營(yíng)銷策劃推廣方案

謹(jǐn)以本案獻(xiàn)給天下依然有夢(mèng)的人們重慶龍溪景苑二期營(yíng)銷策劃推廣方案導(dǎo)言

順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)一直致力于房地產(chǎn)的市場(chǎng)研究和整合營(yíng)銷，為房地產(chǎn)上下游提供優(yōu)質(zhì)的資源、打造暢通的平臺(tái)，也是全國(guó)最大的地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商。重慶xx不動(dòng)產(chǎn)有限公司

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2006－2－23我們身處何方？重慶房市位渝北，鄰江北.....房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)近幾年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為“黃金發(fā)展期”。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火、風(fēng)風(fēng)光光，正成為眾多本地、外地開發(fā)商搶灘的黃金寶地。諸多外地實(shí)力型、品牌型開發(fā)商陸續(xù)登陸重慶，重慶本地一批非房地產(chǎn)實(shí)力型企業(yè)亦陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資房地產(chǎn)，直到2005年一季度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承接2004穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預(yù)售面積等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)顯現(xiàn)出以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分界線。宏觀調(diào)控以后開發(fā)節(jié)奏有所減緩，銷售節(jié)奏受到嚴(yán)重的沖擊，銷售數(shù)量急劇下降。宏觀調(diào)控后消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒比較嚴(yán)重，預(yù)購(gòu)房群體有延期購(gòu)房的準(zhǔn)備;但目前整體市場(chǎng)已經(jīng)開始恢復(fù)。重慶房市繼續(xù)向北，2005年江北和渝北總體開發(fā)量位列第一，據(jù)調(diào)查顯示，在未來3年內(nèi)的預(yù)購(gòu)房群體中置業(yè)江北和渝北的消費(fèi)者占34.32％。消費(fèi)者年齡呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，年青人購(gòu)房和中老年人為子女購(gòu)房將成為重慶房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主力群體。對(duì)房屋品質(zhì)的需求越顯重要，高品質(zhì)、多亮點(diǎn)的樓盤才能在市場(chǎng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，其發(fā)展勢(shì)頭僅次于渝北區(qū)。與本項(xiàng)目相距較近的江北觀音橋板塊以單體樓為主，戶型普遍偏小，其容積率比較高，綠化率比較低。順馳公司2005年房地產(chǎn)秋交會(huì)調(diào)查得知，在未來3年內(nèi)有置業(yè)需求的消費(fèi)者選擇江北區(qū)的比例最大，為29.17％。江北區(qū)在預(yù)購(gòu)房群體眼中的魅力——居住環(huán)境好、升值潛力大且江北區(qū)預(yù)購(gòu)房群體六成來自外區(qū)。環(huán)境、價(jià)格、交通是消費(fèi)者購(gòu)房的首選因素。.....消費(fèi)者對(duì)房屋的需求更為緊湊化和多功能化。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是重慶房地產(chǎn)投資人追逐的首要目標(biāo)。預(yù)購(gòu)房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的學(xué)習(xí)。在購(gòu)房時(shí)選擇交通便捷、配套齊全、有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、和學(xué)習(xí)空間的住宅。七十年代生人力挺江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，八十年代生人尾隨其后。江北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)的上班族成為江北區(qū)的預(yù)購(gòu)房群體的主力。江北區(qū)觀音橋核心商圈商業(yè)繁華，門面租金較高，邊沿地帶商業(yè)空置比較嚴(yán)重。.....附圖圖：：江江北北區(qū)區(qū)預(yù)預(yù)購(gòu)購(gòu)房房群群體體的的現(xiàn)現(xiàn)居居住住區(qū)區(qū)域域附圖圖：：江江北北區(qū)區(qū)預(yù)預(yù)購(gòu)購(gòu)房房群群體體的的現(xiàn)現(xiàn)工工作作區(qū)區(qū)域域渝北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)小小節(jié)節(jié)渝北北區(qū)區(qū)房房地地開開發(fā)發(fā)總總量量和和發(fā)發(fā)展展速速度度都都位位居居重重慶慶房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)第第一一位位，，開開發(fā)發(fā)中中心心位位于于兩兩路路、、回回興興、、鴛鴛鴦鴦等等板板塊塊。。本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于渝渝北北區(qū)區(qū)龍龍溪溪板板塊塊，，本本板板塊塊樓樓盤盤發(fā)發(fā)展展比比較較粗粗獷獷，，品品質(zhì)質(zhì)不不高高，，發(fā)發(fā)展展呈呈現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化，，沒沒有有形形成成明明顯顯的的板板塊塊特特征征。。渝北北區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目小小區(qū)區(qū)房房獨(dú)獨(dú)占占鰲鰲頭頭。。房屋屋戶戶型型普普通通趨趨大大，，以以三三室室二二廳廳為為主主。。