房地產(chǎn)城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告共

【xxxxxx家園項(xiàng)目】營(yíng)銷策劃報(bào)告xxxx偉業(yè)二零一一年八月目錄前言xx家園項(xiàng)目不僅是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是涉及公司跨越多行業(yè)發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略布局，品牌拓展與房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展的重要一步。xx家園項(xiàng)目在公司房地產(chǎn)發(fā)展歷程中將是最精彩的一頁(yè)，將是品牌塑造、提升與鞏固的關(guān)鍵一步，也將會(huì)成為公司品牌外拓的經(jīng)典示范。鑒于本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置與在開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略意圖，本案在整體價(jià)值提升方面尚存在較多的可能，因此，我們本著大膽假設(shè)，小心求證的思路，將本報(bào)告起點(diǎn)提高到能與開(kāi)發(fā)公司的品牌高度、戰(zhàn)略高度、發(fā)展高度相一致的方向去共同思考本項(xiàng)目的未來(lái)。第一部分關(guān)于品牌結(jié)合為什么要特別講品牌？品牌戰(zhàn)略是公司穩(wěn)健快速發(fā)展的動(dòng)力，是公司持續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拓展的利器，是xx家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需貫徹的最核心的支柱。一、品牌的戰(zhàn)略高度主要思路：品牌釋義——品牌支撐——為什么企業(yè)要以品牌為核心1、品牌釋義：品牌是給擁有者帶來(lái)溢價(jià)、產(chǎn)生增值的一種無(wú)形的資產(chǎn)，他的載體是用以和其他競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品或勞務(wù)相區(qū)分的名稱、術(shù)語(yǔ)、象征、記號(hào)或者設(shè)計(jì)及其組合，增值的源泉來(lái)自于消費(fèi)者心智中形成的關(guān)于其載體的印象。2、品牌的一般定義（1）一般意義上的定義：品牌是一個(gè)名稱、名詞、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或者是它們的組合，其目的是識(shí)別某個(gè)銷售者或某群銷售者的產(chǎn)品或勞務(wù)，并使之同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品和勞務(wù)區(qū)別開(kāi)來(lái)。（2）作為品牌戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)的定義：品牌是通過(guò)以上這些要素及一系列市場(chǎng)活動(dòng)而表現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果所形成的一種形象認(rèn)知度，感覺(jué)，品質(zhì)認(rèn)知，以及通過(guò)這些而表現(xiàn)出來(lái)的客戶忠誠(chéng)度，總體來(lái)講它屬于一種無(wú)形資產(chǎn)。所以這時(shí)候個(gè)品牌是作為一種無(wú)形資產(chǎn)出現(xiàn)的。（3）品牌是企業(yè)、產(chǎn)品與消費(fèi)者建立的一種關(guān)系?？蛻舾鼮殛P(guān)注的是第2、3條的對(duì)品牌的感知與快速認(rèn)可，短期取得市場(chǎng)及客戶支持。在市場(chǎng)調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，xx比較多的客戶對(duì)公司的認(rèn)知僅存于家具、建材系列，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力不了解，因此，項(xiàng)目推動(dòng)需納入品牌概念，將品牌形象全面提升宣傳，取得房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大成功并帶動(dòng)品牌提升的目的。二、品牌的結(jié)合利用主要思路：品牌在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利用以國(guó)際化視野，精工打造地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重引入國(guó)際先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念，以先進(jìn)的地產(chǎn)理念引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。注重產(chǎn)品質(zhì)量，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重精工打造，精益求精，以高品質(zhì)產(chǎn)品取得市場(chǎng)高度認(rèn)可。以品牌為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利器，取得政府開(kāi)發(fā)及規(guī)劃等支持。以品牌為驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)大地產(chǎn)項(xiàng)目多元化開(kāi)發(fā)。第二部分關(guān)于價(jià)值提升一、放眼全城，引領(lǐng)跨越寫在前面的話：伴隨xx城市飛速發(fā)展，城市中心區(qū)外擴(kuò)，中心城區(qū)建設(shè)大跨越發(fā)展，xx家園項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置已不能憑常規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。伴隨xx諸葛故里文化所帶來(lái)的城市跨越式發(fā)展的機(jī)遇，xx旅游文化承載xx對(duì)外形象展示的窗口作用,本項(xiàng)目有價(jià)值巨變,商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步提升的空間.xx項(xiàng)目地塊正處于xx城市開(kāi)發(fā)的中心節(jié)點(diǎn),是xx西大門,承擔(dān)城市客廳與對(duì)接城西大發(fā)展大跨越的歷史重任。我們可以設(shè)想：xx家園面臨城市跨越式發(fā)展的歷史機(jī)遇，與xx城市未來(lái)發(fā)展形象窗口無(wú)縫對(duì)接，必將成為xx未來(lái)核心居住區(qū)、城市形象窗口及旅游文化商業(yè)區(qū)三圈交匯核心地段二、中心外延，居住西拓(1)xx未來(lái)的中央居住區(qū)毫無(wú)疑問(wèn),xx現(xiàn)今最好的住宅就在本區(qū)域,城市最優(yōu)質(zhì)的旅游文化資源、景觀資源,未來(lái)無(wú)限發(fā)展的購(gòu)物,休閑,娛樂(lè)空間及升值空間使片區(qū)價(jià)值被逐步認(rèn)可.，城市未來(lái)無(wú)限發(fā)展帶來(lái)巨大的環(huán)境改善等多元化因素結(jié)合,xx未來(lái)的中央居住區(qū)必將誕生于此.(2)城西的未來(lái)——xx新城伴隨中國(guó)城市化進(jìn)程的加速,xx新城初現(xiàn)端倪,政府規(guī)劃的城西將以新城的面貌巍然呈現(xiàn),政府大力氣改善交通等配套資源,伴隨旅游業(yè)發(fā)展,商業(yè)資源及居住配套的逐步完善,西部新城對(duì)老城的拉動(dòng)日益明顯.價(jià)值所在西部，新城之于xx，就像浦東之于上海，曼哈頓之于紐約。商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)中心、科技中心、體育休閑中心以及高尚居住中心的區(qū)域發(fā)展定位，如果說(shuō)老城代表著歷史的xx，傳統(tǒng)的xx、質(zhì)樸的xx，奮斗的xx，那么，西部新城所在區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃、深系統(tǒng)布局、高起點(diǎn)建設(shè)，必將成就xx的明天，它一定是代表著新xx的國(guó)際、現(xiàn)代、時(shí)尚與領(lǐng)先。xx項(xiàng)目處于新城的門戶與節(jié)點(diǎn),其區(qū)位價(jià)值日益被重視,其價(jià)值將以幾何倍數(shù)增長(zhǎng).三、地位提升，借勢(shì)跨越奠定新高度塑造新理念借勢(shì)大跨越融入大發(fā)展奠定新高度塑造新理念借勢(shì)大跨越融入大發(fā)展融入大發(fā)展：融入xx城市大發(fā)展之熱潮，伴隨市政交通、旅游文化、金融商貿(mào)、休閑環(huán)境等的逐步完善，將xx家園納入新區(qū)發(fā)展大氣候中，方為上策。借勢(shì)大跨越：政府在城西的發(fā)展布局中，必然出臺(tái)諸多對(duì)城西，對(duì)本案更為有利的政策，如xx縣第四屆諸葛亮文化藝術(shù)節(jié)等活動(dòng)的舉辦即為非常有利的因素，借勢(shì)城西大跨越發(fā)展，有利融合其余，共同促進(jìn)城西繁榮為借力使力的最好方式。塑造新理念：一個(gè)項(xiàng)目要有其靈魂所在，方可吸引客戶關(guān)注。xx家園魅力何在？一個(gè)最具責(zé)任感，最具歷史使命感的企業(yè)是xx最萬(wàn)眾矚目的。塑造與城市人文理念相融合的人居精品項(xiàng)目，一個(gè)真正融合吃喝玩樂(lè)購(gòu)，集品牌效應(yīng)與商業(yè)價(jià)值的綜合體，是xx家園的價(jià)值所在。奠定新高度：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最忌同類化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)最忌模仿，樹(shù)立一個(gè)城市最具生命力，最具創(chuàng)新精神的城市地標(biāo)，融合城市最精髓的部分，結(jié)合x(chóng)x人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，奠定新的企業(yè)使命及經(jīng)營(yíng)高度是xx人的歷史使命，同時(shí)給xx人民留下難以割舍的牽掛情懷。四、城市客廳，xx門戶西部新城的發(fā)展必將使之成為xx城市的新名片：是xx的第一形象大道，它代表了xx的未來(lái)發(fā)展方向，代表了xx的蓬勃向上，是新xx的標(biāo)志與印象所在；西部新城的發(fā)展必將使之成為xx城市的客廳：客廳之于家庭則意味著最光鮮、最舒適、最靚麗、最寬敞、最優(yōu)美、最品質(zhì)的地方；西部新城的發(fā)展必將使之成為xx城市的西門戶：隨著新的城市規(guī)劃的快速實(shí)施，xx城市發(fā)展的重心將毫無(wú)疑問(wèn)地向西部偏移；西部也必將成為xx城市功能完備的門戶！