灣2400嘉定區(qū)菊園新區(qū)B10地塊6501新城新城西尚海金郡2216嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊13200龍湖龍湖驪城2090嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊12200盤古盤古天地1336嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊12586項目背景開發(fā)進(jìn)度：項目2010年底動工，2011年上半年上市兩大使命常發(fā)首次進(jìn)入上海，意義非凡利潤企業(yè)品牌塑造項目背景常發(fā)地產(chǎn)首次進(jìn)入上海，項目肩負(fù)著品牌形象的成功塑造和利潤創(chuàng)造的使命11項目背景08年下半年，一場金融風(fēng)暴席卷全球，從10月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策12上海市自07年“9·27新政”出臺，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動，整體成交低迷，直至08年“10·28新政”出臺及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量價齊升”。09年1-11月，商品住宅累計成交1688萬㎡，與08年同期相比增加106.6%，超過08年全年的成交面積（08年全年成交897.8萬㎡）；11月全市商品住宅成交227萬方，成交均價高達(dá)14725元/平方米。二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場主力，09年1-11月，商品住宅累計成交1688萬㎡，成交量同比激增106.6%項目背景13樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊項目背景國務(wù)院研究樓市調(diào)控政策改“抑制”為“遏制”國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作。會議指出，市場調(diào)控重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管和繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。14國土部重拳打擊囤地細(xì)查“批而未用”土地11月20日，國土部下發(fā)《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實工作的通知》，對“批而未用”土地展開核實。

中央調(diào)控政策密集出臺樓市降溫序幕拉開而進(jìn)入十二月，繼國務(wù)院九日“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、十四日“國四條”出臺之后，十七日財政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。十七日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。三十日，上海貫徹“國四條”的房地產(chǎn)市場調(diào)控細(xì)則出臺。自2010年1月1日起，本市將收緊多項稅收政策，營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，首次購買90平方米及以下普通住房的個人才能享受1%的契稅稅率，恢復(fù)收取個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費等。

近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對當(dāng)前房價上漲過快的擔(dān)憂，全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，收緊傾向明顯項目背景152010年市場預(yù)期導(dǎo)致因素世界經(jīng)濟雖然仍未走出金融危機的陰影，但中國整體經(jīng)濟仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預(yù)期依舊在市場過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險預(yù)期下，國家再次重申嚴(yán)控二套房貸款政策市場有效需求客戶減少，后市信心受影響房屋保值增值功能及需求依然存在政策層面趨緊，經(jīng)濟面面臨通脹壓力，未來房產(chǎn)市場不確定性增加。價格暴漲已經(jīng)超越消費者承受力，金融、宏觀政策收緊，未來房產(chǎn)市場不確定性增加項目背景項目背景嘉定新城知名開發(fā)商云集，虎踞龍盤，區(qū)域未來競爭激烈目前嘉定新城內(nèi)云集了眾多品牌開發(fā)商，包括保利置業(yè)，中信泰富、龍湖地產(chǎn)，嘉寶集團(tuán)，綠地集團(tuán)，新城房產(chǎn)，盤古銀行等，涵蓋了央企、民企、外資等多種類型的開發(fā)商，區(qū)域未來競爭將異常激烈。項目核心問題地王項目成本偏高常發(fā)地產(chǎn)首次進(jìn)入上海宏觀市場面積很大不確定性區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商云集項目核心問題作為嘉定地王項目，本案如何勝出？第一目標(biāo)：安全項目地王屬性和未來宏觀環(huán)境的不確定性，安全性應(yīng)作為本案定位的立足點第一目標(biāo)：高利潤在項目安全邊際的基礎(chǔ)上，還應(yīng)盡可能提升產(chǎn)品銷售單價，使利潤最大化項目核心問題下的項目目標(biāo)項目核心問題+作為嘉定地王項目的策略方向安全高利潤成本攤薄創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入，差異化競爭項目策略方向1Q:項目的安全邊際何在，如何攤薄成本？土地成本分析樓板價約12000元/㎡建筑、財務(wù)、營銷等成本約6000元/平方米售價至少18000元以上才有利潤可言未來價格預(yù)判目前區(qū)域公寓基準(zhǔn)價格在1.4萬方，隨著11號線正式通車及區(qū)域規(guī)劃利好的兌現(xiàn)，正常情況下，預(yù)計2011年上半年嘉定新城公寓價格在2萬元左右5575672787058806140002006年2007年2008年2009年1-10月2009年11-12月2006年以來區(qū)域公寓年均成交價格（元/平方米）盤古天地目前報價15000元/平方米以上（毛坯）；保利家園目前報價為14000元/平方米以上（毛坯）。保利湖畔陽光苑11月底多層洋房上市，至今均價13822元/平方米（毛坯）。目前區(qū)域公寓產(chǎn)品基準(zhǔn)價格為：14000元/平方米未來價格預(yù)判嘉定新城所處時期09年，嘉定新城公寓價格由年初的8800元增長至年末的14000元/平方米，價格增長60%以上。根據(jù)歷史經(jīng)驗，地鐵通車1年后區(qū)域住宅價格增幅在30%左右，受地鐵正式通車實質(zhì)利好的延續(xù)，再加上其它規(guī)劃利好進(jìn)一步呈現(xiàn)，預(yù)測至2011年上半年公寓價格增長幅度在40%左右。則2011年上半年公寓價格：2萬元/平方米1、正常情況下，至2011年上半年嘉定新城公寓價格在2萬元左右，而未來最悲觀情況下，區(qū)域公寓價格的底部是多少？2、在最悲觀情況下的公寓價格的底部，本案的安全邊際何在？未來價格預(yù)判正常情況下，至2011年上半年嘉定新城公寓價格在2萬元左右，但我們還要考慮最為悲觀情況注：假設(shè)項目全部為小高層公寓的排布來進(jìn)行保守測算正常情況下，2011年上半年嘉定新城公寓價格：20000元/平方米隨著金融、宏觀政策收緊，我們認(rèn)為下一波市場調(diào)整可能會在2011年出現(xiàn)，但調(diào)整的幅度會有多大？借鑒受全球性次貸危機影響下的極端案例：九亭板塊貝尙灣上海奧林匹克花園九城湖濱國際公寓金豐藍(lán)庭中大九里德上海青年城上海源花城摩卡小城上海公館匯賢閣頤亭花園鑫山匯眾苑綠庭尚城象嶼都城象嶼名城2008年6月開始，隨著宏觀市場環(huán)境的惡化，九亭板塊標(biāo)桿項目貝尚灣出現(xiàn)了下滑，成交價格從08年6月份的10500元/平方米，2009年1月份成交均價為8200元/平方米，下降幅度為23%。借鑒案例：九亭板塊10500元/平方米8200元/平方米08年1月-09年6月九亭板塊公寓成交走勢未來價格預(yù)判與嘉定新城類似，九亭板塊也經(jīng)歷了從區(qū)域性市場到全市型熱點板塊的裂變結(jié)合九亭板塊價格波動，我們預(yù)判至2011年，最為極端情況下區(qū)域公寓價格價格的底部為：20000元/平方米*（1-23%）=15400元/平方米而本案售價至少18000元以上才有利潤可言，其中6000元為建筑、財務(wù)、營銷等成本而在15400元/平方米最悲觀價格下，本案公寓樓板價必須攤薄至9400元/平方米方有利潤！?。∥磥韮r格預(yù)判項目樓板價12000元/平方米vs極端悲觀下公寓樓板價必須攤薄至9400元/平方米Q:如何攤薄成本？保利林語溪案例借鑒項目地址周康板塊秀沿西路68弄建筑形態(tài)別墅+小高層總占地面積12萬㎡建筑密度≦30%總建筑面積14.4萬㎡容積率1.2公寓樓層14及18層別墅形態(tài)類雙拼+類獨棟1.2容積率中等規(guī)模，別墅、小高層混合社區(qū)保利林語溪

