某房地產(chǎn)項目營銷總綱代理商方案

中航觀瀾項目營銷總綱2004年7月21日地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！1?第一篇營銷總策略——營銷總策略得當(dāng)與否是決定項目成敗關(guān)鍵！2?本項目營銷總策略制定的前提是什么？檢驗本項目營銷總策略是否上佳的標準又是什么？無論是“制定的前提”，還是“終極的評價標準”，它們都是一致的，——那就是本項目的核心營銷目標。目標決定一切，目標指導(dǎo)一切！3?本項目的核心目標是什么？核心目標一：實現(xiàn)順利銷售（價格、銷售速度）、獲取相對最高額的開發(fā)回報核心目標二：在打造項目品牌的同時（基礎(chǔ)上），打造中航地產(chǎn)的企業(yè)品牌成為本項目的營銷行動綱領(lǐng)！4?本項目營銷總策略——搶占市場競爭機遇，首創(chuàng)深圳區(qū)域性示范項目，奠定項目地位與高度，實現(xiàn)住宅與商業(yè)價值最大程度互動提升，實現(xiàn)項目總體價值最大化。（實現(xiàn)前述核心目標）5?營銷總策略釋義搶占市場競爭機遇——面臨觀瀾周邊區(qū)域（坂田、龍華等）的潛在項目（萬科城等項目）競爭，最大限度搶占市場競爭機遇，最大限度截留觀瀾本地客戶成為項目成功營銷的首個前提。6?營銷總策略釋義首創(chuàng)深圳區(qū)域性示范項目，奠定項目地位與高度——項目整體形象高度是支撐項目住宅/商業(yè)未來售價的重要因素；——項目整體形象高度是實現(xiàn)中航項目品牌、企業(yè)品牌的重要保障；——深圳特區(qū)首個示范社區(qū)，是本項目奠定地位與高度的最佳突破口?！?中央商業(yè)文化生活區(qū)7?營銷總策略釋義為何“”成為奠定項目地位與高度的最佳突破口？1.因為他是第一個將“政府城市規(guī)劃、建設(shè)”與“企業(yè)市場化開發(fā)行為”緊密結(jié)合在一起的項目；2.因為他是深圳第一個“通過綠色生態(tài)與文化，將居住與商業(yè)休閑”有機融合為一體的項目；3.因為他是深圳第一個“可以集中創(chuàng)造第三生活空間價值”的項目。8?營銷總策略釋義住宅與商業(yè)價值最大程度互動提升——本項目整體規(guī)劃設(shè)計方案（住宅與商業(yè)相對獨立又相互借勢、互成景觀體系）為實現(xiàn)兩者價值互動提供了基本條件；——社區(qū)的核心功能就是進行價值整合，使住宅與商業(yè)最大限度回避相互干擾、發(fā)揮價值互動；——階段銷售策略與推廣策略有機結(jié)合實施，保障價值互動切實實現(xiàn)。9?營銷總策略釋義實現(xiàn)項目總體價值最大化——實現(xiàn)本項目開發(fā)利潤相對最大化；——相對最大程度打造中航地產(chǎn)項目品牌、企業(yè)品牌。實現(xiàn)本項目開發(fā)的兩大核心目標！10?總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排前提條件件：1.項目目面臨的的市場競競爭時機機；2.項目目開發(fā)工工程進度度安排；；3.中航航公司““資金快快速回籠籠”與““項目整整體價值值最大化化”矛矛盾之間間的有效效協(xié)調(diào)。。11?前提條件件一：項項目面臨臨的市場場競爭時時機結(jié)論：競競爭對手手已經(jīng)開開始搶奪奪客戶，，本項目目盡早開開始適當(dāng)當(dāng)形式的的宣傳推推廣，最最大程度度減少觀觀瀾客戶戶流失。。12?前提條件件二：項項目開發(fā)發(fā)工程進進度安排排04年11月30日一一期住宅宅動工05年1月30日商商業(yè)、二二期住宅宅動工05年5月下下旬預(yù)預(yù)計計一期住住宅達到到預(yù)售條條件05年6月30日一一期住宅宅、商業(yè)業(yè)封頂，，商業(yè)達達到預(yù)售售條件05年8月中中旬預(yù)預(yù)計計二期住住宅達到到預(yù)售條條件結(jié)論：因因本項目目動工相相對遲緩緩，結(jié)合合銷售法法律條件件約束，，決定本本項目正正式的產(chǎn)產(chǎn)品推售售時間（（認籌開開始）最最早也只只能在2005年3月月份開始始。13?前提條件件三：““資金快快速回籠籠”與““項目整整體價值值最大化化”矛盾盾之間的的有效協(xié)協(xié)調(diào)結(jié)論：在在保障項項目開發(fā)發(fā)過程中中資金流流穩(wěn)定的的前提下下，商業(yè)業(yè)銷售時時機應(yīng)盡盡量選擇擇在相對對成熟、、商業(yè)價價值提升升相對充充分的階階段，不不宜過早早。商業(yè)銷售售時機選選擇成為為本矛盾盾的核心心焦點14?總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排綜合考慮慮上述三三大前提提條件，，確定本本項目關(guān)關(guān)鍵銷售售節(jié)點安安排如下下：秋交會04年10.1一期住宅認籌05年5.1一期住宅開盤05年7.16二期住宅及商業(yè)認籌05年9.3二期住宅開盤05年10.22商業(yè)開盤05年11.615?