上海新體育廣場推廣策劃方案

WHO

我們是誰？金豐易居·上房置換金豐集團鵬欣集團（民營股份）金豐易居·普潤歷程中原國際1993年－2000年上海浩源2001年－2003年普潤地產(chǎn)2004年－－對浩源的增資擴股2000萬的金豐易居·普潤商業(yè)招商部商業(yè)策劃部商業(yè)銷售部八家高端門店豪宅部商鋪中介部辦公樓部市場調(diào)研部企劃部廣告策劃部產(chǎn)品規(guī)劃部南京分公司無錫分公司天津分公司董事會總經(jīng)理外地分公司項目代理部商業(yè)部二手中介部中央企劃中心非營業(yè)部金豐易居·普潤組織架構(gòu)項目代理一部項目代理N部網(wǎng)絡(luò)平臺支持金豐易居·普潤特色

中央企劃中心

商業(yè)代理部

強大的資源整合能力

完善的信息平臺支持

靈活的市場運營機制

上市公司雄厚的資金后盾

各投資方的產(chǎn)業(yè)鏈支持中央企劃中心——我們的大腦普潤地產(chǎn)精心打造的中央企劃中心作為我司的特色“經(jīng)營產(chǎn)品”，作為地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)研究指導(dǎo)部門，通過多年的積累，我們有信心為項目的前期規(guī)劃及后期運作做好智力支援。中央企劃中心的主要組織架構(gòu)：市場研究部；城市及建筑規(guī)劃部；策劃部；廣告部；更周全的打算，更縝密的邏輯，25名地產(chǎn)研究者隨時參與到您的項目中來！金豐易居·普潤特色商業(yè)部——專業(yè)解決商業(yè)問題成立專業(yè)商業(yè)部門是普潤地產(chǎn)為迎合現(xiàn)代地產(chǎn)代理市場所做的的重要舉措。在上海住宅類物業(yè)的代理公司可以說是百花齊放、各有千秋，而具備專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)營銷代理服務(wù)的公司卻只是鳳毛麟角。商業(yè)部與幾百個重要的商家有過合作及良好的溝通，并有與大批專業(yè)商場經(jīng)營管理公司尋求合作的經(jīng)歷，普潤相信專業(yè)才能更好。商業(yè)部的組織架構(gòu)商業(yè)策劃；招商；商業(yè)銷售在不同的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)部現(xiàn)有專職人員23人將力爭表現(xiàn)專業(yè)、成熟。金豐易居·普潤特色商業(yè)部長期合作的品牌商家（部分）普潤地產(chǎn)8家高端中介門店上海上房置換200家中介門店現(xiàn)場營銷中心江浙地區(qū)推介會溫州銷售定點普潤客戶會14萬名會員普潤天津、南京、無錫各分公司金豐易居南京、杭州、江西等外地分公司項目銷售網(wǎng)站在線看房預(yù)定項目銷售網(wǎng)站在線看房預(yù)定普潤地產(chǎn)中介豪宅部、辦公樓部、商業(yè)部鎖定高端客源,增強客源渠道龐大的資源整合能力——普潤的核心競爭力2004年11月統(tǒng)計投資意向客源：需購1000萬以上物業(yè)的客源名單約680個；需購500萬—1000萬物業(yè)的客源名單約2700個；需購10000元/m2以上物業(yè)的客源名單約8500個檔案館、圖書館運作流程控制促進部門溝通協(xié)調(diào)實現(xiàn)信息流轉(zhuǎn)信息溝通資源共享二手業(yè)務(wù)運作系統(tǒng)項目管理系統(tǒng)客戶管理系統(tǒng)人力資源系統(tǒng)企劃支持系統(tǒng)中央數(shù)據(jù)庫金豐易居·普潤中央數(shù)據(jù)庫WHAT我們做過什什么？從業(yè)12年年間，普潤地產(chǎn)成功代理了了住宅、寫寫字樓、酒酒店式公寓寓、商業(yè)等等各種業(yè)態(tài)態(tài)一百多個個知名項目目、年代理理銷售額超超過百億，，其中不乏乏康虹園、、珠江玫瑰瑰花園、海海灣大廈、、巴黎時韻韻、奧玎*宮廷*別別墅、白金府?。ǎňW(wǎng)上銷售售）、城市市經(jīng)典（網(wǎng)網(wǎng)上銷售））等經(jīng)典營銷銷項目。成功案例之之上海住宅宅名稱城市性質(zhì)合作方式珠江玫瑰園浦東外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理康虹園青浦內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理雅閣花園閔行內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理金沙江公寓普陀內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理翡翠名人府黃浦內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理瑞虹新城虹口內(nèi)銷住宅銷售代理桃花園田莊松江內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理金麗廣場徐匯外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理興聯(lián)大廈長寧外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理宏潤公寓浦東內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理長風(fēng)山水普陀內(nèi)銷住宅小區(qū)產(chǎn)品策劃及市場策略設(shè)計奧玎宮廷別墅閔行外銷別墅銷售策劃總代理東湖銘座長寧內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理瑞虹別墅青浦內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理成功案例之之上海辦公公樓/商務(wù)酒酒店名稱紀(jì)明廣場紳士汽車商城怡甸大廈玉嘉大廈中城商務(wù)大廈申能國際大廈海灣大廈巴黎時韻虹橋銀城裕景天下

