商品房買賣合同示例

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔商品房買賣合同示例目錄：1、商品房買賣合同示例2、商品房買賣合同糾紛3、商品房買賣合同解讀商品房買賣合同（1）賣方（下稱甲方）：_________買方（下稱乙方）：_________甲方按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，已合法取得_________地塊_________平方米國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，甲方在上述土地上建設(shè)的商品房項目名稱為_________，座落_________，項目總平面見附件1。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就上述項目之商品房買賣，訂立本契約。第一條：標(biāo)的第1款：乙方向甲方購買上述商品房中_________幢_________單元_________室房屋（下稱該房屋）；該房屋使用功能為_________（住宅／辦公／商業(yè)）。該房屋主體建筑總層數(shù)_________層，其中_________米以下_________層，_________米以上_________層；屬框架框架／框剪／磚混）結(jié)構(gòu)，層高_(dá)________米。該房屋建筑面積_________平方米，其中套內(nèi)建筑面積_________平方米，公用分?jǐn)偯娣e_________平方米。計入上述共有公用分?jǐn)偯娣e的共有部位詳見附件2；雖未計入上述共有公用分?jǐn)偯娣e但歸全體業(yè)主共有公用的房屋和建筑部位詳見附件3。除附件2、3所列項目以外的配套房屋、建筑歸甲方所有，甲方可依法行使權(quán)利但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃設(shè)計用途使用該房屋、建筑物、不得擅自改變其用途。與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設(shè)施及其標(biāo)準(zhǔn)見附件4，該房屋的套型及分層平面位置見附件5，裝修裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見附件6。第2款：本契約所稱該房屋，包括其占用土地范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)，該房屋的土地面積在乙方辦理國有土地使用權(quán)登記時由政府主管部門核定。第3款：甲方已申領(lǐng)_________第_________號《_________市商品房預(yù)售許可證》，依法可以銷售該房屋。第二條：價格第1款：乙方購買該房屋以建筑面積計算，單價為_________元／平方米，房款合計（大寫）_________元整（小寫：_________），幣種為人民幣。第2款：乙方除上述房款外，對取得附件3所列項目的共有權(quán)不再另行支付價款。第三條：定金及其處理辦法第1款：乙方應(yīng)于_________年_________月_________日前向甲方支付定金（大寫_________元）（小寫：_________元），幣種為人民幣。第2款：甲乙雙方履行契約時，定金按下列第_________種方式處理：1、在乙方履行附件7最后一次付款時，充抵房款。2、在空白時，甲方一次性返還乙方。第四條：付款方式及時間第1款：乙方按照本契約附件7載明的付款方式和時間向甲方支付房款。第2款：如乙方違反本契約附件7的約定，乙方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；但甲方解除本契約的除外：1、按照中國人民銀行同期貸款利息，向甲方支付未付到期房款逾期間的違約金。2、按照每萬分之五計算，向甲方支付未付到期房款逾期期間的違約金。3、_________第3款：（以下適用于一次性付款）經(jīng)甲方催告后30天內(nèi)，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達(dá)到總房款式50％的，甲方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：1、甲方于解除本契約后15天內(nèi)將已付房款退還乙方，定金不返還或乙方按總房款的3％向甲方支付賠償金。2、_________（以下適用于分期付款）經(jīng)甲方催告后30天內(nèi)，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達(dá)到總房款20％的，甲方有權(quán)要求乙方支付全部房款或解除本契約，甲方解除本契約時，按下列第1種方式處理：1、甲方于解除本契約后15天內(nèi)將已付房款退還乙方，定金不返還；乙方按總房款的3％向甲方支付賠償金。2、_________（以下適用于其他付款方式）甲乙雙方解除本契約時，按以下約定處理：1、就付款方式的期限以及遲延付款所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任須明確約定，以防產(chǎn)生糾紛無約可依。2、如果選擇按揭的方式支付房款，注意約定如貸款不獲銀行批準(zhǔn)時的解決辦法和處理方式。第五條：（本條適用于預(yù)售商品房）預(yù)售款的專用第1款：該房屋竣工前，《_________》商品房的預(yù)售款應(yīng)用于有關(guān)該房屋的工程建設(shè)，由開戶銀行監(jiān)管。第2款：甲方如將該預(yù)售款挪作他用，視為甲方可能喪失履行債務(wù)能力；乙方有權(quán)中止履行本契約，甲方在30天內(nèi)不提供相應(yīng)擔(dān)保的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：1、甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)將已收房款及雙倍定金返還乙方；并按總房款的3％向乙方支付賠償金。2、_________。第六條：房屋交付時間第1款：甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前將該房屋交付乙方。第2款：甲方逾期交付該房屋的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；但乙方解除本契外：1、按照中國人民銀行同期貸款利息計算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。2、按照每天萬分之五計算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。3、_________。第3款：甲方逾期交付該房屋，經(jīng)乙方催告后30天內(nèi)仍未履行的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：1、甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)將已收房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款3％向乙方支付賠償金。2、_________。第七條：（本條適用于分期建設(shè)、分期驗收交付的項目）公共配套設(shè)施的交付時間第1款：甲方應(yīng)按附件4載明的時間將與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配配套設(shè)施交付使用。第2款：如甲方逾期交付上述公共配套設(shè)施的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；但乙方解除本契約的除外：1、按照每天萬分之二計算，向乙方支付已收房款逾期期間的違約金。2、_________。第3款：甲方未按前款約定的時間交附件4中第1-6項公共配套設(shè)施，經(jīng)乙方催告后30天內(nèi)甲方仍未履行的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列第_________種方式處理：注意：明確注明，如道路、綠化、水、電、氣、防盜系統(tǒng)等。1、甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)，將已將房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款的3％向乙方支付賠償金。2、_________。第八條：房屋交付標(biāo)準(zhǔn)第1款：甲方應(yīng)按第一條約定的標(biāo)準(zhǔn)交付該房屋。第2款：第一條約定的該房屋建筑面積為甲方預(yù)測，如與實際交付的面積有誤差，按照下列第_________種方式處理：1、按規(guī)定的處理辦法執(zhí)行。2、按規(guī)定的處理辦法執(zhí)行。第3款：甲方交付該房屋與第一條約定標(biāo)準(zhǔn)不符合的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任，但本條前款和第4、5款另有約定除外；乙方也可以解除本契約：1、單價降低每平方米_________元，并一交付該房屋后30天內(nèi)與乙方結(jié)算。2、_________。第4款：甲方交付該房屋的公共配套設(shè)施低于附件4約定標(biāo)準(zhǔn)的，甲方承擔(dān)下列第_________種違約責(zé)任；甲方低于附件4約定標(biāo)準(zhǔn)交付附件4中第_________項公共配套設(shè)施的，乙方也可以解除本契約：1、單價降低每平方米_________元，并于交付后30天內(nèi)與乙方結(jié)算。2、采取補救措施使其達(dá)到附件4約定標(biāo)準(zhǔn)。3、_________。第5款：甲方交付該房屋的裝修及設(shè)備低于附件6約定標(biāo)準(zhǔn)的，甲方承擔(dān)上列第_________種違約責(zé)任：1、按有關(guān)裝飾裝修及設(shè)備的重置價差價雙倍賠償乙方。2、在_________天內(nèi)采取補救措施使其達(dá)到附件6約定標(biāo)準(zhǔn)。3、_________。第6款：乙方依本條上述約定解除本契約時，按下列第_________種方式處理：1、甲方應(yīng)于本契約解除后15天內(nèi)，將已收房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款的3％向乙方支付賠償金。2、_________。第九條：工程質(zhì)量驗收第1款：甲方取得有關(guān)工程驗收合格證明文件后，方可將該房屋交付乙方使用。