總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排綜合考慮慮上述前前提條件件，確定定本項目目銷售節(jié)節(jié)奏及進進度安排排如下：：第一階段段當(dāng)前——10月初第二階段段10月初初——4月月底第三階段段5月初——7月月中第四階段段7月中——8月月底第六階段段10月中中——12月底第七階段段2月初——4月月底項目準備備及亮相期期客戶咨詢詢及積累期期一期住宅宅認籌期一期住宅宅開盤及及熱銷期期持續(xù)銷售期尾盤期第五階段段9月初——10月中二期住宅宅/商業(yè)認籌籌期開盤及熱銷期第八階段段5月初——6月月底5.1一期住宅正式認籌7.16一期住宅開盤9.3商業(yè)、二期住宅認籌10.22二期住宅開盤11.6商業(yè)開盤開盤及熱熱銷期16?第一批銷銷售（住宅））根據(jù)以市市場數(shù)據(jù)據(jù)為基礎(chǔ)礎(chǔ)開展的的經(jīng)濟分分析，為為實現(xiàn)項項目收益益最大化化，我司司建議大大商業(yè)僅僅銷售一一層，二二～四層層做為資資產(chǎn)經(jīng)營營，獲取取長期穩(wěn)穩(wěn)定回報報?？偛呗詫崒嵤┲弧胧惺袝r機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排第三批銷銷售（商業(yè)））項目銷售售分批示示意圖第二批銷銷售（住宅））17?第一批銷銷售住宅建筑面積積：約47700㎡建筑形式式：常規(guī)規(guī)住宅、、疊加別別墅產(chǎn)品戶型型：2房房2廳1衛(wèi)、3房2廳廳1衛(wèi)、、3房2廳廳2衛(wèi)、、4房2廳2衛(wèi)衛(wèi)、頂層復(fù)式式、疊加加別墅總戶數(shù)：：約430戶總銷售收收入：預(yù)預(yù)計約2.1億億元圖例總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排第一批銷銷售示意意4房2房小3房大3房疊加別墅18?總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排第二批銷銷售示意意住宅建筑面積積：約38700㎡建筑形式式：常規(guī)規(guī)住宅產(chǎn)品戶型型：2房房2廳1衛(wèi)、3房2廳廳1衛(wèi)、、3房2廳廳2衛(wèi)、、4房2廳2衛(wèi)衛(wèi)、頂層復(fù)式式總戶數(shù)：：約280戶總銷售收收入：預(yù)預(yù)計約1.6億億元第二批銷銷售圖例4房2房小3房大3房19?總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排第三批銷銷售示意意第三批銷銷售商業(yè)建筑面積積：約14500㎡建筑形式式：商鋪鋪+大商商業(yè)一層層其中，一一層商鋪鋪——7396㎡二層商鋪鋪——7158㎡三層商鋪鋪——729㎡㎡大商業(yè)一一層———2500㎡總銷售收收入：預(yù)預(yù)計約1.7億億元街鋪約13,700萬萬元，大大商業(yè)一一層約3,400萬元元20?總策略實實施之之一——入市市時機選選擇暨項項目整體體銷售進進度安排排預(yù)計累計計可實現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入：5.4-5.5億元預(yù)計通過過銷售可可實現(xiàn)毛毛利潤約約：6000-8000萬（未含大大商業(yè)二二至四層層）21?總策略實實施之之二——以項項目銷售售計劃為為基礎(chǔ)制制定項目目整體推推廣計劃劃推廣本身身并非是是一種““結(jié)果””，它只只是一種種實現(xiàn)結(jié)結(jié)果的““手段與與過程””，不能能無“目目的”而而推廣，，推廣必必須是有有針對性性的?！颁N銷售上預(yù)預(yù)期目標標實現(xiàn)””是指引引宣傳推推廣實施施的“目目的”，，是推廣廣應(yīng)實現(xiàn)現(xiàn)的“結(jié)結(jié)果”，，推廣必必須圍繞繞銷售而而展開。。22?總策略實實施之之三——項目目營銷總總綱銷售與推推廣緊密密結(jié)合，，共同形形成項目目營銷實實施總綱綱營銷總綱綱制定思思路圖銷售實施策略推廣實施策略圍繞階段段銷售策策略目標標實現(xiàn)而而實施相相應(yīng)推廣廣策略項目營銷銷總綱23?總策略實實施之之三——項目目營銷總總綱目標：完完成項目目整體價價值提升升，為后后續(xù)具體體產(chǎn)品推推售奠定定核心價價值支撐撐項目形象象高度奠奠定期時間：———04年10月中項目產(chǎn)品品宣傳推推廣期時間：10月中中——05年4月中項目熱銷銷推廣期期時間：4月底———12月底實施關(guān)鍵鍵：1.秋交交會參展展項目展展示2.“城城市升級級運動””3.