項目特征——整體規(guī)劃二房90㎡全贈送面積21㎡二房90㎡全贈送面積12㎡二房90㎡全贈送面積8㎡全贈送面積保利林語溪公寓以90㎡二房為主，大面積贈送，超高附加值，每套公寓產(chǎn)品全贈送面積在8-22平方米不等規(guī)劃指標(biāo)攤薄后指標(biāo)項目占地面積120573平方米120573平方米地上建筑面積144688平方米173626平方米（其中計容144688平方米）項目容積率1.21.44樓板價5750元/平方米4792元/平方米保利林語溪通過公寓產(chǎn)品的高附送，保利林語溪實際容積率較原規(guī)劃指標(biāo)提升了20%，樓板價也攤薄了20%保利林語溪公寓成交均價15211元/㎡周康板塊同期公寓成交均價12698元/㎡公寓溢價19.8%保利林語溪通過大面積附送，保利林語溪公寓實現(xiàn)了較區(qū)域20%的高溢價【借鑒點——公寓產(chǎn)品通過高附加值、攤薄成本，實現(xiàn)高溢價】公寓產(chǎn)品大面積贈送，超過附加值，使得其單價相對競品具有明顯、不可逾越的性價比優(yōu)勢；該產(chǎn)品由于為區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新性產(chǎn)品，自我定價能力較強。保利林語溪萬安金邸兩房兩廳一衛(wèi)89m2方法一：附送南北大陽臺，二房變四房，建筑面積89平方米，完全附贈面積20平方米公寓戶型附贈手法借鑒公寓戶型附贈手法借鑒90+70+70+90方法二：通過預(yù)先埋設(shè)建筑構(gòu)件，在驗收交房后統(tǒng)一搭設(shè)，提供附贈空間建筑構(gòu)件建筑構(gòu)件2Q:創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入，使項目利潤最大化？華潤橡樹灣案例借鑒項目地址新江灣城政和路1088號建筑形態(tài)小高層、聯(lián)庭總占地面積210000㎡總戶數(shù)聯(lián)庭147戶總建筑面積230782㎡容積率整體1.6，聯(lián)庭0.7聯(lián)庭面積180㎡-240㎡物業(yè)費4.5元/㎡/天公寓主力面積63㎡-88㎡風(fēng)格新英格蘭該案規(guī)劃分聯(lián)庭別墅區(qū)和小高層公寓區(qū)，聯(lián)庭別墅容積率為1.0左右，而該案整體容積率為1.6；公寓區(qū)規(guī)劃70/90指標(biāo)下的小戶型產(chǎn)品，聯(lián)庭則為大面積產(chǎn)品，公寓產(chǎn)權(quán)，共49棟147套。華潤橡樹灣小高層公寓與低密度聯(lián)庭別墅整體規(guī)劃一層連地下室——總面積182㎡兩層復(fù)三層——總面積222-240㎡四層復(fù)五層——總面積206-211㎡華潤橡樹灣創(chuàng)新聯(lián)庭別墅產(chǎn)品，通過庭院、入戶花園、客廳挑空設(shè)計實現(xiàn)別墅居住感華潤橡樹灣聯(lián)庭產(chǎn)品成交均價35409元/㎡（08年6月22日推出）新江灣城板塊同期高端公寓成交均價20246元/㎡聯(lián)庭溢價75%華潤橡樹灣通過聯(lián)庭別墅提升項目整體價值，聯(lián)庭較板塊內(nèi)高端公寓也實現(xiàn)了75%的高溢價【借鑒點——疊加別墅基礎(chǔ)上的創(chuàng)新升級】摒棄傳統(tǒng)的公寓+聯(lián)排的規(guī)劃手法，在“聯(lián)排”區(qū)獨創(chuàng)新型物業(yè)類型，大幅提升公寓價值；先以“聯(lián)庭”入市，引發(fā)市場關(guān)注，提升項目社區(qū)檔次，為后期公寓高價入市創(chuàng)造條件；在未來聯(lián)庭產(chǎn)品升級上，可配置電梯入戶方式；該產(chǎn)品由于為區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新性產(chǎn)品，自我定價能力較強。華潤橡樹灣1、容積率1.2以上2、類別墅，高附加值3、帶電梯，品質(zhì)感高聯(lián)庭升級產(chǎn)品—疊墅華潤橡樹灣在后期銷售過程中出現(xiàn)了上疊產(chǎn)品垂直交通——爬樓梯等問題，無法切合高端人群需求擁有獨立的入戶門，私密性強挑高客廳設(shè)計，氣派非凡贈送入戶花園、庭院，高附加值一、二層設(shè)計亮點疊墅電梯設(shè)計，方便實用挑高客廳設(shè)計，氣派非凡贈送入戶花園、露臺，高附加值三、四層設(shè)計亮點疊墅電梯設(shè)計，方便實用多露臺設(shè)計，采光良好舒適性強挑高客廳設(shè)計，氣派非凡贈送入戶花園、頂層超大露臺，高附加值五、六層設(shè)計亮點疊墅華潤橡樹灣方案疊墅6+1層方案疊墅7+1層方案組合方式一層附送地下室、二層復(fù)三層、四層復(fù)五層一層復(fù)二層送地下室、三層復(fù)四層，五層復(fù)六層送閣樓地下室復(fù)一層、二層復(fù)三層、四層復(fù)五層、六層復(fù)七層送閣樓評價缺乏電梯，入戶動線較長低密度形態(tài)較好可最大化的利用容積率疊墅+策略特點：1、成本攤?。和ㄟ^附送南北向大陽臺、搭建構(gòu)件等，提升附贈面積比例（25%以上），攤薄成本同時提升溢價水平（20%以上）2、創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入：差異化競爭，導(dǎo)入創(chuàng)新低密度疊墅產(chǎn)品，提升利潤空間作為嘉定地王項目的制勝策略：成本攤薄和創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入雙管齊下安全高利潤成本攤薄創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入，差異化競爭項目制勝策略市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略方案建議競爭掃描客戶掃描區(qū)域競爭梳理洞悉微觀市場競爭格局，尋找競爭機會點！公寓市場梳理區(qū)域主要在售公寓項目為保利家園三期、盤古天地、保利湖畔陽光苑在售公寓項目項目名稱公寓推售情況目前報價成交均價盤古天地600套高層公寓分兩批推出，目前共剩余86套，銷售率接近85%15000左右12955保利家園三期公寓推出456套以一房、二房為主全部售出，過年前后將新推一批高層公寓14000以上12734保利湖畔陽光苑12月份推出160套房源，面積為4.4萬平米當(dāng)前可售4套，三房為主力戶型14000以上13832嘉定新城本案嘉定老城區(qū)保利家園三期區(qū)域內(nèi)在售公寓項目盤古天地保利湖畔陽光苑盤古天地保利家園風(fēng)荷麗景嘉寶紫提灣龍湖酈城新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰滬宜公路，車行方便新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰遠(yuǎn)香湖馬陸老鎮(zhèn)，滬宜公路、寶安路，車行方便緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便東南亞風(fēng)情社區(qū)社區(qū)內(nèi)貫通南北與東西的T型天然水道，景觀資源良好緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好蜿蜒水系橫貫東西，別墅組團(tuán)景觀良好全冠移植、5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風(fēng)格別墅：江南四合庭院公寓：現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代簡約別墅：賴特草原風(fēng)格公寓：現(xiàn)代風(fēng)格別墅：托斯卡納風(fēng)格公寓：現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域項目規(guī)劃特點區(qū)位排布立面風(fēng)格區(qū)域產(chǎn)品線以“小高層+聯(lián)排”為主，產(chǎn)品組團(tuán)式排布，都具有較高的品質(zhì)和較強的競爭力,本項目由于占地較小同樣的產(chǎn)品布局將劣勢明顯景觀在售公寓項目土地成交者地塊地塊面積（萬平方米）容積率建筑面積（萬平方米）拿地價格（萬元）樓板價（元/平方米）上海盤谷房地產(chǎn)有限公司

嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊2.497721.645029812586上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊7.344331.611.7513100011148江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司嘉定區(qū)嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊4.186361.87.549100012076上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊6.2819A15-1:2.0，B05-1:2.514.1717288812200嘉定新城本案嘉定老城區(qū)常發(fā)地塊盤谷地塊保利地塊龍湖地塊土地市場近期嘉定主城區(qū)主要地塊成交情況項目名稱站點占地面積(萬m2)容積率地上建筑面積(萬m2)預(yù)計產(chǎn)品線日月光地塊嘉定北站402.2590商業(yè)、住宅新城靜寧路站地塊嘉定西站7.82.2817.8商業(yè)、辦公、住宅嘉寶靜寧路站地塊嘉定西站11.11.516.6住宅新城金郡白銀路站16.461.6427小高層、多層保利A04-1、A04-2地塊白銀路站7.344331.611.75高層、小高層盤古A03-8地塊白銀路站2.51.64高層、小高層龍湖A15-1、B05-1地塊白銀路站6.28192.0-2.514.17高層、小高層風(fēng)荷麗景白銀路站152.334.5高層、小高層，聯(lián)排鼎太地塊白銀路站6.91.913住宅C10-6、C14-2地塊白銀路站6.61.6-212商業(yè)、辦公、住宅A15-1、B05-1地塊白銀路站6.32-2.514商業(yè)、辦公、住宅A11-4地塊白銀路站3.51.65.6住宅、辦公、商業(yè)龍湖酈城嘉定新城站17.81.6629聯(lián)排、高層中信泰富地塊嘉定新城站19.43.263辦公、商場、酒店、服務(wù)式公寓綠地地塊嘉定新城站8.551.7515住宅嘉寶紫提灣馬陸站16.31.5625.5聯(lián)排、小高層保利雙單路項目馬陸站16.41.321.5多層、小高層好世馬陸項目馬陸站6.572.919小高層、酒店、SOHOI深圳天居地塊嘉定工業(yè)園區(qū)12.91.418.1類獨棟、聯(lián)排步陽北水灣地塊嘉定菊園6.5213.1住宅保利和政路地塊新成路街道3.91.0-2.07.8住宅、辦公、商業(yè)土地市場嘉定城區(qū)土地出讓面積達(dá)470萬方，預(yù)計未來有282萬方的公寓體量，未來嘉定公寓競爭將十分激烈截止目前，嘉定新城土地出讓面積達(dá)470萬方，按照其中60%為公寓產(chǎn)品保守估計，區(qū)域內(nèi)未來公寓總供應(yīng)量為282萬方樓盤形態(tài)類型未推體量（萬方)10年推量（萬方)盤古天地高層公寓217風(fēng)荷麗景高層、小高層，聯(lián)排公寓319龍湖花盛香醍高層、聯(lián)排公寓19.511嘉寶紫提灣聯(lián)排、小高層公寓217保利湖畔陽光苑多層、小高層公寓266新城靜寧路站小高層公寓147天居項目類獨棟、小高層公寓123合計50預(yù)計至2011年初，區(qū)域公寓潛在供應(yīng)量高達(dá)232萬方，區(qū)域公寓市場未來供應(yīng)非常充沛據(jù)不完全統(tǒng)計（主要根據(jù)目前項目工程進(jìn)度預(yù)判），2010年區(qū)域內(nèi)公寓推案量在50萬方左右，預(yù)計至2011年初，區(qū)域公寓潛在供應(yīng)量仍高達(dá)232萬方公寓未來競爭分析項目產(chǎn)品線戶型（面積）比例產(chǎn)品附加值74/90項目保利家園小高層公寓2R(85-89)85%贈送陽臺、飄窗等1R(68)15%龍湖酈城小高層公寓2R（85）50.8%拼接戶型贈送公共天井3R（125）38.0%3R（145）11.2%盤古天地小高層公寓1R（65）18%附送入戶花園2R（90）60%3R(基本型112-120)12%3R(舒適型140-150)8%4R（180）2%非74/90項目有望成為區(qū)域市場供應(yīng)主體，產(chǎn)品戶型面積趨于靈活，但我們預(yù)計未來仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔天居項目小高層公寓2R(85-89)60%贈送陽臺、飄窗等3R(110-130)40%嘉寶紫提灣小高層公寓2R(85)40%-3R(110-120)40%非74/90項目4R(140-160)20%-90以下產(chǎn)品為主緊湊型為主，舒適改善型為輔公寓產(chǎn)品分析戶型對比盤古天地87平米二房保利家園89平米二房保利湖畔陽光苑138平米三房區(qū)域目前在售項目，盤古天地、保利家園、保利湖畔陽光苑戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值小陽臺小陽臺小陽臺小陽臺入戶花園小陽臺嘉定市場主流公寓產(chǎn)品戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值區(qū)域公寓市場未來競爭激烈，至2011年初潛在供應(yīng)量高達(dá)230萬方隨著11號線年底通車以及區(qū)域規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，未來1-2年公寓價格將出現(xiàn)跳躍式增長市場競爭總結(jié)公寓市場總結(jié)未來公寓產(chǎn)品仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔，在未來的同質(zhì)化競爭中，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)置的主要考慮因素公寓雖然未來前景較好但產(chǎn)品競爭空前激烈，同類競爭嚴(yán)重，戶型類似別墅市場梳理南翔板塊A地塊嘉定新城龍湖酈城在售項目新增項目項目名稱占地建面容積率產(chǎn)品形態(tài)銷售進(jìn)度龍湖酈城30501.44聯(lián)排、高層10月初上市，至今去化106套嘉寶菊園地塊11.07萬㎡16.61萬㎡1.5高層、小高層、聯(lián)排11月底上市去化136套金地格林世界130萬㎡100萬㎡0.7公寓、獨棟、聯(lián)排、雙拼月均去化22套項目名稱占地建面容積率產(chǎn)品形態(tài)項目進(jìn)度風(fēng)荷麗景15萬㎡26.5萬㎡1.77聯(lián)排、高層、小高層9月動工，10年上半年聯(lián)排上市嘉寶紫提灣16.3萬㎡25.5萬㎡1.56聯(lián)排、花園洋房、小高層一期聯(lián)排11月初上市寶華櫟庭6.1萬㎡2.8萬㎡0.45獨棟、院墅預(yù)計2010年下半年上市上雋嘉苑13萬㎡21萬㎡1.6小高層、聯(lián)排、雙拼預(yù)計2011年上市保利和政路地塊3.91萬㎡7.82萬㎡1.0-2.0高層、小高層、聯(lián)排預(yù)計2011年上市天居地塊12.92萬㎡18.09萬㎡1.4小高層、聯(lián)排、類獨棟預(yù)計2010年下半年上市長實地塊21.16萬㎡40.20萬㎡1.5-1.9高層、小高層、聯(lián)排預(yù)計2010年下半年上市華潤地塊28.5萬㎡47.5萬㎡1.5-2.2高層、小高層、聯(lián)排預(yù)計2010年下半年上市嘉寶紫提灣風(fēng)荷麗景區(qū)域價值裂變，嘉定主城區(qū)及南翔板塊均將轉(zhuǎn)為外向型全市競爭板塊，未來多個項目將接連上市嘉寶菊園地塊保利和政路地塊天居地塊上雋嘉苑金地格林世界寶華櫟庭華潤地塊長實地塊別墅市場規(guī)劃對比上雋嘉苑嘉寶紫提灣風(fēng)荷麗景金地格林世界龍湖酈城南翔成熟板塊，配套成熟臨近馬陸鎮(zhèn)，配套完善，滬宜公路、寶安公路車行便利新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰遠(yuǎn)香湖南翔核心區(qū)，滬宜公路、軌道交通，車行方便緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便大型綜合項目，大體量水景別墅社區(qū)通過濱水步道、親水平臺、青藤紫提營造一種自然和諧緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好聯(lián)體別墅圍繞著約高爾夫公園，南北相對，貫穿水系，呈寬景圍合狀全冠移植、5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風(fēng)格賴特草原風(fēng)格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約托斯卡納風(fēng)格區(qū)域項目規(guī)劃特點區(qū)位排布立面風(fēng)格景觀區(qū)域別墅項目自身體量較大，良好的規(guī)劃營造出精致低密度社區(qū),本項目由于占地較小以同樣的“公寓+聯(lián)排”很難體現(xiàn)別墅氛圍樓盤形態(tài)未推體量（萬方)10年推量（萬方)至11年剩余推量（萬方)龍湖酈城聯(lián)排330金地格林世界獨棟、聯(lián)排、雙拼---風(fēng)荷麗景聯(lián)排3.53.50嘉寶紫提灣聯(lián)排---寶華櫟庭聯(lián)排2.82.80上雋嘉苑聯(lián)排、雙拼2.8-2.8保利和政路地塊聯(lián)排101嘉寶菊園地塊合院別墅2.902.9天居地塊類獨棟624長實地塊聯(lián)排11.729.7華潤地塊類獨棟624合計39.715.324.4區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至2011年可售體量約為24.4萬方，需去化4-5年區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至2011年可售體量約為24.4萬方，按目前去花速度，需去化4-5年07年以來區(qū)域別墅年均去花能力5.6萬方左右別墅未來競爭分析項目產(chǎn)品線戶型（面積）比例龍湖酈城聯(lián)排經(jīng)濟型（203-230）65%常規(guī)型（250-280）35%嘉寶紫提灣聯(lián)排經(jīng)濟型（190-215）14%常規(guī)型（250）86%寶華櫟庭獨棟舒適型（300以上）100%上雋嘉苑聯(lián)排經(jīng)濟型（190-230）100%風(fēng)荷麗景雙拼常規(guī)型（250-280）20%聯(lián)排經(jīng)濟型（200-220）80%嘉寶菊園地塊合院經(jīng)濟型（200-220）100%天居地塊類獨棟、雙拼經(jīng)濟型（160-220）100%長實地塊聯(lián)排常規(guī)型（250-280）70%經(jīng)濟型（220-250）30%華潤地塊類獨棟常規(guī)型（260-280）80%舒適型（280以上）20%區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，傳統(tǒng)聯(lián)排、類獨棟、合院等多樣化產(chǎn)品，預(yù)計至2011年初聯(lián)排產(chǎn)品總價在550萬以上，聯(lián)排產(chǎn)品總價段高、客戶面相對狹窄經(jīng)濟型：200平方米左右，總價550萬以上常規(guī)型：250平方米左右，總價650萬以上別墅產(chǎn)品分析