第2款：該房屋交付后，如有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)責(zé)令停止使用的，甲方承擔(dān)下列第_________種責(zé)任：1、視同甲方自始未交付該房屋，并賠償乙方因此蒙受的一切損失。2、_________。第十條：房屋交接手續(xù)第1款：甲方交付該房屋時，應(yīng)書面通知乙方；乙方應(yīng)在書面通知送達(dá)之日起30天內(nèi)對該房屋進(jìn)行驗收并與甲方辦理交接手續(xù)。甲乙雙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，即為交付。第2款：若乙方在上述書面通知送達(dá)之日起30天內(nèi)未對該房屋進(jìn)行驗收的，按下列第_________種方式處理：1、甲方按每天_________元向乙方收取房屋管理費；該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔(dān)。2、_________。第十一條：質(zhì)量保證書和使用說明書甲方交付該房屋時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向乙方提供由《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。第十二條：房屋保修第1款：保修期按附件8的約定執(zhí)行，但約定的保修期不得短于國家規(guī)定最低保修期。保修期自該房屋交付之日起計算。第2款：該房屋在保修期內(nèi)因質(zhì)量問題造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方按下列第_________種約定賠償乙方：1、乙方實際損失。2、_________。第3款：該房屋在保修期內(nèi)發(fā)生重大質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定系甲方責(zé)任的，乙方有權(quán)解除本契約。第十三條：物業(yè)管理（前期物業(yè)管理期間訂立本合同適用本條款）本合同簽訂前，甲方就該房屋所在商品房項目的物業(yè)管理已與_________簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并已制定《業(yè)主臨時公約》。乙方承諾，自愿遵守該《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時公約》，并按其規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。本合同簽訂后，業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》和業(yè)主大會制定的《業(yè)主公約》依法生效的，乙方按有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。上述《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主要內(nèi)容和《業(yè)主臨時公約》詳見附件9。第十四條：權(quán)利瑕疵擔(dān)保第1款：下述第三人對該房屋享有下列第_________項權(quán)利；甲方保證，該第三人已書面同意甲方將該房屋出賣給乙方：1、_________（第三人）的抵押權(quán)。2、承租人（第三人）：_________的權(quán)利。第2款：甲乙雙方按下列第_________種方式處理上述第三人權(quán)利：1、（以下適用于抵押權(quán)）甲方應(yīng)于本契約生效后_________天內(nèi)取得上述第三人不向乙方主張上述抵押權(quán)的書面保證，并于辦理該房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)前消滅該抵押權(quán)。否則乙方有權(quán)立即解除本契約，并要求甲方賠償占總房款_________％的賠償金。2、（以下適用于承租人的權(quán)利）甲方應(yīng)于本契約生效后_________天內(nèi)征得上述第三人同意，從_________時起將甲方的有關(guān)租賃合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給乙方；并對預(yù)收租金按實與乙方結(jié)算。3、_________。第十五條：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)第1款：該房屋交付后90天內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備完備的資料，協(xié)助對方輸該房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。第2款：附件3所列房屋和建筑部位符合獨立登記所有權(quán)條件的，自甲方向業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)正式移交之日起_________日內(nèi)，甲方與業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備完備的資料，協(xié)助對方辦理該房屋和建筑部位的產(chǎn)權(quán)交易及申領(lǐng)權(quán)證手續(xù)。第3款：如違反前1、2條款約定，剛不協(xié)助方向?qū)Ψ匠袚?dān)下列第_________種違約責(zé)任：1、按每天_________元計處，不協(xié)助方向?qū)Ψ街Ц队馄谄陂g的違約金。2、_________。第十六條：通訊一方向?qū)Ψ桨l(fā)送的有關(guān)本契約的通訊，以本契約載明的通訊地址為送達(dá)目的地。若需變更通訊地址，應(yīng)當(dāng)及時通知對方；否則，造成有關(guān)通訊不能送達(dá)或送達(dá)不到的，在一定合理期限后即視為送達(dá)。第十七條：期間本契約關(guān)于期間的約定適用《中華人民共和國民法通則》關(guān)于期間的規(guī)定。第十八條：生效條件甲乙雙方約定，本契約在_________辦理登記手續(xù)后生效。第十九條：爭議解決方式凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，均應(yīng)提交北京仲裁委員會，按照申請仲裁時該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。第二十條：附件及空格部分填寫內(nèi)容的效力本契約未盡事宜，甲乙雙方可簽訂作為附件10的補充協(xié)議。本契約的附件是本契約不可分割的組成部分，本契約及其附件內(nèi)空格部分填寫的內(nèi)容與鉛印部分具有同等法律效力。第二十一條：文字甲乙雙方以本契約的漢語文本為正式文本；若其他文字文本與漢語文本有沖突，以漢語文本為準(zhǔn)。第二十二條：合同文本及留存本契約一式_________份；正本二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；副本_________份，甲方_________份，乙方_________份，_________房地產(chǎn)市場管理處一份。甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________委托代理人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：__________________年____月____日_________年____月____日附件附件1：總平面圖（略）附件2：計入共有公用分?jǐn)偯娣e的共有部位（文字描述不詳?shù)目梢愿綀D說明）1、分隔墻2、外墻體一半3、樓梯間4、_________5、_________附件3：未計入共有公用分?jǐn)偯娣e但歸全體業(yè)主共有的房屋和建筑部位（文字描述不詳?shù)目梢愿綀D說明）1、物業(yè)管理用房2、_________3、_________附件4：公共配套設(shè)施甲方應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)的時間交付與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設(shè)施：1、名稱：_________；標(biāo)準(zhǔn)：_________；交付時間：_________；2、名稱：_________；標(biāo)準(zhǔn)：_________；交付時間：_________；3、名稱：_________；標(biāo)準(zhǔn)：_________；交付時間：_________。附件5：套型及分層平面位置圖（略）附件6：裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)地面：_________天花：_________單元防盜門：_________分戶門：_________內(nèi)門：_________窗：_________內(nèi)墻：_________外墻：_________廚房：_________衛(wèi)生間：_________附件7：付款方式及時間（略）附件8：保修范圍及期限自房屋交付使用之日起，房屋工程質(zhì)量保修期如下：1、基礎(chǔ)設(shè)施、房屋的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，為設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限。2、房屋防水、有防水要求的衛(wèi)生間、廚房、房間和外墻面的防滲漏，為_________年（不低于5年）。3、供熱與供冷系統(tǒng)，為_________個采暖期、供冷期（不低于2個）。4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修，為_________年（不低于2年）。5、墻面、頂棚抹灰層脫落，為_________年（不低于1年）。6、地面空鼓開裂、大面積起砂，為_________年（不低于1年）。7、門窗翹裂、五金件損壞，為_________年（不低于1年）。8、管道堵塞，為_________個月（不低于2個月）。9、衛(wèi)生潔具，為_________年（不低于1年）。10、燈具、電器開關(guān)，為_________個月（不低于6個月）。11、房屋白蟻預(yù)防，為_________年（不低于15年）。12、_________。附件9-1：《前期物業(yè)服合同》主要內(nèi)容（略）附件9-2、《業(yè)主臨時公約》（略）附件10：補充協(xié)議（略）精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔商品房買賣合同糾紛1998年10月，A縣甲事業(yè)單位向社會招標(biāo)進(jìn)行舊房聯(lián)合改建。