虹橋商務(wù)別墅徐匯區(qū)域靜安靜安徐匯長寧南市盧灣虹口長寧浦東閔行性質(zhì)外銷辦公住宅內(nèi)銷涉外純辦公樓租賃涉外純辦公樓涉外純辦公樓內(nèi)銷5A寫字樓內(nèi)銷純辦公樓外銷住宅、辦公樓外銷公寓式辦公內(nèi)銷純辦公酒店式公寓商務(wù)別墅成功案例之之外地項目目名稱城市性質(zhì)合作法式新城第一街常州商業(yè)街策劃代理美林國際村常州別墅策劃代理玉隆花園常州住宅策劃代理優(yōu)?？臻g無錫住宅策劃代理金色維也納無錫住宅策劃代理星洲印象無錫住宅策劃代理圣淘沙花園張家港住宅策劃代理江南水莊張家港住宅策劃代理威龍嘉業(yè)張家港酒店公寓策劃代理東方銀座啟東商場+酒店策劃代理?；鶉H花園南京大型聚居區(qū)策劃代理藍(lán)喬圣菲鹽城住宅策劃代理韓國風(fēng)情街鹽城商業(yè)策劃代理世紀(jì)聯(lián)華街區(qū)鹽城商業(yè)綜合前期策劃名稱城市性質(zhì)合作法式江南春曉寧波住宅策劃代理中興新家園寧波住宅策劃代理格蘭云天寧波住宅策劃代理城市先鋒寧波酒店式公寓策劃代理怡江春色寧波住宅策劃代理南都花城寧波內(nèi)銷住宅策劃代理常青藤小城寧波內(nèi)銷住宅小區(qū)項目營銷顧問光大金融中心青島辦公策劃代理宜仕宜家青島商住策劃代理民興花園大連內(nèi)銷住宅小區(qū)策劃代理東方巴黎大連娛樂城策劃代理水城領(lǐng)秀山東住宅策劃代理一手代理主主要服務(wù)客客戶金豐投資上上海海房屋置換換有限公司司鵬欣集團上上海海綠地集團團永業(yè)集團聯(lián)聯(lián)洋集團中海集團東東湖集團上海金山實實業(yè)投資上上海聯(lián)大房房地產(chǎn)中天集團上上海星特浩浩房地產(chǎn)上海琦瑞實實業(yè)宏宏潤建建設(shè)集團上海盛帆房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)上上海欲恒恒房地產(chǎn)開開發(fā)上海衡源企企業(yè)發(fā)展浙浙江中大集集團浙江華立集集團HOW我們?nèi)绾卫砝斫獗卷椖磕?？我們的思考考流程：推廣策略市場研究產(chǎn)品戰(zhàn)略營銷課題客源分析背景思索銷售策略產(chǎn)品剖析營銷戰(zhàn)略思考原則：：發(fā)現(xiàn)問題題，分析問問題，解決決問題小戶型辦公公部分研究究產(chǎn)品定位需解決問題題：我們的的產(chǎn)品是什什么？產(chǎn)品狀況地段一般，，位于老公公房住宅群群中，距內(nèi)內(nèi)環(huán)線1公公里、距地地鐵1.5公里周邊環(huán)境較較差，但規(guī)規(guī)劃前景不不錯產(chǎn)權(quán)為辦公公、產(chǎn)權(quán)權(quán)年限50年小戶型：單單套主力面面積為約45平方米米/套低總價：單單套低總價價（小戶型型）朝向為東、、西向，北北側(cè)有鐵路路影響較高的裝修修標(biāo)準(zhǔn)及家家具、家電電配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)優(yōu)勢：1、地處市區(qū)，擁有完備生活配套2、毗鄰輕軌鎮(zhèn)坪路站，規(guī)劃中的M7號線貫穿本案，可輻射至徐家匯、人民廣場等商業(yè)中心3、12000㎡生態(tài)公園、8大主題戶外運動場館、26000㎡體育場館、45㎡精裝修全配小戶型劣勢：1、處舊概念中的普陀區(qū)棚戶區(qū)，地段概念性檔次較低2、鐵路旁噪音大，周邊環(huán)境較差3、5層的商業(yè)裙樓，現(xiàn)有商業(yè)人流較少，周邊消費能力一般機會：1、本案所在區(qū)域正在拆遷，將改變周邊的環(huán)境2、利用自身質(zhì)數(shù)的唯一性，吸引符合特定消費群體的需求3、體育主題正處2008年北京奧運會大勢上漲期風(fēng)險：1、市場對新品稀缺性產(chǎn)品的認(rèn)同率還有待檢驗2、本案東側(cè)即將拆遷，可能分流區(qū)域內(nèi)的客源3、樓市的走勢不是很明確，存在一些變數(shù)，本案投資客定將占有相當(dāng)比例，而投資者對市場較為敏感SWOT分分析奧林匹克花花園運動本案案郊區(qū)房產(chǎn)運動市區(qū)房產(chǎn)SportandthesuburbSportandthecity“體育產(chǎn)業(yè)”與“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)”的親密接觸觸“奧林匹克花花園”與“本案”的對比：

運動配套面積中央公園面積社區(qū)總?cè)藬?shù)人均運動配套面積人均中央公園占有面積上海奧林匹克花園（一期）10000㎡

60000㎡50000人

0.2㎡

1.2㎡

本案26000㎡

12000㎡

1000人

26㎡

12㎡

擁有無法復(fù)復(fù)制、不可可再生、空空前絕后的的人均運動配配套面積和人均中央公公園占有面面積差異性性定位的依據(jù)據(jù)

唯一性產(chǎn)品屬性非主流運動生活館后現(xiàn)代泛生態(tài)居所非典型酒店式公寓戶外運動、公園綠化、小戶型相遇人均26㎡運動配套面積物業(yè)人均12㎡中央公園占有面積物業(yè)

