社區(qū)新集市可行性方案

社區(qū)新集市可行性分析湖南五江商業(yè)運營管理有限公司（2016年08月15日）一、社區(qū)新集市的基本形態(tài)社區(qū)新集市的基本形態(tài)：什么是社區(qū)新集市？

以傳統(tǒng)菜市場經(jīng)營范圍為基礎，運用獨具設計感的特色裝修效果，以及現(xiàn)代化科學規(guī)劃與管理服務，形成集生鮮、果蔬、干貨、生活配套等多業(yè)態(tài)于一體的具有特色的親民、時尚、衛(wèi)生、規(guī)范的社區(qū)生活集市。它的定位及規(guī)模？定位于滿足家庭生鮮、果蔬、干貨、雜貨零售、生活配套、小食等服務，以親民、便捷、衛(wèi)生、規(guī)范和時尚來吸引不同年齡層消費者；

根據(jù)周邊社區(qū)人口規(guī)模不一，可大小調整，一般大致在2000—3000㎡為宜。

功能及業(yè)態(tài)定位休閑：美食：社區(qū)新集市商業(yè)功能生鮮果蔬干貨面點生活配套精品零售休閑餐飲各類生鮮水產、蔬菜、豆制品、水果、干貨、面點、熟食及各類農副產品便利報刊店、彩票店、五金店、家電維修、修鎖疏通、跌打針灸；干洗縫補、理發(fā)等韓國進口食品專賣店、

日本進口食品專賣店等

精品零食、鮮花水族、佛具花燭；

特色餐飲、甜品西點

早餐、快餐便當O2O時代

Comingsoon….

社區(qū)生鮮新集市的商機和挑戰(zhàn)

（一）社區(qū)新集市O2O核心要素技術性優(yōu)勢人性化服務消減傳統(tǒng)商業(yè)不必要的流程損耗優(yōu)化利潤二次分配最大程度提升消費體驗，滿足客戶需求

生鮮電商

優(yōu)勢

生鮮實體劣勢無限擴展交易便捷品類豐富營銷靈活配送成本高時間成本高所見非所得自提為主時間成本低所見所得有限范圍交易麻煩品類有限營銷單一劣勢優(yōu)勢線上線下打通供應鏈條互補融合

打通信息鏈條社區(qū)生鮮電商O2O方案架構社區(qū)生鮮集市線上營銷農場聯(lián)盟線下服務電商平臺微店+APP微信+微博網(wǎng)上預售產品展示社區(qū)推廣上面服務源頭控制品質保證生鮮直采流量導入會員共享品類補充(二)

核心問題社區(qū)生鮮集市案例參考香港小西灣“本灣市場”沙田“隆亨市集”傳統(tǒng)市場風格傳統(tǒng)檔口的形式；街坊鄰居間式的親切交流；個體經(jīng)營者認真負責；時尚設計與懷舊經(jīng)典的融合時尚感瞬間打破傳統(tǒng)印象；規(guī)劃與管理規(guī)范、合理；營造生活情懷極具代入感；現(xiàn)代化服務體驗電子支付系統(tǒng)；i-Chicken視頻購禽；24小時水果自動販賣機；會員積分制；案例參考2香港沙田“隆亨市場”經(jīng)營形象要素經(jīng)營形象體驗式、互動式、氛圍營造；生活方式與商品的鏈接；經(jīng)營服務者的規(guī)范化；店鋪形象統(tǒng)一規(guī)范設計時尚；店鋪內具有畫面感；設備設施齊全；社區(qū)新集市與傳統(tǒng)菜市場的比較：項目社區(qū)新集市VS菜市場購物環(huán)境優(yōu)VS差主要差異地面干凈、衛(wèi)生無異味，商品陳列美觀、噪音可控，商家誠信度高且親和力強、售后服務好、購物可積分VS環(huán)境較差、有異味和污水，貨品凌亂、商家素質不高、售后困難可選擇的多樣性食品安全管理食品安全管理強；消費者對整體集市管理信任度高商品價格靈活VS食品安全管理一般消費者投訴僅限于檔鋪本身，信任度低商品價格靈活規(guī)范經(jīng)營與會員服務經(jīng)營管理規(guī)范，有會員服務VS散養(yǎng)式管理，無會員概念電子支付自動販賣等新科技運用集市統(tǒng)一引進、設置，緊跟科技發(fā)展，合理運用VS基本無此概念社區(qū)新集市與超市的比較：項目社區(qū)新集市VS超市生鮮區(qū)/生鮮超市購物環(huán)境環(huán)境優(yōu)；個體街坊式經(jīng)營更親民VS環(huán)境優(yōu)員工責任心不如個體經(jīng)營者主要差異傳統(tǒng)市集與現(xiàn)代管理結合的模式，在保證商品品質與購物環(huán)境的基礎上，提供豐富的商品、良好的售后及會員服務，并通過情景式環(huán)境的營造及商家一對一的服務，給消費者帶來極佳的體驗感VS商品豐富、售后較好，環(huán)境干凈整潔但缺乏設計感、缺少街市的體驗感開發(fā)商可接受度房產項目配套性強，面積小，工程條件要求低，付出成本低，可產生接近超市配套的銷售溢價VS房產項目配套性強，面積大，工程條件要求高，付出成本大，可產生較大的銷售溢價