個體建筑商王某與A縣國有建筑安裝工程乙公司口頭協(xié)商好掛靠事宜后，王某即以乙公司之名義參與投標(biāo)。中標(biāo)后，又以乙公司名義，于1998年11月24日與甲單位簽訂了《聯(lián)合改建舊房合同》。該合同約定：甲單位以其享有使用權(quán)的一宗土地和該宗土地上的舊房作為投資，乙公司負(fù)責(zé)該工程的全部修建工作，并承擔(dān)全部費用；甲協(xié)助乙公司辦理開工、竣工等手續(xù)，乙公司負(fù)責(zé)繳納辦理《土地證》、《產(chǎn)權(quán)證》各項手續(xù)產(chǎn)生的費用。合同對建成后八樓一底的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了分割，其中臨街門市和五至八樓住房的產(chǎn)權(quán)歸乙公司所有。合同簽訂后，王某即投資組織人員進(jìn)行施工修建。在修建過程中，王某從1998年32004年3月，乙公司根據(jù)A縣的要求進(jìn)行改制。由于號召職工出資入股未獲成功，2004年4月22日，劉某、陳某與乙公司簽訂《A縣乙公司資產(chǎn)重組合同書》。該合同規(guī)定：由重組的新公司付款安置職工，一次性付清人民幣30萬元給乙公司，由乙公司對其17名員工進(jìn)行一次性經(jīng)濟補償和安置；一次性付清30萬元后，乙公司現(xiàn)場移交乙公司所屬的辦公室、庫房鑰匙以及乙公司承包工程證件、資質(zhì)證書、安全業(yè)績證、建筑工程取費證、企業(yè)代碼證、稅務(wù)登記證、安全認(rèn)可證等等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)由劉某夫婦接管，從簽訂合同時起，該有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的收益、占有、處分權(quán)利，按民法通則的規(guī)定屬合同乙方所有；重組后的新公司名稱變更登記由重組后的新公司負(fù)責(zé)；重組后的新公司不承擔(dān)原乙公司改制前的任何債權(quán)債務(wù)。明確約定原乙公司的2004年4月27日，丙公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砭峙鷾?zhǔn)預(yù)先核準(zhǔn)企業(yè)名稱，2004年6月3日由當(dāng)?shù)毓ど叹值怯涱C發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。2004年由于王某在出售房屋后，未為購房戶辦理房屋權(quán)屬證書，因此，2004年7月26日，何某等10購房戶向A縣人民法院起訴，要求判令丙公司、王某辦理其所購住房的產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用證，并承擔(dān)訴訟費用。[問題]1.丙公司是新設(shè)公司還是由乙公司重組后的公司？2.王某掛靠乙公司的合同是否有效？是否影響丙公司責(zé)任的承擔(dān)？3.若丙公司應(yīng)對購房人承擔(dān)責(zé)任，但對其中只有王某個人簽名而無乙公司公章的購房協(xié)議，丙公司能否因此免除責(zé)任？4.對劉某、陳某與乙公司資產(chǎn)重組合同若干條款效力的認(rèn)定：（1）建筑資質(zhì)證書等能否轉(zhuǎn)讓？（2）約定新公司不承擔(dān)改制前的債務(wù)是否有對外效力？

朱永勝訴世平公司人身損害賠償糾紛案原告朱永勝訴稱：原告系被告世平公司的雇工。2004年8月5日，世平公司客戶錢月英家液化氣打不開火，要求被告下屬的土地局換氣點派人前去維修。當(dāng)時原告正在該換氣點，聽說此事后，說該客戶的液化氣罐以前是其檢測的。該換氣點負(fù)責(zé)人當(dāng)即就說：“你檢測的，就應(yīng)該你去維修?！币虼嗽孚s往客戶錢月英家里維修。在維修過程中不慎發(fā)生燃燒事故，致原告受傷，經(jīng)鑒定為9級傷殘。原告受被告雇請在工作中受傷，請求判令被告賠償原告的醫(yī)療費、誤工費、護(hù)理費、交通費、住宿費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費以及律師費共計9717.90元，并賠償原告?zhèn)麣堁a助費17250.84元。在訴訟過程中，錢月英也向人民法院起訴，要求世平公司賠償在維修中對其造成的財產(chǎn)損失共計2150元。經(jīng)法院查明：原告曾經(jīng)是世平公司一家換氣點的負(fù)責(zé)人，但該換氣點已經(jīng)撤銷?，F(xiàn)主要依靠為液化氣客戶接送氣瓶獲取勞動收入，并非世平公司的職工。1、原告朱永勝和世平公司之間構(gòu)成何種法律關(guān)系？可否要求被告賠償損失？2、如何區(qū)分雇傭關(guān)系和幫工關(guān)系？3、錢月英的損失應(yīng)有誰來賠償？其可否要求朱永勝和世平公司承擔(dān)連帶責(zé)任？法人工作人員、雇用人以及幫工人的賠償義務(wù)人有何不同？4、人身損害賠償?shù)姆秶心男?/p>

“招婿書”是否有效、適用什么法律？案情簡介：陳某與商某于1987年6月訂立“招婿書”，約定：1、陳某之子陳勇入贅商家，與商某二女商英成婚；2、婚后所生子女隨女方姓；3、陳某應(yīng)對女方父母盡贍養(yǎng)義務(wù)，女方父母死亡后將房產(chǎn)遺贈給陳勇和商英；4、陳勇不得再對自己父母盡贍養(yǎng)義務(wù)，且在其父母死亡后不再享有繼承權(quán)。該“招婿書”上有雙方家長以及男女雙方的簽名（其中陳勇不會寫字，按照農(nóng)村風(fēng)俗由他人代為簽字，自己在上面劃了“十”字）。陳勇與商英遂于87年7月結(jié)婚，并大宴賓客，陳勇正式入住商家。1996年左右，因為商家未將一“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶口指標(biāo)給予陳勇之子，而是給了其3女之子，雙方遂發(fā)生矛盾。此后，紛爭不斷，經(jīng)過民調(diào)機構(gòu)以及村民組織調(diào)解均無好轉(zhuǎn)，并有加劇之勢。陳勇遂于2006年8月將商某夫婦告上法庭，訴求解除“招婿書”中關(guān)于遺贈撫養(yǎng)協(xié)議部分。其請求解除遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的理由是：自己將不再履行“招婿書”所約定的贍養(yǎng)義務(wù)。該案就是一則“招婿書”所引起的糾紛，在案件討論過程中，產(chǎn)生了不小的爭議：一、該“招婿書”是否有效？二、本案是否適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定？三、法院是否有權(quán)判決解除遺贈撫養(yǎng)協(xié)議？四、原告是否享有解除合同的權(quán)力？本案婚前所購商品房能否作為夫妻共同財產(chǎn)再次分割(閱讀:982次)案情簡介：今年38歲的肖清（化名）1988年高考落榜后即外出打工，他于1991年底用自己打工賺來的錢在老家縣城購買了一套價值6萬元的商品房。1992年初，肖清經(jīng)人介紹認(rèn)識了當(dāng)時已滿20周歲的王小玉（化名）。之后，雙方很快確立了戀愛關(guān)系。同年2月，他們在肖清打工的工廠附近租房并以夫妻名義公開同居生活。1993年1月王小玉生下一女孩，取名肖蕭。1995年5月1日，王小玉與肖清辦理了結(jié)婚登記手續(xù)。2000年12月，王小玉因發(fā)現(xiàn)肖清有外遇，即與肖清就夫妻財產(chǎn)分割、小孩撫養(yǎng)等問題達(dá)成了協(xié)議，并到民政部門辦理了協(xié)議離婚手續(xù)。2002年11月，王小玉發(fā)現(xiàn)肖清離婚時隱瞞了婚前所購的商品房一套（即文首提到的那套商品房），故訴至法院請求再次分割夫妻共同財產(chǎn)。2003年2月，就在法院開庭審理此案前夕，由于王小玉因車禍去世，所以受訴法院裁定中止訴訟。2005年1月，王小玉的父母——王某夫婦“接力訴訟”，要求繼承王小玉生前主張分割的商品房份額。意見分歧：本案中，就肖清離婚時隱瞞的其婚前所購商品房能否作為夫妻共同財產(chǎn)再次分割？王某夫婦對此財產(chǎn)是否有繼承權(quán)？有三種不同觀點：第一種觀點認(rèn)為：肖清所購買的商品房依法應(yīng)屬其婚前個人財產(chǎn)，因而王小玉之父母對此商品房沒有繼承權(quán)。其理由是我國現(xiàn)行《婚姻法》第18條規(guī)定，“一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)”；最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《婚姻法解釋（一）》）第19條規(guī)定：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因其婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。故肖清婚前所購商品房不因其婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。第二種觀點認(rèn)為：肖清與王小玉登記結(jié)婚未滿8年，其婚前所購商品房應(yīng)屬其個人財產(chǎn)，王小玉無權(quán)分享，其父母王某夫婦的繼承權(quán)更無從談起。其理由是，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干意見》（以下簡稱《離婚處理財產(chǎn)意見》）中的有關(guān)規(guī)定，雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間已滿8年，對夫妻一方的婚前房產(chǎn)可以視為夫妻共同財產(chǎn)；如不滿8年，則不能對其婚前房產(chǎn)視為夫妻共同財產(chǎn)。王小玉與肖清從1995年5月1日登記結(jié)婚至雙方于2000年12月協(xié)議離婚時夫妻關(guān)系存續(xù)期間未滿8年，故肖清婚前所購商品房不應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)，王某夫婦因此也不享有繼承權(quán)。第三種觀點認(rèn)為：肖清與王小玉雖然從登記結(jié)婚至雙方協(xié)議離婚時夫妻關(guān)系存續(xù)期間未滿8年，但雙方自1992年2月始就以夫妻名義公開租房同居生活，且同居時雙方均符合結(jié)婚的法定條件，至雙方登記結(jié)婚時止，已有3年多的同居生活時間，這段時間可認(rèn)定為事實婚姻關(guān)系，再加上雙方自1995年5月1日登記結(jié)婚至2000年12月協(xié)議離婚時止，已有5年多的夫妻關(guān)系，這樣，雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間連續(xù)計算就有8年多的時間，故肖清婚前購買的商品房經(jīng)過8年后可視為夫妻共同財產(chǎn)，王小玉理應(yīng)分得一半。