區(qū)域域樓樓盤盤銷銷售售狀狀態(tài)態(tài)良良好好，，銷銷售售速速度度呈呈現(xiàn)現(xiàn)兩兩極極分分化化九成成以以上上渝渝北北區(qū)區(qū)預(yù)預(yù)購(gòu)購(gòu)房房群群體體來來自自外外區(qū)區(qū)，，順順馳馳公公司司2005年年秋秋季季房房交交會(huì)會(huì)的的調(diào)調(diào)查查顯顯示示，，有有91.15％％的的消消費(fèi)費(fèi)者者來來自自外外區(qū)區(qū)，，其其中中以以渝渝中中區(qū)區(qū)、、江江北北、、沙沙坪坪壩壩、、九九龍龍坡坡為為主主。。渝北北區(qū)區(qū)這這幾幾年年商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迅迅猛猛，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度位位居居重重慶慶主主城城九九區(qū)區(qū)第第一一。。.....地塊SWOT分分析優(yōu)勢(shì)（S）:交通便捷捷，覆蓋蓋主城各各區(qū)。周邊社區(qū)區(qū)成熟，，配套齊齊備。本區(qū)域餐餐飲文化化相當(dāng)濃濃厚。地塊升值值空間較較大。劣勢(shì)（W）:靠近加油油、加氣氣站。地塊坡度度較大。。被高壓電電線所困困。臨近地塊塊發(fā)展滯滯后。威脅（T）:2005年底房房市出現(xiàn)現(xiàn)集中放放量，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)比較較激烈。。消費(fèi)者觀觀望情緒緒較為濃濃厚。投資市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)萎萎縮機(jī)會(huì)（O）:房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐步步回暖。。重慶房市市繼續(xù)向向北?！敖眳^(qū)區(qū)”是消消費(fèi)者置置業(yè)首選選地。經(jīng)過前面面的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查及及周邊樓樓盤的定定位推廣廣特點(diǎn)，，我司策策劃中心心針對(duì)本本項(xiàng)目的的自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，制制定出一一套圍繞繞“候鳥鳥精神””的完整整的營(yíng)銷銷推廣計(jì)計(jì)劃，以以下是對(duì)對(duì)其“候候鳥生活活”的詮詮釋：南下北上上，隨著著城市的的迅速發(fā)發(fā)展，一一群年輕輕活力、、激情奔奔放、有有理想有有追求，，出生于于七、八八十年代代的人，，他們像像“候鳥鳥”一樣樣，為了了追尋自自己的夢(mèng)夢(mèng)想，身身心疲憊憊而又堅(jiān)堅(jiān)定不移移的在這這座激情情的城市市中，為為著自己己的夢(mèng)想想，寧?kù)o靜的歸宿宿，四處處奔波。?！昂蝤B精精神”代代表了一一種對(duì)夢(mèng)夢(mèng)想堅(jiān)定定不移、、對(duì)生活活永不妥妥協(xié)、對(duì)對(duì)命運(yùn)執(zhí)執(zhí)著的改改變、宿宿命般尋尋找家園園的精神神?！昂蝤B生生活”同同時(shí)也體體現(xiàn)了出出生于七七、八十十年代這這群人的的生活經(jīng)經(jīng)歷，一一種夢(mèng)想想的渴望望，一種種歸宿的的眷戀。。前期主題題推廣語語：“尋尋找候鳥鳥的家””項(xiàng)目形象象策劃營(yíng)營(yíng)銷七八十年年代出生生的人猶猶如一只只飛翔的的候鳥，，在茫茫茫的大地地上尋找找一個(gè)落落腳棲身身之地，，無論經(jīng)經(jīng)歷多少少困難險(xiǎn)險(xiǎn)阻、多多少崎嶇嶇坎坷，，但是他他們旅行行般的心心情，支支撐著自自己向著著希望飛飛翔，那那是夢(mèng)想想的歸宿宿。他們不孤孤單、他他們不迷迷茫、他他們不是是沒有夢(mèng)夢(mèng)想，只只是他們們一直在在為著心心中“夢(mèng)夢(mèng)想”飛飛翔，年年復(fù)一年年，日復(fù)復(fù)一日飛飛翔………那些指縫縫中流走走的光陰陰從喧囂到到寧?kù)o時(shí)間的刀刀鋒割裂了誰誰的青春春.....項(xiàng)目名稱稱建議：：得力·候候鳥生活活得力·候候鳥一代代一、項(xiàng)目目視覺識(shí)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)核心部部分★銷售中中心建議：盡盡量用一一些貼近近主題，，樸實(shí)而而具有想想象空間間的名字這樣更更能夠感感染、打打動(dòng)購(gòu)房房者，使使購(gòu)房者者產(chǎn)生共共鳴?！锝ㄖㄗh：盡盡量用一一些更能能夠體現(xiàn)現(xiàn)“候鳥鳥精神””內(nèi)涵直直白的詞詞語為名，這樣樣可以體體現(xiàn)出樓樓盤的整整體性，，更好的的結(jié)合樓樓盤定位?！飿?biāo)志、、標(biāo)準(zhǔn)色色、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)字體二、延展展及運(yùn)用用（略））★工地環(huán)環(huán)境包裝裝視覺★營(yíng)銷中中心包裝裝設(shè)計(jì)建議：可可以用某某種候鳥鳥的名字字為提案案，深度度挖掘這這種候鳥鳥的特征征，讓其其發(fā)揮它它的聯(lián)想想寓意，，對(duì)銷售售時(shí)可以以有所借借鑒。★公司及及物業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng)包裝設(shè)設(shè)計(jì)宣傳感覺覺：項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣策策劃是房房地產(chǎn)企企業(yè)對(duì)未未來將要要進(jìn)行的的營(yíng)銷推推廣活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行整整體、系系統(tǒng)籌劃劃的超前前決策。。是房地地產(chǎn)全程程策劃營(yíng)營(yíng)銷的重重頭戲，，是營(yíng)銷銷策劃水水平與銷銷售技巧巧的高度度結(jié)合，，需要高高度的專專業(yè)化運(yùn)運(yùn)作。特別是在在近年外外地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的大大量涌入入，重慶慶地產(chǎn)市市場(chǎng)激烈烈競(jìng)爭(zhēng)的的同時(shí)，，眾多的的外來廣廣告?zhèn)鞑ゲナ侄渭凹懊襟w組組合滲入入，使得得房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷推推廣的手手段越來來越豐富富，讓人人們的生生活變得得精彩的的同時(shí)，，更是應(yīng)應(yīng)接不暇暇；促使使房地產(chǎn)產(chǎn)策劃人人員的推推廣手段段更加靈靈活多變變。.....