促進(jìn)長(zhǎng)租公寓健康有序發(fā)展的思考與建議,物業(yè)管理論文

促進(jìn)長(zhǎng)租公寓健康有序發(fā)展的思考與建議,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【】【】【】【】【】促進(jìn)長(zhǎng)租公寓健康有序發(fā)展的考慮與建議長(zhǎng)租公寓論文：促進(jìn)長(zhǎng)租公寓健康有序發(fā)展的考慮與建議內(nèi)容摘要：通過(guò)梳理長(zhǎng)租公寓的發(fā)展現(xiàn)在狀況，明確長(zhǎng)租公寓當(dāng)下所處的洗牌出清階段與爆雷企業(yè)多為分散式、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特征。本文以為，長(zhǎng)租公寓大面積爆雷的原因在于疊加了其本身經(jīng)營(yíng)形式存在風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)整體租金水平較低以及有效監(jiān)管缺位三重因素?；诖?，提出鼓勵(lì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展形式、引導(dǎo)市場(chǎng)租金回到合理區(qū)間、企業(yè)延長(zhǎng)服務(wù)鏈條以增加盈利、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)信息差管理與建立參數(shù)監(jiān)管體系等建議，以促進(jìn)長(zhǎng)租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展。本文關(guān)鍵詞語(yǔ):長(zhǎng)租公寓;長(zhǎng)收短付;爆倉(cāng);參數(shù)監(jiān)管體系;2020年10月，赴美上市不久的蛋殼公寓就陷入“倒閉跑路〞風(fēng)波，導(dǎo)致數(shù)萬(wàn)剛步入社會(huì)的年輕租客“無(wú)家可歸〞，造成惡劣的社會(huì)影響。這一事件的發(fā)生再一次將長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)形式推上風(fēng)口浪尖。隨著規(guī)模擴(kuò)大，長(zhǎng)租公寓也步入發(fā)展的深水區(qū)，蛋殼事件的爆發(fā)縱然有客觀因素的存在，但長(zhǎng)租公寓野蠻式的擴(kuò)張也內(nèi)生決定了其抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的特征，因而深切進(jìn)入研究長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)形式與風(fēng)險(xiǎn)防備就顯得尤為必要，這對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展，推進(jìn)租購(gòu)并舉具有重要的實(shí)踐意義。1長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在狀況與爆雷企業(yè)類型特征1.1長(zhǎng)租公寓發(fā)展與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在狀況長(zhǎng)租公寓在我們國(guó)家萌芽于2018年，直到2021年都處于緩慢發(fā)展的階段，隨著國(guó)家和地方先后提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等扶持性政策，尤其是2021年提出的購(gòu)租并舉的制度使租賃市場(chǎng)開場(chǎng)遭到廣泛關(guān)注，長(zhǎng)租公寓由此進(jìn)入快速發(fā)展階段，隨后進(jìn)入瘋狂擴(kuò)張期。進(jìn)入2022年，長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)收短付形式的過(guò)度運(yùn)用惡果初現(xiàn)端倪，爆雷、跑路事件頻發(fā)，行業(yè)進(jìn)入清算洗牌階段。2020年上半年，市場(chǎng)化環(huán)境急劇變化，房屋出租率滑坡，長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入窘境，行業(yè)擴(kuò)張速度趨于停滯，部分品牌門店開店數(shù)量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，行業(yè)前十的長(zhǎng)租品牌全年新開店數(shù)量為474家，新開店率超70%。而在今年上半年，各品牌新開店數(shù)量共93家，新開店率僅為8.2%。除此之外，長(zhǎng)租公寓高負(fù)債率的運(yùn)營(yíng)形式已是常態(tài)，相較于蛋殼97%的資產(chǎn)負(fù)債率，青客高達(dá)157%，外加龍頭企業(yè)如蛋殼、青客，近三年來(lái)的業(yè)績(jī)均處于虧損狀態(tài)，市場(chǎng)環(huán)境的劇烈波動(dòng)更是對(duì)企業(yè)的資金鏈提出重大考驗(yàn)?？傮w來(lái)看，長(zhǎng)租公寓借助杠桿在高負(fù)債的狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，這一形式在市場(chǎng)狀況繁榮或者平穩(wěn)時(shí)可能存在一定的安全邊際，但市場(chǎng)顯然難以維持這一狀態(tài)。蛋殼事件無(wú)疑給野蠻無(wú)序生長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓敲響了警鐘。