房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表聯(lián)動(dòng)涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表聯(lián)動(dòng)涉稅分析王建軍一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)收入的確認(rèn)問題成本費(fèi)用列支問題利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)企業(yè)直接相互利用偷稅代扣代繳所得稅和營(yíng)業(yè)稅土地增值稅其他稅種作弊手段成本收入費(fèi)用作弊手段成本收入費(fèi)用隱瞞預(yù)售收入隱瞞委托代銷收入隱瞞按揭首付款收入隱瞞違章租金收入收入確認(rèn)問題預(yù)收房款未按規(guī)定及時(shí)入賬確認(rèn)收入企業(yè)“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少交各種稅款如：將預(yù)收定金、房款長(zhǎng)期掛賬，不給購(gòu)房人開具正式發(fā)票，致使“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后，通過推遲預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間。將預(yù)收賬款計(jì)入其他應(yīng)付款等科目，隱瞞收入，不交稅金不及時(shí)確認(rèn)收入一次性收款不開票，推遲確認(rèn)收入收到購(gòu)房者按揭款，不及時(shí)入賬委托代銷不及時(shí)收取房款，推遲確認(rèn)收入采取包銷方式，未按照合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)為收入假借各種名義，隱瞞收入轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，以未辦理立項(xiàng)人和土地使用權(quán)人變更手續(xù)為名，不計(jì)收入對(duì)拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)回遷戶，以增加面積繳納的房款計(jì)入收入，靜等面積部分直接是為拆遷成本采取先租再銷售的策略，將已完工產(chǎn)品現(xiàn)出租，不按照規(guī)定做收入處理，售后返租直接將扣除租金的款項(xiàng)作為收入簽訂精裝修售房合同將裝修部分款項(xiàng)開具建筑業(yè)發(fā)票，或者不計(jì)少計(jì)裝修收入假按揭取得銀行貸款，不計(jì)收入或者直接抵付購(gòu)料款無正當(dāng)理由，以明顯偏低的價(jià)格將商品房售給關(guān)聯(lián)方、股東及個(gè)人以動(dòng)遷補(bǔ)償款抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不計(jì)收入隱瞞收入、收入計(jì)算不準(zhǔn)確將價(jià)外費(fèi)用按照代收代繳款等處理。如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)等因施工方違約收取的違約金等利用往來賬項(xiàng)隱蔽收入收到客戶定金、誠(chéng)意金、違約金等，通過往來賬項(xiàng)核算，布確認(rèn)收入將收房款直接掛在往來賬項(xiàng)上或者直接沖減成本賬外設(shè)賬將實(shí)際收取的租金或者營(yíng)業(yè)收入在賬外循環(huán)或者計(jì)入關(guān)聯(lián)企業(yè)等收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或者直接沖減借款賬戶等視同銷售，不計(jì)收入未進(jìn)行貨幣交易，沒有去的貨幣而未計(jì)收入將自行開發(fā)的產(chǎn)品無償贈(zèng)與他人、用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)金、對(duì)外投資、分配給股東和投資者、換取其他單位的非貨幣性資產(chǎn)以商品房抵付施工單位的工程款、銀行貸款、廣告費(fèi)等。作弊手段成本收入費(fèi)用成本支出成本計(jì)算方法作弊手段成本收入費(fèi)用拆遷補(bǔ)償成本材料費(fèi)建安工程費(fèi)成本支出作弊手段成本收入費(fèi)用成本支出成本計(jì)算方法任意跨期分配混淆成本計(jì)算對(duì)象作弊手段成本收入費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)利息資本化界限混淆間接費(fèi)用與期間費(fèi)用成本費(fèi)用列支問題不按稅法規(guī)定確定成本當(dāng)年成本費(fèi)用全部計(jì)入已完工產(chǎn)品成本，未在完工和未完工產(chǎn)品直接分配，人為減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目不劃分成本負(fù)擔(dān)對(duì)象，模糊應(yīng)納稅所得額可有償轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)不明的配套設(shè)施不分?jǐn)偝杀咀杂贸鲎庥梅慨a(chǎn)混入開發(fā)產(chǎn)品，增加經(jīng)營(yíng)成本成本費(fèi)用重復(fù)入賬附屬工程項(xiàng)目成本重復(fù)列支：供材重復(fù)入賬虛列多列成本費(fèi)用利用成本核算特點(diǎn)虛增成本，以單方工程造價(jià)為基數(shù)計(jì)算計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本多預(yù)提施工成本，虛列開發(fā)成本滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，多列前期土地開發(fā)成本，多轉(zhuǎn)銷售成本在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本發(fā)生銷售退回時(shí)，只沖減收入，不沖減銷售成本代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程的材料等，按照合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)留給開發(fā)企業(yè)的，未按照實(shí)際取得時(shí)的價(jià)格確認(rèn)收入。混淆成本費(fèi)用界限，超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用將開發(fā)過程中的利息支出列入財(cái)務(wù)費(fèi)用，不資本化將應(yīng)列入開發(fā)間接費(fèi)用的開發(fā)部門、工程指揮部門的支出，列入管理費(fèi)用。