區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)分分析1、項(xiàng)目目地區(qū)周周邊房產(chǎn)產(chǎn)的供求求現(xiàn)狀：：經(jīng)過前幾幾年江北北區(qū)、渝渝北（龍龍溪鎮(zhèn)花花卉園））等地的的房地產(chǎn)產(chǎn)迅速發(fā)發(fā)展，到到2005上半半年重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)調(diào)整態(tài)勢(shì)勢(shì)，商品品房竣工工量和銷銷售量同同比下降降明顯，，但存量量房交易易量同比比上升3成，但但可以看看到由于于消費(fèi)者者對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)宏觀調(diào)調(diào)控的認(rèn)認(rèn)識(shí)反差差較大，，無信息息交流平平臺(tái)，缺缺乏一個(gè)個(gè)引導(dǎo)的的組織，，社會(huì)信信用體系系的不完完善。隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的不斷推推進(jìn)，，房地產(chǎn)產(chǎn)由賣方方市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為買方方市場(chǎng)，，大眾購(gòu)購(gòu)房逐漸漸轉(zhuǎn)為理理性，不不少購(gòu)房房者仍存存在著觀觀望姿態(tài)態(tài)，使得得該項(xiàng)目目周邊地地區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)的供求求現(xiàn)狀：：由供給給＜需求求轉(zhuǎn)變?yōu)闉楣┣笃狡胶馄??！?但是是潛在客客戶開發(fā)發(fā)潛力大大)2、可比比性樓盤盤簡(jiǎn)介：：1)、樓樓盤名稱稱：巴蜀蜀城北岸岸明珠物業(yè)類別別：普通通住宅建筑類別別：高層層物業(yè)地址址：江北北五里店店立交北北側(cè)100米五五童路與與五桂路路交匯處處交通狀況況：項(xiàng)目目處開通通了812、817、、866、107、123等等多條公公交線路路。開發(fā)商商：重重慶市渝渝北房屋屋開發(fā)公公司均價(jià)：3110元/平平方米按按揭付款款9.7折；一一次性付付款9.6開盤時(shí)間間：2005-11-14開工日期期：2005-4-20容積率率：4.15總戶數(shù)數(shù)：586停車位位：277物業(yè)管理理費(fèi)：1元/平平方米··月入住時(shí)間間：2007-2-15竣工日期期：2007-1-30建筑面積積：75000平方方米配套設(shè)施施內(nèi)部配套套：多多功能會(huì)會(huì)所、室室外泳池池、羽毛毛球場(chǎng)、、露天活活動(dòng)廣場(chǎng)場(chǎng)、自建幼兒兒院。周邊配套套：十八八中、五五里店小小學(xué)、巴巴蜀本部部小學(xué)、、便利店店，購(gòu)物物休閑走廊廊和大大型超市市、餐飲飲、江北北第一人人民醫(yī)院院、324醫(yī)醫(yī)院、長(zhǎng)長(zhǎng)安醫(yī)院院、蔬菜菜水果市市場(chǎng)項(xiàng)目介紹紹本項(xiàng)目總總占地面面積300余畝畝，總建建筑面積積約60萬方，，總規(guī)劃劃約4000余余戶，整整個(gè)項(xiàng)目目開發(fā)周周期為四四年。以以五桂路路為界分分為A、、B兩個(gè)個(gè)區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)正開發(fā)發(fā)的是B區(qū)，占占地面積積約100畝，，地上建建筑面積積約23萬方，，規(guī)劃1590戶，車車位806個(gè)個(gè)，綠化化率高達(dá)達(dá)50%，計(jì)劃劃2年內(nèi)內(nèi)開發(fā)完完成。我們的的B區(qū)區(qū)分三三期開開發(fā)建建設(shè)，，各設(shè)設(shè)有一一個(gè)入入口，，其中中主入入口位位于五五桂路路右側(cè)側(cè)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑廣廣場(chǎng)旁旁；而而兩個(gè)個(gè)次入入口分分別位位于二二期和和三期期。項(xiàng)項(xiàng)目一一期由由4棟棟點(diǎn)板板結(jié)合合的景景觀高高層組組成，，戶型型面積積從39㎡㎡－121㎡。。.....2)、、樓盤盤名稱稱：金金源··華麗麗家園園建筑類類別：：高高層物業(yè)地地址：：江江北北北濱路路368號(hào)號(hào)（金金源大大道旁旁）開發(fā)發(fā)商商：世世紀(jì)紀(jì)金源源集團(tuán)團(tuán)均價(jià)價(jià)：：3600元/平方方米開盤時(shí)時(shí)間：：2005-12-23占地面面積：：233100平平方方米容積積率率：2.56總戶戶數(shù)數(shù)：888戶戶物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)：1元元/平平方米米·月月周邊配配套:金源shoppingmall、、君豪豪五星星級(jí)大大酒店店、方方特科科幻主主題公公園，，新村村幼兒園、、區(qū)級(jí)級(jí)機(jī)關(guān)關(guān)托兒兒所、、華新新實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、觀觀音橋橋中學(xué)學(xué)、十十八中中、建建新中學(xué)、、重慶慶工商商大學(xué)學(xué)、江江北重重百、、世紀(jì)紀(jì)新都都、黃黃金海海岸、、家樂樂福、、北京華聯(lián)聯(lián)、商商社電電器、、國(guó)美美電器器、萬萬鵬電電腦城城、青青田家家私、、北城城天街街、海洋公公園項(xiàng)目介介紹金源··華麗麗家族族，位位于江江北區(qū)區(qū)觀音音橋正正前方方，由由三棟棟蝶形形高層層住宅宅樓和和一棟棟高級(jí)級(jí)公寓寓半圍圍合而而成，，總建建筑面面積約約13萬平平方米米，以以全現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售模模式亮亮相。。作為為金源源時(shí)代代購(gòu)物物廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)純純住宅宅項(xiàng)目目，金金源··華麗麗家族族自身身享有有多重重頂級(jí)級(jí)生活活配套套，40萬萬方西西南最最大的的金源源shoppingmall、、超五五星級(jí)級(jí)君豪豪大酒酒店、、方特特科幻幻主題題公園園環(huán)侯侯其周周，全全市第第二大大商圈圈———觀音音橋商商圈提提供最最強(qiáng)大大的后后備支支持，，交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)暢達(dá)達(dá)全市市各個(gè)個(gè)角落落，還還有品品牌物物管24小小時(shí)為為業(yè)主主提供供五星星級(jí)服服務(wù)。。3)、、樓盤盤名稱稱：東東和城城物業(yè)類類別：：商商住樓樓建筑類類別：：高層層物業(yè)地地址：：江北北洋河河新區(qū)區(qū)塔坪坪120號(hào)號(hào)(北北城天天街上上段)交通狀狀況：：“東東和城城”位位于重重慶市市江北北區(qū)塔塔坪120號(hào)，，北臨臨望海?