年北京祥云創(chuàng)意空間城市綜合體項(xiàng)目營銷執(zhí)行細(xì)案-

2013年4月5日創(chuàng)意空間項(xiàng)目部2013年?duì)I銷執(zhí)行細(xì)案目錄PART1產(chǎn)品梳理PART2核心價值PART3銷售策略PART4推廣策略PART5工作執(zhí)行1、貨值梳理2、產(chǎn)品梳理3、產(chǎn)品價值PART1、產(chǎn)品梳理【貨值梳理】按照均價22388元/㎡計(jì)算，,C03地塊寫字樓可售房源貨值為6.69億元C03地塊寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)C03寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別可售套數(shù)可售面積（㎡）貨值預(yù)計(jì)（萬元）S23412070.427,023S5207625.5117,072S82710173.0322,775合計(jì)8129868.9466,871剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合計(jì)寫字樓C03可售套數(shù)017333181可售面積0.004437.6411475.0113956.2929868.94貨值預(yù)計(jì)（萬元）09,93525,69031,24566,871比例0%21%41%38%100%貨值梳理_C03地塊S2寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合計(jì)寫字樓S2可售套數(shù)09121334可售面積0.002194.984130.485744.9412070.4貨值預(yù)計(jì)（萬元）04,9149,24712,86227,023比例0%26%35%39%100%按照均價22388元/㎡計(jì)算,S2樓棟貨值為2.7億元S2貨值梳理S5地塊寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合計(jì)寫字樓S5可售套數(shù)0601319可售面積0.001690.060.005656.37346.36貨值預(yù)計(jì)（萬元）04,409012,66317,072比例0%32%0%68%100%按照均價22388元/㎡計(jì)算，S5樓棟貨值為1.7億元S5貨值梳理S8寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合計(jì)寫字樓S8可售套數(shù)0121527可售面積0.00273.457344.532555.0510173.03貨值預(yù)計(jì)（萬元）061216,4435,72022,775比例0%4%77%19%100%按照均價22388元/㎡計(jì)算，S8樓棟貨值為2.27億元S8貨值梳理兩限房商業(yè)剩余可售房源統(tǒng)計(jì)兩限房底商剩余可售房源統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別可售套數(shù)可售面積（㎡）貨值預(yù)計(jì)（萬元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#3705.9426120055合計(jì)92645.597596583兩限房底商可售房源統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別可售套數(shù)可售面積（㎡）貨值預(yù)計(jì)（萬元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#71659.0661676079合計(jì)133598.62133152607兩限房貨值梳理兩限房商業(yè)可售房源貨值為1.33億元。CO3寫字樓可售貨值為6.69億元。地塊寫字樓可售房源貨值為6.69億元，剩余可售房源貨值為6.69億元。CO3兩限房商業(yè)可售貨值1.33億元。地塊兩限房商業(yè)可售房源貨值為1.33億元。剩余可售房源貨值為0.97億元。CO3寫字樓及兩限房可售貨值剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（㎡）貨值預(yù)估（億）S183396702.13S20190（待定）193274.25S1430~4070001.75合計(jì)253-263296978.13從此表可可見預(yù)估估CO6地塊寫字字樓貨值值約8.13億元，可售面積積約2.96萬平方米米。貨值梳理理——CO6地塊S18/S20可售房源源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（㎡）貨值預(yù)估（億）S183396702.13S20190（未定）193274.25合計(jì)223289976.38S18寫字樓總總面積預(yù)預(yù)計(jì)9670平米，預(yù)預(yù)估均價價2.2萬元/平米，銷銷售額約約2.13億元。S20寫字樓總總面積預(yù)預(yù)計(jì)19327平米，預(yù)預(yù)估均價價2.19萬元/平米，銷銷售額約約4.25億元。備注：S18/S20可售建建筑面面積以以設(shè)計(jì)計(jì)部最最終給給出的的數(shù)據(jù)據(jù)為準(zhǔn)準(zhǔn)！