某某某樓宇市場調(diào)研報(bào)告

第一部分市場調(diào)查與分析1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-1、位置及規(guī)劃面積：1、本項(xiàng)目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的4號(hào)—9號(hào)地塊，東西長約800米，南北寬約600米，基地呈長方形，總占地面積66.46公頃，約996.8畝。基地位于浦西閔行區(qū)莘莊站南廣場以南。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項(xiàng)目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為1.26，總建筑面積48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項(xiàng)目一期總占地面積8.37公頃，約125.6畝，住宅容積率為1.31，建筑面積9.5萬平方米。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-3、一期住宅規(guī)劃：住宅造型錯(cuò)落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺(tái)，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。建筑朝向以東南向?yàn)橹鳎员苊馓栁鲿窦霸黾涌諝鈱α鳌?-1海上春天項(xiàng)目概況重點(diǎn)特色是建成集購物休閑娛樂為一體的節(jié)日集會(huì)式商業(yè)中心，形成步行街。春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-4、周邊交通情況：項(xiàng)目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號(hào)線開通到莘莊，使本住宅項(xiàng)目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。距地鐵一號(hào)線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。公交車線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。1-2市場環(huán)境分析1-2-1、上海樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀(jì)之交的2000年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動(dòng)下，出現(xiàn)向好走勢。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。1-2市場環(huán)境分析2000年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢，實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)123.02億元，同比增長27億元，增幅28.5%；從2000年第三季度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)361.51億元，同比增長53億元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房銷售面積達(dá)1054.67萬平方米，同比增長237萬平方米，增幅28.6%；1-2市場環(huán)境分析1-2市場場競競爭爭環(huán)環(huán)境境隨著著住住房房制制度度改改革革的的推推行行，，貨貨幣幣化化分分房房實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，公公積積金金和和各各大大商商業(yè)業(yè)銀銀行行的的貸貸款款支支持持，，政政府府一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的出出臺(tái)臺(tái)，，大大大大提提高高了了居居民的的住住房房購購買買力力。。“十十五五期期間間””，，日日新新月月異異的的軌軌道道交交通通和和環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)，，也也將將對對本本市市住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)起起到到了了積積極極拉拉動(dòng)動(dòng)作作用用。。今今年年，，地地鐵鐵二二號(hào)號(hào)線線的的正正式式通通車車、、明明珠珠線線的的試試通通車車，，以以及及蘇蘇州州河河整整治治一一期期工工程程、、延延中中綠綠地地等等開開工工建建設(shè)設(shè)，，都都對對周周邊邊樓樓市市的的活活躍躍產(chǎn)產(chǎn)生生了了直直接接效效應(yīng)應(yīng)。。1-2-1-2、、土土地地一一級(jí)級(jí)市市場場控控制制2000年年，，上上海海市市府府繼繼續(xù)續(xù)對對土土地地的的供供給給實(shí)實(shí)施施嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制，，有有效效地地抑抑制制了了一一級(jí)級(jí)市市場場，，今今年年一一季季度度土土地地出出讓讓面面積積為為188萬平平方方米米，，較較去去年年同同期期減減少少6%。其其中中，，內(nèi)內(nèi)銷銷商商品品房房出出讓讓面面積積占占總總量量的的49%，較較去去年年同同期期減減少少27%，外外銷銷商商品品房房出出讓讓面面積積中中98%是工工業(yè)業(yè)用用地地，，扣扣除除這這一一因因素素，，外外銷銷商商品品房房出出讓讓面面積積僅僅1.68萬平平方方米米，，比比去去年年同同期期減減少少76%。土土地地一一級(jí)級(jí)市市場場供供應(yīng)應(yīng)開開始始回回落落。。