，F(xiàn)代代城；；南臨洋洋河大大道；；西臨臨花鳥鳥市場(chǎng)場(chǎng)；東東臨洋洋河二二支路路。該該地塊塊坐落落在北北城天街上上段，，距離離江北北觀音音橋核核心商商圈不不到一一公里里(距距遠(yuǎn)東東百貨貨僅600米)。開發(fā)發(fā)商商：重重慶東東和恒恒浦房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限公司司占地面面積：：33919.67平平方米米；總總戶戶數(shù)數(shù)：1187戶戶；；停車車位位：570；建建筑面面積：：170000平平方米米周邊配配套:商場(chǎng)場(chǎng)：：遠(yuǎn)東東百貨貨、北北京華華聯(lián)、、茂業(yè)業(yè)百貨貨、新新世紀(jì)紀(jì)、重重百、、家樂樂福等，匯匯集全全球時(shí)時(shí)尚品品牌，，引領(lǐng)領(lǐng)城市市時(shí)尚尚風(fēng)向向標(biāo)。。其他他：：北城城天街街的江江湖特特色菜菜、品品牌餐餐飲，，銅鑼鑼灣、、必勝勝客、、肯德基、、麥當(dāng)當(dāng)勞………，，江北北商核核的天天街美美食，，正逐逐步形形成其其輕松、、時(shí)尚尚、西西式且且略帶帶復(fù)合合型的的風(fēng)格格。.....項(xiàng)目介介紹東和城城位于于北城城天街街半段段，位位于江江北觀觀音橋橋片區(qū)區(qū)中部部，東東臨長(zhǎng)長(zhǎng)安廠廠區(qū)、、同創(chuàng)創(chuàng)國(guó)際際、南南接324醫(yī)院院，西西接海海洋公公園、、蔚藍(lán)藍(lán)世紀(jì)紀(jì)，北北靠洋洋河體體育中中心、、望海?，F(xiàn)代代城。。461、、604、、201等等多條條公交交線路路通過過這一一交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)途經(jīng)經(jīng)該地地段。。而與與這一一交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)直接接連接接的紅紅黃路路城市市快速速路，，更是是通過過紅石石路、、紅錦錦大道道、迎迎賓大大道以以及在在建的的王家家沱大大橋連連接了了該項(xiàng)項(xiàng)目與與沙坪坪壩區(qū)區(qū)、南南坪區(qū)區(qū)、渝渝長(zhǎng)高高速、、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速速以及及在建建的人人和火火車站站等交交通樞樞紐。。東東和城城項(xiàng)目目地上上建筑筑由六六棟住住宅樓樓和部部分商商業(yè)裙裙樓組組成，，戶型型有兩兩房、、三房房、復(fù)復(fù)式兩兩房一一廳。。商業(yè)業(yè)裙樓樓4層層（局局部2層）），地地下為為大型型停車車庫(kù)及及綜合合用房房。4)、樓盤盤名稱：天天倫海苑物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：高層物業(yè)地址：：江北海洋洋公園大門門旁交通狀況：：天倫海苑苑位于觀音音橋核心商商圈腹地，，可乘421、141、201、461等多多路公交車車到達(dá)。開發(fā)商商：重重慶大信/怡豐房地地產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任公公司均價(jià)：3600元/平方米周邊配套:海洋公園、、力帆體育育城、龍頭頭寺公園、、華聯(lián)商場(chǎng)場(chǎng)、重百商商場(chǎng)、北城城天街、遠(yuǎn)東百百貨、貿(mào)業(yè)業(yè)百貨、324醫(yī)院院項(xiàng)目介紹：：觀音橋核心心商圈腹地地，配套完完善，十余余款精致戶戶型。目標(biāo)客戶群群定位及分分析1、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的人口口總數(shù)及分分布情況★由于于該項(xiàng)目的的地理位置置處在比較較特殊的地地段（在江江北區(qū)加洲洲花園與渝渝北區(qū)龍溪溪鎮(zhèn)花卉園園交界），，所以人口口總數(shù)也應(yīng)應(yīng)該加上渝渝北區(qū)龍溪溪鎮(zhèn)花卉園園的人口數(shù)數(shù)2、項(xiàng)目所所在地經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況和項(xiàng)目所所在地人口口就業(yè)情況況★江北區(qū)區(qū)特殊的地地理優(yōu)勢(shì)和和便捷、暢暢通的交通通網(wǎng)絡(luò)，以以及新商圈圈（加洲花花園）的打打造對(duì)城市市發(fā)展的帶帶動(dòng)分不開開的。這反反映了江北北區(qū)繁華而而生態(tài)的區(qū)區(qū)域特征是是吸引外區(qū)區(qū)居民的重重要法寶。。同時(shí)，江北北的發(fā)展帶帶動(dòng)了消費(fèi)費(fèi)者的未來來消費(fèi)動(dòng)向向，加上青青年一代向向新城的涌涌入，帶來來了前所未未有的激情情與朝氣，，使其地區(qū)區(qū)擁有了強(qiáng)強(qiáng)大的就業(yè)業(yè)群體和許許多的就業(yè)業(yè)崗位；這這就決定了了該地區(qū)的的就業(yè)階段段處于新生生的一代，，而崗位多多在于休閑閑娛樂等服服務(wù)行業(yè)。。.....★渝北龍龍溪鎮(zhèn)花卉卉園：典型型的從早期期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐逐漸的轉(zhuǎn)化化為現(xiàn)在的的繁華都市市的開發(fā)地地區(qū)，交通通便利，由由于得到區(qū)區(qū)政府的大大力支持，，加上眾多多的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的介入，近近幾年得以以飛速的發(fā)發(fā)展，在發(fā)發(fā)展的同時(shí)時(shí)又解決的的很大一部部分農(nóng)村及及郊縣來就就業(yè)的農(nóng)民民工問題。。前幾年可以以說來還是是以小型個(gè)個(gè)體為單位位區(qū)域型經(jīng)經(jīng)濟(jì)為主。。該地區(qū)未來來的發(fā)展隨隨著大型地地產(chǎn)開發(fā)商商的進(jìn)入，，小區(qū)型樓樓盤開發(fā)得得以推進(jìn)和和發(fā)展，出出現(xiàn)了越來來越多的大大型商業(yè)區(qū)區(qū)，總體需需求旺盛，，區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)具有有了居住和和投資的雙雙重價(jià)值，，區(qū)域樓盤盤朝向多元元化發(fā)展。。但目前隨隨著區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇劇、新的開開發(fā)區(qū)域不不斷涌現(xiàn)、、宏觀調(diào)控控后消費(fèi)者者的觀望心心理日重，，以及隨著著消費(fèi)群體體的年輕化化和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的小型型化發(fā)展，，在同質(zhì)化化產(chǎn)品越來來越多的情情況下，更更突顯了細(xì)細(xì)分市場(chǎng)的的重要性。。