S14可售房房源統(tǒng)統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（㎡）貨值預(yù)估（億）S1430~4070001.75備注：：S14可售建建筑面面積以以最終終測繪繪的數(shù)數(shù)據(jù)為為準(zhǔn)?。14寫字樓樓的總總面積積預(yù)計(jì)計(jì)7000平米，，預(yù)估估均價價2.5萬元/平米，，銷售售額約約1.75億元。。【產(chǎn)品梳梳理】樓棟價價值1、地塊塊價值值：C03地塊>C06地塊C-03位于核核心商商業(yè)景景觀區(qū)區(qū)，西西面臨臨河景景觀綠綠化帶帶，相相對來來說整整體位位置優(yōu)優(yōu)于C-06。2、樓棟棟價值值：考慮樓座自然和和商業(yè)業(yè)景觀觀，同同時兼兼顧周周圍配配套和和交通通等因因素。。3、樓棟棟優(yōu)劣劣順序序：1）C03地塊：：S5>S2>S82）C06地塊:S14>S18>S20S8S8S8S8S#S2#S5#S20S20SS18S14寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總地塊樓號單層面積（㎡）單層戶數(shù)層數(shù)（辦公）面積區(qū)間（㎡）套數(shù)C03s2182667241-36634s5194767257-36620s8200065293-43527C0631850-55（待定）s14待定待定7170-23030~40s181360待定6600/50-100（待定）33s20(南）15904650-100190（待定）s20(北）11713650-100S2#S5#S8#S13#S14#S18#S20#產(chǎn)品面面積區(qū)區(qū)間——寫字樓樓寫字樓樓產(chǎn)品品面積積區(qū)間間及總總價段段1、從項(xiàng)項(xiàng)目寫寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)分類類來看看，CO3產(chǎn)品設(shè)計(jì)涵涵蓋了241-435平米的面積積段。按照均價22388元/㎡計(jì)算，241-293面積區(qū)間的的產(chǎn)品總價價段在540-656萬之間，366-435平米的產(chǎn)品品總價在819-974萬之間。2、客戶在認(rèn)認(rèn)同區(qū)域價價值及項(xiàng)目目價值的同同時，自身身消費(fèi)能力力決定了產(chǎn)產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間的選擇擇。地塊樓號面積段套數(shù)均價C03(兩限房底商)3#76-3393411594#268-7383351245#226-244737175合計(jì)--1337001兩限房底商商面積區(qū)間間及價格1、兩限房底底商產(chǎn)品主主要分為300平米以下及及300平米以上面面積區(qū)間段段，其中300平米以下面面積區(qū)間段段為76-268平米；300平米以上面面積區(qū)間段段為339-738平米；2、兩限房底底商整體產(chǎn)產(chǎn)品均價為為37001元/㎡。預(yù)計(jì)銷銷售周期為為2個月左右。。產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間——兩限房底商商戶型分析——C03寫字樓簽約約戶型分析析1、C03寫字樓產(chǎn)品品成交主力力戶型面積積區(qū)間主要要集中在241-390平米以內(nèi)。。2、S8#樓戶型無成成交。主要要是由于面面積較大、、總價高等等因素。2、其中300平米以內(nèi)的的端戶型、、200平米左右的的適中戶型型，因格局局方正、朝朝向及采光光等較受客客戶認(rèn)可。。S2樓棟標(biāo)準(zhǔn)層北側(cè)戶型戶型分析—C03寫字樓滯銷銷戶型S2戶型號戶型面積辦公1366.06辦公2304.86辦公3241.41辦公4241.65辦公5351.46辦公6320.56S5戶型號戶型面積辦公1366.76辦公2321.83辦公3258.38辦公4257.3辦公5391.96辦公6350.77255631412346滯銷戶型主主要是由于于格局不方方正、采光光、朝向、、面積大等等因素?？煽山柚鷥?yōu)惠惠活動針對對滯銷戶型型進(jìn)行促銷銷等。戶型號戶型面積辦公1435.09辦公2341.4辦公3314.64辦公4293.98辦公5295.51辦公6319.38S5樓棟標(biāo)準(zhǔn)層層南向戶型型S8樓棟標(biāo)準(zhǔn)層層北側(cè)戶型型1、層高：C03寫字樓4層及頂層的的層高為4.5米；C06S18#樓部分樓層層5.7米。2、面積分隔隔：戶型按照照不同面積積區(qū)隔，匹匹配不同類類型客戶。。300-435平米區(qū)間的的大面積戶戶型，重點(diǎn)點(diǎn)篩選經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的客戶。。3、采光：主要是戶型型朝向、采采光、通透透性等。4、樓間距：：與項(xiàng)目內(nèi)部部商業(yè)配套套、景觀帶帶的間距等等。C03/C06寫字樓產(chǎn)品品價值點(diǎn)寫字樓產(chǎn)品品價值高低低，主要體體現(xiàn)在以下下方面：建筑層高數(shù)據(jù)地塊樓棟1F2F3F4F5F6F7F8F9FC03S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5