1.2爆雷企業(yè)類型特征2022年以來(lái)，一大批長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)爆雷，2020年更是一大批企業(yè)被清退。2020年7～9月就有20余家長(zhǎng)租公寓爆雷，這些爆雷企業(yè)的共同特征均是分散式、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式，即通過(guò)大量轉(zhuǎn)租的手段實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，而不直接持有住房資產(chǎn)。分散式、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是當(dāng)下的主流發(fā)展形式，因其占用資金量小，進(jìn)入門檻較低而遭到青睞。不管重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)形式重點(diǎn)均是運(yùn)營(yíng)，但側(cè)重點(diǎn)有較大區(qū)別，輕資產(chǎn)側(cè)重于金融運(yùn)營(yíng)，而重資產(chǎn)則更側(cè)重于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這也就表現(xiàn)出不同程度的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)因過(guò)度依靠現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張或?qū)崿F(xiàn)盈利，本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，當(dāng)外部環(huán)境對(duì)其沖擊大時(shí)，資金鏈易斷裂，而重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在資金鏈緊張時(shí)還能夠依靠自持資產(chǎn)抵押獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，風(fēng)險(xiǎn)承受能力大為加強(qiáng)。2長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)原因分析2.1長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)形式存在風(fēng)險(xiǎn)隱患長(zhǎng)租公寓以往常規(guī)經(jīng)營(yíng)形式是平臺(tái)先與房東達(dá)成協(xié)議，再對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，繼而在網(wǎng)上掛牌吸引租客簽訂合同，華而不實(shí)的租金差就是長(zhǎng)租公寓主要利潤(rùn)來(lái)源。而如今大多數(shù)長(zhǎng)租公寓依靠“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付〞的輕資產(chǎn)形式牟利。為獲得市場(chǎng)份額，企業(yè)以高于市場(chǎng)價(jià)20%～40%搶占房源，再用低價(jià)吸引租客提升市場(chǎng)占有率，即為“高進(jìn)低出〞。此形式對(duì)企業(yè)資金流動(dòng)性要求高，為緩解資金流壓力，企業(yè)通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠鼓勵(lì)租客一次性付清一年或一季度房租，而對(duì)房東的房租采取月付形式。與此同時(shí)，為解決租客無(wú)法一次性支付整年租金的情況，平臺(tái)引入“租金貸〞業(yè)務(wù)，即租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂合同后，金融機(jī)構(gòu)直接將資金一次性付給平臺(tái)，這部分資金被平臺(tái)用于擴(kuò)大市場(chǎng)份額或進(jìn)行其他投資以實(shí)現(xiàn)收益。這一經(jīng)營(yíng)形式的問(wèn)題在于，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)極度依靠現(xiàn)金流，管理收付租客與房東的資金是運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，而此資金池的本質(zhì)是時(shí)間拆標(biāo)下的人為期限錯(cuò)配行為，企業(yè)可用池中累計(jì)資金繼續(xù)收房，并通過(guò)獲取新租客貸款繳納的租金繼續(xù)進(jìn)一步擴(kuò)張，更為嚴(yán)重的是，資金主動(dòng)權(quán)把握在長(zhǎng)租公寓企業(yè)手中而不受約束，相當(dāng)于風(fēng)險(xiǎn)變相轉(zhuǎn)移給了房東和租客。2.2行業(yè)亂相的根本源頭在于租金水平低我們國(guó)家租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢以及長(zhǎng)租公寓無(wú)序發(fā)展的根本源頭在于我們國(guó)家住房租賃行業(yè)的租金水平偏低，利潤(rùn)微薄甚至無(wú)利可圖是掣肘住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的根本原因，這也導(dǎo)致進(jìn)入該行業(yè)的企業(yè)難以通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利的窘境。實(shí)際上，租金水平低具體表現(xiàn)出為兩個(gè)方面：一是整體租賃行業(yè)發(fā)展不景氣，相較于房?jī)r(jià)水平，房屋租賃的租金回報(bào)率較低。