虛增廣告費(fèi)、代理費(fèi)、利息支出等非法憑證列支成本費(fèi)用利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用，或者以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，或者將房產(chǎn)以低價(jià)出售給股東、關(guān)系單位或者關(guān)系人企業(yè)之間串通逃稅變通銷售方式（先租后售、售后包租）改變經(jīng)營(yíng)方式（合作建房、代建房屋）出租土地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)土地增值稅問題將全部成本費(fèi)用置于清算房地產(chǎn)的費(fèi)用中，對(duì)于為銷售的房地產(chǎn)不進(jìn)行分?jǐn)偨?jīng)具有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所等的成本也在清算稅款中列支對(duì)綜合類房地產(chǎn)，不進(jìn)行項(xiàng)目明細(xì)核算，而是全部按照普通住宅進(jìn)行清算，甚至對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)不進(jìn)行清算序列房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目，進(jìn)行平整造假對(duì)于為達(dá)到100%可銷售的項(xiàng)目，清算后銷售房地產(chǎn)不再進(jìn)行申報(bào)推遲項(xiàng)目結(jié)算，延遲增值稅、所得稅清算代扣代繳營(yíng)業(yè)稅、所得稅房地產(chǎn)企業(yè)支付境外勞務(wù)費(fèi)（工程設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、銷售代理等費(fèi)用），無論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，均應(yīng)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅、所得稅等其他稅種契稅：將代收契稅長(zhǎng)期掛賬房產(chǎn)稅和土地使用稅：自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)延遲從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)出，少繳或者延遲繳納該兩稅企業(yè)取得土地使用權(quán)后未按照規(guī)定于次月繳納土地使用權(quán)稅個(gè)人所得稅：銷售提成維金薪酬；非企業(yè)職工傭金的勞務(wù)；虛列用工人數(shù)印花稅（合同、資本）二、單報(bào)表分析會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目分析序時(shí)計(jì)算報(bào)表動(dòng)態(tài)指標(biāo)如應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款變動(dòng)報(bào)表內(nèi)項(xiàng)目計(jì)算相對(duì)指標(biāo)表內(nèi)不同項(xiàng)目之間匹配性分析發(fā)現(xiàn)異動(dòng)項(xiàng)目：特別注意異動(dòng)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的原因報(bào)表之間勾稽關(guān)系分析資產(chǎn)負(fù)債表與利潤(rùn)表勾稽關(guān)系分析資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表勾稽關(guān)系收入、應(yīng)收、預(yù)收與銷售商品提供勞務(wù)現(xiàn)金流量關(guān)系主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、存貨、應(yīng)付、預(yù)付款項(xiàng)與購(gòu)買商品勞務(wù)之間的關(guān)系固定資產(chǎn)、對(duì)外投資、應(yīng)收利息（股利）與投資活動(dòng)現(xiàn)金流量之間投資的關(guān)系應(yīng)付債券、長(zhǎng)短期借款、應(yīng)付股利（利息）、股本等與籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量之間的關(guān)系應(yīng)收賬款預(yù)收賬款主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等應(yīng)收票據(jù)等銷售商品提供勞務(wù)收取現(xiàn)金期末余額期初余額期初余額期初余額期末余額期末余額資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目利潤(rùn)表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+應(yīng)收項(xiàng)目減少+預(yù)收項(xiàng)目的增加±其他調(diào)整兩者差異原因分析應(yīng)付賬款預(yù)付賬款主營(yíng)業(yè)務(wù)成本等應(yīng)付票據(jù)等購(gòu)買商品、勞務(wù)收取現(xiàn)金期末余額期初余額期初余額期初余額期末余額期末余額資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目利潤(rùn)表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本+應(yīng)付項(xiàng)目減少+預(yù)付項(xiàng)目的增加±其他調(diào)整存貨期初余額期末余額借方發(fā)生額貸方發(fā)生額兩者差異原因分析發(fā)生額三、引入外生變量利用稅務(wù)申報(bào)資料推斷報(bào)表指標(biāo)不同稅種指標(biāo)之間相互推斷利用關(guān)聯(lián)指標(biāo)之間關(guān)系進(jìn)行推斷假設(shè)推斷利用理論稅負(fù)指標(biāo)推斷利用行業(yè)信息進(jìn)行推斷理論稅負(fù)使用第一層級(jí)——企業(yè)總體評(píng)估理論銷售收入＝可售面積×銷售均價(jià)數(shù)據(jù)來源可售面積：取自規(guī)劃部門已售面積和銷售均價(jià)：取自房管部門或房地產(chǎn)信息網(wǎng)或《企業(yè)其他涉稅信息表》指標(biāo)解析理論銷售成本＝土地成本+建筑安裝工程費(fèi)+前期工程建設(shè)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)＝可售面積×行業(yè)平均水平前期工程建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi)×前期工程費(fèi)占建安費(fèi)的行業(yè)平均比率基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi)×基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占建安費(fèi)的行業(yè)平均比率配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi)×配套設(shè)施費(fèi)占建安費(fèi)的行業(yè)平均比率行業(yè)評(píng)估指標(biāo)解析實(shí)際稅負(fù)理論稅負(fù)比較