本區(qū)域預(yù)購(gòu)購(gòu)房群體職職業(yè)構(gòu)成：：3、項(xiàng)目所所在地及周周邊的家庭庭情況★從從2005年底底至今年初初的調(diào)查，，預(yù)購(gòu)房群群體家庭成成員構(gòu)成主主要以三口口之家（父父母和為婚婚子女）為為主，占到到27.89％，其其次是三口口之家(年年輕夫婦和和小孩)，，占到23.16％％；居住房房屋性質(zhì)以以自購(gòu)商品品房為主，，其次是租租賃，再次次是單位分分房；所居居住面積以以70－90㎡為主主?！锿瑫r(shí)消費(fèi)費(fèi)者已被市市場(chǎng)房?jī)r(jià)潛潛移默化，，實(shí)際承受受能力并沒沒有增強(qiáng)，，但消費(fèi)者者在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)動(dòng)下從心理理上基本可可以承受3000-3500元/平米米左右的房房?jī)r(jià)。附圖：本區(qū)區(qū)域消費(fèi)者者承受當(dāng)價(jià)價(jià)對(duì)比圖.....附圖：本區(qū)區(qū)域消費(fèi)者者承受總價(jià)價(jià)對(duì)比圖附圖：本區(qū)區(qū)域消費(fèi)者者家庭月收收入由以上分析析圖和分析析數(shù)據(jù)，可可以看出消消費(fèi)者承受受房屋總價(jià)價(jià)比例在20-35萬元之間間，主要以以2室1廳廳、3室1廳的價(jià)格格為主消費(fèi)費(fèi)，在調(diào)查查中得到大大部分預(yù)購(gòu)購(gòu)房者仍然然選擇按揭揭，按揭首首付款為7－10萬萬元的比例例為主，且且月供承受受能力有所所下降，而而按揭首付付款的增加加和月供時(shí)時(shí)間的延長(zhǎng)長(zhǎng)，間接反反映了映消消費(fèi)者的實(shí)實(shí)際月供承承受能力，，同時(shí)說明明了消費(fèi)者者的實(shí)際承承受能力并并沒有增加加。.....★江江北區(qū)區(qū)的預(yù)購(gòu)房房群體在購(gòu)購(gòu)房時(shí)，會(huì)會(huì)有一個(gè)觀觀念左右著著他們的購(gòu)購(gòu)房行為，，那就是““預(yù)購(gòu)房群群體希望方方便的生活活，快樂的的運(yùn)動(dòng)，不不斷的進(jìn)步步”，對(duì)生生活方便程程度最為看看重，其次次是對(duì)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所和文文化交流活活動(dòng)場(chǎng)所的的需求也較較高。預(yù)購(gòu)房群體體希望方便便的生活，，快樂的運(yùn)運(yùn)動(dòng)，不斷斷的進(jìn)步。。可以通過過很多種方方式和途徑徑進(jìn)行表達(dá)達(dá)，也為““龍溪景園園”本項(xiàng)目目的產(chǎn)品打打造的差異異化路線提提供了可靠靠的思想路路線。本區(qū)域預(yù)購(gòu)購(gòu)房群體對(duì)對(duì)小區(qū)生活活配套的要要求：4、項(xiàng)目潛潛在客戶群群分析及定定位★年齡分析析及定位通過調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)其他各各區(qū)的預(yù)購(gòu)購(gòu)房中80年代生人人異軍突起起，預(yù)示了了未來幾年年80年代代生人將成成為重慶房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)房主主力軍。但但是江北區(qū)區(qū)的預(yù)購(gòu)房房群體卻是是以70年年代生人為為主，八十十年代生人人尾隨其后后，年齡在在56歲以以上江北區(qū)區(qū)的預(yù)購(gòu)房房群體也占占到13.68％，，并且顯顯示二次購(gòu)購(gòu)房以上的的比例為33.16％，由由此可以證證明這其中中有很大部部分是為子子女購(gòu)房。。年輕化與老老齡化的分分布（如果果除去老年年人為子女女購(gòu)房的這這部分）明明顯趨于年年輕化，，從一個(gè)側(cè)側(cè)面也反映映了需求市市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向，中年年人的需求求飽和速度度較快，青青年人逐漸漸轉(zhuǎn)為該地地區(qū)的購(gòu)房房中堅(jiān)力量量。在這樣樣的大環(huán)境境發(fā)展條件件下，可推推斷今年使使得購(gòu)房者者對(duì)江北、、渝北（龍龍溪鎮(zhèn)花卉卉園）地區(qū)區(qū)的樓盤期期待高,主主力購(gòu)房者者及購(gòu)房趨趨勢(shì)年齡性性會(huì)以20-35歲歲為主，（（加上老年年人為子女女購(gòu)房的部部分）占總總?cè)藬?shù)的70%以上上。附圖：江北北區(qū)預(yù)購(gòu)房房群體與重重慶市預(yù)購(gòu)購(gòu)房群體年年齡對(duì)比.....★客戶目標(biāo)標(biāo)區(qū)域分析析界定2005年年秋交會(huì)調(diào)調(diào)查得知，，在未來3年內(nèi)有置置業(yè)需求的的消費(fèi)者選選擇江北區(qū)區(qū)的比例為為29.17％，從從歷年的房房交會(huì)調(diào)查查看對(duì)江北北區(qū)的置業(yè)業(yè)意愿也是是最高的，，反映了江江北區(qū)在預(yù)預(yù)購(gòu)群體心心目中持久久較高的地地位。江北區(qū)、渝渝北區(qū)的預(yù)預(yù)購(gòu)房群體體中來自自自身區(qū)域的的相對(duì)比重重最大，為為35.75％，外外區(qū)域占64.25％，處于于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。來自渝中區(qū)區(qū)的預(yù)購(gòu)房房群體僅次次于江北區(qū)區(qū)，為20.43％％，這兩個(gè)個(gè)區(qū)域的地地緣靠近，，江北區(qū)又又是一個(gè)后后起之城，，房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)于渝中區(qū)區(qū)較為便宜宜，生活環(huán)環(huán)境介于繁繁華與寧?kù)o靜之間，居居住在江北北，上班在在渝中似乎乎已形成一一種潮流。。從分析數(shù)據(jù)據(jù)上也可以以看到南岸岸區(qū)、沙坪坪壩區(qū)等地地由于自身身的發(fā)展速速度和相互互之間的交交通、位置置的便利，，其潛在目目標(biāo)客戶群群發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)也很明顯顯，占29%左右。。所以根據(jù)分分析，將項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶群鎖鎖定在除本本地區(qū)以外外的渝中、、南岸、沙沙坪壩等三三個(gè)區(qū)域，，進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)推廣及深深度挖掘。。