施工工現(xiàn)場形形象墻包包裝4.多處處戶外廣廣告出街街目標：開開展產(chǎn)品品宣傳、、最大限限度積累累意向客客戶，為為后續(xù)集集中認籌籌奠定基基礎(chǔ)實施關(guān)鍵鍵：1.臨時時咨詢點點啟用2.戶外外廣告內(nèi)內(nèi)容更換換3.項目目產(chǎn)品介介紹會4.宣傳傳推廣物物料全部部到位目標：充充分挖掘掘階段推推售產(chǎn)品品內(nèi)、外外在價值值，最大大限度促促進客戶戶上門、、成交實施關(guān)鍵鍵：1.報紙紙主流媒媒體集中中推廣2.專家家推介系系列活動動營銷3.輔助助媒體宣宣傳推廣廣4.“第第三生活活空間””運動24?總策略實實施之之三——項目目營銷總總綱目標：保保持項目目市場宣宣傳熱度度，保證證持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定客戶戶流，實實現(xiàn)穩(wěn)定定銷售項目持續(xù)續(xù)推廣期期時間：06年2月初———4月月底實施關(guān)鍵鍵：1.蘇格格蘭文化化節(jié)等項項目價值值現(xiàn)場體體驗式系系列活動動營銷2.報紙紙、電視視媒體持持續(xù)推廣廣3.直郵郵等輔助助媒體大大力運用用4.老客客戶推廣廣營銷目標：針針對剩余余產(chǎn)品挖挖掘開展展推廣、、挖掘客客戶，實實現(xiàn)項目目全盤銷銷售項目尾盤盤推廣期期時間：06年5月初———6月月底實施關(guān)鍵鍵：1.針對對性促銷銷廣告推推廣2.系列列現(xiàn)場促促銷活動動營銷3.施工工現(xiàn)場形形象墻包包裝4.老客客戶推廣廣營銷25?第二篇推推廣廣策略26?推廣策略略第一步步奠定項目目形象高高度，建建立項目目價值標標桿項目形象象高度的的推廣突突破口在在哪里？？誰可擔(dān)擔(dān)此重任任？27?如何尋找找突破口口？——可擔(dān)擔(dān)當(dāng)此重重任者必必須具備備的三個個核心條條件核心條件件一、具具有較為為強烈的的市場（（產(chǎn)品形形式、概概念形式式）差異異化個性性特征，，在推廣廣過程中中足以引引起大范范圍市場場（目標標客戶））關(guān)注；；核心條件件二、能能夠直接接有力支支撐并提提升項目目最核心心價值（（最大收收益/利利潤來源源）；核心條件件三、能能夠全程程統(tǒng)領(lǐng)項項目推廣廣全過程程。28?確立突破破口：深圳特區(qū)區(qū)首創(chuàng)示示范社區(qū)區(qū)1.以生生態(tài)景觀觀、文化化作為緊緊密連接接商業(yè)與與居住的的總體規(guī)規(guī)劃形式式，使之之互為景景觀體系系，深圳圳首創(chuàng)，，具備了了強烈的的產(chǎn)品形形式市場場差異化化個性特特征；2.與政政府聯(lián)動動打造的的“深圳圳特區(qū)首首創(chuàng)示范范鎮(zhèn)/示示范社區(qū)區(qū)”概念念形式前前所未有有，足以以吸引各各界眼光光；3.使項項目商業(yè)業(yè)、住宅宅構(gòu)成一一個整體體形象，，有利于于互動發(fā)發(fā)揮，提提升項目目整體價價值，促促進利潤潤最大化化；4.能夠夠全程統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)項目目推廣全全過程。。為什么可可以成為為突破口口？29?確立突破破口：深圳特區(qū)區(qū)首創(chuàng)示示范社區(qū)區(qū)尚存在什什么不足足？1.過于于概念化化，針對對目標客客戶而言言有些空空洞；2.對項項目價值值的直接接展示與與提升度度不足。。30?確立突破破口：深圳特區(qū)區(qū)首創(chuàng)示示范社區(qū)區(qū)突破口不不足之處處如何彌彌補？在本階段段，需要要找到更更加貼近近目標客客戶置業(yè)業(yè)心理需需求、更更直接展展示項目目生活價價值的因因素，從從而將加加以具象象、加以以充實。。實施方向向：項目目具體開開發(fā)/銷銷售之產(chǎn)產(chǎn)品31?我們的產(chǎn)產(chǎn)品，住住宅與商商業(yè)的對對立選擇擇？總利潤粗粗略估算算：住宅=8萬平方方米×（（4300-3800）元/平方米米=4000萬萬；商業(yè)=2.8萬萬平方米米×（9000-4000））元/平平方米=1.4億。32?住宅與商商業(yè)對立立選擇結(jié)結(jié)果：商業(yè)成為為本階段段推廣不不足彌補補者商業(yè)彌補補如何實實現(xiàn)？1.歐美美最為先先進商業(yè)業(yè)街區(qū)設(shè)設(shè)計形式式，創(chuàng)造造出全新新的休閑閑文化；；2.文化化、生態(tài)態(tài)景觀、、購物休休閑的完完美融合合；3.居住住社區(qū)與與休閑商商業(yè)在保保持相對對獨立性性（最大大限度降降低相互互干擾））并互為為景觀的的基礎(chǔ)上上，又實實現(xiàn)相對對便利結(jié)結(jié)合，完完全有別別于傳統(tǒng)統(tǒng)居住與與商業(yè)的的關(guān)系形形式；4.