C06S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5S205.75.74.54.54.54.54.54.5

PART2、核心價值1、項(xiàng)目外圍價值2、項(xiàng)目本體價值【項(xiàng)目外圍價價值】項(xiàng)目外圍價價值1、區(qū)域價值值：國門商務(wù)區(qū)區(qū)、中央別別墅區(qū)核心心、國際空空港及新國國展會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)。2、交通價值值：京承、京密密、機(jī)場高高速路、M15號線、交通通通達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)。3、品牌價值值：中糧集團(tuán)，，世界500強(qiáng)企業(yè)，城市高端端地產(chǎn)締造造者。4、投資價值值：CBD入住公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入近郊已已成為辦公公物業(yè)發(fā)展展趨勢，在在順義新城城投資，價值洼地地，未來升升值空間大大。5、生態(tài)價值值：溫榆河、龍龍道河、110公頃運(yùn)動體體育公園等等。6、文化價值值:周邊中央美美院、藝術(shù)術(shù)區(qū)圍繞，，藝術(shù)氛圍圍在逐步形形成?！卷?xiàng)目本體價價值】1、產(chǎn)品價值值：1）臨空經(jīng)濟(jì)圈圈內(nèi)地標(biāo)性性辦公商業(yè)業(yè)建筑；2）層高辦公空空間，獨(dú)立立電梯入戶戶；3）空中連廊廊能豐富空空中景觀，，生態(tài)景觀觀辦公；4）不同戶型型創(chuàng)意適用用性、建筑筑品質(zhì)等。。2、配套價值值：12萬平米高端端定制化商商業(yè)、文化化主題性商商業(yè)、眾多多高端品牌牌店入駐等。項(xiàng)目本體價值值PART3、銷售策略1、銷售目標(biāo)2、推售計(jì)劃【銷售策略】2013年項(xiàng)目營銷目目標(biāo)資金穩(wěn)健回流企業(yè)品牌升華利潤最大化目標(biāo)一：現(xiàn)金金流根據(jù)市場情況況，力保2013年銷售局面良良好，保證良良好的現(xiàn)金流流，確保資金金的快速回?cái)n攏！目標(biāo)三：形象象與品牌通過對本項(xiàng)目目的形象及品品牌升級，樹樹立中糧在北北京房地產(chǎn)市市場中的高端端形象！目標(biāo)二：利潤潤依托中糧良好好的產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，以及中糧糧祥云優(yōu)良的的品牌效應(yīng)，，充分發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目自身和潛潛在的價值，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利利潤最大化??！2013年中糧祥云創(chuàng)創(chuàng)意空間——全年銷售目標(biāo)標(biāo)8.8億元！銷售目標(biāo)1、如何促使中中等戶型的快快速銷售？2、怎樣推進(jìn)400㎡以上戶型穩(wěn)穩(wěn)定的成交量量？銷售思考我們應(yīng)該怎么么做？銷售策略1、2013上半年力推寫寫字樓產(chǎn)品，，高調(diào)拔升項(xiàng)項(xiàng)目形象，實(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步銷售售！2、2013下半年導(dǎo)入小小戶型公寓產(chǎn)產(chǎn)品，低總價價、高性價比比，打快消戰(zhàn)戰(zhàn)略！1、上半年：主主推C03寫字樓產(chǎn)品S2樓棟戶型低總總價散售、6月8日小開盤促銷銷，之前借助助多種推廣渠渠道蓄客。2、下半年：C06公寓入市、寫寫字樓產(chǎn)品（（S18\S20）持續(xù)銷售S20A計(jì)劃9月開盤、S20B計(jì)劃10月加推。銷售策略分解解銷售排期銷售月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)蓄客期開盤蓄客期開盤加推持續(xù)銷售期