本項(xiàng)目預(yù)購(gòu)購(gòu)群體的現(xiàn)現(xiàn)居住區(qū)域域分析表：：★本區(qū)域預(yù)預(yù)購(gòu)房群體體受教育程程度：★根據(jù)上面面所訴，本本項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶特特征資料應(yīng)應(yīng)該是：年齡：20-40歲歲學(xué)歷：?？瓶苹蛘邔？瓶埔陨现饕蛻魠^(qū)區(qū)域：江北北、渝中、、南岸、沙沙坪壩等地地區(qū)職位：技術(shù)術(shù)人員、商商業(yè)管理人人員、離退退休者對(duì)小區(qū)的配配套：以文文化活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所為主主價(jià)格定位位及策略略定價(jià)原則則本項(xiàng)目的的定價(jià)采采用了““自下而而上”的的計(jì)算方方式，先先確定戶戶戶差值值，然后后在差值值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加上上一個(gè)價(jià)價(jià)格基數(shù)數(shù)，從而而得到每每戶的價(jià)價(jià)格，根根據(jù)這個(gè)個(gè)價(jià)格計(jì)計(jì)算總體體均價(jià)，，調(diào)整價(jià)價(jià)格基數(shù)數(shù)讓計(jì)算算總體均均價(jià)等于于真實(shí)均均價(jià)，最最后得到到每戶的的最終價(jià)價(jià)格。（（但由于于沒有確確切的數(shù)數(shù)據(jù)和甲甲方對(duì)價(jià)價(jià)格基數(shù)數(shù)的確定定）所以以本項(xiàng)目目只能根根據(jù)現(xiàn)有有的市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、區(qū)區(qū)域地理理環(huán)境、、自身公公司獨(dú)特特的銷售售渠道等等，作出出一個(gè)起起價(jià)、均均價(jià)、最最高價(jià)的的大概價(jià)價(jià)格。（1）影影響價(jià)差差的因素素：需要要綜合考考慮幾個(gè)個(gè)方面的的因素：：★橫向價(jià)價(jià)差★★縱向價(jià)價(jià)差★★朝向因因素★★戶型因因素★★邊套因因素★★道路因因素★★景景觀因素素★★間距因因素.....由于本案案分為A、B、、C棟，，而C棟棟又因貴貴司要求求提前銷銷售，所所以我司司根據(jù)自自身情況況制定出出以下價(jià)價(jià)格：（套內(nèi)））C棟起起價(jià)：3350元/M2C棟均價(jià)價(jià)：3500元元/M2C棟最高高價(jià)：3650元/M2（套內(nèi)））A、B棟起價(jià)價(jià)：3800元元/M2A、B棟棟均價(jià)：：4050元/M2A、B棟棟最高價(jià)價(jià)：4300元元/M2整體項(xiàng)目目均價(jià)定定為：4000元/M2★建建議折折扣及付付款方式式：由于于戶型面面積有大大有小，，大的總總價(jià)過高高，所以以建議采采用三種種方式進(jìn)進(jìn)行銷售售，讓客客戶有更更多的選選擇及判判斷。（1）一一次性付付款（2）按按揭付款款：交三三按七（3）按按揭首付付分期付付款：交交一緩二二按七3、價(jià)格格入市變變化及市市場(chǎng)反映映控制★我我司根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目目的賣點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和和區(qū)域市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、、目標(biāo)客客戶群的的確定，，把握握好銷控控周期，，從而制制定出““低開開高走””的策略略，樓盤盤開盤后后根據(jù)最最初制定定的價(jià)格格，應(yīng)分分時(shí)間段段制定出出不斷上上升的價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)，價(jià)格格控制的的原則為為“逐步步走高，，并留有有升值空空間”，，這樣既既能吸引引投資，，又能吸吸引自用用。同時(shí)時(shí)差價(jià)的的變化也也并非是是直線型型的成比比例變化化，而是是按心理理需求曲曲線變化化，它隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)需求變變化呈不不規(guī)則變變化。以以時(shí)間為為基礎(chǔ)根根據(jù)不同同的時(shí)間間段對(duì)銷銷售控制制、價(jià)格格控制、、時(shí)間控控制三者者的緊密密結(jié)合，，確定與與之對(duì)應(yīng)應(yīng)的銷量量和價(jià)格格。價(jià)格的““低開””并不意意味著貴貴司經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益受受損，這這只是一一種策略略，目的的是為了了以后的的“高走走”。入市時(shí)機(jī)機(jī)規(guī)劃及及媒介策策略在此次項(xiàng)項(xiàng)目入市市推廣之之前，請(qǐng)請(qǐng)先讓我我介紹一一下，我我公司（（重慶順順馳不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)有限公公司）的的廣告渠渠道和推推廣優(yōu)勢(shì)勢(shì)：★連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式的優(yōu)勢(shì)勢(shì)：重慶順馳馳不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有有限公司司截止2006年2月月1日前前，在主主城七區(qū)區(qū)（渝中中區(qū)、江江北區(qū)、、南岸區(qū)區(qū)、渝北北區(qū)、沙沙坪壩區(qū)區(qū)、九龍龍坡區(qū)、、大渡口口區(qū)）共共有連鎖鎖店51家，擁?yè)碛幸痪€線銷售人人員330名。。就此而言言，貴司司一旦和和我們達(dá)達(dá)成合作作協(xié)議，，就等于于免費(fèi)擁?yè)碛辛?1個(gè)外外賣場(chǎng)（（遍步主主城7區(qū)區(qū)）和330名名銷售人人員，這這對(duì)于目目前傳統(tǒng)統(tǒng)的銷售售模式是是一個(gè)巨巨大的沖沖擊，在在宣傳推推廣中起起到的作作用是不不言而喻喻的?！锟蛻糍Y資源的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有的客客戶規(guī)模模，按靜靜態(tài)方式式計(jì)算：：每天重慶慶順馳公公司銷售售網(wǎng)絡(luò)（（連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)中心心基本店店）平均均接待客客戶600人次次，每周周約4200人人次，每每月約16800人次次，每年年約201600人次次，刨去去其中重重復(fù)接待待，連鎖鎖店與項(xiàng)項(xiàng)目、項(xiàng)項(xiàng)目與項(xiàng)項(xiàng)目、店店與店交交叉的部部分，即即使按十十分之一一的比例例計(jì)算，，每月新新增客戶戶到訪規(guī)規(guī)模也在在2000人次次以上。。