五、資源整合，高瞻遠(yuǎn)矚（1）占據(jù)城市最優(yōu)質(zhì)的景觀資源“建筑可以復(fù)制，奢華也可以復(fù)制，但是景觀環(huán)境卻是無(wú)法復(fù)制，它是無(wú)價(jià)的”。項(xiàng)目緊鄰諸葛亮文化旅游區(qū)，風(fēng)景如畫的良好城市生態(tài)環(huán)境。最有價(jià)值的人居環(huán)境，堪稱城市宜居樣本。（2）城市客廳，城北門戶的戰(zhàn)略價(jià)值獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，矚目的地標(biāo)性建筑形象，項(xiàng)目可順勢(shì)打造涵蓋休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)及住宅為一體的復(fù)合型城市功能群，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值做大化挖掘。（3）城市旅游文化的發(fā)展帶來(lái)歷史機(jī)遇（4）xx集團(tuán)品牌及影響力帶來(lái)的利好因素（5）價(jià)值四重論居住價(jià)值的厚度：集中反映出項(xiàng)目的區(qū)域城市價(jià)值、地段環(huán)境價(jià)值、人文建筑產(chǎn)品、優(yōu)越的戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)生活價(jià)值的濃度：集中反映出項(xiàng)目的健康生活、完善的城市化商業(yè)配套、酒店配套、商務(wù)建設(shè)等生命價(jià)值的長(zhǎng)度：集中反映出項(xiàng)目的旅游文化資源、自然環(huán)境、泛城市社區(qū)景觀打造等典藏價(jià)值的高度：集中反映出項(xiàng)目身居西城核心城之央，并有其地段唯一性，將來(lái)在我們整個(gè)的生活中將成為一段最值得典藏的居住品質(zhì)。六、項(xiàng)目的整體發(fā)展目標(biāo)（一）從宏觀角度分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)：本項(xiàng)目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。本項(xiàng)目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。項(xiàng)目的良好基礎(chǔ)為項(xiàng)目的成功提供了最好環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目的重視及科學(xué)的態(tài)度為企業(yè)積累商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、人才和客戶資源項(xiàng)目是城市第一旅游文化盤，又是未來(lái)發(fā)展中心從發(fā)展商、項(xiàng)目地位、社會(huì)與市場(chǎng)環(huán)境、長(zhǎng)期發(fā)展、對(duì)企業(yè)品牌的助益、項(xiàng)目的成功的可能性分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)創(chuàng)城市旅游文化地產(chǎn)典范，打造新城市地標(biāo)！可以獲得良好社會(huì)效益企業(yè)發(fā)展的需要旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為本項(xiàng)目成功奠定了巨大社會(huì)效益基礎(chǔ)（二）項(xiàng)目的綜合發(fā)展目標(biāo)：1）商業(yè)目標(biāo)：以創(chuàng)新的精神和務(wù)實(shí)的態(tài)度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化，使xx公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)久共榮，奠定xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)袖地位，形成成熟開(kāi)發(fā)的品牌力量；2）社會(huì)目標(biāo)：以強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感的實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值；3）企業(yè)目標(biāo)：以本項(xiàng)目的作為企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)的奠基石，為企業(yè)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和的人才。4）市場(chǎng)目標(biāo)：以項(xiàng)目的成功為企業(yè)贏得廣泛的口碑和眾多的客戶資源，為企業(yè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。（三）xx在xx的形象地位xx在城市中樹(shù)立什么形象，確立什么身份都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的后期銷售、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，因此，結(jié)合x(chóng)x城市面貌，城市發(fā)展趨勢(shì)及xxxx未來(lái)做如下定位。1、xxxx項(xiàng)目跨越式發(fā)展的社會(huì)效應(yīng)2、xx項(xiàng)目六大典范效應(yīng)提升xx城市價(jià)值城市未來(lái)中心區(qū)的向心力效應(yīng)xx集團(tuán)的品牌形象示范效應(yīng)城市競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)化提升效應(yīng)xx項(xiàng)目門戶地位的龍頭效應(yīng)城市榮耀與信仰回歸的信心效應(yīng)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收的效應(yīng)3、xx公司開(kāi)發(fā)定位城市旅游文化地產(chǎn)模式打造者因此，我們必須站在更高的角度去開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，借勢(shì)城市旅游文化去運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。第三部分關(guān)于調(diào)研與xx家園分析一、xx城市簡(jiǎn)況1、xx縣基本情況簡(jiǎn)介xx縣總面積1706平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，572個(gè)行政村、90萬(wàn)人。境內(nèi)有“三高一鐵”（京滬、日東、長(zhǎng)深高速公路和膠新鐵路）及兩條國(guó)道、三條省道，交通便利；距臨沂飛機(jī)場(chǎng)30公里，距日照港80公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。xx縣是“第七批國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“全國(guó)科技先進(jìn)縣”、“全國(guó)計(jì)生協(xié)會(huì)工作先進(jìn)縣”、“全國(guó)體育工作先進(jìn)縣”、“全國(guó)首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”、“全省雙擁模范縣”、“平安xx建設(shè)先進(jìn)縣”。xx是歷史文化大縣。古稱陽(yáng)都，是三國(guó)時(shí)期著名政治家、軍事家、一代賢相諸葛亮的出生地和成長(zhǎng)地，也是唐代大書法家顏真卿的祖居地。境內(nèi)文物古跡、人文景觀眾多，其中漢代古跡就有近百處，北寨漢畫像石墓群距今已有1800多年的歷史，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，中學(xué)歷史課本、北京奧運(yùn)會(huì)紀(jì)念幣設(shè)計(jì)圖案就取材于這里精美的漢畫像圖案，被譽(yù)為“齊魯小敦煌”；諸葛亮文化景區(qū)、建筑面積5萬(wàn)平方米的“諸葛亮城”以及長(zhǎng)達(dá)12華里的“漢街”是省內(nèi)外有影響的漢式建筑群。xx是革命老區(qū)縣。革命戰(zhàn)爭(zhēng)年代，xx是沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地的中心、沂蒙精神的重要發(fā)源地，被譽(yù)為xx的“小延安”，蘇魯邊區(qū)省委、xx分局、八路軍一一五師、xx縱隊(duì)、抗大一分校、xx抗日軍政干部學(xué)校曾長(zhǎng)期駐扎xx。我黨領(lǐng)導(dǎo)的第一個(gè)省級(jí)民主政權(quán)“xx省戰(zhàn)時(shí)工作推行委員會(huì)”就誕生在我縣的青駝鎮(zhèn)，著名革命歌曲《跟著共產(chǎn)黨走》誕生在孫祖鎮(zhèn)。這里是孟良崮戰(zhàn)役的主戰(zhàn)場(chǎng)，老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家陳毅、徐向前、羅榮桓、粟裕等都曾在xx戰(zhàn)斗和工作過(guò)。全縣先后有30余萬(wàn)人次參軍支前，犧牲萬(wàn)余人，涌現(xiàn)出了“沂蒙紅嫂”明德英、“沂蒙母親”王換于等一大批可歌可泣的英模人物，勤勞質(zhì)樸的xx人民以實(shí)際行動(dòng)創(chuàng)造和詮釋了偉大的沂蒙精神。xx是文化旅游新縣。這里，山有靈氣，蒙山彩蒙景區(qū)、孟良崮國(guó)家森林公園、“沂蒙生態(tài)大道”沿線層巒疊嶂，植被茂密，景色怡人。這里，水有靈韻，竹泉、溫泉北方少有，境內(nèi)沂河、汶河、蒙河三河匯流，自然生態(tài)良好，貫穿全境的汶河是臨沂市的主要飲用水源，也是全省沒(méi)有污染的生態(tài)河流之一。近年來(lái)成功打造了“兩泉一基地”等精品景區(qū)，竹泉村旅游度假區(qū)是xx省第一個(gè)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的4A級(jí)古村落景區(qū)，成為全省首批“逍遙游”示范點(diǎn)；“智圣湯泉”建成江北規(guī)模最大、國(guó)內(nèi)設(shè)施一流的第四代溫泉旅游度假區(qū)和4A級(jí)景區(qū)；沂蒙紅色影視基地完成了大型電視連續(xù)劇《沂蒙》和電影《沂蒙六姐妹》等20余部影視作品的拍攝。到xx“逛漢街、游竹泉、泡溫泉”已成為xx、青島等地市民的消費(fèi)時(shí)尚，xx在市內(nèi)外打響了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑圣地”旅游品牌，成為“好客xx”大旅游圈中的一顆新星。xx是資源富集縣。全縣現(xiàn)已探明礦產(chǎn)9大類36個(gè)品種，其中石灰石、“中國(guó)藍(lán)”花崗巖、黃金、磁石、地?zé)岬?0余種為優(yōu)勢(shì)資源。石英砂礦在全國(guó)儲(chǔ)量最大、品位居第二位，“中國(guó)藍(lán)”花崗巖為獨(dú)有礦種，可與世界上“巴西藍(lán)”相媲美；地?zé)豳Y源尤為豐富，出水溫度達(dá)79℃，日出水7000立方米，是臨沂“地?zé)嶂恰钡闹匾M成部分。xx是特色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。