工程、預(yù)售節(jié)點(diǎn)中旬3#、4#底商預(yù)售

6月8日S2#開盤下旬C06地塊預(yù)售下旬s20#loft樣板房C06地塊開盤

銷售地塊C03兩限房底商C03剩余房源C03剩余房源及C06新增房源

銷售面積7051940805040204260648058601600397036560套數(shù)3623111281322011199簽約單價36000360002255622556225562345823458234582255623259金額（萬元）25386982181589068960915201137463753895588009年度銷售任務(wù)務(wù)分解【推售計(jì)劃】1、C03地塊：兩限房底商：兩限房底商商剩余貨量9套，計(jì)劃利用用電商資源，，對外發(fā)布底底商信息，促促進(jìn)銷售。S2#：S2#整棟以新產(chǎn)品品形象入市，，擬定于6月8日開盤銷售，，S2#已銷售6套單位，對外外宣布為中糧糧內(nèi)部客戶預(yù)預(yù)留單位，制制造熱銷現(xiàn)象象。S8#：S8#整棟由300㎡-600㎡的戶型組成成，戶型面積較大大、總價高，，建議部分樓樓層散售，通通過活動炒熱熱，增加賣點(diǎn)點(diǎn)，平開銷售售。S5#：S5#剩余19套，建議短期內(nèi)暗暗推，對外宣布2012年推出的產(chǎn)品品，現(xiàn)已售罄罄，于S2#整棟開盤后約約7月下旬-8月上旬以加推推產(chǎn)品形象入入市。如何消化現(xiàn)有有剩余貨量2、C06地塊：為保證C06地塊的開盤有有充足的客源源，計(jì)劃利用用口碑傳播擴(kuò)擴(kuò)大客戶群，，7月-9月蓄客，確保保后期銷售。。S18#:將作為區(qū)域?qū)憣懽謽侵卸水a(chǎn)產(chǎn)品入市，總總價適中，可可起到承上啟下的作用用。S20#:作為區(qū)域高端端公寓產(chǎn)品入入市，面積區(qū)間為50-100平米的小戶型型，總價較低，差差異化產(chǎn)品，，去化速度快快，適合承擔(dān)擔(dān)年度銷售任任務(wù)的沖擊！！推售重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)1、6月8日S2#首次開盤2、7月20日S2#、S5#戶型加推3、8月31日開放C06Loft樣板房4、9月21日C06地塊開盤4月5月6月7月推廣渠道短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽賽短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告重點(diǎn)舉措4月份80萬條的短信投投放（商鋪30萬條，寫字樓樓50萬條）騰訊網(wǎng)內(nèi)部商商鋪客戶短信信發(fā)布及致電電組織看房團(tuán)團(tuán)活動。騰訊網(wǎng)絡(luò)及中中國寫字樓網(wǎng)網(wǎng)的廣告投放放5月份100萬條的短信投投放（商鋪20萬條，寫字樓樓80萬條）住宅開盤借勢勢推售寫字樓網(wǎng)內(nèi)部部商鋪客戶短短信發(fā)布及致致電組織看房房團(tuán)活動。名車活動走進(jìn)商會活動動開展戶外廣告更新新配合蓄客騰訊網(wǎng)絡(luò)及中中國寫字樓網(wǎng)網(wǎng)的廣告投放放6月份100萬條的短信投投放（向市場場投放公寓蓄蓄客信息）騰訊內(nèi)部住宅宅及投資客戶戶短信發(fā)布及及致電組織看看房團(tuán)活動。。（針對限購購政策，推出出精品公寓））走進(jìn)商會活動動開展騰訊網(wǎng)絡(luò)及中中國寫字樓網(wǎng)網(wǎng)的廣告投放放7月份100萬條的短信投投放（向市場場投放公寓蓄蓄客信息）寫字樓內(nèi)部住住宅及投資客客戶短信發(fā)布布及致電組織織看房團(tuán)活動動。