進退退帷幄，，彰顯互互動提升升價值。。33?商業(yè)彌補補+商住住價值互互動奠定項目目整體價價值基礎(chǔ)礎(chǔ)平臺構(gòu)筑項目目住宅價價值基石石獲得客戶戶基本認認可服務(wù)項目全程營銷服務(wù)本階段住宅營銷推廣策略略第一步步思路回回顧（實施時時間：項項目一期期認籌前前）34?1.秋交交會參展展項目展展示———建立影影響廣度度2.“城城市升級級運動””———建立影影響深度度具體實施施方式、、手段、、內(nèi)容安安排等祥祥見本匯匯報第三三篇階段段實施中中相關(guān)內(nèi)內(nèi)容重點完成成手段35?推廣策略略第二步步項目形象象高度指指引下的的實點價價值系列列展示項目形象象高度：：全新新生活觀觀瀾領(lǐng)領(lǐng)袖36?實點價值值系列展展示：1.觀瀾瀾第一拍拍賣地純純粹市場場化方式式開發(fā)項項目；2.百億億資產(chǎn)中中航集團團傾力巨巨獻，超超級品質(zhì)質(zhì)保障；；3.深圳圳首個純純粹蘇格格蘭風(fēng)格格（風(fēng)情情）高尚尚社區(qū)；；4.觀瀾瀾首家推推出疊加加別墅尊尊貴產(chǎn)品品；5.觀瀾首首家推出極極至視野、、高上尊貴貴之高層住住宅；6.1.6萬平方米米超級天虹虹百貨強力力進駐；7.1.2萬平方米米特色風(fēng)情情、景觀休休閑商業(yè)街街；8.坐擁城城市化升值值運動第一一平臺?！?7?目的：直接支撐項項目本期住住宅銷售實施時間：：第一、二二批住宅入入市階段38?推廣策略第第三步“第三生活活空間”全全情演繹39?第三生活空空間：家庭與辦公公室構(gòu)成了了我們基本本的兩度生生活空間，，但，如果我們的的生活只有有上述兩度度生活空間間，那我們們的生活真真的是兩點點一線了，，我們需要一一個既能打打破，又能能銜接上述述基本兩度度生活空間間的第三生生活空間，，它，在哪里？40?商業(yè)，是不不是就只能能是給客戶戶提供一個個簡單的購購物、休閑閑的場所？？這是傳統(tǒng)商商業(yè)所能達達到的功能能頂峰，而而當(dāng)前歐美美全新的商商業(yè)開發(fā)/經(jīng)營理念念與實踐已已遠超越了了傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)所賦有的的功能。它所創(chuàng)新出出的、所行行銷的更是是一種特殊殊的心理消消費行為———可以獨獨自一人，，也可三五五相伴，進進行深度放放松，在很很匆忙的現(xiàn)現(xiàn)代生活中中，享受一一段“個人人時間———”，第第三生活空空間由此而而來。這一切，盡盡在觀瀾中中航城！41?中航城行銷銷第三生活活空間完美美融合第一生活空間（家庭）第二生活空間（工作）第三生活空間中航城，以以生態(tài)景觀觀與文化為為核心創(chuàng)造造的第三生生活空間，，實現(xiàn)工作作與家庭兩兩度基本生生活空間完完美融合。。42?中航城第三三生活空間間行銷實施施關(guān)鍵：1.“第三三空間生活活手冊”隆隆重登場；；2.“第三三生活空間間”大型網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)/報紙紙征文；3.“第三三生活空間間”名家論論壇；4.“第三三生活空間間”現(xiàn)場情情景體驗系系列活動營營銷。43?第三篇階階段實施施44?第一階段：：項目形象象高度奠定定期階段實實施45?階段時間跨跨度：目前－2004年10月中旬旬階段核心目目標：1、奠定項項目形象高高度2、進行意意向登記，，積累潛在在客戶3、收集客客戶反饋信信息，為下下一步營銷銷策略調(diào)整整提供依據(jù)據(jù)銷售推廣方方向：1、概念宣宣傳推廣，，從而確立立項目形象象高度2、樹立中中航品牌形形象3、引起市市場關(guān)注，，引發(fā)市場場對本項目目的期待媒體組合策策略：以活動營銷銷和現(xiàn)場形形象展示為為主，配合合相應(yīng)主流流媒體跟蹤蹤報道46?階段推廣主主題：全新生活觀觀瀾領(lǐng)袖袖47?延展一(本本階段延展展重點)：：國際化生態(tài)態(tài)文化城市市街區(qū)功能內(nèi)涵－－休閑、娛娛樂、風(fēng)情情購物、人人際交往、、自我釋放放功能復(fù)合合體景觀內(nèi)涵－－商業(yè)、住住宅、環(huán)境境相互獨立立又互為景景觀，形成成新城鎮(zhèn)中中心人文內(nèi)涵－－形成以生生態(tài)景觀、、文化為紐紐帶的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活中心心（商業(yè)+居?。﹥r值內(nèi)涵－－國際形態(tài)態(tài)、深圳首首創(chuàng)、第一一城市升值值平臺延展二(下下階段延展展重點)：：觀瀾精品高高尚社區(qū)特區(qū)首創(chuàng)城城市化模式式示范社區(qū)區(qū)高端產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計城市精英專專屬領(lǐng)地48?