2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)企業(yè)將進入兼并高潮

房地產(chǎn)企業(yè)將進入兼并高潮

房地產(chǎn)市場信息的混淆程度與爭辯之激烈可以與股市媲美，目前的爭辯聚焦于兩

個方面，一是由王石賣拐引發(fā)出的中國房地產(chǎn)市場拐點論；二是由潘石屹百日劇變所

引發(fā)出的對開發(fā)商大量倒閉的推想，２００７年房地產(chǎn)上市企業(yè)年報現(xiàn)金流為負，引

發(fā)出更深刻的憂慮，謝國忠這位出名的資產(chǎn)價格烏鴉嘴表示，中國房地產(chǎn)商一半以上

會破產(chǎn)倒閉。

房地產(chǎn)市場正在驗證政府的緊縮政策的強大威力，房地產(chǎn)公司將進入兼并高潮，

擁有現(xiàn)金者擁有將來。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點是讓政府承諾對保障性住房擔(dān)當責(zé)任，這是２００３

年以來房地產(chǎn)市場的最大變化，經(jīng)受房地產(chǎn)的急升與急降，政府最終劃清房地產(chǎn)市場

中政府的界限。這是相當困難卻又必需做出的重要政策，否則，中國的房地產(chǎn)將是市

場與行政的交界線中牽扯不清。

政府下決心拆除房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資根基，通過大力推動保障型住房可以解決部分

住房難題。但投入之少使得依靠保障型住房與限價房穩(wěn)定房價的做法幾乎不行能實現(xiàn)，

預(yù)算投入６８億元，比去年增加了１７億元，增長了２５％，比例很大，但肯定數(shù)太

低，與去年５．１萬億的財政收入完全不匹配，這只能說明以往投入少到可笑，而絕

不能證明目前投入已經(jīng)過多，實際上，這些投入遠遠不能滿意低收入階層的住房所需。

你可能感愛好的關(guān)于房地產(chǎn)的討論報告：2022-2022年中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)市場進展現(xiàn)狀及投資前景猜測報告2022-2022年中國重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場進展現(xiàn)狀及投資前景猜測報告2022-2022年中國焦點房地產(chǎn)網(wǎng)站行業(yè)市場進展現(xiàn)狀及投資前景猜測2022-2022年中國南寧房地產(chǎn)行業(yè)市場進展現(xiàn)狀及投資前景猜測報告2022-2022年商業(yè)房地產(chǎn)市場行情監(jiān)測及投資可行性討論報告查看更多報告本輪調(diào)控的另一個特點卻被有意忽視，那就是，政府下決心禁止市場將土地與樓

市作為投資項目。本輪調(diào)控以來頒布數(shù)十道政策，核心只有一個，就是抑制房價過快

增長，使房地產(chǎn)價格恢復(fù)平穩(wěn)，制止將房地產(chǎn)作為投資人民幣資產(chǎn)的項目，成為重中

之重?？磥碛嘘P(guān)方面已經(jīng)熟悉到，僅靠增加中小套型住房供應(yīng)根本解決不了供需不平

衡與成本收益不平衡問題，必需使剝離出住房的投資功能，才有可能抑制房價。

政府采納的是資金擠壓術(shù)。主要表現(xiàn)方式是，掌握以房地產(chǎn)為主的抵押信貸，嚴

控二套房貸從去年以來，以大型國有控股金融機構(gòu)到目前的民生、光大、招行３家銀

行已嚴令抬高二套房貸購房門檻。

國務(wù)院在２００８年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。中央政府首次以嚴

厲的措辭，指責(zé)樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險。更重要的是，國

務(wù)院明確指令國家發(fā)改委牽頭，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等協(xié)作，實行措施，打擊炒樓活動，

４月３日，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部接受的最新任務(wù)是，嚴打炒房炒地等違法違規(guī)

行為。原定于３月２８日在港交所掛牌的恒大地產(chǎn)最終折戟，隨后證監(jiān)會表態(tài)，對募

集資金用于囤積土地、房源或手于購買開發(fā)用地搶救無效的ＩＰＯ，將不予核準。這

讓４０余家排隊等待ＩＰＯ的房地產(chǎn)企業(yè)感到無望。

房地產(chǎn)商在政府的現(xiàn)金榨汁機下顫抖，普遍生存困難。

依據(jù)間續(xù)公布的上市房企年報，每股現(xiàn)金流消失了巨額負數(shù)：保利地產(chǎn)－７．６

５元、招商地產(chǎn)－４．７４元，金地集團－７．５２元等。據(jù)統(tǒng)計，４２家Ａ股房地

產(chǎn)上市公司２００７年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－３６５．９９億元。四大

開發(fā)商２００７年的存貨周轉(zhuǎn)率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉(zhuǎn)率只有０．