可選擇的多樣性食品安全管理多樣性更豐富，業(yè)態(tài)更多，細分業(yè)態(tài)內商家多，有合理競爭，消費者選擇性強；食品安全管理強，商品價格靈活VS具有多樣性，業(yè)態(tài)較多，細分業(yè)態(tài)內商家?guī)缀鯄艛嘟?jīng)營，消費者選擇性低；食品安全管理強規(guī)范經(jīng)營與會員服務經(jīng)營管理規(guī)范，有會員服務VS經(jīng)營管理規(guī)范，有會員服務電子支付自動販賣等新科技運用集市統(tǒng)一引進、設置，緊跟科技發(fā)展，合理運用VS大型超市依賴連鎖系統(tǒng)的集團整體決策，缺乏靈活性，新增項目審批復雜，并缺少引進的必要性。社區(qū)新集市發(fā)展空間市場發(fā)展空間巨大社區(qū)新集市優(yōu)點1、投資者：項目新穎、面積小、投入少、經(jīng)營靈活、招商難度低、坪效高、經(jīng)營風險小、生存能力強；2、消費者：便民、生活業(yè)態(tài)覆蓋全面、管理規(guī)范、衛(wèi)生、購物環(huán)境優(yōu)良，居民接受度高；3、商家：投資小、門檻低、月租低、風險小、收益快且穩(wěn)定、解決就近就業(yè)問題；4、開發(fā)商：面積小，工程要求低，對于樓盤銷售溢價有巨大幫助，開發(fā)商接受度高；5、政府：菜籃子工程，解決就業(yè)即消化剩余勞動力、便民工程，政績工程，政府無投入無管理風險；1、選址區(qū)域面廣：1公里范圍內2—3萬常住人口，即可支撐1500㎡—2000㎡；5公里范圍內5—8萬常住人口，可容納并滿足2-3家社區(qū)新集市的生存與發(fā)展；2、物業(yè)要求簡單：單層面積1500㎡—3000㎡，各項物業(yè)技術要求不高，遠遠低于超市要求，無油煙；3、無供應鏈及物流限制：所有城市無論大小，均可快速復制；僅長沙近700萬人口，其核心城區(qū)，保守估計亦可容納發(fā)展至30—50家，而其他行政區(qū)、各地級市、縣及其他省市，發(fā)展空間巨大必受市場青睞二、我司投資的可行性分析選址五江天街北區(qū)二期：擁有得天獨厚的社區(qū)群優(yōu)勢項目周邊1.5公里范圍內，住宅社區(qū)50個，居民約21萬，預估覆蓋實際有效消費人口預估不低于14萬；區(qū)域市場空間核算：測算市場：1、輻射總人口21萬；預估實際消費覆蓋人口14萬，按家庭人員4.5人/戶，即覆蓋3萬家庭；2、3萬家庭中，日均有30%的家庭日常來我項目消費，即10000個家庭消費；3、1個家庭日均消費80元（含節(jié)假日），即：10000戶*80元/日*30日≈2500萬（市場月總銷售額）

