上海康橋創(chuàng)研智造工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價格建議

3W創(chuàng)研智造產(chǎn)品價格建議上海近期房地產(chǎn)調(diào)控政策90/70”政策繼續(xù)貫徹：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限。開發(fā)商們小戶型上“做文章”。例如金地未未來、上海青年城

等小戶型樓盤持續(xù)熱銷。中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。大大抑制了樓市購買能量，滋長了購房者的觀望情緒。

央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準備金利率。持續(xù)貨幣緊縮政策給一向依賴于銀行資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商們受到了禁錮，土地流拍，項目推遲開盤頻現(xiàn)。導(dǎo)致樓市成交冷清的一個直接原因。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》的出臺。對開發(fā)商蓄意囤地現(xiàn)場得到了有效的遏制。

上海近期房產(chǎn)市場動態(tài)中心城區(qū)板塊（中環(huán)以內(nèi)）：由于可供開發(fā)土地極為稀缺導(dǎo)致目前一手房住宅供應(yīng)量急劇下滑，以08年4月為例中心城區(qū)總供應(yīng)量僅為13.49萬平方米，環(huán)比減少了38.29%，在全市新增的比重回落了近5個百分點，僅為8.9%；成交卻依舊呈現(xiàn)欣欣向榮的景象，本月總成交量為13.55萬平方米，環(huán)比增加27%，占全市成交的9.1%，成交均價為28,831元/平方米，環(huán)比上漲20.34%，房價始終高價運行。位于靜安、徐匯、古北等傳統(tǒng)高端板塊房價仍無松動跡象，且有上漲趨勢。次城區(qū)板塊（中外環(huán)內(nèi)及外環(huán)附近）：次區(qū)域為上海自主客群主力購買區(qū)域，由于宏觀市場影響及調(diào)控政策頻出，市場觀望范圍濃厚，以08年4月數(shù)據(jù)為例總成交量65.17萬平方米，環(huán)比減少了17.08%，成交均價為11,698元/平方米，環(huán)比上漲了17.7%。但是不少開發(fā)商價格已有松動，采取折扣方式，暗中降價。郊區(qū)板塊（外環(huán)以外）：受·宏觀市場影響，客戶觀望態(tài)勢以及大量動遷房轉(zhuǎn)性為商品房源的陸續(xù)涌入市場，郊區(qū)房價有所回落，以08年4月數(shù)據(jù)為例郊區(qū)總供應(yīng)量為86.32萬平方米，環(huán)比上漲24.08%，占全市新增的56.5%；成交量為69.07萬平方米，環(huán)比下跌了28.2%，占全市成交的46.46%；宏觀背景長三角地區(qū)近年經(jīng)濟增長放緩工業(yè)產(chǎn)品以中下游為主，在買方市場環(huán)境下，價格上升不易，而原材料價格抬高之后，只好犧牲利潤，進而影響到企業(yè)的再生產(chǎn)和投資；隨著國家宏觀調(diào)控力度加大、國際市場環(huán)境變化，其中最大的問題，是煤電油運緊張和資源的短缺。上海市場現(xiàn)狀在近階段上海土地放量情況來看，重工輕住現(xiàn)象顯著，隨著住宅用地資源的日益枯竭，在住宅市場長時間低迷的市場背景之下，隨著上海經(jīng)濟高地位置的日益凸顯，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。物流以及對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)強勁的發(fā)展勢頭促使高質(zhì)素工業(yè)物業(yè)的需求日趨旺盛。2008年上半年共有30.5萬平方米新增工業(yè)設(shè)施完工，其中嘉定、松江和寶山的新增供應(yīng)較為充裕。上海主要工業(yè)區(qū)平均空置率仍保持較低水平，為3.5%。

