2021年第三季度北京房地產市場監(jiān)測報告-新房市場1008

2021年第三季度北京房地產市場監(jiān)測報告-新房市場目錄Contents第一部分 宏觀環(huán)境政策導向行業(yè)動向第二部分 住宅整體市場新房住宅+二手住宅新房商品住宅整體

第三部分 住宅分市場限競房純商品住宅共有產權房第四部分 商辦市場注：本報告數(shù)據(jù)、資料全部來自天朗易研通系統(tǒng)，咨詢電話 2第一部分 宏觀環(huán)境政策導向行業(yè)動向3一、政策導向總調性 “房住不炒”總基調下，央行“兩個維護”提振市場信心自7.23住建部等8部門發(fā)文為下半年房地產調控方向定調以來，各地不斷出臺調控新政，因城施策調控工具箱不斷完善細化；9月底，中央接連釋放穩(wěn)樓市信號，央行“兩個維護”對穩(wěn)定市場預期、提振市場信心起到重要作用。第三季度與房地產表述相關的重點會議：7.23住建部等8部門7.30中央政治局會議發(fā)文?7月23日，住建部等8部門聯(lián)?會議重申“房住不炒”,要堅持合發(fā)文表示，要持續(xù)整治規(guī)范房子是用來住的、不是用來炒房地產市場秩序，以及最近熱的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)點城市的一系列“組合拳”政預期，促進房地產市場平穩(wěn)健策，可以看出，“房住不炒”康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，絕不是口號，而是切實的、可落實用地、稅收等支持政策。落地的行之有效的相關行動。

9.27貨幣政策委員會2021年第三季度例會會議提出，要對房地產進行兩個"維護"：一是維護房地產市場的健康發(fā)展；二是維護住房消費者的合法權益。會議還強調了要健全市場化利率形成和傳導機制，完善央行政策利率體系，優(yōu)化存款利率監(jiān)管，繼續(xù)釋放貸款市場報價利率改革潛力，推動實際貸款利率進一步降低。

9.29中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會會議強調，金融部門要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。4一、政策導向北京 金融層面穩(wěn)定、提振市場，北京從行業(yè)管控、限購政策兩方向進行調控升級金融層面調控政策 限購政策行業(yè)管控

2021.9.29：金融部門落實房地產長效機制，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度。2021.9.24：貨幣政策委員會2021年第三季度例會于9月24日召開，提出要對房地產進行兩個“維護”。2021.8.5：《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，遏制“假離婚”購房。政策“打補丁”“堵漏洞”。2021.9：北京市和海淀區(qū)房地產經紀協(xié)會發(fā)出了行業(yè)內部自律倡議，向中介機構發(fā)布了二手房交易指導參考價，供中介機構參考。2021.8.16：北京發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，規(guī)范新房銷售各個環(huán)節(jié)。2021.7.6：北京西城區(qū)房管局官方微信號發(fā)布文章重申，嚴禁炒作學區(qū)房。5一、政策導向政策解讀9月29日《人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會》政策內容：會議認為，近年來，金融部門全面落實房地產長效機制，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務實體經濟、推動經濟轉型升級和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。解讀：此次會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。央行此次會中提及到了房地產，并增加“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”這一表述。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合會議內容再結合日前提出的“兩個維護”，表明要堅持“三穩(wěn)”目標和“房住不炒”，在行政調控的同時，也要關注房地產金融合理的市場需求?！拔磥恚A計金融方面將圍繞‘調節(jié)奏，保穩(wěn)定’兩個關鍵詞進行。6一、政策導向政策解讀8月5日《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》政策內容：為落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，完善房地產市場調控長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經市政府同意，現(xiàn)將有關事項公告如下：夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。本公告自2021年8月5日起施行。解讀：此次出臺的新規(guī)，旨在遏制“假離婚”購房，也是落實中央關于加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作會議的精神，保持調控定力不動搖。政策明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購房。為落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，北京市保持從嚴調控的政治定力，著力“打補丁”“堵漏洞”，為全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京還將不斷完善和用好政策工具箱。7二、行業(yè)動向房住不炒，調控加碼內容提要：嚴禁炒作學區(qū)房；離婚且新購房,將被重點監(jiān)控；推動租購并舉；二次集中供地發(fā)布43宗。

類別行業(yè)動態(tài)“城市復興官”首開集團致力創(chuàng)造美好生活房企動態(tài)保利地產證券名稱變更為“保利發(fā)展”恒大擬99.93億轉讓盛京銀行19.93%股份碧桂園服務接連大額收購房地產洗牌引發(fā)物業(yè)重整中介行業(yè)我愛我家正式進駐山東省棗莊市北京市西城區(qū)：嚴禁炒作學區(qū)房對于落實不到位企業(yè)依法處理北京：短期內多次結、離婚且新購房,將被重點監(jiān)控樓市資訊北京住建委關于對《關于規(guī)范共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》（征求意見稿）2021年上半年長租市場整體回暖堅持“房住不炒”推動租購并舉，北京首次發(fā)布年度租賃住房用地供應項目信息北京產業(yè)用地改革：“先租后讓”“租讓結合”土地資訊北京二次集中供地發(fā)布43宗，總用地規(guī)模243.7萬㎡北京規(guī)劃自然資源委發(fā)布本年度第二批次商品住宅用地出讓補充公告8二、行業(yè)動向房地產市場投資持續(xù)增長，但新開工規(guī)模下降今年1-8月份，全國和北京房地產指標數(shù)據(jù)中，房地產開發(fā)投資同比均漲幅10%以上，除新開工面積同比均下跌之外，竣工面積、施工面積和銷售面積同比均有不同程度漲幅；但全國和北京開發(fā)投資累計同比增速均自2月上升至高點后連續(xù)收窄，部分房企受融資政策影響有關。今年1-8月份全國和北京商品房銷售面積同比繼續(xù)增長，但全國銷售面積增速從今年1-2月份的高位呈梯狀連續(xù)回落。日期開發(fā)投資新開工面積竣工面積施工面積銷售面積（億元）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）全國房地產開2020年1-8月88454.14139916.9637107.48839733.6086039.56發(fā)投資2021年1-8月98059.73135502.0846738.95909992.02114192.81同比10.9%-3.2%26%8.4%15.9%日期開發(fā)投資新開工面積竣工面積施工面積銷售面積（同比增長）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）北京房地產開2020年1-8月5.70%1505.3406.112519.3489.3發(fā)投資2021年1-8月13.50%1227.3747.812875.4674.8同比-18.50%84.10%7.10%37.90%注：因全國/北京統(tǒng)計數(shù)據(jù)第三季度數(shù)據(jù)未完全發(fā)布，統(tǒng)計以2021年1-8月份數(shù)據(jù)為主。9小結9月底，中央接連釋放穩(wěn)樓市信號，央行“兩個維護”對穩(wěn)定市場預期、提振市場信心起到重要作用，預計四季度在“房住不炒”總基調之下，繼續(xù)穩(wěn)定市場預期、規(guī)范市場秩序；三季度從行業(yè)管控、限購政策等方向進行調控升級，受高頻調控影響，市場已呈現(xiàn)下行態(tài)勢，預計調控影響將在四季度持續(xù)顯效；行業(yè)指標上，房地產開發(fā)投資各項指標除新開工規(guī)模下降外，其他指標均都呈現(xiàn)增長趨勢。10第二部分 住宅整體市場新房商品住宅+二手住宅新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）市場總結11一、新房商品住宅+二手住宅三季度新房+二手住宅共計成交7.14萬套，成交總量減少14.3%，其中二手房減幅明顯，為18.7%北京調控效果明顯，2021年三季度北京住宅市場呈減少態(tài)勢。三季度新房商品住宅+二手住宅共計成交7.14萬套，環(huán)比、同比分別減少14.3%、5.4%；從分市場來看，三季度新房商品住宅成交1.97萬套，環(huán)比、同比分別減少2.5%、4.5%；二手住宅成交5.17萬套，環(huán)比、同比分別減少18.7%、5.7%；從市場份額來看，二手住宅呈減少態(tài)勢，新房住宅則小幅上升。2021年三季度，二手住宅成交占比為72.4%，環(huán)比減少3.4個百分點，新房商品住宅占比為27.6%。北京新房商品住宅+二手住宅成交套數(shù)季度走勢北京新房商品住宅及二手住宅成交套數(shù)比重季度走勢9.0090.0%76.0%75.1%76.0%79.6%72.7%76.1%76.8%75.8%72.4%8.0080.0%7.0070.0%6.006.3160.0%5.005.105.495.765.755.1750.0%24.0%24.9%24.0%27.3%23.9%23.2%24.2%27.6%4.004.183.9940.0%20.4%3.0030.0%2.002.1820.0%1.001.321.321.312.061.811.732.021.9710.0%0.690.00度度度度度度度度度0.0%度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季季季季季季季第第第第第第第第第第第第第第第第第第年年年年年年年年年年年年年年年年年年21222222222012202220220000020020200202新房住宅（萬套）二手住宅（萬套）新房住宅成交比重二手住宅成交比重注：新房商品住宅包括純商品住宅、限競房和共有產權房三類；二手住宅成交量來源于北京建委網(wǎng)公示數(shù)據(jù)12二、新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）成交量價 調控影響下，三季度北京新房商品住宅成交量、成交均價均小幅回調2021年三季度，北京新房商品住宅（含純商品住宅、限競房和共有產權房）成交總量為19680套，環(huán)比、同比分別小幅減少2.5%、4.5%；另外，新房商品住宅成交均價也小幅下降。三季度北京新房商品住宅整體成交均價51458元/㎡，環(huán)比下降2%，成交結構影響下同比仍上漲7.4%。北京住宅整體市場成交量季度走勢250006.0065.014.904.874.804.77200005.002980304959224.001500050342044914373883.0029704069937810000923358861351752271952.0055805000806492431.004380546267005120431635393515011600.002019年第3季度 2019年第4季度 2020年第1季度 2020年第2季度 2020年第3季度 2020年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度 2021年第3季度純商品住宅限競房共有產權房整體成交均價（萬元/㎡）13二、新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）成交結構 三季度，純商品住宅成交份額首次超過限競房，成為市場主力2021年三季度，新房商品住宅成交以純商品住宅為主，共成交9243套，占比達到47.0%，首次超過限競房，成為市場主力。限競房成交占比為37.5%，共有產權房占比為15.5%；與2021年二季度相比，成交量結構發(fā)生明顯變化，純商品住宅成交比重大幅上升，由39.9%上升至47.0%，上升7.1個百分點，限競房成交比重明顯下降，由45.3%下滑至37.5%，下降7.8個百分點，共有產權房成交比重由14.8%上升到15.5%，上升了0.7個百分點。