具體實施：：在深圳全市市建立項目目影響廣度度與重點在在觀瀾建立立項目影響響深度的結(jié)結(jié)合。秋交會參展展重點實現(xiàn)現(xiàn)前者，城城市升級運運動重點完完成后者。。49?階段焦點一一——秋交交會主題：中航航集團20年形式：以中航集團團20年來來各階段的的巨大成就就（尤其是是深圳成就就）構(gòu)成的的系列化圖圖片展，展展示中航集集團實力、、成就及所所賦有的社社會責(zé)任感感，給予客客戶信心，，在一定程程度上實現(xiàn)現(xiàn)從中航集集團到中航航地產(chǎn)的品品牌轉(zhuǎn)移。。在企業(yè)品牌牌展示下，，運用模型型、資料，，推出項目目信息（規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品品、特點等等）50?階段焦點二二——“城城市升級運運動”主題：城市市化改變深深圳改改變觀瀾51?時間：：秋交會期期間（鎮(zhèn)政政府喬遷后后）地點：：觀瀾文化化藝術(shù)中心心/吉盛酒酒店形式：：公開式論論壇主辦單位：：觀瀾政府府協(xié)辦單位：：中航地產(chǎn)產(chǎn)、高爾夫夫球會籌辦單位：：中航地產(chǎn)產(chǎn)、德思勤勤、毅華邀請嘉賓：：1、深圳市市政府有關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)2、深圳市市政府規(guī)劃劃、城建等等有關(guān)職能能部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)3、觀瀾鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及各各職能單位位領(lǐng)導(dǎo)4、城市規(guī)規(guī)劃、經(jīng)濟濟學(xué)領(lǐng)域知知名專家5、特區(qū)報報、商報、、深圳電視視臺等各深深圳主流媒媒體及寶安、觀瀾本本地媒體52?論題思路：：1、寶安、、龍崗兩區(qū)區(qū)“撤鎮(zhèn)設(shè)設(shè)辦”后，，觀瀾如何何調(diào)整城市市規(guī)劃，加加速建設(shè)，，推動城市市升級運動動？2、如何發(fā)發(fā)揮觀瀾模模式的試點點示范作用用，政府提提供何種支支持？3、城市升升級運動過過程中，政政府與企業(yè)業(yè)之間的聯(lián)聯(lián)動機制4、中航集集團建設(shè)觀觀瀾構(gòu)想（（項目介紹紹）5、高爾夫夫建設(shè)觀瀾瀾構(gòu)想53?宣傳方式：：1.各家媒媒體跟蹤宣宣傳；2.與特報報聯(lián)合舉辦辦“深圳城城市升級運運動”專欄欄開展系列列炒作；3.與會現(xiàn)現(xiàn)場派發(fā)項項目宣傳資資料。費用預(yù)估：：約10萬萬元54?階段關(guān)鍵宣宣傳物料：：一、概念樓樓書二、三維動動畫宣傳片片作用：確立本項目目形象高度度，向客戶戶傳遞項目目基本信息息55?但大部分客客戶對歐美美生態(tài)商業(yè)業(yè)無認知、、無親身感感受，因而而概念樓書書中文字與與圖片帶給給的沖擊度度、感染力力有限，需需要更為形形象的三維維動畫宣傳傳片加以強強化。一、概念樓樓書主要內(nèi)容：：1.展示觀觀瀾城市規(guī)規(guī)劃（重點點為新中心心規(guī)劃）2.介紹觀觀瀾新中心心建設(shè)進程程3.闡述項項目價值（（重點突破破為商業(yè)））4.介紹項項目產(chǎn)品基基本信息地產(chǎn)江湖———數(shù)十萬萬份專業(yè)資資料任你下下載，資深深操盤手隨隨時交流！！56?二、三維動動畫宣傳片片內(nèi)容設(shè)計：：以特色商業(yè)業(yè)街經(jīng)營狀狀態(tài)“實景景模擬”方方式展示項項目商業(yè)檔檔次、風(fēng)情情、特色，，及與住宅宅之間的價價值互動。。57?第二階段：：項目產(chǎn)品品宣傳推廣廣期營銷實實施58?階段時間跨跨度：2004年年10月中中－2005年4月月中旬階段核心目目標：1、迅速積積累潛在客客戶，鎖定定部分意向向客戶2、收集客客戶信息反反饋，為后后續(xù)具體銷銷售方案提提供依據(jù)銷售推廣方方向：1、持續(xù)推推廣概念2、依次強強化推出項項目核心賣賣點媒體組合策策略：以戶外廣告告牌和現(xiàn)場場展示為主主，輔以營營銷活動和和少量主流流媒體宣傳傳59?階段推廣主主題：觀瀾精品品社區(qū)領(lǐng)袖袖延展：1.特區(qū)首首創(chuàng)示范社社區(qū)；2.高端化化、個性化化的住宅設(shè)設(shè)計理念；；3.擁有深深圳唯一生生態(tài)商業(yè)的的高尚社區(qū)區(qū)；4.項目八八大賣點展展示。60?階段焦點一一——“項項目介紹會會”形式：于吉盛酒店店舉辦正式式項目介紹紹會，提前前通知意向向客戶參加加，并通過過主流媒體體和當(dāng)?shù)孛矫襟w進行專專題報道。。