上?！翱偛拷?jīng)濟”的快速發(fā)展和物流集散地地位的加強帶動了工業(yè)物業(yè)市場的迅猛發(fā)展。國內(nèi)外物流企業(yè)對于工業(yè)物業(yè)的強勁需求以及優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)的稀缺性使得租金水平繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。2008年上半年上海工業(yè)用地平均地價同比增長28.2%，達到每平方米人民幣1,304.5元。而周邊城市的工業(yè)地價同比猛增67.4%，達到每平方米人民幣312元。上海工業(yè)物業(yè)租金同比上漲16.9%，達到每月平方米人民幣38.8元；而周邊城市的工業(yè)物業(yè)租金同比亦上漲了25.2%，達到每月每平方米30.3元。項目成交價開盤價當(dāng)前均價所處區(qū)域備注亞太興業(yè)城422745004800-5100嘉定南翔大業(yè)領(lǐng)地439240008000-9500松江新城中邦MOHO7091550010000浦東金橋總部一號777955007200-8500閔行顓橋慧創(chuàng)國際834155009000嘉定江橋性質(zhì)已轉(zhuǎn)為商業(yè)鋼領(lǐng)約9000750010500寶山寶鋼東方環(huán)球135281300017000閘北永和中環(huán)以內(nèi)總部灣------550012000康橋數(shù)據(jù)有待核查工業(yè)地產(chǎn)價格行情08年工業(yè)地產(chǎn)價格與去年相比較并沒有因住宅市場的低迷及國際原料價格的波動而有較大影響，在維持去年的價格基礎(chǔ)上微有提升。小結(jié)：國內(nèi)國際宏觀影響對于處于生產(chǎn)加工型上游企業(yè)影響較大，對處于下游的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)沖擊較小。隨著中央政府出臺了一系列對出讓工業(yè)用地的調(diào)控政策，工業(yè)地價在2006年和2007年間取得了大幅增長，反映出工業(yè)用地的稀缺性以及市場對工業(yè)物業(yè)的強勁需求。

限外政策并沒有實質(zhì)放松的跡象,08年上半年,海外投資者對上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然興趣不減.海外機構(gòu)投資者的整幢物業(yè)成交的涉案總金額約達14億美元,較2007年同期上漲84%。價格推導(dǎo)定價優(yōu)勢定價劣勢工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊、態(tài)勢良好規(guī)模優(yōu)勢整體規(guī)劃優(yōu)勢及單價優(yōu)勢依托康橋工業(yè)園產(chǎn)業(yè)、政策稅收、交通優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)面臨總部灣直接競爭周邊配套嚴重缺乏單套面積較大首付高、總價高全案銷售均價：6000元/㎡3W符合目前市場主流工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要素。面臨激烈的市場競爭以市場均價行情為依據(jù)，低開高走，穩(wěn)步銷售2009年年5月7月9月5月7月8月2011月月1月3月第一波銷售售第二波銷售售第一階段第二階段第三波銷售售銷售周期銷售節(jié)奏正式開盤第三階段第一波去化50000方左右第二波去化45000方左右第三波去化41000方左右2010年年1月定價策略低開（5500元/㎡）——平走走（6050元/㎡）——高調(diào)調(diào)（6550元/㎡）工業(yè)地產(chǎn)區(qū)區(qū)別于住宅宅與商業(yè)地地產(chǎn)弱化：周邊設(shè)施套內(nèi)實際面面積高總價強化：園區(qū)背景使用空間高高附加值低單價800㎡880㎡900㎡1100㎡1200㎡1600㎡1700㎡1800㎡2000㎡2100㎡2200㎡高價區(qū)間中價區(qū)間面積5800元/㎡5400元/㎡6400元/㎡價格低價區(qū)間定價策略16010㎡，14棟聯(lián)體，1-5F800-1700㎡㎡19998㎡整棟共14層15327㎡，10棟聯(lián)體&雙拼拼1-6F單體1200-2100㎡14155㎡，12棟聯(lián)體，1-5F單體880-1700㎡12092㎡，10棟獨&聯(lián)&雙雙，1-5F單體800-2000㎡14155㎡，12棟聯(lián)體&雙拼拼單體880-1800㎡15541㎡，11棟獨棟&雙拼拼1-5F單體1100-2200㎡14706㎡，11棟獨棟&雙拼拼1-5F單體1200-1600㎡16231㎡，16棟聯(lián)體&雙拼拼1-5F單體900-1100㎡14706㎡，11棟獨棟&雙拼拼單體1200-1600㎡ⅠⅡⅡⅢⅡⅢⅢⅠAⅠ項目概況第一階段：：5500元元/㎡第二階段：：6050元元/㎡第三階段：：6550元/㎡推案策略：：單套面積分分布均勻價格采取低低開高走第一階段以以制造人氣為主A棟：19998㎡㎡整棟共14層酒店式公寓寓由于產(chǎn)證證問題只能能整體出售售。