2021年第三季度北京住宅整體市場成交量結構共有產權房15.5%純商品住宅47.0%限競房37.5%北京新房商品住宅分市場成交量結構對比：分市場2021年3季度2021年2季度成交套數(shù)成交均價成交比重成交套數(shù)成交均價成交比重純商品住宅92435801947.0%80646092939.9%限競房73884437737.5%91434841945.3%共有產權房30493835215.5%29803030814.8%14二、新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）均價走勢 2021年三季度，區(qū)域、個案等成交結構影響分市場走勢不一受區(qū)域、個案等成交結構因素影響，各新房商品住宅分市場均價走向不一。海淀等優(yōu)質區(qū)域拉動共有產權房市場成交均價明顯上升，遠郊區(qū)、恒大項目打折等影響純住宅、限競房市場成交均價呈現(xiàn)一定程度下降，但整體市場成交均價仍保持穩(wěn)定；具體來看，三季度純商品住宅成交均價為58019元/㎡，環(huán)比下降4.8%、同比微幅上升0.1%；限競房成交均價44377元/㎡，環(huán)比、同比分別下降8.3%、6.4%；共有產權房成交均價38352元/㎡，環(huán)比、同比分別上升26.5%、19.0%。北京各類新房商品住宅成交均價季度走勢6075761238576465734457955586875928960929580194940447270507404813747417485274841945746443773835228647287333223527564314783030822679229202019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度限競房純商品住宅共有產權房15二、新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）供應走勢 三季度新房商品住宅供應量環(huán)比增幅達33%，其中純住宅供應1.36萬套，創(chuàng)限競房入市以來新高2021年三季度，北京新房商品住宅整體市場（純商品住宅、限競房和共有產權房）新增供應量明顯增加，總供應達到17189套，環(huán)比、同比分別增加33.2%和10.7%；細分市場來看，純商品住宅供應量最高，供應13590套，環(huán)比增加29.3%、同比大幅增加73.3%；限競房新增供應3599套，環(huán)比大幅增加134.6%、同比減少45.0%；共有產權房三季度無新增供應。北京住宅整體市場新增供應量季度走勢300002500073476170200000113995891500022168603599151031320882093556654015341000072971442285213590105125000875757707843845345464627385604002019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度純商品住宅限競房共有產權房16二、新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）供應結構 2021年三季度，純商品住宅供應量繼續(xù)保持主力地位，無共有產權房供應2021年三季度，北京新房商品住宅供應結構未發(fā)生明顯變化，純商品住宅依舊保持主力，供應套數(shù)占比達79.1%，其次是限競房占比20.9%，共有產權房無新增供應；相比2021年二季度，純商品住宅新增供應比重小幅減少2.4個百分點，限競房比重增加9個百分點。