1-2市場場環(huán)環(huán)境境分分析析1-2-1-3、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資下下降降在房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求矛矛盾盾一一時(shí)時(shí)難難以以緩緩解解的的情情況況下下，，投投資資逐逐漸漸趨趨向向理理性性，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額減減少少。。1999年年一一季季度度房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額48.57億億元元，，與與1998年年同同期期相相比比，，減減少少28%，，完完成成土土地地開開發(fā)發(fā)面面積積為為14.62萬萬平平方方米米，，比比1998年年同同期期下下降降36%，，商商品品房房竣竣工工面面積積和和商商品品房房開開發(fā)發(fā)面面積積分分別別比比98年年一一季季度度相相比比減減少少19%和和4%，，商商品品房房竣竣工工面面積積首首次次出出現(xiàn)現(xiàn)回回落落，，形形成成了了上上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商穩(wěn)穩(wěn)健健經(jīng)經(jīng)營營的的觀觀念念。。1-2市場場環(huán)環(huán)境境分分析析1-2-1-4、、個(gè)人人購購房房比比重重不不斷斷提提高高1999年一一季季度度個(gè)個(gè)人人購購買買商商品品房房的的比比重重繼繼續(xù)續(xù)上上升升。。外外銷銷商商品品房房中中銷銷售售屬屬個(gè)個(gè)人人購購買買583套，，占占68.7%；預(yù)預(yù)售售中中屬屬個(gè)個(gè)人人購購買買22790套，，占占預(yù)預(yù)售售總總額額的的95.9%。內(nèi)內(nèi)銷銷商商品品房房中中銷銷售售屬屬個(gè)個(gè)人人購購買買22772套，，占占91.34%；預(yù)預(yù)售售中中屬屬個(gè)個(gè)人人購購買買20862套，，占占預(yù)預(yù)售售總總額額96.9%。去去年年同同期期上上升升2.5個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。這這表表明明，，上上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)購購房房主主要要以以個(gè)個(gè)人人購購房房行行為為為為主主房房地地產(chǎn)產(chǎn)消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念形形成成。。1-2市場場環(huán)環(huán)境境分分析析1-2-1-5、、個(gè)人人購購房房比比重重不不斷斷提提高高三級(jí)級(jí)市市場場的的活活躍躍對對二二級(jí)級(jí)市市場場也也具具有有較較大大的的推推動(dòng)動(dòng)作作用用，，一一定定程程度度上上拉拉動(dòng)動(dòng)了了住住宅宅潛潛在在市市場場的的需需求求，，舊公公房房上上市市平平均均出出售售價(jià)價(jià)為為11.24萬萬元元/套套，，平平均均建建筑筑面面積積為為51.1平平方方米米，，新新購購房房平平均均購購房房價(jià)價(jià)25.53萬萬元元/套套，，平平均均建建筑筑面面積積為為92.39平平方方米米。?？煽煽纯闯龀鐾ㄍㄟ^過已已售售公公房房上上市市再再購購進(jìn)進(jìn)新新房房來來改改善善居居住住條條件件的的市市民民是是一一個(gè)個(gè)較較大大的的潛潛在在市市場場。。1-2市場場環(huán)環(huán)境境分分析析1-2-2、、閔閔行行區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場環(huán)環(huán)境境1-2-2-1、、道道路路和和交交通通構(gòu)構(gòu)成成了了閔閔行行區(qū)區(qū)的的新新動(dòng)動(dòng)脈脈，，作作為為率率先先交交通通設(shè)設(shè)施施改改造造的的新新興興城城區(qū)區(qū)，，高高架架、、地地鐵鐵和和公公交交形形成成了了地地面面、、地地下下的的多多層層次次立立體體交交通通體體系系。。出出行行的的方方便便讓讓閔閔行行與與市市中中心心的的距距離離縮縮短短，，且且各各區(qū)區(qū)到到閔閔行行的的道道路路交交通通均均不不設(shè)設(shè)過過橋橋費(fèi)費(fèi)用用。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2-2、當(dāng)當(dāng)年一一號(hào)線線的開開通曾曾使眾眾多閔閔行業(yè)業(yè)主在在購房房時(shí)獲獲得房房產(chǎn)投投資的的回報(bào)報(bào)，據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)調(diào)查查記錄錄顯示示，地地鐵一一號(hào)線線開通通至今今，沿沿線物物業(yè)的的價(jià)格格已上上升15個(gè)百分分點(diǎn)。。以1995年每平平方米米2200元購進(jìn)進(jìn)新梅梅花園園為例例，一一年后后每平平方米米的收收益為為600元，現(xiàn)現(xiàn)在越越來越越多的的人認(rèn)認(rèn)識(shí)到到這一一點(diǎn)，，把居居住閔閔行作作為投投資置置業(yè)的的新時(shí)時(shí)尚。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2-3、閔閔行區(qū)區(qū)綠意意盎然然的居居住區(qū)區(qū)和街街道，，讓眾眾多精精明的的上海海人為為之心心動(dòng)。。綠化化面積積從1992年年的不不足80萬萬平方方米，，猛增增到目目前3690萬萬平方方米，，綠化化普及及率達(dá)達(dá)98.3％，，今年年小區(qū)區(qū)綠化化將力力爭30.6公公頃的的指標(biāo)標(biāo)。同同時(shí)通通過實(shí)實(shí)施““宣教教、碧碧水、、藍(lán)天天、綠綠地、、寧靜靜、潔潔凈、、綠色色工業(yè)業(yè)和都都市農(nóng)農(nóng)業(yè)””八大大工程程，成成為全全國第第一個(gè)個(gè)環(huán)境境保護(hù)護(hù)模范范城區(qū)區(qū)，并并力爭爭在今今年創(chuàng)創(chuàng)建園園林城城區(qū)。