2022年行業(yè)分析報告武漢房價跌幅情況分析

武漢房價跌幅情況分析

6月4日、5日，央視經濟半小時連續(xù)兩天都在關注房價的節(jié)目，"暴跌"和"促銷"是這兩期節(jié)目的關鍵字。

調查了解，武漢市的房價從去年四月份到今年四月份一年時間內一路上揚，但從去年年底開頭，銷量卻一路下挫，武漢市房產和統(tǒng)計部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說，今年一季度全市商品住房銷售與上季度相比降幅達56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。

北京方面，據(jù)統(tǒng)計，今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%，全市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%，其中，4月份當月銷售住宅4619套，比3月削減502套。一直以炒房著名的溫州人已經預備撤退。

武漢房價創(chuàng)10年最大跌幅促銷力度前所未有

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記者調查時了解到一組數(shù)據(jù)，從去年四月份到今年四月份一年時間內武漢市商品房的銷售走勢圖可以看出，武漢市的房價一路上揚，但從去年年底開頭，銷量卻一路下挫，武漢市房產和統(tǒng)計部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說，今年一季度全市商品住房銷售與上季度相比降幅達56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。

中國東星集團董事局主席總裁蘭世立告知記者，比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本其實社會是最清晰的，那事實上應當說有比較大的利潤空間，也可以說是暴利，他還透露即使降價，東星一樣能有足夠的利潤空間，然而這種暴利吸引更多的資金進入房地產市場，反過來推動了地價的上升，最終分攤到房價上。

今日我們來關注武漢的房價，根據(jù)房地產市場的慣例，每年的五六月份正是新樓盤大量集中上市的時候，但今年的這個樓市旺季來的有些不同尋常，去年下半年，國家出臺了多項針對房地產過熱的調控措施。許多城市的樓市交易清淡，房價應聲而落，那在又一個銷售旺季里，房地產市場能不能夠乘機回暖呢？我們到中部城市武漢去看看。

房地產商大張旗鼓促銷，武漢是否會迎來今年的"紅五月"？

5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地產交易會，這也是今年上半年武漢規(guī)模最大的房屋交易活動，官方數(shù)字顯示，70多家樓盤參加了展會，約占武漢市全部在銷樓盤的30%，記者留意到，展會大門前樹起了一個巨大的宣揚牌，上面具體列出了幾十家樓盤的促銷方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業(yè)內人士說，象這樣大張旗鼓地促銷，在武漢的房地產交易會上還是第一次。

武漢富思特房地產顧問有限公司副總苗琦："應當說促銷的力度是前所未有的。"

在展會現(xiàn)場，記者看到，有的公司竟打出了九折的廣告，然而，對于這些花樣翻新的促銷，前來逛展會的市民好像并不買帳，還是持觀望態(tài)度。

那些沒有參展的樓盤又是什么狀況，記者來到武漢融科天城，這是漢口中心區(qū)規(guī)模最大的樓盤，裝飾豪華的營銷中心內也沒有多少購房者。

現(xiàn)在有一份數(shù)據(jù)，是去年四月份到今年四月份一年時間內，武漢市商品房的銷售走勢圖，從圖上可以看出，武漢市的房價一路上揚，但從去年年底開頭，銷量卻一路下挫，武漢市房產和統(tǒng)計部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說，今年一季度全市商品住房銷售10701套，比上季度削減13488套，降幅達56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。一邊是房價持續(xù)上揚，一邊卻是銷量消失陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請業(yè)內人士做一個解讀。

億房網，武漢規(guī)模最大的房地產專業(yè)網站，明晶晶則是這里的資深討論員。

億房網討論中心經理明晶晶："整體的樓市銷量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%。"

明晶晶分析了交易下降的關鍵緣由，2022年，武漢市房地產市場消失了前所未有的跳漲局面，2022年1月，武漢商品住宅均價還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價格跳漲的帶動下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購買力。

明晶晶："現(xiàn)在的一個狀況也是從兩方面來說，消費者市場基本上還是以觀望為主，基本上他們在銷量上面沒有一些大的動作，銷量根本上的起色還是沒有，然后開發(fā)商普遍地打折，活動特別頻繁，基本上許多樓盤都會做出讓利。"

明晶晶說，房地產市場的特別也帶動了地價的飆升，2022年，武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元，同比增幅達到143%，昂揚的土地成本最終轉嫁到了房價上，雖然銷售一再萎縮，開發(fā)商也開頭讓出部分利潤，但總體價位已是居高難下。

明晶晶："由于他們已經把這個送到了這個高度上。"

明晶晶告知記者，從往年來看，五月份應當是武漢房地產銷售的黃金旺季，但依據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)字，今年五月第一周，武漢市商品房銷售比去年少了近600套。