2021年第三季度北京住宅整體市場新增供應量結構共有產權房0.0%限競房20.9%純商品住宅79.1%北京新房商品住宅分市場成交量結構對比：分市場2021年3季度2021年2季度新增供應套數(shù)供應比重新增供應套數(shù)供應比重純商品住宅1359079.1%1051281.5%限競房359920.9%153411.9%共有產權房00.0%8606.7%17二、新房商品住宅整體（限競房+純商品住宅+共有產權房）市場存量 三季度新房住宅成交量繼續(xù)高于供應量，上市存量呈減少態(tài)勢2021年三季度，北京新房商品住宅整體市場成交1.97萬套，環(huán)比小幅下降2.5%，新增供應1.72萬套，環(huán)比增加33.2%，供應量小于成交量，上市存量有所減少。截止三季度末，新房商品住宅上市存量共9.63萬套，環(huán)比小幅減少1.4%；從細分市場來看，截止2021年三季度末，純商品住宅上市存量最高，為6.12萬套，受供應明顯增加影響，上市存量環(huán)比增加10.3%，純住宅占總上市存量的63.5%；限競房上市存量2.1萬套，環(huán)比減少15.4%，占比21.8%；共有產權房上市存量1.41萬套，環(huán)比減少18.8%，占比14.7%。北京住宅整體市場上市存量季度走勢120000100000194382055920727800001194315221153121465517370141103448035260409463806436766322632478820980600002626440000438044487344377469514454650640532205544761175200000度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年21212222222222222純商品住宅限競房共有產權房2021年第三季度北京住宅整體市場上市存量結構共有產權房14.7%限競房21.8%純商品住宅63.5%18小結成交總量：2021年三季度，北京商品住宅（含二手房）成交總量達7.14萬套，環(huán)比、同比分別減少14.3%、5.4%，其中二手房受調控影響最為明顯，減幅達到18.7%；新房成交：三季度北京新房商品住宅成交1.97萬套，環(huán)比、同比分別小幅減少2.5%、4.5%；結構上純商品住宅成交比重首次超過限競房，達到47.0%，限競房成交比重降至37.5%；成交均價：結構影響新房整體均價穩(wěn)中有降，成交均價小幅下降1.9%，約5.15萬元/㎡；三類細分市場來看除共有產權房成交均價環(huán)比上漲外，其他分市場均有不同程度的下降；新增供應：新房商品住宅新增供應量明顯增加，約1.72萬套，其中，純商品住宅繼續(xù)增量，達1.36萬套，創(chuàng)限競房入市以來季度最高；上市存量：截至2021年9月底，北京新房商品住宅上市存量環(huán)比小幅減少1.4%，約9.63萬套，但仍處高位；其中純商品住宅上市存量最高，達到6.12萬套，占比63.5%。19第二部分 住宅分市場純商品住宅限競房共有產權房注：純商品住宅指非限價類商品住宅，不含共有產權房、自住型商品房和保障房。一、純商品住宅供銷規(guī)模 2021年三季度，純商品住宅新增供應和成交量穩(wěn)固提升，重奪住宅市場主力位置北京純商品住宅市場持續(xù)回暖，自2020年二季度起，供銷量呈現(xiàn)上揚遞增走勢；2020年三季度，市場成交穩(wěn)中有升，隨著純商品住宅土地、項目供應不斷增加，拉動今年同比上漲明顯；供應：2021年三季度，純商品住宅新增再創(chuàng)近2年單季新高；供應13590套，環(huán)比增加29.3%，同比增加73.3%；成交：2021年三季度，純商品住宅成交再創(chuàng)近2年單季新高；成交9243套，環(huán)比增加14.6%，同比增加69.2%，連續(xù)5個季度突破5000套/季，單季成交套數(shù)已超越限競房，重奪住宅市場主力位置。成交套數(shù)排名北京純商品住宅新增供應、成交量季度走勢16000140001200080649243100006700800054625120431635393515600011604000200045464627400577078438453875710512135900度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年2121222222222222新增供應套數(shù)成交套數(shù)

No.項目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓成交面積成交均價成交金額(萬㎡)(元/㎡)(億元)1恒大上和府順義區(qū)7577.643409126.052恒大上河院密云區(qū)4724.62360610.863海淀幸福里海淀區(qū)4125.358274044.234亦莊橡樹灣通州區(qū)3683.444004713.775公園都會順義區(qū)3413.023888011.746中海寰宇天下天賦石景山區(qū)2843.017051821.257中海京叁號院大興區(qū)2154.0267073278熙悅天寰豐臺區(qū)1961.945726411.119路勁御和府順義區(qū)1911.59398646.3310京西印玥房山區(qū)1881.59430516.8621一、純商品住宅去化強度 2021年三季度，純商品住宅成交均價有所回落，而去化強度持續(xù)增強，為近2年的最高值2021年三季度，純商品住宅去化強度為13.4%，比上季度增加0.7%，為近2年的最高值，去化提速壓力有效緩解；2021年三季度，成交均價58019元/㎡，環(huán)比下降4.8%，同比上漲0.1%，在順義、密云、通州等郊區(qū)項目密集成交的影響下，成交均價由升轉降有所回落，特別是恒大集團為了快速回籠資金，推出打折促銷活動加速去化；2021年三季度，北京二批集中供應的43宗住宅土地中，有41宗為純商品住宅用地，土地供應結構的改變利好純商品住宅市場。北京純商品住宅成交均價、去化強度季度走勢70000607576123858687592896092914.0%576465734457955580196000012.6%12.7%13.4%12.0%5000010.0%4000010.0%8.0%8.9%8.6%300007.3%7.0%6.0%200004.0%100002.6%2.0%00.0%2019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度成交均價(元/㎡)去化強度22一、純商品住宅成交特征-區(qū)域特征2021年三季度，純商品住宅成交持續(xù)增加，成交100套以上區(qū)域眾多且分散，東、南、西三個地區(qū)交易更為活躍；成交量排名首位的是順義區(qū)，成交1982套，占總體成交的21.4%。

純商品住宅成交熱力圖順義1982套5.12萬/㎡通州1329套5.07萬/㎡大興1044套5.17萬/㎡23一、純商品住宅成交特征-環(huán)線特征2021年3季度純商品住宅成交環(huán)線特征2021年三季度，五、六環(huán)之間區(qū)域成交占比明顯下降，但仍占據(jù)絕對主力位置2021年三季度，純商品住宅成交主要集中在五、六環(huán)之間區(qū)域，占比50.0%，環(huán)比明顯下降，去化強度最高，為16.4%，去化周期最短，約16個月；六環(huán)以外區(qū)域成交增加，占比39.8%，環(huán)比明顯上漲，去化強度達到了13.0%，僅低于熱銷的五、六環(huán)之間區(qū)域，近郊區(qū)和遠郊區(qū)放量是導致成交均價下降的原因之一。2021年3季度純商品住宅成交環(huán)線區(qū)域去化特征環(huán)線新增供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價上市存量套數(shù)去化強度去化周期(元/㎡)（月）二環(huán)以內071430342872.3%123二、三環(huán)之間31211511267511808.8%31三、四環(huán)之間37535710728944737.1%38四、五環(huán)之間15654699210662907.9%40五、六環(huán)之間70954618629882486916.4%16六環(huán)以外42433677331992407613.0%20合計135909243580196117513.4%20純商品住宅成交環(huán)線區(qū)域去化季度對比環(huán)線2021年3季度成交占比2021年2季度成交占比套數(shù)套數(shù)二環(huán)以內70.1%80.1%二、三環(huán)之間1151.2%320.4%三、四環(huán)之間3573.9%4005.0%四、五環(huán)之間4695.1%4886.1%五、六環(huán)之間461850.0%↓486760.4%六環(huán)以外367739.8%↑226928.1%合計9243100.0%8064100.0%24一、純商品住宅成交特征-面積段特征 2021年三季度，純商品住宅剛需面積段產品去化加速，但溢價水平低導致成交均價下降2021年3季度純商品住宅成交戶型特征2021年三季度，成交主力為60-90㎡和90-120㎡面積段，占比51.6%，高于二季度的48.7%，上漲了2.9個百分點，剛性需求回暖產品去化放量，但該面積段成交溢價水平低也是導致成交均價下降的原因之一；而120-150㎡和150-180㎡面積段，占比31.6%，低于二季度的32.2%，下降了0.6個百分點，改善需求回落產品去化萎縮；2021年三季度，純商品住宅成交主力戶型是三室，成交4203套，占比45.5%；2021年北京前兩批集中土地供應，上市地塊全面實施了“套內90/70”和“不限90/70”政策，改善面積段產品占比將來會明顯增加。2021年3季度純商品住宅成交面積段去化特征面積段新增供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價上市存量套數(shù)去化強度去化周期(元/㎡)（月）60㎡以下7801246517822095.2%5360~90㎡29882059438741176014.6%1790~120㎡41392707465521389116.9%15120~150㎡38892106616151425413.7%20150~180㎡91181468092561012.5%21180~220㎡20445767543378611.3%25220㎡以上6799766345696659.2%30合計135909243580196117513.4%20純商品住宅成交面積段去化季度對比面積段2021年3季度成交占比2021年1季度成交占比套數(shù)套數(shù)60㎡以下1241.3%1351.7%60~90㎡205922.3%↓191823.8%90~120㎡270729.3%↑201124.9%120~150㎡210622.8%↓192523.9%150~180㎡8148.8%↑6708.3%180~220㎡4574.9%4655.8%220㎡以上97610.6%94011.7%合計9243100.0%8064100.0%25一、純商品住宅成交特征-總價段特征 純商品住宅高端產品整體成交減少、價格穩(wěn)中有降，2021年三季度再度跌破6萬/㎡大關純商品住宅（總價1500萬/套以上）高端產品成交套數(shù)占比小幅下降，由2021年二季度的13.1%，降至2021年三季度的11.6%，成交1073套，成交均價78362元/㎡，環(huán)比下降10.7%；純商品住宅（單價10萬/㎡以上）高端產品成交套數(shù)占比小幅下降，由2021年二季度的7.1%，降至2021年三季度的6.3%，成交583套，成交均價112793元/㎡，環(huán)比下降1.3%；在高端產品整體成交減少、價格穩(wěn)中有降的影響下，純商品住宅2021年三季度成交均價有所回落，再度跌破6萬/㎡大關。2021年3季度純商品住宅成交總價段特征純商品住宅（總價1500萬/套以上）高端住宅成交季度對比周期成交套數(shù)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(億元)占比2021年第3季度107338.9378362305.0511.6%2021年第2季度105729.7387730260.8313.1%純商品住宅（單價10萬/㎡以上）高端住宅成交季度對比周期成交套數(shù)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(億元)占比2021年第3季度58311.23112793126.76.3%2021年第2季度57112.24114275139.927.1%26一、純商品住宅上市存量2021年三季度，純商品住宅供應量再次突破萬套，創(chuàng)近2年單季新高，導致上市存量居高不下，首次跨越6萬套門檻2021年三季度，純商品住宅供應量再次突破萬套，創(chuàng)近2年單季新高，連續(xù)6個季度持續(xù)遞增，且高于同期成交水平，導致上市存量居高不下；2021年三季度，純商品住宅上市存量持續(xù)遞增，為61175套，環(huán)比增加10.3%，同比增加37.3%，首次跨越6萬套門檻；另外，受近期北京土地供應結構改變的影響，利好純商品住宅市場，三季度成交套數(shù)已超越限競房，重奪住宅市場主力位置。截止2021年第3季度末純商品住宅上市存量套數(shù)排名北京純商品住宅新增供應、上市存量季度走勢7000050640532205544761175600004380444873443774695144546500004000030000105121359020000454646275770784384538757400100000度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年0202222222222新增供應套數(shù)上市存量套數(shù)