區(qū)域聯(lián)排市場未來競爭激烈，至2011年可售量體達(dá)24.4萬方區(qū)域區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，差異競爭困難，但總價偏高，客戶面相對狹窄市場競爭總結(jié)聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價段高、客戶面狹窄市場競爭總結(jié)區(qū)域競爭總結(jié)市場特點市場啟示公寓市場超大體量供應(yīng)壓力價格跳躍式增長安全性應(yīng)為公寓產(chǎn)品設(shè)置的主要出發(fā)點，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)置的主要考慮因素別墅市場聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價偏高別墅市場整體風(fēng)險較大市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略方案建議未來競爭預(yù)判客戶預(yù)判客戶預(yù)判精細(xì)化分析，抓住區(qū)域及市場發(fā)展下的未來客戶需求！現(xiàn)有客戶構(gòu)成區(qū)域主要項目客戶構(gòu)成依舊以本地客戶為主、市區(qū)導(dǎo)入客戶為輔，但未來隨著軌交及配套成熟外區(qū)客導(dǎo)入能力將逐步增加保利湖畔陽光苑開盤時間較晚，但項目首次開盤利用保利家園的售樓處內(nèi)，主要依賴保利家園積累客戶，故保利湖畔陽光苑成交客戶仍以本地客戶為主，市區(qū)導(dǎo)入客戶為輔，比例為30%。未來隨著軌交及配套成熟，市區(qū)客比例將逐步增加。盤古天地于09年10月開盤，該項目首批客源以嘉定本地客戶為代表的內(nèi)部客戶為主，雖然也導(dǎo)入了一定比例的市區(qū)客戶，但比例不高；目前盤古天成交客戶中市區(qū)導(dǎo)入比例在35%，未來隨著軌交及配套成熟，市區(qū)客比例將逐步增加。保利家園首次開盤時間在08年7月，初期客戶以嘉定本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，市區(qū)導(dǎo)入客戶較少；不過隨著11號線通車臨近，普陀、長寧等市區(qū)導(dǎo)入比例逐步升高，保利家園三期目前市區(qū)客戶比例為42%。保利家園三期成交客戶成交比例盤古天地成交客戶成交比例保利湖畔陽光苑成交客戶成交比例注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤09.12-10.01注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤09.10-09.12注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為09.10.-09.12現(xiàn)有公寓客戶構(gòu)成現(xiàn)有別墅客戶構(gòu)成嘉寶紫提灣位于嘉定新城的馬陸鎮(zhèn)，該項目于12月19日開盤，共推出138套別墅，開盤當(dāng)天去化76%；成交客戶以嘉定本地客戶為主，比例為60%，但是市區(qū)導(dǎo)入客戶也占有相當(dāng)?shù)谋壤瑸?0%，市區(qū)客戶主要來自普陀、長寧、徐匯等，購買目的主要是投資。我們認(rèn)為未來隨著配套成熟，將導(dǎo)入更多自住型的外區(qū)別墅客源。龍湖藍(lán)湖郡于09年09月開盤，由于龍湖產(chǎn)品、品牌的號召力，該項目成交客戶中市區(qū)客戶的比例較高，比例在50%左右；市區(qū)客戶主要為滟瀾山已成交客戶和相當(dāng)一部分對滟瀾山預(yù)算不足但對龍湖藍(lán)湖郡有總價承受的客戶。龍湖藍(lán)湖郡成交客戶成交比例嘉寶紫提灣成交客戶成交比例注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤09.12-10.01注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤09.09-09.12與公寓客戶相比，別墅客戶中市區(qū)客戶比例為50%左右，但市區(qū)客戶以投資為主，未來隨著配套成熟，將導(dǎo)入更多自住型的外區(qū)客源客戶需求分析購房類型客戶來源訴求年齡主力戶型產(chǎn)品核心價值公寓首置本地客戶為主，市區(qū)為輔1）婚房、分戶需求2）公共交通便捷，站點在步行距離內(nèi)3）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預(yù)期25－30歲二房（70-90㎡）功能緊湊功能改善本地客戶為主，市區(qū)為輔1）交通便捷，可快速到達(dá)；2）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預(yù)期31－39歲三房（100-120㎡）功能改善別墅舒適型改善本地客戶占絕對比例1）地面交通便捷，可快速到達(dá)2）配套成熟或未來規(guī)劃前景良好35－50歲200㎡以上舒適型改善、自住投資本地客戶、市區(qū)導(dǎo)入客戶1）規(guī)劃前景看好2）地面交通便捷35－50歲200㎡以上投資公寓以本地客戶為主，市區(qū)為輔，主要集中在剛需及功能改善型需求別墅客戶呈全市化特征，本地客戶為舒適型改善需求，市區(qū)客戶以投資為主現(xiàn)有客戶需求分析未來客戶構(gòu)成初期軌道交通的影響開始顯現(xiàn)，區(qū)域認(rèn)知度提高，外區(qū)客逐漸導(dǎo)入，閔行徐匯等外區(qū)擠壓客戶居多代表樓盤：金豐藍(lán)庭、九城湖濱、招商依云郡早期以區(qū)域客和部分投資客為主，外區(qū)客導(dǎo)入存在一定難度，軌道9號線的影響未顯現(xiàn)代表樓盤：知雅匯、奧林匹克花園中期（05-06底）后期（07-09）九亭位于上海的西南端，距市中心18公里，是松江區(qū)離市中心最近的地方，與閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)僅一橋之隔。憑借位置優(yōu)勢，良好的區(qū)域規(guī)劃和九號線的開通，使九亭成為繼三林之后上海郊縣的另一個熱點區(qū)域。外區(qū)客購房者比例增加，隨著區(qū)域發(fā)展，軌道通車，外區(qū)接受度提高，擴大到全市范圍代表樓盤：貝尚灣、中大九里德、綠庭尚城、奧林匹克花園軌道9號線規(guī)劃階段開發(fā)進(jìn)程推動階段軌道通車階段板塊借鑒：九亭板塊客戶類型客戶特征2007年初2007年末客戶a九亭、七寶本地客，當(dāng)?shù)貏舆w戶，客戶層次較低