4、租金占銷售總額的5-10%，是商家可承受的比例區(qū)間，前期取5%核算，即2500萬/月*5%=125萬元（市場月租總額）A、125萬/5245㎡（實面）≈238元≈240元/㎡/月（實面坪效，含物業(yè)、空調能耗50元/月㎡）

B、125萬/11269㎡（建面）≈112元/㎡/月（建面坪效，含物業(yè)、空調能耗30元/月㎡）

C、

單鋪面價格：125萬/597個鋪≈2100-2500元/月/個鋪

結論：市場足以支撐市場以上銷售額，由此足以支撐以上市場租金注：得房率即實用率為47%選址五江天街北區(qū)二期：物業(yè)條件足以匹配項目需求是否達標面積11269㎡√有合適位置和相應面積層高L1層（負二層）高：4.8米停車場：可用層高2.4米，可供皮卡、面包送貨√層高符合標準承重350kg/㎡，水產區(qū)須加重至800-1000kg/㎡√水產區(qū)局部加載可操作停車場停車位√有大量停車位卸貨區(qū)有100㎡左右卸貨區(qū)√可規(guī)劃中央空調提供中央空調，提升購物環(huán)境√統(tǒng)一中央空調貨梯提供貨梯1—2部√有電梯可供使用五江天街北區(qū)二期·位置規(guī)劃及面積（整體區(qū)位）原擬定L2層消防通道為收貨區(qū)域原擬定7#、8#棟電梯為貨梯貨梯1、生活配套包含維修疏通、醫(yī)館推拿、佛具香燭、福彩、理發(fā)、縫紉、干洗、五金、配鑰等；2、實用率：47%，相對營銷數(shù)據(jù)建面11269㎡，現(xiàn)實用面積5245㎡，實用率為47%；↑↑貨梯裝修及改造事項：基礎土建：

1、天頂、地面、隔墻、中島鋪操作臺；2、區(qū)域內隔墻、隔鋪、動線全部調整；設備設施：

1、電力系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)及污水間；2、設定專用或改造新增專用送貨直升梯2部；公共區(qū)域裝修：