堅(jiān)持新型工業(yè)化道路，形成了電動(dòng)車、制磚機(jī)、石英砂、食品、鞋帽、玩具六大特色產(chǎn)業(yè)集群。電動(dòng)車產(chǎn)業(yè)集群形成了年產(chǎn)200萬(wàn)輛的規(guī)模，入選“中國(guó)縣域產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力100強(qiáng)”，被評(píng)為“xx省十大具有影響力產(chǎn)業(yè)集群”、“xx省優(yōu)質(zhì)電動(dòng)車生產(chǎn)基地”和“xx省輕工業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群”。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)彰顯品牌優(yōu)勢(shì)，培植壯大了優(yōu)質(zhì)糧油、有機(jī)蔬菜、健康養(yǎng)殖、高效烤煙和生態(tài)林果五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全縣發(fā)展有機(jī)蔬菜基地1萬(wàn)畝，蔬菜種植面積達(dá)66萬(wàn)畝，年生產(chǎn)加工肉鴨3億多只，“xx黃瓜”、“孫祖小米”等110種優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品獲“三品一標(biāo)”認(rèn)證。xx是“全國(guó)優(yōu)質(zhì)黃瓜生產(chǎn)第一縣”、“xx省有機(jī)蔬菜生產(chǎn)基地縣”和“全國(guó)首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國(guó)鴨業(yè)生產(chǎn)加工第一縣”，并被農(nóng)業(yè)部授予“全國(guó)設(shè)施蔬菜發(fā)展基地縣”、“全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地”。2010年，全縣完成地方生產(chǎn)總值131.5億元（新口徑），增長(zhǎng)13.5%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入4.26億元、增長(zhǎng)21.35%，稅收占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到81%；完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資85.5億元，增長(zhǎng)22.6%；實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值186億元，增長(zhǎng)46%。城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6650元、城鎮(zhèn)在崗職工平均工資25700元，分別增長(zhǎng)15%和16%。二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研1、悠山美域項(xiàng)目區(qū)位：xx漢街中段廣播電視局北，緊鄰諸葛亮文化廣場(chǎng)。項(xiàng)目定位：xx首家集居住.休閑.娛樂(lè)養(yǎng)生為一體的園林式大型文化社區(qū)。位置漢街中段物業(yè)類型普通多層住宅土地年限70年占地面積150畝建筑面積10.8萬(wàn)㎡優(yōu)惠一次性優(yōu)惠1萬(wàn)，按按揭9.9折。送送太陽(yáng)能，33年物業(yè)費(fèi)。交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格1樓：2650元//平2樓：27100元/平3樓：27600元/平4樓：26500元/平均價(jià)：2600元元/平車庫(kù)：2000元元/平儲(chǔ)藏室：15500元/平。每單元元共10套配房。外立面大面積落地窗，彩彩色外墻磚客戶客戶來(lái)源：城區(qū)事事業(yè)單位，私私營(yíng)老板。置業(yè)目的：居住。項(xiàng)目銷售情況:一期8棟已經(jīng)基本賣完，只剩部分閣樓，閣樓單價(jià)2000元/平。一期已交房。業(yè)主入住，目前產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。二期7.8萬(wàn)平米，在售10棟為準(zhǔn)現(xiàn)房，15棟尚未開(kāi)盤，在售房源除C11剩余房源較多外，其他房源已基本售完。二期未開(kāi)盤房源開(kāi)盤時(shí)間未定。社區(qū)配套:幼兒園、健身廣場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)。周邊配套：諸葛亮文化廣場(chǎng)教育配套：自建幼兒園，后臨界湖鎮(zhèn)中學(xué)開(kāi)發(fā)商：xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售樓電話：xx宣傳方式：路牌廣告，樓體廣告。售樓處情況：銷售人員不專業(yè)，沒(méi)有接待，無(wú)統(tǒng)一著裝，前臺(tái)混亂銷售人員扎堆聊天。缺乏專業(yè)知識(shí)，沒(méi)有樓盤說(shuō)辭，談客技巧一般，無(wú)配合。項(xiàng)目圖片戶型圖片2、壹品龍都位于xx縣政治，經(jīng)經(jīng)濟(jì)，文化核核心區(qū)域，地地處振興路與與歷山路交匯匯處的人民廣廣場(chǎng)，交通便便捷，生活便便利商業(yè)繁華華。交通體系：南鄰xxx汽車站教育體系：第一實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)社區(qū)周邊配套:xxx中醫(yī)醫(yī)院院，東方購(gòu)物物廣場(chǎng)，金華華大酒店，中中國(guó)銀行，人人民廣場(chǎng)?，F(xiàn)在主推銷售1007平米和133平米房型；；在售房源14樓33000元/平米，20樓3500元/平；購(gòu)房無(wú)優(yōu)惠。配房為地下停車位位，無(wú)儲(chǔ)藏室室和車庫(kù)目前此項(xiàng)目只剩114層以上房源源，銷售已達(dá)達(dá)到80%以上，處于于清盤階段開(kāi)發(fā)商：xx泰通通置業(yè)有限公公司投資商：xx投資資項(xiàng)目地址：xx路路與xx路交匯處處售樓電話：xx3、萬(wàn)豪佳苑區(qū)位：地處歷山路路與祥和路交交匯處，交通通便利，xxx縣老城區(qū)核核心，商業(yè)繁繁華周邊配套：人民廣廣場(chǎng)，東方購(gòu)購(gòu)物中心，工工行，農(nóng)行，信信用社移動(dòng)公公司，電信公公司。住宅已銷售完目前前主推沿街商商鋪和酒店式式公寓商鋪均價(jià)在50000元/平方左右開(kāi)發(fā)商：xx房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：xx設(shè)設(shè)計(jì)院全程推廣：xx天天山營(yíng)銷策劃劃公司項(xiàng)目地址：xx路路與xx路交匯處處（東方超市市北臨）銷售電話：xx4、芙蓉花園位置芙蓉路與正陽(yáng)路交交匯處南20米路西物業(yè)類型高層，沿街商鋪土地年限70年開(kāi)盤日期預(yù)計(jì)2011年9月均價(jià)未知產(chǎn)品概況高層住宅+商業(yè)物業(yè)管理星港外立面現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)位：北臨縣政府府，城市發(fā)展展核心地段教育優(yōu)勢(shì)：華苑幼幼兒園，實(shí)驗(yàn)驗(yàn)四小，臥龍龍中學(xué)。開(kāi)發(fā)商：星港房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照中中豪建筑設(shè)計(jì)計(jì)有限公司營(yíng)銷策劃：迅鈺地地產(chǎn)咨詢電話：05339—33186666項(xiàng)目尚未開(kāi)盤，售售樓處尚在建建設(shè)中，只有有一個(gè)銷售人人員在路邊續(xù)續(xù)客，項(xiàng)目具具體情況不詳詳。5、錦繡花園區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北臨縣縣政府教育資源：xx二二中，職業(yè)中中專，xx四小。項(xiàng)目定位：15萬(wàn)萬(wàn)平米國(guó)際人人文生態(tài)城此項(xiàng)目與芙蓉花園園同為星港房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且且兩小區(qū)僅一一路之隔，售售樓處尚在建建設(shè)中。小區(qū)區(qū)總建筑面積積15萬(wàn)平米由多多層，小高層層，高層，沿沿街商鋪等多多種建筑形體體。雖未動(dòng)工工但于8月6日開(kāi)放，開(kāi)開(kāi)盤優(yōu)惠1.5萬(wàn)元。與芙芙蓉花園相同同，只有一名名銷售人員在在路邊登記續(xù)續(xù)客，對(duì)樓盤盤情況知道不不多。開(kāi)發(fā)商：xx房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司景觀設(shè)計(jì)：xx建建筑設(shè)計(jì)有限限公司全程策劃：天山國(guó)國(guó)際營(yíng)銷項(xiàng)目地址：xx路路與xx路交匯處處售樓電話：xx三、xx家園SWWOT分析Strengthh優(yōu)勢(shì)分析Weaknesss劣勢(shì)分析S1、城西中心區(qū)，旅游文文化重地S2、交通便捷，緊鄰鄰交通干道；；S3、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)期好；W1、項(xiàng)目小高層產(chǎn)品不不容易被客戶戶接受，公攤攤大及電梯后后期運(yùn)行成本本高制約客戶戶接受小高層層；W2、體量較小，僅3棟棟樓，分期開(kāi)開(kāi)發(fā)，不能形形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)；W3、產(chǎn)品戶型單一，僅僅117平米及128平米三三室戶型，客客戶來(lái)源相對(duì)對(duì)單一；Opportunnity機(jī)會(huì)分析Threat威脅脅分析O1、xx城市快速發(fā)展展帶來(lái)歷史機(jī)機(jī)遇；O2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷水平平低，可超越越。T1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，市市場(chǎng)容量有限限，客戶觀望望心理嚴(yán)重；；T2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目帶來(lái)后期期不可預(yù)測(cè)難難題；第四部分關(guān)關(guān)于產(chǎn)品一、總體定位原則則1、充分發(fā)揮地塊自自身優(yōu)勢(shì)地塊項(xiàng)目總體定位位要充分發(fā)揮揮地塊自身的的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地塊價(jià)值最最大化。