客戶b閔行松江其他地區(qū)客，客戶層次稍低

客戶c徐匯、長寧等地的市區(qū)客，對軌道交通依賴性強，客戶層次稍高，屬于經(jīng)濟型客戶

客戶d虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)的高級白領(lǐng)人士，屬于中產(chǎn)型客戶

客戶f古北、龍柏等處的外籍人士（以韓國人為主）

中心市區(qū)客源和較高層次客層的客戶量逐步增多，并成為主力客源，甚至古北、龍柏等部分韓國客戶由于房價的普遍增漲而被擠壓到九亭。九亭客戶樣本：貝沙灣中心市區(qū)客源和較高層次客層的客戶量增多，并成為主力客源項目功能目前進(jìn)度竣工時間啟用時間教育設(shè)施上海修仕倍勵國際學(xué)校教育選址中20112012上海嘉定新城幼兒園教育在建20102010嘉定新城初中教育在建2009.92009.9復(fù)旦附中國際部教育落戶20112011醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施瑞金醫(yī)院醫(yī)療選址中20112011區(qū)婦幼保健院新院醫(yī)療在建20112011景觀資源“紫氣東來”、石崗門塘、環(huán)城林帶綠化已開工20102010遠(yuǎn)香湖景觀已開工20102010商業(yè)東云街商辦項目商業(yè)配套在建2010年底2011年初五星級酒店商業(yè)配套規(guī)劃2010年底2012年初ShoppingMall（百聯(lián)、萬達(dá)）商業(yè)配套選址中20122012交通地鐵11號線白銀路站交通配套在建-2009.10公交樞紐（嘉定新城站）交通配套在建20102010嘉定新城板塊重大配套2011年基本落成，2011年底后開始成熟嘉定新城板塊規(guī)劃紫氣東來綠化帶東云街商業(yè)用地遠(yuǎn)香湖復(fù)旦附中國際部瑞金醫(yī)院婦幼保健醫(yī)院公交樞紐11號線白銀路站11號線嘉定新城站國際學(xué)校ShoppingMall幼兒園、9年制學(xué)校本案未來板塊生活氛圍的豐富成熟和高端配套的完善將增強對更多元（尤其是市區(qū)高端自住客戶）的吸引力交通：11號線，公交樞紐醫(yī)院：瑞金醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院學(xué)校：復(fù)旦附中國際部、國際學(xué)校、幼兒園、9年制學(xué)校景觀綠化：紫氣東來、遠(yuǎn)香湖商業(yè)：東云街、西云樓、中信泰富嘉定新城項目綜合商業(yè)、五星級酒店等嘉定新城板塊規(guī)劃當(dāng)前至軌交正式開通前嘉定區(qū)域客占65%市區(qū)客占35%嘉定區(qū)域客占30%左右市區(qū)客占70%左右區(qū)域公寓客源演變可分為三個階段：當(dāng)前至軌交正式開通前：嘉定區(qū)域客仍占主要比例軌交正式開通至區(qū)域配套成熟之前（2010年中-2011年底）：區(qū)域配套進(jìn)入快速發(fā)展階段，但宜居性不高，期間市區(qū)客比例不斷增加，并逐步成為區(qū)域主力客源。區(qū)域配套成熟（2012年后）：區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成熟、穩(wěn)定，已經(jīng)逐步發(fā)展成為大型宜居板塊，市區(qū)的客戶大約占70%左右公寓客源演變軌交正式開通至區(qū)域配套成熟之前（2010年中-2011年底）嘉定區(qū)域客占40%左右市區(qū)客占60%左右區(qū)域配套成熟（2012年后）當(dāng)前至軌交正式開通前嘉定區(qū)域客占50%市區(qū)客占50%嘉定區(qū)域客占20%左右市區(qū)客占80%左右別墅客源演變軌交正式開通至區(qū)域配套成熟之前（2010年中-2011年底）嘉定區(qū)域客占35%左右市區(qū)客占65%左右區(qū)域配套成熟（2012年后）區(qū)域公寓客源演變也可分為三個階段：當(dāng)前至軌交正式開通前：本地客和市區(qū)客各占半壁江山，但市區(qū)客戶以投資目的為主

