全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研摘要：概述了全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的形勢(shì)。盡盡管?chē)?guó)家下達(dá)達(dá)了很多調(diào)控控房地產(chǎn)的政政策，但中國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)依然頑強(qiáng)強(qiáng)攀升。目前前，中國(guó)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供應(yīng)總量嚴(yán)重重不足，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理理，需求旺盛盛，土地成本本、原材料、人人工成本越來(lái)來(lái)越高，投機(jī)機(jī)、炒作越來(lái)來(lái)越嚴(yán)重，造造成房?jī)r(jià)越來(lái)來(lái)越高。未來(lái)來(lái)幾年，房地地產(chǎn)業(yè)依舊保保持持續(xù)快速速增長(zhǎng)。但從從中長(zhǎng)期來(lái)看看隨著國(guó)家調(diào)調(diào)控政策的越越來(lái)越嚴(yán)，中中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸漸降溫，房地地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮榮背后將隱含著風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)自自我調(diào)控和釋釋放風(fēng)險(xiǎn)的信信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀盡管房市“泡沫論”、“過(guò)熱論”仍然不絕于耳,但是,一直以來(lái)人們所預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”遲遲沒(méi)有到來(lái),并且盡管?chē)?guó)家下達(dá)了很多調(diào)控房地產(chǎn)的政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地攀升。1、需求旺盛隨著近些年國(guó)民生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)，居民收入的顯著提高，為住房需求打下了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，長(zhǎng)期低利率也對(duì)居民的買(mǎi)房需求產(chǎn)生了一定的刺激作用。2、房地產(chǎn)供應(yīng)總量不足一方面，2004年開(kāi)始緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和土地供給的制約性政策，限制了房地產(chǎn)的供應(yīng)，加劇了房地產(chǎn)供需缺口，促使房?jī)r(jià)急速上升。另一方面，從2003年的下半年開(kāi)始，國(guó)家控制拆遷規(guī)模，存量開(kāi)發(fā)用地不斷減少，房屋總量供應(yīng)不足。3、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理高、中、低檔房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低檔住宅相對(duì)短缺，廉租房政策進(jìn)展緩慢。4、土地成本、原材料和人工費(fèi)是決定住宅價(jià)格的重要因素隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，城市可用土地越來(lái)越少，在這樣的情況下，使土地成本在商品房的比重越來(lái)越大，也拉升了我國(guó)商品住宅的價(jià)格。近幾年，建筑材料的價(jià)格呈上升趨勢(shì)；此外，隨著居民收入的提高，人工費(fèi)也呈上升趨勢(shì)，這也促使了我國(guó)住宅價(jià)格呈快速上升趨勢(shì)。5、投資、炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲近幾年，各地都程度不同地存在著房地產(chǎn)投資、炒作的問(wèn)題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心里影響下，人們紛紛跟風(fēng)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲。二、房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之源1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)近幾年來(lái),我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)超過(guò)7%,高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量可以推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大,大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)買(mǎi)力需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng),也使城市中低收入勞動(dòng)者的經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長(zhǎng),這在一方面“激活”了中低收入者的購(gòu)房需求,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費(fèi)群體;另一方面,也使原來(lái)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次,從而推動(dòng)著住房品質(zhì)的不斷提升。因此,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。2、體制與機(jī)制的市場(chǎng)化長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)主要靠國(guó)家和集體來(lái)建房分房,這種供給模式是中國(guó)城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國(guó)家住房制度的改革,把建房與購(gòu)房一同推向市場(chǎng),從而使住房成為自由流通的商品。市場(chǎng)機(jī)制的引入,使建房者成為自負(fù)盈虧的法人,購(gòu)房者用貨幣去選擇適應(yīng)個(gè)人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個(gè)體化,催生了當(dāng)前這個(gè)世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng),而這個(gè)巨大并且日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求,正是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾年來(lái)持續(xù)火爆的載體。