2、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目總體定位要在在符合政府區(qū)區(qū)域規(guī)劃的前前提下，充分分迎合區(qū)域發(fā)發(fā)展，將本項(xiàng)項(xiàng)目的打造定定位在提升區(qū)區(qū)域價(jià)值的高高度上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展和和本案共贏。3、符合物業(yè)類型定定位項(xiàng)目總體定位要體體現(xiàn)物業(yè)類型型特征，能夠夠刺激潛在客客戶消費(fèi)欲望望。4、充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商商發(fā)展戰(zhàn)略將xx地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)發(fā)拓展形成典典范模版，產(chǎn)產(chǎn)生良好的示示范效應(yīng)。因因此，本案總總體定位要充充分完成以上上各方面目標(biāo)標(biāo)，達(dá)到開(kāi)發(fā)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展展要求。二、產(chǎn)品定位三原原則圍繞城市進(jìn)化，城城市發(fā)展進(jìn)步步的眼光做產(chǎn)產(chǎn)品，是當(dāng)今今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)的大勢(shì)勢(shì)。因此以下三個(gè)原則則，為地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的三條準(zhǔn)準(zhǔn)則：1、消費(fèi)者導(dǎo)向原則則商業(yè)地產(chǎn)是一種供供給方式，一一方面要滿足足投資者的需需要，一方面面滿足經(jīng)營(yíng)者者需要，一方方面要滿足消消費(fèi)者的需要要。而地產(chǎn)整整合運(yùn)營(yíng)是一一個(gè)環(huán)環(huán)相扣扣、互為因果果的過(guò)程。投投資者、經(jīng)營(yíng)營(yíng)者、消費(fèi)者者三者的利益益關(guān)心點(diǎn)雖不不同，但同樣樣環(huán)環(huán)相扣。完成短期銷售僅僅僅是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)之一一，是否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最最大化方為項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)關(guān)鍵。2、適度前瞻性原則則適度前瞻：經(jīng)營(yíng)者者的需要，消消費(fèi)者需要，對(duì)對(duì)這兩種需要要可以適度超超前，特別是是對(duì)具有巨大大發(fā)展空間的的商業(yè)空白地地區(qū)，要預(yù)留留發(fā)展空間、發(fā)發(fā)展地段與發(fā)發(fā)展業(yè)態(tài)，以以確保不被快快速變化發(fā)展展的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)D壓。xx集團(tuán)前期規(guī)劃劃施工中就同同樣具備了前前瞻性原則，預(yù)預(yù)留部分發(fā)展展空間。另外要強(qiáng)化產(chǎn)品的的外觀、造型型、色彩、布布局、業(yè)態(tài)等等的適度前瞻瞻性，引導(dǎo)消消費(fèi)客戶的追追風(fēng)心理。甚甚至有必要可可做概念空間間，引領(lǐng)并創(chuàng)創(chuàng)造更高的檔檔次與形象。3、差異化原則為了形成xx項(xiàng)目目的強(qiáng)大向心心力，在占據(jù)據(jù)主流市場(chǎng)，形形成主導(dǎo)地位位后，必然需需要部分產(chǎn)品品差異化定位位，實(shí)現(xiàn)特色色。在xx家園的產(chǎn)品形形態(tài)上，要與與區(qū)域低端產(chǎn)品品形成明顯差差異，從樓盤盤形象、樓梯梯、電梯、燈燈光、外觀、材材料、停車等等各方面與其其形成差異化化，避免陷進(jìn)進(jìn)惡性價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)。住宅部分分注重產(chǎn)品適適應(yīng)市場(chǎng)，營(yíng)營(yíng)造差異化產(chǎn)產(chǎn)品。4、產(chǎn)品細(xì)分與價(jià)值提提升原則1、住宅部分產(chǎn)品建議議戶型設(shè)計(jì)原則2-3組合——戶型面積：三居1115-1220平方米——明廚、明衛(wèi)、采光光通風(fēng)條件優(yōu)優(yōu)越——南向陽(yáng)光露臺(tái)、北北向生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)——功能齊全、布局緊緊湊3-3組合——戶型面積控制在1115-1220平方米——三室、兩廳、兩衛(wèi)衛(wèi)——明廚、明衛(wèi)、采光光通風(fēng)條件優(yōu)優(yōu)越——南向陽(yáng)光露臺(tái)、北北向生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)——功能齊全、布局緊緊湊高層：高性價(jià)比一梯三戶：——兩端為南北通透的的三居戶型，中中間為一套純純南向的兩居居戶型——三居戶型面積1000-1200平方米、兩兩居戶型面積積80-90平方米一梯四戶——兩端為南北通透的的三居戶型，中中間為兩戶純純南向的兩居居戶型——三居戶型面積1000-1200平方米、兩兩居戶型面積積80-90平方米附加值提升在建筑設(shè)計(jì)規(guī)范允允許的范圍之之內(nèi)，附送給給業(yè)主更多的的使用空間入戶花園（算一半半面積）錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)，不不算面積）飄窗（層高小于22.2米，不算面面積）空調(diào)板（可統(tǒng)一改改成小型儲(chǔ)藏藏生活陽(yáng)臺(tái)，不不算面積）3、戶型設(shè)計(jì)的核心心指導(dǎo)思想關(guān)于樓座立面的整整體統(tǒng)一與局局部細(xì)化項(xiàng)目立面造型很重重要，這既是是審美的需要要，更是風(fēng)格格塑造的需要要，因此，立立面設(shè)計(jì)之前前提就是戶型型設(shè)計(jì)，在戶戶型設(shè)計(jì)時(shí)就就要考慮到未未來(lái)的立面塑塑造。戶型設(shè)計(jì)的同時(shí)，需需充分考慮到到單元與單元元拼合成整體體樓座時(shí)的細(xì)細(xì)節(jié)問(wèn)題，如如側(cè)窗、立面面退槽之間的的鏈接是否連連續(xù)成為一體體，拼接后的的立面效果是是否整潔統(tǒng)一一等。戶型設(shè)計(jì)的同時(shí)，需需考慮在適當(dāng)當(dāng)?shù)牡胤酵ㄟ^(guò)過(guò)陽(yáng)臺(tái)、南向向飄窗、拐角角飄窗、拐角角陽(yáng)臺(tái)、八角角窗等的設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)立面的的局部豐富。項(xiàng)目大戶型在設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)應(yīng)該盡量量通過(guò)八角窗窗或側(cè)陽(yáng)臺(tái)的的形式來(lái)豐富富整理立面效效果，示意如如下。關(guān)于樓座的面寬充分發(fā)揮地塊的面面寬優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)嚴(yán)格控制樓座座進(jìn)深。同一樓座內(nèi)，充分分利用南面面面寬進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。在外型設(shè)計(jì)上必須須避免戶與戶戶之間的采光光遮擋。關(guān)于高壓走廊考慮到客戶對(duì)高壓壓走廊的抗性性，建議高壓壓走廊兩側(cè)樓樓座的端戶型型適當(dāng)做小。關(guān)于開(kāi)窗的設(shè)計(jì)地塊中間樓座在條條件允許的情情況下，盡可可能的增加南南向飄窗。高壓線兩側(cè)樓座的的端頭戶型，需需要開(kāi)窗時(shí)建建議以條窗或或高窗形式，盡盡量縮小面向向高壓走廊的的視野范圍。關(guān)于端戶的設(shè)計(jì)原則上講，東端戶戶要比西端戶戶大，個(gè)別樓樓座（可能需需適當(dāng)壓縮東東端戶，即便便如此，也不不允許出現(xiàn)西西端戶比東端端戶大的情況況。所有端戶型均可以以在側(cè)墻開(kāi)窗窗，以實(shí)現(xiàn)戶戶型內(nèi)所有空空間的全明設(shè)設(shè)計(jì)。關(guān)于客廳的設(shè)計(jì)除經(jīng)濟(jì)型兩居、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型三居外外，原則上客客廳必須保證證是南向客廳廳。個(gè)別景觀資源好的的東端戶可酌酌情考慮中廳廳。關(guān)于頂層的建議為解決頂層難去化化的問(wèn)題，建建議所有建筑筑增設(shè)空中花花園。關(guān)于規(guī)避雙倍契稅稅的建議豪華型三居戶型，建建筑面積必須須控制在142㎡以內(nèi)，以避避免產(chǎn)生雙倍倍契稅；具體的戶型面積建建議所有戶型的臥室開(kāi)開(kāi)間最小不能能小于2.7米，包括書書房；對(duì)所有的舒適型戶戶型而言，主主臥帶衛(wèi)生間間的戶型設(shè)計(jì)計(jì)，主臥所帶帶衛(wèi)生間的面面積不應(yīng)小于于5㎡。針對(duì)高層的其他建建議高層樓座不建議采采用北側(cè)結(jié)構(gòu)構(gòu)后退。經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶型做到到方正實(shí)用即即可，應(yīng)簡(jiǎn)化化外部造型，進(jìn)進(jìn)而豐富內(nèi)部部空間結(jié)構(gòu)。結(jié)結(jié)構(gòu)凹槽的出出現(xiàn)會(huì)降低戶戶型的實(shí)用性性。4、園林景觀區(qū)域項(xiàng)目園林景觀觀分析區(qū)域項(xiàng)目園林品質(zhì)質(zhì)普遍偏低，缺缺乏藝術(shù)與人人文氣息，不不具鮮明的特特色，園林景景觀需要賦予予更多的內(nèi)涵涵以實(shí)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)的升級(jí)，注注重園林與建建筑的統(tǒng)一性性。對(duì)于優(yōu)秀的小區(qū)園園林而言，社社區(qū)園林不僅僅僅是為了美美化環(huán)境，這這只是園林景景觀的基本功功能，更高一一個(gè)層面的是是園林景觀是是講究建筑、人人文情感、地地域歷史等多多個(gè)層面的復(fù)復(fù)合，集美化化環(huán)境、藝術(shù)術(shù)觀賞、生活活情趣于一身身，做到建筑筑與園林之間間的和諧共融融。xx錦銹泉城園林林景觀對(duì)于本案而言，如如何利用好項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)規(guī)劃條件和資資源，打造出出在xx市場(chǎng)有擁?yè)碛絮r明特色色的項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，同時(shí)在成成本上得到合合理的控制，形形成獨(dú)特的園園林品質(zhì)，提提升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的同時(shí)，促促進(jìn)公司的品品牌提升，成成為區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)中高端項(xiàng)目目中的代表作作品?