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2-4、同同時(shí)時(shí)，市市政配配套及及道路路交通通改造造，購購物大大環(huán)境境以及及醫(yī)療療環(huán)境境的完完善，，也成成了吸吸引市市中心心購房房者的的重要要因素素。作作為上上海市市西南南的新新興居居住城城區(qū)，，因?yàn)闉椤靶滦隆倍吮姳姸嚅_開發(fā)商商的目目光，，也因因?yàn)榍笄蟆靶滦隆鲍@獲得了了迅猛猛的發(fā)發(fā)展。。閔行區(qū)區(qū)新建建樓盤盤分布布，具具有明明顯區(qū)區(qū)域性性，主主要集集中在在虹橋橋、七七寶、、莘莊莊和梅梅隴四四個(gè)地地區(qū)。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3、閔閔行區(qū)區(qū)競爭爭環(huán)境境分析析因萬科科海上上春天天位于于閔行行區(qū)，，地鐵鐵、環(huán)環(huán)境和和規(guī)模模是重重要賣賣點(diǎn)，，所以以我們們將重重點(diǎn)對對本案案附近近或地地鐵沿沿線的的同質(zhì)質(zhì)樓盤盤進(jìn)行行針對對性分分析。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析上?？悼党巧仙虾：］烦浅巧仙虾４捍撼敲冯]城城世紀(jì)紀(jì)苑望望族族苑西西班班牙名名園陽明國國際花花苑香香樹樹麗舍舍競爭對對手：：1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-1、上上?？悼党俏挥谳份非f附附近，，占地地100萬萬平方方米，，綠化化覆蓋蓋率逾逾50%，，戶戶戶朝陽陽，小小區(qū)主主要由由8-12層新新古典典主義義歐陸陸風(fēng)格格小高高層組組成。。兩萬平平方米米人造造海灣灣、高高爾夫夫練桿桿場、、親水水公園園、多多功能能球場場、網(wǎng)網(wǎng)球場場、藝藝術(shù)廊廊道等等設(shè)施施組成成的高高尚大大型社社區(qū)。。1-2市場環(huán)境分分析占地面積25萬平方米銷售價(jià)格2400-3400建筑面積50萬平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)1300開盤日期2000.5.13容積率1.97入伙日期2001.5.31綠化率50%戶型類別發(fā)展商商譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-2、上上海莘城位于莘奉路路，由名貴貴苑、名城城苑和牡丹丹苑構(gòu)成，，占地160萬平方方米的國際際化新都市市，包括五五星級(jí)酒店店、SHOPPINGMALL、博覽中心、、中央公園園。未來規(guī)規(guī)劃前景極極具誘惑力力。社區(qū)內(nèi)目前前銷售的是是十八層住住宅，具有有極佳的景景觀視野，，小區(qū)物業(yè)業(yè)為點(diǎn)式設(shè)設(shè)計(jì)，房型型存在一些些局限性。。1-2市場環(huán)境分分析占地面積89萬平方米銷售價(jià)格2700-3500建筑面積（一期）13.5萬平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)950開盤日期1998.9容積率入伙日期1999.6.30綠化率45%戶型類別5000平方米大型升降式廣場，二十項(xiàng)趣智社區(qū)景觀1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-3、上上海春城位于春申示示范住宅區(qū)區(qū)內(nèi)蓮花南南路，屬于于外環(huán)線以以外偏遠(yuǎn)地地區(qū)，近一一公里的中中軸水廊大大道，兩幢幢建筑間2500平平方米半合合圍中庭景景觀花園，，智能化設(shè)設(shè)計(jì)。社區(qū)占地面面積31公公頃，12幢小高層層，配套設(shè)設(shè)施一應(yīng)俱俱全，公交交線703、735、725經(jīng)過，交交通便捷。1-2市場環(huán)境分分析占地面積31萬平方米銷售價(jià)格2900-3500建筑面積（二期）31萬平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套數(shù)3500開盤日期容積率1.1入伙日期綠化率50%戶型類別近一公里的中軸水廊大道體現(xiàn)發(fā)展商獨(dú)到的規(guī)劃理念1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-4、梅梅隴城世紀(jì)紀(jì)苑位于滬閔路路，蓮花南南路交匯處處，地鐵一一號(hào)蓮花路路站，世紀(jì)紀(jì)苑定位中中高檔，大大面積房型型設(shè)計(jì)，完完善的會(huì)所所公建配套套，獨(dú)有的的弧型外觀觀造型。由四幢多層層，四幢小小高層，一一幢高層組組成。1-2市場環(huán)境分分析占地面積7.9萬平方米銷售價(jià)格3980-4800建筑面積（一期）8.5萬平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套數(shù)465開盤日期1999.10容積率2.04入伙日期2000.10綠化率51.5%戶型類別1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-5、梅梅隴城望族族苑位于閔行和和徐匯之間間，大型純純住宅小區(qū)區(qū)，建筑立立面采用新新古典主義義風(fēng)格，優(yōu)優(yōu)質(zhì)面磚鋪鋪就，小區(qū)區(qū)由五幢小小高層組成成，一梯兩兩戶或三戶戶。設(shè)電子子對講防盜盜和配備電電子監(jiān)控系系統(tǒng)。建筑外型簡簡潔明快，，缺點(diǎn)是戶戶型面積偏偏大。1-2市場環(huán)境分分析占地面積3.3萬平方米銷售價(jià)格3500-4500建筑面積（一期）6.2萬平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套數(shù)362開盤日期2000.2.26容積率入伙日期2000.8.12綠化率40%戶型類別1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-6、西西班牙名園園滬閔路旁，，地鐵蓮花花路站附近近，住宅洋洋溢著一種種濃烈、豪豪放、自由由的西班牙牙風(fēng)情，6000平平方米開放放草原，三三萬平方米米二十一世世紀(jì)休閑廣廣場，一條條長溪將廣廣場層層相相連，一川川秀水貫穿穿社區(qū)主軸軸。