以一線城市為例，近年來(lái)的二手住宅租金回報(bào)率大多處于1.4%～1.7%(見(jiàn)圖1)，甚至低于銀行存款利率，這就降低了對(duì)資本的吸引力，這也是為何重資產(chǎn)形式占比擬低的原因。二是長(zhǎng)租公寓的主要客戶群體對(duì)低租金產(chǎn)品需求強(qiáng)烈，外加這一領(lǐng)域尚未進(jìn)入發(fā)展成熟階段，競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，長(zhǎng)租公寓企業(yè)有內(nèi)生動(dòng)力提供低租金的產(chǎn)品以增大用戶規(guī)模。所以企業(yè)不得不運(yùn)用金融手段提高回報(bào)率，例如利用長(zhǎng)收短付形式，讓本身短期內(nèi)獲得大量可自由支配資金，通過(guò)將此資金部分用于其他投資等非主業(yè)經(jīng)營(yíng)手段增加收益。圖1二手住宅租金回報(bào)率2.3有效監(jiān)管的缺位市場(chǎng)健康有序的發(fā)展少不了的扶持與監(jiān)管，對(duì)于還未發(fā)展成熟的長(zhǎng)租公寓而言，更是如此。事實(shí)上，對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，對(duì)其監(jiān)管的邊界相對(duì)模糊，尚未構(gòu)成有效的監(jiān)管體系?？陀^而言，長(zhǎng)租公寓從出現(xiàn)到如今時(shí)間并不長(zhǎng)，對(duì)于這一業(yè)態(tài)的發(fā)展尚無(wú)成熟的監(jiān)管經(jīng)歷體驗(yàn)?zāi)軌蚪梃b，更多是待問(wèn)題暴露再打補(bǔ)丁的方式，這不利于整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。主觀而言，長(zhǎng)租公寓這一領(lǐng)域的發(fā)展有其獨(dú)有特征，雖有監(jiān)管參與，但多沿用傳統(tǒng)的監(jiān)管形式，導(dǎo)致有效的監(jiān)管缺位，這對(duì)的監(jiān)管提出了新的要求。3促進(jìn)長(zhǎng)租公寓健康有序發(fā)展的考慮與建議3.1回歸租賃業(yè)發(fā)展本質(zhì)，鼓勵(lì)發(fā)展重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式爆雷的長(zhǎng)租公寓多采取的是分散式、輕資產(chǎn)的“互聯(lián)網(wǎng)〞運(yùn)營(yíng)方式，即先大力補(bǔ)貼房東和租客，搶占市場(chǎng)，隨后再逐步縮減補(bǔ)貼力度獲得定價(jià)權(quán)，這種混合了平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)金融的運(yùn)營(yíng)形式固然高效，卻也存在不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。長(zhǎng)租公寓是一個(gè)初期投入大、獲利周期長(zhǎng)的行業(yè)，想要獲得持續(xù)發(fā)展必須回歸租賃業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，牢牢捉住住房的寓居屬性，通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)獲得合理回報(bào)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；图s化，提升運(yùn)營(yíng)效率。一方面，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有一定資金以及實(shí)力準(zhǔn)入門檻，可有效篩除熱錢涌入，可減少行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，提升全行業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)往往代表企業(yè)擁有一定的抵押物，有利于抵御市場(chǎng)臨時(shí)性沖擊，同時(shí)也是信譽(yù)的憑證，可有效減少爆雷與跑路等惡性事件。3.2引導(dǎo)市場(chǎng)逐步提高租金回報(bào)率水平，鼓勵(lì)企業(yè)延長(zhǎng)服務(wù)鏈條增加盈利加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓這一行業(yè)的盈利能力是促進(jìn)其發(fā)展的根本動(dòng)力，一方面，需要引導(dǎo)租金回到合理水平，逐步提高租金回報(bào)率，加強(qiáng)對(duì)資本的吸引力；另一方面，市場(chǎng)環(huán)境也對(duì)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)提出更高層次要求，可通過(guò)延長(zhǎng)服務(wù)鏈條的方式拓展盈利面。例如，可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)切實(shí)加強(qiáng)了居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，與社區(qū)整體配套的物業(yè)服務(wù)不同，長(zhǎng)租公寓的物業(yè)服務(wù)需求可能相對(duì)多元且較為零散，長(zhǎng)租公寓能夠創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)體系，推出零售式物業(yè)服務(wù)知足租客需求，增加盈利點(diǎn)。除此之外，還可通過(guò)延長(zhǎng)裝修服務(wù)鏈條、在公共部分承接部分廣告等方式增加盈利。