；谶@這些考慮，我我們對(duì)項(xiàng)目各各個(gè)層面進(jìn)行行了價(jià)值再挖挖掘，提出以以下園林景觀觀規(guī)劃建議：：本案園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)原則尊重區(qū)域工業(yè)文化化的歷史傳承承，藝術(shù)化的的修飾后，使使之與人們的的居住生活形形態(tài)達(dá)到和諧諧共融，打造造富有生活情情趣的景觀意意境，為業(yè)主主提供高品味味的生活和享享受自然的唯唯美居住環(huán)境境。園林景觀規(guī)劃充分分尊重區(qū)域工工業(yè)歷史背景景下的工業(yè)情情結(jié)優(yōu)秀的建筑決不僅僅僅只有房子子，他還有很很多的故事讓讓人回味。本本案所處地塊塊是xx旅游文化化發(fā)源地，如何傳承并發(fā)發(fā)揚(yáng)一種全新新的居住文化化理念，將其其藝術(shù)化加工工，融于社區(qū)區(qū)的園林景觀觀規(guī)劃，為我我們的社區(qū)增增添文化氣息息和知識(shí)活力力。主要可從二個(gè)方面面考慮與景觀觀設(shè)計(jì)的融合合：以歷史為素材，適適當(dāng)?shù)娜诤弦灰恍?biāo)志性的的事件或元素素；以xx印象為素素材，融入xxx傳統(tǒng)老建建筑的一些建建筑或生活元元素，讓xxx的印跡再度度浮現(xiàn)，融入入本案，讓客客戶在現(xiàn)代的的建筑中尋找找到一些對(duì)傳傳統(tǒng)居住元素素的懷念和回回歸。下行調(diào)整的市場(chǎng)，設(shè)設(shè)計(jì)充分考慮慮成本的合理理控制就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境而言，整整體市場(chǎng)下行行調(diào)整，整體體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速速度放緩，預(yù)預(yù)計(jì)整體行業(yè)業(yè)的調(diào)整將有有一定的周期期性，受市場(chǎng)場(chǎng)慣性的影響響，未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)不明朗朗，因此在設(shè)設(shè)計(jì)階段就應(yīng)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的的成本合理控控制，充分考考慮，使得本本案的園林品品質(zhì)融入更多多的人文藝術(shù)術(shù)色彩，在軟軟性層面為園園林景觀品質(zhì)質(zhì)的提升注入入更多的活力力和能量。與建筑和周邊環(huán)境境的和諧共融融建筑、景觀、周邊邊環(huán)境和諧共共融，這也體體現(xiàn)著我們對(duì)對(duì)于城市的責(zé)責(zé)任和項(xiàng)目的的深度理解，也也是尊重整體體環(huán)境的體現(xiàn)現(xiàn)。本案北側(cè)側(cè)有恐龍公園園、游泳館等等正在推進(jìn)，項(xiàng)項(xiàng)目的景觀規(guī)規(guī)劃應(yīng)考慮與與諸葛亮旅游游文化景觀的的搭接，同時(shí)時(shí)考慮人參與與景觀的合理理尺度。第五部分：關(guān)于開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與價(jià)價(jià)格一、銷售目標(biāo)我們的目標(biāo)：品牌牌+價(jià)值的雙贏贏1、定價(jià)原則在當(dāng)前的市場(chǎng)情況況下，價(jià)格通通常是影響交交易成敗的重重要因素，同同時(shí)也是市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷組合中中最難以確定定的因素。另另一方面講它它還是市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷組合中最最靈活的因素素，可以對(duì)市市場(chǎng)作出靈敏敏的反映。產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定價(jià)的目目標(biāo)是促進(jìn)銷銷售，獲取利利潤(rùn)。高價(jià)位位能夠提高單單位利潤(rùn)，但但可能影響房房地產(chǎn)銷售，低低價(jià)位雖然能能夠擴(kuò)大銷售售，但可能喪喪失獲取更多多利潤(rùn)的機(jī)會(huì)會(huì)。所以這就就要求我們既既要考慮成本本的補(bǔ)償，又又要考慮目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)價(jià)格格的接受能力力，由此定價(jià)價(jià)策略具有買買賣雙方雙向向決策的特征征。在目前的的形勢(shì)下，銷銷量比價(jià)格更更重要，銷量量來(lái)源于創(chuàng)造造機(jī)會(huì)帶來(lái)的的人氣。價(jià)格決定因素：宏觀面：政策法規(guī)規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境境、行業(yè)環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)情況況供給方：市場(chǎng)現(xiàn)在在及未來(lái)供給給量、周邊樓樓盤價(jià)格分析析需求方：市場(chǎng)需求求量、對(duì)區(qū)域域的認(rèn)同度、消消費(fèi)者心中的的價(jià)格帶產(chǎn)品：區(qū)位、戶型型、景觀、交交通等開(kāi)發(fā)商：成本、利利潤(rùn)預(yù)期、現(xiàn)現(xiàn)金流要求在參考周邊項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品因素與價(jià)價(jià)格因素等綜綜合情況，本本項(xiàng)目通過(guò)分分析市場(chǎng)的整整體市況，結(jié)結(jié)合調(diào)查同區(qū)區(qū)域內(nèi)周邊樓樓盤的價(jià)格水水平，再通過(guò)過(guò)對(duì)各物業(yè)的的環(huán)境配套、交交通狀況、小小區(qū)規(guī)劃、物物業(yè)管理、升升值潛力等影影響價(jià)格的因因素做類比分分析，以便得得出該物業(yè)最最合理的價(jià)格格水平。二、銷售價(jià)格建議議注：本項(xiàng)目的價(jià)格格定位是以市市場(chǎng)最終銷售售價(jià)格狀況為為標(biāo)準(zhǔn)的，項(xiàng)項(xiàng)目最終定價(jià)價(jià)要根據(jù)與項(xiàng)項(xiàng)目推出時(shí)間間和市場(chǎng)環(huán)境境為參考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。本項(xiàng)目銷售周期約約為1年，并首先先開(kāi)發(fā)1號(hào)樓及2號(hào)樓住宅部分分，預(yù)留3號(hào)樓是符合市市場(chǎng)要求的。1、住宅價(jià)格住宅部分整體銷售售價(jià)格最終實(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)2650元左右是針針對(duì)xx未來(lái)1年發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)做出的，開(kāi)開(kāi)盤時(shí)考慮企企業(yè)分期開(kāi)發(fā)發(fā)及資金回籠籠要求，建議議開(kāi)盤價(jià)低于于銷售均價(jià)550元左右，即開(kāi)開(kāi)盤價(jià)格2600元。根據(jù)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)節(jié)奏回回款要求較高高，小高層不不被市場(chǎng)接受受等的特點(diǎn)，20011年年底有望望達(dá)到整體銷銷售均價(jià)，同同時(shí)不影響銷銷售回款要求求。2、車位價(jià)格建議本項(xiàng)目車位配比較較低，因此售售價(jià)不宜過(guò)低低，根據(jù)車位位的面積和位位置，建議售售價(jià)為：6—8萬(wàn)元/個(gè)暫不銷售.車庫(kù)每平米30000元2、儲(chǔ)藏室價(jià)格建議議本項(xiàng)目?jī)?chǔ)藏室參考考市場(chǎng)價(jià)格，為為每平方15500元。三、具體銷售策略預(yù)告性價(jià)格策略為打消客戶的猶豫豫與懷疑，瓦瓦解觀望狀態(tài)態(tài)，加快銷售售成交步伐，建建議根據(jù)推廣廣周期采用預(yù)告性價(jià)格格策略，通過(guò)過(guò)預(yù)告后期價(jià)價(jià)格走勢(shì)，促促進(jìn)同一階段段的儲(chǔ)備客戶戶的收斂成交交。小幅快漲的價(jià)格策策略在價(jià)格執(zhí)行上，建建議采用小幅幅快漲的價(jià)格格策略，避免免價(jià)格的過(guò)大大幅度提升所所帶來(lái)的客群群斷鏈麻煩。第六部分、關(guān)于營(yíng)營(yíng)銷推廣一、總體營(yíng)銷策略略二、階段性營(yíng)銷策策略實(shí)施三、整體推廣策略略四、具體廣告策略略實(shí)施方案五、價(jià)格策略與推推售安排一、總體營(yíng)銷策略略總體營(yíng)銷策略闡述述：抓大放小，先難后后易；制造搶搶購(gòu)，羊群效效應(yīng)；分批推出，總量控控制；穩(wěn)健經(jīng)經(jīng)營(yíng)，預(yù)留房源。策略詮釋：抓大放小，先主后后次確定合理銷售單位位，抓住主積積的需求，不易力消費(fèi)群群體對(duì)面面面面俱到，根據(jù)據(jù)主力客戶面積需求制定合理理銷售策略。制造搶購(gòu)，羊群效效應(yīng)地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中中最怕如溫水水一般不急不不緩，不瘟不不火。必須制制造熱點(diǎn)及轟轟動(dòng)效應(yīng)，短短期炒熱，一一擊必中！大大部分觀望猶猶豫的客戶只只有在互相支支持與跟隨下下，方能快速速下定決心。實(shí)行高舉高打、資源整合、形象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略。分批推出，總量控控制分批推出有三個(gè)目目的，一是為為了對(duì)市場(chǎng)接接受價(jià)格、面面積做試探性性銷售，二是是制造房源緊緊張氛圍，刺刺激購(gòu)買，價(jià)價(jià)格策略上實(shí)實(shí)施平開(kāi)高走走，持續(xù)品牌牌傳播、分階階段現(xiàn)場(chǎng)展示示，爭(zhēng)取價(jià)值值最大化的價(jià)價(jià)格策略。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，預(yù)留房房源在項(xiàng)目銷售過(guò)程中中，必須要很很好的控制房房源，避免剩剩下不好樓層層，不好位置置的單位出現(xiàn)現(xiàn)，從價(jià)格、位位置、面積等等全面把控房房源，取得最最后勝利。