小區(qū)由由19幢多多層，23幢小高層層組成。1-2市場環(huán)境分分析BlueCreationAd.藍(lán)色創(chuàng)意占地面積8.5萬平方米銷售價(jià)格3500-4600建筑面積（一期）6萬平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程進(jìn)度付）7成30年按揭套數(shù)670開盤日期2000.4.30容積率1.86入伙日期2001.4綠化率50%戶型類別1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-7、陽陽明國際花花苑小區(qū)位于莘莘莊新鎮(zhèn)水水清路旁，，緊鄰滬杭杭高速公路路和外環(huán)線線，小區(qū)由由38幢多多層，4幢幢小高層，，4幢高層層組成，建建筑歐陸風(fēng)風(fēng)格，月亮亮河貫穿小小區(qū)，區(qū)內(nèi)內(nèi)天然景致致，雕塑小小品，中心心綠化等景景觀表現(xiàn)出出現(xiàn)代節(jié)奏奏。因地理位置置原因，受受外界干擾擾較大。1-2市場環(huán)境分分析占地面積15.9萬平方米銷售價(jià)格3080-4200建筑面積（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套數(shù)1980開盤日期1999.10.8容積率1.20入伙日期2000.12.8綠化率50%戶型類別1-2市場環(huán)境分分析1-2-3-8、香香樹麗舍位于水清路路旁，小區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格格為歐陸古古典式，平平頂設(shè)計(jì)坡坡狀起伏，，極具視覺覺效果；小小區(qū)規(guī)劃全全力融“人人，建筑，，環(huán)境，歷歷史”為一一體，在滿滿園馨香和和襲人綠意意中，體現(xiàn)現(xiàn)“老吾老老以人之老老，幼吾幼幼以人之幼幼”的溫馨馨主題。1-2市場環(huán)境分分析占地面積8萬平方米銷售價(jià)格2800-3750建筑面積（一期）7.8萬平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套數(shù)504開盤日期2000.7.28容積率1.02入伙日期2001.9.30綠化率41.7%戶型類別1-2市場環(huán)境分分析分析：從以上資料料可以看出出（雖然采采樣不夠全全面），莘莘莊區(qū)的樓樓盤在定位位、價(jià)格、、風(fēng)格、內(nèi)內(nèi)部環(huán)境營營造等方面面都趨向同質(zhì)化化；萬科海上春春天的形象象定位上要要注意與其其他樓盤拉拉開差距，，特別是針針對附近的的競爭樓盤盤。1-2市場環(huán)境分分析1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-1、目標(biāo)消消費(fèi)群定位位目標(biāo)消費(fèi)群群定位——CBD工作的中產(chǎn)產(chǎn)階層或稱稱現(xiàn)代新上上海人理由：“軌道概念念”形成的的地理優(yōu)勢勢：萬科海海上春天坐坐落在CBD的軌道延展展的新地帶帶環(huán)境和風(fēng)格格：環(huán)境幽幽雅，風(fēng)格格現(xiàn)代符合合目標(biāo)群的的品位和居居住要求價(jià)位：海上上春天的價(jià)價(jià)位可以為為中產(chǎn)階層層所接受1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2、中產(chǎn)階階層的生活活形態(tài)分析析1-3-2-1、什什么是中產(chǎn)產(chǎn)階層非體力勞動(dòng)動(dòng)者，主要要是三資企企業(yè)及小型型私營企業(yè)業(yè)的管理層層、金融、、貿(mào)易、傳傳媒、演藝藝界、高科科技、咨詢詢服務(wù)業(yè)等等行業(yè)的從從業(yè)人員，，即白領(lǐng)階層層中的精英英1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-2、中中產(chǎn)階層的的特征年收入在80000元以上的的核心家庭庭社會(huì)地位在在社會(huì)權(quán)力力分布的層層次中處于于中間位置置大學(xué)以上學(xué)學(xué)歷相對其它人人群，中產(chǎn)產(chǎn)階層當(dāng)中中歸國留學(xué)學(xué)生和前沿沿行業(yè)從業(yè)業(yè)人員占的的比例最高高1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析馬斯洛心理理學(xué)需求層次基本生理需需求中產(chǎn)階級(jí)已已基本實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)

自尊愛與歸屬安全生理需求心理需求中產(chǎn)階級(jí)夢夢想實(shí)現(xiàn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-3、中中產(chǎn)階層的的工作態(tài)度度中產(chǎn)階層相相對優(yōu)越的的生活是以以超時(shí)間工工作為前提提，以承擔(dān)擔(dān)更大工作作壓力及更更高工作強(qiáng)強(qiáng)度為代價(jià)價(jià)。