No.項目名稱區(qū)域上市存量套數(shù)↓上市存量面積(萬㎡)1綠城沁園朝陽區(qū)165716.162恒大上河院密云區(qū)104310.643k2十里春風通州區(qū)10428.824合生me悅大興區(qū)10409.225中海寰宇視界房山區(qū)9739.126長安悅璽石景山區(qū)91611.887中海寰宇天下天賦石景山區(qū)8249.978北京城建樂知筑平谷區(qū)8188.019朝陽壹號朝陽區(qū)80210.2510北京建工璟玥林汐懷柔區(qū)7947.2927一、純商品住宅潛在供應未入市純商品住宅土地位置圖截止2021年三季度末，純商品住宅尚有27宗土地未上市，規(guī)劃住宅建筑面積約211.2萬㎡，預計未來可向市場提供約2.4萬套房源2021年三季度，北京二批集中供地公告的43宗住宅地中，其中41宗為純商品住宅用地，隨著土地供應結構改變及宗數(shù)的增加，注定影響未來純商品住宅的入市量，將進一步緩解市場供應低迷的局面；自2012年1月起已成交的純商品住宅土地，目前尚有27宗土地未入市，規(guī)劃住宅建筑面積約211.2萬㎡，主要集中在五、六環(huán)之間的朝陽、通州、大興、豐臺等行政區(qū)，2021年前三季度普通住宅成交單套面積約120㎡，預計未來可向市場提供約1.8萬套房源；純商品住宅項目因土地供應增加而增加，成交占比已超越限競房項目，再次成為住宅市場上的主力產品。28一、純商品住宅項目排名 2021年第三季度純商品住宅項目成交排行榜成交套數(shù)排名No.項目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓成交面積成交均價成交金額(萬㎡)(元/㎡)(億元)1恒大上和府順義區(qū)7577.643409126.052恒大上河院密云區(qū)4724.62360610.863海淀幸福里海淀區(qū)4125.358274044.234亦莊橡樹灣通州區(qū)3683.444004713.775公園都會順義區(qū)3413.023888011.746中海寰宇天下天賦石景山區(qū)2843.017051821.257中海京叁號院大興區(qū)2154.0267073278熙悅天寰豐臺區(qū)1961.945726411.119路勁御和府順義區(qū)1911.59398646.3310京西印玥房山區(qū)1881.59430516.86成交均價排名No.項目名稱區(qū)域成交均價成交套數(shù)成交面積成交金額(元/㎡)↓(萬㎡)(億元)1萬柳書院海淀區(qū)17717750.132.252西單上國闕西城區(qū)16450330.091.453首創(chuàng)禧瑞都朝陽區(qū)15097810.040.574前門36號院東城區(qū)13405320.11.45霞公府東城區(qū)13221920.091.176金勝嘉園西城區(qū)12018410.020.197西釣魚臺嘉園海淀區(qū)118994270.576.828北京城建天壇府東城區(qū)115847961.1613.399北京莊園順義區(qū)11476020.151.7110融創(chuàng)香山壹號院海淀區(qū)113667751.6919.21成交面積排名No.項目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額(萬㎡)↓(元/㎡)(億元)1恒大麗宮順義區(qū)14.381626459292.852恒大上和府順義區(qū)7.647573409126.053海淀幸福里海淀區(qū)5.354128274044.234恒大上河院密云區(qū)4.64722360610.865中海京叁號院大興區(qū)4.0221567073276亦莊橡樹灣通州區(qū)3.443684004713.777龍湖云河玉陛順義區(qū)3.41995111217.438公園都會順義區(qū)3.023413888011.749中海寰宇天下天賦石景山區(qū)3.012847051821.2510和錦誠園大興區(qū)2.081556008712.5成交金額排名No.項目名稱區(qū)域成交金額成交套數(shù)成交面積成交均價(億元)↓(萬㎡)(元/㎡)1恒大麗宮順義區(qū)92.8516214.38645922海淀幸福里海淀區(qū)44.234125.35827403中海京叁號院大興區(qū)272154.02670734恒大上和府順義區(qū)26.057577.64340915中海寰宇天下天賦石景山區(qū)21.252843.01705186融創(chuàng)香山壹號院海淀區(qū)19.21751.691136677龍湖云河玉陛順義區(qū)17.43993.41511128中糧天恒天悅壹號豐臺區(qū)14.661101.84797519頤和金茂府海淀區(qū)14.21561.310906310中海甲叁號院豐臺區(qū)13.98821.2810888929小結走勢上：2021年三季度，延續(xù)前兩個季度走勢，純商品住宅新增供應和成交量穩(wěn)固提升；供應量：三季度供應13590套，環(huán)比增加29.3%，同比增加73.3%；成交量：三季度成交9243套，環(huán)比增加14.6%，同比增加69.2%；上市存量：純商品住宅供應量再次突破萬套，而成交維持在千套，導致上市存量居高不下，首次跨越6萬套門檻；價格及去化強度：純商品住宅量漲價跌，三季度成交均價58019元/㎡，環(huán)比下降4.8%，同比上漲0.1%，去化強度為13.4%；市場特征：區(qū)域方面，成交百套以上區(qū)域眾多且分散，東、南、西三個地區(qū)交易活躍，順義區(qū)排名首位；環(huán)線方面，四、五環(huán)之間區(qū)域成交占比減少，去化強度為16.4%；產品方面，60-120㎡面積段產品成交占比增加，剛性需求回暖產品去化放量；總價方面，純商品住宅400萬/套以下區(qū)間段成交居首，占比34.0%；潛在供應量：截止三季度末，純商品住宅有27宗土地未上市，住宅建筑面積約211.2萬㎡，預計可向市場提供約2.4萬套房源。2021年三季度，純商品住宅新增供應量、成交量、去化強度，再創(chuàng)近2年單季新高，成交均價有所回落，市場去化提速壓力減緩，單季成交套數(shù)已超越限競房，重奪住宅市場主力位置。近郊區(qū)和遠郊區(qū)的剛需項目密集成交，導致純商品住宅成交均價由升轉降；在北京二批集中供應的43宗住宅土地中，有41宗為純商品住宅用地，土地供應結構的改變利好純商品住宅市場。30二、限競房供銷規(guī)模 2021年三季度，限競房供應止跌反彈、成交再次萎縮，讓出住宅市場主力位置2021年三季度，限競房供應止跌反彈，而成交則再次萎縮，讓出住宅市場絕對主力位置；連續(xù)5個季度成交高于供應，市場去化相對穩(wěn)定，近1年成交保持在7000-9000套/季之間。供應：2021年三季度，限競房新增供應3599套，供應反彈低位運轉；環(huán)比增加134.6%，同比減少45.0%，為2021年單季供應最高值，受限競房土地供應減少及入市節(jié)奏放緩等因素影響，呈現(xiàn)持續(xù)遞減走勢。成交：2021年三季度，限競房成交7388套，成交回落去化放緩；環(huán)比減少19.2%，同比減少20.0%，回落至2021年一季度成交水平，受供應大幅減少影響，成交已經進入下滑通道。成交套數(shù)排名北京限競房新增供應、成交量季度走勢160001510313208140001200082091000072976540800038563599600028524000153458865580438075229233937871957388200091430度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年0202022022222222新增供應套數(shù)成交套數(shù)

