一場(chǎng)舊改一場(chǎng)戲,深圳人民致富簡(jiǎn)史

一場(chǎng)舊改一場(chǎng)戲，深圳人民致富簡(jiǎn)史近期，深圳樓市最大的新聞與舊改有關(guān)。深圳棚改新政落定，建面補(bǔ)償不能超過(guò)1:1，.最2高允許增購(gòu)10平米。稍早之前，深圳福田區(qū)還出臺(tái)了另外一個(gè)舊改有關(guān)的意見(jiàn)，其中一點(diǎn)明確，深圳舊改放大招：談不攏就等著棚改吧。兩個(gè)意見(jiàn)，展示了一副艱難的深圳舊改圖。深圳舊改就是一出人世大戲。暴富和謠言的戲碼此起彼伏，貪婪、欲望等人性暴露無(wú)遺。喜怒哀樂(lè)在一幕幕沖突中醞釀，沸騰的情緒在財(cái)富故事中達(dá)到頂點(diǎn)。暴富——坐地起價(jià)。中國(guó)的城市化是人類(lèi)歷史上影響最深刻的事件之一，而拆遷則是這一進(jìn)程中最魔幻現(xiàn)實(shí)的部分之一。在地價(jià)暴漲的城市，開(kāi)發(fā)商或是政府揮舞著大把鈔票，將一大批人送上財(cái)富的列車(chē)。200年9，深圳崗廈，舊改如火如荼。改造前的崗廈約有15萬(wàn)平方米，有數(shù)百棟各種產(chǎn)權(quán)形式的自建樓房。整個(gè)拆遷覆蓋600棟樓，建筑面積逾54萬(wàn)平方米，遷移了本地村民與暫住人口近10萬(wàn)。面對(duì)舊改，村民的策略是“漫天要價(jià)，坐地還錢(qián)”。在崗廈談判過(guò)程中，幾乎同期啟動(dòng)的羅湖蔡屋圍更新帶來(lái)了不一樣的變數(shù)?！白钯F釘子戶(hù)”蔡珠祥與張蓮好的堅(jiān)持為自己帶來(lái)了170萬(wàn)0元的最終補(bǔ)償，也讓這邊崗廈村民人心浮動(dòng)，認(rèn)同原定賠償標(biāo)準(zhǔn)的原村民從85%下降到50%。最終開(kāi)發(fā)商退步了，給出了史無(wú)前例的優(yōu)厚條件。當(dāng)時(shí)他們給出的貨幣補(bǔ)償是這樣的，住宅公寓按每平方米1.2萬(wàn)8元計(jì)算，集中商業(yè)則按每平方米2.3萬(wàn)8元計(jì)算。村民也可以選擇物業(yè)補(bǔ)償：平方米以?xún)?nèi)按：補(bǔ)住宅，超過(guò)平方米按:補(bǔ)公寓，或者是，首層按：補(bǔ)集中商業(yè)物業(yè)，二層以上按：補(bǔ)住宅或公寓。在所有崗廈村民中，房屋面積最大的一個(gè)家族擁有約600多0平米房產(chǎn)，在改造后，擁有過(guò)億資產(chǎn)。改造完成后，億萬(wàn)家族或有20多個(gè)，而個(gè)人資產(chǎn)過(guò)億的或接近10個(gè)。正如《南方都市報(bào)》報(bào)道所說(shuō)的，五百座舊樓倒下去，十個(gè)億萬(wàn)富翁站起來(lái)。再比如大沖。公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn)大沖改造項(xiàng)目的占地面積達(dá)68.萬(wàn)4平方米，需清拆舊物業(yè)140多0棟，合計(jì)110萬(wàn)平方米，建設(shè)總量為280萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)200億元，是截至201年5底深圳市最大的舊改項(xiàng)目。據(jù)多家媒體了解，在大沖村，一個(gè)村民擁有6-套7回遷房的現(xiàn)象十分普遍。按照每平方米1.萬(wàn)1元的補(bǔ)償現(xiàn)金計(jì)算，這里已經(jīng)誕生了10個(gè)億元戶(hù)和超過(guò)40戶(hù)0千萬(wàn)富翁家庭。謠言眼睛紅了?！八⒈笥讶?！拆遷造就600戶(hù)億元戶(hù)全村擺千人宴”“深圳最牛釘子戶(hù)搞定，201年2200萬(wàn)0都不拆，現(xiàn)在賠償1.