革命性房地產(chǎn)開發(fā)模式革命體育產(chǎn)業(yè)運營模式革命多元化生活方式革命我們的認(rèn)識識是：本產(chǎn)產(chǎn)品是顛峰峰性的產(chǎn)品品；它將營合主主流人群的的非主流需需求。小戶型產(chǎn)品品定位高檔次、擁擁有優(yōu)異的的體育、商商業(yè)及園林林配套資源源；兼具“酒店店式公寓””及“SOHO”功功能的全配配置小戶型型市場分析需解決問題題：這樣的的產(chǎn)品，市市場如何？？n區(qū)域供求普陀區(qū)2004年年1至12月，商品品房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積達達到約157.2萬萬平米，預(yù)預(yù)售成交面面積達到208.53萬平方方米，供求求比為1：：1.33，市場缺缺口達到33%，雖雖然供應(yīng)逐逐月遞增，，但仍然無無法滿足日日益遞增的的需求。普普陀樓市整整體明顯供供不應(yīng)求，，房價還會會水漲船高高，預(yù)計到到2005年中旬，，房價還會會有一定的的上漲空間間，其勢必必會推動區(qū)區(qū)域客戶的的購買，項項目去化應(yīng)應(yīng)當(dāng)不成問問題。n區(qū)域氛圍區(qū)域內(nèi)尚未未形成濃厚厚的商務(wù)辦辦公氛圍，，仍以住宅宅性質(zhì)為主主，對辦公公物業(yè)的需需求仍有相相當(dāng)大的空空間。n區(qū)域消費費特征區(qū)域內(nèi)主主要消費費群體，，中年、、中青年年占有相相當(dāng)比例例，對體體育，運運動休閑閑產(chǎn)業(yè)的的需求強強大，擁擁有很大大市場。。宏觀市場場部分區(qū)域競爭爭市場狀狀況樓盤名稱地址戶套面積（平米）租售價格（元/平米）總價（萬）大眾河濱1期長壽路834號一房:40.1-66二房:2001400056-250萬悠詩閣滬太路826號一房:42-7012000-13000（售樓處報價）48-85摩登時代（安天大廈）蘭溪路141號37-668000-1250032-85綠地世家寧夏路、曹楊路口40-6012000-1560048-93圣天地江寧路、長壽路31-5617000-1800070-150中關(guān)村公寓曹楊路718號100.61--118.0910000-12000120-140區(qū)域市場場分析&結(jié)論區(qū)域內(nèi)酒酒店式公公寓總價價絕大數(shù)數(shù)在45萬-80萬/套；區(qū)域內(nèi)酒店式公公寓租售情況況整體良良好，租租售率基基本可以以維持在在90%以上；；區(qū)域內(nèi)類類似產(chǎn)品品的接受受度相當(dāng)當(dāng)高；特別注意意到，區(qū)域酒店店式公寓寓多數(shù)集集中在曹曹楊路和和長壽路路沿線一一帶，本本項目距距“常規(guī)性”酒店式公公寓區(qū)域域有一定定距離。。用“酒店式公公寓”的角度來來觀察本本項目，，從區(qū)域域市場成成熟度、、地段各各方面分分析，本本項目都都不具備備太多的的優(yōu)勢。。因此，在在項目的的營銷、、推廣過過程中，，我們需需要強化化塑造項項目的體體育配套套等極具具優(yōu)勢的的方面，，避免常常規(guī)的“酒店式公公寓”概念，以以獨辟蹊蹊徑的思思路進行行項目的的營銷、、推廣。?？蛻舳ㄎ晃恍杞鉀Q問問題：這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，使使用者是是誰？購買者是是誰？使用者特特征類型一：：自由職業(yè)業(yè)者，或或工作特特點使其其習(xí)慣于于在家辦辦公，腦腦力勞動動之余希希望進行行運動；；年輕，，未婚，，35歲歲以內(nèi)；；租用或或購買本本項目。。類型二：：項目周邊邊企業(yè)中中、高層層主管，，未婚或或短期在在滬工作作，在上上海無住住房，時時尚而愛愛好運動動；租用用本項目目。類型三：：周末度假假型，有有不只一一套房產(chǎn)產(chǎn)，利用用周末時時間來這這里運動動、健身身、休閑閑；購買買本項目目。類型四：：經(jīng)常來滬滬辦公或或經(jīng)商，，希望能能有一個個類似于于酒店、、方便使使用的臨臨時居住住處；年年紀(jì)不低低于30歲；購購買本項項目。這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，什什么人來來購買？？客戶類別別第一類：：自用客客戶第二類：：純投資資客戶自用客戶戶特征根據(jù)“使使用者特特征”，，我們認(rèn)認(rèn)為購買買并自用用本項目目的客戶戶為自由由職業(yè)者者（家庭庭辦公））、周末末度假型型客戶或或經(jīng)常來來滬辦公公、經(jīng)商商客戶三三類。他們不太太關(guān)心項項目的租租賃價格格，比較較重點考考慮項目目的銷售售價格、、體育配配套及生生活配套套、交通通情況自用的客客戶，如如已擁有有一套或或多套房房產(chǎn)，也也同時會會考慮項項目的升升值前景景（體育育、商業(yè)業(yè)配套，，規(guī)劃前前景），，確切而而言，他他們屬于于“自用用+投資資”的客客戶。純投資客客戶特征征年齡分布布廣泛；；來源區(qū)區(qū)域分布布廣泛。。已有一套套或多套套房產(chǎn)，，有一定定的房產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)驗購買本項項目后，，基本自自己不使使用，將將項目出出租或空空關(guān)，待待其獲得得一定的的升值后后拋出他們對項項目的升升值前景景（體育育、商業(yè)業(yè)配套，，規(guī)劃前前景）非非常關(guān)注注可比項目目客戶分分布比例例以下數(shù)據(jù)據(jù)來源：：普潤地地產(chǎn)市場場部及中中介事業(yè)業(yè)部數(shù)據(jù)據(jù)庫圣天地、、綠地世世家、大大眾河濱濱客戶構(gòu)構(gòu)成情況況：自用客戶戶&純投投資客戶戶比例根據(jù)普潤潤地產(chǎn)市市場部數(shù)數(shù)據(jù)，在在對上述述可比類類似項目目產(chǎn)品歸歸納、總總結(jié)的基基礎(chǔ)上普潤認(rèn)為為：自用用客戶&純投資資客戶比比例為：：價格定位位需解決問問題：這這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，價價格如何何？案例一：：蘇堤春春曉位置：長長壽路、、武寧路路樓層：26樓（（總29樓）房型：一一房兩廳廳，建筑筑面積70.64平方方米裝修及配配套：裝裝修，但但無家電電、無家家具成交價格格：14976元/平平方米（信息來來源：普普潤地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）案例二：：圣天地地位置：江寧路、、長壽路路口裝修及配配套：裝裝修，無無家具，，送空調(diào)調(diào)、冰箱箱、洗衣衣機、電電磁灶等等家電均價：17500元/平方米米（信息來來源：普普潤中介介事業(yè)部部2005年2月成交交資料））A套B套C套建筑面積35.22平方米51.86平方米31.56平方米樓層（總25層）6樓5樓5樓成交總價63萬90萬57萬單價17887元/平方米17354元/平方米18060元/平方米案例三：：綠地世家家位置：寧寧夏路、、曹楊路路口裝修及配配套：基基本裝修修，無家家電、無無家具均價：13500元/平方米米（信息來來源：普普潤地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）A套B套C套建筑面積61.5平方米42.5平方米42.34平方米樓層（總34層）15樓21樓7樓成交總價73萬55萬50萬單價11870元/平方米12941元/平方米11809元/平方米案例四：：大眾河河濱位置：長長壽路、、武寧南南路裝修及配配套：基基本裝修修，無家家電、無無家具均價：13700元/平方米米（信息來來源：普普潤地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）A套B套C套建筑面積50.8平方米63.54平方米45.24平方米樓層（總24層）8樓7樓18樓成交總價68萬90萬63萬單價13386元/平方米14164元/平方米13925元/平方米案例五：：一天下下位置：閘閘北恒通通路裝修及配配套：基基本裝修修，無家家電、無無家具（信息來來源：普普潤地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）A套B套C套建筑面積43平方米46.41平方米49.14平方米樓層（總27層）14樓15樓15樓成交總價50萬58萬60萬單價11628元/平方米12497元/平方米12210元/平方米比較內(nèi)容權(quán)重A大眾河濱1期B圣天地C綠地世家擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置25%1.400.351.600.401.200.30配套設(shè)施20%0.900.181.200.240.900.18交通狀況15%1.200.181.500.231.300.20景觀設(shè)計10%0.800.081.000.100.800.08立面設(shè)計10%0.900.091.000.100.900.09小區(qū)配套10%1.200.120.900.091.300.13戶型面積10%0.900.091.200.121.000.10合計100%1.091.2751.075市場比較較法推算算價格修正、測測算價格格將各比較較對象的的市場價價格經(jīng)比比較系數(shù)數(shù)修正后后得出本本案小戶戶型酒店店式辦公公物業(yè)的的參考定定價：以項目A為參考考：13700÷1.01=12569元元/m2；以項目B為參考考：17500÷1.275=13725元/m2；；以項目C為參考考:13500÷÷1.075=11628元元/m2；本案價格格=項目目A修正正價格××A權(quán)重重+…+項目C修正價價格×C權(quán)重=12703元/m2價格定位位結(jié)論根據(jù)上述述數(shù)據(jù)得得出本項項目小戶戶型銷售售價格大大約為：：RMB12700元/M2左左右。上述價格格是指全全程均價價，根據(jù)據(jù)項目的的市場預(yù)預(yù)熱情況況、結(jié)合合“低開高走走”的價格策策略，具具體階段段性價格格將有所所調(diào)整。。產(chǎn)品裝修修建議對這樣的的產(chǎn)品，，我們的的裝修建建議真正的““全配””概念在傳統(tǒng)的的酒店式式公寓的的“裝修修”基礎(chǔ)礎(chǔ)上，真真正做到到“全配配”概念念：配備備全套家家具、全全套家電電家具以設(shè)設(shè)計時尚尚、簡潔潔、現(xiàn)代代、功能能新穎實實用為原原則家電宜采采用國際際品牌（（如SIMENS、NATIONAL），，并可采采用如液液晶電視視等營造造出裝修修的“亮亮點”項目寫字字樓部分分研究產(chǎn)品特征征一層兩套套單套面積積約400平方方米，單單套面積積偏大市場分析析寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品，區(qū)區(qū)域市場場情況如如何？樓盤名稱地址售價（元/M2）物業(yè)管理費（元/月M2）開間面積（M2）總價（萬）中期大廈中山北路2000號11000