No.項目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓成交面積成交均價成交金額(萬㎡)(元/㎡)(億元)1恒大御峰限競房房山區(qū)8958.062701221.772招商臻瓏府限競房大興區(qū)3883.754928618.463中旅亦府限競房大興區(qū)3773.555340118.984萬科城市之光東望限競房通州區(qū)3423.294984316.45中國鐵建國際公館限競房大興區(qū)2903.035171515.666中駿云景臺限競房房山區(qū)2331.98279775.547熙悅宸著限競房大興區(qū)2182.16335613.338亦莊金悅郡限競房通州區(qū)1941.64382846.289金茂北京國際社區(qū)限競房順義區(qū)1821.32313084.1310奧海明月限競房昌平區(qū)1741.885900211.1231二、限競房上市存量 2021年三季度，限競房成交量高于供應量，上市存量持續(xù)遞減，截止目前還有約2.1萬套房源2021年三季度，限競房供應回暖、成交回落，但成交量仍高于供應量，上市存量自2020年三季度起連續(xù)下滑，呈現(xiàn)持續(xù)遞減走勢，截止目前還有20980套，環(huán)比下降15.4%，同比下降44.9%；首個限競房項目入市時間為2018年6月，至2020年末市場供應保持充足穩(wěn)定，由于去化速度不及供應速度，導致上市存量持續(xù)增加，在2020年二季度末達到峰值，首次突破4萬套大關；2021年受限競房市場低供應、高成交態(tài)勢影響，去化水平保持穩(wěn)定，從而導致上市存量大幅減少。上市存量套數(shù)排名北京限競房新增供應、上市存量季度走勢45000344803526040946380643676640000262643226335000247883000020980250002000015000100005000729715103385613208654082092852153435990度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年2222222220新增供應套數(shù)上市存量套數(shù)

No.項目名稱區(qū)域上市存量套數(shù)↓上市存量面積(萬㎡)1金茂北京國際社區(qū)限競房順義區(qū)228916.272亦莊金悅郡限競房通州區(qū)11299.583和悅春風限競房大興區(qū)7636.654富力首開金禧璞瑅限競房順義區(qū)73412.15熙湖悅著限競房房山區(qū)7187.096金辰府限競房昌平區(qū)6967.837萬科城市之光東望限競房通州區(qū)6906.768中駿云景臺限競房房山區(qū)6685.639華樾國際領尚限競房朝陽區(qū)5916.2410京投發(fā)展錦悅府限競房密云區(qū)5908.5532二、限競房去化強度 2021年三季度，限競房去化強度小幅減弱，為26.0%，僅低于二季度水平，成交均價明顯下降限競房區(qū)域成交冷熱不均，位置優(yōu)越、交通便利、配套完善的房源稀缺更受青睞，受項目個案推盤節(jié)奏影響，2021年三季度去化強度小幅減弱，為26.0%，但仍處高位僅低于二季度水平；限競房售價受政府管控長期保持穩(wěn)定，2021年三季度成交均價明顯下降，為44377元/㎡，環(huán)比下降8.3%，同比下降6.4%；限競房項目受土地供應減少而減少，導致潛在供應呈現(xiàn)遞減走勢，三季度限競房成交不再占據(jù)住宅市場主力位置，在純商品住宅成交增加、共有產權房成交平穩(wěn)的市場環(huán)境下，未來限競房市場將逐漸萎縮。北京限競房成交均價、去化強度季度走勢600004940447270507404813747417485274841930.0%50000457464437727.1%25.0%26.0%4000020.0%3000018.6%19.4%20.3%18.2%15.0%15.5%2000013.5%10.0%11.4%100005.0%00.0%度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年19202020210220220202022222成交均價(元/㎡)去化強度33二、限競房成交特征-區(qū)域特征2021年三季度限競房成交再次回落，成交100套以上區(qū)域呈點狀分布，北部和南部地區(qū)市場集中放量；成交量排名首位的是大興區(qū)，成交2594套，占比35.1%。