需要的話，，可以每天只只睡3個(gè)小小時(shí)，其余余時(shí)間用來來工作，甚甚至可以放放棄假期1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-3、中中產(chǎn)階層的的工作態(tài)度度具有危機(jī)感感、成就感感雙重感受受收入較豐厚厚，有事業(yè)業(yè)基礎(chǔ)擔(dān)心自己落落入較低階階層與新上司難難相處世界經(jīng)濟(jì)不不景氣時(shí)，，公司裁員員新員工對自自己職位的的威脅——促使他他們高度敬敬業(yè)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-4、中中產(chǎn)階層的的憂慮和對對策憂慮：對衰老尤為為恐懼，不不論在生理理、年齡上上，還是在在心理、知知識(shí)上對策：加強(qiáng)個(gè)人培培訓(xùn)、交際際活躍、提提高生活質(zhì)質(zhì)素是中產(chǎn)產(chǎn)階層為化化解生存危危機(jī)感而普普通采用的的方式1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-5、中中產(chǎn)階層的的生活方式式及態(tài)度背景：上海是一個(gè)個(gè)特殊的城城市，起起起落落地發(fā)發(fā)展進(jìn)程中中，讓上海海人產(chǎn)生普普遍的社會(huì)會(huì)心理———時(shí)代復(fù)興興作為中國民民族工業(yè)、、進(jìn)步思想想的搖籃，，“東方明明珠”經(jīng)歷歷了相當(dāng)長長一段輝煌煌的年代，，走在全國國的最前沿沿現(xiàn)代的中國國百花齊放放，上海漸漸失往日的的風(fēng)采，近近幾年，歷歷史的機(jī)遇遇重新給了了朝氣蓬勃勃的上海人人1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-5、中中產(chǎn)階層的的生活方式式及態(tài)度生活方式：：上海中產(chǎn)之之家，對穿穿著、飲食食的時(shí)尚潮潮流投入相相對較多家庭理財(cái)方方面選擇股股票較普遍遍，也選擇擇風(fēng)險(xiǎn)較小小的儲(chǔ)蓄和和購買保險(xiǎn)險(xiǎn)選擇租房比比買房更普普遍，這和和上海好房房產(chǎn)價(jià)格較較高有關(guān)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-5、中中產(chǎn)階層的的生活方式式及態(tài)度生活態(tài)度：：追求享受———“自己己工作那么么辛苦，就就應(yīng)該享受受好一些””“享受多一一些，享受受好一些””是他們的的人生信條條——努力工工作就是為為了活得更更好1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-6、中中產(chǎn)階層目目前熱衷于于什么消費(fèi)費(fèi)想方設(shè)法于于都市化生生活之外體體驗(yàn)一種更更原始、更更本能、更更單純的生生活，成了了現(xiàn)代人、、尤其是中中產(chǎn)階層中中的一種時(shí)時(shí)尚。國外、國內(nèi)內(nèi)旅游成為為中產(chǎn)階層層的又一消消費(fèi)熱點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-6、中中產(chǎn)階層目目前熱衷于于什么消費(fèi)費(fèi)雖然中產(chǎn)階階層中的大大部分是租租房子住，，但畢竟不不是長久之之計(jì)；他們們期望擁有有自己的物物業(yè)，真正正落地生根根。這已成成為他們儲(chǔ)儲(chǔ)蓄消費(fèi)的的最大目標(biāo)標(biāo)與其花錢租租房子，不不如按揭供供樓銀行貸款的的條件是最最大障礙1-2目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-6、中中產(chǎn)階層目目前熱衷于于什么消費(fèi)費(fèi)購買汽車，，擁有自己己的交通工工具已成為為中產(chǎn)階層層的一種時(shí)時(shí)尚消費(fèi)。。一來汽車車可以作為為交通工具具；二來汽汽車可以體體現(xiàn)個(gè)人身身份，讓個(gè)個(gè)性化得到到更好的發(fā)發(fā)揮另一方面，，汽車市場場的降價(jià)也也促使中產(chǎn)產(chǎn)階層去購購買1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-7、中中產(chǎn)階層目目前熱衷于于什么消費(fèi)費(fèi)酒吧是一種種更個(gè)人化化、更講求求藝術(shù)品位位的消費(fèi)場場所，它商商業(yè)但不赤赤裸裸，合合乎中產(chǎn)階階層追求個(gè)個(gè)性化消費(fèi)費(fèi)的心理（（與之相類類似的有西西餐廳、咖咖啡館）顯示自己的的身份（顯顯得有文化化修養(yǎng)，有有較豐厚收收入）舒緩工作壓壓力（在輕輕松的環(huán)境境中舒展身身心）1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-7、中中產(chǎn)階層目目前熱衷于于什么消費(fèi)費(fèi)因?yàn)楦邚?qiáng)度度的工作和和高度的精精神壓力，，中產(chǎn)階層層的人們意意識(shí)到必須須鍛煉身體體進(jìn)健身房成成為越來越越多的人的的一項(xiàng)生活活內(nèi)容其它的運(yùn)動(dòng)動(dòng)如：保齡齡球、網(wǎng)球球等深受中中產(chǎn)階層的的歡迎1-3-2-7、中中產(chǎn)階層目目前熱衷于于什么消費(fèi)費(fèi)上網(wǎng)已作為為一種時(shí)髦髦的生活方方式在中產(chǎn)產(chǎn)階層中漸漸漸流行，，“你的伊伊妹兒在找找你”已成成為一種時(shí)時(shí)尚互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)當(dāng)今最新的的媒體中產(chǎn)階層為為謀求自身身素質(zhì)的提提高，必須須盡快地熟熟練運(yùn)用互互聯(lián)網(wǎng)，以以免被時(shí)代代所淘汰通過互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)接觸到的的社會(huì)層面面廣，適合合中產(chǎn)階層層交際活躍躍的特點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析中產(chǎn)階層的的主要消費(fèi)費(fèi)趨向———房產(chǎn)、汽車車、旅游1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的的積累、受受教育程度度相對較高高決定了中中產(chǎn)階層將將消費(fèi)帶入入了理智消消費(fèi)的階段段，表現(xiàn)在在對自己的的需要、個(gè)個(gè)人享受的的內(nèi)容和層層次有比較較實(shí)際的認(rèn)認(rèn)識(shí)，而且且消費(fèi)的品品位越來越越具有個(gè)人人色彩并切切合國際潮潮流1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀在消費(fèi)取向向上更專注注專家的建建議，對消消費(fèi)品的質(zhì)質(zhì)量及服務(wù)務(wù)有更專業(yè)業(yè)化的要求求，而且對對美感的要要求提到了了與實(shí)用價(jià)價(jià)值相等甚甚至更高的的地步了1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀由于生活節(jié)節(jié)奏的加快快以及生活活壓力的加加大，購物物的時(shí)間在在縮短，消消費(fèi)的方式式力求簡化化。