分割后，王某夫婦及王小玉的女兒肖蕭對該份遺產(chǎn)份額享有合法的繼承權(quán)（按法定繼承處理）。討論：哪種觀點更加符合法律規(guī)定？買畫惹出的糾紛(閱讀:728次)一、案情簡介甲、乙、丙于1999年8月8日各出資1萬元買得一幅名畫。約定由甲保管。同年10月，甲遇丁，丁愿購此畫。甲即將畫作價4.5萬元賣給丁。事后，甲告知乙、丙。乙、丙要求分得賣畫款項，甲即分別給乙、丙各1.5萬元。丁購該畫后，于同年12月又將畫以5萬元賣給戊。兩人約定：買賣合同簽訂后即將畫交付戊，但因丁欲參與個人收藏品展，故與戊約定，若該畫交付后半年內(nèi)該收藏品展覽未舉行，則該畫的所有權(quán)即轉(zhuǎn)移戊。依此約定，丁將畫交付戊，戊亦先期支付價款4萬元。戊友已亦愛該畫。2000年3月，已以6萬元價格自戊處買此畫。已嫌該畫裝裱不夠精美，遂將該畫送庚裝裱店裝裱。因已未按期付庚裝裱店費用，該畫被庚裝裱店留置。庚裝裱店通知已應(yīng)在30日內(nèi)付其付費用，但已仍未能按期支付。庚裝裱店遂將畫折價受償，扣除費用，將差額被償給已。已不同意庚裝裱店這一做法。丁于1999年12月與戊簽訂合同，因經(jīng)營借款需要又于2000年2月將該畫抵押給辛，辛以前即知丁有該畫，后辛在庚裝裱店見此畫，方知丁在抵押該畫之前已將該其賣給戊。戊于2000年4月死亡，其財產(chǎn)已由其妻壬與其子癸繼承。辛找丁評理，丁找已，要求已返還該畫或支付戊尚未支付的1萬元價款。二、討論的問題1.本案主要涉及哪些民事法律關(guān)系？2.甲是否有權(quán)出賣該畫？甲與丁之間的買賣行為是否有效？3.丁與戊之間的買賣合同是否成立/該畫的所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移？4.戊是否有權(quán)出賣該畫？已能否取得該畫的所有權(quán)？5.庚裝裱店的作法是否合法？6.丁能否以該畫作抵押向辛借款？辛的權(quán)益能否得到保護(hù)？7.丁對戊的債權(quán)，應(yīng)由誰清償？自來水公司提前恢復(fù)供水“致害”應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任(閱讀:697次)一、案情簡介2000年11月16日，江蘇南通市自來水公司在南通市崇川區(qū)學(xué)田北苑９幢的公用通道處張貼了《停水通知》，通知稱“因安裝改管，定于11月17日9時至11月18日9時停水，特此通知。請各戶注意貯水備用”。11月17日中午，9幢樓305室的暫住戶周建華欲燒開水，打開水閥放水未果，卻沒有及時關(guān)上。而自來水公司安裝改管提前完工，于當(dāng)日（11月17日）18時提前恢復(fù)供水。當(dāng)時，周建華家中無人，未關(guān)上的水閥中自來水直往外溢，造成室內(nèi)被淹，并滲漏至樓下9被告房屋租賃人周建華辯稱，自己過失未及時關(guān)閉自來水閥是事實，但被告自來水公司提前供水，系違約行為，是造成財產(chǎn)損失的直接原因，故原告的財產(chǎn)損失應(yīng)由自來水公司賠償。被告自來水公司則辯稱，公司對停水行為有通知義務(wù)，但對恢復(fù)供水及提前恢復(fù)供水法律沒有規(guī)定通知義務(wù)。況且提前供水是一種出于公益目的的積極善意行為，主觀上沒有過錯，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被告房屋所有權(quán)人張義君認(rèn)為，自己出租房屋行為與法不悖，沒有過錯。樓下原告被淹與自己房屋出租無邏輯上的必然因果關(guān)系，故不同意承擔(dān)賠償責(zé)任。二、討論的問題１、自來水公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？２、房屋租賃人和產(chǎn)權(quán)人的辯解理由是否成立？為什么？佛陶集團(tuán)陶瓷研究所訴金昌陶瓷輥棒廠商業(yè)秘密糾紛案(閱讀:686次)佛陶集團(tuán)陶瓷研究所訴金昌陶瓷輥棒廠商業(yè)秘密糾紛案（一）案情簡介原告廣東佛陶集團(tuán)股份有限公司陶瓷研究所（以下簡稱佛陶所）因與被告廣東南海市金昌陶瓷輥棒廠（以下簡稱金昌廠）發(fā)生非專利技術(shù)秘密糾紛，向廣東省佛山市中級人民法院提起訴訟。原告訴稱：“冷等靜壓精細(xì)陶瓷輥棒”生產(chǎn)技術(shù)，是廣東省科學(xué)技術(shù)委員會（以下簡稱廣東省科委）于1984年下達(dá)給佛陶所的科研項目，此項技術(shù)經(jīng)廣東省科委和國家科委組織專家鑒定，被評為國家秘密級技術(shù)，從1987年12月29日開始，保密期15年。后來佛陶所雖然將其中部分技術(shù)申請了專利，但專利申請文件未涉及的內(nèi)容和專利申請日以前的專利技術(shù)，仍屬技術(shù)秘密，任何人不得侵犯。1992年初，佛陶所得知被告金昌廠用與其相同的機械設(shè)備和基本相同的工藝流程生產(chǎn)輥棒，其原因是被告利用了原在佛陶所工作的區(qū)永超、吳國雄泄露的技術(shù)秘密。請求判令金昌廠立即停止行為，賠償經(jīng)濟損失，并賠禮道歉。被告辯稱：“冷等靜壓精細(xì)陶瓷輥棒”生產(chǎn)技術(shù)，已由作者何錫玲公開披露于1990年10月15日出版的第5期《陶瓷》雜志上。金昌廠于1991年底開始創(chuàng)辦，投入了大量人力、物力、財力，從大量的公開技術(shù)資料中找到此技術(shù)方案，又經(jīng)本廠技術(shù)人員消化、摸索，最后掌握了該項技術(shù)。金昌廠的技術(shù)來源正當(dāng)合法，沒有。原告佛陶所僅以金昌廠廠長原是該所職工，就推理其技術(shù)是所得，卻不能提供出金昌廠具體采用了哪些不正當(dāng)手段獲得其技術(shù)秘密的證據(jù)，其訴訟理由不能成立。（二）處理結(jié)果佛山市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告佛陶所的“冷等靜壓精細(xì)陶瓷輥棒”項目具有實用價值和競爭優(yōu)勢，并能帶來巨大的經(jīng)濟效益。佛陶所對其采取了相應(yīng)的保密措施，制定了保密細(xì)則，國家科委又確認(rèn)為國家秘密級技術(shù)，對此，佛陶所的“冷等靜壓精細(xì)陶瓷輥棒”項目的生產(chǎn)技術(shù)應(yīng)屬法律保護(hù)的技術(shù)秘密，任何單位和個人未經(jīng)權(quán)益人許可不得非法獲取、披露、知悉和使用。被告金昌廠明知該項目屬佛陶所研制和所有，卻以優(yōu)厚報酬聘請原在佛陶所工作多年的區(qū)永超、吳國雄二人，擅自使用佛陶所冷等靜壓預(yù)制成型工藝技術(shù)。區(qū)永超、吳國雄無論是在佛陶所工作期間還是調(diào)離該所后，均應(yīng)對佛陶所的技術(shù)負(fù)有保密義務(wù)。區(qū)永超、吳國雄未經(jīng)佛陶所同意，將原在佛陶所工作期間掌握的技術(shù)秘密和經(jīng)營信息泄露給了金昌廠，為金昌廠行為提供了關(guān)鍵性技術(shù)。金昌廠辯稱其使用的技術(shù)來源于“公知雜志和有關(guān)的國際文獻(xiàn)，又經(jīng)自己消化、摸索獲得的”理由，據(jù)查，“冷等靜壓精細(xì)陶瓷輥棒”的生產(chǎn)基本原理和工藝名詞雖在公開的刊物上有過部分報道，如《陶瓷》1990年第5期，但從專業(yè)技術(shù)方面來看，只是粗略的提及或只描述一個大概范圍，未公開佛陶所的技術(shù)秘密的具體內(nèi)容。1990年《陶瓷》第５期的報道與佛陶所的技術(shù)秘密根本不同。上述對比證明，佛陶所的技術(shù)秘2007年同等學(xué)歷碩士學(xué)位論文指導(dǎo)教師名單密并未因公知技術(shù)的存在而解密。在通常的科研中，即使找到相同的文獻(xiàn)和專利方面的資料，要想借鑒和參考已有資料，獲得與其實質(zhì)性相同的科技成果，必須經(jīng)過反復(fù)的試驗和摸索，況且“冷等靜壓精細(xì)陶瓷輥棒”項目是高難尖端、國內(nèi)外首創(chuàng)的工藝技術(shù)，更需付出艱苦的努力。佛陶所提供的大量的研制記錄和試產(chǎn)報告等原始資料，證實了該技術(shù)是佛陶所數(shù)十名科技人員在良好的科研設(shè)備條件下，經(jīng)過不懈的努力獲得的。金昌廠在訴訟中，對自己使用的冷等靜壓預(yù)制成型工藝技術(shù)，既然提出是將公知技術(shù)經(jīng)自己消化、摸索而獲得的抗辯理由，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第64條第1款的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)負(fù)有證實其技術(shù)來源于對公知資料進(jìn)行消化摸索，研制試產(chǎn)后取得的，因此是合法和善意取得的舉證義務(wù)。金昌廠只提供公知技術(shù)資料，沒有提供依據(jù)哪些已知技術(shù)進(jìn)行了哪些研制、配比以及具體研制的時間、地點、儀器等證據(jù)，不能證實其技術(shù)的真實來源。金昌廠對自己的主張不能舉證，應(yīng)負(fù)敗訴責(zé)任，其抗辯自己不的理由不成立，不予支持。金昌廠侵犯了佛陶所的技術(shù)秘密，是不正當(dāng)競爭的行為，應(yīng)立即停止，賠償損失，賠禮道歉，承擔(dān)本案的訴訟費用。（三）討論問題1、技術(shù)秘密的構(gòu)成要件有哪些？2、被告方在商業(yè)秘密訴訟中通常有哪些抗辯事由？3、技術(shù)秘密民事訴訟案是否應(yīng)當(dāng)實行證據(jù)責(zé)任倒置？理由何在？4、如何評價本案的處理結(jié)果？中國青年旅行總社訴中國旅行總社侵犯客戶名單商業(yè)秘密案(閱讀:711次)中國青年旅行總社訴中國旅行總社利用其原工作人員擅自帶走的客戶檔案進(jìn)行經(jīng)營活動侵犯商業(yè)秘密糾紛案（一）案情簡介1994年7月至8月，中國青年旅行總社（下稱青旅社）歐美部10余名員工未辦理調(diào)動手續(xù)，相繼攜帶工作中使用、保管的青旅社的客戶檔案，投奔中國旅行總社（下稱中旅社）。中旅社以這些人員組建了本社歐美二部，隨即沿用青旅社的這些客戶檔案進(jìn)行經(jīng)營，致使青旅社蒙受重大損失。經(jīng)制止無效后，青旅社于1994年9月13日向北京市中級人民法院起訴，訴稱：被告中旅社以離間手段誘使其所屬員工加盟，并以這些員工掌握的原客戶檔案與國外客戶聯(lián)系，致使原告國外客戶在一周時間內(nèi)取消了原訂1994年8月至12月旅游團(tuán)隊151個，占原訂團(tuán)隊總數(shù)的三分之二，減少計劃收入人民幣2196.4萬元，利潤損失353萬元，請求法院制止被告的不正當(dāng)競爭行為，歸還其客戶檔案并賠償經(jīng)濟損失300萬元。