但需要注意的是，企業(yè)應(yīng)切實(shí)提高服務(wù)能力，通過(guò)高質(zhì)量服務(wù)提升租戶粘性，提升復(fù)購(gòu)率，增加收益，若只重形式不重本質(zhì)，則會(huì)引起消費(fèi)者的反感，反而有損企業(yè)形象，不利于公司業(yè)務(wù)進(jìn)行和規(guī)模擴(kuò)大。3.3防備平臺(tái)因過(guò)度利用信息差而出現(xiàn)異化現(xiàn)象互聯(lián)網(wǎng)能高效聚集有效信息，越來(lái)越多的平臺(tái)將互聯(lián)網(wǎng)信息優(yōu)勢(shì)與線下實(shí)體發(fā)展相結(jié)合，促進(jìn)平臺(tái)縱橫發(fā)展。但是隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速進(jìn)步，個(gè)人與平臺(tái)的信息鴻溝愈來(lái)愈深，信息不對(duì)稱進(jìn)一步加劇，一些平臺(tái)利用這一優(yōu)勢(shì)損害個(gè)人、公共利益。應(yīng)警覺(jué)此類問(wèn)題頻發(fā)，防備互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)租公寓借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)信息差和規(guī)模效應(yīng)，使用長(zhǎng)租短付、高收低租經(jīng)營(yíng)形式吸引房東和租客。通過(guò)線上平臺(tái)發(fā)布信息，引導(dǎo)租客線下看房，用“低租〞的方式吸引租客“長(zhǎng)租〞，用“高收〞的方式講服房東“短付〞，利用房東租客間的信息差獲取不受監(jiān)管可自由支配的資金。同為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的P2P是前幾年興起的借貸信息中介平臺(tái)，借款人在平臺(tái)發(fā)放借款標(biāo)，投資者進(jìn)行競(jìng)標(biāo)向借款人放貸，由借貸雙方自由競(jìng)價(jià)，平臺(tái)撮合成交，最初P2P促進(jìn)了民間借貸發(fā)展，但在其成長(zhǎng)經(jīng)過(guò)中出現(xiàn)異化，平臺(tái)通過(guò)發(fā)放假標(biāo)、期限錯(cuò)配構(gòu)成資金沉淀，再將此資金用作其他投資。應(yīng)警覺(jué)長(zhǎng)租公寓朝此方向演變，相關(guān)責(zé)任單位應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)管資金的動(dòng)向，加大違規(guī)處理懲罰力度，同時(shí)需要催促平臺(tái)定時(shí)披露應(yīng)公開的信息，縮小企業(yè)與客戶的信息鴻溝。3.4加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)主體扶持力度，建立新型參數(shù)監(jiān)管體系在促進(jìn)區(qū)域租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，能夠考慮與長(zhǎng)租公寓企業(yè)合作，將長(zhǎng)租公寓住房納入人才公寓房體系，為區(qū)域人才引進(jìn)提供更多住房選擇時(shí)機(jī)。支持租賃機(jī)構(gòu)與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，如建設(shè)銀行、支付寶、全房通等相關(guān)平臺(tái)合作，支持穩(wěn)定租戶獲得租金貸、信譽(yù)貸。雙方合作不僅能夠促進(jìn)區(qū)域租賃市場(chǎng)發(fā)展，能夠扶持長(zhǎng)租公寓不斷發(fā)展壯大，服務(wù)于城市發(fā)展。對(duì)于長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，應(yīng)進(jìn)一步了解長(zhǎng)租公寓的發(fā)展形式與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，摸清長(zhǎng)租公寓的敏感環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)暴露點(diǎn)，利用“長(zhǎng)收短付〞的期限錯(cuò)配極限、“高收低租〞的租金差、租金流動(dòng)性水平、出租率等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)建立新型的參數(shù)監(jiān)管體系，對(duì)合規(guī)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)進(jìn)行精到準(zhǔn)確的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。當(dāng)指標(biāo)值到達(dá)臨界點(diǎn)，及時(shí)給予企業(yè)一定的風(fēng)險(xiǎn)警示，基于此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，進(jìn)行精到準(zhǔn)確管理，將風(fēng)險(xiǎn)控制在源頭。以下為參考文獻(xiàn)[1]藺清冰.我們國(guó)家長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展研究[J]住宅與房地產(chǎn),2022(36);:20.[2]陳兵，郭光坤.長(zhǎng)租公寓爆雷是不可持續(xù)發(fā)展形式的必然結(jié)果[N]第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào),202