（針對限限購政策，推推出精品公寓寓）走進(jìn)商會活動動開展、創(chuàng)意空間室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)大賽籌籌備騰訊網(wǎng)絡(luò)及中中國寫字樓網(wǎng)網(wǎng)的廣告投放放4-5月【蓄客期】6月【小開盤】7月【二次蓄客期】8月9月10月11月12月推廣渠道短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告重點(diǎn)舉措8月份120萬條的短信信投放（開開盤信息投投放）創(chuàng)意空間大大賽開盤活動籌籌備強(qiáng)勢電開，，拓展客戶戶資源戶外廣告更更新配合開開盤騰訊網(wǎng)絡(luò)及及中國寫字字樓網(wǎng)的廣廣告投放消化前期客客戶，持續(xù)續(xù)熱銷開動老帶新新優(yōu)惠政策策，促進(jìn)銷銷售開盤活動、、圈層營銷銷活動配合合騰訊網(wǎng)絡(luò)及及中國寫字字樓網(wǎng)的廣廣告投放10月份100萬條的短信信投放（向向市場投放放公寓加推推信息）公寓尾貨整整合加推，，住宅開盤盤借勢銷售售圈層營銷活活動配合騰訊網(wǎng)絡(luò)及及中國寫字字樓網(wǎng)的廣廣告投放11月-12月答謝活動動，溫情回回饋。騰訊網(wǎng)、寫寫字樓內(nèi)部部住宅及投投資客戶短短信發(fā)布及及致電組織織看房團(tuán)活活動。騰訊網(wǎng)絡(luò)及及中國寫字字樓網(wǎng)的廣廣告投放8月【二次蓄客期期】9月【開盤期】10月【加推】11月-12月【持續(xù)銷售期期】重點(diǎn)蓄客階階段劃分：：第一階段：：2013年4月8日至6月7日第二階段：：2013年7月下旬至9月21日【第一階段】：4月8日至6月7日重要節(jié)點(diǎn)：：6月8日創(chuàng)意空間間S2#開盤蓄客期S2#銷售貨值高高，加上周邊底底價競爭的的市場環(huán)境境影響，銷銷售難度加加大。比例最大為為400（㎡）以上上戶型，面面積平均450平方，共計(jì)計(jì)13套，面積占占總面積39%以上，貨值值超過50%，為S2#銷售重點(diǎn)；；S2#銷售貨值S2產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合計(jì)寫字樓S2可售套數(shù)09121334可售面積0.002194.984130.485744.9412070.4貨值預(yù)計(jì)（萬元）04,9149,24712,86227,023比例0%26%35%39%100%200-300㎡、300-400㎡戶型共21套，貨量不不少，需快快速去貨。。S2#主力戶型為為單套建筑筑面積在450平米的戶型型，共13套，貨值約約1.2億元。400㎡以上戶型型銷售的情情況將直接接影響到S2#的銷售目標(biāo)標(biāo)及項(xiàng)目的的資金回籠籠。蓄客目標(biāo)第一階段：：4月8日至6月7日S2#計(jì)劃6月8日開盤，推出出寫字樓產(chǎn)品品共34套，總貨值2.7億元。我們計(jì)劃開盤盤銷售70%?。?3套）為確保開盤順順利達(dá)到70%銷售，我們的的蓄客目標(biāo)為45套！如何達(dá)到咱們們的蓄客目標(biāo)標(biāo)？按照創(chuàng)意空間間到訪意向客客戶8:1的數(shù)量換算，，我們需要400組以上來訪??！按照創(chuàng)意空間間來電轉(zhuǎn)來訪訪8:1的數(shù)量換算，，我們需要2000臺以上來電?。〉谝浑A段：4月8日至6月7日1、需解決現(xiàn)階階段缺客，市市場觀望情緒緒濃厚的問題題。2、需進(jìn)一步確確定登記客戶戶誠意度，讓讓客戶低門檻檻登記享受購購房優(yōu)惠。1、在蓄客期間間來訪登記可可以獲得5萬元或99折的購房優(yōu)惠惠，為6月8日開盤聚集足足夠的人氣。。2、在蓄客階段段，進(jìn)一步篩篩選誠意客戶戶。蓄客期間采取取電商團(tuán)購，，客戶誠意登登記并交5萬元參與電商商團(tuán)購，可享享受“5萬享88折”優(yōu)惠。蓄客方案重要節(jié)點(diǎn)：7月6日S2#、S5#戶型加推第二階段：6月10日至7月下旬剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合計(jì)寫字樓S5可售套數(shù)0601319可售面積0.001690.060.005656.37346.36貨值預(yù)計(jì)（萬元）04,409012,66317,072比例0%32%0%68%100%S2#剩余戶型預(yù)計(jì)計(jì)11套S2#結(jié)合S5#200-300（㎡）戶型共共6套，約250㎡/套，剩余套數(shù)數(shù)位置采光度度較差，但由由于銷售總價價相對較低，，客戶面相對對較寬，200-300（㎡）作為為本次加推快快消戶型.S5#剩余比例最大大為400（㎡）以上戶戶型，面積平平均450平米，為加推推銷售難點(diǎn)1、針對未認(rèn)購意意向客戶：S2#開盤后對項(xiàng)目目有意向但開開盤未客戶對對客戶認(rèn)可度度較高，開盤盤后對項(xiàng)目的的熱銷尚留余余溫，我們計(jì)計(jì)劃于開盤后后2周內(nèi)向客戶透透露，熱銷加加推信息，進(jìn)進(jìn)一步抓緊客客戶，逼定成成交。