效果預(yù)估：：公眾對本項項目的產(chǎn)品品定位、規(guī)規(guī)劃設(shè)計情情況形成基基本認識，，強化期待待心理，并并通過意向向客戶登記記進一步積積累潛在客客戶。費用預(yù)估：：約5萬元元61?階段焦點二二——蘇格格蘭風(fēng)情系系列展示形式：于售樓處、、樣板房、、看樓通道道，通過圖圖片、實物物、聽覺展展示等方式式，向客戶戶傳遞蘇格格蘭風(fēng)情特特色以及在在本項目中中的具體體體現(xiàn)。展示物件每每期一個主主題并定期期更換，使使客戶保持持新鮮感。。效果預(yù)估：：1、強烈傳傳遞項目設(shè)設(shè)計風(fēng)格特特征，使客客戶形成深深刻印象2、拉近與與客戶距離離，獲得豐豐富反饋信信息62?階段關(guān)鍵宣宣傳物料：：正式樓書、、戶型單張張商業(yè)投資手手冊項目配套、、設(shè)備說明明書積累住宅客客戶為住宅宅認籌作準準備提前積累商商業(yè)客戶,為商業(yè)認認籌作準備備增強客戶對對項目質(zhì)量量的信心，，促進項目目銷售63?第三階段：：項目熱銷銷推廣期營營銷實施64?階段時間跨跨度：2005年年4月底－－2005年12月月底階段核心目目標：1、住宅、、商業(yè)都實實現(xiàn)相對熱熱銷2、努力提提升商業(yè)價價值銷售推廣方方向：1、“第三三生活空間間”行銷推推廣，再上上新高度2、項目賣賣點宣傳持持續(xù)65?媒體組合策策略：一期住宅認認籌期間以以戶外廣告告牌和現(xiàn)場場展示為主主，輔以營營銷活動和和非主流媒媒體，配合合少量的主主流媒體軟軟、硬廣告告炒作開盤及熱銷銷期間以主主流媒體結(jié)結(jié)合營銷活活動為主，，其它宣傳傳方式全方方位、多層層次組合。。開盤后一一個時期以以營銷活動動為主，配配合少量的的媒體炒作作，以及其其它非主流流媒體傳播播區(qū)別住宅、、商業(yè)的受受眾特點和和推售節(jié)奏奏進行針對對性發(fā)布66?階段推廣主主題：“第三生活活空間”引引領(lǐng)現(xiàn)代都都市生活67?階段焦點：：中航城““第三生活活空間”行行銷1.“第三三空間生活活手冊”隆隆重登場；；2.“第三三生活空間間”大型網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)/報紙紙征文；3.“第三三生活空間間”名家論論壇；4.“第三三生活空間間”現(xiàn)場情情景體驗系系列活動營營銷。68?焦點一：““第三生生活空間””手冊主要內(nèi)容：：1、詮釋基基本理念；；2、刊登以以“第三生生活空間””為主題的的精彩文章章3、展現(xiàn)中中航城提供供的全情““第三空間間生活”內(nèi)內(nèi)涵與內(nèi)容容4、以擬人人化方式，，構(gòu)想不同同類型主人人公（目標標客戶）在在本項目特色商商業(yè)街中的的“第三空空間生活””實踐69?焦點二：““第三生生活空間””大型網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)/報紙紙征文賽形式：1.于主流流網(wǎng)絡(luò)（深深圳熱線、、搜房、房房地產(chǎn)信息息網(wǎng)）開展展大型“第第三生活空空間”文文章征文；；2.采取設(shè)設(shè)立擂主，，每期攻守守擂賽形式式，并通過過網(wǎng)絡(luò)動態(tài)態(tài)提供攻守守擂方文章章的人氣指指數(shù)；3.每期獲獲勝文章于于網(wǎng)絡(luò)及主主流報紙公公開發(fā)表。。4.獎勵形形式：單期期攻守擂賽賽獲勝方獎獎勵1000元，連連續(xù)守擂成成功累進獎獎勵。70?焦點三：““第三生生活空間””名家系列列論壇——項目價價值專家推推介論壇一：社社區(qū)建設(shè)專專家介紹會會分步步邀邀請請負負責(zé)責(zé)項項目目規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計計、、園園林林、、施施工工、、物物管管等等專專業(yè)業(yè)公公司司負負責(zé)責(zé)人人，，對對項項目目相相關(guān)關(guān)方方面面情情況況進進行行介介紹紹，，闡闡述述項項目目價價值值，，并并安安排排答答疑疑環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)加加強強客客戶戶與與項項目目的的互互動動。。論壇壇二二：：““第第三三空空間間生生活活””名名人人對對話話邀請請文文化化名名人人、、經(jīng)經(jīng)濟濟名名人人共共同同探探討討““第第三三空空間間生生活活””價價值值論壇壇三三：：““第第三三空空間間生生活活””下下的的商商業(yè)業(yè)運運營營模模式式與與價價值值論論壇壇邀請請商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營、、消消費費者者共共同同探探討討““第第三三空空間間生生活活””下下商商業(yè)業(yè)模模式式與與價價值值71?