億2”“深圳村莊拆遷每家賠2億8個(gè)3姑娘未嫁”真實(shí)和謊言混雜，財(cái)富和荷爾蒙交織，謠言的制造者顯然非常清楚如何挑逗網(wǎng)絡(luò)社群敏感的神經(jīng)。盡管一次又一次被證偽，這些謠言還是被人們前赴后繼貪婪地閱讀、轉(zhuǎn)發(fā)。人們自我代入，在一夜暴富的虛擬中顫栗，在反反復(fù)復(fù)的獵奇中獲得饜足。真實(shí)的情況又是怎樣的？著名的北站“釘子戶(hù)”楊美蘭在耗時(shí)14年的拆遷談判后低頭，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)上簽字，拿到160萬(wàn)0元。漫長(zhǎng)的談判過(guò)后，補(bǔ)償價(jià)款比不上房?jī)r(jià)漲幅，反而被時(shí)代拉得更遠(yuǎn)。但是大多數(shù)人只相信自己愿意相信的。在謠言的傳播下，貪婪開(kāi)始滋生。深圳城市更新的車(chē)輪已走過(guò)了10多年，但被列入舊改計(jì)劃的舊住宅小區(qū)僅有鶴塘小區(qū)和興業(yè)生活區(qū)達(dá)到雙100完成了舊改，其他則在釘子戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的“博弈”中度過(guò)了一個(gè)又一個(gè)春夏秋冬。木頭龍小區(qū)舊改被譽(yù)為深圳最難啃的的“骨頭”，有傳言稱(chēng)，有業(yè)主出售房產(chǎn)要價(jià)10萬(wàn)/平。華泰小區(qū)的業(yè)主訴求則是房產(chǎn)證“綠轉(zhuǎn)紅”。在舊改中，有帶頭的群體利益代表者，也有不受待見(jiàn)的異議者。據(jù)深圳媒體201年報(bào)道，蔡屋圍改造時(shí)，蔡珠祥與張蓮好夫婦坐擁780平方米的建筑面積，和項(xiàng)目方僵持一年，拖慢了社區(qū)居民的回遷時(shí)間，成為村里最不受歡迎的人。寶安43區(qū)碧海花園，地鐵挖壞成危房，眾多業(yè)主經(jīng)過(guò)6年的上訪、示威、游行的艱辛努力，政府終于出面舊改。但還是有業(yè)主不當(dāng)一回事兒，自顧自住自己的，私心只等著項(xiàng)目有效期過(guò)了，再重新來(lái)過(guò)?？喙N瓜得瓜，種豆得豆。開(kāi)發(fā)商與政府認(rèn)為，“支持老實(shí)人、不做老好人”是最主要的原則；在對(duì)原則、標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)持中，政府的公信力逐步樹(shù)立，社會(huì)秩序的良性循環(huán)得以促進(jìn)。然而在一些人的眼中，深圳政府是一個(gè)“寬松的弱勢(shì)政府”，好好先生的屬性顯露無(wú)疑。例如，在舊改過(guò)程中，一些規(guī)章建筑也被政府默認(rèn)。惡果或已顯現(xiàn)。以福田區(qū)為例，雖然城市功能老化日益加速，更新工作迫在眉睫，但在多方利益的糾纏下陷入泥潭。福田區(qū)已列入更新單元計(jì)劃的舊住宅項(xiàng)目都是在201年0首批列入計(jì)劃的項(xiàng)目，但都陷入了搬遷補(bǔ)償?shù)慕┚种虚L(zhǎng)期無(wú)法推進(jìn)，“拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”。尤其是，在項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償活動(dòng)中，搬遷人和權(quán)利主體的矛盾重重，遲遲無(wú)法達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議。雖然政府挽起袖子親自下場(chǎng)，表示“政府主導(dǎo)、全程參與”，但還是無(wú)甚裨益。