——速食的的風(fēng)行、電電腦處理器器的不斷升升級(jí)、短發(fā)發(fā)的流行、、小禮服取取代大禮服服、信用卡卡在這個(gè)群群體中的普普及、電話話訂貨的流流行都構(gòu)成成了他們消消費(fèi)模式的的特點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀中產(chǎn)階層的的消費(fèi)類型型屬于淡漠漠購物的高高檔消費(fèi)型型——這類類消費(fèi)群并并不喜歡逛逛街購物，，一般的逛逛街購物讓讓他們覺得得不自然、、不舒服，，而他們一一旦購物，，就會(huì)選擇擇大商場購購買有：一定檔次的的名牌產(chǎn)品品或進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀中產(chǎn)階層———消費(fèi)時(shí)尚的的發(fā)起人從趕時(shí)髦進(jìn)進(jìn)入了創(chuàng)造造時(shí)尚或追追求時(shí)尚的的階段，對對市場消費(fèi)費(fèi)的影響力力逐漸形成成1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-9、廣廣告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響廣告及軟性性的產(chǎn)品宣宣傳文章對對中產(chǎn)階層層消費(fèi)行為為是不可低低估的。廣廣告及宣傳傳文章所傳傳遞的某些些信息如果果能與他們們對生活的的理解產(chǎn)生生共鳴，或或其中有尚尚不為大多多數(shù)人知道道的獨(dú)到價(jià)價(jià)值，他們們也會(huì)欣然然接受——生活的的真諦是什什么？1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-9、廣廣告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響高知名度的的專業(yè)人士士對中產(chǎn)階階層的影響響力強(qiáng)，往往往成為他他們的奮斗斗目標(biāo)或榜榜樣——張朝陽陽、王志東東……1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-9、廣廣告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響中產(chǎn)階層追追求的是有有個(gè)性、有有形象、有有檔次，需需要得到旁旁人的認(rèn)同同——廣告設(shè)設(shè)計(jì)、軟性性文章需要要突顯高尚尚、典雅的的文化風(fēng)格格，打動(dòng)他他們的心1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-10、商商家怎樣樣影響中中產(chǎn)階層層中產(chǎn)階層層的種種種消費(fèi)行行為背后后隱藏著著許多文文化層面面的因素素，單純純地為滿滿足生理理需求或或說純物物質(zhì)化的的消費(fèi)模模式，對對中產(chǎn)階階層并不不構(gòu)成最最強(qiáng)的吸吸引力；；商家若若能將消消費(fèi)與精精神愉悅悅聯(lián)系在在一起，，就能較較容易地地打動(dòng)中中產(chǎn)階層層的消費(fèi)費(fèi)者——對于于萬科海海上春天天：創(chuàng)造美好好環(huán)境，，迎合中中產(chǎn)階層層對生活活真諦的的追求1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-4海上春天天SWOT分析Strength（優(yōu)勢）：：萬科集團(tuán)團(tuán)憑借品品牌和成成功進(jìn)駐駐上海開開發(fā)“優(yōu)優(yōu)詩美地地”、““華爾茲茲”的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和良良好口碑碑，將吸吸引廣大大目標(biāo)消消費(fèi)者的的注目。。萬科海上上春天基基地距地地鐵一號(hào)號(hào)線莘莊莊站僅八八百米，，地鐵、、輕軌等等捷運(yùn)系系統(tǒng)加上上四通八八達(dá)的多多條快捷捷干道進(jìn)進(jìn)一步提提升了本本案的便便利度。。1-4海上春天天SWOT分析社區(qū)規(guī)模模較大，，住宅容容積率低低，建筑筑外觀美美式風(fēng)格格，簡潔潔明快，，屋頂和和陽臺(tái)的的精心處處理，更更顯陽光光、現(xiàn)代代之感，，符合價(jià)價(jià)格區(qū)間間內(nèi)人群群的審美美情趣。。社區(qū)硬件件規(guī)劃齊齊全，更更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心心設(shè)計(jì)的的SHOPPINGMALL，使在區(qū)內(nèi)內(nèi)購物時(shí)時(shí)倍添娛娛樂、休休閑的氣氣氛。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析社區(qū)注重重生態(tài)環(huán)環(huán)保和整整治河流流，使區(qū)區(qū)內(nèi)風(fēng)景景更加優(yōu)優(yōu)美，湖湖濱與建建筑獨(dú)具具匠心的的組合，，并根據(jù)據(jù)地勢階階梯型規(guī)規(guī)劃，形形成舒適適怡人的的外部空空間環(huán)境境。萬科海上上春天項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃和開發(fā)發(fā)節(jié)奏合合理，擁擁有一批批專業(yè)、、敬業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及銷售人人員，是是本案成成功開發(fā)發(fā)的基石石。