寫字樓發(fā)展策略

xx項目寫字樓發(fā)展策略研究一成都純甲級寫字樓銷售分析1.1現(xiàn)有寫字樓銷售情況專業(yè)頂級寫字樓租售情況良好純甲級寫字樓銷售周期：樓盤時代廣場正熙國際匯日?央擴國際廣場威斯頓聯(lián)邦銷售周期2年近1年2年2年銷售率90％80％－90％100％100％其中，需要說明的是，時代廣場在封頂時，由于以寫字樓的40％作為施工款抵押給施工方，時代廣場開發(fā)商只擁有其中的60％；央擴國際廣場2004年年底封頂，完成銷售35%，但是其中包括了各種抵押而發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變更。據(jù)力寶大廈售樓人員所講，2006年9月10日開盤，目前銷售了約2億元，為華夏銀行整層購買，均價在9000元/平米左右，面積10000平米左右，零散客戶較少。通過對成都純甲級寫字樓的配置、售價、租金以及其銷售周期的對比，純甲級寫字樓以高檔的配置、優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢，其銷售情況一般比較良好，銷售周期在2年左右。報建方式的不同影響寫字樓的銷售1棟（以住宅報建）銷售5.16％，2棟（以住宅報建的精裝小戶型）銷售進度在41.54％左右以下為成都純甲級寫字樓配置表，供參考：正熙國際時代廣場威斯頓聯(lián)邦1.地點成都春熙商圈紅星路三段1200號成都市總府路2號號（與紅星路路交匯處）成都市人民南路與與友誼路交匯匯處2.電梯數(shù)主樓4部瑞士迅達；裙樓2部瑞士迅達；自動扶梯10部。12部德國蒂森客梯，2部貨梯。A座8部客梯，B座4部客梯。，配置電梯空調(diào)及及液晶多媒體體等先進設備備7部法國奧的斯OTTIS3.電梯速度2.5米/秒（主主樓）0.5米/秒（裙裙樓）客梯運行速度為11.75m//s及2.5m/s，貨梯為1mm/s客梯2.5m/ss；消防梯1.75mm/s4.停車位180個（地下車車位）400個200個5.中央空調(diào)塔樓采用冷暖兩用用美國知名品品牌約克風冷冷熱泵4臺，裙樓采采用美國知名名品牌約克螺螺桿主機2臺制冷，廣廣州豪偉燃氣氣熱水器2臺制熱采用1000臺世界名名牌水源熱泵泵空調(diào)機組作作為大廈的冷冷、熱源，保保證大廈舒適適的環(huán)境溫度度（網(wǎng)絡數(shù)據(jù)據(jù)）3臺“特靈”三級壓縮離心式冷冷水機組（每每臺制冷量為為1916kkw），2臺熱水鍋爐爐（每臺125萬大卡）6.玻璃墓墻材料耀華皮爾金頓LOOW-E玻璃幕墻（中中空、節(jié)能、低低輻射）LOW-E玻璃幕幕墻單層防輻射外墻玻玻璃7.硬件配套7.1智能化設施塔樓內(nèi)每戶都預留留門禁系統(tǒng)管管線；停車場場設有自動收收費管理系統(tǒng)統(tǒng)及濟南天辰辰全自動立體體停車系統(tǒng)。5A智能化系統(tǒng)：：BAS樓宇自動化化系統(tǒng)，通信信自動化系統(tǒng)統(tǒng)CAS，辦公自動動化系統(tǒng)OAS，消防自動動化系統(tǒng)FAS，SAS安防自動化化系統(tǒng)智能化樓宇管理系系統(tǒng)-德國西門子子控制系統(tǒng)（s600型），監(jiān)控控和維持大廈廈冷暖空調(diào)、通通風、消防、保保安系統(tǒng)以及及廣播系統(tǒng)的的可靠運行。7.2消防設施自動噴淋系統(tǒng)、消消火栓系統(tǒng)、火火災自動報警警系統(tǒng)、應急急照明、安全全疏散系統(tǒng)、消消防廣播安撫撫系統(tǒng)和直拔拔消防電話系系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)、自自動報警系統(tǒng)統(tǒng)、應急照明明和安全疏散散系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)消火火栓系統(tǒng)、火火災自動報警警系統(tǒng)、滅火火器煙感系統(tǒng)、應急燈燈、安全出口口指7.3通訊設施網(wǎng)通寬帶，預留網(wǎng)網(wǎng)通、電信的的電話接口，寫寫字樓為2-4個點位/戶；水平布線采用美國國AVATA六類線，10000M寬帶帶平臺；微蜂蜂窩數(shù)字覆蓋蓋系統(tǒng)，使大大廈內(nèi)移動通通信信號無屏屏蔽覆蓋。