值得一提的是，深圳全市面積約為多值得一提的是，深圳全市面積約為多0平方公里，大致相當(dāng)于北京的八分之一，而且可供開(kāi)發(fā)的土地空間已經(jīng)基本飽和。土地捉襟見(jiàn)肘，想要用地，大部分時(shí)候需要基于舊改或棚改。201年612月19日，深圳市政府印發(fā)通知，對(duì)于亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶(hù)區(qū)改造政策的，按照棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造。近日，福田區(qū)也出臺(tái)意見(jiàn)，要求加速城市更新的步伐。對(duì)于那些久拖不決的項(xiàng)目，如不能通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決，有可能會(huì)被調(diào)出舊改計(jì)劃，將來(lái)以棚改的政策實(shí)施改造。201年85月17日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，加快了棚改的步伐。在效率與利益的競(jìng)賽中，裁判員的定位開(kāi)始偏移，情勢(shì)正在慢慢逆轉(zhuǎn)。低調(diào)悶聲發(fā)大財(cái)？相比政府的糾結(jié)，開(kāi)發(fā)商選擇低調(diào)。在崗廈舊改的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商曾坦言一家一戶(hù)多給一些并沒(méi)太大影響，“這么大的一個(gè)項(xiàng)目，投資超過(guò)百億元。但我們害怕的是破壞秩序，所以抱定了原則?！遍_(kāi)發(fā)商的底氣是有原因的?？纯船F(xiàn)在深圳中心綜合體，也即崗廈舊改項(xiàng)目的活力：50個(gè)0一線品牌的中央大街、五大主題商業(yè)區(qū)域、萬(wàn)平方米的商務(wù)面積、米高的超甲級(jí)寫(xiě)字樓。140萬(wàn)平方米的深圳中心，住宅及公寓約50萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓約20萬(wàn)平方米，零售規(guī)模約30萬(wàn)平方米。它以緊縮城市的形式，將功能、人群、物業(yè)形態(tài)、建筑充分融合。年月日，公寓項(xiàng)目深圳中心天元開(kāi)盤(pán)，單價(jià)8.萬(wàn)9元/平方米，彼時(shí)認(rèn)購(gòu)金額25億，銷(xiāo)售超7成。雖然拆遷時(shí)給出的貨幣補(bǔ)償堪稱(chēng)高昂，但對(duì)比如今近10萬(wàn)/平的房?jī)r(jià)，根本算不得什么。與大張旗鼓無(wú)緣，得了利的開(kāi)發(fā)商，默默地吃下最大的一塊蛋糕。幸福的房企有著類(lèi)似的幸福，不幸的房企則各有各的不幸。羅湖木頭龍小區(qū)，益田集團(tuán)200年7開(kāi)始介入，直到201年7仍有20多戶(hù)業(yè)主堅(jiān)持與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行利益博弈。迫于各方面壓力，羅湖區(qū)政府才專(zhuān)門(mén)發(fā)文允許項(xiàng)目分期實(shí)施，項(xiàng)目終于迎來(lái)勝利的曙光。由于長(zhǎng)達(dá)10年的博弈，已經(jīng)簽約的業(yè)主無(wú)法及時(shí)回遷新房、沒(méi)有簽約的業(yè)主生活環(huán)境變差、開(kāi)發(fā)商則背負(fù)巨大資金成本、政府則面臨巨大的維穩(wěn)壓力。號(hào)稱(chēng)廣東最大的舊改明星項(xiàng)目，華潤(rùn)大沖舊改項(xiàng)目蹉跎了十年：200年5開(kāi)始