軌交正式開通至區(qū)域配套成熟之前（2010年中-2011年底）：區(qū)域配套進(jìn)入完善階段，區(qū)域價值得到更多市區(qū)客戶認(rèn)同，初期以投資目的為主，后期逐步過渡為舒適型改善等自住需求。區(qū)域配套成熟（2012年后）：區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成熟、穩(wěn)定，已經(jīng)逐步發(fā)展成為大型宜居板塊，市區(qū)的客戶大約占80%左右，客戶以舒適型改善等自住需求為主。項目客戶定位真如居住區(qū)、商圈中山公園馬陸南翔桃浦居住區(qū)本案.徐家匯商圈曹楊居住區(qū)客戶來源預(yù)判來源之一嘉定本地客源客戶描述：嘉定老城以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等本地客源來源之二11號線導(dǎo)入的市區(qū)客源客戶描述：中山公園及普陀真如、桃浦等11號線沿線的導(dǎo)入的市區(qū)客源客源客層選擇目標(biāo)客戶公寓產(chǎn)品：青年客戶面向不同層級功能需求劃分為兩級層級，形成市場層面主流需求；類別墅產(chǎn)品：以舒適性及尺度升級的成熟家庭成為有效需求高價值目標(biāo)客戶；功能滿足獨棟別墅豪宅功能緊湊產(chǎn)品占有、生活夢想型向生態(tài)資源區(qū)域遷移，如趙巷、佘山戶型舒適型成熟家庭居所舒適性及尺度升級成長家庭剛性需求城市住宅剛性需求&居住品質(zhì)白領(lǐng)階層城市住宅目標(biāo)客層選擇公寓產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品核心客戶重要客戶偶得客戶市區(qū)導(dǎo)入客戶50%首次置業(yè)或者改善性置業(yè)關(guān)注總價和附加值嘉定本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶45%首次置業(yè)或者改善性置業(yè)關(guān)注總價和附加值外地及投資客戶5%投資關(guān)注總價以及區(qū)域未來發(fā)展公寓客戶定位市區(qū)導(dǎo)入客戶65%多次置業(yè)經(jīng)驗，舒適型改善需求關(guān)注總價和類別墅氛圍外地及投資客戶5%多次置業(yè)經(jīng)驗，投資需求關(guān)注區(qū)域發(fā)展和類別墅氛圍嘉定本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶35%多次置業(yè)經(jīng)驗，舒適型改善需求關(guān)注總價和類別墅氛圍類別墅客戶定位核心客戶重要客戶偶得客戶公寓（首次置業(yè)）客戶樣本崔先生職業(yè)：公司職員戶籍：上海年齡層：25歲左右工作區(qū)域：嘉定區(qū)目前與女父母住在嘉定老城的老式公房，即將結(jié)婚，由于經(jīng)濟條件的制約最終決定在購買一套80-90平方米的二房作為婚房。購房要求為周邊交通方便利于平時上下班，周邊生活配套最好齊全為原本忙碌的生活提供便捷。樣本客戶描述類別墅（功能享受型）客戶樣本王先生職業(yè)：私營業(yè)主戶籍：上海年齡層：45歲左右工作區(qū)域：普陀區(qū)在普陀從事餐飲行業(yè)，一家三口現(xiàn)住一套四房的房子里，為了追求更好的享受，然而又不想占用太多的資金，意向購買160-180平米的復(fù)式產(chǎn)品或者類別墅產(chǎn)品，能夠享受小區(qū)景觀，可以更好享受生活，在朋友面前也更有派頭，偶爾父母也可以來小住一段時間。樣本客戶市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略方案建議高層、小高層+創(chuàng)新疊墅產(chǎn)品安全保障需求利潤創(chuàng)造需求現(xiàn)實性安全性創(chuàng)新性項目思考未來宏觀市場不確定性，在高樓板價的背景下實現(xiàn)資金回籠需求項目體量7.56萬方，規(guī)劃限制：容積率1.8，限高60米，建筑密度不大于30%常發(fā)品牌需求和利潤需求，地王項目產(chǎn)品有一定的創(chuàng)新性差異性未來區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品以公寓和聯(lián)排別墅為主，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重1、容積率1.2以上2、類別墅，高附加值3、帶電梯，品質(zhì)感高聯(lián)庭升級產(chǎn)品—疊墅高層、小高層+創(chuàng)新疊墅產(chǎn)品優(yōu)勢：1、雙重產(chǎn)品體系，風(fēng)險有效控制2、高品質(zhì)創(chuàng)新產(chǎn)品，項目利潤最大化，同時也兼顧了速度的要求3、面積段靈活性高，多個產(chǎn)品線形成對消費者的全面覆蓋產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品特征溢價能力產(chǎn)品定位高層、小高層公寓設(shè)置有安全系數(shù)最高的戶型，避歸了市場風(fēng)險，并具備一定的溢價能力具備一定的溢價能力安全性產(chǎn)品創(chuàng)新疊墅聯(lián)庭升級產(chǎn)品，容積率1.2以上，類別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高較高項目標(biāo)桿產(chǎn)品戶型設(shè)置策略安全型產(chǎn)品+高附加值區(qū)域未來客戶首次置業(yè)等剛需客戶為主隨著區(qū)域價格走高，剛需產(chǎn)品安全邊際凸顯區(qū)域戶型缺乏附加值體現(xiàn)高層、小高層

公寓戶型策略公寓戶型設(shè)置安全型剛需產(chǎn)品建議公寓邊套以90平方2+1/2+2R產(chǎn)品為主，中間套設(shè)置70平方米1+1R，以控制總價和風(fēng)險高附加值（20%以上），高溢價能力（15%以上）高附加值戶型設(shè)置的主要原則：小面積緊湊型產(chǎn)品為主+高附加值建筑面積附加值需求比例緊湊型2+1/2+2R85-9020平方米附加空間首次置業(yè)、功能改善70%1+1R7015平方米附加空間首次置業(yè)30%1+1房:70平方米1.戶型方正、尺度適宜2.附送的近13平米的建筑構(gòu)件后期可改造成房間，附加值高。3.南面陽臺可擴充作為客廳的補充空間。戶型建議二房:90平方米北面贈送的近18平方米的構(gòu)架可作為功能房使用。舒適的帶有主臥套的兩房。戶型建議戶型設(shè)置策略170-190平方米創(chuàng)新電梯疊墅區(qū)域聯(lián)排面積200平方米以上橡樹灣聯(lián)庭產(chǎn)品缺乏電梯，入戶動線較長疊墅戶型策略產(chǎn)品策略：差異化、創(chuàng)新戶型面積與聯(lián)排別墅差異化競爭疊墅戶型面積與聯(lián)排別墅差異化競爭，主力面積位于區(qū)域聯(lián)排的底部，建議在170-190平方米類別墅品質(zhì)，高附加值，提升溢價能力類別墅品質(zhì)疊墅戶型設(shè)置的主要原則：戶型面積與聯(lián)排別墅差異化競爭+類別墅品質(zhì)建筑面積附加值需求疊墅160-190入戶花園、露臺、挑高客廳、地下室、頂層閣樓舒適型改善高品質(zhì)類別墅感受，高附加值設(shè)計，最強競爭力的多層產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品線產(chǎn)品特點面積段（平方米）優(yōu)點高層、小高層公寓設(shè)置有安全系數(shù)最高的戶型，避歸了市場風(fēng)險，高附加值具備一定的溢價能力70-90高附加值產(chǎn)品，具有絕佳的安全性創(chuàng)新疊墅聯(lián)庭升級產(chǎn)品，容積率1.2以上，類別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高170-190差異化產(chǎn)品，填補區(qū)域空擋創(chuàng)新產(chǎn)品，超強溢價能力高品質(zhì)產(chǎn)品，提升項目形象產(chǎn)品線建議銷售策略項目初期：類別墅產(chǎn)品，樹立高端形象項目中期：高層、小高層公寓產(chǎn)品，現(xiàn)金流穩(wěn)定回籠，作為風(fēng)險抵御產(chǎn)品項目收官期：壓軸高端類別墅產(chǎn)品，進(jìn)一步升華項目形象銷售策略：注重推案與產(chǎn)品有機結(jié)合，注重高端形象樹立和現(xiàn)金流穩(wěn)定回籠，并實現(xiàn)價格快速成長。附：同策簡介同策·布局TOSPUR·placement以上海為核心.四大業(yè)事業(yè)區(qū)域擬建15家子公司.布局遍及全國大連同策青島同策北京同策無錫同策常州同策蘇州同策重慶同策南京同策杭州同策公司簡介同策·INTRODUCE.199820092009年第七屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎2009年中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力10強企業(yè)2009年中國房地產(chǎn)策劃代理最佳綜合服務(wù)機構(gòu)2008年中國房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價值10強企業(yè)2008年中國商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機構(gòu)2008年中國房地產(chǎn)誠信品牌企業(yè)2008年上海市松江區(qū)民營企業(yè)先進(jìn)單位2008年第七屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎2008年中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力10強企業(yè)2008年中國房地產(chǎn)策劃代理最佳綜合服務(wù)機構(gòu)2007年上海地產(chǎn)十大代理機構(gòu)2007年中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力10強企業(yè)2007年中國商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機構(gòu)2007年