限競房成交熱力圖順義960套4.46萬/㎡房山1635套2.95萬/㎡ 大興2594套4.91萬/㎡34二、限競房成交特征-環(huán)線特征 2021年三季度，限競房成交主要集中在五、六環(huán)之間區(qū)域，共3540套，占比47.9%2021年3季度限競房成交環(huán)線特征2021年三季度，限競房受供應結構影響，成交主要集中在五、六環(huán)之間區(qū)域，共3540套，占比47.9%明顯下降，去化強度33.3%排名第三；而去化強度最高且去化周期最短的是四、五環(huán)之間的區(qū)域，成交686套，占比9.3%有所下降，去化強度為34.6%；2021年三季度，限競房熱銷區(qū)域集中在近郊區(qū)，且六環(huán)以外區(qū)域成交占比大幅增加14.1%；房山區(qū)的恒大御峰限競房為三季度全市銷冠項目，坐落于西南六環(huán)外，成交895套，成交均價27012元/㎡，占比12.1%，恒大集團為了快速回籠資金，推出打折促銷活動加速去化。2021年3季度限競房成交環(huán)線區(qū)域去化特征環(huán)線新增供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價上市存量套數(shù)去化強度去化周期(元/㎡)（月）二環(huán)以內000000二、三環(huán)之間0177634325.0%9三、四環(huán)之間013751025034.2%12四、五環(huán)之間068663206129934.6%6五、六環(huán)之間1280354050948717533.3%6六環(huán)以外23193148321271252420.0%12合計35997388443772105126.0%9限競房成交環(huán)線區(qū)域去化季度對比環(huán)線2021年3季度成交占比2021年2季度成交占比套數(shù)套數(shù)二環(huán)以內00.0%00.0%二、三環(huán)之間10.0%10.0%三、四環(huán)之間130.2%140.2%四、五環(huán)之間6869.3%↓119713.1%五、六環(huán)之間354047.9%↓532158.2%六環(huán)以外314842.6%↑261028.5%合計7388100.0%9143100.0%35二、限競房成交特征-面積段特征 2021年三季度，70-90㎡面積段產品為限競房絕對成交主力，占比66.1%小幅下降2021年3季度限競房成交戶型特征限競房受“90/70”政策限制影響，自首個項目入市以來，70-90㎡面積段一直是限競房絕對成交主力，屬剛需產品，2021年三季度，成交4880套，占比66.1%小幅下降，去化強度為31.9%；排名次席的是130-150㎡面積段，屬改善產品，成交824套，占比11.2%明顯上升，去化強度為27.6%；2021年三季度，限競房成交主力戶型是三室，成交4149套，占比56.2%。2021年3季度限競房成交面積段去化特征面積段新增供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價上市存量套數(shù)去化強度去化周期(元/㎡)（月）70㎡以下95620843426141612.8%2070~90㎡16014880440191041731.9%690~110㎡33529844729105122.6%11110~130㎡27956248763169624.9%9130~150㎡26682450410219427.6%8150~170㎡01465029766018.1%14170~190㎡0744622752312.4%21190~210㎡88663682651211.4%23210㎡以上7433035371258211.3%23合計35997388443772105126.0%9限競房成交面積段去化季度對比面積段2021年3季度成交占比2021年2季度成交占比套數(shù)套數(shù)70㎡以下2082.8%4034.4%70~90㎡488066.1%↓643670.4%90~110㎡2984.0%1792.0%110~130㎡5627.6%7037.7%130~150㎡82411.2%↑8389.2%150~170㎡1462.0%1001.1%170~190㎡741.0%530.6%190~210㎡660.9%630.7%210㎡以上3304.5%3684.0%合計7388100.0%9143100.0%36二、限競房成交特征-總價段特征 2021年三季度，各總價段限競房去化平均分散，400-500萬總價段產品占比28.5%居首2021年三季度，400-500萬總價段的限競房成交2104套居首，占比28.5%，環(huán)比下降9個百分點；其次是300萬以下總價段的限競房，成交1792套，占比24.3%，環(huán)比上漲9.7個百分點；2021年三季度，700-900萬總價段的限競房成交占比上漲，合計10.7%，比二季度上漲了0.5個百分點，改善產品去化加速，特別是位置好、產品優(yōu)、供應少的熱銷板塊項目倍受市場關注。2021年3季度限競房成交總價段特征限競房成交總價段去化季度對比總價段2021年3季度成交占比2021年2季度成交占比套數(shù)套數(shù)300萬以下179224.3%133514.6%300~400萬113115.3%119013.0%400~500萬210428.5%342537.5%500~600萬7159.7%106511.6%600~700萬5136.9%8359.1%700~800萬5076.9%↑6046.6%800~900萬2843.8%↑3303.6%900~1000萬1071.4%790.9%1000~1100萬600.8%810.9%1100~1200萬570.8%570.6%1200萬以上1181.6%1421.6%合計7388100.0%9143100.0%37二、限競房未入市限競房土地位置圖潛在供應截止2021年三季度末，僅剩6宗限競房土地尚未入市，規(guī)劃住宅建筑面積約33.8萬㎡，預計未來可向市場提供約3500套房源自2016年9月至今成交的限競房土地共115宗，其中已入市轉為項目的109宗，僅剩6宗尚未入市，自2021年起再也沒有限競房土地供應，目前已經影響到未來的入市量，限競房或將退出歷史舞臺；截止2021年三季度末，尚未入市的6宗限競房土地，規(guī)劃住宅建筑面積約33.8萬㎡，而2021年前三季度限競房普通住宅成交單套面積約96㎡，預計未來可向市場提供約3500套房源。38二、限競房項目排名 2021年第三季度限競房項目成交排行榜成交套數(shù)排名 成交面積排名No.項目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓成交面積成交均價成交金額(萬㎡)(元/㎡)(億元)1恒大御峰限競房房山區(qū)8958.062701221.772招商臻瓏府限競房大興區(qū)3883.754928618.463中旅亦府限競房大興區(qū)3773.555340118.984萬科城市之光東望限競房通州區(qū)3423.294984316.45中國鐵建國際公館限競房大興區(qū)2903.035171515.666中駿云景臺限競房房山區(qū)2331.98279775.547熙悅宸著限競房大興區(qū)2182.16335613.338亦莊金悅郡限競房通州區(qū)1941.64382846.289金茂北京國際社區(qū)限競房順義區(qū)1821.32313084.1310奧海明月限競房昌平區(qū)1741.885900211.12成交均價排名No.項目名稱區(qū)域成交均價成交套數(shù)成交面積成交金額(元/㎡)↓(萬㎡)(億元)1佑安府限競房豐臺區(qū)7763410.030.222西城天鑄限競房豐臺區(qū)77375100.120.943華樾國際領尚限競房朝陽區(qū)70616991.047.344華樾國際限競房朝陽區(qū)69315510.523.65禧瑞春秋限競房朝陽區(qū)6892720.030.196京投發(fā)展臻御府限競房豐臺區(qū)68009510.64.117中鐵諾德逸府限競房豐臺區(qū)678621261.268.558金融街融府限競房豐臺區(qū)6684720.020.149中國中鐵諾德春風和院限競房豐臺區(qū)66394460.53.2910洺悅苑限競房豐臺區(qū)6345810.010.06No.項目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額(萬㎡)↓(元/㎡)(億元)1恒大御峰限競房房山區(qū)8.068952701221.772招商臻瓏府限競房大興區(qū)3.753884928618.463中旅亦府限競房大興區(qū)3.553775340118.984萬科城市之光東望限競房通州區(qū)3.293424984316.45中國鐵建國際公館限競房大興區(qū)3.032905171515.666觀承望溪限競房順義區(qū)2.351304918511.547萬科雲(yún)廬（云廬）限競房豐臺區(qū)2.2121342647.548熙悅宸著限競房大興區(qū)2.12186335613.339中駿云景臺限競房房山區(qū)1.98233279775.5410奧海明月限競房昌平區(qū)1.881745900211.12成交金額排名No.項目名稱區(qū)域成交金額成交套數(shù)成交面積成交均價(億元)↓(萬㎡)(元/㎡)1恒大御峰限競房房山區(qū)21.778958.06270122中旅亦府限競房大興區(qū)18.983773.55534013招商臻瓏府限競房大興區(qū)18.463883.75492864萬科城市之光東望限競房通州區(qū)16.43423.29498435中國鐵建國際公館限競房大興區(qū)15.662903.03517156熙悅宸著限競房大興區(qū)13.332182.1633567觀承望溪限競房順義區(qū)11.541302.35491858奧海明月限競房昌平區(qū)11.121741.88590029新城熙紅印限競房大興區(qū)9.461721.566067510奧森ONE限競房昌平區(qū)9.311701.65838039小結供銷量：2021年三季度，限競房供應止跌反彈、成交再次萎縮，讓出住宅市場主力位置；上市存量：三季度，限競房成交量高于供應量，上市存量持續(xù)遞減，截止目前還有約2.1萬套房源；價格及去化強度：三季度，成交均價為44377元/㎡，環(huán)比下降8.3%，同比下降6.4%；受個案供應節(jié)奏影響，去化強度小幅減弱，為26.0%，但僅低于二季度水平；成交特征：區(qū)域方面，成交百套以上區(qū)域呈點狀分布，北部和南部地區(qū)市場集中放量，大興區(qū)居首；環(huán)線方面，去化強度最高且去化周期最短的是四、五環(huán)之間的區(qū)域，成交686套，占比9.3%有所下降；面積方面，70-90㎡面積段一直是限競房絕對成交主力，成交4880套，占比66.1%小幅下降；總價方面，各總價段限競房去化更為分散，400-500萬總價段產品占比28.5%居首；潛在供應：截止三季度末，僅剩6宗限競房土地尚未入市，規(guī)劃住宅建筑面積約33.8萬㎡，預計未來可向市場提供約3500套房源。2021年三季度，限競房新增供應3599套，供應反彈低位運轉，環(huán)比增加134.6%，同比減少45.0%，為2021年單季供應最高值；成交7388套，成交回落去化放緩，環(huán)比減少19.2%，同比減少20.0%，回落至2021年一季度成交水平，受供應大幅減少影響，成交已經進入下滑通道。限競房熱銷區(qū)域集中在近郊區(qū)，且有價格優(yōu)勢的六環(huán)以外區(qū)域成交占比大幅增加；自2021年起再也沒有限競房土地供應，目前已經影響到未來的入市量，限競房或將退出歷史舞臺。40三、共有產權房供銷規(guī)模 2021年三季度，共有產權房市場無新增供應，成交量小幅增加2021年第三季度，北京共有產權房無新增供應；成交方面，三季度共有產權房成交量小幅增加，成交3049套，環(huán)比小幅增加2.3%，同比大幅減少48.5%。2021年三季度北京共有產權房項目成交套數(shù)排名：北京共有產權房供銷量價季度走勢12000958910000734780006170592250346000406929703556298030494000221613512044204120001442113986000度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第年年年年年年年年年210202222222222新增供應套數(shù)成交套數(shù)No.項目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓1金隅鳳棲家園共有產權房海淀區(qū)13312中國鐵建梧桐港共有產權房朝陽區(qū)5413正商杏海苑共有產權房大興區(qū)3334首開錦鯉共有產權房朝陽區(qū)3295瑞澤家園共有產權房海淀區(qū)2116悅谷新城家園共有產權房懷柔區(qū)847京西印玥幸福里共有產權房房山區(qū)558諾德彩園（燕西家園）共有產權房門頭溝區(qū)349中國鐵建梧桐淺山共有產權房平谷區(qū)3310中國鐵建梧桐灣共有產權房朝陽區(qū)3141三、共有產權房成交均價 受海淀區(qū)項目集中成交影響，2021年三季度共有產權房成交均價明顯上升2021年三季度，北京共有產權房成交均價明顯上升，成交均價為3.84萬元/㎡，環(huán)比、同比分別上漲26.5%、19.0%；從成交區(qū)域來看，三季度共有產權房成交套數(shù)最高的是海淀區(qū)，主要集中在金隅鳳棲家園共有產權房項目，成交均價最高區(qū)為海淀區(qū)，約為4.37萬元/㎡。北京共有產權房成交均價季度走勢4000038352287333223531478303083500028647275643000022679229202500020000150001000050000度度度度度度度度度季季季季季季季季季第第第第第第第第第1年1年2年2年2年2年2年年2年09090000002000100122222222成交均價(元/㎡)