Weakness（劣勢）：：本案地理理位置相相對城市市中心較較偏遠(yuǎn)。。本案所處處區(qū)域?yàn)闉楣I(yè)新新區(qū)，整整體環(huán)境境不理想想。本區(qū)自身身消化能能力有限限，必須須吸引徐徐匯區(qū)和和地鐵沿沿線目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)人人群。由于有關(guān)關(guān)部門和和政策的的某些干干預(yù)，本本案較難難完全整整合資源源，達(dá)到到盡善盡盡美，如如：社區(qū)區(qū)內(nèi)部分分街道以以由政府府命名。。1-4海上春天天SWOT分析Opportunity（（機(jī)會(huì)）：：2000年上半半年，我我國宏觀觀經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)重大大轉(zhuǎn)機(jī)，，國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)連年增增幅下降降的局勢勢，可望望改變經(jīng)經(jīng)濟(jì)列車車逐年減減速的態(tài)態(tài)勢，為為房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)升升溫奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。隨著國家家住房制制度改革革的逐步步深入，，購房融融資手段段日趨多多樣化，，市民購購房意識(shí)識(shí)正逐步步加強(qiáng)，，個(gè)人購購房行為為開始穩(wěn)穩(wěn)定，形成新的的住宅消消費(fèi)觀念念，且出出現(xiàn)升值值保值的的新投資資趨勢。。1-4海上春天天SWOT分析2000年第三季季度，上上海房地地產(chǎn)市場場出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁回升升，商品品房銷售售及存量量房交易易量創(chuàng)出出歷史新新高?！笆迤谄陂g”，，日新月月異的軌軌道交通通和環(huán)境境建設(shè)，，也將對對本市住住宅消費(fèi)費(fèi)起到了了積極拉拉動(dòng)作用用。市場已吹吹起“海海派”風(fēng)風(fēng)。所謂謂“海派派”風(fēng)指指的是以以“新古古典主義義”“北北美風(fēng)情情”為主主的崇尚尚簡約、、清新和和現(xiàn)代化化同時(shí)融融入上海海地方特特色的一一種建筑筑風(fēng)格。。萬科海海上春天天建筑風(fēng)風(fēng)格正屬屬于此一一類型。。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析莘莊區(qū)因因地鐵效效應(yīng)、市市政設(shè)施施和環(huán)境境改善，，是房地地產(chǎn)市場場新的亮亮點(diǎn)。房地產(chǎn)界界的同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)象象，缺乏乏形象占占位或不不到位，，使海上上春天可可以從容容把握樓樓盤差異異化定位位的先機(jī)機(jī)。上海房地地產(chǎn)廣告告普遍還還停留在在表現(xiàn)硬硬件的““就產(chǎn)品品賣產(chǎn)品品”的階階段，而而萬科海海上春天天賣的是是生活，，也是上上海獨(dú)特特的人文文觀點(diǎn)。。Threat（（問題）：：加入WTO后，企業(yè)尚缺乏與大大舉進(jìn)入入的外資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭爭市場的的實(shí)力。。上海房地地產(chǎn)界，，樓市存存在大量量同質(zhì)化化樓盤，，與萬科科海上春春天品質(zhì)質(zhì)較接近近的樓盤盤也不少少，但具具有自身身鮮明的的品牌個(gè)個(gè)性的不不多。1-4海上春天天SWOT分析1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5-1、樓市的同同質(zhì)化為為海上春春天創(chuàng)造造了差異異化定位位的先天天條件1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5-2、從人文角角度考慮慮，復(fù)興興意識(shí)是是當(dāng)代上上海人潛潛在的心心聲1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5-3、建立新概概念社區(qū)區(qū)，賣觀觀念，賣賣生活的的策略定定位將使使本案形形象個(gè)性性獨(dú)樹一一幟通過辛勤的的工作獲得得財(cái)富才是是人生的大大快事。一個(gè)個(gè)人人一一生生可可能能愛愛上上很很多多人人，，等等你你獲獲得得真真正正屬屬于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就會(huì)會(huì)明明白白以以前前的的傷傷痛痛其其實(shí)實(shí)是是一一種種財(cái)財(cái)富富，，它它讓讓你你學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你愛愛的的人人。。1月月-2322:5322:53:06人只只有有為為自自己己同同時(shí)時(shí)代代人人的的完完善善，，為為他他們們的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能達(dá)達(dá)到到自自身身的的完完善善。。每項(xiàng)事業(yè)成功功都離不開選選擇，而只有有不同尋常的的選擇才會(huì)獲獲取不同尋常常的成功。22:53:0622:531月-23論命運(yùn)如何，，人生來就不不是野蠻人，，也不是乞討討者。人的四四周充滿真正正而高貴的財(cái)財(cái)富—身體與心靈的的財(cái)富。人生沒有彩排排，每一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人人員在確定組組織和個(gè)人的的目標(biāo)時(shí)，一一般是現(xiàn)實(shí)主主義的。他們們不是害怕提提出高目標(biāo)，，而是不讓目目標(biāo)超出他們們的能力。管理就是決策策。