6.3154-1400154-1400綠地科創(chuàng)大廈寧夏路/中山路120008.1100-1000120-1200綠地同創(chuàng)大廈順義路62號13000870-12491-162綠洲廣場SOHO時代中山北路3058號8800-9500660-13053-124安天大廈蘭溪路141號8500430-10025-85周邊寫字字樓市場場銷售狀狀況區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌鰣龈艣r普陀區(qū)目目前商務(wù)務(wù)基礎(chǔ)還還比較薄薄弱，辦辦公樓數(shù)數(shù)量稀缺缺且樓盤盤檔次品品質(zhì)不高高，但受受上海西西大門以以及西北北物流劃劃的影響響，對寫寫字樓的的需求也也會增多多。銷售型寫寫字樓不不多，大大多是租租售型，，目前區(qū)區(qū)域銷售售型寫字字樓售價價一般在在8500—13000元/M2之之間，且且銷售狀狀況很好好?？驮炊ㄎ晃唤鉀Q問題題：這樣樣的產(chǎn)品品，客源源如何構(gòu)構(gòu)成？大面積寫寫字樓客客戶構(gòu)成成根據(jù)普潤潤中介事事業(yè)部成成交信息息資料，，目前購購買大面面積寫字字樓（單單套面積積300以上））的客戶戶情況為為：由于面積積偏大，，購買大大面積寫寫字樓客客戶，鮮鮮有投資資客。但但是，地地段很好好、租賃賃情況很很好的寫寫字樓，，如天安安中心，，也有很很多購買買整層甚甚至兩層層的投資資客。以本項目目寫字樓樓而言，，根據(jù)單單套面積積、地段段以及整整個區(qū)域域?qū)懽謽菢堑氖袌鰣銮闆r判判斷，本項目的的購買主主體為公公司，而而且基本本上為內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)，企業(yè)業(yè)規(guī)模為為40人人（10平方米米/人））左右。。公司目前前為穩(wěn)定定發(fā)展期期，收入入、支出出穩(wěn)定，，擴張平平穩(wěn)，故故購買適適合自身身的寫字字樓使用用，并準(zhǔn)準(zhǔn)備使用用5年以以上。價格定位位解決問題題：這樣樣的產(chǎn)品品，價格格如何？？市場比較較法測算算寫字樓樓價格比較內(nèi)容權(quán)重A中期大廈B綠地科創(chuàng)大廈C綠地同創(chuàng)大廈擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置10%1.10.111.10.111.20.12交通狀況20%1.10.221.10.221.10.22環(huán)境景觀10%0.80.080.90.091.00.10立面設(shè)計10%0.90.091.00.100.90.09層高10%1.00.101.00.101.00.10內(nèi)部格局10%1.10.110.90.091.10.11大樓設(shè)備10%1.00.100.90.091.10.11戶型面積10%1.20.121.20.120.90.09物業(yè)管理10%0.90.090.90.091.00.10合計100%/1.02/1.01/1.04將各比較較對象的的市場價價格經(jīng)比比較系數(shù)數(shù)修正后后得出本本案辦公公物業(yè)的的參考定定價：以項目A為參考考：11000÷1.02=10784.31元元/m2；以項項目B為為參考：：12000÷÷1.01=11881.19元/m2；；以項目C為參考考:13000÷1.04=12500元元/m2；本案價格格=項目A修正價價格×A權(quán)重+…+項目C修正價價格×C權(quán)重=11726.38元元/m2本項目辦辦公樓銷銷售價格格預(yù)估根據(jù)上述述數(shù)據(jù)得得出本項項目辦公公樓銷售售價格大大約為：：RMB11720元/M2項目商業(yè)業(yè)部分研研究產(chǎn)品定位位需解決問問題：我我們的商商業(yè)產(chǎn)品品是什么么？Sporting—Mall定位詮釋釋：本項目是是一個集集合體育育產(chǎn)業(yè)的的一個一一站式集集中消費費場所，，滿足多多項體育育運動消消費；體體育服飾飾及用品品的購置置；體育育休閑及及吸收體體育相關(guān)關(guān)資訊，，并集合合健身和和SPA等等綜合性性體育項項目，購購物場所所明顯的的體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的的一個體體育MALL。商業(yè)部分分定位商業(yè)分層層業(yè)態(tài)分分布建議議4層考慮慮做一家家大型的的健身場場所，如如舒適堡堡、韋德健身身、星之之健身俱樂部部等，或或者是一一家大型型的SPA如：：思妍麗麗等，四四樓的露露天平臺臺可以定定位為戶戶外健身身場，如如安放跑跑步機，，修好頂頂棚即可可！5層做一一家大型型的餐飲飲（只做做一家，，設(shè)置一一個廚房房即可）），如陶陶然居等等?？梢砸栽谖鍢菢琼攲哟畲畛霾糠址猪斉镒髯鳛閼敉馔獠惋嫷牡膱鏊?，增加租租賃成功功率！這樣定位位主要考考慮到各各業(yè)態(tài)的的租金承承受能力力有區(qū)別別。商業(yè)4層、5層業(yè)態(tài)態(tài)建議價格定位位需解決問問題：這這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，價價格如何何？項目周邊邊商業(yè)市市場銷售售狀況樓盤名稱地址戶套面積（平米）租售價格（元/平米）測算整體價格目前租售情況中嵐大廈裙房中山北路2360號每層1500，分割面積200—250/套；1F、2F商鋪，3F、4F、5F辦公1F：180002F：1200015000左右1F、2F銷售率：100%3F—5F出租率：75%鎮(zhèn)坪路28弄商鋪鎮(zhèn)坪路28弄總建面約5100；共3層，每層面積1700；1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右無人租賃西門町武寧路近東新路總建面約3600；共4層，每層約900，單套10-20平方米1F:400002F300003F:250004F:2000028000出租率80%（剩余20%集中在3-4F）頤寧苑商鋪曹楊路近武寧路總建面5100；共3層，每層面積約1700；自由分割1F:180002F:150003F:1200015000出租率80%（剩余20%集中在3F）秋月楓舍舍2期“柏麗大街街”和新影都都商鋪由由于其商商業(yè)整體體規(guī)劃和和品質(zhì)都都較高，，租金水水平位于于首位；；本案周邊邊其它商商業(yè)物業(yè)業(yè)的租金金水平基基本為4-6元元/M2·天；商業(yè)業(yè)主力分分割面積積擁有150-200M2和10-50M2兩個面積積段。