已成交客客戶管理理情況重慶順馳馳公司信信息中心心通過與與地產(chǎn)公公司、物物業(yè)公司司的配合合，已掌掌握約15000客戶戶的基本本資料。。從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以知道，，在貴公公司入市市宣傳期期間就已已經(jīng)有了了15000客客戶的客客戶基本本蓄備量量，比其其他的中中介公司司更早一一步占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)。。.....★順馳置置業(yè)網(wǎng)的的合作伙伙伴：.....★資源渠渠道的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：《順馳房房產(chǎn)快訊訊》由重重慶順馳馳不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有有限公司司創(chuàng)建于于2005年，，是一份份專業(yè)性性強(qiáng)的，，能有效效對(duì)客戶戶進(jìn)行直直接引導(dǎo)導(dǎo)的及時(shí)時(shí)性月刊刊，《順順馳房產(chǎn)產(chǎn)快訊》》定為免免費(fèi)月刊刊，每月月中旬15號(hào)出出版，目目前月發(fā)發(fā)行量已已超過24萬份份，超過過了某些些日?qǐng)?bào)和和周報(bào)，，而《順順馳房產(chǎn)產(chǎn)快訊》》最能彰彰顯其效效率和影影響力的的側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)在于其其利用了了順馳本本身強(qiáng)大大的連鎖鎖店渠道道，覆蓋蓋整個(gè)山山城的51家連連鎖店面面及330名銷銷售人員員能將所所有《順順馳房產(chǎn)產(chǎn)快訊》》直接、、深入的的發(fā)送到到購(gòu)買力力市場(chǎng)中中去，從從靜態(tài)的的高、中中、低檔檔小區(qū)到到人流量量龐大密密集、年年齡群適適宜的廣廣場(chǎng)、超超市等，，都能最最直接快快速的接接收到《《順馳房房產(chǎn)快訊訊》的各各種信息息。目前，《《順馳房房產(chǎn)快訊訊》經(jīng)過過與網(wǎng)絡(luò)絡(luò)整合，，已完成成與順馳馳置業(yè)網(wǎng)網(wǎng)線上同同步發(fā)行行的結(jié)合合，圖文文并茂，，讓讀者者留下深深刻印象象。讀者者通過線線上、線線下雙重重方式獲獲取資訊訊，大大大提高了了信息覆覆蓋人群群量，實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)購(gòu)買群體體的全方方位轟炸炸，有效效提升廣廣告投入入產(chǎn)出比比?！镂夜舅就ㄟ^內(nèi)內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)分析析得到的的對(duì)本案案的需求求及區(qū)域域相近潛潛在客戶戶人數(shù)表表：潛在客戶戶總計(jì)：：3656組所在區(qū)域房屋總價(jià)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)15-20萬元270組316組379組566組417組21-25萬元114組98組146組235組174組26-30萬元87組84組89組194組138組31-35萬元42組27組30組56組49組36-40萬元31組20組19組39組36組★入市時(shí)時(shí)機(jī)的確確定及安安排（廣告推推廣初級(jí)級(jí)階段：：10月月——11月））通過前期期一至二二月的廣廣告推廣廣，樹立立本項(xiàng)目目“候候鳥精神神、候鳥鳥生活””的獨(dú)特特形象理理念，通通過一段段時(shí)間的的宣傳在在幾個(gè)目目標(biāo)區(qū)域域（江北北、渝北北、渝中中、南岸岸、沙坪坪壩）中中產(chǎn)生目目標(biāo)客戶戶的共鳴鳴，達(dá)到到目標(biāo)客客戶從理理解到接接受的目目的。建議：趕趕在秋季季房交會(huì)會(huì)前推出出，利用用秋季房房交會(huì)的的宣傳優(yōu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行行借勢(shì)。。（廣告推推廣持續(xù)續(xù)階段：：11月月——12月））由于有前期強(qiáng)強(qiáng)有力的廣告告推廣，本階階段進(jìn)入持續(xù)續(xù)期并開始整整理積累的客客戶資源，讓讓消費(fèi)者從““候鳥精神神、候鳥生活活”理念的接接受到期盼““候鳥精神、、候鳥生活””項(xiàng)目的推出出。這個(gè)階段段不需要新的的媒介推廣，，只是在市場(chǎng)場(chǎng)變動(dòng)的同時(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。。建議：在開盤盤前進(jìn)行最后后階段的蓄勢(shì)勢(shì)，積累大量量的客戶。2006年11月項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)建立銷售售中心，2006年12月開盤入市市。1、媒體總策策略及媒體選選擇.媒體總策略略

.媒媒體選擇.媒體創(chuàng)創(chuàng)新使用2、軟性新聞聞主題3、媒介組合合4、投放頻率率及規(guī)模5、費(fèi)用估算算推廣費(fèi)用計(jì)劃劃（略）公關(guān)活動(dòng)策劃劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝裝（略）營(yíng)銷推廣效果果的監(jiān)控、評(píng)評(píng)估、修正（（略）媒介策略.....1、銷售時(shí)間間及銷售周期期劃分2、賣點(diǎn)匯萃萃3、各銷售階階段營(yíng)銷推廣廣思路4、銷售相關(guān)關(guān)資料準(zhǔn)備5、培訓(xùn)體系系6、品牌的二二次營(yíng)銷項(xiàng)目銷售顧問問1、銷售周期期劃分（06年11月———07年7月）籌備開盤推廣廣期································內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期············································引爆期（開盤盤）·············································40天持續(xù)推廣強(qiáng)銷銷期·············································60天保溫期·································································60天尾盤強(qiáng)銷期························································30天50天250天2、賣點(diǎn)匯萃萃★硬性賣點(diǎn)★★軟性賣賣點(diǎn)1）交通1））區(qū)位價(jià)值2）區(qū)域配套套2）樓盤盤形象3）產(chǎn)品類型型3）居住住文化與生活活方式4）高度4））銷售與工程程進(jìn)度5）自身配套套5）創(chuàng)意意促銷6）戶型3、各銷售階階段營(yíng)銷推廣廣思路1）籌備開盤盤推廣期和內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期為為一個(gè)共享時(shí)時(shí)間段。