2021年三季度北京各行政區(qū)共有產權房成交均價及成交量比較50000436781800450003800038000160040000377981400350003000029006279872700012003000025290250009012130210008002000015013600150004001000033550008434552211123520000區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)淀臺山陽溝興山義州柔谷海豐景朝頭大房順通懷平石門成交均價(元/㎡)成交套數(shù)42三、共有產權房市場存量 截止2021年3季度末，共有產權房上市存量約1.41萬套截止2021年三季度末，共有產權房上市存量為1.41萬套，環(huán)比、同比分別減少18.8%、3.7%；從上市存量分布來看，主要集中在大興區(qū)的四季盛景園、豐臺區(qū)的首鋼金璟陽光等項目。截止2021.9.30共有產權房項目上市存量套數(shù)排名：北京共有產權房上市存量季度走勢No.項目名稱區(qū)域上市存量套數(shù)↓1四季盛景園共有產權房大興區(qū)216425000上市存量套數(shù)20559207272首鋼金璟陽光共有產權房豐臺區(qū)1157194382000015221153121465517370141103通成家園共有產權房通州區(qū)110415000119434北投和苑共有產權房通州區(qū)1075100005未來逸園共有產權房昌平區(qū)98250006金隅鳳棲家園共有產權房海淀區(qū)92207中國鐵建梧桐淺山共有產權房平谷區(qū)882度度度度度度度度度8星悅雅園共有產權房懷柔區(qū)8263季4季1季2季3季4季1季2季3季第第第第第第第第第1年1年2年2年年2年2年2年年9金林嘉苑共有產權房房山區(qū)8240000020020022222222210韓建慧園共有產權房房山區(qū)59843三、共有產權房總去化率 自首個共有產權房項目入市以來，總去化率為76.4%? 自2017年6月首個共有產權房入市以來，截止2021年 截止2021.9.30已批證共有產權房項目分布圖：9月30日，共63個項目批證，累計供應共有產權房6.6萬套，累計成交5.05萬套，成交均價2.78萬元/㎡，總去化率為76.4%；按銷售證從首套成交至半年內的去化率進行統(tǒng)計，共計下發(fā)的67個含共有產權房的銷售許可證中，去化率達到70%以上的及37個，約55%，仍有16個銷售證簽約半年都未達到50%，該部分項目去化并不理想。截止2021.9.30共有產權房銷售許可證（期房）首套簽約半年銷售率統(tǒng)計：銷售證去化率銷售證個數(shù)70%以上3750%~70%1330%~50%630%以下10未簽約（含未開始網(wǎng)申）1合計6744三、共有產權房區(qū)域去化率 區(qū)域市場分化嚴重，昌平、房山、懷柔等區(qū)去化壓力較大從供銷比較來看，自2017年共有產權房入市成交以來，去化率在80%以上的區(qū)域為：順義、門頭溝、朝陽、石景山、延慶、海淀、密云7個區(qū)；區(qū)域來看，城區(qū)及門頭溝、延慶供需相對平衡，去化率高，而昌平、房山、懷柔等區(qū)則去化壓力較大。2017.1~2021.9各行政區(qū)共有產權房供銷量及去化率比較9000120.0%800099.9%99.8%95.1%94.7%91.0%86.8%100.0%700084.2%78.2%600067.1%63.9%63.4%80.0%500047.9%43.2%60.0%400039.6%300040.0%200020.0%100000.0%順義區(qū)門頭溝區(qū)朝陽區(qū)石景山區(qū)延慶區(qū)海淀區(qū)密云區(qū)平谷區(qū)豐臺區(qū)通州區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)房山區(qū)懷柔區(qū)新增供應套數(shù)成交套數(shù)去化率注：供應數(shù)據(jù)已剔除未開始網(wǎng)簽的銷售證。45三、共有產權房2021年第三季度共有產權房項目排行榜成交套數(shù)排名TOP10No.項目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓成交面積成交均價成交金額(萬㎡)(元/㎡)(億元)1金隅鳳棲家園共有產權房海淀區(qū)133110.754480048.162中國鐵建梧桐港共有產權房朝陽區(qū)5414.813600017.313正商杏海苑共有產權房大興區(qū)3332.88290008.344首開錦鯉共有產權房朝陽區(qū)3292.854100011.675瑞澤家園共有產權房海淀區(qū)2111.81370006.686悅谷新城家園共有產權房懷柔區(qū)840.77200001.547京西印玥幸福里共有產權房房山區(qū)550.46279871.38諾德彩園（燕西家園）共有門頭溝區(qū)340.3300000.89產權房9中國鐵建梧桐淺山共有產權平谷區(qū)330.31150000.47房10中國鐵建梧桐灣共有產權房朝陽區(qū)310.26360000.94成交均價排名TOP10No.項目名稱區(qū)域成交均價成交套數(shù)成交面積成交金額(元/㎡)↓(萬㎡)(億元)1金隅鳳棲家園共有產權房海淀區(qū)44800133110.7548.162首開錦鯉共有產權房朝陽區(qū)410003292.8511.673首鋼金璟陽光共有產權房豐臺區(qū)3800080.070.274首鋼陽光里共有產權房石景山區(qū)3800040.040.145瑞澤家園共有產權房海淀區(qū)370002111.816.686中國鐵建梧桐港共有產權房朝陽區(qū)360005414.8117.317中國鐵建梧桐灣共有產權房朝陽區(qū)36000310.260.948中建幸福里共有產權房通州區(qū)3000090.070.229諾德彩園（燕西家園）共有產門頭溝區(qū)30000340.30.89權房10亦城亦禧家園共有產權房大興區(qū)3000020.020.05成交面積排名TOP10No.項目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額(萬㎡)↓(元/㎡)(億元)1金隅鳳棲家園共有產權房海淀區(qū)10.7513314480048.162中國鐵建梧桐港共有產權房朝陽區(qū)4.815413600017.313正商杏海苑共有產權房大興區(qū)2.88333290008.344首開錦鯉共有產權房朝陽區(qū)2.853294100011.675瑞澤家園共有產權房海淀區(qū)1.81211370006.686悅谷新城家園共有產權房懷柔區(qū)0.7784200001.547京西印玥幸福里共有產權房房山區(qū)0.4655279871.38中國鐵建梧桐淺山共有產權房平谷區(qū)0.3133150000.479諾德彩園（燕西家園）共有產門頭溝區(qū)0.334300000.89權房10中國鐵建梧桐灣共有產權房朝陽區(qū)0.2631360000.94成交金額排名TOP10No.項目名稱區(qū)域成交金額成交套數(shù)成交面積成交均價(億元)↓(萬㎡)(元/㎡)1金隅鳳棲家園共有產權房海淀區(qū)48.16133110.75448002中國鐵建梧桐港共有產權房朝陽區(qū)17.315414.81360003首開錦鯉共有產權房朝陽區(qū)11.673292.85410004正商杏海苑共有產權房大興區(qū)8.343332.88290005瑞澤家園共有產權房海淀區(qū)6.682111.81370006悅谷新城家園共有產權房懷柔區(qū)1.54840.77200007京西印玥幸福里共有產權房房山區(qū)1.3550.46279878中國鐵建梧桐灣共有產權房朝陽區(qū)0.94310.26360009諾德彩園（燕西家園）共有門頭溝區(qū)0.89340.330000產權房10科薈雅園共有產權房懷柔區(qū)0.55220.214625600小結供應：2021年三季度北京共有產權房無新增供應量；成交：成交量小幅上升，成交3049套，環(huán)比小幅上升2.3%，同比大幅下降48.5%；區(qū)域結構：區(qū)域市場表現(xiàn)冷熱不均，城區(qū)及門頭溝區(qū)、延慶區(qū)供需相對平衡，去化率高，而昌平、房山、懷柔等區(qū)則去化壓力較大。47第四部分 商辦市場辦公市場商業(yè)市場一、辦公市場市場走勢 2021年三季度辦公市場供應量、成交量均大幅增加2021年第三季度，北京辦公市場新增供應面積35.22萬㎡，環(huán)比巨幅增加393.3%，同比仍減少19.1%；供應主要來自朝陽、順義、豐臺、大興、通州等區(qū)域；本季度辦公成交面積25.11萬㎡，環(huán)比大幅增加50.8%，同比微幅增加1%；本季度成交均價22096元/㎡，環(huán)比明顯下降31%，同比也下降16.7%。北京新房辦公供銷量價季度走勢6030994327793195932018350005024618244202653826928300002209640250002000030150002010000105000002019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度新增供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)49一、辦公市場供應特征 辦公供應集中在六環(huán)外，700㎡以上面積為供應主力2021年第三季度新房辦公供應面積項目排名（前十））：2021年第二季度辦公供應量主要集中在六環(huán)以外，占比37.4%；行政區(qū)域主要分布在順義、朝陽，大興、豐臺等區(qū)域，其中順義占比最高為36.4%；從產品供應面積段來看，700~1100㎡，1300㎡以上均為供應主力，占比分別為32.8%和38.6%。2021年第三季度新房辦公供應特征圖：

