我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策管理知識(shí)形勢(shì)

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和形勢(shì)分析王玨林住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心

第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)一、2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)1、房?jī)r(jià)仍處高位2、開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快

3、房屋銷(xiāo)售歷史最好

2007-2009年商品房月均銷(xiāo)售面積為6444.28萬(wàn)平方米

2010年商品房月均銷(xiāo)售面積為8700萬(wàn)平方米第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)二、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱的主要原因

一是貫徹落實(shí)“國(guó)十條”差距較大二是社會(huì)資金過(guò)多進(jìn)入地產(chǎn)三是居民消費(fèi)過(guò)于集中四是市場(chǎng)房屋供應(yīng)量不足五是土地管理、市場(chǎng)管理力度不夠六是二、三線城市房?jī)r(jià)全面上漲2009-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售主要指標(biāo)對(duì)比情況完成數(shù)量同比增幅2010年房屋施工面積40.55億平方米26.6%2009年房屋施工面積31.96億平方米12.8%2010年房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米40.7%2009年房屋新開(kāi)工面積11.54億平方米12.5%2010年房屋竣工面積7.60億平方米4.5%2009年房屋竣工面積7.02億平方米5.5%2010年房屋銷(xiāo)售面積10.43億平方米10.1%2009年房屋銷(xiāo)售面積9.37億平方米42.1%第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)

2010年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅指數(shù)地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比例地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比例同比還比同比還比合肥9.11.0青島5.50.5鄭州8.80.1濟(jì)南4.70.4石家莊8.71.3長(zhǎng)春3.90.3沈陽(yáng)8.30.3福州2.50.1呼和浩特7.30.5太原2.30.1武漢6.60.2上海2.20.4北京6.40.3廈門(mén)1.50.1大連6.10.2南京1.20.1哈爾濱5.90.1寧波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全國(guó)同比增加6.4%還比增加0.3%第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積增速全國(guó)

104349.1110.1%東部地區(qū)

50822.01

4.1%中部地區(qū)

26223.44

19.9%西部地區(qū)