市場比較法推推算本案商業(yè)業(yè)部分價格比較內(nèi)容權(quán)重A西門町B鎮(zhèn)坪路商鋪C中嵐大廈裙房擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置10%1.50.151.00.101.10.11交通狀況20%1.40.281.00.201.00.20環(huán)境景觀10%1.30.130.60.060.60.06立面設(shè)計10%1.20.120.50.050.60.06層高10%1.00.101.00.101.00.10內(nèi)部格局10%1.20.120.60.060.60.06大樓設(shè)備10%1.30.130.60.060.60.06戶型面積10%1.20.121.00.101.10.11商業(yè)管理10%1.20.120.50.050.50.05合計100%/1.27/0.78/0.80將各比較對象象的市場價格格經(jīng)比較系數(shù)數(shù)修正后得出出本案商業(yè)部部分的單套參參考定價：以項目A為參考：28750÷÷1.23=22637.79元/m2；以項項目B為參考考：13000÷0.78=16666.7元元/m2；以項目C為參考:15000÷0.80=18750元/m2；本案價格=項目A修正正價格×A權(quán)權(quán)重+……+項目C修正正價格×C權(quán)權(quán)重=22637.79*[1.23/(1.23+0.78+0.80)]+16666.7*[0.96/(1.23+0.78+0.80)]+18750*[0.98/(1.23+0.78+0.80)]=19351.67元/m2根據(jù)上述數(shù)據(jù)據(jù)得出本項目目商業(yè)的單套套銷售價格大大約為RMB19300元/M2左右。商業(yè)營銷模式式開發(fā)商將整個個商場分割成成若干個獨立立產(chǎn)權(quán)的鋪位位出售給投資資者，投資者者不參與商場場的經(jīng)營管理理，即商鋪產(chǎn)權(quán)與與經(jīng)營權(quán)相分分離，同時成立專業(yè)業(yè)的經(jīng)營管理理公司統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理。鑒于發(fā)展商及及我司將致力力于打造成功功商業(yè)的目標(biāo)標(biāo)，普潤地產(chǎn)產(chǎn)在于眾多經(jīng)經(jīng)營管理公司司洽談時得出出的統(tǒng)一意見見是，必須分離投資資者10年的使用用權(quán)！因此，我司提提出3年7%+7年X%的返返租計劃：在購房時一次性提供投投資客3年每年為7%的返租，，并在未來7年根據(jù)市場場的租金狀況況直接支付給給業(yè)主鋪位的的出租租金。。經(jīng)過3年的返租期期后，商場經(jīng)經(jīng)營已經(jīng)相對對成熟，經(jīng)營營客與投資客客的利益就可可以得到保障障，這樣可以以增強商鋪買買家的信心。。階段內(nèi)商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分分離，投資者者收取返租回回報裙房商業(yè)鋪位位的銷售方式式示意圖15000元/m2新體育/普潤合同價19000元/m2普潤銷售標(biāo)價10元/m2+第一年商家租金15000元/m2普潤銷售合同價交發(fā)展商3990元/m2（三年7%）銷售收入提前支付新體育與普潤成立商業(yè)經(jīng)營管理公司后兩年的租金收入作為商業(yè)經(jīng)營管理公司收益如上：真實的的資金注入和和務(wù)實的經(jīng)營營管理平臺的的搭建將很大大程度的增強強投資者的信信心！普潤已接觸的的商場經(jīng)營管管理公司HK100（（SPORT100）上海迪美廣場場有限公司上海華盛貿(mào)易易商場上海福民街小小商品市場有有限公司上海新七浦投投資發(fā)展有限限公司上海伊美時尚尚廣場上海雄鵬置業(yè)業(yè)有限公司上海灘小商品品皮具箱包批批發(fā)市場8上海米蘭蘭廣場有限公公司上海福佑商廈廈有限公司體育產(chǎn)業(yè)營銷銷策劃方案體育產(chǎn)業(yè)概述述中國的體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尚處初級級階段，真正正形成“產(chǎn)業(yè)鏈”尚需時日。舉舉例而言，美美國擁有健身身會員卡的人人數(shù)占總?cè)丝诳诘?4%，，而中國首都都北京，這個個比例僅僅為為1%。從另另一方面，這這個比例也說說明中國的體體育產(chǎn)業(yè)市場場潛力非常巨巨大。在發(fā)達地區(qū)如如上海、北京京這樣的大型型都市，體育育產(chǎn)業(yè)已開始始由萌芽期向向發(fā)展期轉(zhuǎn)變變。上海在日日益國際化的的進程中，體體育產(chǎn)業(yè)日益益發(fā)達，如2004年開開始舉辦的F1國際賽車車運動、2005年即將將連續(xù)數(shù)年舉舉辦的網(wǎng)球“大師杯”比賽等。這些些國際第一流流的賽事不斷斷地落戶上海海，將對上海海的體育產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)生難以估估量的巨大促促進作用。作為本項目而而言，與眾不不同的“體育”概念，將隨著著上海體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)發(fā)達而愈發(fā)地地具有活力。。普潤認(rèn)為，，準(zhǔn)確地把握握住“體育產(chǎn)業(yè)”的概念并與本本項目結(jié)合起起來，將成為為整個項目成成功的關(guān)鍵。。課題：如如何在本項目目中，將體育育產(chǎn)業(yè)與房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有機機地結(jié)合？解決方案推出“會員卡”的概念！概述上海奧林匹克克花園可謂體體育產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的先行者者，且不論其其“體育”概念與本項目目的差異，而而研究其曾經(jīng)經(jīng)推出的“20年有效會會員金卡”，可得出諸多多值得借鑒之之處。上海奧林匹克克花園可謂體體育產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的先行者者，且不論其其“體育”概念與本項目目的差異，而而研究其曾經(jīng)經(jīng)推出的“20年有效會會員金卡”，可得出諸多多值得借鑒之之處。將金卡獨立于于房產(chǎn)之外，，單單作為上上海新體育廣廣場的入會會會員卡的功能能，并以回籠籠資金為目的的的操作過程程中，“20年有效會會員金卡”是不成功的。。而當(dāng)這張卡與與房產(chǎn)行銷結(jié)結(jié)合了之后，，不但卡的發(fā)發(fā)行量獲得了了空前的壯大大，而房產(chǎn)的的行銷也借勢勢取得了非常常好的業(yè)績，，可謂“一舉兩得”。反觀本項目，，采用“會員卡”的方式，恰恰恰是一種整合合房地產(chǎn)、體體育產(chǎn)業(yè)、商商場經(jīng)營業(yè)以以及客戶獲得得價值的優(yōu)秀秀方案。具體而言，與與體育場聯(lián)合合發(fā)行10年年（或20年年）會籍制的的金卡（以下下簡稱“金卡”）金卡核心價值值用一張卡，將將房地產(chǎn)、體體育產(chǎn)業(yè)以及及商場經(jīng)營有機機地結(jié)合起來來！金卡功能獲得購房優(yōu)先先權(quán)及折扣，，相當(dāng)于購房房意向金贈送一定次數(shù)數(shù)的免費消費費項目獲得體育場10年（或20年）會員員資格，可享享受會員價格格，并采用“積分”返利方案獲得商場及餐餐飲10年（（或20年））會員資格，，可享受會員員價格，同樣樣采用“積分”返利方案體育中心經(jīng)營營模式建議整個體育中心心采用“會員制”的經(jīng)營模式每一單項運動動設(shè)施，都配配制一定數(shù)量量的教練設(shè)置多種會員員卡，如金卡卡、年卡、季季度卡、月卡卡、家庭卡、、個人卡等等等在基本定價的的基礎(chǔ)上，不不同的會員卡卡可享有不同同的優(yōu)惠程度度制定統(tǒng)一《章章程》，作為為管理規(guī)范（（見后附《章章程》）運動設(shè)施使用用價格建議運動設(shè)施