被告中旅社辯稱：旅游業(yè)中，改變旅游團(tuán)隊計劃是常見的?？蛻魴n案系指國外旅游機構(gòu)的地址、電話、傳真資料等，國外報紙廣告上隨處可見，無秘密可言。原告員工來本社工作，屬合理的人才流動。原告的訴訟請求不符合事實，人民法院應(yīng)予駁回。（二）處理結(jié)果北京市中級人民法院受案后，原告青旅社申請證據(jù)保全。對此，北京市中級人民法院審查認(rèn)為，原告申請對離職員工攜往被告的客戶檔案及傳真資料進(jìn)行證據(jù)保全，因這些檔案資料已為被告使用，又為原告無法獲得，故對原告的證據(jù)保全請求應(yīng)予支持。在采取何種保全措施問題上，北京市中級人民法院認(rèn)為，如按通常的采取查封、扣押的保全措施，勢必影響國家旅游業(yè)的聲譽，給國家造成難以挽回的經(jīng)濟損失。因此決定采取對證據(jù)復(fù)印扣押副本措施。在當(dāng)事人的配合下，由原告青旅社指認(rèn)涉嫌的證據(jù)400余份，經(jīng)復(fù)印后扣押。北京市中級人民法院依照法定程序?qū)υ嫣峁┑淖C據(jù)和扣押的證據(jù)對照，全面的審查核實，確認(rèn)事實如下：第一，原青旅社的十余名業(yè)務(wù)骨干均以出國留學(xué)、探親、陪讀等虛假事實為理由，擅自離社，中旅社對此辯稱為合理的人才流動的理由不成立。第二，青旅社多年來已與北歐國家的五家旅行社建立了良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。1994年已商定由青旅社接待該五家旅行社組織的151個來華旅游團(tuán)隊。雙方對來華時間、旅游景點、住宿標(biāo)準(zhǔn)、價格等具體事項多次傳真詢價及確認(rèn)，為青旅社正在運營的業(yè)務(wù)。其中一些團(tuán)隊已來華旅游，其余團(tuán)隊也將來華。青旅社在此項業(yè)務(wù)往來中付出了勞動和代價。而這些資料不為公眾可知，可為青旅社帶來商業(yè)利潤，屬《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》規(guī)定的商業(yè)秘密范疇，應(yīng)視為青旅社的經(jīng)營信息類商業(yè)秘密。中旅社辯稱是公開獲得這些外國旅行社資料的，不符合事實。第三，青旅社原業(yè)務(wù)人員將該社客戶檔案、傳真資料攜往中旅社后，以中旅社名義向國外客戶發(fā)函，繼續(xù)經(jīng)營原屬青旅社的業(yè)務(wù)，截止1994年9月19日，已實際接待20余個國外來華旅游團(tuán)隊。這與中旅社宣稱的沒有使用青旅社檔案接待旅游團(tuán)隊相悖?；谏鲜鍪聦?，北京市中級人民法院指出，中旅社以人才流動為借口，實施侵犯青旅社商業(yè)秘密的行為是違法的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。鑒于中旅社歐美二部實際上已成為青旅社的原客戶接待單位，為不影響涉外旅游業(yè)的國家利益，在訴訟期間可由中旅社繼續(xù)接待本案涉及的國外旅游團(tuán)隊。青旅社對此表示同意。雙方當(dāng)事人在國家旅游協(xié)會的主持下，自愿達(dá)成協(xié)議：中旅社向青旅社致歉并給付人民幣100萬元作為青旅社的損失補償。據(jù)此，青旅社申請撤訴，北京市中級人民法院裁定準(zhǔn)許。（三）討論問題：1、為何客戶名單可以成為受法律保護(hù)的商業(yè)秘密？2、客戶名單成為商業(yè)秘密應(yīng)具備哪些條件？3、怎樣確定侵犯客戶名單后的損失賠償額？4、如何評價本案的處理結(jié)果？精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔商品房買賣合同解讀第一條項目建設(shè)依據(jù)出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同是。該地塊總土地面積為。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。［主要變化］1、舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)”，相應(yīng)將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同”；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條“買受人所購商品房的基本情況”中。［分析］1、因《中華人民共和國物權(quán)法》頒行之前的《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)中并無建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處將“土地使用權(quán)”改為“建設(shè)用地使用權(quán)”，系響應(yīng)《物權(quán)法》第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，以追求法律用語的精準(zhǔn)，并為適用《物權(quán)法》解決相關(guān)糾紛提供援引可能。2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條“項目建設(shè)依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及行政機關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，從而否定了買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受人所購商品房的基本情況”，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，并且為買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。［對策/建議］合法建設(shè)，如實填寫。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為，預(yù)售許可證號為;或者,現(xiàn)售商品房備案機關(guān)為，備案號為。［主要變化］明確現(xiàn)售商品房的備案機關(guān)與備案號。［分析］該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。通常的交易程序是：確定合同內(nèi)容→簽訂合同→合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號碼？新、舊版合同均約定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)，若此處先行填寫的備案號碼與實際備案號碼不一致的，開發(fā)商可能面臨一定程度的違約風(fēng)險。［對策/建議］暫不填寫，或留待相關(guān)機關(guān)修訂。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第幢單元號房，或。建筑層數(shù)地上層，地下層，該商品房位于第層。該商品房土地使用權(quán)年限自年月日至年月日。該商品房的設(shè)計用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高。該商品房有陽臺個，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為。該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米。其中，套內(nèi)建筑面積平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見本合同附件二）。除上述商品房買賣外，有出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項，雙方另行約定于本合同附件三。［主要變化］1、舊版中有“房號以附件一上表示為準(zhǔn)”，新版此處不再特意強調(diào)房號；2、新版增加“該商品房位于第層”；3、新版增加“該商品房有陽臺個”；4、新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版中改為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，舊版附件二中須說明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中須明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”；6、新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈與、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項，雙方另行約定于本合同附件三”。［風(fēng)險提示］1、關(guān)于房號預(yù)售商品房的房號是怎樣確定的？實踐中，應(yīng)由開發(fā)商于預(yù)售前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報批，經(jīng)核準(zhǔn)后方可在使用。因此，圖紙上確定的房號與地名辦核準(zhǔn)的房號一般都是一致的。但是，開發(fā)過程中，因圖紙發(fā)生設(shè)計變更導(dǎo)致房號變更的現(xiàn)象也并非偶然，即使該類變更是通過合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的，行政程序上并無瑕疵，但在中國這個講究吉利數(shù)字的社會里，不難想象，如果買受人訂的是帶有8或6的樓號、房號，交付的房號里卻沒有了這個“發(fā)”或“順”字，更甚的是，竟然是有4、14、13這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā)一場比較嚴(yán)重的民事糾紛。不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號當(dāng)然可以避免這類糾紛，國內(nèi)一些酒店就把小包間命名為“聚賢廳”、“聽松軒”或者“富春江”、“普陀山”之類的，這種做法一定程度上可以借鑒，把小區(qū)里的樓名都叫做寶、富、貴、財、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里面有幾十甚至上百幢樓，漢語里這些吉利的詞可能就不夠用了，再說，樓名可以這樣叫，樓層總得用阿拉伯?dāng)?shù)字吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實際上，使用阿拉伯?dāng)?shù)字主要是為了管理上的便利，只是中國人凡事都喜歡討個彩頭，沒聽說過美國帶8或6的車牌號、手機號能賣出個天價。