溫州炒房客狂甩北京樓盤

由于還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸，這在精明的溫州人說明逃離市場的時候到了，但出貨人太多，房子就賣不掉也很難租出去，這房子已經空了快兩個月了，老高特別焦急，為了讓這個房子更加醒目，老高在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告。

在一個小區(qū)的門口，房屋買賣的信息把一個布告欄層層疊疊地掩蓋起來，就在一個布告欄對面的中介機構是冷冷清清，許多人看看就走了。

數(shù)據(jù)顯示，在掛牌量最高的十家樓盤中，最高的國美第一城達到647套，富力城排其次585套，在這十家最活躍的樓盤中，有七家樓盤的價格消失了下跌，下跌的時間大約都在2022年年底。

我們今日來關注一下北京的房價，從去年下半年開頭，北京樓市漲價的腳步就開頭放慢了，到了今年4月份，北京市房屋銷售價格漲幅仍舊連續(xù)回落，下降了0.8個百分點，那么五月，也就是房地產市場所說的每年的銷售旺季，北京的房價是否能夠扭轉持續(xù)放緩的趨勢，重新恢復上漲的勢頭呢？我們今日先來熟悉一位在北京炒房的溫州人，老高。

老高的一筆房產帳

春江水暖鴨先知，北京樓市畢竟是熱是冷？像老高這種成天泡在樓市里的職業(yè)房蟲最敏感，他連跑了幾家中介，都說現(xiàn)在的房子即使殺價也很難賣的動，而北京的統(tǒng)計，今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%，全市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%，其中，4月份當月銷售住宅4619套，比3月削減502套。

老高說自己屬于先知先覺的人，推斷房價是否有上漲空間有許多依據(jù)，在他看來，市場上的微小變化都是信號，除了市場冷清的人氣，他還給我們另外算了一筆帳。來看看算出了什么？

老高："實際上根據(jù)現(xiàn)在來說，貸款就不合適了，原來你買一套房，是100平方，是5000多，50萬能買出來了，貸款給你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠銀行40萬，欠40萬是平均一個月交3000來塊錢。"

在老高看來，假如100平米的房子漲到1萬元/平米，首付不變，還是20％，每個月連本帶息就要交6000元，要是漲到1.5萬元/平米，每個月就要交9000元，假如再加上利息上漲的因素，還有物業(yè)費、取暖費等費用，每個月也許要還款1萬元，這個數(shù)字絕非一般百姓能承受得了的，假如不用貸款，150萬元全款買房，老高也覺得不劃算。

老高算了這樣一筆賬，月租3300元，一年可租39600元，扣除1萬塊錢的中介費、物業(yè)費和取暖費，還剩下29600元，假如一年當中再空轉一個月，就只剩下26300元，相比之下，現(xiàn)在銀行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是150萬存銀行五年，就能拿回40多萬元的利息，這比吃租金合算多了，假如五年之內，這房價漲不到2萬/平米，買房子實際上是吃虧的。

老高溫州老鄉(xiāng)的一套房子，大三居，廚房衛(wèi)生間地板都裝修好了，邊出租，邊等待合適的價格出售，為了便利出租，老高買了新的空調和電視，還添置了簡潔的家具，但是現(xiàn)在房子想出手了，卻賣不掉了。

還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸，這在精明的溫州人眼里就是個危急的信號，這說明逃離市場的時候到了，但是明顯出貨的人太多，房子就賣不掉也很難租出去，這房子已經空了快兩個月了，老高特別焦急。

為了讓這個房子更加醒目，老高在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告，看著對面就要蓋起來的新樓，他對能否租出去一點底都沒有，更別說是賣出去了。

窗外的這片工地是美景東方的三期，房子已經蓋起一些，廣告也已經打出去，但是還沒有開頭賣，美景東方的三期暫定的價格是每平米1.8萬元，但是老高很懷疑這個價格能否把房子賣出去。

五一之后，美景東方的開盤價定為17000元每平米，這比4月份的價格每平米降了1000元，老高家離美景東方不遠，從他們家往外面看，就是一大片臨時建筑，在老高看來，這些地方將來都是可以蓋樓房的。而在老高家的另一面，正在建設中的樓盤已經是密密麻麻。

為了了解樓市行情，老高常常到各大樓盤打探消息，整個北京城幾乎都跑遍了，他發(fā)覺中介的生意都不太好做，在一個小區(qū)的門口，房屋買賣的信息把一個布告欄層層疊疊地掩蓋起來，就在一個布告欄對面的中介機構是冷冷清清，許多人看看就走了，在世紀東方城，一個中介的工作人員告知老高說現(xiàn)在房主已經開頭主動降價了。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京市竣工商品房面積為3067萬平方米；2022年為4679.2萬平方米；2022年為4651萬平方米，2022年為3342.1萬平方米。老高留意到，北京市區(qū)處處可見大型的住宅樓盤。一個正在建設中