2、外部客戶的拓拓展：6月22日開始向市場場傳遞開盤熱熱銷情況，釋釋放加推信息息，近一步吸吸引投資客戶戶。蓄客方案第二階段：6月10日至7月下旬PART4、推廣策略1、核心思路2、推廣渠道【核心思路】一場以聚焦為為核心的陣地地攻堅(jiān)推廣[解讀項(xiàng)目產(chǎn)品品】項(xiàng)目產(chǎn)品解讀讀品牌：中糧集團(tuán)，世界500強(qiáng)企業(yè)，城市高端地地產(chǎn)締造者。。區(qū)域：中央別墅區(qū)，國門商務(wù)區(qū)區(qū)、國際空港港及新國展。。交通：路網(wǎng)通達(dá)鏈接世界緊靠首都國際際機(jī)場，M15號線、京承、、京密等多條條交通干道直達(dá)達(dá)市中心及各各類核心區(qū)域域。配套：全球精品專屬定制。20萬㎡自持高端端定制商業(yè)，，匯聚全球定定制精品，提供稀有、專專屬的新國際際生活方式。。投資：商業(yè)投資價值值高，蘊(yùn)含無限升值值空間。產(chǎn)品：米層高定制制化半開放放空間，獨(dú)獨(dú)立電梯入入戶盡享私私密與尊貴貴體驗(yàn)。戶型方正，，自由分割割，使用率率高，戶型型面積200~500平米之間，，最大化滿滿足現(xiàn)代辦公的個性性化需求?。∥幕核C萃全球文文化藝術(shù)精精華，菁英藝術(shù)名流云集薈萃全球文文化藝術(shù)精精華與高端定制商商業(yè)，精英與藝術(shù)名流云集，，代表最高高生活品位位和消費(fèi)潛潛力。生態(tài)：生態(tài)空間，悠然暢享溫溫榆河、龍龍道河、羅羅馬湖，綠綠色生態(tài)環(huán)環(huán)境，打造獨(dú)有生生態(tài)領(lǐng)地。。八大核心優(yōu)優(yōu)勢讓我們和本本區(qū)域其他他辦公產(chǎn)品品迥然不同同的是——價值、高度度、影響力力和不可替替代的唯一一。項(xiàng)目形象解解讀中糧集團(tuán)傾傾力打造，，位處中央央別墅區(qū)、、國門經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，毗鄰鄰首都國際際機(jī)場，是是集住宅、、商業(yè)、寫寫字樓于一一體的大型型城市綜合合體。“國門門第一一城市市綜合合體””項(xiàng)目形形象定定位角色定定位：：國際際生活活、商商務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略平平臺綜合體體之上上·國門世世界商商務(wù)平平臺強(qiáng)調(diào)城城市綜綜合體體優(yōu)勢勢寫字樓樓核心心價值值依托托國際甲甲級物物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品商商務(wù)功功能價價值項(xiàng)目市市場定定位投資型型藝術(shù)術(shù)辦公公產(chǎn)品品產(chǎn)品形形象定定位升級版版SOHO、藝術(shù)術(shù)化studio【兼具投投資價價值、、高端端定制制化商商業(yè)、、工作作室、、私人人會所所及辦辦公功功能】[聚焦核核心客客群]客群定定位追求“精精神圈層層歸屬””、具具有“投投資保值值傾向””生活在北北京、或在北京擁擁有物業(yè)業(yè)的社會財(cái)富富階層投資兼自自用客1、看好項(xiàng)項(xiàng)目的投投資價值值，看好好未來租租金回報(bào)報(bào)；同時時作為自自己居住住或辦公公的場所所！2、望京、、順義區(qū)區(qū)域有一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)的的限購客客戶，看看重本案案便捷交交通；投資客1、北京范范圍內(nèi)有有投資意意識的社社會精英英階層；；2、在北京京已有物物業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)的外地地投資客客。企業(yè)主1、作為小小型辦公公或出租租的公司司；2、具有一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)的的自由職職業(yè)者。?？腿杭?xì)分分64核心客群群分布核心客群老別墅項(xiàng)目業(yè)主重要客群高端住宅內(nèi)業(yè)主潛在客群