焦點點四四：：““第第三三生生活活空空間間””現(xiàn)現(xiàn)場場情情景景體體驗驗形式式：：情情調(diào)調(diào)生生活活真真人人秀秀推廣廣形形式式：：電電視視臺臺全全程程直直播播72?第四四階階段段：：項項目目持持續(xù)續(xù)推推廣廣期期營營銷銷實實施施73?階段段時時間間跨跨度度：：2006年年2月月初初－－2006年年4月月底底階段段核核心心目目標標：：保持持穩(wěn)穩(wěn)定定的的銷銷售售速速度度銷售售推推廣廣方方向向：：1、、最最大大程程度度展展示示項項目目實實景景價價值值；；2、、針針對對剩剩余余產(chǎn)產(chǎn)品品，，最最大大限限度度地地挖挖掘掘潛潛在在客客戶戶媒體體組組合合策策略略：：充分分利利用用已已入入伙伙老老業(yè)業(yè)主主資資源源，，以以營營銷銷活活動動、、現(xiàn)現(xiàn)場場形形象象展展示示、、非非主主流流媒媒體體為為主主74?階段段推推廣廣主主題題：：和諧諧、、從從容容、、自自在在蘇蘇格格蘭蘭生生活活態(tài)態(tài)度度體驗驗式式營營銷銷活活動動：：蘇格格蘭蘭文文化化節(jié)節(jié)系系列列活活動動舉辦辦以以蘇蘇格格蘭蘭傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化為為主主題題的的參參與與性性強強的的系系列列活活動動，，地地點點選選擇擇在在商商業(yè)業(yè)街街、、住住宅宅區(qū)區(qū)園園林林，，如如在在商商業(yè)業(yè)街街舉舉辦辦蘇蘇格格蘭蘭美美食食節(jié)節(jié)、、喝喝啤啤酒酒大大賽賽，，威威士士忌忌鑒鑒賞賞會會；；在在社社區(qū)區(qū)園園林林舉舉辦辦游游船船節(jié)節(jié)、、高高爾爾夫夫推推桿桿比比賽賽、、蘇蘇格格蘭蘭音音樂樂節(jié)節(jié)等等活活動動主要要目目的的是是展展現(xiàn)現(xiàn)本本項項目目商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的購購物物休休閑閑氛氛圍圍和和住住宅宅區(qū)區(qū)的的特特色色文文化化生生活活氛氛圍圍，，增增強強客客戶戶對對項項目目的的親親切切感感和和認認同同感感，，促促進進項項目目銷銷售售75?第五階段：尾尾盤期營銷實實施76?階段時間跨度度：2006年5月初－2006年6月月底階段推廣思路路：以現(xiàn)場促銷、、營銷活動、、現(xiàn)場展示為為主，充分利利用已入伙業(yè)業(yè)主資源，最最大限度挖掘掘客戶潛力推廣重點為成成熟的社區(qū)環(huán)環(huán)境、配套，，以及濃郁的的商業(yè)、生活活氛圍階段核心目標標：針對剩余產(chǎn)品品充分挖掘客客戶資源，實實現(xiàn)項目全全盤銷售77?THANKS！78?即使使贈贈品品只只是是一一張張紙紙，，顧顧客客也也是是高高興興的的。。如如果果沒沒有有贈贈品品，，就就贈贈送送““笑笑容容””。。所謂謂企企業(yè)業(yè)管管理理就就是是解解決決一一連連串串關(guān)關(guān)系系密密切切的的問問題題，，必必須須有有系系統(tǒng)統(tǒng)地地予予以以解解決決，，否否則則將將會會造造成成損損失失。。浪費費時時間間。。1月月-231月月-23蓋茨茨運運用用的的管管理理風(fēng)風(fēng)格格既既不不是是美美國國的的個個人人主主義義式式，，也也不不是是日日本本的的共共識識主主義義式式，，而而是是獨獨樹樹一一幟幟的的達達爾爾文文式式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言22:4722:4722:47:541月-23前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法評估，，就無法管管理。1月-231月-231月-231月-2322:4722:47授權(quán)就像放放風(fēng)箏，部部屬能力弱弱線就要收收一收，部部屬能力強強了就要放放一放。軍隊無放放任，學(xué)學(xué)校無放放任，此此今日世世界各共共和國之之道例。。軍隊放放任，則則將不能能以令，，學(xué)校放放任，則則師不能能以教；；將不能能令則軍軍敗，師師不能教教則學(xué)校校敗，其其為國忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人人在每一一次憂患患中都看看到一個個機會，，而消極極的人則則在每個個機會都都看到某某種憂患患。不是沒辦辦法，而而是沒有有用心想想辦法。。用心想想辦法，，一定有有辦法，，遲早而而已。1月-231月-231月-23用人不在在于如何何減少人人的短處處，而在在于如何何發(fā)揮人人的長處處。觀察才行行。你的臉是是為了呈呈現(xiàn)上帝帝賜給人人類最貴貴重的禮禮物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。