27303.66

13.5%第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)三、調(diào)控加碼的原因

一是“十二五”規(guī)劃中提出的目標(biāo)和要求二是“國(guó)十條”的要求需要進(jìn)一步落實(shí)三是物價(jià)膨脹帶來(lái)的巨大壓力四是房?jī)r(jià)潛在全面反彈跡象五是把握住兩會(huì)召開(kāi)前的戰(zhàn)機(jī)第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)四、、2011年調(diào)調(diào)控控政政策策重重點(diǎn)點(diǎn)一是是各各個(gè)個(gè)城城市市都都要要確確定定房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅指指標(biāo)標(biāo)二是是限限購(gòu)購(gòu)城城市市范范圍圍全全面面擴(kuò)擴(kuò)大大三是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅改改革革逐逐步步推推進(jìn)進(jìn)四是是調(diào)調(diào)整整二二套套房房首首付付比比例例五是是嚴(yán)嚴(yán)格格住住房房用用地地供供應(yīng)應(yīng)管管理理六是是完完善善市市場(chǎng)場(chǎng)管管理理秩秩序序七是是保保障障房房建建設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)始始全全面面規(guī)規(guī)劃劃八是是建建立立約約談?wù)剢?wèn)問(wèn)責(zé)責(zé)機(jī)機(jī)制制第六六屆屆中中國(guó)國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資高高峰峰會(huì)會(huì)五、、限限購(gòu)購(gòu)、、房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、加加息息對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響1、限限購(gòu)購(gòu)對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響一是是使使用用的的是是市市場(chǎng)場(chǎng)排排除除法法、、政政策策傾傾斜斜法法、、長(zhǎng)長(zhǎng)期期過(guò)過(guò)度度法法二是是限限購(gòu)購(gòu)時(shí)時(shí)間間不不會(huì)會(huì)短短期期停停止止，，對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響是是全全面面的的，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需矛矛盾盾會(huì)會(huì)有有所所緩緩解解第六六屆屆中中國(guó)國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資高高峰峰會(huì)會(huì)2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅方方案案上海海方方案案：：征收收范范圍圍：：上海海居居民民家家庭庭新新購(gòu)購(gòu)第第二二套套及及以以上上住住房房和和非非上上海海居居民民家家庭庭的的新新購(gòu)購(gòu)住住房房征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅，，稅稅率率因因房房?jī)r(jià)價(jià)高高低低分分別別暫暫定定為為0.6%和0.4%征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：人均建建筑面面積60平方米米的免免稅差別化化稅率率：一般般適用用稅率率暫定定為0.6%，但對(duì)對(duì)應(yīng)稅稅住房房每平平方米米市場(chǎng)場(chǎng)交易易價(jià)格格低于于上年年度新新建商商品住住房平平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格2倍（含含2倍）的的，稅稅率可可暫減減為0.4%房產(chǎn)稅稅暫按按應(yīng)稅稅住房房市場(chǎng)場(chǎng)交易易價(jià)格格的70%計(jì)算繳繳納第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)退免稅稅條件件：上海居居民家家庭在在新購(gòu)購(gòu)一套套住房房后的的一年年內(nèi)出出售該該居民民家庭庭原有有唯一一住房房的，，可退退稅上海居居民家家庭中中的子子女成成年后后，因因婚姻姻等需需要而而首次次新購(gòu)購(gòu)住房房、且且該住住房屬屬于成成年子子女家家庭唯唯一住住房的的，可可免稅稅符合國(guó)國(guó)家和和上海海有關(guān)關(guān)規(guī)定定引進(jìn)進(jìn)的高高層次次人才才、重重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)緊緊缺急急需人人才，，持有有上海海居住住證并并在上上海工工作生生活的的，其其新購(gòu)購(gòu)住房房、且且該住住房屬屬于家家庭唯唯一住住房的的，可可免稅稅持有上上海居居住證證滿(mǎn)3年并在在上海海工作作生活活的購(gòu)購(gòu)房人人，其其新購(gòu)購(gòu)住房房、且且該住住房屬屬于家家庭唯唯一住住房的的，可可免稅稅重慶方方案：：征收范范圍：：主城九九區(qū)內(nèi)內(nèi)存量量增量量獨(dú)棟棟別墅墅、新新購(gòu)高高檔商商品房房、外外地人人在重重慶購(gòu)購(gòu)第二二套房房，將將被征征收房房產(chǎn)稅稅，其其稅率率為0.5%-1.2%征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：獨(dú)棟商商品住住宅和和高檔檔住房房建筑筑面積積交易易單價(jià)價(jià)在上上兩年年主城城九區(qū)區(qū)新建建商品品住房房成交交建筑筑面積積均價(jià)價(jià)3倍以下下的住住房，，稅率率為0.5%；3倍（含含3倍）至至4倍的，，稅率率為1%；4倍（含含4倍）以以上的的稅率率為1.2%在重慶慶市同同時(shí)無(wú)無(wú)戶(hù)籍籍、無(wú)無(wú)企業(yè)業(yè)、無(wú)無(wú)工作作的個(gè)個(gè)人新新購(gòu)購(gòu)第二二套（（含第第二套套）以以上的的普通通住房房，稅稅率為為0.5%第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)稅對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影影響一是當(dāng)當(dāng)前試試點(diǎn)方方案屬屬于淺淺試水水，波波及面面較小小二是從從趨勢(shì)勢(shì)看，，范圍圍會(huì)越越來(lái)越越大，，相關(guān)關(guān)內(nèi)容容會(huì)逐逐步充充實(shí)和和完善善三是對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)預(yù)期，，影響響會(huì)逐逐步加加大第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)2、頻繁繁加息息對(duì)市市場(chǎng)的的影響響難以以評(píng)估估一是連連續(xù)加加息會(huì)會(huì)增加加消費(fèi)費(fèi)者還還貸的的負(fù)擔(dān)擔(dān)、會(huì)會(huì)增加加開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)還貸貸帶來(lái)來(lái)的壓壓力二是對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影影響是是全面面，波波及的的范圍圍是最最大的的三是潛潛在的的調(diào)控控力度度遠(yuǎn)大大于限限購(gòu)措措施和和稅收收政策策第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)二套房三次加息前后的對(duì)比變化（貸款120萬(wàn),時(shí)間20年）加息前后時(shí)間月供增加年總利息增加去年未加息與10月加息比較156.29元37508元10月與12月加息比較208.05元49932.73元12月與2011年2月加息比較159.36元38247.07元2011年2月加息后與未加息比較523.70元125607.00元第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)六、保保障性性性住住房納納入計(jì)計(jì)劃和和規(guī)劃劃一是保保障性性住房房建設(shè)設(shè)的序序幕剛剛剛拉拉開(kāi)二是已已經(jīng)列列入政政府的的規(guī)劃劃和計(jì)計(jì)劃三是完完成任任務(wù)最最困難難是資資金問(wèn)問(wèn)題，，最關(guān)關(guān)鍵是是態(tài)度度問(wèn)題題四是要要盡快快出臺(tái)臺(tái)“住住房保保障性性法””，建建立完完善各各項(xiàng)政政策和和制度度五是做做到可可持續(xù)續(xù)的話(huà)話(huà),需要?jiǎng)觿?dòng)員社社會(huì)力力量，，利用用好租租賃市市場(chǎng)保障房房建設(shè)設(shè)用地地提前前規(guī)劃劃,優(yōu)先安安排關(guān)鍵在在于選選址、、配套套、交交通、、生活活方便便關(guān)鍵在在于質(zhì)質(zhì)量、、環(huán)境境、物物業(yè)、、價(jià)格格第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)資金政政府是是主角角，還還要依依靠社社會(huì)力力量，，調(diào)動(dòng)動(dòng)企業(yè)業(yè)參與與棚戶(hù)區(qū)區(qū)改造造，政政府支支持加加市場(chǎng)場(chǎng)解決決經(jīng)濟(jì)適適用房房、雙雙限房房，行行政或或市場(chǎng)場(chǎng)解決決廉租房房和公公共租租賃房房，政政府加加大投投入、、土地地配建建方式式、BOT第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)2011年保障性住房建設(shè)計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃全年保障房計(jì)劃（預(yù)計(jì)需要資金）保障房建設(shè)分類(lèi)計(jì)劃預(yù)計(jì)需要資金