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)可比性性分析，基于于市場(chǎng)現(xiàn)狀及及本項(xiàng)目包裝裝差異化為原原則，綜合考考慮到企業(yè)發(fā)發(fā)展品牌等因因素，制定本本項(xiàng)目總推廣廣精神，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)作為一一個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)標(biāo)志性大盤推推出，創(chuàng)出特特色品牌地產(chǎn)產(chǎn)，引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)。二、階段性營(yíng)銷策策略實(shí)施1、入市時(shí)機(jī)評(píng)估：一個(gè)項(xiàng)目推售的成成功與否是與與其銷售時(shí)機(jī)機(jī)的把握密切切相關(guān)的，銷銷售時(shí)機(jī)把握握準(zhǔn)確與否，直直接影響到項(xiàng)項(xiàng)目的銷售與與推廣效果。只只有把握好銷銷售時(shí)機(jī)，才才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期期的銷售目標(biāo)標(biāo)。2、樓盤入市三原則：：準(zhǔn)備充分——在明明確銷售策略略，銷售工具具齊備、內(nèi)外外包裝完全到到位，項(xiàng)目品品質(zhì)展示充分分的情況下入入市，銷售前前景將會(huì)明朗朗。先造勢(shì)后入市———為了盡快聚聚集市場(chǎng)眼光光，使客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度度全面提高，可可以制造轟動(dòng)動(dòng)性的事情來(lái)來(lái)造勢(shì)而為。有節(jié)奏入市——根根據(jù)工程進(jìn)度度、價(jià)格策略略、銷售導(dǎo)向向等分期分批批有節(jié)奏地向向市場(chǎng)推出產(chǎn)產(chǎn)品，避免一一擁而上，好好房迅速被搶搶盡、劣房積積壓的局面，應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)均衡、有有序的銷售節(jié)節(jié)奏進(jìn)行把控控。3、開(kāi)盤時(shí)機(jī)選擇：對(duì)于開(kāi)售的最佳時(shí)時(shí)機(jī)，需綜合合考慮以下因因素：當(dāng)有效蓄客量達(dá)到到一期預(yù)售推推出部分?jǐn)?shù)量量的80%時(shí)，是為較較理想的開(kāi)售售時(shí)機(jī)；“十一”黃金周雖是銷售的的旺季，但基基于項(xiàng)目工程程進(jìn)度及各類類證件取得的的時(shí)間差，建建議開(kāi)盤時(shí)間間不遲于122月1日；受當(dāng)?shù)貧夂蛴绊懀?、8月受高溫影影響，1、2月份為過(guò)年年期間，看樓樓人數(shù)將明顯顯減少，開(kāi)售售應(yīng)盡量避免免與這一季節(jié)節(jié)的影響；充分考慮工程進(jìn)度度的快慢，來(lái)來(lái)決定開(kāi)售的的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；；參考拿到預(yù)售證的的時(shí)間，擇時(shí)時(shí)發(fā)售；綜合以上因素，考考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，我們建議主主動(dòng)出擊，搶搶占先機(jī)，因此建議：2011年9月11日作為本項(xiàng)項(xiàng)目銷售認(rèn)購(gòu)購(gòu)登記的開(kāi)始始日期。2011年10月月1日作為本項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)員認(rèn)購(gòu)購(gòu)的開(kāi)始日期期。2011年11月月28日作為本項(xiàng)項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售售的開(kāi)始日期期。2012年1月11日—2011年7月30日為本項(xiàng)目目強(qiáng)銷期。2012年8月11日—2012年12月1日為本項(xiàng)目目尾盤促銷期期。根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展展時(shí)間及銷售售階段市場(chǎng)銷銷售規(guī)律、工工程進(jìn)度的及及形象配合、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)銷售條件件對(duì)銷售階段段的影響而對(duì)對(duì)項(xiàng)目推廣的的總體安排，由由于實(shí)際情況況的不可預(yù)估估性，后期的的策略應(yīng)根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際銷售情況況、工程進(jìn)度度以及同期市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況況再進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。三、營(yíng)銷周期階段劃分分根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品組合及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情況，營(yíng)營(yíng)銷周期階段段劃分如下導(dǎo)入期（品牌導(dǎo)入入及項(xiàng)目預(yù)熱熱期）：20011.8.10-2011.11.30導(dǎo)入期先期導(dǎo)入本本項(xiàng)目的不為為人所知的重重要優(yōu)勢(shì)品牌牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)過(guò)介紹xx品牌、xx家園各項(xiàng)資源源為項(xiàng)目業(yè)主主獨(dú)特權(quán)益，然然后導(dǎo)入項(xiàng)目目的形象內(nèi)涵涵，推廣項(xiàng)目目的重要優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)入的同同時(shí)通過(guò)xxxVIP卡積累累、篩選VIIP卡誠(chéng)意客客戶達(dá)到260名以上，則則本階段目標(biāo)標(biāo)達(dá)成。其重重點(diǎn)手段為媒媒體的集中爆爆炸，以形成成2011年樓市的的第一關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)。旺銷期（選房開(kāi)盤盤期）：20011.12.1-2011.12.31本階段依靠前期形形成的知名度度和客戶積累累，并進(jìn)一步步深化推廣項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn)點(diǎn)，落實(shí)到項(xiàng)項(xiàng)目本身，并并以現(xiàn)場(chǎng)的高高度價(jià)值展示示做密切的配配合，開(kāi)始導(dǎo)導(dǎo)入客戶營(yíng)銷銷，配合開(kāi)盤盤月等活動(dòng)和和大客戶談判判等措施達(dá)成成優(yōu)秀的銷售售結(jié)果，本階階段目標(biāo)為達(dá)達(dá)成一期實(shí)際銷售售面積60%以上。持續(xù)期（穩(wěn)定銷售售期）：（22012.1.1-20012.7.30）本階段項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度的展示條條件已經(jīng)比較較充分，先期期市場(chǎng)推廣也也形成一定的的熱點(diǎn)效應(yīng)，媒媒體投入相對(duì)對(duì)減少，以營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)為主主線，以點(diǎn)帶帶面，針對(duì)性性的突破重點(diǎn)點(diǎn)或困難戶型型，深入消化化前期客戶，深深化大客戶與與外地客戶營(yíng)營(yíng)銷。階段銷銷售目標(biāo)為總總銷售套數(shù)達(dá)達(dá)到85%以上。尾盤促銷期（住宅宅尾盤）：（2012.8.1-20012.12.31）針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度，現(xiàn)房銷售售，項(xiàng)目針對(duì)對(duì)住宅尾盤展展開(kāi)強(qiáng)銷。目標(biāo)為達(dá)成成總體銷售率率95%以上四、整體推廣策略略現(xiàn)代營(yíng)銷策劃主要要包括產(chǎn)品策策劃和市場(chǎng)策策劃，由于廣廣告是市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷組合的重重要組成部分分，就縱然要要求廣告必須須適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，因此開(kāi)開(kāi)展廣告活動(dòng)動(dòng)，具體策劃劃廣告戰(zhàn)略，必必須首先考慮慮廣告環(huán)境，根根據(jù)項(xiàng)目確定定市場(chǎng)范圍。分階段集中推廣（高高舉高打，階階段性全面覆覆蓋）、以點(diǎn)點(diǎn)帶面的媒介介策略品牌先行、形象先先行、深化產(chǎn)產(chǎn)品的主題推推廣策略1、具體策略應(yīng)用蓄勢(shì)待發(fā)：推廣初期通過(guò)概念念造勢(shì)、理念念傳播、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷與形象象塑造對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行推廣，對(duì)對(duì)市場(chǎng)形成沖沖擊力、對(duì)客客戶造成誘惑惑力，充分調(diào)調(diào)動(dòng)起目標(biāo)客客戶的好奇心心與關(guān)注；后后續(xù)通過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位、前前景、品質(zhì)、性性能等優(yōu)勢(shì)的的解析與招商商進(jìn)展、前景景等激發(fā)目標(biāo)標(biāo)客戶購(gòu)買欲欲望；同時(shí)通通過(guò)開(kāi)盤前的的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，為為正式開(kāi)盤儲(chǔ)儲(chǔ)蓄充分的客客源和人氣。集中推廣：大的項(xiàng)目推廣在費(fèi)費(fèi)用、節(jié)奏上上應(yīng)有所側(cè)重重，不能平均均化，需要在在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)機(jī)采取階段性性強(qiáng)勢(shì)的、密密集推廣的手手法，形成先先聲奪人的氣氣勢(shì)，以高舉舉高打的市場(chǎng)場(chǎng)形象，搶占占市場(chǎng)制高點(diǎn)點(diǎn)，有助于知知名度的迅速速建立。本項(xiàng)項(xiàng)目擬在幾個(gè)個(gè)重點(diǎn)階段，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推推廣；其它時(shí)時(shí)期則以較為為低調(diào)的推廣廣維持市場(chǎng)形形象、為下階階段銷售累積積客戶。利用契機(jī)：重大的節(jié)假日、項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)的新新聞事件、城城市規(guī)劃的推推進(jìn)，都是聚聚焦市場(chǎng)注意意力的良好切切入點(diǎn)，應(yīng)及及時(shí)、充分把把握，合理運(yùn)運(yùn)用。