推廣思路：以以闡述候鳥般般的生活方式式和生活精神神為主，在于于讓客戶知道本案即即將開盤，并并積極期待本本案。目的：確立本本案的開盤時(shí)時(shí)間，并加大大宣傳影響。。重點(diǎn)：收集市市場(chǎng)反饋信息息，最后意向向客戶的積累累（發(fā)放認(rèn)購(gòu)購(gòu)會(huì)員卡），明確目目標(biāo)客戶。配合：形象展展示中心、連連鎖店展示、、報(bào)版、戶外外廣告。預(yù)計(jì)效果：51家連鎖店店協(xié)同現(xiàn)場(chǎng)形形象展示中心心同步傳播本本案信息，完全覆蓋七個(gè)個(gè)主城區(qū)。在在開盤期導(dǎo)入入后，客戶基基本上對(duì)本案案的開盤有了期待，，同時(shí)可以進(jìn)進(jìn)行廣告的傳傳播，并接受受客戶的申購(gòu)購(gòu)登記，發(fā)售認(rèn)購(gòu)卡，，即時(shí)把握住住有購(gòu)買意向向的客戶。.....2）引爆期（（開盤）推廣思路：讓讓客戶充分了了解項(xiàng)目開盤盤的價(jià)格支撐撐點(diǎn)和購(gòu)房的的詳細(xì)流程手續(xù)續(xù)，使其認(rèn)購(gòu)購(gòu)更加順利，，銷售賣點(diǎn)更更加突出，對(duì)本本案的信任程程度增強(qiáng)。目的：擴(kuò)大品品牌知名度及及信任度，拉拉升形象，達(dá)達(dá)到造名造勢(shì)勢(shì)的效果。重點(diǎn)：對(duì)外信信息媒體運(yùn)作作，對(duì)外信息息主題活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷，銷售時(shí)時(shí)間及銷售戶型型的掌控，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)客戶認(rèn)購(gòu)購(gòu)的控制。配合：本案銷銷售中心、順順馳連鎖店、、媒體、已購(gòu)購(gòu)買客戶、開開盤活動(dòng)及巡展展活動(dòng)預(yù)計(jì)效果：40天內(nèi)的認(rèn)認(rèn)購(gòu)客戶達(dá)到到銷售目標(biāo)。。3）持續(xù)推廣廣強(qiáng)銷期推廣思路：以以加強(qiáng)“候鳥鳥生活”概念念為主，輔以以地段、交通通、區(qū)域配套、項(xiàng)項(xiàng)目配套等相相關(guān)賣點(diǎn)進(jìn)行行輔助刻畫，，強(qiáng)調(diào)“候鳥精精神”目的：為項(xiàng)目目公開造勢(shì)，，樹立品牌形形象，吸引更更多公眾關(guān)注注和向往。連貫貫發(fā)力，對(duì)潛潛在消費(fèi)者起起引導(dǎo)作用。。重點(diǎn)：把握好好“低開高走走”的銷售節(jié)節(jié)奏，為項(xiàng)目目創(chuàng)造最大利利益化。配合：減少媒媒體、戶外投投放頻率、爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)性的進(jìn)行行定點(diǎn)銷售，，充分利用老客客戶資源、各各連鎖店加大大信息收集和和宣傳范圍。預(yù)計(jì)效果：60天內(nèi)的認(rèn)認(rèn)購(gòu)客戶達(dá)到到銷售目標(biāo)4）保溫期推廣思路：以以公眾文化活活動(dòng)為主，輔輔以工程質(zhì)量量，工期進(jìn)度度進(jìn)行刻畫，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“候鳥精精神”目的：保持銷銷售速度，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目的知知名度與美譽(yù)譽(yù)度重點(diǎn)：把握銷銷售節(jié)奏，尋尋找新賣點(diǎn)，，深度挖掘““候鳥精神””，保證問題戶型型的銷售配合：減少媒媒體、廣告頻頻率、主要以以巡展活動(dòng)為為主，為“候候鳥精神”的持續(xù)續(xù)影響保溫，，深挖客戶資資源、各連鎖鎖店增加活動(dòng)頻率及擴(kuò)擴(kuò)大活動(dòng)范圍圍預(yù)計(jì)效果：保保證項(xiàng)目和概概念持續(xù)的溫溫度，持續(xù)產(chǎn)產(chǎn)生銷量.....5）尾盤強(qiáng)銷銷期推廣思路：以以現(xiàn)樓品質(zhì)形形象展示為主主，輔以升值值性能的展現(xiàn)現(xiàn)目的：完成所所有銷售，提提升開發(fā)商品品牌。重點(diǎn)：將所有有戶型全部推推出，保證問問題戶型的銷銷售，解決好好與物管之間的的銜接問題配合：增加媒媒體廣告、但但主要以“老老帶新”的口口碑形式，深深挖客戶資源、各各連鎖店增加加活動(dòng)頻率及及擴(kuò)大活動(dòng)范范圍預(yù)計(jì)效果：完完成銷售目標(biāo)標(biāo)4、宣傳及銷銷售相關(guān)資料料準(zhǔn)備（略））廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)廣告效果監(jiān)控控、評(píng)估、修修正入市前印刷品品的設(shè)計(jì)、制制作購(gòu)房須知詳細(xì)價(jià)格表銷售控制表樓書宣傳海報(bào)、折折頁(yè)認(rèn)購(gòu)書正式合同交房標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理內(nèi)容容物業(yè)管理公約約5、培訓(xùn)體系系（略）6、品牌的二二次營(yíng)銷（略略）我們一直在路路上……謝謝12月-2214:16:0514:1614:1612月-2212月-2214:1614:1614:16:0512月-2212月-2214:16:052022/12/3114:16:059、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。14:16:0614:16:0614:1612/31/20222:16:06PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2214:16:0614:16Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。14:16:0614:16:0614:16Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2214:16:0614:16:06December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，