多多媒體演播會會議系統(tǒng)；視視頻會議系統(tǒng)統(tǒng)；無線上網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)；有線線電視系統(tǒng)；；辦公自動化化系統(tǒng)數(shù)據(jù)通訊網(wǎng)絡采用用全系列AVAYA系統(tǒng)（樓宇宇網(wǎng)絡為用戶戶提前設計了了部門網(wǎng)絡、樓樓層網(wǎng)絡，并并配置了10000M網(wǎng)絡絡設備和專業(yè)業(yè)級的服務器器）。核心交交換機：AVAYAA580系列，光纖纖與服務器聯(lián)聯(lián)接樓層交換換機：AVAYAA133GG2系列，光纖纖與核心交換換機聯(lián)接。專專業(yè)服務器：：UNIX系統(tǒng)采用SUNEE250系列，NT系統(tǒng)采用HPLHH4100系列；通訊訊設備完全支支持ADSL、ISDN、DDN、E1及寬帶接入入（已開通DDN100M）7.4會議設施多功能會議中心大廈22層設置大、中、小小型不同規(guī)模模的會議系統(tǒng)統(tǒng)，全數(shù)碼會會議大廳，具具有4+1同聲傳譯、投投影顯示、視視頻系統(tǒng)等國國際會議功能能1800平米的全全數(shù)碼會議中中心，全部采采用Philiips設備：包含含會議擴聲、會會議發(fā)言、同同聲傳譯、大大屏幕投影機機、電視攝像像等功能。威威斯頓聯(lián)邦大大廈6F貴賓廳面面積71平米，裝飾飾豪華典雅，適適合接待特別別的VIP客人7.5其他配套設施強電：采用兩臺22000KVVA干式變壓器器，備用800kw進口柴油發(fā)發(fā)電機一臺用用電為雙回路路供電，設自自動切換；入入戶線徑166m㎡，3-5個回路動力采用三相五線線制電壓為380V、50Hz，照明采用用單相三線制制220V、50Hz100W/㎡;11臺1000kkw進口發(fā)電機機組；“一卡通”系統(tǒng)，采采用非接觸式式感應卡，全全面實現(xiàn)大廈廈內(nèi)部的門禁禁區(qū)、停車場場、消費管理理冠城廣場城市之心開行國際1.地點順城大街308號號成都市人民南路一一段86號人民南路三段三號號（人民南路路與府南河交交匯處）2.電梯數(shù)主樓8部美國DOVER，裙樓樓自動扶梯8部，客、貨梯梯各2部；6部日本三菱客梯1部貨梯7部瑞士進口迅達電電梯3.電梯速度電梯自動群控速度度從1.755m/秒至3.5mm/秒；2.5米/秒3米/秒4.停車位500個180個（地下）400個5.中央空調(diào)大廈總制冷量32200冷噸,主樓使用美美國物靈、麥麥克威爾世界界冷凍機組6臺,原裝中央自自動化空調(diào)系系統(tǒng)由清華同同方公司設計計承建,20層設3臺英國威曼曼熱水鍋爐(600萬大卡)美國特靈中央空調(diào)調(diào)，三級壓縮縮離心式機組組，新風循環(huán)環(huán)系統(tǒng)采用水循環(huán)四管式式UCOS商務辦公中中央空調(diào)，可可單機開停、自自主計費6.玻璃墓墻材料美國進口藍綠鍍膜膜玻璃銀灰色中空熱反射射鍍膜玻璃幕幕墻LOW－E中空鍍鍍膜玻璃7.硬件配套7.1智能化設施3A超智能管理系系統(tǒng)。即：樓樓宇自動控制制系統(tǒng)(BA)，通訊自動動化智能系統(tǒng)統(tǒng)(CA)，辦公自動動化管理系統(tǒng)統(tǒng)(OA)，共設有3500個信息點，實實現(xiàn)對語音和和數(shù)字的信息息傳遞，寫字字間預留計算算機局域網(wǎng)布布線，每10～15平方米布三三類點（10米）、五類點點（100米）各一個，主主干線五類點點采用光纖電電纜，三類點點為普通通信信電纜設置六類信息點22000多個，全部部采用標準機機柜式、模塊塊化結(jié)構(gòu)，主主干采用室內(nèi)內(nèi)6芯多模光纖纖，水平子系系統(tǒng)全部為POWERRCAT6六類產(chǎn)品，每每層設置一個個配線間且采采用六類24口快接式模模塊配線架。