４２，５年來持續(xù)下降。金地集團的年度存貨周轉(zhuǎn)率為０．３１，保利的存貨周轉(zhuǎn)率

只有０．２５，招商地產(chǎn)的更是低至０．１６。由于項目建設(shè)周期一般為２－３年，

根據(jù)存貨在２．５年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)當不低于０．４，但是這

幾大開發(fā)商中，只有萬科的存貨周轉(zhuǎn)率稍高于０．４。這說明以往房地產(chǎn)商以土地儲

備代替現(xiàn)金的生存模式，一旦市場冰凍期到來，脆弱的資金鏈受到嚴峻考驗。

上市受挫的恒大地產(chǎn)的資金鏈條就特別典型，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)過去一

年里屢成地王，儲地暴增８倍到４５８０萬平方米；而截至今年１月，恒大未償還銀

行貸款及其他借款總額超過１１１億元，且不包括向機構(gòu)投資者融得的１０億美元資

金。早在去年９月，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負債率就高達９５％以上。

同樣頭疼的還有寄生在賣地財政上的地方政府，他們的預(yù)算外收入可能銳減。去

年年底北京就有兩幅地塊流標，而其他地方政府也放慢了土地拍賣步伐，國土部最新

通知亦稱，今年起對土地價格的監(jiān)測城市將從５０個擴大至１０５個。稅源增長不快

的地方政府將如何應(yīng)對財政收入下降的挑戰(zhàn)？西部某地塊幾年之間地價上漲２０倍的

噬血模式如何變革？

現(xiàn)金為王而不是土地為王，導(dǎo)致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。類似萬科這

樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號，從去年開頭就降價銷售，大房地產(chǎn)商手中

大約都擁有一份各公司現(xiàn)金流的狀況，對于哪家公司資金鏈緊崩成為流血的獵物，可

能成為下一個順馳心里一清二楚。于是，各家開頭比拼融資與營銷實力，爭取成為獵

食者而不是成為不幸的被獵者。

恒大正樂觀轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募融資，同時啟動了一個５００億的年度銷售方案，為此廣州

等多個樓盤正批量降價處理。越來越多的房地產(chǎn)商降低贏利預(yù)期，以爭取回籠更多的

資金，金地集團負責(zé)人表示：“會考慮做價格的調(diào)整，來加快銷售速度?！?/p>

行業(yè)政策的出臺，絕不行能是為了對該行業(yè)實行一劍封喉的必殺術(shù)，而是為了該

行業(yè)實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的健康進展。那些只能適應(yīng)市場高峰期不顧風(fēng)險掌握的弱勢企業(yè)將

會在這一輪新的洗牌過程中倒下去，潘石屹的“百日劇變”說提示了我們一個時間節(jié)

點，很多房地產(chǎn)企業(yè)會在今年年中被淘汰出局，謝國忠這次預(yù)言可能成真，甚至房地

產(chǎn)的洗牌比謝國忠所說的更加慘烈，全國６萬多家最終會有三分之二退出舞臺。

需要提示的是，過度的現(xiàn)金擠壓術(shù)不是好事，截至２００７年１２月末，上海中

資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為３２．２％，銀行信貸資源進一步向房地

產(chǎn)業(yè)聚集，銀行風(fēng)險漸漸顯露。

假如連風(fēng)險掌握力量強的公司都無法生存，都中國的房地產(chǎn)市場就會成為抄底資

金的囊中物。我們需要的是一個健康的市場，而不是在行政、現(xiàn)金、道德的三重擠壓

下萎靡不振的房地產(chǎn)市場，鑒于我國城市化的進程需要進一步加快，因此，房地產(chǎn)市

場需要大力進展；其次，購房者不要奢望房價會消失雪崩性下挫，從五花八門的信息

發(fā)布單位的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們大致可以得出如下結(jié)論，在國際化程度不高的城市，一

旦臨時炒作資金回抽，房價可能消失深幅下挫，而在北京與上海等城市，尤其是這些

城市的中心地段的高樓樓盤，則無大幅下跌可能，在一些資金流入的綜合開發(fā)區(qū)，房

價也未能下挫?？偠灾?，房地產(chǎn)市場進入現(xiàn)金為王、并購重組的戰(zhàn)國時代時代，產(chǎn)

業(yè)生存鏈接突變，各地房價漲跌互現(xiàn)。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控有得有失：所謂得，是初步劃分了市場與政府公共產(chǎn)品的邊界；

所謂失，是在一些詳細舉措上有矯枉過正之嫌，使得一些具有優(yōu)質(zhì)基因的公司同遭池

魚之災(zāi)，并且將房地產(chǎn)市場的亂象歸咎于開發(fā)商的道德缺失，而不是檢討初期規(guī)劃的

不科學(xué)與不完善。經(jīng)過兩到三年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場將重新走上正軌。政策也將適時

調(diào)整，否則，房地產(chǎn)市場會成為金融風(fēng)險的導(dǎo)火索，也將成為人民幣資產(chǎn)的估值低洼

區(qū)，形成外資擠壓內(nèi)資、或者內(nèi)外資勾結(jié)占據(jù)市場的態(tài)勢。

與股市