資源再生：對(duì)老客戶的利用和和對(duì)新客戶的的把握?？苫I籌備組建“xx會(huì)”，以此為載載體通過(guò)DMM、小型座談?wù)剷?huì)、研討會(huì)會(huì)、新聞發(fā)布布會(huì)、業(yè)主活活動(dòng)等活動(dòng)傳傳播項(xiàng)目信息息，宣揚(yáng)開(kāi)發(fā)發(fā)理念、強(qiáng)化化小眾傳播，達(dá)達(dá)到促進(jìn)銷售售的目的。整合推廣、媒體互互動(dòng)：在展覽會(huì)、房展會(huì)會(huì)會(huì)等重大活活動(dòng)上，時(shí)機(jī)機(jī)成熟時(shí)可考考慮與公司其其它項(xiàng)目整合合推廣，優(yōu)化化公司與項(xiàng)目目資源；與媒媒體形成互動(dòng)動(dòng)的良性模式式、在媒體廣廣告上也可考考慮不同項(xiàng)目目間互動(dòng)，達(dá)達(dá)到多贏的局局面。細(xì)節(jié)亮點(diǎn)積累：大型商業(yè)不僅要有有規(guī)模宏大的的氣勢(shì)，更應(yīng)應(yīng)注重細(xì)節(jié)的的營(yíng)造?！按笠?guī)?！闭故酒髽I(yè)實(shí)實(shí)力，“小細(xì)節(jié)”體現(xiàn)人文關(guān)關(guān)懷。往往很很多的消費(fèi)者者都是被某一一個(gè)小細(xì)節(jié)所所打動(dòng)，無(wú)論論是在銷售服服務(wù)方面，還還是在功能布布局、購(gòu)物環(huán)環(huán)境營(yíng)造方面面，都力爭(zhēng)做做出幾個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)上的亮點(diǎn)，不不僅有利于產(chǎn)產(chǎn)品的傳播推推廣，更容易易在消費(fèi)群體體中形成良好好的口碑傳播播。上述各要點(diǎn)，將根根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度度、推廣節(jié)奏奏與進(jìn)展等，在在報(bào)紙、電視視、樓書、路路牌廣告、公公關(guān)活動(dòng)、公公益活動(dòng)中予予以滲透與實(shí)實(shí)施，形成立立體的長(zhǎng)期的的宣傳效果。2、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)（1）營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展展示【目的】營(yíng)銷中心作為銷售售的前沿陣地地，直接影響響買家的選擇擇。因此，營(yíng)營(yíng)銷中心的各各方面資料和和裝備應(yīng)較為為齊備，從所所見(jiàn)、所聞全全方位讓買家家了解信息。另另售樓處除具具備硬件資料料(如模型、效效果圖、樓書書等印刷資料料外)外，高素質(zhì)質(zhì)、專業(yè)的銷銷售人員也是是至關(guān)重要的的軟件?！臼侄巍渴蹣菚簩I(yè)的售售樓資料。設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與與其高檔的定定位相一致效果圖：項(xiàng)目總體體布局、建筑筑風(fēng)格、整體體環(huán)境等重要要內(nèi)容的預(yù)示示。手袋：本身作為流流動(dòng)媒體宣傳傳，并可裝樓樓書等資料用用。展板：售樓處懸掛掛資料，全面面介紹公司及及項(xiàng)目的信息息、裝飾銷售售現(xiàn)場(chǎng)、渲染染銷售現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍以誘導(dǎo)客客戶。影視資料：以更生生動(dòng)形象的畫畫面?zhèn)鬟f公司司和樓盤形象象，于銷售中中心循環(huán)演示示。功能標(biāo)牌：如銷售售人員標(biāo)牌、接接待處、簽協(xié)協(xié)議處、交款款處等標(biāo)牌，讓讓買家明確功功能，展示專專業(yè)化形象。銷售專用模型：充充分展示購(gòu)物物廣場(chǎng)總平布布局、建筑風(fēng)風(fēng)格、功能布布局等，直接接引導(dǎo)客戶，了了解項(xiàng)目主要要信息。專業(yè)銷售員：提供供規(guī)范、統(tǒng)一一和專業(yè)化導(dǎo)導(dǎo)購(gòu)服務(wù)。禮品：美觀、實(shí)用用、傳遞銷售售和項(xiàng)目品牌牌形象。公共綠地及環(huán)藝小小品布置：廣廣場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境境藝術(shù)的預(yù)先先透視。其他：背景音樂(lè)、茶茶點(diǎn)和整潔的的環(huán)境。（2）第二賣場(chǎng)的設(shè)置置xx市客戶是本項(xiàng)項(xiàng)目重要的目目標(biāo)客戶來(lái)源源之一，為了了迅速對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求作出反反應(yīng)，方便xxx市的客戶戶咨詢、購(gòu)買買，建議考慮慮在xx市區(qū)繁華華商業(yè)區(qū)選擇擇大型綜合性性商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置置第二賣場(chǎng)。（3）工地形象誘導(dǎo)【目的】工地作為買家最為為切身關(guān)注的的地方，是宣宣傳最經(jīng)濟(jì)和和有效的媒體體。工地形象象如何，不僅僅直接與物業(yè)業(yè)和公司形象象有關(guān)，而且且還能夠營(yíng)造造銷售氣氛。因因此在工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)包裝以營(yíng)造造現(xiàn)場(chǎng)氛圍，是是項(xiàng)目包裝的的重要內(nèi)容之之一?！臼侄巍抗さ芈放疲罕砻黜?xiàng)項(xiàng)目的名稱和和用途。直接接與工程形象象相關(guān)聯(lián)。工地圍檔：可以形形象展示項(xiàng)目目品質(zhì)、物業(yè)業(yè)特色，傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目名稱、電電話、標(biāo)志、主主廣告語(yǔ)、發(fā)發(fā)展商等信息息；明確發(fā)展展商和地產(chǎn)建建造的專業(yè)性性；發(fā)布項(xiàng)目目名稱、LOOGO、電話話、發(fā)展商名名稱；用畫面面絢麗、精美美的噴繪塑造造項(xiàng)目形象、傳傳達(dá)項(xiàng)目信息息。工地氣氛：利用彩彩旗、氣球、燈燈光和形象裝裝飾物等宣傳傳物品，吸引引注意力、營(yíng)營(yíng)造人氣。施工現(xiàn)場(chǎng)：整潔、有有序的工地管管理，施工隊(duì)隊(duì)服裝和文明明度，是客戶戶預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量和發(fā)展商商實(shí)力的重要要渠道。（4）項(xiàng)目視覺(jué)形象【目的】使樓盤概念具像化化、專業(yè)化、建建立獨(dú)有的識(shí)識(shí)別系統(tǒng)和視視覺(jué)形象，以以便于在后續(xù)續(xù)推廣中給買買家留下深刻刻、明確的印印象。【內(nèi)容】項(xiàng)目的LOGO項(xiàng)目VI延展系統(tǒng)統(tǒng)（包括辦公公物料如名片片、信箋、信信封，車體、服服裝、禮品、形形象墻等）項(xiàng)目的導(dǎo)示系統(tǒng)規(guī)范化應(yīng)用管理和和高品質(zhì)的形形象物品制作作，是其能否否有效形成獨(dú)獨(dú)特視覺(jué)形象象的重要保證證。（5）廣告宣傳【目的】通過(guò)各種廣告媒體體的廣泛宣傳傳，迅速提高高公司和項(xiàng)目目的知名度，引引起消費(fèi)者的的注意，并最最終吸引其購(gòu)購(gòu)買?！久襟w選擇】xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)前景廣闊，廣廣告活動(dòng)空間間一般。廣告告媒體種類不不多，而且還還在不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，但常用的的廣告媒體主主要有：報(bào)紙紙、電視、電電臺(tái)、雜志、夾夾報(bào)或直郵、車車體、路牌、路路標(biāo)、站牌、條條幅、網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)經(jīng)過(guò)我司前期期媒體調(diào)研分分析，建議選選用以下媒體體作為本項(xiàng)目目的推廣媒體體。報(bào)紙廣告戶外廣告它的影響是潛移默默化的過(guò)程，對(duì)對(duì)于樹(shù)立形象象十分有效。大型戶外廣告牌———影響力大大、效果最好好，但費(fèi)用較較大。路燈旗——渲染氣氣氛，有導(dǎo)示示作用，效果果較好，費(fèi)用用較低，根據(jù)據(jù)銷售需要可可階段性投入入。條幅——渲染氣氛氛，及時(shí)發(fā)布布信息，效果果明顯，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)惠，階段段性使用。車體廣告與其他戶外廣告相相比公交車車車身廣告具有有發(fā)布時(shí)效持持續(xù)性較長(zhǎng)、發(fā)發(fā)布費(fèi)用相對(duì)對(duì)較低、易于于擴(kuò)大項(xiàng)目知知名度、對(duì)區(qū)區(qū)域客戶重復(fù)復(fù)刺激等綜合合優(yōu)勢(shì)?？紤]慮項(xiàng)目類型、目目標(biāo)客戶及消消費(fèi)群等因素素，公交車路路線需要盡量量滿足路線長(zhǎng)長(zhǎng)、覆蓋商業(yè)業(yè)繁華地帶、客客流量大的要要求，并最好好做通富裕鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交車車戶外包裝。燈箱廣告位置具有特殊性，廣廣告效果尚可可，廣告到達(dá)達(dá)率較高，視視階段需要考考慮使用與否否，主要于開(kāi)開(kāi)盤及開(kāi)業(yè)期期使用。雜志自創(chuàng)媒體為主，以以《xx生活大綱綱》為主，另另以xx刊物、報(bào)報(bào)紙同時(shí)選擇擇性刊登。直郵直郵廣告可將完整整的銷售信息息直接傳遞給給目標(biāo)客戶群群，針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)，費(fèi)用低，效效果好。重點(diǎn)工作在于直郵郵對(duì)象名單的的收集。電視廣告作為大眾傳媒，影影響力也很大大，它可以多多次重復(fù)同一一信息，通過(guò)過(guò)靈動(dòng)的畫面面、真實(shí)的情情景，從而使使人印象深刻刻。通過(guò)對(duì)本本地房地產(chǎn)專專業(yè)欄目的考考察，效果有有限，建議選選擇數(shù)個(gè)收視視率較高的欄欄目組合投放放較為有效，。建建議選擇中央央電視臺(tái)2臺(tái)、3臺(tái)做電視掛掛角或字幕、xx電視臺(tái)電視劇節(jié)目插播30秒廣告。