并并為寬帶網(wǎng)絡絡系統(tǒng)留有充充足接口5A級標準：樓宇宇設備自動化化、通訊自動動化、辦公自自動化、消防防自動化、安安全防范自動動化等系統(tǒng)7.2消防設施火災報警按一類消消防設計，公公共場所及重重要辦公點設設保安監(jiān)控系系統(tǒng)。采用普普消加自動噴噴淋,噴頭6600個,小于3.6mm一個,消火栓304個,設有700平米消防水水池,冷卻塔6臺消防系統(tǒng)：在消防防控制中心有有全進口消防防報警控制設設備，內(nèi)含消消防聯(lián)動控制制臺和CRT圖形終端，對對各層內(nèi)火災災狀況進行密密切監(jiān)視與動動態(tài)報警。各各層配備有自自動噴淋裝置置和智能（帶帶CPU）煙溫感探探測器。消防自動化系統(tǒng)火災報警自自動系統(tǒng)，自自動噴淋系統(tǒng)統(tǒng)，防排煙系系統(tǒng)，消防廣廣播和電話系系統(tǒng)，應急照照明系統(tǒng)7.3通訊設施電話基本保證每個個單元有2門IDD，交換機容容量2000門，共用天天線采用多波波速接收天線線，可接收全全球衛(wèi)星電視視。采用進口口設備，具有有龐大住處網(wǎng)網(wǎng)絡；敷設數(shù)數(shù)千對電話直直拔線，采用用美國LUCENNT公司綜合布布線，每層樓樓提供75部電話光纖和進口六類線線纜，以寬帶帶數(shù)字網(wǎng)為基基礎(chǔ)，與市電電信局大容量量模塊局相連連。2300個數(shù)據(jù)信息息點，1500個語音信息息點，按5平米一點設設置。800-11000兆數(shù)據(jù)帶寬寬。100兆語音帶寬寬VSAT衛(wèi)星通信信子系統(tǒng)、無無線上網(wǎng)、VPN虛擬專用網(wǎng)網(wǎng)、遠程視頻頻會議系統(tǒng)7.4會議設施多功能國際化視頻頻會議中心，五五星級酒店裝裝修標準，設設有遠程視頻頻會議系統(tǒng)，4+1同聲傳譯系系統(tǒng)1.2未來兩年寫字樓市場預測當前供應、供給量將不斷加大，市場競爭將會更加激烈，未來兩年，由于各大爛尾樓的復蘇，成都辦公物業(yè)市場競爭將再次加劇未來幾年，成都辦公物業(yè)供應主要集中在東大街、城南地區(qū)以及人民南路延線。成都爛尾樓項目多達66處（其中寫字樓27處），建筑總面積近百萬平米，目前62處爛尾樓項目都已復工（預計2007年成都市爛尾樓將全部“復活”），成都是全國第一個為爛尾樓制定相關(guān)法規(guī)的城市，隨著政府加大爛尾樓整治力度，2006年起，由爛尾樓改造上市的項目將占據(jù)辦公物業(yè)新增市場中的較大一部分。已經(jīng)在市場上公開亮相或開盤的項目有力寶大廈、達義?羅浮廣場、東方廣場等項目，隨著今年世紀城辦公物業(yè)部分、國航大廈、航天科技大廈、財富中心、香格里拉大酒店以及九龍倉項目等的啟動，成都市辦公物業(yè)的供應將有著較大幅度的上漲。因此預計兩三年內(nèi)，成都辦公物業(yè)供應量將繼續(xù)上漲。在2005年發(fā)生大批量辦公用房上市，新增加辦公用房45.31萬平米，同比增長83.41％。每年辦公用房供應增長速度很快。鑒于此，可基本判斷成都辦公物業(yè)的供給量將不斷加大，市場競爭將會更加激烈，未來兩年，由于各大爛尾樓的復蘇，成都辦公物業(yè)市場競爭將再次加劇。此外，辦公物業(yè)的投資風險（供給量大、投資大、開發(fā)經(jīng)驗要求高等）也是值得開發(fā)機構(gòu)高度警醒的。整體情況銷售需求逐年上升，高檔、中高檔辦公物業(yè)需求旺盛，低檔辦公室物業(yè)需求減弱從現(xiàn)有甲級寫字樓，冠城廣場、川信大廈、聯(lián)邦威斯頓大廈等以100元/平米左右的租金，15元/平米左右的物業(yè)費都能達到98％以上的入住率來看，在結(jié)合在錦江賓館、岷山飯店、假日酒店等高檔酒店為數(shù)可觀的高端企業(yè)客戶長期入住的情況來看，成都高檔辦公物業(yè)供應小于需求，因此預計未來檔辦公物業(yè)需求旺盛，基本形成“租金越高越好出租”的現(xiàn)象；中高檔辦公物業(yè)供應量大，需求也很旺盛，基本入住率達到80％以上；只是中低檔及低檔次辦公物業(yè)由于其配套嚴重不足而導致入住率很低。