1、公共照明、環(huán)楣及燈帶、商鋪店招、邊廳商鋪的卷簾門等；2、特色藝術化造型、天頂美化、企劃用基礎設施；3、店鋪外休閑椅，太陽傘；籌備節(jié)點：時間節(jié)點事項2016年07月12日止立項方案通過2016年07月20日止首批內調協(xié)助人員到崗2016年07月30日止完成市場調研2016年08月10日止布局規(guī)劃方案審核通過2016年08月30日止1、公司注冊完成，啟動品牌名申報2、招商政策確定及招商工作正式啟動3、企宣工作正式啟動4、籌備期人員招聘到位5、后期運營管理標準完成初稿2016年09月30日止1、裝修設計方案審批完成；2、VI標示設計方案審批完成3、裝修工作正式啟動4、微商城方案啟動2016年11月30日止1、整體裝修完畢2、招商工作完成3、微平臺搭建完成，開始吸粉活動2016年12月15日止1、商家完成進場，全員培訓完畢2、啟動試營業(yè)2016年12月25日止正式開業(yè)團隊編制及到崗節(jié)點：定編原則：結構扁平重視服務崗職級偏基礎崗位團隊滿編36人時間節(jié)點工作事項到崗節(jié)點2016年07月12日止立項方案通過2016年07月20日止首批內調協(xié)助人員到崗首批內調協(xié)助人員到崗（工程、招商）2016年07月30日止完成市場調研經(jīng)理1人到崗2016年08月10日止布局規(guī)劃方案審核通過2016年08月30日止1、公司注冊完成，啟動品牌名申報2、招商政策確定及招商工作正式啟動；3、企宣工作正式啟動；4、籌備期人員招聘到位；5、后期運營管理標準完成初稿招商運營主管到位4名（建議招商借調），企劃主管到位1人（負責設計、文案、微信）2016年09月30日止1、裝修設計方案審批完成；2、VI標示設計方案審批完成；3、裝修工作正式啟動；4、微商城方案啟動2016年11月30日止1、整體裝修完畢;2、招商工作完成;3、微平臺搭建完成，開始吸粉活動萬能工到位3名；客服到位1名；2016年12月10日止1、商家完成進場，全員培訓完畢；2、啟動試營業(yè)客服到崗2名；保潔到崗24人；崗位到齊2016年12月15日止正式開業(yè)到崗原則：根據(jù)籌備進度逐步到崗月薪6K月薪5K月薪2.5K月薪4K月薪3K經(jīng)理1人招商運營主管4人（前期招商開業(yè)轉運營）保潔24人（增加4人做垃圾清理）萬能工3人企劃主管1人客服3人月薪8K主要商務條件：主要商務條件標準招商政策合同期一年一簽/進場費0/合同保證金2000—5000元/戶/租金（含物業(yè)管理、空調能耗費）新市場：建11269㎡，實5245㎡實面：首年均價240元/㎡/月建面：均價112元/㎡/月（得房率約47%）一次性繳租半年

租金9折一次性繳租一年

租金8折（注：物業(yè)管理費、空調能耗費等不打折）繳租周期租金季度繳或半年一繳免租期無1—2個月鋪內水電一戶一表，實用實繳/

可否轉讓商鋪否/水產及三鳥區(qū)衛(wèi)生費200元/月/戶/投入預算：事項投入費用預估核算說明裝修總投入（含設計費）1000萬總面積11269㎡*（50元/㎡設計+800元/㎡施工）≈1000萬（施工正常報價1000元/㎡，公司自裝按800元計）含天地墻臺硬裝、強弱電、燈帶、設計造型消防設施及報批100萬消防施工約110萬（100元/㎡）報批費約15萬企劃美陳20萬天花、DP點布景企劃推廣10萬網(wǎng)推打品牌、傳統(tǒng)折頁推廣帶客流清潔工具10萬保潔垃圾車0.2萬*3個；洗地機1.35萬*2個；吸水機0.08萬*2個、鼓風機0.08萬*2個、垃圾桶0.03*30個；其他拖把、掃把、抹布、桶、鏟等清潔工具5萬元。開業(yè)企劃活動5萬促銷補貼、禮品（部分禮品可由商戶提供）籌備期員工工資20.2萬經(jīng)理1萬*5個月；主管0.5*4人*4個月；企劃0.6*1人*4個月客服0.3*1人*1個月+0.3*2人*0.5個月萬能工0.4*3人*1個月；保潔0.25*24人*0.5個月購物車及其他設備購買8萬小型購物車140元/輛*100輛；無輪購物籃25元/個*150個；帶輪購物籃40元/個300個；共計約3萬元；其他辦公、服務器材5萬元，如水果自動販賣機，辦公電腦等其他2萬備用金總計1175.2萬/經(jīng)營測算：項目項目金額預估收入租金年收入（含物業(yè)、公共能耗）約1500萬/年（均價240元/㎡/月*5245㎡*12月）支出人員工資153萬/年（滿編：11.7萬/月*13，按13月/年核算）公共水電空調405萬/年（30元/㎡/月*11269㎡）垃圾清理13萬/年（增加保潔4人*0.25萬*13月）垃圾清理費含在人員總工資里面清潔設備15萬（含清潔用品）設備維護維修4萬/年企劃推廣20萬/年（2000-3000坪超市企劃費用約6000元/月；6000*12月=7.2萬；全年節(jié)日企劃費用約10萬；微信推廣費用約3