1000萬(wàn)套（1.3-1.4萬(wàn)億）棚戶(hù)區(qū)改造，400萬(wàn)套5000億（中央400億、地方1200億、改造者3400億）經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，200萬(wàn)套5000億（市場(chǎng)解決）廉租房，160萬(wàn)套3000-4000億[中央600億、公積金收益全部（去年50億）、土地轉(zhuǎn)讓金10%（290億）、貸款]公共租賃房，220萬(wàn)套第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)七、對(duì)對(duì)2011年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)判判斷1、目前前市場(chǎng)場(chǎng)處在在嚴(yán)重重的觀觀望期期，調(diào)調(diào)控政政策力力度加加大，，買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方方都在在觀望望2、年中中隨著著各地地調(diào)控控政策策的明明朗化化,消費(fèi)開(kāi)開(kāi)始逐逐步進(jìn)進(jìn)入,市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暖3、第四四季度度，年年度市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展最最好時(shí)時(shí)期，，促使使全年年市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定定發(fā)展展的關(guān)關(guān)鍵階階段4、土地地供應(yīng)應(yīng)量增增加,貸款政政策的的趨緊緊,消費(fèi)政政策的的限制制,房?jī)r(jià)、、地價(jià)價(jià)起伏伏趨穩(wěn)穩(wěn)5、消費(fèi)費(fèi)政策策傾斜斜,對(duì)投資資性購(gòu)購(gòu)房的的限制制,剛性需需求將將成為為消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)主體體6、經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定定,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的大環(huán)環(huán)境看看好,房地產(chǎn)產(chǎn)投資資、土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)勢(shì)勢(shì)頭不不減，，今年年的市市場(chǎng)會(huì)會(huì)保持持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定態(tài)勢(shì)勢(shì)具體指指標(biāo)度度量：：開(kāi)發(fā)發(fā)投資資要高高于前前兩年年平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)24.6%的速度度;房屋施施工面面積要要超過(guò)過(guò)前兩兩年平平均的的36.25億平方方米;商品房房銷(xiāo)售售面積積不會(huì)會(huì)低于于前兩兩年平平均的的10億平方方米水水平第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)謝謝大大家！！第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)謝謝謝12月月-2211:50:1611:5011:5012月月-2212月月-2211:5011:5011:50:1612月-2212月-2211:50:162022/12/3111:50:169、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:50:1711:50:1711:5012/31/202211:50:17AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2211:50:1711:50Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。11:50:1711:50:1711:50Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2211:50:1711:50:17December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。31十十二月202211:50:17上上午11:50:1712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:50上午12月-2211:50December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3111:50:1711:50:1731December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:50:17上午午11:50上上午11:50:1712月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。11:50:1711:50:1711:5012/31/202211:50:17AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2211:50:1711:50Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。11:50:1711:50:1711:50Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2211:50:1711:50:17December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月202211:50:17上上午11:50:1712月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門(mén)門(mén)九九派派通通。。。。。十二二月月2211:50上上午午12月月-2211:50December31,202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/3111:50:1711:50:1731December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。11:50:17上上午11:50上上午11:50:1712月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀讀一切切好書(shū)