22:47:5422:47:5422:471月月-23決不不能能在在沒沒有有選選擇擇的的情情況況下下，，作作出出重重大大決決策策。。經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)，，是是許許多多環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的共共同同運運作作，，差差一一個個念念頭頭，，就就決決定定整整個個失失敗敗當(dāng)你你在在事事業(yè)業(yè)上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念頭頭時時，，你你應(yīng)應(yīng)該該加加以以注注意意，，這這是是最最危危險險的的時時候候!1月月-231月月-2322:4722:47:54世界界上上沒沒有有夕夕陽陽企企業(yè)業(yè),只有有落落后后和和不不思思進進取取的的企企業(yè)業(yè)。。光靠靠價價格格便便宜宜的的產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠長長久久地地存存活活下下來來。。沒有有組組織織就就沒沒有有管管理理，，而而沒沒有有管管理理也也就就沒沒有有組組織織。。管管理理部部門門是是現(xiàn)現(xiàn)代代組組織織的的特特殊殊器器官官，，正正是是依依靠靠這這種種器器官官的的活活動動，，才才有有職職能能的的執(zhí)執(zhí)行行和和組組織織的的生生存存。。管理就就是做做好無無數(shù)小小的細細節(jié)工工作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品品率預(yù)預(yù)定為為85%，那么么便表表示容容許15%的錯誤誤存在在。顧客是是重要要的創(chuàng)創(chuàng)新來來源。。人生的的選擇擇決定定一切切。成功的的企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不僅僅是授授權(quán)高高手，，更是是控權(quán)權(quán)的高高手。。卓有成效的的管理者善善于用人之之長。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要隨著形勢勢的變化而而變化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治觀局勢。。魔鬼存在在于細節(jié)節(jié)之中。。一月231月-2322:47大多數(shù)的的錯誤是是企業(yè)在在狀況好好的時候候犯下的的，而不不是在經(jīng)經(jīng)營不善善的時候候。沒有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，沒有什什么比事事半功倍倍更困難難。成功的方方法千萬萬條,多總結(jié)別別人的失失敗,根據(jù)現(xiàn)實實的路行行走,不要太在在意聽取取名人大大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言言。協(xié)調(diào)以及控制制。1月-232023/1/522:4710:47:54下午午企業(yè)做大后CEO說話要越來越越細。小企業(yè)業(yè)要有長遠的的打算大企業(yè)業(yè)要有注意細細節(jié)。2023/1/522:47:54企業(yè)的成功靠靠團隊，而不不是靠個人。。只要不是相相當(dāng)重要的的商品，不不是穩(wěn)健踏踏實地行商商，迅速發(fā)發(fā)展就等于于迅速破產(chǎn)產(chǎn)，只有使使多種商品品不間斷地地相繼配合合上市，才才能使迅速速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前前進。1月-232023/1/522:47:54正確的決策策來自眾人人的智慧。。周到到的的服服務(wù)務(wù)，，那那簡簡直直是是難難以以想想象象的的。。22:472023/1/522:47:54謝謝謝各各位位??！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:47:5422:47:5422:471/5/202310:47:54PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:47:5422:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:47:5422:47:5422:47Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:47:5422:47:54January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202310:47:54下下午22:47:541月-2315、比不了得得就不比，，得不到的