正是因為管理的必要，新版合同做不到干脆取消房號，只能是取消舊版中有的“房號以附件一上表示為準(zhǔn)”這個其實沒有多大意義的說法，但仍需標(biāo)明“第幢單元號房”以建立買賣標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或”，這種選擇性做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房號變更作為一種違約事由的意圖。這個修改，對買賣雙方并無任何實質(zhì)影響，但體現(xiàn)了一種社會進(jìn)步。2、關(guān)于樓層舊版合同里根本就沒有提起這個問題，似乎在這個簡單問題上買賣雙方發(fā)生爭議的可能性極小。然而實踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓盤銷售時為避免因13、14層數(shù)字不吉利，12層上面直接就叫15層了，有戶人家買的是2301號房子，交的時候門牌上寫的也是2301，但他們認(rèn)為從下往上數(shù)，明明是在第21樓嘛，怎么會是2301呢？于是就找媒體投訴，說開發(fā)商違約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報道幫著起哄，最后開發(fā)商無奈賠了一筆錢了事。這個事情其實放在法院處理的話會很清楚的，只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù)售時究竟有沒有13、14層就可以了，如果起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制作的沙盤模型、效果圖上就根本沒有13、14層，就不能說開發(fā)商存在欺詐故意，也不能說買受人對樓層存在誤解，約定的那個2301本來就是事實上的2101。但實踐中故意挑刺的客戶大都是明白人，他們咨詢過律師，知道這種事情找法院處理自己要敗訴的，找媒體鬧一鬧成本又低，對開發(fā)商的殺傷力度又大，解決問題還要快得多。事后想想，要是當(dāng)時的合同中有“該商品房位于第21層”這句話，媒體想起哄也沒招啊。據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里似乎有這種一種誤解：合同里約定得越多，回旋的余地就越小，解釋的說辭也越少，因此合同里能說的模糊點的盡量模糊點。對此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周期長、金額大，特別是履行過程中的變數(shù)較多，該特點與建設(shè)工程施工合同相同，都是典型的誠信合同，凡合同里未明確約定之處均需要買賣雙方的相互諒解與支持方可。這種合同約定得越詳細(xì)，則事后需要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來說，我們現(xiàn)在使用的商品房買賣合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景氣的情況下，合同里的每一點模糊在為開發(fā)商提供回旋余地的同時，也都為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。因此，合同寫得詳細(xì)點，對買賣雙方都是公平的。實踐中除吉利數(shù)字外，另外還存在架空層、技術(shù)層等影響樓層的因素，新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。3、關(guān)于陽臺的個數(shù)與上個問題類似，舊版合同里根本就沒有提起，似乎在這個簡單問題上不會發(fā)生爭議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過兩個相關(guān)事情，都是因為沒有明確陽臺個數(shù)引起的。其中一個是這樣的，銷售代理公司為了好聽，在銷售資料里把商品房里南面較大的陽臺（8平方米左右）改稱“空中花園”，但把北面較小的陽臺（4平方米左右）仍叫“陽臺”，但在圖紙上標(biāo)的都是陽臺；由于兩個都是非封閉的，按規(guī)定建筑面積只能按一半計算，于是就又在樓書里承諾說要贈送6平方米的陽臺?，F(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒有交付，但因為房價下跌的原因，已經(jīng)有不少客戶在搞腦子、做文章了，既有向開發(fā)商討要施工圖中沒有而且將來的竣工圖中也不會有的“空中花園”的，也有承認(rèn)有“空中花園”但向開發(fā)商討要6平方米陽臺的。估計在將來交付時可能會導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。另一個是別墅項目，現(xiàn)在已經(jīng)交付了。按設(shè)計中的規(guī)范稱呼，沒頂?shù)慕新杜_，有頂?shù)慕嘘柵_，但樓書里混淆了陽臺與露臺的區(qū)別，宣傳說有4個陽臺，交付時卻只有兩個有頂?shù)年柵_，另外兩個是沒有頂?shù)穆杜_，當(dāng)時就有客戶提出異議。由于那個時候的銷售形勢比較好，房價還在漲，最終沒有釀成糾紛，但如果換成現(xiàn)在就難說了。再強調(diào)一下，合同寫得詳細(xì)點，對買賣雙方都有好處。4、關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程新版合同中之所以增加這部分內(nèi)容，是為了響應(yīng)于2007年10月28日經(jīng)全國人大常委會修訂通過、2008年4月1日起施行的《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定。其中，第35條規(guī)定：“建筑工程的建設(shè)、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開工建設(shè)；已經(jīng)開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督檢查?！钡?6條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書和使用說明書中載明，并對其真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)?！钡?0條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定，在銷售房屋時未向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款；對以上信息作虛假宣傳的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處五萬元以上二十萬元以下罰款。”曾有某地產(chǎn)企業(yè)與律師討論，能否在新版合同中這樣寫“具體節(jié)能措施、保溫工程保修期等詳見質(zhì)量保證書和使用說明書”？律師認(rèn)為，根據(jù)上述《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定，信息披露的三個載體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書和使用說明書”）之間是并列關(guān)系，而非選擇性條款，這種做法是行不通的。至于信息披露的程度與范圍，參見《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《建設(shè)領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)管理規(guī)定》、《浙江省建筑節(jié)能管理辦法》、《浙江省新型墻體材料開發(fā)利用管理辦法》等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、定額的規(guī)定，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。5、關(guān)于共有面積分?jǐn)偞颂幮薷模鲇谂c《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮。舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”，著重于使用功能上的“公共”與“公用”；新版中使用的“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，則強調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有”。相對于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)說明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”更為具體、詳細(xì)。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格局，下條將對此展開詳述。6、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的說明首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應(yīng)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬，《中華人民共和國物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。關(guān)于綠地的權(quán)屬，《物權(quán)法》第73條規(guī)定如下：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，車位、車庫的歸屬必須通過出售、附贈或出租等方式約定，而綠地的權(quán)屬若無對外明示（其前提當(dāng)然是出售、附贈或出租等方式約定?。?，除城鎮(zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于《商品房買賣合同》外簽訂獨立的出售、贈與或租賃合同？律師認(rèn)為，從合同自由（私法自治、當(dāng)事人自治）角度看，于《商品房買賣合同》外另訂合同約定車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并無厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對待。根據(jù)《物權(quán)法》第115條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”。