住在高端住宅或別墅內(nèi)業(yè)主、奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)望京商圈、燕莎商圈輻射大北北京區(qū)域域世界500強(qiáng)，城市市綜合體體運(yùn)營專專家品牌價值值重點(diǎn)塑造造項(xiàng)目形形象國門經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈第第一城城市綜合合體【中糧集團(tuán)團(tuán)鼎力打打造，，別墅、、住宅、、寫字樓樓、商業(yè)業(yè)全業(yè)態(tài)態(tài)】產(chǎn)品主要要核心價價值點(diǎn)提提升臨空經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈核心心中央別墅墅商務(wù)區(qū)區(qū)國際化SOHO辦公別墅化SOHO、藝術(shù)化化STUDIO!“700萬”換回“17億”的價值商業(yè)價值值點(diǎn)解讀讀國際商業(yè)街國際兒童區(qū)生活服務(wù)區(qū)藝術(shù)街區(qū)運(yùn)動區(qū)娛樂休閑區(qū)中糧祥云云斥資17億精工打打造，12萬平米高高端定制制化配套套商業(yè)“700萬”的總總價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，享受受價值17億的高端端定制化化商業(yè)配配套國際品牌牌入駐，，商業(yè)升升值無限限!香港橙天天嘉禾影影院、BHG精品超市市，中展展德美藝藝嘉藝術(shù)術(shù)主力店店、“家家盒子““（國際際家庭寓寓樂成長長中心））等數(shù)十十家知名名品牌入入駐中糧糧祥云……推廣核心思路路1、提升項(xiàng)目的形形象力。重點(diǎn)塑造項(xiàng)目目“國門經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈第一城市市綜合體”的的高端地位。。2、增加客戶對對品牌的認(rèn)同同。增加品牌的認(rèn)認(rèn)同度和影響響力，以品牌牌帶動后期產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。。3、提升產(chǎn)品的的價值力。項(xiàng)目核心價值值點(diǎn)提升，針針對主力投資資客群，準(zhǔn)確確傳遞項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品價值點(diǎn)。。4、增加產(chǎn)品覆覆蓋面。增加項(xiàng)目的知知名度和覆蓋蓋率，產(chǎn)品覆覆蓋面等都需需擴(kuò)展到更多多、更大客戶戶的領(lǐng)域。結(jié)結(jié)合線下活動動、增加線上上網(wǎng)絡(luò)推廣，，多方位挖掘掘拓展客戶。。年度推廣延展展【形象篇】中糧祥云國際際，助力中國國夢【投資價值篇】對外推廣方式式主要以投資資引導(dǎo)型為主主，對主力客群最最感興趣的區(qū)區(qū)域、地段、、商業(yè)配套等等進(jìn)行深入解讀讀、炒作，讓他們對這些些價值產(chǎn)生共共鳴！【產(chǎn)品價值篇】主要是產(chǎn)品硬硬件、軟件價價值、藝術(shù)氛氛圍等。對項(xiàng)目以及產(chǎn)產(chǎn)品點(diǎn)進(jìn)行描描述，同時投資這個個點(diǎn)打透?！就茝V渠道】1、線上、線下下活動結(jié)合，，線上高舉高高打品牌，線線下深挖戶型型產(chǎn)品賣點(diǎn)推推廣，2、推廣分階段段，根據(jù)不同同戶型銷售難難度作不同推推廣；3、以常規(guī)推廣廣為主，重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域拓展新新渠道。優(yōu)化傳統(tǒng)渠道道、精準(zhǔn)渠道道推廣線上推廣戶外：廣告牌、項(xiàng)目目圍擋、項(xiàng)目目道旗等網(wǎng)絡(luò)：騰訊電商、中中國寫字樓網(wǎng)網(wǎng)、新浪樂居居、房訊網(wǎng)、、新浪微博、、等短信：重點(diǎn)針對地緣緣性客群及望望京、CBD、中關(guān)村區(qū)域域投資客群報(bào)廣、雜志：：提升項(xiàng)目形象象，傳遞產(chǎn)品品核心價值點(diǎn)點(diǎn)報(bào)紙軟文炒作作：樓市、新地產(chǎn)產(chǎn)、北京晚報(bào)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)經(jīng)、新京報(bào)等等分階段導(dǎo)入項(xiàng)項(xiàng)目核心價值值，產(chǎn)品形象象進(jìn)一步升級級、深挖投資價值！線上推廣主線線1、項(xiàng)目形象主主線——塑造“國門經(jīng)濟(jì)圈第第一城市市綜合體”高高端形象。2、投資價值主主線——對投資客最感感興趣的區(qū)域域、地段、商商業(yè)配套等進(jìn)進(jìn)行深入解讀讀、炒作。3、產(chǎn)品價值主主線——從產(chǎn)品核心價價值點(diǎn)進(jìn)行延延展、闡釋。。線下活活動推推廣主主線【工作執(zhí)執(zhí)行】第一階階段（（蓄客客期））：4月8日-6月30日騰電商資源整合推廣目目的：：電商整整合，，多渠渠道召召集，，提前前鎖客客；硬硬廣強(qiáng)強(qiáng)勢，，軟性性造勢勢，資資源利利用推廣渠渠道：：排卡蓄蓄客、、硬廣廣投放放、軟軟性造造勢炒炒作、、電商商客戶戶資源源短信信發(fā)布布、短短信車車、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)詳詳情頁頁、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟軟文、、文字字鏈等等執(zhí)行時時間：：4月開始始至10月利用騰騰訊和和中國國寫字字樓網(wǎng)網(wǎng)電商商資源源，進(jìn)進(jìn)行電電商團(tuán)團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠促促銷活活動。。此階段段客戶戶誠意意登記記并交交5萬元參參與電電商團(tuán)團(tuán)購，，可享享受““5萬享88折”優(yōu)優(yōu)惠。。蓄客階階段，，重點(diǎn)點(diǎn)篩選選誠意意客戶戶。后期根根據(jù)市市場情情況，，適當(dāng)當(dāng)收折折扣，，最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)八折折的全全年平平均折折扣價價。騰訊電電商推推廣優(yōu)優(yōu)惠促促銷活活動中國寫寫字樓樓網(wǎng)時間安排服務(wù)主題推廣內(nèi)容服務(wù)欄目推廣形式服務(wù)頻次2013年3月25日網(wǎng)絡(luò)硬廣發(fā)布參照廣告創(chuàng)意綜合優(yōu)勢廣告位硬廣持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月25日項(xiàng)目詳情頁建立參照網(wǎng)站統(tǒng)一格式樓宇頻道標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫格式持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月3日網(wǎng)絡(luò)專題中糧祥云投資價值解析熱點(diǎn)專題專題制作持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月29日寫字樓房源發(fā)布房源發(fā)布、房源推薦、搜索結(jié)果置頂寫字樓房源發(fā)布端口房源信息、房源置頂持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月1日郵件營銷參照當(dāng)期主題格式OFFICE周薈專題制作、硬廣發(fā)布每周1期2013年4月8日L’ART，當(dāng)藝術(shù)邂逅邂逅創(chuàng)意空間中糧祥云創(chuàng)意空間樣板解析寫字樓E秀專題制作、郵件發(fā)送每月2期2013/4/9開始移動商務(wù)中糧祥云寫字樓部分開盤在即，騰訊、中寫聯(lián)合電商、活動宣傳內(nèi)容