電臺(tái)廣告此廣告形式經(jīng)濟(jì)且且覆蓋范圍廣廣，可以從交交通音樂(lè)之聲聲廣播電臺(tái)、xx經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)選擇其一，簽定長(zhǎng)期合作合同，采用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)公司及項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳，階段性發(fā)布項(xiàng)目進(jìn)展、活動(dòng)與招商、銷售、促銷等信息網(wǎng)絡(luò)廣告現(xiàn)在為信息時(shí)代，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)普及化程程度越來(lái)越高高，已成為重重要的資訊、營(yíng)營(yíng)銷渠道，尤尤其其中的互互動(dòng)功能，是是其它媒體所所不具備的。從從公司長(zhǎng)期戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展考慮慮，建議制作作并及時(shí)更新新、充實(shí)公司司與項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)頁(yè)；同時(shí)建議議與搜房網(wǎng)、焦焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)站站建立長(zhǎng)期合合作關(guān)系，對(duì)對(duì)公司和項(xiàng)目目進(jìn)行及時(shí)有有效地宣傳。xx信息港網(wǎng)等也也可根據(jù)推廣廣需求刊登項(xiàng)項(xiàng)目信息。（6）整合資源推廣與招商活動(dòng)整合推推廣；同時(shí)考考慮與其它項(xiàng)項(xiàng)目整合推廣廣；各種媒體體間整合互動(dòng)動(dòng)整合；整合合各種社會(huì)資資源推廣項(xiàng)目目，引起社會(huì)會(huì)關(guān)注，成為為談?wù)摕狳c(diǎn)，促促成購(gòu)買熱潮潮。提升產(chǎn)品品質(zhì)附加加值－完美的的項(xiàng)目包裝（★越多代表越重要）包裝策略包裝細(xì)節(jié)重要性星級(jí)樓盤包裝決定著項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)形象工地形象是買家最關(guān)注的地地方，是宣傳傳最經(jīng)濟(jì)和有有效的場(chǎng)所，直直接影響到項(xiàng)項(xiàng)目形象，并并可營(yíng)造銷售售氣氛★★★工地環(huán)境是突出項(xiàng)目特色的的重要手段★工地外墻是最大的最經(jīng)濟(jì)的的戶外廣告★★★★★戶外廣告牌可起到截?fù)羝渌?xiàng)項(xiàng)目客戶的重重要作用★★★★廣告布幅在主體封底時(shí)，是是最顯眼的廣廣告★樓盤標(biāo)識(shí)（LOGGO）體現(xiàn)樓安的品味檔檔次及精神內(nèi)內(nèi)涵★★★施工進(jìn)度版是公司最便宜的信信用卡★路旗起著重要的引導(dǎo)作作用★★禮品包裝最能激發(fā)最大購(gòu)買買欲望的陣地地★★★售樓處包裝是整個(gè)項(xiàng)目的“眼眼球”建筑外觀風(fēng)格與項(xiàng)目類型、檔次次相互呼應(yīng)★★★★戶外招牌便于客戶辨認(rèn)售樓樓處位置★★★★彩旗營(yíng)造出現(xiàn)場(chǎng)熱銷的的氣氛★效果圖在項(xiàng)目期房階段，可可在客戶面前前勾繪出現(xiàn)房房的美好，給給客戶制造出出對(duì)家的美好好的憧憬★★★★★展板、燈箱突出項(xiàng)目賣店，一一幕了然★★★★廣告布幅體現(xiàn)樓盤的品味及及精神內(nèi)涵★★銷售進(jìn)度表促使客戶下定的重重要手段★★★印刷品包裝宣傳項(xiàng)目、突出買買點(diǎn)的重要工工具樓書好的樓書堪稱一本本杰出的作品品；讓客戶有有愛(ài)不釋手的的感覺(jué)，并毫毫不遲疑的認(rèn)認(rèn)可項(xiàng)目的高高貴品質(zhì)★★★戶型插頁(yè)可直觀的展示戶型型格局及特點(diǎn)點(diǎn)，一張好的的戶型插頁(yè)可可在沒(méi)有銷售售員的情況下下即讓客戶全全面的了解戶戶型的特點(diǎn)及及優(yōu)勢(shì)★★海報(bào)具有成本低、傳播播速度快的特特點(diǎn)，可迅速速、有效的讓讓客戶了解本本項(xiàng)目，并使使其有進(jìn)一步步了解的欲望望與沖動(dòng)；派派發(fā)海報(bào)是在在展銷會(huì)時(shí)主主要的宣傳工工具★★★★客戶通訊與客戶保持密切聯(lián)聯(lián)系的重要工工具，可給老老客戶以倍受受關(guān)注的感覺(jué)覺(jué)，并促使其其為項(xiàng)目介紹紹更多的客戶戶；更可博得得處于觀望階階段客戶得信信賴★★銷售員包裝工服突出公司、項(xiàng)目形形象的重要工工具★★★★工牌突出公司、項(xiàng)目形形象的重要工工具★★★五、各階段性推廣策略實(shí)實(shí)施1、導(dǎo)入期運(yùn)做策略（2011.8.15-2011.11.30）運(yùn)做原則：品牌先先行、持續(xù)滲滲透、瞬間爆爆發(fā)銷售目標(biāo)：積累誠(chéng)誠(chéng)意客戶260人以上推廣目標(biāo)：建立品品牌認(rèn)知度和和項(xiàng)目知名度度重點(diǎn)行動(dòng)：品牌信信息發(fā)布會(huì)、認(rèn)購(gòu)xxVIP卡、選選房營(yíng)銷主題：主題1xx家園城市旅游文化地產(chǎn)產(chǎn)倡導(dǎo)者在xx項(xiàng)目樹(shù)立xxx家園項(xiàng)目深深耕旅游文化化，項(xiàng)目絕佳佳的地理位置置，旅游資源源，政府配套套支持是項(xiàng)目目天生的資源源。主題2：xx家園xx首席旅游文化化地產(chǎn)推廣原則：雷霆爆爆破之力迅速速造勢(shì)，大肆肆推廣，結(jié)合合銷售蓄客，集集中推廣，迅迅速占有市場(chǎng)場(chǎng)分額，激起起市場(chǎng)強(qiáng)烈興興趣。主要媒介：工地圍圍墻、報(bào)紙、DM、戶外廣告告、車體廣告告、短信階段具體安排：本階段工作重點(diǎn)是是入市前的籌籌備工作，本本階段完成的的工作如下：：1、售房部裝修：按按計(jì)劃基礎(chǔ)裝修完工工，完成展板板、門面裝飾飾，銷售物料料雙方到位。2、銷售培訓(xùn)：銷售售人員到位，完成二次培訓(xùn)任務(wù)。3、相關(guān)媒體溝通：相相關(guān)戶外、DM宣傳、公車車、電視、禮禮品等公司提提前聯(lián)絡(luò)，確確定價(jià)格。4、宣傳資料創(chuàng)作宣傳資料包括海報(bào)報(bào)及第一期DDM①海報(bào)建議采用大44開(kāi)印刷，既既可作宣傳資資料派發(fā)又可可張貼；②DM建議采用大44開(kāi)彩印，每每期印數(shù)為55000份。③室內(nèi)展板、形象板板等5、媒體應(yīng)用①工地廣告工地設(shè)置施工牌，工工程平面及技技術(shù)指標(biāo)牌，工工地用彩旗作作簡(jiǎn)單包裝；；②工地圍墻工地圍墻采用標(biāo)識(shí)識(shí)系統(tǒng)及廣告告語(yǔ)等，作統(tǒng)統(tǒng)一包裝。（項(xiàng)目圍擋設(shè)計(jì)）③沿街路燈廣告建議選擇繁華路段段，做路燈廣廣告，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目宣傳途徑徑與提高項(xiàng)目目關(guān)注度。④售房部廣告售房部設(shè)置沙盤，宣宣傳展示畫、項(xiàng)項(xiàng)目主背板、POP展板、立牌、樓書取閱夾，屋頂POP吊旗進(jìn)行包裝；⑤戶外廣告——市內(nèi)商業(yè)聚集地設(shè)設(shè)置不少于3塊大型戶外廣廣告牌；（跨街廣告）（樓樓頂廣告）車車體廣告2、旺銷期運(yùn)做策略（2011.12.1-2011.12.31）經(jīng)過(guò)銷售準(zhǔn)備和內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的的市場(chǎng)醞釀和和品牌信息發(fā)發(fā)布，在此時(shí)時(shí)要求我們有有一個(gè)“綻放”，強(qiáng)勢(shì)利用用媒體宣傳，迅迅速深化樓盤盤熱銷的氛圍圍，同時(shí)配合合提價(jià)和促銷銷，力爭(zhēng)在短短期內(nèi)樹(shù)立起起名盤形象。通通過(guò)前期的市市場(chǎng)造勢(shì),項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)樹(shù)立一定的的知名度,將項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群從從紛亂的市場(chǎng)場(chǎng)逐步剝離出出來(lái)了,他們開(kāi)始關(guān)關(guān)注本項(xiàng)目;;開(kāi)盤期，我我們主要是要要采取有效的的銷售策略,,使目標(biāo)客戶戶群去主動(dòng)理理解本項(xiàng)目的的賣點(diǎn),近而本項(xiàng)目目的特色所感感染,發(fā)生了購(gòu)買買的行為。預(yù)計(jì)銷售態(tài)勢(shì)：一一期推出套數(shù)數(shù)100個(gè)，開(kāi)盤前積積累意向客戶戶200名，開(kāi)盤銷售達(dá)到到55%、開(kāi)盤月月后即加推第第二批房號(hào)，價(jià)價(jià)格有一定提提升。開(kāi)盤銷售前提條件件：取得房地產(chǎn)“五證證”：土地使用權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施施工許可證、房地產(chǎn)銷售售許可證xx家園一期部分分工程開(kāi)工到到三層。售樓處達(dá)到可進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)銷售要求，銷銷售物料準(zhǔn)備備到位，銷售售辦公條件具具備；銷售中心現(xiàn)場(chǎng)包裝裝到位落實(shí)按揭銀行、年年限、成數(shù)、月月供表及客戶戶提供手續(xù)資資料條件宣傳海報(bào)、宣傳單單張、平面圖圖劃分單張到到位定金收據(jù)、付款方方式、認(rèn)購(gòu)書書到位物業(yè)管理、服務(wù)收收費(fèi)落實(shí)廣告牌到位（戶外外廣告牌、工工地圍擋、工工程施工牌）效果圖到位、展板板到位、售樓樓員培訓(xùn)到位位推廣原則：延續(xù)性性、深入性建建立資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，集中推廣廣，迅速占有有市場(chǎng)分額。主要媒介：報(bào)紙、DM、電視、戶外外廣告、車體體廣告、條幅幅、短信相關(guān)物料：客戶通通訊、樓書此一階段吸引部分分xx城內(nèi)投資資與居住者，也是是xx家園忠實(shí)的擁?yè)碜o(hù)者。其xxx向最強(qiáng)者者最先消化。本階段策略目標(biāo)在在于全面擴(kuò)大大傳播面，接接受預(yù)訂，為為下階段公開(kāi)開(kāi)發(fā)售期熱銷銷建立銷售勢(shì)勢(shì)能；A、傳播策略1、傳播側(cè)重點(diǎn)全面?zhèn)鞑x家園園的規(guī)劃特色色及功能定位位，強(qiáng)調(diào)新型型產(chǎn)品形態(tài)的價(jià)價(jià)值，并在傳傳播中給xxx注入品牌價(jià)價(jià)值概念。2、傳播形式——報(bào)紙廣告，軟文配配合硬廣告?zhèn)鱾鞑?；——影視廣告，30秒秒產(chǎn)品廣告配配合15秒形象廣廣告?zhèn)鞑?；B、公關(guān)策略本階段公關(guān)以目標(biāo)標(biāo)客戶為主，重重在傳達(dá)xxx家園片區(qū)價(jià)值值及產(chǎn)品價(jià)值值，