NO.項目名稱新增套數(shù)（套）新增面積（萬㎡）合計11個項目51035.221哈銀國際中心16772恒瑞大廈725.633IDCITY艾迪城324.524中海甲叁號院594.015興創(chuàng)百悅中心773.486北京莊園北區(qū)（辦公樓）1702.667首開萬科云創(chuàng)天地（城市之光COMO）322.38中海首鋼長安云尚（金安中海財富中241.58心）9金地旭輝江山風華限競房（辦公樓）211.5510興創(chuàng)嘉悅中心161.3850一、辦公市場成交特征 辦公成交集中在五、六環(huán)之間，以順義區(qū)成交居多，300㎡以下為成交主力2021年第三季度辦公成交量主要集中在五、六環(huán)之間，成交12.78萬㎡，占總成交面積的50.9%；行政區(qū)則以順義區(qū)成交面積最高，成交7.32萬㎡，占比29.1%；從產品成交面積段來看，300㎡以下面積段為成交主力，成交1559套，占比93.9%。2021年第三季度新房辦公成交特征圖：51一、辦公市場2021年第三季度北京辦公市場項目成交排行榜成交面積（萬㎡）排名及項目分布圖：No.項目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額(萬㎡)↓(元/㎡)(億元)581京投銀泰萬科西華府豐臺區(qū)4.746692600012.3162（西華府大廈）2IDCITY艾迪城順義區(qū)4.5232193448.7543興創(chuàng)國際中心大興區(qū)3.69222229808.494會展譽景順義區(qū)1.6610280004.641095綠地中央廣場云谷昌平區(qū)1.46108163102.376國瑞熙墅昌平區(qū)1.33678231.047恒大國際廣場房山區(qū)0.6296142600.8818首開富力十號國際順義區(qū)0.549256311.3739東海中心朝陽區(qū)0.4640203030.94710融匯國際大廈海淀區(qū)0.4258147050.61成交金額（億元）排名及項目分布圖：8No.項目名稱區(qū)域成交金額成交套數(shù)成交面積成交均價5(億元)↓(萬㎡)(元/㎡)1021京投銀泰萬科西華府豐臺區(qū)12.316694.742600074（西華府大廈）2IDCITY艾迪城順義區(qū)8.75324.52193443興創(chuàng)國際中心大興區(qū)8.492223.69229804會展譽景順義區(qū)4.64101.66280005綠地中央廣場云谷昌平區(qū)2.371081.46163106豐臺北京金茂府豐臺區(qū)1.79450.414384997萬科翠湖國際海淀區(qū)1.5960.4394298首開富力十號國際順義區(qū)1.3790.542563169金融街（長安）中心石景山區(qū)1.26230.333775815210國瑞熙墅昌平區(qū)1.0461.3378233二、商業(yè)市場市場走勢 2021年三季度商業(yè)供應量、成交量均大幅增加2021年第三季度北京新房商業(yè)新增供應16.24萬㎡，環(huán)比巨幅增加205.3%，同比小幅增加8.6%；本季度商業(yè)總成交面積13.83萬㎡，環(huán)比大幅增加57.7%，同比明顯增加38.6