文字短信每周2期2013年4月8日2013年4月22日中糧祥云創(chuàng)意空間L,ART引發(fā)藝術(shù)效應(yīng)

獨(dú)家制作彩信每2周1期2013年4月1日軟文獨(dú)家撰寫中糧祥云創(chuàng)意空間230平米起售。。。樓盤快訊新聞保持每周1篇，保持曝光率，從不同角度，利用不同的網(wǎng)站欄目剖析中糧祥云項(xiàng)目的優(yōu)勢以及投資價值2013年4月8日城市的價值，中央別墅區(qū)內(nèi)崛起“市中心”區(qū)域報(bào)告新聞2013年4月15日以人為本，商務(wù)配套決定商務(wù)等級選址指南新聞2013年4月22日中糧集團(tuán)大盤優(yōu)勢打造高端創(chuàng)意空間企業(yè)動態(tài)新聞2013年5月10日專業(yè)工具廣告參照廣告創(chuàng)意寫字樓白皮書整版廣告、印刷

2013年5月30日參照廣告創(chuàng)意熱點(diǎn)寫字樓分布地圖標(biāo)準(zhǔn)位廣告、印刷1期開發(fā)商指定時間線下活動北京市新興商圈發(fā)展與投資機(jī)遇研討會

寫字樓投資講壇1次2013/4/1開始每周一次常規(guī)媒體服務(wù)軟文發(fā)布、開盤報(bào)道、活動報(bào)道

新聞發(fā)布、專題制作不限次數(shù)時間安排服務(wù)主題推廣內(nèi)容服務(wù)欄目推廣形式服務(wù)頻次2013年3月25日網(wǎng)絡(luò)硬廣發(fā)布參照廣告創(chuàng)意綜合優(yōu)勢廣告位硬廣持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月25日項(xiàng)目詳情頁建立參照網(wǎng)站統(tǒng)一格式樓宇頻道標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫格式持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月3日網(wǎng)絡(luò)專題中糧祥云投資價值解析熱點(diǎn)專題專題制作持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月29日寫字樓房源發(fā)布房源發(fā)布、房源推薦、搜索結(jié)果置頂寫字樓房源發(fā)布端口房源信息、房源置頂持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月1日郵件營銷參照當(dāng)期主題格式OFFICE周薈專題制作、硬廣發(fā)布每周1期2013年4月8日L’ART，當(dāng)藝術(shù)邂逅邂逅創(chuàng)意空間中糧祥云創(chuàng)意空間樣板解析寫字樓E秀專題制作、郵件發(fā)送每月2期2013/4/9開始移動商務(wù)中糧祥云寫字樓部分開盤在即，騰訊、中寫聯(lián)合電商、活動宣傳內(nèi)容

文字短信每周2期2013年4月8日2013年4月22日中糧祥云創(chuàng)意空間L,ART引發(fā)藝術(shù)效應(yīng)

獨(dú)家制作彩信每2周1期2013年4月1日軟文獨(dú)家撰寫中糧祥云創(chuàng)意空間230平米起售。。。樓盤快訊新聞保持每周1篇，保持曝光率，從不同角度，利用不同的網(wǎng)站欄目剖析中糧祥云項(xiàng)目的優(yōu)勢以及投資價值2013年4月8日城市的價值，中央別墅區(qū)內(nèi)崛起“市中心”區(qū)域報(bào)告新聞2013年4月15日以人為本，商務(wù)配套決定商務(wù)等級選址指南新聞2013年4月22日中糧集團(tuán)大盤優(yōu)勢打造高端創(chuàng)意空間企業(yè)動態(tài)新聞2013年5月10日專業(yè)工具廣告參照廣告創(chuàng)意寫字樓白皮書整版廣告、印刷

2013年5月30日參照廣告創(chuàng)意熱點(diǎn)寫字樓分布地圖標(biāo)準(zhǔn)位廣告、印刷1期開發(fā)商指定時間線下活動北京市新興商圈發(fā)展與投資機(jī)遇研討會

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