3、與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但提升了購(gòu)買(mǎi)力,更重要的是催化了人們?nèi)碌南M(fèi)觀念。20世紀(jì)80年代以來(lái)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下就業(yè)的勞動(dòng)者,大多數(shù)不會(huì)等到攢夠錢(qián)以后再去買(mǎi)住房,而是充分利用住房按揭貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計(jì),70%以上的購(gòu)房者都會(huì)選擇利用銀行住房貸款。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的資金來(lái)源。三、近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾年來(lái)，多數(shù)地方每年房?jī)r(jià)上漲都不會(huì)超過(guò)10%，如從1999-2004年5年全國(guó)平均房?jī)r(jià)累計(jì)上漲僅19.3%，每年不會(huì)超過(guò)4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。但實(shí)際情況并非如此。因?yàn)槿绻麌?guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)真是這樣一個(gè)漲幅，那么國(guó)內(nèi)居民可支配收入的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這樣一個(gè)上漲的幅度。在這種情況下，政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控根本就沒(méi)必要。真實(shí)的情況是實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲得非常離譜。比如，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整體房?jī)r(jià)同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個(gè)區(qū)域的住房?jī)r(jià)格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區(qū)漲幅高達(dá)156%。這種房?jī)r(jià)飚升已經(jīng)開(kāi)始蔓延到全國(guó)，即使在一些邊遠(yuǎn)省份的縣城也是如此。四、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資情況從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，2006年1-9月完成投資額1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，高于2005年19.8%的4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資同比增長(zhǎng)29.5%，比上年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)已經(jīng)從以往的東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線(xiàn)以下的城市轉(zhuǎn)移。比如2006年1-10月份東部、中部、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別為19.3%、34.2%、33.4%，即東部房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)不僅不減，反而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱已經(jīng)由東部向中西部或全國(guó)蔓延，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱要想降下來(lái)是不容易了。2006年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金20592億元，同比增長(zhǎng)幅度29.2%，資金總額同比增長(zhǎng)了4652億元。而2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的有國(guó)內(nèi)銀行貸款，同比增長(zhǎng)為46%（2005年同比增長(zhǎng)為15.0%），金額同比增長(zhǎng)為1368億元；利用外資同比增長(zhǎng)為39.2%（2005年同比增長(zhǎng)為24.3%），金額同比增長(zhǎng)為81億元,其中外商直接投資同比增長(zhǎng)為73.3%（2005年同比增長(zhǎng)為24.3%），金額同比增長(zhǎng)為90億元；自有資金同比增長(zhǎng)為22.7%（2005年同比增長(zhǎng)為37.9%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長(zhǎng)速度，金額同比增長(zhǎng)1249億元；其他資金來(lái)源同比增長(zhǎng)為26.8%（2005年同比增長(zhǎng)為13.6%），金額同比增長(zhǎng)為1968億元，其中定金及預(yù)收款（一般是指居民住房預(yù)售資金）同比增長(zhǎng)為-0.2%（2005年同比增長(zhǎng)為10.2%），金額同比增長(zhǎng)減少了12億元。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的來(lái)源，主要有以下幾個(gè)方面，一是國(guó)內(nèi)銀行信貸，二是其他資金來(lái)源，三是利用外資。盡管政府嚴(yán)卡銀行信貸，但仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且其增速大于2005年的3倍以上，主要在于商業(yè)銀行利益之驅(qū)動(dòng)使然。國(guó)內(nèi)銀行信貸大量地涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅能夠讓該銀行的業(yè)績(jī)大增，也會(huì)讓相關(guān)的當(dāng)事人大謀其利。正因?yàn)殂y行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是銀行與個(gè)人短期雙贏的事情，即使敗露出來(lái)也是違法成本極低，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行讓大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)就更不足為怪了。