若車位、車庫、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫），且打算通過出售、出租的方式另外向買受人收取費用的，應(yīng)在《商品房買賣合同》附件三中講清楚，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。這里最值得注意的“贈與”，許多開發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈陽臺”、“贈面積”、“贈地下部分”、“贈車庫”等噱頭，殊不知這可能是為自己挖了一個深不見底的陷阱！風(fēng)險之一：陽臺、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過戶時從物自動跟著轉(zhuǎn)移，何來贈送？既未贈送是否視為開發(fā)商違約？風(fēng)險之二：按規(guī)定，2.2米以下本不應(yīng)計算建筑面積，即使商品房內(nèi)確存在2.2米以下的建筑空間，但該部分并非開發(fā)商贈送，而是商品房內(nèi)本已有的部分，只是未被法律認(rèn)可而已。開發(fā)商是否須另贈送符合法律規(guī)定的面積給客戶？風(fēng)險之三：贈送部分亦須符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，實踐中有開發(fā)商因車庫層高不足2米無奈贈送，但仍不免違約之虞。［對策/建議］1、按規(guī)劃審定的方案如實填寫房號、樓層、陽臺數(shù)量，對于因設(shè)計變更導(dǎo)致的房號、樓層、陽臺數(shù)量變更，建議納入新版合同第十一條“規(guī)劃設(shè)計變更的約定”中處理；2、按規(guī)劃設(shè)計如實填寫節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，并補充明確“因法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、定額或政府規(guī)范性文件變更的風(fēng)險由買受人承擔(dān)”。3、關(guān)于共有面積分?jǐn)偅娤聴l相關(guān)內(nèi)容；4、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的說明，可于《商品房買賣合同》以外另簽合同，但在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫）且擬通過出售、出租的方式另外向買受人收取費用的，應(yīng)在《商品房買賣合同》附件三中明確。第四條建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房平方米，坐落，屬于業(yè)主共有。下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣人可以另行出售、附贈或者出租，其他道路、綠地、場所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位，。2、車庫，。3、。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交政府相關(guān)單位管理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。[主要變化]該條款全部內(nèi)容均系新增。[風(fēng)險提示]1、新增本條款，因按《物權(quán)法》第六章關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定須將小區(qū)內(nèi)的建筑、道路、綠地、設(shè)施等區(qū)分為專有部分與共有部分，從而適用不同的規(guī)定進(jìn)行處分或管理。主要包括：第70條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第71條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第72條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第73條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有。第74條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度呢？這里有必要先說一個相關(guān)的概念，即“一物一權(quán)”原則，這是傳統(tǒng)物權(quán)法三大原則之一，其他兩個是物權(quán)法定原則與公示公信原則。所謂“一物一權(quán)”原則，指的是每一個物上只可能有一個所有權(quán)，而每一個所有權(quán)所對應(yīng)的對象也只能是一個物。這個原則聽起來似乎沒有什么意思，其實講的是一個非常重要的道理，對于我們中國人更是有著特殊的意思，大家都知道，在中國經(jīng)濟環(huán)境里最難搞好的是國企，為什么？國企的資產(chǎn)屬于全民所有，當(dāng)然這個全民所有是空的，實際上是政府所有，政府里的各個部門、各個衙門都把國企當(dāng)成自己的，你來啃一口，我來挖一勺子，出問題了大家都不愿負(fù)責(zé)，效率當(dāng)然不會高了。再舉一個例子，歷史已經(jīng)證明了，鄧小平把地分成小塊分給一家一戶后，農(nóng)民就是比在人民公社制度下吃的更飽。俗話說“三個和尚沒水喝”，換句話說也是同樣的道理，一件財產(chǎn)如果有多個主人，那么這件財產(chǎn)的經(jīng)濟效用肯定不會比只有一個主人時發(fā)揮得充分，而且還會面臨被破壞的風(fēng)險。然而，在現(xiàn)代社會里，為節(jié)省土地，高層、多層住宅已經(jīng)成為居住方式的主流，就一個建筑物整體來說，雖然我們在賣房子的時候是把一套房子當(dāng)作一個單獨的物來出售的，但這每一單元、每一套房子都只是這個建筑物的一部分；對于電梯、走廊、樓道、配電房等公共設(shè)施來說，不可能也不必要做到一戶一個單獨支配。在這種情況下，大家共同享有一個物上的所有權(quán)就是不可避免的了，法律對此所進(jìn)行的應(yīng)對措施就是設(shè)計一個建筑物區(qū)分所有權(quán)制度?！段餀?quán)法》系基本法律，關(guān)于何為專有部分、何為共有部分僅有原則性的概念界分（專有部分僅指住宅及經(jīng)營性用房，共有部分包括非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房），而無明確的操作指引；即使考慮現(xiàn)行全部相關(guān)法律、法規(guī)，亦無法針對現(xiàn)實生活中各種類型小區(qū)的情況進(jìn)行統(tǒng)一劃定。因此，在劃定專有部分與共有部分這個問題上，“法定”的只能是框架，必須配合由買賣雙方通過事先的“意定”來進(jìn)一步細(xì)化、明確。至今仍有部分地產(chǎn)企業(yè)曾咨詢本律師“合同里寫得太詳細(xì)，開發(fā)過程中若有變化豈不是捆住了自己的手腳，能否將新版合同中的這個條款刪除，或者在空白處全部劃斜杠”？律師認(rèn)為，按《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)除顯系住宅、經(jīng)營性用房之外的建筑、物業(yè)及設(shè)施凡未事先明確約定權(quán)屬的，均應(yīng)推定歸為業(yè)主共有，換句話說，在權(quán)屬性質(zhì)不太清楚的這塊陣地的爭奪上，出賣人沒有主動占領(lǐng)的，法律自動地判斷為業(yè)主占領(lǐng)。因此，新版合同中的這個新增條款，與其說是束縛開發(fā)商的手腳，不如說是為開發(fā)商提供一個發(fā)言機會，讓開發(fā)商先于業(yè)主圈定“自留地”的范圍，這個發(fā)言機會是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的唯一一次，其發(fā)言內(nèi)容也是終局性的。2、如何判斷哪些屬于共有部分？這個問題對于開發(fā)商來說，涉及到哪些能賣哪些不能賣，對物業(yè)管理企業(yè)來說，涉及到哪些能管哪些不能管。實踐中，這方面的糾紛最為常見，引發(fā)的爭議也是最多的。我們先來看看物權(quán)法中是怎樣規(guī)定的。物權(quán)法第73條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！边@里明確共有部分實際上只有三種：道路、未賣給業(yè)主的綠地和物業(yè)用房。什么是其他公共場所、公用設(shè)施呢？《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中規(guī)定，屬于共用部分還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。規(guī)定不能說不詳細(xì)。但是，仍然存在漏洞，還是不夠用，實踐中存在兩個爭議極大之處，一個是會所，一個是車庫。為什么花這么大力氣搞出來的物權(quán)法還是這個樣子呢？其實，這是列舉性規(guī)定的通病，立法中缺少了一個兜底性的定義條款，也就是說符合了哪些基本要件就可以歸類于共有部分呢？要想整理出一個適合于全國范圍內(nèi)各種檔次的住宅小區(qū)、并且在幾十年甚至上百年的時間內(nèi)都合適的標(biāo)準(zhǔn)實在是太難了，我們不能過于難為立法專家們。為了便于分析會所與車庫的歸屬問題，還是有必要粗線條地理出一個共有部分的基本特征來，我認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)只有兩個：1、共有部分應(yīng)當(dāng)是為實現(xiàn)建筑物設(shè)計用途所必須的，換句話說，離開了這些部分業(yè)主就不能正常生活了；2、小區(qū)內(nèi)每家每戶使用共有部分的頻率與程度基本是均等的?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》里規(guī)定的那些公用部分與公用設(shè)施基本都滿足這個標(biāo)準(zhǔn)。3、關(guān)于會所歸屬的分析結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)來看，會所顯然并非是實現(xiàn)建筑物設(shè)計用途或滿足業(yè)主正常生活所必須的，除高檔小區(qū)外的大多數(shù)小區(qū)都沒有會所，也就說明了會所在本質(zhì)上屬于一種附加的消費品或者奢侈品；實踐中會所的用途多為提供高檔消費，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休閑、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高檔小區(qū)也不見得每家每戶都有閑錢和閑時間均等地到會所享受。