面積過大，，總價過高高根據(jù)收益還還原法（1~1.2元/㎡/天）建議價格：：4500元/㎡酒店式公寓寓A銷售順序第一階段：：均價5500元/㎡BB區(qū)由14棟聯(lián)體組組成，16010㎡面積較較大，去化化周期較長長。地處主主入口，先先期銷售有有益于項目目整體形象象的塑造。。D區(qū)由11棟獨棟&雙拼組成成，單體面面積1100~2200㎡，，面積大總總價高。C區(qū)由10棟聯(lián)體及及雙拼組成成，1200~2100㎡，，面積大總總價高DC此三區(qū)域面面積較大，，除B區(qū)800㎡以以外，C、、D區(qū)面積積均在1000㎡㎡~2000㎡左左右。產(chǎn)品品形式包含含獨棟、雙雙拼、聯(lián)體體。第二階段：：均價6050元/㎡DFE此三區(qū)域面面積分布較較平均，面面積均在800㎡㎡~2000㎡左左右。產(chǎn)品品形式包含含獨棟、雙雙拼、聯(lián)體體。受眾選擇范范圍較大。。CG區(qū)由12棟聯(lián)體及及雙拼組成成，單體面面積跨度大大，位置優(yōu)優(yōu)越。GEF區(qū)由11棟獨棟&雙拼組成成，單體面面積較大、、位置優(yōu)越越。F區(qū)區(qū)由由12棟棟聯(lián)聯(lián)體體組組成成，，單單體體面面積積跨跨度度大大，，位位置置優(yōu)優(yōu)越越。。第三三階階段段：：均均價價6550元元/㎡㎡K區(qū)區(qū)由由11棟棟獨獨棟棟&雙雙拼拼組組成成，，單單體體面面積積較較大大、、位位置置相相對對較較差差。。此三三區(qū)區(qū)域域面面積積分分布布較較平平均均，，面面積積均均在在880㎡㎡~1800㎡㎡左左右右。。產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式包包含含獨獨棟棟、、雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)體體。。受眾眾選選擇擇范范圍圍較較大大。。H區(qū)區(qū)由由16棟棟聯(lián)聯(lián)體體&雙雙拼拼組組成成，，單單體體面面積積較較小小、、位位置置相相對對較較好好。。J區(qū)區(qū)由由12棟棟聯(lián)聯(lián)體體&雙雙拼拼組組成成，，單單體體面面積積跨跨度度較較大大、、位位置置相相對對較較差差。。HJK3W創(chuàng)創(chuàng)研研智智造造推推廣廣階階段段內(nèi)內(nèi)容容1stSeason：：引引導(dǎo)導(dǎo)期期（（2008年年8月月——2008年年9月月底底））時間間節(jié)節(jié)點點：：9月月底底售售樓樓處處進進駐駐推廣廣主主題題：企業(yè)業(yè)獨獨棟棟別別墅墅，，世世界界總總部部基基地地推廣廣目目的的：以以全全新新、、獨獨立立的的國國際際形形象象引引發(fā)發(fā)市市場場關(guān)關(guān)注注度度！！推廣廣手手段段：售樓樓處處開開始始進進駐駐包括括、、售售樓樓處處內(nèi)內(nèi)外外包包裝裝、、圍圍墻墻、、看看板板、、燈燈箱箱等等項目目周周邊邊戶戶外外廣廣告告全全面面發(fā)發(fā)布布各主主干干道道公公路路指指示示牌牌滬南南路路外外環(huán)環(huán)路路高高炮炮、、大大看看板板等等SP活活動動先先行行造造勢勢舉行行盛盛大大新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會，，會會議議將將邀邀請請AUX上上下下游游單單位位、、業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)專專家家、、公公司司團團隊隊、、經(jīng)貿(mào)貿(mào)組組織織領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、貸貸款款合合作作銀銀行行等等參參加加，，長長三三角角幾幾十十家家媒媒體體進進行行聯(lián)聯(lián)合合新新聞聞報道道，，同同時時搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)進進行行全全程程直直播播。。2ndSeason：：開開盤盤期期（（2008年年10月月——2009年年5月月））推廣廣主主題題：世界界級級企企業(yè)業(yè)基基地地，，炫炫耀耀登登場場?。⊥茝V廣目目的的：以以全全面面的的媒媒體體攻攻勢勢，，達達到到開開盤盤熱熱銷銷的的目目的的。。