項目區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌腃BD核心區(qū)域項目所在區(qū)域擁有的獨特條件：人民南路及延線作為向南的主要干道交通條件優(yōu)越；連接了市中心CBD和新城南的交通樞紐，順應整個城南商務區(qū)逐漸形成的大勢，新城南將成為各類商務公司辦公選址的首選之地。加之新城南區(qū)域具備完善的市政配套與通信條件，具備現(xiàn)代商務活動的必備素質(zhì)。將集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務機構(gòu)，對高品質(zhì)商務辦公、酒店、公寓等配套設施的需求量會大大增加，由此產(chǎn)生的樓宇經(jīng)濟，是都市化發(fā)展水平所致的一種必然。隨著成都市政府南遷，致使成都商務辦公南移，整個城南的發(fā)展步伐將進一步加快，天府大道向新城南外延和擴張，將成為今后城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務帶，擁有數(shù)十萬白領(lǐng)的市場需求，但是面對這樣的市場需求，能夠真正意義上展示公司形象的辦公地點還并不多，還有為數(shù)不少的公司一直是電梯公寓與辦公地混用，這對中小企業(yè)的發(fā)展不利，因此新城南商務區(qū)急需高品質(zhì)寫字樓，這對于提升整個城南的商務形象是至關(guān)重要的，市場需求催生出的高品質(zhì)的辦公物業(yè)，必然會獲得成長型企業(yè)的堅強支持。區(qū)域內(nèi)寫字樓分布情況：由圖中城南寫字樓的分部看，成都的主城區(qū)的發(fā)展，除了以圓型向外擴展外，更重要的特征就是以南延線的發(fā)展為代表，城市呈帶狀發(fā)展。城市的重心是在向南移。未來城市的中心，將是人南路沿線，至南延線新市政中心區(qū)域。而如今城市中心的CBD規(guī)劃區(qū)，則存在著被邊緣化的危險。小結(jié)：（1）成都寫字樓高端物業(yè)的銷售情況良好，專業(yè)頂級寫字樓的需求較大，其市場前景比較樂觀。（2）項目優(yōu)越的城市位置決定了本項目的高端物業(yè)發(fā)展方向。項目雖然地處城南，但是隨著城市副中心建設的不斷推進，政府南遷、新會展的投入使用和便捷的交通，本項目所屬區(qū)域為成都未來真正的CBD核心區(qū)域。（3）城南CBD區(qū)域內(nèi)高檔辦公物業(yè)眾多，高級酒店、會所配套齊全，與以住宅報建的寫字樓相比，優(yōu)勢明顯。二xx項目寫字樓發(fā)展方案開發(fā)寫字樓資金沉淀比較大，而且建設周期一般2年以上，封頂?shù)臅r間在1年左右，投入資金較大，具有一定的風險。目前開發(fā)商面臨的問題在于寫字樓項目是否與住宅項目的地基同時開挖，主要是在考慮開發(fā)寫字樓的風險問題，現(xiàn)就兩種方案的利與弊對比分析。2.1與住宅同時開始開挖若寫字樓項目與住宅項目同時開挖地基，存在著正面與負面影響，可以說機會與風險并存。利：1）如果現(xiàn)在和住宅項目同時開挖地基，便于規(guī)劃地下室的分布。2）兩項目同時挖，可以節(jié)約基礎(chǔ)建設的成本。弊：1）由于開發(fā)商的資金和現(xiàn)金流問題，如果不能適當?shù)慕鉀Q，對以后寫字樓的封頂以及能否按時竣工交房，存在著資金風險。2）如果今后寫字樓轉(zhuǎn)做住宅，同時開挖，事先已經(jīng)做好的基礎(chǔ)，將增加基礎(chǔ)施工難度。在成都房管中心處了解到寫字樓項目雖然在正負零基建完成以后，可以預售，但是根據(jù)銀行的貸款規(guī)定，必須到交房以后，至少在封頂之后，方可按竭貸款購買。此項規(guī)定對寫字樓預售資金回收有很大的影響。本項目寫字樓總建筑面積47000多平米，若按照成都同檔次寫字樓的投入標準，本項目初步預計總投資為2.5億元，封頂之前要投入50％的資金，有1.25億元的現(xiàn)金流出，其中取得地塊的成本為6000萬，如果可以預售30％，每平米8000元，可以回收資金1.1億，這樣，在主體封頂前，能保證項目的順利運轉(zhuǎn)。因此，能否在主體封頂前完成30％的銷售，是決定寫字樓開發(fā)成功的關(guān)鍵，也是判斷是