這樣看來，如果把會所歸類于共有部分而交由小區(qū)業(yè)主共有，不僅無助于各業(yè)主利益的公平實現(xiàn)，相反還會出現(xiàn)業(yè)主內(nèi)部的糾紛。正是出于這個考慮，在物權(quán)法立法過程中盡管要求會所共有的呼聲很高，但立法專家們還是堅持了會所不適宜共有這一科學(xué)、合理的立場。當(dāng)然，會所不適宜共有不等于會所不能共有，如果開發(fā)商在與各個業(yè)主簽訂購房合同時，已經(jīng)約定會所歸業(yè)主共有并將會所占用的土地進(jìn)行了分?jǐn)偠野褧慕ㄔ斐杀居嬋肓朔績r，業(yè)主想不共有也不行，只是這樣的話就給業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)帶來了不少管理難題。4、關(guān)于車庫歸屬的分析車庫與會所的性質(zhì)有些類似，現(xiàn)階段汽車不屬于每家每戶的生活必需品，普通的住宅小區(qū)內(nèi)也做不到每家一個車位，這種情況下如果規(guī)定車庫歸業(yè)主共有的話，就會出現(xiàn)問題：共有以共同支付價格為前提，對于那些沒有車的業(yè)主來說，從不使用車庫卻要為車庫付錢顯然不公平，如果以不使用車庫為由拒絕付錢的，就會違反前面說過的“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定；各戶業(yè)主擁有車子的數(shù)量不同，對車庫的使用頻率與程度也有區(qū)別，若規(guī)定車庫共有，則必然引發(fā)業(yè)主之間的內(nèi)部支付、補償問題，用的多的業(yè)主應(yīng)向用的少甚至從未使用的業(yè)主付錢，這將引發(fā)多大的矛盾!正是出于上述考慮，物權(quán)法立法專家們硬著頭皮、頂著來自全國范圍的一片罵聲，堅持認(rèn)為判斷車庫歸屬的基本原則就是“非小區(qū)業(yè)主共有”，從而有了物權(quán)法74條的規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！蔽餀?quán)法頒布之初，有敏感且不太懂法的熱心人疾聲高呼，稱74條為“開發(fā)商肆意出售車庫牟取暴利打開了方便之門”，同時也有些不諳法律的開發(fā)商也沾沾自喜地以為今后的車庫銷售也將會成為一個新的利潤增長點。其實不然，開發(fā)商處置車庫歸屬并不是沒有限制的，以下幾個問題值得認(rèn)真思考：A占有道路設(shè)立的車位不能賣。74條規(guī)定的很明確，這些車位屬于業(yè)主共有，為什么呢？73條講的很清楚，“除城鎮(zhèn)公共道路外的小區(qū)道路屬業(yè)主共有”?？赡軙新斆魅诉@樣想，既然所有權(quán)不能賣，我賣使用權(quán)總可以吧？當(dāng)然不行。甲的手機不錯，我跟乙商量，把甲的手機的一年使用權(quán)以100元價格賣給他，估計每年10元乙也不敢買，那是人家甲的東西，怎么能讓你說了算呢!B土地使用權(quán)已計入公攤的地面車位不能賣。這里涉及到74條規(guī)定的“其他場所”怎么理解？道理其實挺簡單的，地都已經(jīng)賣給業(yè)主，上面附設(shè)的車位在法律是“從物”，當(dāng)然也會跟著主物走了。杭州、上海的法院都曾經(jīng)這樣判過，“小區(qū)地面車庫屬于業(yè)主共有”。C地下車庫的歸屬問題。這個問題非常復(fù)雜，還是舉個例子來說明吧，就是業(yè)內(nèi)引起極大爭議的南京星漢花園城地下車庫糾紛案。案情比較簡單：小區(qū)以1：0.2的比例配建地下車庫，報批報建手續(xù)都有，然后開發(fā)商就以8-13萬元的價格把車位賣給了個別業(yè)主，沒有買到的業(yè)主以后后悔了，就到法院打官司說地下車庫是他們業(yè)主共有的，開發(fā)商不能賣。一審判決業(yè)主勝訴，理由有三：（1）規(guī)劃比例內(nèi)的車位為小區(qū)業(yè)主生活所必須，是小區(qū)的必要附屬設(shè)施，從而屬于共有部分；分析：74條第1款主要用于規(guī)范“規(guī)劃”這種行政行為，而并非用于調(diào)整開發(fā)商與業(yè)主之間的利益關(guān)系。規(guī)劃比例即最低要求，開發(fā)商建設(shè)的車位可以超出但不能低于這個比例，否則方案得不到審批、設(shè)計通不過審查、施工領(lǐng)不出許可證、建成也辦不了竣工備案。那么為什么會有這種誤解呢？根源在于，臺灣法就是這么規(guī)定的。中國學(xué)法律的人如果不能出國取經(jīng)的話，都會仔細(xì)鉆研臺灣法。包括法官、律師、教授在內(nèi)的許多法律人對臺灣法的熟悉程度甚至超出中國法。物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”怎么理解？首先，“需要”究竟指的是“使用需要”還是“購買需要”呢？以前者為準(zhǔn)，地下車庫似乎應(yīng)屬公用設(shè)施，以后者為準(zhǔn)，則反之。本人認(rèn)為，結(jié)合物權(quán)法起草小組組長王勝明的意見，既然對車庫的基本態(tài)度是“反對共有”，那就應(yīng)以后者為準(zhǔn)。其次，對該段文字正確的理解是：不能賣給業(yè)主以外的人，除非有剩余。（2）小區(qū)土地已分?jǐn)偨o業(yè)主，而傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，土地所有權(quán)的權(quán)利范圍“上窮碧落，下至黃泉”，在已經(jīng)公攤的土地下面建設(shè)的地下車庫當(dāng)然是業(yè)主的；分析：持有這種看法的人是書呆子，對中國法的理解不夠深入。首先，按物權(quán)法的規(guī)定，土地所有權(quán)只能歸屬于國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，業(yè)主個人或業(yè)主集體都不能享有土地所有權(quán)，開發(fā)商在拿地時也只是受讓國有土地使用權(quán)；其次，物權(quán)法136條“建設(shè)用地使用權(quán)的分層設(shè)立”規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！遍_發(fā)商受讓取得的并分?jǐn)偨o業(yè)主的都是地表使用權(quán)，中國當(dāng)前尚未建立起完善的地下使用權(quán)的設(shè)立、出讓、轉(zhuǎn)讓、登記、過戶制度(一些地鐵商鋪不能辦產(chǎn)權(quán)證即為一例)，這種情況下，開發(fā)商只要是經(jīng)過合法程序完成了地下車庫的立項、設(shè)計規(guī)劃、建設(shè)工作，就應(yīng)當(dāng)視為經(jīng)政府設(shè)立了合法的地下使用權(quán)，獨立于業(yè)主分?jǐn)偟牡乇硎褂脵?quán)。（3）臭名昭著的“房價構(gòu)成論”，開發(fā)商不能舉證證明沒有把地下車庫的建設(shè)成本計入房價，因此推定地下車庫的建設(shè)成本已在房價中，這樣的話，開發(fā)商銷售地下車庫屬“重復(fù)銷售”。分析：拋開舉證責(zé)任問題不提，南京鼓樓法院的邏輯是這樣的：地下車庫成本在房價中已經(jīng)包含的話，地下車庫當(dāng)然歸業(yè)主共有。該判決見報后，對于這個理論拍手稱贊者有之，拍案大罵者有之，便真正進(jìn)行理性思考的人很少很少，在本人的閱讀范圍內(nèi)僅中國社科院陳甦老師的觀點具有說服力。陳老師只舉了兩個簡單的例子：汽車廠次品成本計入正品價格，但次品并非歸買車的人所共有；房產(chǎn)企業(yè)員工工資計入成本，但員工用工資購買的手機、汽車、房子甚至老婆孩子并不歸買房人所共有。事實上，房價與成本之間并無任何關(guān)系，房價主要由供求狀況決定，即使未將地下車庫的建設(shè)成本計入房價，亦不影響各地的開發(fā)商隨行就市訂價。另外，關(guān)于地下車庫還有一個人防工程的迷局。人防地下室是一種特殊的公用建筑，是國家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的，戰(zhàn)爭時供公眾臨時避難的場所。我國《人民防空法》第三十七條規(guī)定，“國防資產(chǎn)歸國家所有”。國家人防辦、國有資產(chǎn)管理局[1998]國人防辦字第21號文件第二、三、六條規(guī)定，“人防工程是人防國有資產(chǎn)、人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分”。這在法律上確認(rèn)人防工程的所有權(quán)歸國家所有，寧波江北法院于2008年作出的關(guān)于確認(rèn)“××杰座”地下車庫轉(zhuǎn)讓合同無效的判決值得注意，法院認(rèn)為“任何單位和個人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)”。但在和平時期，按照《人民防空法》第五條規(guī)定“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。在不影響防空效能的條件下，按有償使用、用管結(jié)合的原則，鼓勵平時開發(fā)利用人民防空工程。”具體操作中，結(jié)合寧波本地的規(guī)定，對2006年3月20日以后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項目按以下程序進(jìn)行：A建設(shè)單位應(yīng)在人民防空工程竣工驗收合格后30日內(nèi)，向工程管理單位辦理移交手續(xù)，并報人防主管部門備案（此處所指的“工程管理單位”指由住宅小區(qū)業(yè)主委員會選聘的或由建設(shè)單位的約定的前期物業(yè)管理公司）；B物業(yè)管理公司提供給業(yè)主使用前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T辦理登記手續(xù)；C物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)簽訂書面使用合同，載明使用范圍、用途、期限及權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并自合同生效之日起15日內(nèi)報人防主管部門備案；D業(yè)主應(yīng)當(dāng)按國家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納平時使用費，物業(yè)公司收取的平時使用費用于人民防空工程的維護(hù)管理和補貼物業(yè)管理費用。[對策/建議]1、關(guān)于物業(yè)用房的面積與坐落根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，物業(yè)用房無論大小、位置都是屬于業(yè)主共有的，如果事先約定其全部或部分權(quán)屬由開發(fā)商保留，該約定也會因違反法律規(guī)定而無效，其結(jié)果還是屬于業(yè)