可見(jiàn)，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高收益，必然會(huì)吸引社會(huì)上的人力、物力、財(cái)力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)銀行的資金涌入不僅是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲重要因素也是資源涌入的重要部分。這樣不僅會(huì)掀起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資新熱潮，也會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格上漲與企業(yè)投資增加。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速上漲，也會(huì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)各地的造城運(yùn)動(dòng)。這樣，國(guó)內(nèi)新一輪的投資過(guò)熱又會(huì)到來(lái)。六、房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格行情預(yù)測(cè)分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)政策市。對(duì)于一個(gè)政策市，市場(chǎng)的價(jià)格是無(wú)法以市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)判斷的，它只能根據(jù)政府的政策來(lái)確定。而政府的政策是不確定的。那么，誰(shuí)有能力來(lái)預(yù)測(cè)中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)呢？不過(guò)，我們也應(yīng)該看到，2006年政府的國(guó)六條中，明確地指出了要調(diào)整目前國(guó)內(nèi)不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，要通過(guò)技術(shù)性硬約束來(lái)保證這種結(jié)構(gòu)調(diào)整得以進(jìn)行。特別是建立和諧社會(huì)，讓絕大多數(shù)民眾都能夠分享到中國(guó)改革的成果，從國(guó)六條的精神中，2007年政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)表述得清清楚楚了，即房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就在于調(diào)整當(dāng)前不合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾都有支付能力的住房產(chǎn)品，以改善國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民住房條件。如果是這樣，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)理性回歸已經(jīng)成了社會(huì)的共識(shí)及絕大多數(shù)民眾對(duì)政府的愿望。這也是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房?jī)r(jià)的根本所在。基于以上分析，對(duì)于未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它依舊是一個(gè)政策市。這種情況在短期內(nèi)無(wú)法改變。既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，那么未來(lái)幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化就在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解與判斷，就在于政府還會(huì)推出什么樣的政策。但是好政策的出臺(tái)也面臨巨大的困難，就是既得特殊利益集團(tuán)對(duì)這種改革與調(diào)整嚴(yán)重的阻礙！七、未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2007年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一年，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)幾年仍將會(huì)繼續(xù)快速發(fā)展。1、“地根”、“地銀”，漸趨漸緊從陸續(xù)出臺(tái)的一系列全國(guó)性宏觀調(diào)控政策措施，到目前區(qū)域性的、有針對(duì)性的政策執(zhí)行細(xì)則，均圍繞著兩個(gè)核心：嚴(yán)控土地、緊縮信貸，企業(yè)將逐漸陷入“斷糧境地”。但是，由于房地產(chǎn)資金過(guò)多，房?jī)r(jià)是很難降下來(lái)的。2、中小戶(hù)型、中低價(jià)位，逐漸趨熱2007年將是政策落實(shí)年，其中“90平方米、70%”政策作為2006年的重點(diǎn)，其效果也會(huì)在2007年得以顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)中小戶(hù)型將會(huì)逐漸占據(jù)主流市場(chǎng)。3、海外資金投資逐漸趨多中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行趨勢(shì)和投資機(jī)會(huì)促使海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資變得更加積極主動(dòng)，并且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，外資增加投資中國(guó)樓市的趨勢(shì)不會(huì)有大的改變，投資項(xiàng)目也會(huì)逐漸從一線(xiàn)城市擴(kuò)展到二線(xiàn)甚至三線(xiàn)城市。八、中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含的風(fēng)險(xiǎn)1、從中長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸降溫在中國(guó)的各大城市里，房?jī)r(jià)的迅速膨脹為所有的房地產(chǎn)商創(chuàng)造了巨大的財(cái)富，不過(guò)在10年之內(nèi)，這種現(xiàn)象將會(huì)收斂很多。一般來(lái)說(shuō)，輕松獲利20%的日子在中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)結(jié)束了。雖然新增的房產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，但政府的政策也越來(lái)越緊，其目標(biāo)就是使處在峰值的房?jī)r(jià)能降下來(lái)。隨著可利用土地的越來(lái)越少和房屋價(jià)格的快速躥升，這種現(xiàn)象已引起政府的擔(dān)憂(yōu)，新的征稅法案和一系列新推出的強(qiáng)硬政策，已經(jīng)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了一定的阻力。2