22:5322:53:061月-23經(jīng)營管理，成成本分析，要要追根究底，，分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/522:53:06世上并沒有用用來鼓勵(lì)工作作努力的賞賜賜，所有的賞賞賜都只是被被用來獎(jiǎng)勵(lì)工工作成果的。。除了心心存感感激還還不夠夠，還還必須須雙手手合十十，以以拜佛佛般的的虔誠誠之心心來領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)員員工。。2023/1/522:5322:53:06預(yù)防是是解決決危機(jī)機(jī)的最最好方方法。。我們不不一定定知道道正確確的道道路在在哪里里，但但卻不不要在在錯(cuò)誤誤的道道路上上走得得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把把所有有的雞雞蛋放放在同同一個(gè)個(gè)籃子子里。。用他，，就要要信任任他;不信任任他，，就不不要用用他。。溝通再再溝通通。05一一月月2023多掙錢錢的方方法只只有兩兩個(gè)：：不是是多賣賣，就就是降降低管管理費(fèi)費(fèi)。我所做做的，，就是是創(chuàng)辦辦一家家由我我管理理業(yè)務(wù)務(wù)并把把我們們的錢錢放在在一起起的合合伙人人企業(yè)業(yè)。我我將保保證你你們有有5%的回報(bào)報(bào)，并并在此此后我我將抽抽取所所有利利潤的的50%。請示問問題不不要帶帶著問問題請請示，，要帶帶著方方案請請示。。匯報(bào)報(bào)工作作不要要評(píng)論論性地地匯報(bào)報(bào)，而而要陳陳述性性的匯匯報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫長長的人人生旅旅途中中，有有時(shí)要要苦苦苦撐持持暗無無天日日的境境遇；；有時(shí)時(shí)卻風(fēng)風(fēng)光絕絕項(xiàng)，，無人人能比比。溝通通是是管管理理的的濃濃縮縮。。1月月-2322:53:0622:53員工工培培訓(xùn)訓(xùn)是是企企業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最最小小，，收收益益最最大大的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性投投資資。。人類類被被賦賦予予了了一一種種工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成長長。。企業(yè)發(fā)展展需要的的是機(jī)會(huì)會(huì)，而機(jī)機(jī)會(huì)對于于有眼光光的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人來說說，一次次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維維護(hù)他們們的家;至于女子子呢?則是努力力維護(hù)家家庭的秩秩序，家家庭的安安適和家家庭的可可愛。猶豫不決決固然可可以免去去一些做做錯(cuò)事的的可能，，但也失失去了成成功的機(jī)機(jī)會(huì)。管理是一種嚴(yán)嚴(yán)肅的愛。1月-2322:531月-23選擇?選擇這個(gè)詞對對我來說太奢奢侈了。沒有商品這樣樣的東西。顧顧客真正購買買的不是商品品，而是解決決問題的辦法法。一個(gè)人被工作作弄得神魂顛顛倒直至生命命的最后一息息，這的確是是幸運(yùn)。從管理的角角度來講，，兩點(diǎn)之間間最短的距距離不一定定是一條直直線，而是是一條障礙礙最小的曲曲線。22:531月-2322:53:06自覺覺心心是是進(jìn)進(jìn)步步之之母母，，自自賤賤心心是是墮墮落落之之源源，，故故自自覺覺心心不不可可無無，，自自賤賤心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切實(shí)實(shí)執(zhí)執(zhí)行行你你的的夢夢想想，，以以便便發(fā)發(fā)揮揮它它的的價(jià)價(jià)值值，，不不管管夢夢想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身體體力力行行，，否否則則，，永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有有收收獲獲。。一個(gè)個(gè)有有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)心心志志的的人人，，財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)可可以以被被人人掠掠奪奪，，勇勇氣氣卻卻不不會(huì)會(huì)被被人人剝剝奪奪的的。。時(shí)間間和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。22:531月月-231月月-23南懷瑾說說：“心心中不應(yīng)應(yīng)該被蓬蓬茅堵住住，而應(yīng)應(yīng)海闊天天空，空空曠得纖纖塵不染染。道家家講‘清清虛’，，佛家講講空，空空到極點(diǎn)點(diǎn)，清虛虛到極點(diǎn)點(diǎn)，這時(shí)時(shí)候的智智慧自然然高遠(yuǎn)，，反應(yīng)也也就靈敏敏。”22:5322:53:061月-2322:53你不能衡衡量它，，就不能能管理它它。拖延將不不斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼。。2023/1/522:53:0622:5322:53:06想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價(jià)，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對的的。2023/1/522:53:061月-23謝謝各位位！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:53:0622:53:0622:531/5/202310:53:06PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:53:0622:53Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