中國房地產(chǎn)策劃代理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)領(lǐng)先品牌2007年

第六屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎2006年

中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)2006年

第五屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎2006年

全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)2005年

中國房產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)百強之星2005年

中原地產(chǎn)十大營銷代理機構(gòu)2005年

CCPE2005年度中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2005年

第四屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎2004年

第三屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎2004年

上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌2003年

CIHAF中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)2002年

上海住宅樓盤營銷企業(yè)二十強2001年松江區(qū)私營企業(yè)先進(jìn)單位2000年松江區(qū)私營企業(yè)先進(jìn)單位1999年年度先進(jìn)企業(yè)三等獎同策·榮譽TOSPUR·honor公司簡介同策·INTRODUCE同策·體系TOSPUR·honor擁有專業(yè)的權(quán)威的房地產(chǎn)咨詢及研究平臺---同策房產(chǎn)研究系統(tǒng)擁有體系化的專業(yè)資源服務(wù)平臺---咨詢及研究發(fā)展中心擁有業(yè)界認(rèn)可度高的策劃平臺---策略中心擁有業(yè)界權(quán)威認(rèn)可的營銷平臺---同策事業(yè)部擁有全國化的服務(wù)資源平臺及客戶體驗系統(tǒng)---同策匯公司簡介同策·INTRODUCE同策·合作TOSPUR·PARTER四大業(yè)區(qū)域事業(yè)部公司簡介嘉寶紫提灣新城西尚海保利海上五月花浦發(fā)香舍清水頤園上海嘉定操作案例：綜合運作能力同策在嘉定區(qū)操盤經(jīng)驗豐富，目前已成功運作5個項目，總建面為108萬方，產(chǎn)品線涵蓋小高層、多層、聯(lián)排三條產(chǎn)品線，積累客戶10000余組。浦發(fā)香舍項目位置：嘉定老城項目規(guī)模：占地面積約0.9萬平米

容積率：1.3產(chǎn)品線構(gòu)成：小高層,聯(lián)排別墅開發(fā)商：上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司合作方式：營銷代理清水頤園項目位置：嘉定老城項目規(guī)模：建筑面積約27萬平米

容積率：1.3產(chǎn)品線構(gòu)成：小高層,商鋪,聯(lián)排別墅開發(fā)商：上海清水頤園房地產(chǎn)有限公司合作方式：營銷代理項目位置：嘉定菊園項目規(guī)模：總占地面積18萬，總建面30萬容積率：1.6產(chǎn)品線構(gòu)成：聯(lián)排，洋房，公寓，商業(yè)開發(fā)商：保利地產(chǎn)合作方式：營銷代理保利海上五月花項目位置：嘉定新城項目規(guī)模：總占地面積13萬方，建筑面積40萬方容積率：1.6-3.0產(chǎn)品線構(gòu)成：高層，小高層，洋房開發(fā)商：新城地產(chǎn)合作方式：營銷代理新城西尚海嘉寶紫提灣項目位置：嘉定新城項目規(guī)模：建筑面積4.4萬方容積率：0.69產(chǎn)品線構(gòu)成：聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅開發(fā)商：嘉寶集團(tuán)合作方式：營銷代理同策匯TospurClub上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司旗下的專業(yè)服務(wù)部門專職為會員提供最新的房產(chǎn)置業(yè)、投資咨詢“同策咨詢”三大核心能力平臺中“客戶關(guān)系”的主司部門同策數(shù)據(jù)庫DataReport天諾系統(tǒng)TiannuoReport三大系統(tǒng)平臺系統(tǒng)可以使所有地點的管理工作都在一個統(tǒng)一的平臺上進(jìn)行，可以滿足公司管理層對各部門各項目工作的有效監(jiān)控同策數(shù)據(jù)中心開發(fā)的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，與上海網(wǎng)上交易中心數(shù)據(jù)同步更新，能夠提供最全面、準(zhǔn)備、及時的信息，系統(tǒng)還包括研究專題及產(chǎn)品信息庫等相關(guān)資源服務(wù)項目執(zhí)行保障■通過“同策咨詢”品牌吸引力、親朋介紹、媒體、房展會及SP活動導(dǎo)入，對“同策咨詢”代理各樓盤產(chǎn)生興趣并有置業(yè)需求的準(zhǔn)客戶和潛在客戶■

已購“同策咨詢”代理樓盤并有重復(fù)購買能力與意愿的客戶會員來源會員數(shù)量會員分類■同策匯現(xiàn)有會員總量約為80000組，上海西區(qū)的客戶資源占30%（代表項目：上海風(fēng)景、貝尚灣、觀庭等），其中10%外籍客戶■以3%/月的速度穩(wěn)步增長■目的：為了靈活使用會員資源，有針對性導(dǎo)入購買客戶■同策匯對會員進(jìn)行分類，并可交叉使用數(shù)據(jù)。■

可按區(qū)域、購買力、年齡等進(jìn)行數(shù)據(jù)分類篩選。同策匯客戶管理體系會員特性活躍性Bright