基本價格

金卡會員價格

非繁忙時段繁忙時段足球場（7人制）400元/1.5小時600元/1.5小時7折

網(wǎng)球場25元/小時40元/小時籃球場（標(biāo)準(zhǔn)場）200元/1.5小時300元/1.5小時游泳館15元/小時25元/小時攀巖30元/次40元/次羽毛球20元/小時30元/小時乒乓球10元/小時15元/小時棋牌室10元/小時15元/小時健身房15元/次25元/次免費

系列文件《動天地俱樂部部金卡會員入入會細(xì)則》（略）《動天地俱樂部部金卡申請表表》（略）《上海市總工會會滬西工人文文化宮體育中中心會員章程程》（略）推廣策略略整盤形象定位位全體育地產(chǎn)純純運動特特區(qū)定位釋意：“全體育地產(chǎn)產(chǎn)”其中包含含了兩層含義義：1.本案擁有有各種體育運運動設(shè)施，包包括游泳館、、足球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、羽毛毛球館、乒乓乓室等，其內(nèi)內(nèi)容可謂包羅羅萬象。因此此，種類齊全全。2.本案地處處200畝體體育運動場地地中，地產(chǎn)不不僅和體育緊緊密結(jié)合在一一起，更扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了傳統(tǒng)觀念念里的“體育育為住宅配套套”之概念，，讓健康的生生活和全方位位的體育運動動真正唱起了了主角，從而而創(chuàng)造了嶄新新的地產(chǎn)運作作模式?！凹冞\動特區(qū)區(qū)”其間包含含兩層含義：：1.“純”是是指本案的運運動項目設(shè)施施先進、運動動場地規(guī)范、、運動內(nèi)容專專業(yè)、能夠提提供一種純正正的新派運動動生活。2.“運動特特區(qū)”是指本本案的項目所所處地塊的特特殊性。因為為如此大規(guī)模模、且極富特特色的綜合性性運動居所在在本市可謂絕絕無僅有。因因此完全可以以將其和周邊邊地區(qū)劃離開開來，成為一一方特別的體體育運動區(qū)域域。推廣總精神讓生活動起來來！推廣總精神釋釋意：首先，這是一一個房產(chǎn)項目目，它要創(chuàng)造造一種生活模模型，形成一一個新的生活活圈和生活形形態(tài)。而客戶戶購買本案的的最終目的也也是為了更好好的生活。因因此，“生活活”是我們需需要改進和創(chuàng)創(chuàng)造的客體。?！白屔顒悠鹌饋怼焙芎玫牡膫鬟_了本案案是一個以體體育運動為主主體核心的項項目，正因為為他擁有那么么多專業(yè)的體體育設(shè)施和良良好的體育氛氛圍，才能給給生活帶來革革命性的變動動。其結(jié)果是是讓每個人都都能運動起來來，讓每個人人的生活的躍躍動起來，從從而締造出一一個“體育、、生活密不可可分”的新型型生活模塊。。小戶型形象定定位SportClubHouse定位釋意：Sport本案擁有豐富富的體育運動動設(shè)施，因此此以運動為主主線不容置疑疑，這將成為為一種健康的的生活方式、、一種獨特的的地產(chǎn)運作方方式、一種有有活力的新興興文化表征。。ClubHouseClubHouse是是讓居住轉(zhuǎn)化化成一種小團團體間自發(fā)聚聚合的Club生活模式式，其鄰里間間完全是志同同道合的朋友友關(guān)系，正是是本案豐富多多彩的體育項項目形成了這這種Club氛圍，人們們以各自鐘愛愛的體育運動動項目自發(fā)形形成了一系列列Club，，生活從此和和健康、個性性、快樂、朋朋友走在了一一起。小戶型推廣案案名推薦動·天地地“動”——““動”不僅包包含了運動的的含義，更更可引申為““感動”、““激動”、““靈動”“活活動”“脈動動”“搏動””等各種含義義，推廣上延延展性很強，，其本身也充充滿動感，和和本案定位相相符。“天地”———氣勢磅礴，，又有空間的的含義。自由一套“自由”———在這里它有有幾層含義，，一是一種自自由的生活方方式和運動狀狀態(tài)。二是和和“自有”諧諧音，說明讓讓客戶自己能能夠擁有一套套屬于自己的的活力居所。。此外和“自自有一套”諧諧音，意為自自有一套主見見、個性等，，符合客戶定定位?！耙惶住薄瓤梢隇闉橐惶追孔?，，也可引申為為自己的一套套人生觀、價價值觀和生活活觀。備選案名：MorningHouse搏派天地奇寓G點點公寓HI一間！YES！！活力所RUN地帶帶RUSH動力力場辦公推廣案名名推薦動利大廈“動”——與與動天地相呼呼應(yīng)，動力大大廈重點在““動”字上，，說明本案是是一臺擁有無無盡能量的企企業(yè)動力引擎擎?！袄薄行猩瘫氐闷淅?，因此利益益是最吸引客客戶的。“動動利”即表明明本案能推動動其銷售力，，實現(xiàn)企業(yè)利利潤最大化。。韻動·商館“韻動”———韻有韻律、、韻味之含義義，動是指動動力、活力。。有韻律的活活動能體現(xiàn)企企業(yè)的旺盛生生機和充沛活活力。同時該該詞和“運動動”諧音，體體現(xiàn)了本案以以體育運動為為核心的主體體定位?！吧甜^”———是指精致的的、小型的、、高效率、高高品位的商務(wù)務(wù)場所。備選案名：Morning大廈RUN大廈廈RUSH引擎X大廈/X星座HI大廈YES?。