推廣廣手手段段：定向向媒媒體體傳傳播播和商商會會、、協(xié)協(xié)會會、、MBA班班等等合合作作，，以以短短信信，，直直投投等等形形式式定定向向傳傳播播給給客客戶戶。。電視視媒媒體體發(fā)發(fā)布布與第第一一財財經(jīng)經(jīng)《《波波士士堂堂》》合合作作，，以以專專家家訪訪談?wù)労秃蛷V廣告告插插片片的的形形式式密密集集投投放放。。電臺臺媒媒體體發(fā)發(fā)布布與第第一一財財經(jīng)經(jīng)廣廣播播臺臺及及交交通通電電臺臺合合作作，，播播放放1分分鐘鐘電電臺臺廣廣告告。。平面面媒媒體體出出街街《東東方方航航空空》》、、《《蘇蘇商商》》、、《《移移居居上上海?！贰?、、《《浙浙商商》》等等平平面面發(fā)發(fā)布布。。數(shù)據(jù)據(jù)庫庫營營銷銷通過過與與《《分分眾眾》》數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫合合作作，，對對擁擁有有高高檔檔車車主主、、企企業(yè)業(yè)主主、、俱俱樂樂部部高高級級會員員等等進進行行定定向向宣宣傳傳，，以以達達到到一一些些高高端端目目標標客客群群。。開盤盤SP活活動動開盤盤當(dāng)當(dāng)天天，，舉舉行行隆隆重重的的開開盤盤酒酒會會，，同同時時與與首首位位入入駐駐的的全全國國知知名名企企業(yè)業(yè)進進行盛盛大大簽簽約約儀儀式式，，以以期期形形成成““羊羊群群””效效應(yīng)應(yīng)。。企劃劃案案前前工工作作進進度度表表一一(售售樓樓處處進進場場前前籌籌備備階階段段)企劃劃案案前前工工作作進進度度表表二二(開開盤盤前前推推廣廣階階段段)謝謝謝觀觀看看！！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:55:3122:55:3122:551/6/202310:55:31PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:55:3122:55Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:55:3122:55:3122:55Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:55:3122:55:31January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。06一一月月202310:55:31下下午午22:55:311月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2310:55下下午1月-2322:55January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/622:55:3222:55:3206January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。10:55:32下下午午10:55下下午午22:55:321月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:55:3222:55:3222:551/6/202310:55:32PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2322:55:3222:55Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。22:55:3222:55:3222:55Friday,January6,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:55:3222:55:32January6,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。06一月202310:55:32下午午22:55:321月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2310:55下下午1月-2322:55January6,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/622:55:3222:55:3206January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。10:55:32下午午10:55下下午22:55:321月-239、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。1月-