土地市場(chǎng)管理課件

第六章土地市場(chǎng)管理第六章土地市場(chǎng)管理第一節(jié)土地市場(chǎng)管理概述第二節(jié)城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理第三節(jié)城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理第四節(jié)城市土地市場(chǎng)微觀(guān)管理第一節(jié)土地市場(chǎng)管理概述一.基本概念市場(chǎng)：狹義：商品交換的具體場(chǎng)所廣義：商品交換關(guān)系的總和土地市場(chǎng)：狹義：土地作為交易對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所

廣義：土地市場(chǎng)是直土地這種特殊商品在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。城市土地市場(chǎng)類(lèi)型結(jié)構(gòu)城市各類(lèi)用地市場(chǎng)：住宅、商業(yè)用、工業(yè)用地市場(chǎng)城市土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)：土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)城市土地市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)城市土地一級(jí)市場(chǎng)：（壟斷性市場(chǎng)）是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。交易方式：出讓、出租、入股城市土地二級(jí)市場(chǎng)：（競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)）是指城市土地一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。交易方式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股城市土地市場(chǎng)組織結(jié)構(gòu)城市土地市場(chǎng)組織結(jié)構(gòu)城市土地市場(chǎng)主體組織：市場(chǎng)主體：擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，能自由進(jìn)行市場(chǎng)決策并追求自身最大經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)單位。城市土地市場(chǎng)中介組織：咨詢(xún)公司、鑒定公司、測(cè)量師行、物業(yè)估價(jià)所、房地產(chǎn)租售代理公司……城市土地市場(chǎng)調(diào)控組織：政府五.城市土地市場(chǎng)管理的內(nèi)容宏觀(guān)管理：

國(guó)家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)城市土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。

微觀(guān)管理：

國(guó)家通過(guò)法律手段和行政手段，對(duì)城市土地市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)交易程序進(jìn)行管理，保證土地市場(chǎng)公平交易和平等現(xiàn)象，以發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。供需管理價(jià)格管理第二節(jié)城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理一.城市土地市場(chǎng)供需平衡的涵義二.城市土地市場(chǎng)供需平衡模型土地市場(chǎng)：在土地所有者、土地開(kāi)發(fā)公司、土地需求者三方之間進(jìn)行（暫不考慮其他情況）。土地市場(chǎng)兩層次：土地所有者與土地開(kāi)發(fā)公司之間的市場(chǎng)——一級(jí)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)公司與土地需求者之間市場(chǎng)——一級(jí)市場(chǎng)城市土地供需平衡模型：S1h:一級(jí)市場(chǎng)某類(lèi)用地的供給；D1h:一級(jí)市場(chǎng)某類(lèi)用地的需求；S2h:二級(jí)市場(chǎng)某類(lèi)用地的供給；D2h:二級(jí)市場(chǎng)某類(lèi)用地的需求。S1h=D1h；S2h=D2h。城市土地供需失衡四種情況：S1h>D1h:一級(jí)市場(chǎng)土地供過(guò)于求，城市中有大量未開(kāi)發(fā)的閑置土地；一級(jí)市場(chǎng)土地供過(guò)于求；S1h<D1h:一級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求，城市內(nèi)沒(méi)有未開(kāi)發(fā)的閑置土地，而且建筑密度和建筑容積率極高；S2h>D2h:二級(jí)市場(chǎng)土地供過(guò)于求，大量的土地未脫售而空置；S2h<D2h:二級(jí)市場(chǎng)某類(lèi)供不應(yīng)求，居民住房和營(yíng)業(yè)性用房極為緊張。2.對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求（S1h<D1h）的調(diào)控：1）建立城市規(guī)劃的反饋機(jī)制，及時(shí)修編城市規(guī)劃，適度擴(kuò)大限額；2）在新編規(guī)劃的范圍內(nèi)，適時(shí)、適度降低農(nóng)地價(jià)格，使S1h有計(jì)劃地增加。3.對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地供過(guò)于求（S2h>D2h）的調(diào)控：1）控制一級(jí)市場(chǎng)土地增量供給；2）適度降低商品房?jī)r(jià)格；3）加快住房福利化向住房商品化轉(zhuǎn)變的改革進(jìn)程，擴(kuò)大二級(jí)市場(chǎng)的有效需求。4.對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求（S2h<D2h）的調(diào)控：S2h<D2h兩種情況：1）S1h<D1h導(dǎo)致S2h<D2h2）房?jī)r(jià)偏低，開(kāi)發(fā)貸款利率較高而購(gòu)房貸款利率較低導(dǎo)致S2h<D2h：雙向調(diào)控：政府放松對(duì)土地價(jià)格管制，使房?jī)r(jià)隨行就市；適度降低土地開(kāi)發(fā)貸款率，提高夠房貸款利率。二.地價(jià)管理的內(nèi)容：1.對(duì)土地價(jià)格及土地價(jià)格體系進(jìn)行管理，調(diào)控地價(jià)水平；2.對(duì)土地價(jià)格評(píng)估工作進(jìn)行管理；3.對(duì)土地市場(chǎng)中因土地價(jià)格引起的各種糾紛進(jìn)行處理。三.我國(guó)城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理政策和制度1.土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度；2.土地價(jià)格定期公布制度；3.政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償；4.政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；5.政府對(duì)地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)；6.征收土地增值稅；7.土地價(jià)格評(píng)估制度；8.土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度；9.土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評(píng)