〈髲B奇運大廈搏搏士大大廈自自由大廈新新動動力大廈磁磁力力大廈主題商場形象象定位定位SportingMall定位釋義Sporting本商場是一個個以經(jīng)營專業(yè)業(yè)體育產(chǎn)品、、體育服飾、、體育配套產(chǎn)產(chǎn)品為主的大大型商場，因因此Sport就就是最大的營營銷主題。MallMall意指指大型綜合性性購物商場,商業(yè)街，，與本案定位位相符。體育運動主題題商場案名推推薦動力場“動”——與與動天地相呼呼應(yīng)，動力場場的“動”包包含了運動的的含義?！傲Α薄啊傲Α笔求w育育運動中最陽陽剛的一面，，也完美體現(xiàn)現(xiàn)了體育拼搏搏向上的精神神?！皥觥薄啊皥觥笔且粋€個有引力、有有能量的特定定空間，可以以引申為磁場場、力場等，，說明本商場場將不斷聚集集熱旺人氣。。摩動時代“摩”——含含有摩登、時時尚之含義，，符合年輕人人的消費心態(tài)態(tài)。“動”——是是指商場主營營體育運動類類商品?！澳印薄陀⑽腗orden（（摩登）諧音音，同時和““魔洞”諧音音，說明商場場是一個有魔魔力、吸引力力的巨大洞口口，對青年人人有很強的吸吸引力。時代——將時時空結(jié)合的概概念引入商場場、說明本案案將主導(dǎo)當(dāng)今今運動時尚，，締創(chuàng)一個嶄嶄新的體育商商業(yè)時代！備選案名：MorningCITYRUN活力力館X基地RUSHRUSHRUSHX星球球HI族基地YES！領(lǐng)地地上海新新體育城－奇奇跡場韻韻動場自自由堡壘活活力磁場推廣總思路1.先塑造本本案的整體形形象，提升本本案的檔次，，擴大品牌形形象和知名度度，緊接著推推出系列產(chǎn)品品廣告，力求求將每個產(chǎn)品品的特色做到到廣而告之，，并最終促成成目標(biāo)客戶的的購買行為。。2.先以軟廣廣告引爆市場場，鋪平道路路，后以硬廣廣告乘勝追擊擊，以至大獲獲全勝。3.以精彩紛紛呈的SP活活動攪熱上海海樓市，力爭爭成為2005年上海家家喻戶曉的樓樓盤。4.以“會員金卡”聯(lián)動一、二手手房市場渠道道、展開一場場地面“客戶”精準(zhǔn)式伏擊戰(zhàn)戰(zhàn)，快速攻入入市場。推案步驟小戶型為先，，迅速積聚人人氣，引起市市場關(guān)注。辦公乘勝，借借住宅熱銷之之勢，吸引更更多投資者關(guān)關(guān)注。商業(yè)壓軸，最最終大獲全勝勝。推廣布陣圖前期預(yù)熱市場升溫開盤沸騰持續(xù)保溫3月15日-4月10日日4月11日-4月17日日4月18日-5月10日日5月11日-6月30日日推廣主策略借力使力，名名人效應(yīng)聘請劉翔為形形象代言人劉翔無論從行行業(yè)、形象、、氣質(zhì)甚至從從區(qū)域（成長長在普陀，小小學(xué)就在本項項目附近）各各方面考慮，，都與本項目目極為匹配。。聘請劉翔為形形象代言人，，可利用其目目前極高的人人氣和知名度度，一舉打響響本項目品牌牌?？衫闷湫蜗笙?，發(fā)散出一一系列PR活活動、媒體廣廣告等等，使使項目的推廣廣“借力使力”，打下成功推推廣的堅實基基礎(chǔ)。耳語運動，口口碑營銷一、二手聯(lián)動動，全員營銷銷普潤地產(chǎn)運作作嫻熟的一、、二手聯(lián)動，，“全員營銷”營銷手段，已已在“南京益來名人人城市酒店”的銷售戰(zhàn)役中中得以充分施施展。未打一一張報紙稿的的前提下，在在一周之內(nèi)銷銷售出100套單元，回回籠資金近2個億的優(yōu)異異戰(zhàn)績，充分分驗證了普潤潤地產(chǎn)優(yōu)秀的的營銷手段和和完善的一、、二手營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。本項目，也將將深化這種營營銷模式，利利用龐大的營營銷網(wǎng)絡(luò)和資資源，在客戶戶預(yù)熱期充分分施展“耳語運動”能力，在整個個房產(chǎn)業(yè)內(nèi)造造勢，“吊”足目標(biāo)客戶的的“胃口”，以期在開盤盤強銷期達成成良好的銷售售效果。以點及面，引引爆市場推出會員卡概概念，用小小小的一張卡，，整合體育產(chǎn)業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)以及商場經(jīng)經(jīng)營業(yè)上海奧林匹克克花園可謂體體育產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的先行者者，且不論其其“體育”概概念與本項目目的差異，而而研究其曾經(jīng)經(jīng)推出的“20年有效會會員金卡”，，可得出諸多多值得借鑒之之處。將金卡獨立于于房產(chǎn)之外，，單單作為上上海奧園“運運動城”的入入會會員卡的的功能，并以以回籠資金為為目的的操作作過程中，““20年有效效會員金卡””是不成功的的。而當(dāng)這張卡與與房產(chǎn)行銷結(jié)結(jié)合了之后，，不但卡的發(fā)發(fā)行量獲得了了空前的壯大大，而房產(chǎn)的的行銷也借勢勢取得了非常常好的業(yè)績，，可謂“一舉舉兩得”。反觀本項目，，采用“會員卡”的方式，恰恰恰是一種整合合房地產(chǎn)、體體育產(chǎn)業(yè)、商商場經(jīng)營業(yè)以以及客戶獲得得價值的優(yōu)秀秀方案。階段性性推廣廣計劃劃前期市市場預(yù)預(yù)熱（（3月月15日—4月10日日）推廣目目的：：造勢市市場，，迅速速提高高市場推廣內(nèi)容：n

推出會員卡，在獲得體育場會員資格的同時，卡本身充當(dāng)了購房意向金的角色。n

全面展開“耳語傳播”戰(zhàn)役，以“猶抱琵琶半遮面”的姿態(tài)，利用公司營銷網(wǎng)絡(luò)發(fā)布項目信息，充分“吊”起客戶“胃口”。n

廣告方面，戶外廣告（高炮、巨幅、圍墻、引導(dǎo)旗）開始發(fā)布，報刊以軟文（新聞類）作為輔助，預(yù)熱市場。n

以項目現(xiàn)場售樓處為主，普潤所有門店為輔，編制強大營銷網(wǎng)絡(luò)。

新聞主主題第一波波新聞聞主題題：△全體體育運運動特特區(qū)登登陸大大上海?！黧w育育地產(chǎn)產(chǎn)呼之之欲出出，運運動社社區(qū)新新鮮出出籠。?！髡顿Y資1.3億億打造造北上上海動動力源源△上海海又建建成一一座大大型體體育廣廣場第二波波新聞聞主題題：方向：：從前前期整整體形形象宣宣傳向向產(chǎn)品品形象象（小小戶型型公寓寓）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，全力力攻克克小戶戶型的的宣傳傳戰(zhàn)，，并輔輔之硬硬廣告告攻略略推廣主主題：：SportClubHouse強強勢勢登陸陸上海海灘??！市中心心收藏藏200畝畝生態(tài)態(tài)動感感生活活空間間！整合媒媒體報紙：：《解解放日日報》》、《《新聞聞晨報報》、、《新新民晚晚報》》、《《青年年報》》、《《經(jīng)濟濟觀察察報》》、《《房房地產(chǎn)產(chǎn)時報報》、、《《證券券報》》。雜志：：《上上海樓樓市》》、《《美家家》電臺：：以交交通臺臺為頻頻道宣宣傳本本案體體育運運動主主題網(wǎng)絡(luò)：：以搜搜房網(wǎng)網(wǎng)為主主要網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體宣宣傳本本案體體育運運動主主題市場升升溫（（4月10日日-4月17日日）推廣目目的：：繼續(xù)續(xù)加大大推廣廣力度度，增增加傳傳播頻頻率，，拓展展傳播播層面面，將將大家家的注注意力力聚焦焦到本本案，，將媒媒體的的焦點點聚積積到本本案，，用廣廣告將將本案案“煮沸”，蓄勢勢到高高位，，待開開盤轟轟然打打開。。傳播策策略：：本階段段以硬硬廣告告為主主，軟軟廣告告為輔輔，SP活活為市市場杠杠桿，，推動動整案案運作作，以以集束束式、、閃電電式行行動向向市場場發(fā)起起猛攻攻。小戶型型開盤盤、強強銷（4月月18日—5月1日））正式開開盤前前，大大氣勢勢、大大手筆筆、大大范圍圍進行行項目目推廣廣，讓讓等待待已久久的客客戶的的需求求欲望望得到到極大大的釋釋放，，在樣樣板房房中實實現(xiàn)““體驗驗營銷銷”，，令目目標(biāo)客客戶小小定客客戶快快速落落定，，轉(zhuǎn)為為大定定。開盤強強銷，，并在在5月月前將將第一一批客客戶快快速簽簽約劉翔閃閃亮登登場，，各路路以劉劉翔為為主打打形象象的媒媒體廣廣告（（戶外外、電電視、、報紙紙、雜雜志、、DM）全全面跟跟上，，開盤盤期強強力轟轟炸“用廣告告做廣廣告”，以開開盤的的良好好銷售售業(yè)績績，結(jié)結(jié)合項項目自自身特特色，，帶動動新聞聞性報報道及及炒作作，讓讓項目目在短短時間間內(nèi)火火爆申申城利用假假日（（五一一）房房展會會，進進一步步拓展展客源源傳播戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)報紙廣廣告：：開盤盤前一一周選選擇在在《新新聞晨晨報》》《新新民晚晚報》》《解解放時時報》》上發(fā)發(fā)布系系列““小戶戶型””產(chǎn)品品廣告告。專業(yè)報報紙：：開盤盤前一一周選選擇在在《上上海樓樓市》》《房房地產(chǎn)產(chǎn)時報報》上上發(fā)布布系列列“小小戶型型”產(chǎn)產(chǎn)品廣廣告。。推廣主主題：：200畝體體育用用地中中，僅僅有6萬平平方米米的建建筑上海人人均體體育用用地1.8m2，這這里人人均體體育用用地58m2。。一個體體育廣廣場，，只有有500位位幸運運者可可以珍珍藏。。沒有家家電，，哪敢敢叫全全裝修修?!沸騰（（開盤盤：4月18日日）開盤三三天時時間，，以集集束性性轟炸炸360度度傳播播頻率率震撼撼性““開盤盤沖擊擊波””報媒———4月16、、17、18日日選擇擇在《《新聞聞晨報報》《《新民民晚報報》《《解放放日報報》上上發(fā)布布開盤盤廣告告。推廣主主題：：特別新新聞：：上海海新體體育廣廣場4月18日日曠世世公開開！現(xiàn)場活活動華池路路十字字路口口、管管弄路路售樓樓門口口豎兩兩個大大型拱拱門，，主題題：““熱烈烈祝賀賀‘上上海新新體育育廣場場’隆隆重開開盤””借用““管弄弄公園園中央央草坪坪”舉舉行““讓生生活動動起來來激情情演唱唱會””、、趣趣味游游戲等等現(xiàn)場場表演演會。。另一方方案，，開盤盤當(dāng)天天，劉劉翔現(xiàn)現(xiàn)場簽簽名會會，并并授于于本案案形象象大使使，使使開盤盤活動動達到到高潮潮普陀區(qū)區(qū)體育育局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)為為開盤盤儀式式剪彩彩SP活活動外地戰(zhàn)戰(zhàn)場：：參加加香港港房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品推推介會會本地戰(zhàn)戰(zhàn)場：：4月份份開始始在徐徐家匯匯中心心公園園商圈圈，火火車站站太平平洋百百貨門門前等等繁華華地段段舉辦辦“讓讓生活活動起起來””為主主題的的激情情活動動內(nèi)容為為：表演現(xiàn)現(xiàn)代爵爵士搖搖滾樂樂隊現(xiàn)代舞舞蹈表表演奇幻魔魔術(shù)和和小丑丑表演演極限單單車表表演運動街街舞表表演5秒鐘鐘競猜猜歷屆屆奧運運冠軍軍搶答答賽非主流流藝術(shù)術(shù)畫展展持續(xù)保保溫期期（4月19日日-5月20日日）推廣目目的：：借助開開盤的的火爆爆效應(yīng)應(yīng)，加加大廣廣告力力度，，乘勝勝追擊擊，制制造市市場緊緊張氣氣氛，，迫使使客戶戶盡快快成交交并簽簽約。。推廣方方向：：在向小小戶型型公寓寓發(fā)起起最后后總攻攻時，，戰(zhàn)役役的重重點向向SOHO轉(zhuǎn)移移，同同時向向商場場部署署兵力力。傳播戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)：：報紙廣廣告：：在《新新聞晨晨報》》上發(fā)發(fā)表小小戶型型熱銷銷廣告告在《上上海樓樓市》》上發(fā)發(fā)表小小戶型型熱銷銷廣告告主題：：SportClubHouse熱熱銷大大上海海！樓市績績優(yōu)股股感動動投資資者！！體育＋＋地產(chǎn)產(chǎn)＋小小戶型型，滬滬上投投資新新熱點點！SP活活動（（4、、5月月份））主要促促銷活活動：：參加““2005年上上海之之春房房地產(chǎn)產(chǎn)房交交會””現(xiàn)場場舉辦辦“讓讓生活活動起起來””激情情宣傳傳活動動其它促促銷活活動方方案方案1：參加在在上海海體育育館舉舉辦““全球球關(guān)注注的體體育大大賽———2005年年世兵兵賽””廣告告招商商活動動，搭搭乘““世兵兵賽””的新新聞戰(zhàn)戰(zhàn)車將將本案案的““體育育地產(chǎn)產(chǎn)”要要概念念推向向全市市乃至至全國國。促銷方方案2與上海海普陀陀區(qū)體體育局局聯(lián)合合舉辦辦“上上海新新體育育廣場場”運運動與與生活活主題題活動動月。。活動主主題：：“讓生生活動動起來來”，，具體體為組組織系系列趣趣味體體育比比賽：：1.灌灌籃籃大賽賽2.顛顛足足球賽賽3.端端乒乒乓球球賽4.大大板鞋鞋賽跑跑5.男男女女二人人夾氣氣球障障礙賽賽跑6.趣趣味踢踢毽賽賽7.跳跳繩繩雙飛飛賽8.投投靶比比賽9.分分組組爭爭頂頂氣氣球球賽賽10.合合家家捆捆綁綁歡歡樂樂跑跑專業(yè)業(yè)體體育育比比賽賽上海海乒乒乓乓精精英英表表演演賽賽上海海圍圍棋棋精精英英賽賽上海海羽羽毛毛球球精精英英賽賽上海海非非主主流流網(wǎng)網(wǎng)球球賽賽招商商SP活活動動6月月份份參參加加上上海海體體育育用用品品國國際際